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111年度訴字第2152號

原      告  張奕楷 

訴訟代理人  張譽尹律師

            章懿心律師

被      告  信義房屋股份有限公司

法定代理人  周耕宇 

訴訟代理人  羅凱正律師

            鄭人豪律師

上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國113年5月16日言詞辯論終結，判決如下：

一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。

二、訴訟費用由原告負擔。

壹、程序方面：

一、本件被告於起訴時之法定代理人為薛健平，嗣於本院審理中陸續變更為信義股份有限公司、周耕宇，並分別由其聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴訟狀及被告公司變更登記表各在卷可稽（本院卷一第355至368頁、卷三第145至154頁），於法尚無不合，應予准許。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明第1項主張：被告應給付原告新臺幣（下同）290萬元及自民國110年7月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷一第9頁），嗣變更請求金額為192萬元（本院卷三第9頁），依前揭說明，屬減縮應受判決之事項，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

　㈠原告於95年間欲購買不動產而與被告訂定居間契約，約定於訂立買賣契約成功後，由原告給付被告價金之1％作為居間報酬。嗣被告發現訴外人陳淑華媒介被告出售位於天母麗莊第1期社區（下稱系爭社區），權利範圍為485/10000之臺北市○○區○○段○○段000地號土地，及其上建號為臺北市○○區○○段○○段00000○號即門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段00巷00弄00號4樓之建物(權利範圍：全部；下分別稱系爭455號土地、系爭建物，合稱系爭房地)，以及系爭社區之大、小鐵門、圍牆、花園庭院等公設（系爭公設）及其坐落土地（即同上段450、451、452、453、454地號共5筆土地，下合稱系爭5筆土地，450、453、454下合稱系爭450號等3筆土地，451及452下合稱系爭451號等2筆土地），與原告之條件接近，因此通知原告看屋。原告看屋後，對該處有系爭公設極為滿意，被告進一步暗示原告須立刻決定購買與否，否則將會有其他買家競爭，原告因受被告暗示，雖於未申請土地及建物謄本、權狀供原告核對情形下，仍於95年8月6日與陳淑華訂定買賣契約(下稱系爭買賣契約)，原告並依約給付被告12萬元作為居間報酬。原告長久以來皆認為系爭房地所有權範圍包含系爭公設及其坐落土地。然110年1月後原告及系爭社區陸續收到訴外人張以潭、國有財產署函文，始知悉系爭社區無系爭公設坐落土地之所有權，且有無權占用他人土地情事，而系爭社區為免訟累，共同決定拆除系爭公設並返還土地。

　㈡被告未查明系爭房地所有權範圍，系爭社區之系爭公設有占用他人土地情形，使原告於所有權範圍不清楚之情況下與陳淑華締結買賣契約，被告身為居間人已違反善良管理人之調查義務，依民法第571條規定被告不得向原告請求報酬，故應依民法第179條返還原告已給付12萬元報酬。又本件被告未提供原告系爭房地建物謄本、土地謄本、地籍圖謄本、建物測量成果圖等資料，亦未告知原告系爭公設並非坐落於買賣標的之系爭455號土地上，原告嗣始知悉系爭公設無權占用他人土地，並已拆除系爭公設返還土地。而系爭房地若無系爭公設及其坐落土地持分，則客觀市價至多僅有系爭買賣契約價金1,200萬元之85％，故原告至少受有180萬元之損害（計算式：1,200萬元×15％）。被告違反調查義務、善良管理人注意義務之過失行為，致原告受有上開180萬元之損害，原告自得依民法第567條第2項、第227條第1項準用第226條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，擇一請求被告賠償等語。

　㈢並聲明：⒈被告應給付原告192萬元，及自110年7月20起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願以現金或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則答辯：

