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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　107年度重訴字第885號 原　　　告　科榮實業有限公司 法定代理人　朱福全 被　　　告　泰穩建設開發股份有限公司 法定代理人　許明山 訴訟代理人　陳麗惠 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一０七年十一月 十五日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、 建號同段第二四八六號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○ ○○○○號七樓房屋騰空遷讓返還予原告。 被告應給付原告新臺幣伍拾柒萬元，及自民國一０七年六月二十 三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 被告應自民國一０七年五月二十三日起至遷讓返還第一項所示房 屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣伍萬貳仟元。 訴訟費用由被告負擔。 本判決第一、二項於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免 為假執行。 事實及理由 甲、程序方面： 按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第十條第一項定有明文。本件原 告依民法第七百六十七條第一項規定請求被告自其所有、坐 落臺北市○○區○○段○○段○○○○地號土地上、建號同 段第二四八六號、門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○ ○○○號七樓房屋（下稱本件房屋）遷出、將本件房屋騰空 遷讓返還予原告，而本件房屋坐落臺北市信義區，在本院管 轄區域內，依首揭規定，專屬本院管轄。 乙、實體方面 一、原告部分： （一）訴之聲明： １被告應將本件房屋（即門牌號碼臺北市○○區○○路○段 ○○○○○○號七樓房屋）騰空遷讓返還予原告。 ２被告應給付原告新臺幣（下同）五十七萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。 ３被告應自民國一０七年五月二十三日起至返還第一項房屋 之日止，按月給付原告五萬二千元。 ４第１、２項聲明願供擔保請准宣告假執行。 （二）原告起訴主張：本件房屋自八十年間起即為原告所有，兩 造於一０五年五月二十二日訂立房屋租賃契約，約定由被 告向原告承租本件房屋，租賃期間自同日起至一０七年五 月二十二日止，租金每月五萬二千元（不含水電費），應 於每月二十二日前繳納，押租保證金十萬四千元於被告遷 空交還房屋後無息退還，租期屆滿時，除經原告同意繼續 出租外，被告應將本件房屋按原狀遷空交還原告。然被告 除於一０五年八月間代原告支付空調之修繕費用六萬八千 元，及陸續給付租金六十一萬元外，並未依約繳足租金， 原告乃於租期屆滿前之一０七年三月二十七日委託律師發 函通知被告期滿不再續約，該函文於翌日到達被告，被告 雖於同年五月十五日以存證信函要求展延租金繳付期限並 續約，原告亦於翌日立即委託律師函覆拒絕，要求被告如 期繳付租金並於租期屆至後遷離、回復原狀。詎被告迄未 遷出本件房屋，致原告受有損害，爰依民法第七百六十七 條第一項前段、第四百五十五條前段規定，請求被告將本 件房屋騰空遷讓返還予原告，並依兩造間房屋租賃契約第 三條約定，請求被告給付積欠之租金五十七萬元及法定遲 延利息，被告自租期屆滿翌日即一０七年五月二十三日起 無法律上原因仍繼續占有使用本件房屋，受有相當於租金 之利益，復依民法第一百七十九條規定，請求被告自是日 起至返還 本件房屋之日止，按月返還原告五萬二千元。 二、被告部分： （一）答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請 准免為假執行。 （二）被告以兩造間自一０一年起開始本件房屋之租賃契約，被 告承租本件房屋後，已支出三百餘萬元之裝潢費用，期間 固有遲誤租金，後均補齊，亦均獲原告同意續約，兩造間 租賃契約應視為以不定期限繼續契約，本次租賃期滿前， 原告公司負責人吳存昌曾口頭要求補足積欠租金並預繳一 年份租金，始能續約，是項要求非被告所能負擔，請求協 調分期償還積欠租金並續約等語，資為抗辯。 三、原告主張本件房屋為其所有，兩造於一０五年五月二十二日 訂立房屋租賃契約，約定由被告向其承租本件房屋，租賃期 間自同日起至一０七年五月二十二日止，租金每月五萬二千 元，應於每月二十二日前繳納，租期屆滿時，除經其同意繼 續出租外，被告應將本件房屋按原狀遷空交還，然被告除於 一０五年八月間代原告支付空調之修繕費用六萬八千元，及 陸續給付租金六十一萬元外，並未依約繳足租金，仍積欠租 金五十七萬元，其於租期屆滿前之一０七年三月二十七日委 託律師發函通知被告期滿不再續約，該函文翌日到達被告， 被告雖於同年五月十五日以存證信函要求展延租金繳付期限 並續約，原告亦於翌日立即委託律師函覆拒絕，詎被告迄未 遷出本件房屋之事實，已經提出建物登記謄本、房屋租賃契 約書、律師函暨掛號郵件收件回執為證（見卷第十七至三三 頁），核屬相符，關於被告於一０七年五月十五日以存證信 函要求展延租金給付期限及續約一節，並與被告所提臺北安 和郵局第八五七號存證信函所載相符（見卷第九五至九七頁 ），復為被告所不爭執，應堪信為真實。 四、茲分述如下： （一）所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第七百六十七條第一項前段定有明文。而稱租賃者， 謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租 金之契約；承租人應依約定日期，支付租金；租賃定有期 限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關 係終止後，應返還租賃物，民法第四百二十一條第一項、 第四百三十九條前段、第四百五十條第一項、第四百五十 五條前段亦有明定。 １本件房屋為原告所有，兩造於一０五年五月二十二日訂立 房屋租賃契約，約定由被告向其承租本件房屋，租賃期間 自同日起至一０七年五月二十二日止，租金每月五萬二千 元，應於每月二十二日前繳納，前已述及，則除兩造另訂 租賃契約或依民法第四百五十一條默示更新，或有其他法 律關係（例如使用借貸）發生外，被告僅於一０七年五月 二十二日租賃期間屆至以前有占有使用本件房屋之權源。 ２被告雖辯稱兩造間租賃契約應視為以不定期限繼續契約， 惟民法第四百五十一條所謂不即表示反對之意思，係指一 般交易觀念所認為相當之時期內不表示反對之意思而言； 租賃契約以當事人就租賃物及租金互相同意時方為成立， 承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經 出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表 示反對之意思者有別，不能適用民法第四百五十一條之規 定，視為不定期限繼續契約；民法第四百五十一條所謂視 為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租 賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有 其適用，此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承 租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮 承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際 ，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之 表示，最高法院三十七年上字第八二八八號、九四一八號 、四十二年台上字第四一０號著有判例闡釋甚明。原告於 租期屆滿前之一０七年三月二十七日委託律師發函通知被 告期滿不再續約，該函文翌日到達被告，被告雖於同年五 月十五日以存證信函要求展延租金繳付期限並續約，原告 亦於翌日立即委託律師函覆拒絕，該覆函於同年月十七日 到達被告，有律師函暨掛號郵件收件回執可按（見卷第二 七至三三頁），前已述及，揆諸上揭判例，原告於租賃期 限屆滿前已明示不續約，已有反對之表示，自無民法第四 百五十一條規定之適用，無視為以不定期限繼續契約之可 言，況被告自承本次租賃期滿前，原告公司負責人吳存昌 曾口頭要求補足積欠租金並預繳一年份租金，始能續約， 是項要求非被告所能負擔，故未能達成續訂租約之合意（ 見卷第一一四頁筆錄），兩造並未就本件房屋延展租賃期 間或另行訂立租賃契約，殆無疑義，被告此節所辯，委無 可採。 ３兩造間租賃契約既於一０七年五月二十二日因租賃期滿而 終止，且無民法第四百五十一條默示更新情事，復無任何 證據足認兩造合意延展租賃期間或另訂新約，被告亦未陳 明並舉證其尚有何占有使用本件房屋之權源，被告仍占有 使用本件房屋，原告依民法第七百六十七條第一項前段、 第四百五十五條前段規定請求被告將本件房屋騰空遷讓返 還予原告，自屬有據。 （二）給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任 ；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債 權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為 其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲 延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十九條第二項 、第二百三十三條第一項前段、第二百零三條亦有明文。 兩造間房屋租約第三條約定：「租金每月新臺幣伍萬貳仟 元正，乙方（即被告）不得藉任何理由拖延或拒納‧‧‧ 」；第四條約定：「租金應於每月二十二日以前繳納，每 次應繳壹個月份‧‧‧」（見卷第十九頁），但被告除於 一０五年八月間代原告支付空調之修繕費用六萬八千元， 及陸續給付共租金六十一萬元外，並未繳足租金，迄仍積 欠租金五十七萬元，此經原告指陳在卷，並經被告肯認無 訛，前已載明，原告請求被告給付積欠租金五十七萬元， 及支付自起訴狀繕本送達翌日即一０七年六月二十三日起 至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，亦非無憑 。 （三）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，同法第一百七十九條前段規定甚明。土地法第九 十七條第一項規定城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第九十七條 第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規 定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八 條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平 均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦 規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行 申報之地價而言，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地 所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八 十為其申報地價，平均地權條例第十六條第一項亦有明定 。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之 原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還 之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利 益為社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、 承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比較，以為決定（最高法院六十一年台上字第一六九 五號、六十八年台上字第三０七一號判例參照）。 １兩造間房屋租賃契約已於一０七年五月二十二日因期間屆 滿而終止，被告自翌日起已無繼續占有使用本件房屋之權 源，被告仍占有使用本件房屋，此經本院審認如前，被告 自一０七年五月二十三日起至遷讓返還本件房屋予原告之 日止，無權占有本件房屋，無法律上原因受有相當於本件 房屋租金之利益甚明。 ２城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項固有明文， 然該條文立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋所 有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋 租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承 租人」，是該條文限制房屋租金之立法政策係基於居住乃 人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應 滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿 房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得 適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定， 應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用，至營 業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身， 即與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法 介入加以限制之必要；又營業用房屋類皆座落在商業區， 不僅其建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋 ，並享有營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住 用房屋可比，且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者， 尤以連鎖企業，挾其龐大資金、巿場優勢，已為經濟上之 強者，又可獲取相當之利潤，更無立法限制租金額之必要 ；況租屋營業，租金之支出，原屬營業成本之一部，倘立 法限制租金額，營業利潤並未相對受限，任其享有鉅額利 潤，要非立法之原意；復就土地法第三章房屋及基地之立 法結構觀之，土地法第九十四條第一項、第九十六條規定 所稱之房屋類皆指住宅而言；再者我國經濟現屬已開發國 家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自 應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之 更新與繁榮，故土地法第九十七條所指房屋，應解為不包 括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條 之立法本旨（最高法院九十二年度台簡上字第二十號裁判 意旨參照）。 ３被告為以公共建設、新市鎮新社區特定專區開發、都市更 新重建、不動產買賣租賃、景觀室內設計、消防安全設備 檢修、建材批發零售、室內裝潢為營業之股份有限公司（ 參見卷第五三至五六頁公司變更登記表），並以本件房屋 為主事務所登記址，本件房屋位在臺北市○○區○○○○ 路二段，而基隆路二段為交通繁忙、人車流量大、商業活 動（設有各式商店、公司行號）興盛之雙向六線道，位處 住商混合區，此為週知之事實，被告承租本件房屋係供作 營業之用、非供居住使用，用以創造營業之利潤，與人民 安居之基本需求及生存權保障無涉，亦足認定。本件房屋 既供作營業之用，耗損程度、維護成本及應繳納之稅捐均 高於一般住宅房屋，依上開說明，本件房屋之租金不在土 地法第九十七條第一項限制範圍內。 ４本院審酌兩造間房屋租約就本件房屋約定之租金數額為每 月五萬二千元，被告利用本件房屋為營業，本件房屋位處 基隆路二段，人車流量大、商業活動興盛，認被告無權占 用本件房屋所受利益及原告所受損害，以每月五萬二千元 計算為適當。則原告依民法第一百七十九條規定請求被告 自一０七年五月二十三日起至返還本件房屋予原告之日止 ，按月給付原告五萬二千元，亦屬有據。 五、綜上所述，兩造間房屋租賃契約於一０七年五月二十二日因 期間屆滿而終止，被告自翌日起已無繼續占有使用本件房屋 之權源，被告仍占有使用本件房屋迄今，被告積欠五十七萬 元租金，及自一０七年五月二十三日起無權占有本件房屋， 無法律上原因受有相當於本件房屋租金之利益，被告無權占 用本件房屋所受利益及原告所受損害，以每月五萬二千元計 算為適當，從而，原告依民法第七百六十七條、第四百五十 五條前段規定請求被告將本件房屋騰空遷讓返還予原告，依 兩造間房屋租賃契約第三條請求被告給付積欠租金五十七萬 元本息，及依民法第一百七十九條規定請求被告自一０七年 五月二十三日起至遷讓返還本件房屋予原告之日止，按月返 還五萬二千元相當於租金之不當得利，洵屬有據，應予准許 。關於返還房屋及給付租金部分，兩造均陳明願供擔保請准 宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當 擔保金額准許之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此 敘明。 據上論斷，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、 第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。 中 華 民 國 107 年 12 月 6 日 民事第四庭 法 官 洪文慧 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 107 年 12 月 6 日 書記官 顏子薇