臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第917號
原 告 蓉樺廣告有限公司
法定
代理人 張詠裕
訴訟代理人 楊久弘
律師
複 代理人 吳宜珊律師
被 告 展宜建築開發股份有限公司
法定代理人 許景翔
訴訟代理人 吳仲立律師
上列
當事人間請求給付銷售
報酬事件，本院於民國107年12月25
日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖佰壹拾柒萬參仟肆佰元，及自民國一百
零七年七月十日起至清償日止，
按週年利率百分之五計算之利息
。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參佰零伍萬捌仟元為被告供
擔保後
，得
假執行。但被告如以新臺幣玖佰壹拾柒萬參仟肆佰元為原告
預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠
兩造於民國105年5月2日簽訂廣告業務企劃合約書（下稱
系
爭契約），約定被告委託原告為坐落臺北市○○區○○段0
○段00○00地號基地集合住宅開發案及其上地上5層集合住
宅及地下1層停車場（下稱系爭房地）之廣告業務企劃工作
及銷售事項，企劃銷售
期間自被告取得建造執照（105建字
第0007號，發照日期105年1月8日）起至取得使用執照（107
使字第37號，發照日期107年2月12日）日止。原告於銷售期
間售出系爭房地戶別2C、4A、5A、4D共計4戶（下稱系爭4戶
房地），依系爭契約第6條約定，被告應給付原告之報酬金
額為新臺幣（下同）922萬6,800元，
惟被告開立如不爭執事
項㈢所示之6張支票金額共計694萬2,060元，故被告應再給
付原告之報酬為228萬4,740元。
㈡被告於105年11月至同年12月間，將戶別2A、2B、3A、3B、3
C、3D等房地（下稱系爭6戶房地）分別各出賣2戶與瑞筑國
際有限公司（下稱瑞筑公司）、瑞亭有限公司（瑞亭公司）
及寶弘國際有限公司（寶弘公司），均係以底價為實際成交
價格，總計金額為1億5,289萬元，因本建案總戶數僅有16戶
，而原告為代銷本建案，必須投入相當多人力及資金成本，
如被告自行銷售不計算原告之銷售報酬，則原告之成本將難
以回收。且被告自行成交之系爭6戶房地本已經原告代銷而
有
第三人支付訂金可予成交，惟因被告要求原告讓被告自行
成交，故原告不得已而將訂金退還第三人由被告自行與他人
成交，如被告自行銷售之金額不計算為原告之銷售報酬，則
對原告顯
非公平。依系爭契約第8條約定，系爭6戶房地亦屬
原告之銷售業務成績，被告應以系爭6戶房地成交總金額6％
計算，即917萬3,400元，給付報酬予原告。被告共應再給付
原告1,145萬8,140元（計算式：2,284,740＋9,173,400＝11
,458,140），原告
爰依
民法第505條第1項規定、系爭契約第
8條約定提起
本件訴訟。
㈢
並聲明：
⒈被告應給付原告1,145萬8,140元，及自
起訴狀繕本送達
翌日
起至清償日止，
按年息5％計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠依系爭契約第6條第1項約定，廣告企劃服務費並非一概而論
以銷售成交價格之6％計算，若銷售成交價格高於該戶底價
則以該戶銷售底價之6％核實支付；若銷售成交價格低於該
戶底價，
乃須視銷售成交價格與該戶底價之差額是否有超價
款足以補回至滿足底價
而定，有超價款補回至底價則以該戶
銷售底價之6％核實支付，無超價款補回至底價則以該戶實
際成交金額之6％核實支付。又兩造於105年10、11 月間
合
意變更系爭契約第6條約定之計算公式，將廣告企劃服務費
計算方式變更為如被證3原告提出之企劃服務費請款表所示
之請款規則。原告於系爭4戶房地中，僅4D戶之銷售成交價
格高於該戶底價，其餘2C、4A、5A戶則均以低於該戶底價成
交，
是以原告由超價款優先補回至滿足底價，據以核算被告
應給付原告之銷售報酬應為771萬3,400元，被告已給付原告
694萬2,060元，原告不得請求被告再給付系爭4戶房地之銷
售報酬。
㈡瑞筑公司、瑞亭公司、寶弘公司之負責人均為被告法定代理
人許景翔，瑞筑公司、瑞亭公司、寶弘公司均由許景翔設立
、經營，被告見原告銷售情況不佳，屢次以低於該戶底價成
交，遂以自己經營之瑞筑公司、瑞亭公司、寶弘公司為買方
，買回系爭6戶房地，非系爭合約第8條所謂之「銷售」，原
告不得向被告請求此部分報酬。且被告於105年11月間告知
原告將以許景翔設立經營之其他公司買回系爭6戶房地，原
告不得向被告請求系爭6戶房地之報酬，並取得原告同意等
語，資為
抗辯。
㈢並聲明：
⒈
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准
宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見本院卷第221至222頁）：
㈠兩造於105年5月2日簽訂廣告業務企劃合約書（即系爭契約
），約定被告委託原告為坐落臺北市○○區○○段0○段00
○00地號基地集合住宅開發案及其上地上5層集合住宅及地
下1層停車場（即系爭房地）之廣告業務企劃工作及銷售事
項，企劃銷售期間自被告取得建造執照（105建字第0007號
，發照日期105年1月8日）起至取得使用執照（107使字第
0037號，發照日期107年2月12日）日止。
㈡原告於銷售期間售出系爭房地戶別2C、4A、5A、4D共計4戶
之房地（即系爭4戶房地），分別於105年11月10日、105年
11 月30日、106年1月3日向被告請款249萬2,400元、285萬
400 元、237萬600元，總計771萬3,400元。
㈢被告分別開立票面金額112萬1,580元（
發票日期：105年11
月15日，支票號碼：TA0000000）、112萬1,580元（發票日
期：105年12月15日，支票號碼：TA0000000）、128萬2,680
元（發票日期：105年12月15日，支票號碼：TA0000000）、
128萬2,680元（發票日期:106年1月16日，支票號碼:TA0000
000）、106萬6,770元（發票日期:106年1月16日，支票號碼
：TA0 000000）、106萬6,770元（發票日期：106年2月15日
，支票號碼：TA0000000）之支票6紙（下稱系爭支票）予原
告，總計694萬2,060元，均已兌現。
㈣原告就出售系爭4戶房地尚有10％之保留款尚未請領，共計
77萬1,340元（計算式：7,713,400－6,942,060＝771,340）
。
㈤被告分別於107年4月25日以買賣為原因於同年5月30日將系
爭房地戶別2A、2B、3A、3B、3C、3D之6戶房地（即系爭6戶
房地）移轉過戶登記於瑞筑公司、瑞亭公司、寶弘公司名下
。
四、本件爭點：
㈠原告就系爭4戶房地依民法第505條第1項規定請求被告給付
228萬4,740元（計算式：9,226,800－6,942,060＝2,284,
740）予原告有無理由？
㈡原告就系爭6戶房地依系爭契約第8條或民法第505條第1項規
定，擇一請求被告給付917萬3,400元有無理由？
五、法院之判斷：
㈠原告就系爭4戶房地不得請求被告給付銷售報酬228萬4,740
元。
⒈系爭契約第6條第1項廣告企劃服務費第1款至第3款約定：「
㈠銷售成交價格高於該戶底價，廣告企劃服務費以該戶銷售
底價金額之6％核實支付。㈡銷售成交價格低於該戶底價，
由超價款中優先補回至滿足底價，廣告企劃服務費以該戶銷
售底價金額之6％核實支付。㈢銷售成交價格低於該戶底價
，且無超價可回補，廣告企劃服務費以該戶實際成交金額之
6％核實支付。」（見本院卷第20、21頁）是廣告企劃服務
費之計算於銷售成交價格高於該戶底價，以該戶銷售底價之
6％核實支付；若銷售成交價格低於該戶底價，乃須視銷售
成交價格與該戶底價之差額是否有超價款足以補回至滿足底
價而定，有超價款補回至底價，即則以該戶銷售底價之6％
核實支付，無超價款補回至底價，則以該戶實際成交金額之
6％核實支付。而兩造於105年10、11月間合意變更系爭契約
第6條約定之廣告企劃服務費計算公式，將廣告企劃服務費
之計算變更為⑴Ａ<Ｂ則Ａ-0.94Ｂ=企劃服務費，⑵Ａ>Ｂ則
6％Ｂ=企劃服務費，⑶各戶之高底數額回補後併入當期企劃
服務費請領，Ａ為成交價格，Ｂ為合約底價，有原告製作之
企劃服務費請款表
可稽（見本院卷第133頁）。
經查，原告
僅有4D之銷售成交價格係高於該戶底價，其餘2C、4A、5A均
低於該戶底價成交，是以原告由超價款優先補回至滿足底價
，據以核算被告應給付原告之銷售報酬為771萬3,400元（計
算式如附表所示），扣除保留款10％為77萬1,340元後，被
告就系爭4戶房地應給付原告金額為694萬2,060元，被告已
分別開立系爭支票予原告，票面金額共計694萬2,060元均已
兌現乙節，為兩造所不爭執。是原告主張被告就系爭4戶房
地再給付原告228萬4,740元，無可採信。
⒉原告雖主張：兩造未合意變更系爭契約第6條約定之廣告企
劃服務費計算方式
云云，並據其法定代理人張詠裕到庭
具結
陳稱：伊於105年10月28日當面將原證8、9之企劃服務費請
款表及統一發票在被告公司交給許景翔，許景翔說會處理，
隔1個禮拜後，許景翔約伊在被告公司談被證3請款通則的內
容，伊提醒許景翔這不符合系爭契約約定，許景翔說只能依
照請款通則請款，否則無法請款，伊不同意被證3之請款通
則等語。然查：原告於105年11月10日、105年11月30日、10
6年1月3日分別提出企劃服務費請款單及統一發票向被告請