　㈠系爭買賣契約已明確約定買賣標的為「士林區天山二小段第455地號」，及門牌號碼為「士林區中山北路7段14巷31弄10號4樓」之不動產，被告仲介人員及賣方於原告看屋、簽約過程中亦已強調系爭房地前方土地並非該社區所有，顯見系爭公設及其坐落土地並非買賣標的，亦非買賣契約第8條第2項之公共設施，被告對於非本件買賣標的之系爭公設及其坐落土地，自無調查義務。又是否越界建築並非內政部91年頒佈之「不動產說明書應記載及不得記載事項」之內容，被告自無調查義務，且「標的物現況說明書」第13項(是否有越界建築之情形)，僅係賣方說明義務，亦與被告無關，況是否為「越界建築」必須透過專業鑑定單位測量後始得確認，非被告之義務範圍。被告於簽約前已提供含有建物謄本、土地謄本、地籍圖及建物平面圖之不動產說明書供原告審閱核對，並將此等文件資料作為系爭不動產說明書之一部，且於收斡旋金前由仲介人員向原告逐一說明不動產說明書內容，於簽約時再由代書與原告確認，而原告依地籍圖與建物平面圖即可知前方之系爭公設坐落他人土地非買賣標的範圍，被告公司已盡調查義務。

　㈡又系爭房地前方花園庭院早已荒廢，水池已填平，已無任何景觀功能，無助系爭房地價值提升，系爭房地價值並未因前揭設施拆除而減損，原告並未受有損害。且原告支付買賣價金之對價，自始不包含該等設施及所坐落土地，而賣方實際上亦交付契約所約定之標的物，原告稱其誤以為所購買包含系爭公設及其坐落土地持分，僅係主觀動機錯誤。又本件系爭公設乃原告等系爭社區住戶自行決定拆除，原告主張之房屋價值減損為原告及其他住戶之自己行為所致，與被告是否盡調查義務間無相當因果關係。況花園庭院、獨立空間之有無，並非原告購屋條件，原告購買系爭房屋與被告公司是否未善盡調查義務間並無因果關係。

　㈢不動產經紀業管理條例第26條第2項為民法第188條之特別規定，性質為侵權行為，消滅時效期間應適用民法第197條之規定，本件原告至111年1月19日方起訴請求被告公司賠償，其請求亦已罹於時效等語，資為抗辯。

　㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由：

　㈠系爭公設經原告陳明所占用土地為系爭5筆土地（本院卷三第141、398頁），並提出102年4月10日土地複丈成果圖、109、110年財政部國有財產署土地勘查表、照片及臺北地政雲整合資訊查詢為佐（本院卷第401至425頁），被告亦未爭執上情，應堪認定。

　㈡系爭公設就所占用土地為有權使用：

　⒈按稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。又借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之，民法第464條、第470條第1項前段分別定有明文。系爭社區建物本坐落系爭455號及士林區天山段二小段456地號土地（下稱系爭456號土地），該455、456號土地及系爭450號等3筆土地原均為張伯謹生前所有，且張伯謹原為系爭社區之起造人，嗣張伯謹將455、456地號土地出售予莊桂雲繼續起造完成系爭社區建物等情，有系爭社區建物74年建字第694號建照執照（下稱本件建造執照）卷內所附建照執照申請書、委託書、系爭450號等3筆土地、系爭455、456號土地之土地登記簿謄本、地籍圖、變更起造人聲請書及附表、土地使用權同意書、變更起造人同意書、系爭455、456地號土地地籍圖騰本、土地謄本等可按（見該建造執照卷第5至7、20、45至60、75至78、81至91頁），並與證人莊桂雲於另案臺灣士林地方法院（下稱士院）111年度訴字第1271號審理中之證述相合（見士院卷第205至206頁），堪信為實。

　⒉依上揭本件建造執照卷內所附土地使用權同意書（見建造執照卷第31頁，即本院卷三第97頁）記載：本人等所有士林區天山段二小段453、454、450地號土地係屬都市計劃道路用地，現因同段同小段455、456地號土地申請建築使用，需使用本人等所有之土地為出入通路等，本人等同意將本人等土地提供其做為出入通路外並同意其鋪設柏油挖設公共設施管道（水電、瓦斯、電信等）做排水溝排水等使用。有關本人等同意後，如有本人等產權上之紛爭致有他人異議時，本人等自行負責解決。並負法律上責任。同意人（即土地所有權人）：張伯謹（蓋章）明確。足見張伯謹確實同意系爭450號等3筆土地作為系爭455、456地號土地申請建築建造許可並作為出入通路外並同意其鋪設柏油挖設公共設施管道（水電、瓦斯、電信等）做排水溝排水等使用甚明。而當張伯謹將本件建造執照起造人變更為莊桂雲時，並無撤回土地使用權同意書，足認張伯謹係繼續同意將系爭450號等3筆土地提供做系爭455、456地號土地建築使用。

