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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第291號 原　　　告　陳淑娟 訴訟代理人　徐志明律師 複　代理人　林冠廷律師 被　　　告　鴻愷建設股份有限公司 法定代理人　陳鴻亮 訴訟代理人　劉錦隆律師 上列當事人間請求酌減違約金等事件，本院於民國107 年11月14 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關 係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，為民事訴訟 法第24條明定。經查，兩造合意就買賣契約涉訟時，以本院 為第一審管轄法院（卷附房屋土地預定買賣契約書第34條， 本院卷第23頁），依上開規定，本院對本件訴訟有管轄權。 二、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減 縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條 第1 項第3 款定有明文。原告起訴原聲明：（一）被告應給 付原告新臺幣（下同）934 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。（二）願供擔保 ，請准宣告假執行等語（本院卷第4 頁）；嗣於民國107 年 5 月18日，以民事準備一狀變更第1 項聲明為：被告應給付 原告482 萬7,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5%計算之利息等語（本院卷第80頁），核屬 減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張： （一）兩造於102 年12月26日簽訂房屋土地預定買賣契約書（含 兩造個別磋商條款，下稱系爭買賣契約，個別磋商條款另 稱系爭個別磋商條款），伊以總價3,218 萬元之價金（含 停車位180 萬元），向被告購買位於臺北市○○區○○路 4 段之「文藝再興」建案（下稱系爭建案）B2棟10樓預售 房屋及坐落土地應有部分，暨編號7 號之機械式汽車停車 位（下合稱系爭房地）。被告於招攬購屋之際，其代銷人 員一再向伊保證可協助取得總價金7 成之房屋貸款，並出 示系爭建案B2棟價目表（下稱系爭價目表），其上記載銀 行貸款成數70% ，伊始簽署系爭買賣契約。惟伊嗣請銀行 估價，銀行鑑價結果顯示系爭房地市價僅2,600 萬餘元， 無法取得系爭買賣契約總價款70% 之房貸即2,252 萬元， 是伊於給付被告934 萬元期款後，即未能如期繳付銀行貸 款期款2,252 萬元（下稱系爭貸款期款）。然伊為展現最 大誠意，旋請求被告展延付款期間，詎被告未予置應，更 於106 年6 月12日、同年月30日，兩次發函要求伊依序於 106 年6 月19日、同年7 月10日前，以現金1 次付清系爭 貸款期款半數1,126 萬元。因伊未能給付，被告即於同年 月12日，發函主張解除契約，沒收以系爭房地總價金15% 計算之違約金482 萬7,000 元（另已付價款451 萬3, 000 元部分，被告業於本件訴訟繫屬中退還原告，經原告減縮 後，未在本件爭訟範圍）。 （二）系爭價目表、被告履行輔助人即代銷人員保證貸款成數之 說詞，均屬廣告內容，依系爭買賣契約第2 條約定，構成 契約之一部，是伊貸款成數不足總價金7 成，致無法給付 系爭貸款期款，應係可歸責被告之事由所致。又被告無視 伊多次表達協商履約意願，暨請求展延還款期間之意，亦 具可歸責之事由，伊得依系爭個別磋商條款第9 條第1 款 第3 目之2 約定，解除系爭買賣契約，爰以起訴狀繕本之 送達，作為解約之意思表示，並依同款目約定、民法第25 9 條第2 款規定，於解約後請求被告返還已付價款482 萬 7,000 元。