領銷售報酬249萬2,400元、285萬400元、237萬600元，總計
771萬3,400元，有原告企劃服務費請款表及統一發票影本為
憑（見本院卷第133至140頁），
核與被告抗辯兩造合意變更
之廣告企劃服務費計算方式相符。若原告就系爭4戶房地之
銷售報酬計算方式有爭執，自無自行製表載明變更後請款規
則之企劃服務費請款表，並開立統一發票予被告請求771萬
3,400元之報酬。又原告自系爭4戶房地請款771萬3,400元時
起至
本案起訴前，未曾為任何保留請求或意思表示，向被告
爭執應依系爭契約第6條約定之計算方式給付銷售報酬，與
原告法定代理人張詠裕
自承：在送請款表時未作任何保留權
益之動作或發函存證
異議表示不同意此種請款通則等語（見
本院卷第231、232頁）情節相符，
可徵兩造確於105年10、1
1月間以口頭合意變更為以被證3請款規則取代系爭契約第6
條第1項廣告企劃服務費之計算公式。
㈡原告得依系爭契約第8條約定請求被告給付銷售系爭6戶房地
之報酬。
⒈按報酬應於工作交付時給付之，無須交付者，應於工作完成
時給付之。民法第505條第1項定有明文。經查，系爭契約第
8條就原告銷售成績約定：「本案自
本約簽約日起算至本約
有效期間內，無論是甲方（即被告）、乙方（即原告）或第
三者銷售，均為乙方之銷售業務成績…」（見本院卷第21頁
）。又被告於105年11、12月間，將系爭6戶房地分別出售予
瑞筑公司、瑞亭公司、寶弘公司，且被告於系爭6戶房地完
成建物第一次登記後即以買賣為由於107年5月30日登記予瑞
筑公司、瑞亭公司、寶弘公司，有建物登記謄本為佐（見本
院卷第43至54頁）。是依系爭契約第8條約定，被告銷售之
房地亦為原告之銷售業務成績，系爭6戶房地之成交應算入
原告之銷售業務成績。又兩造業於105年10、11月間合意變
更銷售報酬請款規則如前所述，則依兩造合意變更後之銷售
報酬請款規則計算，原告依民法第505條第1項規定就系爭6
戶房地可請求銷售報酬為917萬3,400元（計算式如附表所示
）。
⒉被告雖抗辯：被告法定代理人許景翔出賣系爭6戶房地予自
己經營之瑞筑公司、瑞亭公司、寶弘公司係買回，非系爭契
約第8條約定之「銷售」，原告不得向被告請求報酬云云。
然依系爭契約第8條約定，凡於契約
存續期間所有銷售均屬
原告之銷售業務成績，故無論銷售對象為何人均應屬之，且
法人具有獨立於其公司負責人或股東之法人格，故無論各公
司負責人是否為同一人，仍屬不同
法律主體，
難謂被告將系
爭6戶房地出售與瑞筑公司、瑞亭公司、寶弘公司非屬買賣
或銷售行為。又按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得
拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。如契約之文字已
表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而
為曲解，然
苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一
切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在
之必要（最高法院80年度
台上字第1541號判決意旨
參照）。
是表意人所為
表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事
，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之
意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不
能逸出交易慣行的意義。蓋解釋意思表示，端在探求表意人
為意思表示之目的性及
法律行為之和諧性，是解釋契約尤須
斟酌交易上之習慣，及當事人所欲達成之經濟上效果、合理
預期之契約利益，依
誠信原則而為之（最高法院88年度台上
字第1671號判決意旨參照）。故解釋意思表示，於契約之文
字已表示當事人之真意時，應以契約文字為解釋，復佐以交
易慣行，以探求當事人立約之真意，於逸出交易慣行之意義
時，限於當事人明知或可得而知始得為之。系爭契約第8條
約定於委託銷售期間，無論係兩造或第三者銷售均視為原告
之銷售業務成績，以明確表示兩造之真意，目的即係避免被
告自行成交損及原告原本可銷售之範圍，蓋如原告無法預知
銷售之範圍，則原告於計算成本時無法評估投入之金額、人
力及可能獲取之利潤。被告自承被告負責人許景翔將系爭6
戶房地出售予自己設立、經營之瑞筑公司、瑞亭公司、寶弘
公司，係買受人與出賣人為同一人或具有同一性，僅是左手
進、右手出之自己買回情形，僅係資金之流動，為讓銷售成
績好看，乃建商遇銷售情況不佳而買回銷售
標的物等語（見
本院卷第377、380頁），可認被告無欲為其出售系爭6戶房
