裁判書系統

110年度訴字第6171號

原      告  汎德建設股份有限公司

法定代理人  潘才華 

訴訟代理人  楊進興律師

被      告  吳建逸 

訴訟代理人  顏寧律師 

            房佑璟律師

被      告  財團法人艋舺清水巖祖師廟

法定代理人  周承澤 

訴訟代理人  李逸文律師

複  代理人  王筱涵律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國111年12月21日言詞辯論終結，判決如下：

被告財團法人艋舺清水巖祖師廟應將坐落於如附表一所示土地上如附圖所示編號A部分鐵皮地上物（面積：13.59平方公尺）、B部分鐵皮地上物（面積：0.79平方公尺）、C部分騎樓（面積：14.08平方公尺）拆除，並將占用之土地騰空返還予原告。

被告吳建逸應自如附圖所示編號A、B部分鐵皮地上物、C部分騎樓遷出。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告財團法人艋舺清水巖祖師廟負擔。

本判決第一、二項，於原告以新臺幣3,400,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣10,188,680元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序方面

　　原告原以其為如附表一所示土地（下合稱系爭土地）所有權人，因系爭土地遭被告吳建逸（下稱吳建逸）以未經保存登記之門牌號碼臺北市○○區○○街0段000○00號房屋（下稱系爭房屋）占有為由，依民法第767條第1項、第179條規定，請求吳建逸拆屋還地及給付相當於租金之不當得利；於臺北市建成地政事務所（下稱建成地政所）測量後，更正拆屋還地之範圍及相當於租金不當得利之金額，依民事訴訟法第256條規定，無庸本院之准駁。嗣因財團法人艋舺清水巖祖師廟（下稱祖師廟，與吳建逸合稱被告）稱其方為系爭房屋之事實上處分權人，無法確定系爭房屋之事實上處分權人究係何人，原告遂追加祖師廟為被告，以備位之訴請求祖師廟拆屋還地、請求吳建逸遷出系爭房屋占用系爭土地部分（見本院卷一第297至301頁、第341至345頁、第379至380頁、本院卷二第149至157頁、第189至190頁、第351至352頁，先備位訴之聲明，如後貳、一、所述），核其追加，既是本於系爭房屋無權占有系爭土地之同一基礎事實，與原訴之主要爭點相同，證據資料亦得互相援用，依民事訴訟法第255條第1項第2款規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：伊於民國109年11月30日向如附表二所示之訴外人（下合稱蔡錫儀等26人）買受系爭土地，並於110年4月21日登記取得系爭土地所有權，詎吳建逸逕以系爭房屋如附圖所示A、B、C部分無權占用（下稱系爭占用部分房屋），並將系爭房屋出租，吳建逸自應將系爭占用部分房屋拆除、將占用之系爭土地（下稱系爭占用部分土地）騰空返還予伊，並應按年給付伊自110年4月21日起算之相當於租金不當得利。又系爭房屋之事實上處分權人如非吳建逸，而係祖師廟，祖師廟則應拆除系爭占用部分房屋並返還系爭占用部分土地，實際占有系爭房屋之吳建逸亦應自系爭占用部分房屋遷出，並因出租系爭房屋獲益而應對伊給付相當於租金不當得利。爰依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定為請求等語。並㈠先位聲明：1.吳建逸應將坐落於系爭土地上之系爭占用部分房屋拆除，並將系爭占用部分土地返還予伊。2.吳建逸應自110年4月21日起至返還系爭土地之日止，按年給付伊新臺幣（下同）21萬6,523元。3.願供擔保，請准宣告假執行。㈡備位聲明：1.祖師廟應將坐落於系爭土地上之系爭占用部分房屋拆除，並將系爭占用部分土地返還予伊。2.吳建逸應自系爭占用部分房屋遷出。3.吳建逸應自110年4月21日起至返還系爭土地之日止，按年給付伊21萬6,523元。4.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則分別辯以下列情詞，並均聲明：1.原告之訴、追加之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