退步言之，縱認伊無法申貸原因，係因政府打 房而令銀行降低貸款成數、提高門檻等大環境因素所致， 亦無法歸責伊，乃屬不可歸責於雙方之事由，致伊無法申 貸給付，被告亦應依系爭個別磋商條款第9 條第1 款第3 目之1 、同款目之3 約定辦理後續履約事宜，其逕以伊違 約為由，解除系爭買賣契約，實屬無效。 （三）再退步言，縱認被告得解除系爭買賣契約並沒收違約金， 伊非惡意違約一方，且自伊締約至被告106 年7 月間解約 之際，系爭房地跌價僅約176 萬2,016 元；而依財政部公 布之「營利事業各業所得額暨同業利潤標準」，以住宅營 建業淨利率8%計算，被告出售系爭房地預期可得淨利為25 7 萬4,400 元，然被告沒收之違約金達482 萬7,000 元， 顯有過高情事，爰依民法第252 規定請求酌減違約金，就 經酌減後之違約金部分，被告係無法律上之原因受有利益 ，應依民法第179 條規定返還，爰提起本件訴訟等語，並 聲明：（一）被告應給付原告482 萬7,000 元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 ；（二）願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：原告於購置系爭房地前已有其他房貸，經銀行評 估原告之收入，認原告個人信用評等或資力條件不足，無足 夠償債能力，不願貸與原告系爭房地總價款70% 即2,252 萬 元，乃致原告未能繳交系爭貸款期款，則原告無法申貸給付 原因，顯係可歸責自身之事由所致，與政府打房、銀行降低 貸款成數或提高門檻均屬無涉，是於原告違約未付系爭貸款 期款情形，伊依系爭買賣契約第9 條第2 項第3 款、第1 項 、第25條2 項約定，解除契約並沒收違約金482 萬7,000 元 ，當屬有據，原告另於本件訴訟繫屬中主張解除契約，自無 理由。又自102 年12月間兩造簽署系爭買賣契約、伊於106 年7 月間解約起迄今，房市狀況不佳，系爭房地未能重新出 售；且依實價登錄資料推估，系爭房地於107 年5 月之成交 價，已自系爭買賣契約所定每建坪約74萬、車位180 萬元， 跌價至每建坪58萬1,000 元、車位140 萬元，伊實受有價差 損失；另伊亦受有大樓管理費、基本水電費、價金利息之損 害；此外，倘伊重新出售系爭房地，須再次給付總價5%之仲 介或銷售費用，是伊沒收482 萬7,000 元為違約金，並未過 高等語置辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁 回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事項（本院卷第28頁、第37頁反面、第76頁、 第104 頁反面至105 頁、第141 頁反面，依判決格式修正或 刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）： （一）兩造於102 年12月26日簽訂系爭買賣契約（含系爭個別磋 商條款；系爭個別磋商條款之效力，優先於系爭買賣契約 之其他條款），原告以總價3,218 萬元（含停車位180 萬 元）價金，向被告購買「文藝再興」建案（即系爭建案） B2棟10樓預售房屋暨坐落之土地應有部分、編號7 號之機 械式汽車停車位（即系爭房地）。系爭房地建坪約41坪， 每建坪單價約74萬976 元。 （二）原告已依系爭買賣契約第8 條、附件2 付款明細表之約定 ，給付被告訂金期款65萬元、簽約金期款256 萬元、開工 期款162 萬元、地下室開挖完成期款129 萬元、1 樓底版 完成期款97萬元、8 樓底版完成期款97萬元、結構完成期 款64萬元、使照申請期款64萬元，總計934 萬元。其後銀 行貸款期款2,252 萬元（即系爭貸款期款），因原告未向 銀行貸得款項，尚未依約給付。兩造另有交屋尾款32萬元 之約定（上開期款款項，總計3,218 萬元）。就原告已給 付之價金期款934 萬元，被告主張沒收其中買賣總價款之 15% 即482 萬7,000 元為違約金，並於本件訴訟繫屬中退 還其餘451 萬3,000 元於原告。 （三）被告於106 年5 月12日、同年6 月30日寄發存證信函於原 告（均翌日送達），主張原告應依系爭買賣契約第9 條第 2 項第3 款、第1 項約定履約，並依序催告於106 年6 月 19日、同年7 月10日前付清系爭貸款期款半數1,126 萬元 ，如未繳款，將依系爭買賣契約第25條第2 項約定解除契 約。被告於106 年7 月12日寄發存證信函於原告（翌日送 達，下稱系爭存證信函），主張解除系爭買賣契約。原告 另以本件起訴狀繕本之送達，主張解除系爭買賣契約，於 107 年1 月24日送達被告。 四、經本院於107 年6 月21日與兩造協議簡化之爭點為（本院卷 第105 頁，依論述妥適性、全辯論意旨調整順序、內容）： （一）被告以系爭存證信函之送達，解除系爭買賣契約，有無理 由？原告以本件起訴狀繕本之送達，解除系爭買賣契約， 有無理由？ （二）被告依系爭買賣契約第25條第2 項約定，沒收482 萬7,00 0 元為違約金，有無理由？原告依系爭個別磋商條款第9 條第1 款第3 目之2 約定、民法第259 條第2 款規定，請 求被告返還482 萬7,000 元，有無理由？ （三）原告依民法第252 條規定，請求酌減違約金，並依同法第 179 條規定請求返還價金，有無理由？ 五、茲就爭點分別論述如下： （一）被告解除系爭買賣契約，為有理由；原告解除系爭買賣契 約，為無理由： １、解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事 實及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文 字，致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思 表示真意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、 經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人 所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原 則涵攝在內，藉以檢視解釋結果是否符合公平原則（最高 法院105 年度台上字第595 號、106 年度台上字第1387號 、第1520號判決意旨參照）。尤以，於契約文件或條款間 有重複、相互衝突或有其他不一致之情形，法院應通觀契 約全文及體系，依契約解釋之一般原則為闡明性之解釋， 或為契約之補充，判斷當事人間之權利義務關係。 ２、經查，兩造於102 年12月26日簽訂系爭買賣契約，其買賣 標的、價金、各期應給付之期款，各如上三、（一）、（ 二）不爭執事項所約定。就系爭房地之貸款事宜，系爭買 賣契約第9 條本文約定：「本契約附件二付款明細表約定 之銀行貸款金額（下稱預定貸款金額）【即系爭貸款期款 2,252 萬元】，甲方【即原告】得依下列方式給付予乙方 【即被告】」，其後第1 項（不辦貸款）約定：「甲方不 辦理金融機構貸款者，於乙方通知辦理銀行貸款對保手續 時，應繳納預定貸款金額之半數款項，並開立與另半數未 繳金額同額且禁止背書轉讓之擔保本票予乙方，作為乙方 取得甲方未繳款項之擔保。乙方於取得本約契稅稅單時， 通知甲方繳交另半數未繳金額予乙方，逾期繳款視為甲方 違約，乙方得逕行依本契約第25條第2 項違約約定處理； 且繳付之票據未兌現或未付清價款前，乙方得拒絕辦理產 權移轉登記予甲方」；第2 項（辦理貸款）之第1 款第1 目前段、第3 款第2 目約定：「（一）委辦貸款：⒈甲方 同意委託乙方統籌代覓金融機構辦理貸款…」、「（三） 甲方同意委辦貸款或減少貸款均應遵守下列約定：…⒉甲 方若因辦理貸款之條件不合，或中途改變主意不辦貸款、 或主動向金融機構表明拒絕貸款或未於期限內辦妥銀行貸 款相關手續及出具應完成用印文件及相關貸款資料時，經 乙方以書面催告期限內仍未完成，視為甲方放棄辦理銀行 貸款，乙方逕得依本條第1 項不辦貸款約定方式處理」（ 本院卷第13至14頁）。