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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 108年度訴字第2497號 原　　　告　朱承梅 　　　　　　朱承榮 　　　　　　朱承耀 共　　　同 訴訟代理人　陳信亮律師 被　　　告　仲觀室內裝修工程有限公司 法定代理人　羅文康 訴訟代理人　張　軒律師 　　　　　　林凱倫律師 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國108年9月24日言詞辯 論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告起訴主張略以： ㈠門牌號碼台北市○○區○○路0段00號2樓房屋係登記原告朱 承梅所有，該不動產係父親朱志一生前借名登記，朱志一於 民國90年6 月28日死亡，上開不動產借名登記之關係即告終 止成為朱志一之遺產，由朱志一之全體繼承人共同繼承，嗣 經原告朱承榮以繼承人之地位本於借名登記終止後之回復原 狀請求權向本院提起交付及分割遺產等訴訟，經本院104 年 度家訴字第79號受理後為原告朱承榮勝訴判決，該不動產應 由朱承梅移轉登記為全體繼承人公同共有後，再分割為各應 有部份六分之一之分別共有關係，該判決兩造均未上訴而確 定，自民國108年1月31日起，原告即依分別共有之形成判決 取得上開不動產之分別共有權而為所有權人之一。 ㈡上開房屋出租予被告，租期於108年2月14日屆滿，原告朱承 榮於判決確定後租期屆滿前即委由律師以108年2月1 日存證 信函通知被告，表明上開判決要旨並告知不得逕與原出租人 訂定租約等情，因此房屋於108年2月14日租期屆滿後均未再 續約，被告就上開房屋之租賃權已於108年2月14日期滿而終 止，唯被告並未搬遷將房屋交還原告及其他共有人，自108 年2月15日起，被告對房屋屬無權占用。 ㈢原告等全體共有人尚未依上開民事確定判決辦理分別共有之 所有權變更登記，唯依民法第759 條之規定，原告依繼承及 法院之判決無待登記即已取得分別共有所有人之權利，原告 等共有人自得依民法第821 條規定，就共有物之全部為本於 所有權之請求，亦得本於民法第767 條之物上請求權及民法 第184條第一項、第213條第一項之回復原狀請求權排除無權 占有之侵害，另依租約第四條第三項租賃期滿交還房屋之約 定，原告等分別共有人自得訴請被告自上開房屋遷出交還原 告等全體共有人，且被告於民國108年2月15日起租約期滿後 未搬遷交還租賃物，依原租約第六條之規定，被告應負擔房 租一倍計算之違約金，本件系爭台北市○○區○○路0段00 號2樓之月租金為56,500元，以房租一倍計算之違約金為113 ,000元，被告應自108年2月15日起至遷讓之日止按月給付違 約金113,000元，為此原告三人本於民法第821條之共有人請 求權、民法第767條、第184條第一項、第213條第1項及租約 第四條第三項、第六條提起本訴。 ㈣本件原告朱承榮、朱承耀固非系爭房屋登記之所有權人，唯 二人已本於繼承人之地位繼承朱志一在上開房屋之不動產權 利，以本院104 年家訴字第79號之民事確定判決取得繼承後 之公同共有人之地位，並依分割判決取得分別共有權，依民 法第759 條規定，縱使未依民事判決辦理分別共有之登記， 原告朱承榮、朱承耀二人自民國108年1月31日之判決確定日 起，即取得系爭房屋之分別共有權而為所有權人之一。依民 法第759 條規定，除在明訂基於繼承或法院之判決，於登記 前即已取得不動產所有權之效果外，另在規範擬處分該物權 時，需於辦理登記後始能為之。本件原告朱承榮、朱承耀因 繼承而取得本件系爭房屋公同所有權及依前揭分割判決取得 分別共有權，而得行使所有權人之權利，本件係在行使所有 權排除侵害回復原狀，並非在處分所取得之共有權，自無庸 辦理物權之登記即得為之。系爭房屋係朱志一借用原告朱承 梅名義登記為所有權人，朱志一於90年間死亡，就借名登記 準用委任之規定而言，朱志一之借名登記關係於朱志一死亡 時終止，即由朱志一之全體繼承人繼受朱志一就系爭房屋之 權利，而繼承人依法繼承後已訴請辦理公同共有之繼承登記 並分割為分別共有獲判決確定，被告猶主張原告等僅繼承取 得被繼承人朱志一對出名人朱承梅之借名登記物返還請求權 ，並未直接當然取得系爭建物之所有權云云，此一主張既與 民法第759 條規定不符，亦與原告等繼承人業已行使回復原 狀請求權索回並已依形成判決取得不動產共有權之事實不符 ，自無可採。 ㈤系爭房屋原訂租約於108年2月14日屆滿，租期屆滿後雙方並 未再有簽訂租約，原告朱承榮於原租期屆滿前，即委託吳麒 律師以108 年2月1日存證信函通知被告不得就承租之二戶房 屋再訂租約(原證六)等情，亦為被告不爭之事實。原告朱承 榮夫婦、朱承耀夫婦四人於108年2月中旬之原租約期滿後， 共同前往被告處洽詢搬遷收回房屋事宜，於協談中被告得知 原告等共有人有出售房屋之意，被告即表示有購買之意而主 動表示應先結清租金，被告之會計林筱筠(jilllin )隨即於 108年2月22日以line向朱承梅、朱承榮、朱承耀及配偶蕭慧 等群組表示「這兩天我再與會計師討論尚未支付的租金支付 方式」(原證七)，隨後於108年2月27日簽發108年1月15日及 108年2月15日面額均為55,301元(原租金56,500元扣除二代 健保稅額)之二紙支票由朱承榮及蕭慧簽收以付清欠租(原證 八)，唯仍拒不搬遷房屋，經再三催搬，被告竟以前揭108年 2月15日之支票係108年2月15日至108年3月14日之月租金， 雙方已成立不定期限之租賃關係為由拒搬。 ㈥原告朱承榮夫婦、朱承耀夫婦四人2 月中旬與被告協商，係 就租期已屆滿後索回房屋為協商，原告等並表示有意出售房 屋，被告因此表示有購屋之意，雙方甚且進入價金之討論， 在此情形下，原告與被告雙間即均不可能存有任何關於續租 之話題，更遑論有續租之意思合致，原告不可能再以續租之 意思收取租金。被告之會計林筱筠(jilllin)於108年2 月22 日之line中已表示「這兩天我再與會計師討論尚未支付的租 金支付方式」，已顯示係就「尚未支付的租金」進行處理， 被告於2月27日一次簽發108年1月15日及2月15日之支票，足 證當時確有欠租之事實，朱承榮及蕭慧因此於2 月27日簽收 二紙租金支票，當認係收取租期屆滿前所欠未付之租金，而 非續租之租金，與被告間並無收取續租租金之合意，雙方核 無因此構成不定期租賃關係之前提。 ㈦被告就本件租金之支付，均係以簽發支票為之，支票發票日 均為每月15日，此觀原證10至12所示被告支付朱承聖之租金 支票發票日均為每月15日可明，此容或係基於租約第三條第 一項「每月15日前繳清」之約定有以致之( 原證五及九，被 證一 )，另原證八所示原告朱承梅將被告交付之租金支票存 入銀行帳戶提示兌領之存摺交易紀錄，大部份交易日為每月 15日，部份為每月16日或17日兌領，容或係因當月15日係例 假日以致延至16日或17日之上班日始進行支票交易之作業所 致，足以證明租金支票之發票日應為每月15日無誤，因租約 起租日為每月之15日，自每月15日起至次月14日為計算一個 月租金之期間，而租約內所載「每月15日前繳清」，被告因 此簽發每月15日之支票支付租金，該支票究係當月第一天之 15日之期初付款或次月第一天之15日始支付前一個月租金之 期後付款，租約條文並無記載，自應依實際付款情形加以比 對方能確認。 ㈧本件房屋自86年間起出租給被告，至108年2月14日止，約以 每五年為期前後續約多次，而續約之新舊租約如為不同之租 金時，新舊租約前後銜接之二個月之租金差異，即為分辨租 金支票付租月份之具體依據，原告已以108年7月16日之準備 狀提出原證八至十二之證據，證明被告所簽發每月15日之支 票係期後付租之事實。至被告提出被證六之租約及9 紙支票 證明86年6 月15日起租及付租情形，另製作「朱承梅租金給 付明細表」，以被證七之形式提出執為其每個月15日之租金 支票係「期初」付租之證明方法，經查被證七之明細表不具 證據能力，其據以主張係「期初」付租乙節，亦與事實不符 。 ㈨被告之明細表於103年2月新舊租期銜接時有一個月出入之誤 差，其原因在於「103年2月15日」51,822元之支票係期後付 款之性質，為舊租期最後一個月即「103年1月15日至103年2 月14日」之租金，唯因被告之明細表係將租期延後一個月， 以致造成舊租金竟然列在新租期之錯誤狀況，明細表之正確 租期均應往前挪移一個月，即可與租約完全相符。