　⒊證人莊桂雲於另案士院審理時具結證述：系爭社區是伊向張伯謹購買系爭455、456地號土地，起造人並由張伯謹變更為伊與吳震滄、莊榮華、簡晴建等人，並由伊的麗莊建設公司興建。因為系爭450號等3筆土地是道路預定地，因興建房屋要有這3筆土地才能興建。當初張伯謹將土地賣給伊時，土地上建有別墅。其他地就是空地，空地算是私設道路，應該是計畫性道路，道路到基地時因為跟鄰地有高低差，所以有坡坎，本來蓋之前是道路，當時已經有圍牆跟鐵門設置。鐵門跟圍牆位置在天母麗莊社區建成時都相同。只是我把它做的比較漂亮。當時圍牆內都是圍起來自己使用，在靠近後面坡坎有做花園造景跟水池。伊當初買系爭455、456地號土地時，系爭450號等3筆土地一定要給伊使用，伊才會購買建地（即系爭455、456地號土地），但是沒有說明要如何使用系爭450號等3筆土地，伊保留原來樣子使用。伊有依照高英世、邱美美間之預定房屋買賣契約書（本院卷三第99至119頁）之約定，提供買方附屬設備，有各戶專用信箱，一樓加藝術欄杆圍牆、前院加草皮等；而被證19照片圖4-4、4-6、3-6、2-1照片（士院卷三第227、228、225、221頁，即本林卷三第128、129、126、122頁）所示情況與伊出售時提供買受人前院草皮信箱藝術欄杆情況大致相符；被證19照片4-7（士院卷三第228頁，即本院卷三第129頁）上大小鐵門天母麗莊石碑位置就是張伯謹出售土地給伊時圍牆位置；被證20照片（士院卷三第232頁，即本院卷三第133頁）所示即為伊交付予買受人藝術欄杆情形，是伊做（設置）的。張伯謹當時同意伊使用系爭450號等3筆土地，是因為購買建地就是預備蓋房子用，後面購買房子的人當然就是使用系爭土地。如果張伯謹不同意伊出售後手買受人也可以使用系爭土地，伊就不會購買系爭455 、456地號（即建地）。張伯謹同意伊使用系爭450號等3筆土地，伊沒有給付對價給張伯謹，因為這是買建地（指系爭455、456地號土地）條件，如果沒有提供給伊不會買，而路地（指系爭450號等3筆土地）因為後面坡坎高低差不能通行，張伯謹的別墅就把路地圍起來。當時大家知道路很難通，因為地有高低差。當初洽談時是一開始的條件就談，張伯謹同意伊使用系爭450號等3筆土地，因為道路是圍牆圍起來，使用同意書一定要，沒有同意書不可能蓋房子。而伊蓋好上述圍牆、鐵門、郵箱、藝術欄杆等設施之後，張伯謹並未向伊主張你不能蓋要求拆除等情明確（見士院卷三第205至209頁，即本院卷三第83至89頁）。是依上揭證人莊桂雲所證述內容，與上揭本件建造執照申請；起造人變更等過程及系爭450號等3筆土地之土地使用權同意書所載內容相合，且占用系爭450號等3筆土地之系爭公設、1樓加建藝術欄杆、草皮等，均係莊桂雲興建系爭社區建物時，即行完成交付後手使用，足見該等占用系爭450號等3筆土地情形，明顯超過系爭450號等3筆土地之土地使用權同意書所記載，作為出入通路外並同意其鋪設柏油挖設公共設施管道（水電、瓦斯、電信等）做排水溝排水等使用通路等情形下，加以亦無證據顯示張伯謹過世時前曾經因系爭450號等3筆土地使用情形對莊桂雲或是系爭社區建物所有權人主張無權占用，是足認上揭證人莊桂雲所證述：伊向張伯謹購買系爭455、456地號土地時，張伯謹同意伊及購買系爭社區建物之後手無償使用系爭450號等3筆土地等情，應為真實可採。

　⒋另土地使用權同意書出具之目的，係在作為系爭社區建物建造執照申請之用，其所記載當為符合建築目的之使用，然以系爭450號等3筆土地在系爭社區建物興建完成後使用之情形與證人莊桂雲於另案士院審理時證述之張伯謹同意伊及購買系爭社區建物之後手無償使用系爭450號等3筆土地等情相合，且張伯謹生前亦未曾為反對系爭450號等3筆土地使用情形下，應認當時有同意包括設置系爭公設供該社區住戶使用。