地予瑞筑公司、瑞亭公司、寶弘公司之意思表示所
拘束，依
民法第86條前段規定，其意思表示不因之無效，且不合於市
場常規交易慣行，原告法定代理人亦否認知悉系爭6戶房地
上開出售情形或同意不收取銷售報酬，證人即被告協理周建
龍雖證稱自許景翔聽聞已與原告討論購回系爭6戶房地且不
算中間銷售費用等語（見本院卷第226頁），然此非周建龍
親見親聞，
不足採信，被告復未提出其他證據證明原告明知
或可得而知於被告出售系爭房地予許景翔擔任負責人之其他
公司係排除於系爭契約第8條之範圍，或同意
免除被告給付
系爭6戶房地銷售報酬之義務，是以應認系爭6戶房地屬於系
爭契約第8條約定原告之銷售業績範圍，被告所辯，顯不足
採。
六、
綜上所述，原告就系爭6戶房地依系爭契約第8條及民法第50
5條第1項規定請求被告給付917萬3,400元，及自起訴狀繕本
送達翌日即107年7月10日（見本院卷第63頁）起至清償日止
，按週年利率5％計算之利息，符合民法第229條第2項、第
233條第1項前段、第203條規定，為有理由，應予准許。逾
此部分，為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分，兩造分
別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，
核無不合，
爰分別酌定相當之
擔保金額，
予以准許。至原告敗訴部分，
其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法及所提之證據，
業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，原告
請求訊問被告法定代理人許景翔，證明兩造變更銷售報酬請
款規則之過程及內容，業已認定如前，無調查之必要，併此
敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 108 年 1 月 10 日
民事第八庭 法 官 徐淑芬
附表：
┌───┬──────┬──────┬──────┬────────┐
│戶別 │Ａ成交價格（│Ｂ該戶底價（│Ｃ底價差額（│企劃服務費（新臺│
│ │新臺幣） │新臺幣） │新臺幣） │幣） │
├───┴──────┴──────┴──────┴────────┤
│系爭4戶房地 │
├───┬──────┬──────┬──────┬────────┤
│2Ｃ │1,500萬元 │1,504萬元 │-4萬元 │86萬2,400元 │
├───┼──────┼──────┼──────┼────────┤
│4Ａ │3,500萬元 │3,550萬元 │-50萬元 │163萬元 │
├───┼──────┼──────┼──────┼────────┤
│5Ａ │6,850萬元 │6,984萬元 │-134萬元 │285萬400元 │
├───┼──────┼──────┼──────┼────────┤
│4Ｄ │3,528萬元 │3,50l萬元 │27萬元 │237萬600元 │
├───┼──────┼──────┼──────┼────────┤
│共計 │1億5,378萬元│1億5,539萬元│-161萬元 │771萬3,400元 │
├───┴──────┴──────┴──────┴────────┤
│系爭6戶房地 │
├───┬──────┬──────┬──────┬────────┤
│3Ａ │3,612萬元 │3,612萬元 │0 │216萬7,200元 │
├───┼──────┼──────┼──────┼────────┤
│3Ｂ │1,561萬元 │1,561萬元 │0 │93萬6,600元 │
├───┼──────┼──────┼──────┼────────┤
│3Ｃ │1,561萬元 │1,561萬元 │0 │93萬6,600元 │
├───┼──────┼──────┼──────┼────────┤
│3Ｄ │3,562萬元 │3,562萬元 │0 │213萬7,200元 │
├───┼──────┼──────┼──────┼────────┤
│2Ａ │3,489萬元 │3,489萬元 │0 │209萬3,400元 │
├───┼──────┼──────┼──────┼────────┤
│2Ｂ │1,504萬元 │1,504萬元 │0 │90萬2,400元 │
├───┼──────┼──────┼──────┼────────┤
│共計 │ │ │ │917萬3,400元 │
└───┴──────┴──────┴──────┴────────┘
以上
正本係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 108 年 1 月 10 日
書記官 賴竺君