而本件原告就系爭貸款期款，於簽 署系爭買賣契約之際，即委請被告辦理抵押貸款，有系爭 買賣契約附件委辦貸款約定書可憑（下稱系爭委辦貸款契 約，本院卷第25頁）。系爭委辦貸款契約第4 條另約定： 「如金融機構核貸金額不足預定貸款金額，或因甲方個人 信用評等、資力條件不足，致使金融機構無法辦理本項貸 款或甲方自願減少貸款時，甲方應於收到乙方繳款通知7 日內，將貸款金額全額或差額部分，以現金或即期支票1 次繳清，甲方如逾期未繳時即以違約論」（本院卷第35頁 ）。準此，原告就系爭貸款期款之給付，雖委請被告代覓 金融機構而辦理授信貸款，然若原告未於期限內辦理銀行 貸款，經書面催告後，被告即得依系爭買賣契約第9 條第 3 款第2 目、第1 項約定，請求原告給付預定貸款金額之 半數款項1,126 萬元，如有逾期，視為原告違約，被告得 依系爭買賣契約第25條第2 項關於違約之約定行使權利。 又原告向委辦貸款金融機構申貸之核貸結果，倘核貸金額 不足、或因原告個人信用、資力事由致無從辦理貸款，或 原告自願減少貸款，則依系爭委辦貸款契約第4 條約定， 原告應於收受被告繳款通知7 日內，補足差額或全額價金 ，如有逾期，亦以原告違約論斷。 ３、次則，就「委辦貸款之核貸金額少於預定貸款金額其差額 或全額」或「不能核貸」情形，兩造另於系爭個別磋商條 款第9 條第2 項第1 款第3 目約定：「（原契約）第9 條 『貸款約定』之第2 項第1 款第3 目，委辦貸款而核貸金 額少於預定貸款金額其差額或全額之處理方式，經雙方個 別磋商同意修改為以下列方式處理：（一）如係不可歸責 於雙方時：如因政經法令或政策之限制或變更，致使金融 機構無法辦理貸款等係不可歸責甲乙雙方之事由，其核貸 金額少於預定貸款金額或不能核貸，其差額或全額部分， 依本條第（三）項辦理。（二）可歸責於乙方時：核貸金 額為總價款金額60% 以下，甲方得解除本契約，乙方返還 甲方已兌現價金外並加計年息5%之利息予甲方，甲方不得 再就本房地主張任何權利。倘其核貸金額為總價款金額60 % 以上，其貸款差額依本條第（三）項約定處理。（三） 上述2 項貸款差額或全額，甲方同意應於乙方通知期限內 ，1 次簽付1 年12期之票據12張，按月本利支付予乙方， 其利率比照乙方代辦金融機構房屋貸款之一般利率計算。 …」（本院卷第36頁）。依系爭個別磋商條款第8 條約定 「個別磋商條款與本契約書其他條款如有牴觸，雙方同意 悉依個別磋商之約定辦理」以察，關於委辦貸款之「核貸 金額少於預定貸款金額其差額或全額」、「金融機構不能 核貸」情形，系爭個別磋商條款第9 條第2 項第1 款第3 目除取代、排除原契約第9 條第2 項第1 款第3 目約定外 ，上３約定即系爭買賣契約第9 條第1 項、第2 項第3 款 第2 目、系爭委辦貸款契約第4 條約定，與前開個別磋商 條款抵觸部分，應優先適用系爭個別磋商條款第9 條第2 項第1 款第3 目之約定。 ４、綜上２、３所示約款，並通觀系爭買賣契約全文與體系， 依契約解釋一貫性、無矛盾性原理，復斟酌誠信原則、交 易慣例等因素後為闡明性解釋，在「委辦貸款」情形，於 被告代覓金融機構後：①倘原告於期限內「不辦理銀行貸 款事宜」，為免付款期程延宕，被告得以書面催告原告為 之。原告如於期限內仍未完成，即視為放棄辦理銀行貸款 ，被告得逕依「不辦貸款」之約定處理，亦即請求原告繳 納系爭貸款期款之半數款項1,126 萬元，並就另半數未繳 金額簽發同額且禁止背書轉讓之擔保本票（系爭買賣契約 第9 條第2 項第3 款第2 目、第1 項約定）。②倘原告業 依一般房貸授信流程，向委辦貸款之配合金融機構以申請 書正式申請貸款，然該金融機構嗣「不能核貸」或「核貸 金額少於預定貸款金額」，則應優先適用系爭個別磋商條 款第9 條第2 項第1 款第3 目約定，區別不可歸責於雙方 當事人、或可歸責於被告情形為不同處理；而於可歸責於 原告之情形，因系爭系爭個別磋商條款第9 條第2 項第1 款第3 目無特別約定，於未牴觸範圍內，應依系爭委辦貸 款契約第4 條之約定為後續處理等節，應足認定。 ５、關於系爭貸款期款事項，被告委辦貸款之配合金融機構為 臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）永和分行， 為兩造所不否認（本院卷第105 頁）；而系爭貸款期款未 經任何金融機構核貸等情，亦為兩造所不爭執（本院卷第 105 頁）。經本院函詢土地銀行永和分行關於系爭房地之 申貸情形，該分行於107 年7 月2 日、同年月17日、同年 8 月13日復以：本行房貸一般申請、審核流程為：⒈洽談 。⒉受理申請。⒊授信審核：依據申請人之借款用途、授 信額度、放款期限、擔保條件、撥款條件等項審查評估。 ⒋核定准駁。⒌通知授信申請人。⒍簽約對保。⒎擔保物 權設定。⒏保險。⒐撥款。然本行未受理原告之系爭房地 不動產抵押貸款案件，電腦中亦無資料等情（本院卷第11 4 、120 、163 頁）；而原告亦自承：被告委辦貸款之配 合銀行，直接告知伊無法達到伊所欲貸款成數等語（本院 卷第67頁）；又原告除系爭房地外，確於他金融機構以其 他不動產設定、辦理高額房屋貸款，有財團法人金融聯合 徵信中心綜合信用報告可參（本院卷第151 頁），茲堪認 被告抗辯：伊曾協同原告與銀行洽談，但銀行因原告已有 數間房貸負擔，評估後應無法負擔本件貸款，故無法貸予 預定貸款金額，原告即未申貸，其他銀行亦係如此等語， 應非無據。佐之土地銀行永和分行另於107 年9 月3 日函 復：訴外人程振剛曾以系爭建案7 樓房地向本行申請貸款 ，買賣總價金3,186 萬元中，本行核貸金額為2,548 萬元 （即核貸金額約買賣總價金之80% ）一節，更足見倘原告 以系爭房地向土地銀行永和分行申辦貸款，如無個人信用 評等、資力條件不足等歸因原告之個人事由，應無不能核 貸或核貸金額不足之情形。職此，原告雖曾與被告委辦貸 款配合機構土地銀行永和分行洽談申貸事宜，惟因獲悉自 身信用、資力條件不足，未能達到預定貸款結果，即未依 一般房貸授信流程正式申請貸款，且無不可歸責之情事等 節，應可確認。原告既於期限內不辦理銀行貸款事宜，且 非不可歸責，被告依系爭買賣契約第9 條第2 項第3 款第 2 目約定行使權利，自屬有憑。 ６、系爭期款2,252 萬元應為給付之際，原告於期限內不向委 辦貸款配合銀行辦理貸款事宜，已如前述。而原告亦未能 自行申貸而取得貸款，有國泰世華商業銀行股份有限公司 文山分行、臺灣新光商業銀行股份有限公司、元大商業銀 行股份有限公司信義分行函復為憑（本院卷第5 、97、10 5 、115 至116 、124 、127 、136 至137 頁）。被告即 於106 年5 月12日寄發存證信函，請求原告於同年6 月19 日前履約，乃為書面之催告（翌日送達原告，本院卷第29 頁），然原告仍未於該催告期限內辦妥銀行貸款，有其同 年月20日存證信函可佐（本院卷第30頁），則依系爭買賣 契約第9 條第2 項第3 款第2 目約定，應視為原告放棄辦 理銀行貸款，被告得依同條第1 項約定，請求原告給付系 爭貸款期款之半數款項1,126 萬元。又被告復於同年6 月 30日寄發存證信函，請求原告於同年7 月12日前付清1,12 6 萬元（翌日送達，本院卷第31頁），原告仍未給付，有 其同年月5 日存證信函可參（本院卷第32頁），則依系爭 買賣契約第9 條第3 項第2 款、同條第1 項約定，應視為 原告違約，被告依同契約第25條第2 項違約之約定「除經 雙方個別磋商同意之約定外，甲方違反『付款條件及方式 』之規定者，乙方得解除本契約」，以系爭存證信函之送 達，解除系爭買賣契約，當屬有據。系爭買賣契約既經被 告合法解除，原告復以本件起訴狀繕本之送達主張解除， 自無理由。 ７、原告雖迭主張：伊無法給付系爭貸款期款，係因可歸責於 被告、不可歸責於伊之事由所致，依系爭個別磋商條款第 9 條第2 項第1 款第3 目之2 約定，當係伊得解除契約， 被告不得解除契約。