  ㈠吳建逸：原告明知系爭土地上有系爭房屋占用，仍願以顯不相當之對價買受系爭土地，非善意第三人，嗣對伊請求拆屋還地及不當得利，顯屬權利濫用，不應准許。又系爭土地之部分共有人於71年間曾訴請伊父親吳正義拆除系爭房屋返還所占用土地（下稱前案拆屋還地訴訟），業經判決認定訴外人蔡溪已將系爭土地贈與及交付祖師廟在地上建築露店租予他人，系爭土地及其上之系爭房屋即原均屬祖師廟所有確定（下稱前案確定判決），原告受讓系爭土地所有權，依民法第425條之1規定，推定在系爭房屋得使用期間對系爭土地有租賃關係，系爭房屋得本於此法定租賃關係占有使用收益，原告不得請求拆屋還地及給付不當得利。縱無法定租賃關係，伊自系爭房屋受有之利益有限，原告請求之不當得利過高等語。

  ㈡祖師廟：原告與蔡錫儀等26人乃通謀虛偽買賣系爭土地，依民法第87條第1項規定應屬無效，原告自不得行使民法第767 條第1項之權利。縱原告與蔡錫儀等26人間之買賣非無效，前案確定判決認定蔡溪已將系爭土地贈與及交付予伊在地上建築露店租予他人，依民法第952條規定，祖師廟就系爭土地有使用、收益之權，原告與吳建逸均是前案確定判決效力所及之繼受人，依民事訴訟法第401條第1項規定，均應受前案確定判決既判力及爭點效之拘束，系爭房屋自屬伊所有，原告不得為與前案確定判決相反之主張，法院亦不得為與前案確定判決相反之裁判，原告起訴請求伊拆屋還地，自無理由。又蔡溪既贈與系爭土地並交付予伊建築露店，伊就系爭土地本有使用、收益之權，嗣原告受讓系爭土地，自應類推適用民法第425條規定，認系爭房屋有占用權源，原告請求拆屋還地，亦無理由。且原告明知系爭土地有伊占用及前案確定判決之存在，仍然買受，顯然惡意取得系爭土地所有權，其起訴請求拆屋還地乃屬權利濫用，亦不應准許等語。

三、經查，原告於109年11月30日與蔡錫儀等26人簽訂買賣契約，買受系爭土地，並於110年4月21日以買賣為原因登記為系爭土地之所有權人，而系爭占用部分房屋坐落於系爭土地上（如附圖A、B、C所示）等節，有原告所提不動產買賣契約書、補充協議書、系爭土地第一類登記謄本等件為證（見本院卷二第119至137頁、第265至267頁、卷一第21至23頁），並有本院調取之系爭土地異動索引可稽（見本院卷一第391至454頁），復經本院至現場履勘並囑託建成地政所派員測量，製有勘驗筆錄、照片及測量成果圖可參（見本院卷一第253至263頁、第281頁），且為兩造所不爭執，堪可信實。

四、得心證之理由

　  原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，以先備位之訴，請求吳建逸、祖師廟拆除系爭占用部分房屋並返還系爭占用部分土地、吳建逸自系爭占用部分房屋遷出，並請求無權占有之不當得利等情，為被告所否認，並以前詞置辯，茲就本件爭執之事項及本院之判斷，論述如下：

　㈠系爭房屋之事實處分權人係吳建逸或祖師廟？

　1.按確定判決，除當事人外，對於訴訟繫屬後為當事人之繼受人者，及為當事人或其繼受人占有請求之標的物者，亦有效力，民事訴訟法第401條第1項亦有明文，該條文規定之繼受人，於訴訟標的法律關係為基於對物關係而生請求權（即物上請求權）之情形，包含於訴訟繫屬後受讓標的物之人在內。次按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，當為程序法所容許。

　2.經查：

　⑴系爭土地前地主蔡溪之繼承人前於71年間起訴主張系爭土地為蔡溪所有，由其等繼承，訴外人即吳建逸之父吳正義在內等5人（下稱吳正義等5人）擅自在系爭土地上建築房屋，顯屬無權占有，請求吳正義等5人分別拆除占用系爭土地之房屋（案列本院71年度訴字第9646號），經本院判決吳正義等5人應拆屋還地後，其5人提起上訴，臺灣高等法院（下稱高院）以72年度上字第551號判決廢棄改判駁回蔡溪之繼承人之起訴，蔡溪之繼承人不服，最高法院以73年度台上字第1441號判決廢棄發回後，高院雖判決駁回吳正義等5人之上訴，但又經最高法院第二次判決廢棄發回，高院則以74年度重上更㈡字第2號判決廢棄改判駁回蔡溪之繼承人之起訴，嗣復經最高法院以74年度台上字第2809號判決駁回蔡溪之繼承人之上訴而確定，為兩造所不爭執。