朱承梅所 收取之租金支票均存入國泰世華銀行安和分行000000000000 帳戶內兌領，依該存摺之交易紀錄顯示107年5至12月每月55 ,301元之八紙連號租金支票均兌領，上開存摺之交易日期足 以確認被告之租金支票發票日為每月15日，存摺內108 年起 均無支票交易紀錄，足證被告確未如期交付108 年1月及2月 租金支票而有拖欠之情形，被告之會計林筱筠於108年2月22 日之line中表示「這兩天我再與會計師討論尚未支付的租金 支付方式」(原證七)，而租期早於一週前之108年2月14日即 已屆滿，被告之會計於2 月22日猶表示有「尚未支付」的租 金，與原告朱承梅上開帳戶存摺內無108 年1、2月租金支票 入帳之事證相符，足證當時係處於有欠租未付之狀態，果然 於108年2月27日始交來上開108 年1月15日及2月15日之兩紙 支票，以每月15日之支票係期後付租之性質而言，108年2月 15日之支票係支付108年1月15日至108年2月14日最後一個月 之租金至明。 ㈩依上開被告付租之歷史紀錄以觀，足以證明被告係後付租金 ，亦即次月一日支付前一個月租金，本件被告於108年2月14 日承租之租期屆滿後，於108年2月27日始簽發108年1月15日 及108年2月15日面額均為55,301元(朱承梅)之租金支票二紙 ，108年2月15日之支票係支付108年1月15日至108年2月14日 之租金，被告抗辯兩造間成立不定期限租賃關係，俱無可採 。並聲明：㈠被告應自台北市○○區○○路○段00號2 樓之 建物遷出，將房屋交還原告等全體共有人。㈡被告應自108 年2月15日起至遷出台北市○○區○○路○段00號2樓之房屋 為止，按月給付11萬3 仟元給原告等全體共有人。㈢訴訟費 用由被告負擔。㈣第二項聲明部份請准供擔保宣告假執行。 二、被告答辯意旨略以： ㈠原告朱承耀、朱承榮2人未依本院104年度家訴字第79號判決 主文第一及二項，完成系爭建物之終止借名回復所有權移轉 登記前，尚未取得系爭建物之共有權，不得依民法821、767 條等規定為本件之請求，因原告朱承榮、朱承耀縱依民法第 759 條規定之繼承關係，亦僅取得被繼承人朱志一對原告朱 承梅之借名登記物返還請求權(債權請求權)，並未因繼承而 直接取得系爭房屋之所有權(物權)，借名登記契約消滅或終 止後之返還請求權，僅係債權請求權，在回復為借名人之名 義前，其所有人仍為出名人，借名人尚不因借名登記契約終 止或消滅，而當然取得借名登記物之所有權。 ㈡本院104 年度家訴字第79號主文第一、二項給付判決，不因 主文第三項分割共有物形成判決，而改變其給付判決性質。 是朱承榮、朱承耀2 人未依主文第一、二項，將系爭建物登 記為全體繼承人公同共有前，尚不發生鈞院104 年度家訴字 第79號判決主文第三項所示遺產分割效果。分割共有物為處 分行為，朱承榮等繼承人未就系爭建物完成繼承及借名終止 之回復移轉登記，而取得所有物公同共有權之前，不得分割 共有物。朱承榮等繼承人未依鈞院104年度訴字第79 號判決 主文第一、二項，完成所有權移轉登記前，並不生判決主文 第三項形成判決之效力，而取得系爭建物之所有權。又原告 朱承榮、朱承耀並非系爭租約之出租人，無權依租約為請求 請求返還房屋及給付違約金。 ㈢本件已成立不定期租賃契約關係。因朱承榮及朱承耀均無表 示反對續租之資格，依債權相對性，系爭23號2 樓房屋之出 租人，仍為原告朱承梅，朱承梅以外之人，均無表示反對續 租之資格。朱承梅20餘年來之租約代理人李主恩，於108 年 1月26日原租約租期即將屆滿前，尚詢問續租支票開立事宜( 被證5)，並未表明系爭房屋有何不續租之意思。又朱承梅續 收原租期屆滿後之租金支票，並於108 年3月5日兌現，朱承 梅委託原告朱承榮、訴外人蕭慧，於108年2月27日前來收取 發票日為108年1月15日及108年2月15日之2 紙租金支票，並 簽立收付證明載明其所收取之款項係「租賃費用」(被證4) ，並於108 年3月5日兌現租金支票，被告與出租人朱承梅已 成立不定期租賃契約，原告自不得向被告請求給付違約金。 退步言之，原告所請求之違約金亦屬過高，謹請鈞院依法酌 減，原告之訴並無理由，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請 均駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利判決，被告願 供擔保免為假執行。 三、本件門牌號碼台北市○○區○○路0段00號2樓房屋係登記為 原告朱承梅所有，前曾經原告朱承榮以繼承人之地位本於借 名登記終止後之回復原狀請求權向本院提起移轉登記及分割 遺產等訴訟，經本院104年度家訴字第79 號判決原告朱承榮 勝訴，該不動產應由朱承梅移轉登記為全體繼承人公同共有 後，再分割為各應有部份六分之一等之分別共有關係，該判 決兩造均未上訴而確定，然原告迄今尚未辦理上開不動產之 所有權登記，該不動產仍登記於朱承梅名下，及朱承梅與被 告簽訂租賃契約出租上開房屋，租期約定自103年2月15日至 108年2月14日止等情，有建物登記謄本、繼承系統表、民事 判決、確定證明書、房屋租賃契約等件影本在卷可憑，並為 兩造所不爭，堪以認定。 