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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第1374號 原　　　告　匯宏建設有限公司 法定代理人　李鎮宇 訴訟代理人　南雪貞律師 被　　　告　迪奧瑪斯國際有限公司 法定代理人　張中維 被　　　告　張中人 上列二人共同 訴訟代理人　李蕙如 上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國108年7月4日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告迪奧瑪斯國際有限公司應將門牌號碼台北市○○區○○○路 ○○○巷○○○號一樓房屋騰空遷讓返還予原告。 被告迪奧瑪斯國際有限公司、張中人應連帶給付原告新台幣玖萬 伍仟元，及被告迪奧瑪斯國際有限公司應自民國一百零八年三月 十六日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣肆萬 捌仟元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告迪奧瑪斯國際有限公司負擔。 本判決第一項得假執行；但被告如以新台幣捌拾柒萬柒仟玖佰元 為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項前段於原告以新台幣參萬貳仟元為被告供擔保後， 得假執行；但被告如以新台幣玖萬伍仟元為原告預供擔保，得免 為假執行。本判決第二項後段所命給付，各到期部分，於原告每 期以新台幣壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；惟如被告於 各到期部分以全額為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 一、查原告起訴對被告迪奧瑪斯國際有限公司（下稱迪奧瑪斯公 司）、張中人請求遷讓返還房屋等事件，原告書狀誤載為「 廸」奧瑪斯國際有限公司，惟原告提出之租賃契約書、公司 變更登記表（見卷第17頁、第67頁）均係記載「迪奧瑪斯國 際有限公司」，迪奧瑪斯國際有限公司並到庭為答辯，爰予 更正，合先敘明。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，原告起訴時原聲明請求：㈠ 迪奧瑪斯國際有限公司（下稱迪奧瑪斯公司）應自門牌號碼 台北市○○區○○○路○○巷○○○號1樓房屋（下稱系爭房屋 ）騰空遷讓返還予原告；㈡迪奧瑪斯公司、張中人應連帶給 付原告新台幣（下同）187,000元，及自民國108年2月5日起 至遷讓返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告46,000元； ㈢願供擔保，請准宣告假執行，有民事起訴狀在卷可稽（見 卷第9頁），嗣於108年6月11日本院言詞辯論期日變更聲明 第2項為：迪奧瑪斯公司、張中人應連帶給付原告187,000元 ，及自108年2月5日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月連 帶給付原告48,000元，有言詞辯論筆錄附卷可參（見卷第 117頁），核原告所為上開聲明之變更，為擴張應受判決事 項之聲明，揆諸上開規定，應予准許。 三、原告主張：迪奧瑪斯公司邀同張中人為連帶保證人，於105 年12月1日與原告簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），向原 告承租系爭房屋，並於契約第3條第2、3項約定：自107年1 月1日至107年12月31日止，每月租金46,000元，108年1月1 日至108年12月31日止，每月租金48,000元，應於每月5日前 支付租金。惟迪奧瑪斯公司未依約繳納107年7、8月租金， 其於107年9、10、11月各匯款45,000元、46,000元、46,000 元，抵償107年7、8、9月租金後，尚欠1,000元，嗣於107年 12月起又未依約繳納租金，故至108年1月5日止，已積欠達4 個月以上租金（即107年10、11、12月及108年1月），共 187,000元（計算式：1,000＋〈46,000×3〉＋48,000＝ 187,000），縱扣抵押租金後，欠租亦達2個月以上，依系爭 租約第16條第1項第1款約定：「承租人遲付租金之總額達2 個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人仍不為支 付者，出租人得終止租約」，原告遂於108年1月8日以存證 信函向迪奧瑪斯公司催告於文到7日內清償積欠全部租金， 及依約續繳租金，逾期未繳納即依約終止租賃契約等語，詎 迪奧瑪斯公司並未給付分文，系爭租約即合法終止，爰以起 訴狀繕本之送達再為終止系爭租約之意思表示。