　⑵而前案拆屋還地訴訟卷宗雖因逾保存期限而銷燬（見本院卷二第13至15頁），但細閱該訴訟之歷審判決（見本院卷二第17至109頁），蔡溪之繼承人既請求吳正義等5人拆屋還地，吳正義等5人是否占用系爭土地之各該房屋所有權人或事實上處分權人，實係前案拆屋還地訴訟之重要爭點，且經該訴訟之兩造當事人為攻擊防禦及舉證，復經法院本於兩造之辯論及卷內資料而為實體判斷，揆諸前揭說明，高院74年度重上更㈡字第2號判決所認定：「祖師廟既基於與蔡溪間就有關系爭土地贈與契約曾受領該土地交付，並於系爭土地上建有露店連同基地轉租他人」、「系爭土地上所建建物，為祖師廟所建，並已輾轉將該建物分租與他人使用事實，亦堪認定」、「據吳正義與黃有福所立書證，就同所一一五之十八號建物雖證明為買賣，但據證人陳吳月杏作證所提出之前記租戶地番略圖（…）同所一一五之十九及十八號建物，均為黃有福向祖師廟承租所得，再由黃有福將同所一一五之十九號租賃權轉讓與顏義昌，再由顏義昌立約轉讓與上訴人林庄（…）黃有福就同所一一五之十九號建物既僅有建物租賃權讓與顏義昌再由林庄讓受，則黃有福與上訴人吳正義所定書據雖名之為『土地建築改良物買賣所有權移轉契約書』，其係建物租賃權之讓與事實，亦至堪認定。」、「系爭土地上建物，既係祖師廟所原始建築而為其所有，上訴人（按：即吳正義等5人）並未因使用或讓受使用就該建物享有事實上處分權。」（見本院卷二第91至97頁前案高院判決），自已於該案當事人間產生爭點效。

　⑶又原告係自蔡溪之繼承人即蔡錫儀等26人處受讓系爭土地，亦為不爭之情，核屬民事訴訟法第401條第1項所定之繼受人，而吳建逸則係吳正義之繼承人，依民法第1148條第1項規定，應概括承受吳正義之權利義務關係，是原告及吳建逸均應受前案確定判決爭點效之拘束，不得再爭執系爭房屋之事實上處分權人為祖師廟。

　⑷原告雖稱前案確定判決係程序駁回，無既判力或爭點效之適用云云（見本院卷二第297頁），惟前案確定判決乃係以吳正義等5人無系爭土地上建物之事實上處分權而駁回蔡溪之繼承人之請求，如前所述，已屬對其等間之法律關係為實體上之判斷，自有確定判決之效力，原告上開主張，並非可採。原告又稱吳建逸為系爭房屋之納稅義務人，自為事實上處分權人云云，惟房屋稅稅籍登記僅係為房屋稅徵收所設之行政管制措施，並無如土地、建物所有權登記之絕對效力，縱然登記為納稅義務人，亦不當然為該房屋之所有權人或事實上處分權人。況系爭房屋之納稅義務人原登記為「黃有福使用人：吳正義」，而於吳正義死後方改為「黃有福使用人：吳建逸」（見本院卷一第227頁），足見吳正義係基於黃有福之使用人地位而登記為納稅義務人，核與前⑵所述前案確定判決認定吳正義係自黃有福受讓系爭房屋之租賃權等節相符，更徵前案確定判決之認定應屬正當。至原告另主張前案確定判決認定屬祖師廟原始建築之房屋應已滅失，現存之建物顯非同一建物一節（見本院卷二第303至305頁），則

　　僅稱參照臺北重慶露店與系爭房屋履勘現狀不一云云（見本院卷二第303至305頁），已難認祖師廟原始建築之房屋已滅失，對此原告又未進一步舉證證明之，此部分主張即非可採，不足推翻前案確定判決之認定。從而，原告及吳建逸仍均應受前案確定判決爭點效之拘束。

　⑸是以，系爭房屋之事實上處分權人仍為祖師廟。

  ㈡原告依民法第767條第1項前段、中段規定，先位請求吳建逸拆屋還地，並返還相當於租金之不當得利，有無理由？

  1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。惟建物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限，故如原告請求之對象，非建物之所有人或事實上處分權人，即不得准其拆除之請求。查系爭房屋之事實上處分權人仍為祖師廟，已認定如前，則原告依民法第767條第1項前段、中段規定，先位請求非事實上處分權人之吳建逸拆除系爭占用部分房屋並返還系爭占用部分土地，為無理由。

