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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　108年度訴字第294號 原　　　告　維陽建設股份有限公司 法定代理人　周水美 訴訟代理人　葉大殷律師 　　　　　　李貞儀律師 　　　　　　魏芳瑜律師 被　　　告　阮素珍 訴訟代理人　黃炳飛律師 被　　　告　李晉杉　　原住同上（現應受送達處所不明） 　　　　　　李宜美 上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國109 年1 月8 日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告阮素珍應自坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地 上之門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號房屋遷出，並將 上開房屋拆除，將上開土地全部騰空返還予原告。 被告阮素珍應給付原告新臺幣壹萬肆仟壹佰肆拾捌元及自民國一 百零七年十二月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之 利息。 被告阮素珍應自民國一百零七年十一月十七日起至騰空返還本判 決第一項所示土地之日止，按月給付原告新臺幣伍仟捌佰壹拾肆 元，及各期給付分別自翌日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告阮素珍負擔。 本判決第一、二、三項，於原告各以新臺幣壹仟貳佰參拾捌萬肆 仟元、新臺幣肆仟捌佰元、及每屆滿壹個月以新臺幣貳仟元為被 告阮素珍供擔保後，得假執行；但被告阮素珍如各以新臺幣參仟 柒佰壹拾伍萬零柒佰元、新臺幣壹萬肆仟壹佰肆拾捌元、及每屆 滿壹個月以新臺幣伍仟捌佰壹拾肆元為原告預供擔保，得免為假 執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 本件原告起訴主張其為坐落臺北市○○區○○段○○段000 地 號土地（下稱系爭土地）之所有權人，依民法第767 條、第17 9 條、第184 條第1 項前段規定，請求被告阮素珍自系爭土地 上之門牌號碼臺北市○○區○○街○○○ 巷○ 號房屋（下稱系爭 房屋）遷出、騰空返還系爭土地並給付相當於租金之不當得利 或侵權行為損害賠償（見本院卷第10-20 頁）。嗣本於同一基 礎事實，追加設籍在系爭房屋之李晉杉及李宜美為被告，並追 加依民法第185 條第1 項前段規定為請求權基礎，主張被告均 應自系爭房屋遷出並應負連帶給付責任（見本院卷第239-240 頁），依民事訴訟法第255 條第1 項第2 款規定，應予准許。 被告李晉杉未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 原告主張：系爭土地及同小段○○○地號土地原係國有地，被 告阮素珍為坐落系爭土地上之系爭房屋之事實上處分權人，被 告李晉杉、李宜美均設籍在系爭房屋。伊於民國106 年12月19 日向訴外人財政部國有財產署北區分署（下稱國有財產署）申 購上開土地，並於107年7月17日完成所有權移轉登記。詎國有 財產署於107年2月間悄然與被告阮素珍就系爭土地簽署租期自 107年2月1日起至116年12月31日止之租賃契約（下稱系爭租約 ），而未經公證，該未經公證之租約期限逾5年，依民法第425 條第2 項規定，並無同條買賣不破租賃之適用，被告占有系爭 土地自無法律上權源。倘認伊與被告阮素珍有依系爭租約成立 租賃關係，該契約第5 條第18項明定出租機關因開發利用有收 回必要時，得終止租約，伊已於107 年9月4日依該約定向被告 阮素珍為終止系爭租約之意思表示，亦應認系爭租約業已終止 。被告迄今仍無權占有系爭土地，侵害伊所有權，並受有相當 於租金之利益，致伊受有損害，爰依民法第767條、第184條第 1項前段、第185條第1項前段、第179條規定，請求被告自系爭 房屋遷出、騰空返還系爭土地並連帶給付自107年7月17日起至 107 年11月16日止此段期間相當於租金之不當得利或侵權行為 損害新臺幣（下同）2萬3256元，及自107年11月17日起至返還 系爭土地日止，按月給付5814元等語，聲明：㈠被告應自系爭 房屋遷出。㈡被告阮素珍應將系爭房屋拆除，並將系爭土地全 部騰空返還予原告。