系爭租約已 經原告合法終止，依系爭租約第11條第1項約定，迪奧瑪斯 公司即應將房屋按現狀返還，爰依系爭租約第11條第1項及 民法第455條、第767條第1項規定，請求迪奧瑪斯公司將系 爭房屋騰空遷讓返還予原告。另依系爭租約第3條及民法第 421條第1項、第439條前段、第272條、第273條規定，請求 迪奧瑪斯公司及張中人連帶給付原告欠租187,000元。又迪 奧瑪斯公司於租約終止後，仍繼續占有系爭房屋，即屬無權 占有，原告依民法第179條、第250條規定，得請求迪奧瑪斯 公司、張中人自108年2月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止 ，按月連帶給付原告48,000元等語。並聲明：⒈迪奧瑪斯公 司應自系爭房屋騰空遷讓返還予原告；⒉迪奧瑪斯公司、張 中人應連帶給付原告187,000元，及自108年2月5日起至遷讓 返還上開房屋之日止，按月連帶給付原告48,000元；⒊願供 擔保，請准宣告假執行。 四、被告迪奧瑪斯公司、張中人共同抗辯略以：迪奧瑪斯公司於 106年1月1日承租系爭房屋，原告並未告知系爭房屋有結構 問題，承租半年後即發生屋頂通風口因建築結構有問題，下 大雨有漏水情形，自106年7月至107年3月間，原告共修繕2 次，迪奧瑪斯公司修繕1次，然仍一再重覆漏水無法修復，2 樓部分無法使用，原告並未盡提供可使用屋況責任，因原告 不為修繕，被告已向原告公司人員表示同時履行抗辯，告知 在原告未修繕前，被告沒有辦法繳房租，故原告不得以欠租 為由終止系爭租約。原告提供之租賃物未達約定效用，然其 僅表示漏水處就不要再使用，故被告應僅須依照使用面積比 例給付租金，且被告尚有押租金92,000元，應予抵銷。另系 爭租約租期至108年12月31日，原告要終止租約，應給予迪 奧瑪斯公司遷出時限至108年8月31日，此段期間尚在租賃期 間，故原告不應該請求不當得利等語，資為抗辯。並聲明： 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 五、原告起訴主張迪奧瑪斯公司邀同張中人為連帶保證人，於 105年12月1日與原告簽訂系爭租約，向原告承租系爭房屋等 情，為兩造所不爭執，並有系爭租約在卷足稽（見卷第17- 39頁），堪以採信。 六、本件之爭點為：㈠原告請求迪奧瑪斯公司遷讓返還系爭房屋 ，有無理由？㈡原告請求迪奧瑪斯公司、張中人連帶給付租 金187,000元，及按月連帶給付不當得利48,000元，是否可 採？茲分別論述如下： ㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ；租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承 租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其 瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第 423條、第424條分別定有明文。迪奧瑪斯公司與被告於105 年12月1日簽訂系爭租約，約定租賃期間自106年1月1日起至 108年12月31日止，惟迪奧瑪斯公司於107年7月、8月未繳納 租金，107年9月、10月、11月分別繳納租金45,000元、 46,000元、46,000元，嗣後又未繳租金等情，為被告所不爭 執，上情堪以認定。被告雖抗辯原告未依約提供合於所約定 使用收益之租賃物，系爭房屋2樓漏水原告不為修繕，被告 未繳納租金為同時履行抗辯云云，惟原告於106年1月即交付 系爭房屋予迪奧瑪斯公司，如系爭房屋未合契約約定之狀態 ，迪奧瑪斯公司應依民法第424條規定終止租約，並無被告 所稱不交付租金之同時履行抗辯權，況系爭租約約定之標的 物為「台北市○○區○○○路○○巷○○○號1樓」，有系爭租約 可查（見卷第17頁），系爭房屋2樓並非系爭租約租賃之標 的，被告自無從以系爭房屋2樓之漏水主張原告未依約交付 合於租約之租賃標的物。又按租賃物之修繕，除契約另有訂 定或另有習慣外，由出租人負擔，民法第429條第1項亦有明 文。原告與迪奧瑪斯公司約定房屋損壞而有修繕之必要時， 應由承租人負責修繕，為系爭租約第7條第1項所明訂，有系 爭租約在卷可查（見卷第19頁），是迪奧瑪斯公司抗辯原告 不修繕房屋云云，自非可採。 ㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1 項、第2項及第455條前段分別定有明文。又承租人積欠租金 額，除擔保金抵償外，達2個月以上者，出租人得收回房屋 ，土地法第100條第3款亦定有明文。