　2.次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。又不當得利制度不在於填補損害，而係返還其依權益歸屬內容不應取得之利益，故依不當得利法則請求返還之範圍，應以受領人所受之利益為度。另無權占有他人土地，所受利益為土地之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額，而無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。惟房屋不能脫離土地而獨立存在，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有人或事實上處分權人，而非使用人，受有占有基地利益之人亦為房屋之所有人或事實上處分權人，自不得請求房屋之使用人給付占用土地之不當得利。查：依前所述，吳建逸並非系爭房屋事實上處分權人，即非受有占用系爭土地利益之人，原告依民法第179條規定，先位請求吳建逸返還占用系爭土地之相當於租金之不當得利，亦無理由。

　㈢原告依民法第767條第1項前段、中段規定，以備位之訴請求祖師廟拆屋還地，並請求吳建逸遷出系爭占用部分房屋，另依民法第179條規定，請求吳建逸返還相當於租金之不當得利，有無理由？

　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。又房屋所有人或事實上處分權人無權占有該房屋之基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人或事實上處分權人之侵害，即請求拆屋還地時，得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出。

　2.原告備位主張祖師廟為事實上處分權人之系爭房屋無權占用系爭土地，自應拆屋還地等語，為祖師廟所否認。茲查：

　⑴祖師廟雖辯稱原告與蔡錫儀等26人所成立之買賣契約為通謀虛偽，應屬無效云云。惟民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，係指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言；亦即表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之。且通謀虛偽意思表示之行為係積極行為，非消極行為，故主張表意人與相對人間之法律行為係基於通謀虛偽意思表示者，依舉證責任分配原則，應由主張者就該積極事實負舉證責任。本件依原告所提被告未爭執形式上真正之不動產買賣契約書可知，原告係與蔡錫儀等26人約定以總價5,776萬8,000元之價金買受系爭土地，並以履約保證之方式進行交易（見本院卷二第119至137頁），又依原告所提之支票影本、支票簽收單、匯款回條等件（見本院卷二第139至143頁），亦可知悉原告確有依約將買賣價金交付予蔡錫儀等26人或履約保證專戶，再依系爭土地所有權於110年4月14日原告將尾款匯入履約保證專戶後之110年4月21日，移轉登記予原告之情（見本院卷二第143頁、卷一第21至23頁），更可認原告及蔡錫儀等26人已完成給付價金及移轉系爭土地所有權之買賣契約義務。嗣原告與蔡錫儀等26人，因原告遲延給付尾款，另訂補充協議書並給付違約金，有原告提出祖師廟未爭執形式真正之補充協議書及匯款單可證（見本院卷二第265至269頁）。倘其等無買賣系爭土地之真意，衡情應無須大費周章約定以履約保證專戶付款，亦無庸就違約情形另行成立協議，甚至實際給付違約金，足見其等間就系爭土地之買賣確屬實在。至祖師廟雖以上開買賣契約將「乙方（按：即蔡錫儀等26人）保證產權清楚，無他人主張所有權、…、使用權」之約定刪除，並約定由原告自行處理系爭土地占用部分，推論原告與蔡錫儀等26人係通謀虛偽買賣（見本院卷二第322至324頁），然稽諸系爭房屋坐落於系爭土地上乃至明之情，原告於買受系爭土地之磋商過程中，藉由約定自行排除土地占用物並免除賣方擔保責任之方式，以取得較有利交易條件（如降低買賣價金等），尚難謂與常情未合，仍難憑此推認原告與蔡錫儀等26人買賣系爭土地為通謀虛偽。此外，祖師廟復未提出其他證據，以證明原告與蔡錫儀等26人所成立之買賣契約為通謀虛偽，自難認其此部分辯詞為可採。

　⑵祖師廟又辯稱原告應受前案確定判決認定蔡溪贈與系爭土地予其，其有權使用系爭土地等情之拘束，不得請求其拆屋還地云云。查原告固為系爭土地之繼受人，依民事訴訟法第401條第1項規定，應受前案確定判決效力之拘束，惟該條文所稱之「確定判決對繼受人亦有效力」，僅係指繼受人不得再行爭執確定判決就訴訟標的法律關係及重要爭點所為之認定，然就該認定結果對繼受人產生如何之效力，仍應視該實體法律關係之內容為斷。而前案確定判決係認定蔡溪將系爭土地贈與祖師廟，祖師廟雖得以該贈與之法律關係對抗蔡溪或其繼承人，然原告既非蔡溪或其繼承人，基於債之相對性，祖師廟自不得以該贈與之法律關係對抗原告而辯稱其對系爭土地有占有權源。祖師廟此部分抗辯，亦無足採。