　⒌據上足以認定張伯謹與莊桂雲就系爭450號等3筆土地所成立之無償使用借貸合意，其目的在供系爭社區建物使用，是即供系爭社區建物之所有權人包含莊桂雲等之後手在內之使用。

　⒍另就系爭公設所占用之另2筆土地，即系爭451號等2筆土地。依原告陳明，系爭451號土地為系爭公設之庭院部分，系爭452號土地為系爭公設花園部分（本院卷二第398頁）。而士院另案原告即張以潭同亦為系爭451號等2筆土地之所有權人（本院卷三第261頁），惟因於另案中張以潭並未就系爭451號等2筆土地一併提告，故證人莊桂雲並未特別針對（指明）系爭451號等2筆土地為證述。惟系爭5筆土地於系爭社區建物建造當時全部為張伯謹所有（本院卷三第239頁以下、262頁）；且依證人莊桂雲所證述：張伯謹當時賣給我土地上有蓋別墅，伊蓋房子的地方有別墅，其他地就是空地，當時已經有圍牆跟鐵門設置，鐵門跟圍牆位置在天母麗莊社區建成時都相同，只是我把它做的比較漂亮。當時圍牆內都是圍起來自己使用，在靠近後面坡坎有做花園造景跟水池；被證19照片4-7（士院卷三第228頁，即本院卷三第129頁）上大小鐵門天母麗莊石碑位置就是張伯謹出售土地給伊時圍牆位置；而路地（指系爭450號等3筆土地）因為後面坡坎高低差不能通行，張伯謹的別墅就把路地圍起來等語（本院卷三第84至88頁），可知在張伯謹將455、456地號土地出售予莊桂雲繼續起造完成系爭社區建物前，即有圍牆及鐵門之設置，而張伯謹同意供系爭社區建物使用之土地（同意使用部分已論述如前），即為鐵門及圍牆內之土地。則證人莊桂雲所證述者實為圍牆及鐵門內土地，皆為張伯謹提供予莊桂雲（包含後手在內）使用之意。則就系爭公設（大、小鐵門、圍牆、花園庭院等公設）所使用到之系爭451號等2筆土地（應為花園庭院部分，本院卷三第398、401、403頁），足認亦為張伯謹同意供系爭社區使用。至土地使用權同意書（本院卷三第97頁）出具之目的，係在作為系爭社區建物建造執照申請之用，其所記載當為符合建築目的之使用，且系爭451號等2筆土地位置靠近圍牆，與本件建地並未鄰接而隔著系爭450號等3筆土地，依其位置非直接用作管線及通行，則土地使用權同意書自未必會就系爭451號等2筆土地為記載，附此敘明。

  ⒎原告主張系爭5筆土地在張伯謹過世後由其子女繼承，但其子女之一部份人應有部分，事後可能因欠稅遭執行而成為國有，因此縱另案士院判決本件原告（即另案被告）全部勝訴確定，僅在法律上取得另案原告張以潭就系爭450號等3筆土地應有部分之使用借貸債權等語。按「本院48年台上字第1457號判例謂：土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。尋繹其規範之本旨，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。是房屋所有人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物權化之趨勢而言，得否依「相類事實，應為相同處理」之法理而為類推適用，自值深究（最高法院91年度台上字第1919號、95年度台上字第551號判決意旨參照）。經查，系爭公設坐落之系爭5筆土地乃經原土地所有權人張伯謹之同意供系爭社區使用，已如上述，嗣張伯謹死亡，由其繼承人繼承，又系爭450號等3筆土地其中應有部分1/6，又因抵款稅款而移轉為國有。現系爭5筆土地之所有權人為中華民國及張伯謹之繼承人等情，有系爭5筆土地之土地建物查詢資料、異動索引表及土地登記簿可證（本院卷三第167至181、195至233、236至237、239至340、242至243、245至246、248至249頁）。而依原告所提出尚未拆除系爭公設前照片觀之（本院卷二第297至361頁），門口為大小鐵門，鐵門旁有「天母麗莊」之石碑及系爭社區信箱，鐵門進去為通路，右側及底端為花園庭院，左側部分為建物本身。則依外觀顯見系爭公設供建物住戶使用，則系爭5筆土地之繼受人亦當可合理推斷而知悉土地上有系爭社區之系爭公設長久占有使用之事實。而參酌上開最高法院判決意旨，雖係在說明房屋與土地之關係，然供房屋住戶所用之公設，本難與房屋本身分離，而應視為一整體，是供房屋住戶所使用之公設自應亦有上開判決意旨之適用。則本件應推斷系爭5筆土地之繼受人有默許系爭社區住戶繼續使用該土地。而繼受人無論是私人買受或國家因原所有權人欠稅而決定以土地抵繳稅款而繼受取得土地，應同有上開適用，並無不同。又系爭5筆土地所有權人，除中華民國外，其餘均為張伯謹之繼承人，其等自亦因繼承而繼受土地之使用借貸關係。是本件原告就系爭公設所使用之系爭5筆土地可向現土地所有權人主張有權使用，非僅有另案原告張以潭就系爭450號等3筆土地之應有部分而已。