四、本件原告朱承梅、朱承榮、朱承耀以前開建物之分別共有權 人之地位依民法第821 條、第767條、第184條等規定及租賃 契約之約定，向被告訴請交還前開房屋予全體共有人即被繼 承人朱志一之全體繼承人，經被告抗辯已如前述，查： ㈠按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他 方（出名者）同意，而就屬於借名者現在或將來之財產，以 出名者之名義，登記為所有人或其他權利人，但仍由借名者 管理、使用、收益及處分該財產之債權契約。是借名者有移 轉該財產所有權至出名者之意思表示，出名者亦有受讓該財 產所有權之意思表示，並依法完成所有權登記，出名者因而 取得該財產之所有權，僅出名者基於其與借名者間之內部關 係（即借名登記之債權契約關係），對於該財產之所有權權 能受到限制，而實際由借名者管理、使用、收益及處分該財 產。又依民法第767 條規定行使權利，須行使之人對該物有 所有權為必要。而借名登記財產於借名關係存續中，乃登記 為出名者之名義，則於借名契約關係消滅，出名者依其與借 名者之約定，將該財產回復（移轉）登記為借名者名義以前 ，借名者尚未取回該財產之所有權，自無權利可資行使。 ㈡本件台北市○○區○○路0段00號2樓房屋係登記為原告朱承 梅名下，本院104 年度家訴字第79號民事判決雖然判命朱承 梅返還予全體繼承人公同共有，並同時判命該不動產分割為 全體繼承人分別共有，已如前述，惟經本院於結案辯論時詢 問原告，原告自承目前該不動產登記所有權人仍是朱承梅， 因另有安排尚未辦理確定判決主文所示登記事項，此為兩造 共認之事實，原告雖稱根據本院|04年度家訴字第79 號民事 確定判決，原告已取得前開不動產之分別共有權，且依據民 法第759 條無待辦畢登記即可行使基於所有權人之權利，然 依前述，前開房屋仍借名登記在朱承梅名下，原告朱承榮、 朱承耀於回復所有權登記之前，尚非前開房屋之所有權人， 自不能行使民法第767條、第184條等權利，且朱承榮、朱承 耀並非出租人，亦不能依據租約訴請被告交還房屋。 ㈢至原告朱承梅雖仍為該房屋之名義上所有權人，亦為租賃契 約之出租人，固仍得基於所有權人或出租人之地位行使權利 ，然依原告訴之聲明第一項之「被告應自台北市○○區○○ 路○段00號2 樓之建物遷出，將房屋交還原告等全體共有人 。」記載，再參酌原告之請求權基礎及理由，可知原告朱承 梅並非基於名義上之所有權人或出租人地位，而是基於分別 共有人之地位行使權利，系爭借名登記法律關係雖已終止， 然在回復所有權登記辦理完畢前，朱承梅仍是該屋之名義上 所有權人，而非分別共有人，是原告朱承梅根據尚未發生之 共有權利而為訴之聲明第一項之請求，自非合法；況訴之聲 明第一項係請求將該屋返還予全體繼承人，而在辦畢因借名 登記關係終止而回復之所有權登記前，繼承人本非該屋之共 有權人，自無法成為法定之受領者，原告訴之聲明第一項自 不合法，不應准許。 ㈣本件原告訴之聲明第一項不合法已如前述，則原告以聲明第 一項請求成立為前提，訴請被告給付違約金予全體繼承人， 除因欠缺前提依據而不成立外，並因受領者為全體繼承人， 在辦畢因借名登記關係終止而回復之所有權登記前，繼承人 尚非該屋之共有權人，亦無法定之受領權，原告訴之聲明第 二項亦不合法，不應准許。 五、綜上所述，本件原告基於民法第821條、第767條等規定及租 約，訴請被告返還前揭房屋，並據而請求違約金，因原告尚 未辦理因借名登記關係終止而回復之所有權登記，該屋名義 上仍登記為朱承梅所有，原告根據尚未發生之共有權利事實 而為主張，其請求與聲明俱不合法，為無理由，應與其假執 行之聲請一併駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。 據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。 中 華 民 國 108 年 10 月 4 日 民事第四庭 法 官 陳正昇 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 10 月 4 日 書記官 蔡月女