㈢被告應連帶給付原告2 萬3256元，及自 起訴狀繕本送達最後一位被告之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈣被告應自107 年11月17日起至騰空返還系爭 土地予原告之日止，按月連帶給付原告5814元，及各期給付分 別自翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈤願供擔保 請准宣告假執行。 被告阮素珍、李宜美則以：被告阮素珍自88年間起即向國有財 產署承租系爭土地，原告於106 年12月申購系爭土地後，國有 財產署有通知被告阮素珍並確認是否行使優先承買權，嗣經協 商續定系爭租約，原告並於107 年3 月8 日出具同意書（下稱 系爭同意書）承諾願承受租賃關係，被告阮素珍始放棄優先承 買權，國有財產署始准原告申購，是伊等占用系爭土地之合法 權源係本於基地租賃關係；被告阮素珍自88年間起即承租系爭 土地，本件應有買賣不破租賃之適用；系爭土地現為原告所有 ，已非國有非公用不動產，無從適用國有非公用不動產租賃作 業程序第51點規定終止租約，且原告以因開發利用有收回必要 為由終止租約亦違反土地法第103 條規定等語，資為抗辯，均 聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決， 願供擔保請准宣告免為假執行。被告李晉杉未於言詞辯論期日 到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。 兩造不爭執之事項（見本院卷第132-133 頁、第298-299 頁， 並依本院論述略調整用語）： ㈠系爭房屋坐落於系爭土地，系爭房屋係違建，事實上處分權人 為被告阮素珍。 ㈡系爭土地及同小段○○○地號土地原係國有土地，原告於106 年12月19日向國有財產署申購上開土地。 ㈢國有財產署於107 年2 月2 日與被告阮素珍就系爭土地簽訂未 經公證之系爭租約，租期自107 年2 月1 日起至116 年12月31 日止。 ㈣原告於107年3月8日出具系爭同意書。 ㈤國有財產署於107年6月28日核發系爭土地及同小段○○○地號 土地之產權移轉證明文件。 ㈥原告於107 年9 月3 日寄發存證信函予被告阮素珍，表示兩造 間就系爭土地並無租賃關係存在，縱認兩造間有成立租賃關係 ，原告亦依系爭租約第5 條第18項之約定終止租賃關係等語。 ㈦原告就系爭土地與其相連之9 筆土地（即同小段○○○、○○ ○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、○ ○○地號土地）共10筆土地，已合併規劃為一住宅社區，且系 爭土地位處該社區正中央。 得心證之理由： ㈠被告抗辯被告阮素珍自88年間起即向國有財產署承租系爭土地 ，原告並於107 年3 月8 日出具系爭同意書承諾願承受租賃關 係等節，有被告阮素珍與國有財產署依序於88年11月2 日、90 年12月26日、100 年5 月30日、107 年2 月2 日簽訂之國有基 地租賃契約書及系爭同意書在卷可稽（見本院卷第27-29 頁、 第97-103頁）。觀之上開90年12月26日簽訂之租賃契約，租期 自91年1 月1 日起至100 年12月31日止；100 年5 月30日簽訂 之租賃契約（下稱系爭100 年租約），租期自100 年1 月1 日 起至108 年12月31日止；107 年2 月2 日簽訂之租賃契約（即 系爭租約），租期自107 年2 月1 日起至116 年12月31日止（ 見本院卷第99-102頁、第27-29 頁）。而系爭同意書係記載： 「立同意書人維陽建設股份有限公司（即原告）向貴分署申 購臺北市○○○區○○○段○○○段○○○（即系爭土地，下 同）、○○○地號國有土地，收件編號：106AD0000000號，確 知同小段○○○地號土地，貴分署業已出租他人。立書人同意 承諾願承受租賃關係。…」（見本院卷第103 頁），並未指明 原告承諾承受之租賃關係，係針對「系爭租約」抑或是「系爭 100年租約」。 原告固主張其於106 年12月間向國有財產署申購系爭土地時， 該署僅告知其系爭土地上有一租賃期間至108 年之租賃契約， 惟不願提供租賃契約予其，其直至107年7月13日始知悉有系爭 租約存在，是原告出具之系爭同意書係針對租期至108 年12月 31日之系爭100 年租約而出具，不生承諾承受系爭租約之效果 ；被告則抗辯原告於106 年12月間申購系爭土地後，國有財產 署有通知被告阮素珍確認是否行使優先承買權，嗣經協商續定 系爭租約，原告並於107 年3月8日出具系爭同意書承諾願承受 系爭租賃關係，被告阮素珍始放棄優先承買權，國有財產署始 准原告申購，可見系爭同意書係原告針對系爭租約而出具，原 告應受拘束。各執一詞，但又均未就有利於己之事實為舉證。 