又縱認上開違約情形係因不可歸責於 雙方之事由而致，被告應依系爭個別磋商條款第9 條第1 款第3 目之1 、同款目之3 約定，辦理後續履約事宜，其 逕以伊違約為由，解除系爭買賣契約，應屬無效云云，然 依系爭個別磋商條款第9 條第2 項第1 款第3 目文義、體 系以觀，該款目之約定，係於原告業依一般房貸授信流程 ，正式以申請書向委辦金融機構申請貸款，金融機構嗣「 不能核貸」或「核貸金額少於預定貸款金額」之情形，始 有適用，已於上４論述。本件原告於口頭向土地銀行永和 分行詢貸後，未正式以申請書向該分行申辦貸款，自無適 用上開約定之餘地，則原告上開主張，與系爭買賣契約之 文義、體系相悖，當不可取。 ８、況按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負 遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者， 債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應 由債務人負舉證之責（最高法院21年上字第1956號判例、 103 年度台上字第191 、2588號判決意旨參照）。申言之 ，債務不履行之債務人負債務不履行責任，係以有可歸責 之事由存在為要件。若債權人已證明有債之關係存在，且 債務人不履行債務，即得請求債務人負債務不履行責任。 倘債務人抗辯債務不履行之發生，為不可歸責於債務人之 事由所致，自應由其負舉證責任，如未能舉證證明，即不 能據此免責（最高法院97年度台上字第1000號判決論旨參 照）。原告主張其未依約給付系爭貸款期款，屬不可歸責 之事由所致，應就該不可歸責事由，負主張與舉證責任。 關於原告遲延給付系爭貸款期款之不可歸責事由，雖據其 主張、特定：①被告履行輔助人即代銷人員出具之系爭價 目表上，明載貸款成數為70% ，且該代銷人員亦口頭保證 貸款成數，均屬廣告內容，依系爭買賣契約第2 條約定， 構成契約之一部，是伊因系爭房地價值未達總價金金額， 貸款成數不能達7 成，以致因金額不足問題無從申貸、給 付系爭貸款期款，應屬可歸責被告、不可歸責伊之情形。 ②原告嗣後拒絕與伊協商，應屬可歸責於被告、不可歸責 伊之事由，致伊無法給付系爭貸款期款。③退步言之，伊 無法申貸、給付系爭貸款期款之原因，係因政府打房、銀 行房貸授信緊縮等大環境因素所致，亦屬不可歸責於雙方 之事由云云（本院卷第67、77、147 頁）。惟查，系爭個 別磋商條款第2 條第1 項明定：「（原契約）第2 條『乙 方對廣告之義務』經雙方個別磋商後同意修改條款如下： （一）甲乙雙方瞭解並同意本房地暨汽車停車空間之各項 買賣條件、標的物內容、範圍及乙方之銷售人員、簽約經 辦人員承諾事項均已明列於本契約書中，一切權利及義務 皆以本契約書書面約定為準，取代先前一切口頭、書面約 定」，即雙方關於系爭買賣契約之權利義務關係，悉以形 諸文字之書面契約為準，排除磋商過程中其餘共識之拘束 力。又系爭個別磋商條款第7 條前段更明載：「本戶為甲 方付款需求，預定貸款金額為2,252 萬元整，甲方清楚且 知悉實際貸款核定金額，係由承辦銀行依甲方條件核貸而 出，日後甲方如無法順利取得全額貸款，其差額需於乙方 通知日30天內1 次給付，否則乙方得解除契約並依本約第 25條第2 項違約約定處理，且甲方同意日後不得以工程零 付款或低自備等理由，向乙方主張任何權利或向主管機關 申訴或請求」，堪認原告於簽署系爭買賣契約之際，亦明 瞭關於系爭房地貸款金額不足之付款風險，應由買受人承 擔，則原告上①之主張，顯與前開約定所示契約風險分配 意旨未符，不能認屬不可歸責於原告之事由，並非可取。 又原告於106 年5 月12日、同年6 月30日依序寄發存證信 函催告履約、同年7 月12日寄發系爭存證信函表明解約， 未接受原告協商、展延還款期間之要求，均屬契約權利之 正當行使，當難認屬因不可歸責於原告之事由，致原告未 能給付，原告上②之主張，亦難足據。至原告雖陳稱：因 大環境改變、銀行緊縮房貸授信，始令伊無法順利取得貸 款給付系爭貸款期款云云，然未提出相當之事證以實其說 ，且與上５之事證相悖，不得僅以其泛詞陳述，遽認所據 主張之抗辯事實為真實，原告上③之主張，更非足憑。 ９、綜上，原告違約未給付系爭貸款期款，且無不可歸責之情 事，被告於書面催告後解除系爭買賣契約，為有理由；原 告以本件起訴狀之送達，解除系爭買賣契約，為無理由， 應足確認。 （二）被告依系爭買賣契約第25條第2 項約定，沒收482 萬7,00 0 元為違約金，為有理由；原告依系爭個別磋商條款第9 條第2 項約定、民法第259 條第2 款規定，請求被告返還 482 萬7,000 元，為無理由： １、系爭買賣契約第25條第2 項約定：「除經雙方個別磋商同 意之約定外，甲方違反『付款條件及方式』之規定者，乙 方得解除本契約；解約時乙方得沒收依房地總價款15% 計 算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者 ，則以已兌現價款為限」（本院卷第21頁）。 ２、經查，原告就系爭貸款期款2,252 萬元之給付，違反系爭 買賣契約第9 條第3 項第2 款、第1 項約定，被告得依同 契約第25條第2 項約定解除契約，迭於上（一）論述，則 被告併依同條項約定，沒收已兌現價款中按房地總價款15 % 計算之482 萬7,000 元為違約金，自屬有據。被告主張 沒收違約金482 萬7,000 元既有理由，原告依系爭個別磋 商條款第9 條第2 項約定、民法第259 條第2 款規定，請 求被告返還482 萬7,000 元，當屬無憑。 （三）原告依民法第252 條規定，請求酌減違約金，並依同法第 179 條規定請求返還價金，為無理由： １、當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違 約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履 行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務 外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務 所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。而違約金 有「賠償性違約金」及「懲罰性違約金」，效力各自不同 。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額； 後者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰 ，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得 請求履行債務或不履行之損害賠償。違約金之約定，乃基 於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當 事人間之規範，本諸契約自由、契約嚴守原則之精神，契 約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟 倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過 高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則， 法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所 受損害等各要素、情節，依當事人請求或職權酌減違約金 ，茲為民法第251 條、第252 條所明定。 ２、詳言之，「賠償性違約金」目的在於填補債權人因其債權 不能實現而受之損害，法院衡量當事人所約定之違約金是 否過高，應以債務人所應賠償債權人之金額作為主要之準 據，而債務人亦得證明債權人未受損害，或實際損害額不 及違約金數額，請求減免。「懲罰性違約金」則具違約懲 罰之色彩，其違約金是否有過高之情，即非以債權人所受 損害為唯一審定標準，尤應參酌債務人違約之情狀斷之。 