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108年度簡上字第333號

上  訴  人  闕麗梅 

訴訟代理人  張立業律師

            林孝璋律師

被  上訴人  桂麗瑩黃金有限公司

法定代理人  友野桂佑

訴訟代理人  黃馨慧律師

            莊凱閔律師

上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於民國108年7月9日本院臺北簡易庭107年度北簡更一字第13號第一審簡易判決提起上訴，本院於110年2月24日言詞辯論終結，判決如下：

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

一、上訴人起訴主張：上訴人為臺北市○○區○○路0段00號1至4樓房屋（下稱系爭房屋，1至4樓部分分別稱系爭房屋1至4樓）之共有人，應有部分為96分之29。雖訴外人即系爭房屋共有人闕梅桂等人將系爭房屋1至3樓出租與星辰貿易即張顯銘（下稱星辰貿易），星辰貿易復將系爭房屋出租與被上訴人，惟因闕梅桂等人與星辰貿易間就系爭房屋1至3樓約定租金為每月新臺幣（下同）24萬元，違反本院103年度抗字第402號裁定系爭房屋租金不得低於每月30萬元，且訴外人集辰貿易有限公司（下稱集辰公司）尚未返還系爭房屋1樓與共有人，自無出租可能，是闕梅桂等人與星辰貿易、星辰貿易與被上訴人間租賃契約應為無效，而被上訴人於系爭房屋1樓開設K金回收專門店營業使用，為無權占有系爭房屋1樓，為此，爰依民法第767條第1項前段及第821條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：被上訴人應自系爭房屋1樓遷出，並將系爭房屋1樓返還上訴人及其他全體共有人。

二、被上訴人則以：星辰貿易向闕梅桂等人承租系爭房屋1至3樓，被上訴人復向星辰貿易承租系爭房屋1樓，被上訴人本於占有連鎖之法律關係，對系爭房屋1樓有權占用等語，資為抗辯。

三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應自系爭房屋1樓遷出，並將系爭房屋1樓返還予上訴人及其他全體共有人。被上訴人則聲明：上訴駁回。

四、查上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋1樓，請求被上訴人自系爭房屋1樓遷出，並將系爭房屋1樓返還上訴人及其他全體共有人等情，為被上訴人否認，並以前詞置辯。就上訴人之請求有無理由，說明如下：

　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文。又共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，同法第820條第1項亦規定甚明。共有土地之出租，乃典型之利用行為而屬民法第820條第1項規定管理權能之範圍（最高法院98年度台上字第1087號判決參照），因此如符合民法第820條第1項規定之要件，自得有權出租共有物無誤。

　㈡查系爭房屋1樓為如附表所示之人分別共有，應有部分如附表所示乙節，有系爭房屋建物登記謄本在卷可參（見本院卷㈡所附建物登記謄本），首堪認定。復查，系爭房屋之所有權人闕梅桂、闕才貴、林恒如、林靖媗、林泉安、林珊及游景瑜（下稱闕梅桂等7人）於民國106年12月13日與星辰貿易訂立房屋租賃契約，將系爭房屋1至3樓出租星辰貿易，租賃期限為107年1月1日起至111年12月31日止等情，據證人張顯銘證述明確（見本院卷㈠第175至178頁），並經其當庭提出房屋租賃契約附卷可憑（見本院卷㈠第183至189頁），且上訴人亦提出其於另案取得之房屋租賃契約在卷可佐（見本院卷㈠第239至245頁），此情堪認為真實。而闕梅桂等7人就系爭房屋1至3樓之應有部分比例共計為96分之58，已逾系爭房屋應有部分之半數，且亦超過共有人之半數，是依民法第820條第1項規定，闕梅桂等7人有權將系爭房屋1至3樓出租。再者，關於系爭房屋之管理，本院103年度抗字第402號裁定固載明「系爭房屋（即1至4樓）租金不得低於每月30萬元」（見原審卷第39頁），惟闕梅桂等7人與星辰貿易間就系爭房屋1至3樓約定租金為每月已達24萬元，且觀之系爭房屋將4樓分隔2間、5樓分隔3間之情形（見本院卷㈠第313頁），尚可取得相當收益，是難認闕梅桂等7人與星辰貿易間就系爭房屋1至3樓部分所約定每月24萬元租金低於上開裁定標準，而上訴人復未就其此一主張提出其他證據以實其說，故認闕梅桂等7人與星辰貿易間所簽之房屋租賃契約為有效。

　㈢闕梅桂等7人與星辰貿易所簽訂之房屋租賃契約第8條內載明：「甲方同意乙方得將本約房屋全部或一部轉租」等語，有該房屋租賃契約可證（見本院卷㈠第241頁）。是星辰貿易復將系爭房屋1樓出租與被上訴人，經被上訴人提出最新房屋租賃契約（見本院卷㈠第287至290頁），此屬合法轉租。被上訴人本於合法轉租之次承租人地位占有使用系爭房屋1樓，自非無權占有，上訴人依民法第767條第1項、第821條規定，請求被上訴人將系爭房屋1樓遷讓返還上訴人及其他共有人，即無所據。至上訴人主張其與集辰公司間返還房屋等爭議，並不影響被上訴人有權占有之認定，併此敘明。

五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被上訴人應自系爭房屋1樓遷出，並將系爭房屋1樓返還上訴人及其他共有人，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖有不同，然結論並無二致，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。

中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　17　　日

　　　　　　　　　民事第七庭審判長法　官　吳佳薇

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　范雅涵

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　郭思妤

以上正本係照原本作成。

本判決不得上訴。

中　　華　　民　　國　　110 　年　　3 　　月　　17　　日

                                　書記官　程美儒

附表：