審酌系爭租約係於107 年2月2日簽訂，系爭同意書則係原告於 系爭租約簽訂後之同年3月8日出具，而國有財產署係於同年6 月28日核發系爭土地及同小段○○○地號土地之產權移轉證明 文件予原告之時序，堪認被告抗辯原告簽具系爭同意書時即知 悉系爭租約之存在，系爭同意書係原告針對系爭租約而出具， 核與常情無違；再者，考諸原告為建設公司，自陳申購系爭土 地係為合併相連土地開發規劃社區住宅，且系爭土地位處社區 正中央，無從割裂開發（見本院卷第15頁），當無不謹慎於系 爭同意書上清楚載明，以維自身權益並杜絕語意未明恐致之後 續紛爭甚至造成開發計畫因此延宕之理，是原告上開主張，尚 與經驗法則有違，難以憑採。從而，被告抗辯系爭同意書係原 告針對系爭租約而出具，原告應受拘束等語，應為可採。另原 告既承受系爭租約而為契約當事人，兩造就系爭租約有無買賣 不破租賃適用之爭執，顯不影響此部分結論，茲不究論。 ㈡查系爭租約第5 條第18項約定：「租賃基地有下列情形之一者 ，出租機關得終止租約，承租人不得向出租機關要求任何補償 ：…⒊出租機關因開發利用或另有處分計畫有收回必要時。… 」（見本院卷第29頁），足見於系爭租約租期尚未屆滿前，若 有前開所定事由，原告亦得提前終止租約。又原告主張其就系 爭土地與相連之9 筆土地，已合併規劃為一住宅社區，且系爭 土地位處該社區正中央之事實，為被告所不爭執，業如前述， 並有原告提出○○○區○○○○段住宅新建工程計畫書可憑（ 見本院卷第41-53 頁），則系爭土地既係配合原告新建工程開 發利用有收回之必要，原告主張系爭土地有系爭租約第5 條第 18項第3 款約定得提前終止租約之事由，堪以採信。而原告依 系爭租約上開約定，於107 年9 月3 日寄發存證信函予被告阮 素珍為終止系爭租約之意思表示，被告阮素珍業於翌日即同年 月4 日收受該存證信函，有該存證信函及回執可參（見本院卷 第33-39 頁），應認系爭租約於107 年9 月4 日終止。被告雖 抗辯原告終止系爭租約不符合土地法第103 條規定云云，惟按 「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回 。契約年限屆滿時。承租人以基地供違反法令之使用時。 承租人轉租基地於他人時。承租人積欠租金額，除以擔保 現金抵償外，達2 年以上時。承租人違反租賃契約時。」， 土地法第103 條固有明文，然該條之規定，並非禁止租用基地 建築房屋之契約附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特 約，亦不排除民法所定解除條件成就或保留解除權或終止權特 約之效果（最高法院90年度台上字第1077號判決意旨參照）， 是系爭租約第5 條第18項既另約定有相關情形之一者，出租人 得終止租約，即無不許原告收回系爭土地之理；故被告辯稱原 告終止系爭租約，有違土地法第103 條規定云云，並不可採。 被告另抗辯原告無從適用國有非公用不動產租賃作業程序第51 點規定終止租約云云，然原告係依系爭租約終止契約，是被告 此部分所辯，尚有誤會。 ㈢按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對 於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者， 得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。又按受僱人、 學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物 有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942 條定有明文。 類此基於特定之從屬關係，受他人指示而為占有者，為占有輔 助人，僅係占有人之機關，其本身並非占有人。是占有輔助人 雖事實上管領某物，但不因此取得占有，自不享有或負擔基於 占有而生的權利義務，故不生無權占有、不當得利等問題。查 ： ⒈原告業於107 年9 月4 日終止與被告阮素珍間之系爭租約，已 如前述，則被告阮素珍於租約終止後繼續占有使用系爭土地， 即無合法權源，原告依民法第767 條規定，請求被告阮素珍自 系爭房屋遷出，並將系爭房屋拆除騰空返還占用之系爭土地， 核屬有據。 ⒉被告李宜美為被告阮素珍之女，基於家屬之共同生活關係，隨 同被告阮素珍一同居住在系爭房屋內，據被告李宜美陳述在卷 （見本院卷第301 頁），參以歷來皆由被告阮素珍與國有財產 署簽訂租賃契約，原告亦主張系爭房屋事實上處分權人為被告 阮素珍，堪認被告李宜美應僅為被告阮素珍之占有輔助人。則 依上說明，原告依民法第767 條規定，請求被告李宜美自系爭 房屋遷出，即無理由。 ⒊依戶籍資料（見本院卷第203 頁），僅足證明被告李晉杉設籍 於系爭房屋，然被告李晉杉並未住於該屋之事實，業據被告阮 素珍、李宜美於本院當事人訊問時陳述明確（見本院卷第299 -301頁），原告又未舉證證明被告李晉杉有居住使用該屋，從 而，被告李晉杉僅係單純設籍在該屋，並未實際居住系爭房屋 而占有使用系爭土地，對原告之所有權自無妨害，原告請求被 告李晉杉遷出系爭房屋，自屬無據。 ㈣按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179 條前段定有明文。又無權占用他人土地者，依社 會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有 無法使用收益之損害，土地所有權人得請求占用人返還該利益 。查被告阮素珍自原告107 年9 月4 日終止系爭租約後，繼續 占用系爭土地即無合法權源，業如前述，則其無法律上之原因 而受利益，致原告受有損害，揆諸上揭說明，原告自得請求被 告阮素珍給付無權占用系爭土地相當於租金之不當得利。至10 7 年7 月17日起至107 年9 月3 日該段期間，被告阮素珍係本 於系爭租約占有系爭土地，則原告該段期間之請求，即屬無據 。又原告主張系爭租約約定租金每月5814元，有該契約為憑（ 見本院卷第27頁），被告阮素珍就此不當得利之計算方式亦未 予爭執，準此，原告得請求被告阮素珍給付自107 年9 月4 日 起至同年11月16日止之不當得利共1 萬4148元（計算式：5814 ×27/30 ＋5814+5814 ×16/30 ≒1 萬4148，元以下四捨五入 ），及自107 年11月17日起至被告阮素珍騰空返還系爭土地之 日止，按月應給付之不當得利5814元。 ㈤又被告李宜美僅係被告阮素珍之占有輔助人，非占有人，是依 占有之規定所得享有之利益、所受之保護或所應負擔之不利益 ，原則上惟該指示之他人即占有人即被告阮素珍享有與負擔， 被告李宜美身為占有輔助人，不負占有所應負擔之不利益，亦 不負給付相當於租金之不當得利；被告李晉杉則未實際居住系 爭房屋而占有使用系爭土地，前均已敘明。從而，原告依民法 第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段、第179 條規定， 請求被告李宜美、李晉杉連帶給付相當於租金之利益損害，自 無理由，不應准許。 綜上所述，原告依民法第767 條及第179 條規定，請求被告阮 素珍自系爭房屋遷出及將系爭房屋拆除騰空返還系爭土地予原 告，並給付原告1 萬4148元及自起訴狀繕本送達翌日即107 年 12月21日（見本院卷第67頁）起至清償日止，按年息5 ％計算 之利息，暨自107 年11月17日起至騰空返還系爭土地之日止， 按月給付原告5814元，及各期給付分別自翌日起至清償日止， 按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請 求，為無理由，應予駁回。 原告與被告阮素珍均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假 執行，經核原告勝訴部分合於法律規定，爰分別酌定相當之擔 保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依 據，不予准許。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決 之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 末按各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌 量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔 其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本院審酌原 告雖一部敗訴，惟其敗訴部分係請求被告李晉杉、李宜美自系 爭房屋遷出、附帶請求相當於租金之不當得利之起算時點及被 告應負連帶責任部分，至其請求被告阮素珍拆屋還地及遷出部 分則獲全部勝訴判決，爰仍認本件訴訟費用全部應由被告阮素 珍負擔為適當，併予敘明。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 109 年 1 月 31 日 民事第八庭 法 官 陳筠諼 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 1 月 31 日 書記官 施盈如