至所謂「相當之數額」，即須依一般客觀事實，社會經濟 狀況，斟酌兩造所提事證及全辯論意旨，妥為衡酌，然倘 法院審酌上開要素，認當事人就違約金所定數額並無違背 契約正義而有過高情事，即無酌減必要，俾免任意介入私 法自治（最高法院100 年度台上字第533 號、103 年度第 1899號、第2194號、105 年度台上字第33號、第679 號、 第2289號、106 年度台上字第2453號判決論旨參照）。 ３、經核，系爭買賣契約第25條第2 項約定「甲方違反『付款 條件及方式』之規定者，乙方得解除本契約；解約時乙方 得沒收依房地總價款15% 計算之違約金，但前開沒收之違 約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限」（下 稱系爭違約金約款），未明文約定屬懲罰性違約金性質， 復未載明被告解約之際，得於該違約金外併請求損害賠償 ，則依民法第250 條第2 項後段規定，應視為損害賠償總 額預定性質之違約金，乃可認定。本院衡酌：系爭房地建 坪約41坪，於兩造102 年12月締結系爭買賣契約時，每建 坪單價約74萬976 元，另停車位價格為180 萬元等情，為 兩造所不爭執（本院卷第141 頁反面）。而迄被告解除契 約之106 年7 月許，系爭房地周邊同性質房地每建坪單價 跌價至約66萬3,000 元至69萬8,000 元，停車位價格跌價 至約140 萬元，有內政部不動產交易實價查詢資料可憑（ 本院卷第159 至160 頁），則被告因系爭房地（包括停車 位）價格跌價所受損失，約為216 萬2,016 元至359 萬7, 016 元間【計算式：①41（740,976 －663,000 ）＋（ 1,800,000 －1,400,000 ）＝3,597,016 ；②41（740, 976 －698,000 ）＋（1,800,000 －1,400,000 ）＝3,59 7,016 】；復酌之系爭買賣契約價金高達3,218 萬元，原 告具交易不動產之相關經驗（本院卷第122 、145 、155 至158 頁），應得盱衡履約意願及能力，本諸自由意識及 平等地位，自主決定同意系爭違約金約款與否，雙方並無 締約地位不平等乙情；再參之被告因另行出售系爭房地， 當將支出相當之仲介、銷售費用成本，暨負擔待售期間系 爭房地稅費、水電、大樓管理費用；另佐之不動產交易價 格，每隨國家社會經濟狀況、景氣、政府政策等因素影響 ，本件屬預售屋買賣，自締約至系爭建案竣工、獲發使用 執照乃達數年（本院卷第28頁），當有一定違約金機制確 保雙方當事人履約；又該等違約金各占系爭買賣契約總價 金15% ，並非顯不具合理性及公平性而有違背契約正義情 形，本院認尚無介入私法自治而酌減之必要。以故，被告 依民法第252 條規定，請求酌減違約金，乃屬無據；原告 另依民法第179 條規定，請求被告返還經本院酌減部分之 買賣價金，自無理由。至原告另執「營利事業各業所得額 暨同業利潤標準」，主張被告出售系爭房地之合理淨利應 為257 萬4,400 元云云，僅屬稅法上營利事業所得稅無從 核實認定時，用以推計課稅之通案標準，核與上開違約金 是否過高之具體判斷無涉，併予指明。 六、從而，原告依系爭個別磋商條款第9 條第2 項約定、民法第 259 條第2 款規定、第179 條規定，請求被告給付482 萬7, 000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提證據 ，經本院詳予斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自 無逐一論駁之必要。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 107 年 12 月 12 日 民事第八庭 審判長法 官 鄭佾瑩 法 官 徐淑芬 法 官 劉庭維 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 12 月 12 日 書記官 鄭涵文