　㈢原告雖主張：縱認原告就系爭5筆土地有權使用，然原告仍受有「無所有權」之損害等語（本院卷三第144頁）。然查，依系爭買賣契約已明確約定買賣標的之土地為：「士林區天山段二小段455地號、土地面積488平方公尺、權利範圍485/10000」，建物則為：門牌號碼士林區中山北路7段14巷31弄10號4樓、建號22736號、主建物面積82.13平方公尺；附屬建物，用途陽台，面積11.38平方公尺，權利範圍全部；共同使用部分：隨同主建物移轉，建號22744，面積426.46平方公尺，持分284/10000（本院卷一第50頁）。則原告明確知悉所買受到之土地為系爭455號土地（面積488平方公尺），權利範圍485/10000之部分（經計算後面積為23.668平方公尺之土地價值）及建物範圍（含共同使用部份），而原告亦確實取得系爭買賣契約所標示之土地及建物，有所有權狀可徵（本院卷一第41、43頁），自並無受有任何「無所有權」之損害。縱原告不知悉系爭公設坐落系爭5筆土地上，而認為系爭公設係在其系爭買賣契約上所載之坐落基地系爭455號土地上，而為其買受範圍。然其主觀上亦仍然是認為其所購得之「土地所有權」即為系爭買賣契約上載權利範圍（折合為共23.668平方公尺），自不能認為原告有其所主張之受有「無所有權」之損害。

　㈣稽上，系爭社區之系爭公設就系爭5筆土地為有權使用，又原告明確知悉自己所買受到之土地範圍大小為何，亦確實取得上開土地，已如上述，自難認原告受有何損害，原告主張因其所買受之系爭房地，實際上系爭公設係無權占用他人所有土地，若無系爭公設及坐落土地持分，系爭房地客觀市價至多僅有系爭買賣契約之85％，其至少受有180萬元之損害，而請求被告賠償，尚難採認。是本件認原告並無有上開損害，則原告依民法第567條第2項、第227條第1項準用第226條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告賠償原告因此所受之損害等語，自為無理由，應予駁回。

　㈤原告請求被告返還報酬12萬元部分：

    原告主張被告使原告於所有權範圍不清楚之情況下簽訂系爭買賣契約，違反善良管理人注意義務，依民法第571條規定被告不得向原告請求報酬，故應依民法第179條返還原告已給付之報酬12萬元等語。查民法第571條係規定，居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。然原告上開主張事實為被告未查明系爭房地之所有權範圍而違反善良管理人之注意義務，尚與上開法條所規定「居間人違反其對於委託人之義務，『而為利於委託人之相對人之行為』」或「違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者」之要件尚屬有間，則原告以上開法條為據，主張被告為不當得利，依民法第179條請求被告返還已給付之報酬12萬元，自非有據，應予駁回。

四、綜上所述，原告依民法第179條請求被告返還居間報酬12萬元，及依民法第567條第2項、第227條第1項準用第226條、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告賠償原告所受損害180萬元，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲明亦失所附麗，爰併予駁回之。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。

六、據上論結，原告之訴為無理由，爰判決如主文所示。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　21　　日

                  民事第七庭    法　官　黃愛真

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　6 　　月　　21　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林姿儀