上開關於擔保抵償租金 之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃 實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上 字第516號民事裁判意旨參照）。查系爭租約第11條第1項約 定：租賃契約屆滿或終止時，承租人應即將房屋按現狀返還 出租人，不應藉詞推諉或主張任何權利，有系爭租約在卷可 參（見卷第21頁），且迪奧瑪斯公司迄108年1月5日止，已 積欠租金187,000元（計算式：46,000＋46,000＋1,000＋ 46,000＋48,000＝187,000），為被告所不爭執，扣除迪奧 瑪斯公司依系爭租約第3條第1項第2款已繳納之押金92,000 元，尚應給付原告95,000元，已逾2個月租金總額94,000元 （即107年12月46,000元、108年1月48,000元），是原告於 108年1月8日以台北雙連郵局第20號存證信函催告迪奧瑪斯 公司於7日內繳納租金，並以起訴狀繕本為終止系爭租約之 意思表示，尚無不可，系爭租約自本件起訴狀繕本送達迪奧 瑪斯公司之日時已生終止之效力。從而，原告依系爭租約第 11條第1項及民法第455條、第767條第1項等規定，請求迪奧 瑪斯公司騰空返還系爭房屋，為有理由。 ㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又無權占有系爭房屋，可能獲得相當於租 金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1635 號民事裁判參照）。查原告以本件起訴狀繕本之送達為終止 系爭租約之意思表示，而本件起訴狀繕本係於108年3月4日 寄存送達予迪奧瑪斯公司，有本院送達證書回執在卷可查（ 見卷第61頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，寄存送達 經10日後生效，是系爭租約於108年3月15日業經終止，其後 迪奧瑪斯公司已無合法正當權源使用系爭房屋，然迪奧瑪斯 公司仍無權占有系爭房屋，顯獲有相當於租金之利益，參酌 原告先前將系爭房屋出租予迪奧瑪斯公司時，每月所收取之 租金為48,000元，此金額自可作為計算不當得利損害賠償金 之標準，是原告請求被告自108年3月16日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按月給付其無權占用系爭房屋所獲得相當租金 之利益48,000元，為有理由，逾此範圍之請求則屬無據，應 予駁回。 ㈣按稱保證者，謂當事人約定，一方於他方之債務人不履行債 務時，由其代負履行責任之契約，民法第739條有明文規定 。張中人為迪奧瑪斯公司之連帶保證人，為系爭租約所明載 ，則就迪奧瑪斯公司違約未給付租金95,000元，張中人自應 與迪奧瑪斯公司連帶付清償責任。惟原告就迪奧瑪斯公司無 權占用系爭房屋而獲有不當得利一事，並未主張張中人亦有 無權占用，復未提出張中人就迪奧瑪斯公司不當得利之事實 應連帶負責之法律依據，其就張中人請求按月連帶給付不當 得利48,000元部分，為無理由。 七、從而，原告依系爭租約第11條第1項、民法第455條等，請求 迪奧瑪斯公司應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，以及請求 迪奧瑪斯公司、張中人連帶給付95,000元，迪奧瑪斯公司自 108年3月16日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告 48,000元，均為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬 無據，應予駁回。 八、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核原告勝訴部分， 並無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行，並依職 權宣告被告預供擔保後得免為假執行。至原告敗訴部分，其 假執行之聲請失其依據，應予駁回。 九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本 院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此 敘明。 十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 108 年 7 月 23 日 民事第八庭 法 官 林欣苑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 7 月 23 日 書記官 范煥堂