　⑶祖師廟再辯稱蔡溪將系爭土地贈與其後，原告又自蔡溪之繼承人處受讓系爭土地所有權，其得類推適用民法第425條第1項規定繼續有權占有使用系爭土地云云。然民法第425條第1項之買賣不破租賃規定，係保障有償取得物之用益權之人不因出讓用益權之人喪失其所有權而喪失用益權所設之特別規定，目的在於保障有償獲取之使用利益，而蔡溪係贈與系爭土地予祖師廟，故祖師廟實為無償取得系爭土地之使用利益，已難認與民法第425條第1項規定有同一情形應為相同處理之類推基礎，且祖師廟本於其與蔡溪間之贈與關係，本得請求蔡溪將系爭土地所有權移轉登記予己，惟其經本院詢及何以未請求蔡溪移轉系爭土地所有權登記時，自承：「因為之前的管理人管理不善而沒有請求，後來要請求時已罹於15年時效，所以無法請求移轉。」等語（見本院卷二第8頁），足徵其未能終局取得系爭土地所有權係因其自身管理不當所致，自不得將此不利益歸於原告，而認其得類推適用民法第425條第1項規定以其對蔡溪之贈與關係繼續對抗原告。祖師廟此部分辯詞，仍難採之。　

　⑷至祖師廟另辯稱原告明知蔡溪已將系爭土地贈與其，且原告取得系爭土地之對價過低，實屬惡意受讓系爭土地，原告提起本件訴訟屬權利濫用，有違誠信原則云云。惟祖師廟就原告是否明知蔡溪將系爭土地贈與其乙節，並未舉證以實其說，且土地買賣價金，本受諸多主客觀條件之影響，以系爭土地上又有建物占用，須由買受人自行處理之買賣條件，目前原告已提起數件拆屋還地訴訟且正進行中（見本院卷二第355頁），原告買受系爭土地之成本顯逾買賣契約所載之金額，自非顯不合理，實難以此推認原告乃惡意受讓系爭土地。原告基於其系爭土地所有人之地位提起本件訴訟，屬其正當權利行使，要難認有何權利濫用或違反誠信原則可言，故祖師廟所辯，復無足採。　

　⑸依上所述，祖師廟所辯俱不足採，而系爭房屋由吳建逸出租予第三人使用，又經其自承在卷（見本院卷一第253頁），足認吳建逸乃系爭房屋之間接占有人。則原告本於其為系爭土地所有人之地位，依民法第767條第1項前段、中段規定，備位請求祖師廟拆除系爭占用部分房屋、返還系爭占用部分土地，併請求吳建逸遷出系爭占用部分房屋，均有理由。

　2.原告依民法第179條規定，備位請求吳建逸給付相當於租金之不當得利，有無理由？

　　吳建逸僅為系爭房屋之占有人，並非系爭土地之占有人乙節，業如前㈡2.所述，其自非享有占有系爭土地利益之人，原告依民法第179條規定，備位請求吳建逸返還占用系爭土地之相當於租金不當得利，於法未合，非有理由。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條規定，先位請求吳建逸應將坐落於系爭土地上之系爭占用部分房屋拆除，並將系爭占用部分土地返還予其，及給付相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回；備位請求祖師廟應將坐落於系爭土地上之系爭占用部分房屋拆除，並將系爭占用部分土地返還予其，及請求吳建逸自系爭占用部分房屋遷出，為有理由，應予准許，另請求吳建逸給付相當於租金之不當得利部分，則無理由，亦應駁回。

六、原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請為准、免假執行之宣告，於法核無不合，茲分別酌定相當之擔保准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，併駁回之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經審酌後認與本件判決結果無影響，爰不逐一論列，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　 1　　月　　13　　日

                  民事第六庭  審判長法  官  許純芳

                                    法  官　陳智暉

                                    法  官  許柏彥

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　1 　　月　　16　　日

                                    書記官  蔡庭復

附表一：原告所有土地地號

　　　

附表二：

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

附圖：本院卷一第281頁複丈成果圖