裁判書系統

111年度重訴字第940號

原      告  林鴻潮 

            李怡璉 

            嚴柏恩 

            蔡陸海 

            趙育志 

共      同

訴訟代理人  梁超迪律師

            何方婷律師

複代理人    黃麟翔律師

被      告  太平洋之森社區管理委員會

法定代理人  鍾問晟 

訴訟代理人  吳孟勳律師

複代理人    詹博聿律師

參  加  人  太平洋建設股份有限公司

法定代理人  柳逸義 

參  加  人  群策資產管理股份有限公司

法定代理人  周淑惠 

上二人共同

訴訟代理人  林志強律師

            郭俊廷律師

複代理人    楊品妏律師

上列當事人間請求確認約定專用權存在等事件，本院於民國113年7月8日言詞辯論終結，判決如下：

一、確認附表所示原告分別對於臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地如附表「約定專用權範圍」欄所示之法定空地，有約定專用權。

二、原告其餘之訴駁回。

三、訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。

壹、程序方面：

一、被告法定代理人原為謝慧鳳，嗣於本院審理中變更為鍾問晟，其並於民國112年5月31日提出書狀聲明承受訴訟（見本院卷二第205至206頁），經核合於民事訴訟法第170條、第175條第1項及第176條規定，應予准許。

二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查，原告起訴時聲明第1至4項原為：㈠確認原告林鴻潮對於臺北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）內如起訴狀附圖1紅色斜線部分所示法定空地之約定專用權存在。㈡確認原告李怡璉、嚴柏恩對於系爭土地內如起訴狀附圖2紅色斜線部分所示法定空地之約定專用權存在。㈢確認原告蔡陸海對於系爭土地內如起訴狀附圖3紅色斜線部分所示法定空地之約定專用權存在。㈣確認原告趙育志對於系爭土地內如起訴狀附圖4紅色斜線部分所示法定空地之約定專用權存在（見本院北司補卷第7至8頁）。嗣經本院於112年5月25日會同兩造及臺北市古亭地政事務所依據測量結果繪製土地複丈成果圖（即本判決附圖一）後，原告即按土地複丈成果圖及自行測量之內容變更聲明第1至4項為：㈠確認原告林鴻潮對於系爭土地如附圖一所示A部分之法定空地，有約定專用權。㈡確認原告李怡璉、嚴柏恩對於系爭土地如附圖一所示D部分之法定空地，有約定專用權。㈢確認原告蔡陸海對於系爭土地如附圖一所示B1、B2部分及附圖二所示「約定專用」部分之法定空地，有約定專用權。㈣確認原告趙育志對於系爭土地如附圖一所示C1、C2部分之法定空地，有約定專用權（見本院卷二第380頁、第415至416頁），經核原告就聲明第1至4項部分僅為聲明範圍之確認，核屬補充及更正事實上之陳述，揆諸前開規定，自應准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：原告分別為太平洋之森社區（下稱系爭社區）如附表建物門牌所示之區分所有權人，系爭社區為參加人太平洋建設股份有限公司（下稱太平洋建設公司）與系爭土地（由113筆土地整合而成）之所有權人合作之都市更新建案，原土地所有權人（含原告林鴻潮、原告趙育志之前手）與太平洋建設公司簽訂都市更新合作開發協議書與同意書，另由太平洋建設公司或其百分之百持有轉投資之參加人群策資產管理股份有限公司（下稱群策資產公司）與房地買受人（含原告李怡璉、嚴柏恩、蔡陸海）簽訂房屋土地預定買賣合約書，並由太平洋建設公司出具承諾書，原告因而分別取得如附表「約定專用權範圍」欄所示得作為庭院使用之法定空地（下稱系爭空地）的約定專用權，此亦經起造人即太平洋建設公司於110年3月27日召開之第一次區分所有權人會議（下稱系爭110年區權人會議）決議通過之太平洋之森社區規約（下稱系爭規約）第2條第2款、第3款及附件一所明定，且太平洋建設公司就約定專用部分亦有建置圍籬，與其他共有部分作區隔；此外，本件都市更新案亦將原告之約定專用部分列明，而於臺北市政府核定之「臺北市○○區○○段○○段000地號等113筆土地都市更新事業計畫案」（下稱系爭事業計畫案）明確將約定專用價值部分納入地主戶所分配之權利價值中，全體地主皆有參與本件都市更新案並知悉分配內容，則原告主張之約定專用部分確實為全體地主戶瞭解、知悉並同意，原告先位依分管契約約定、備位依系爭規約規定，就系爭空地享有約定專用權。詎料，被告管理委員會成立後即質疑原告之約定專用權，並於111年2月12日召開第2屆第1次區分所有權人會議（下稱系爭會議），提案修改系爭規約有關約定專用部分相關規定，該決議因未達系爭規約第7條、公寓大廈管理條例第31條所規定之定足數而未能通過。然被告竟擅自將系爭規約第2條第2款、第3款及附件一圖說修改後，將修改後之新規約向主管機關報備，已侵害原告各該約定專用權。為此，爰依民事訴訟法第247條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠確認原告林鴻潮對於系爭土地如附圖一所示A部分之法定空地，有約定專用權。㈡確認原告李怡璉、嚴柏恩對於系爭土地如附圖一所示D部分之法定空地，有約定專用權。㈢確認原告蔡陸海對於系爭土地如附圖一所示B1、B2部分及附圖二所示「約定專用」部分之法定空地，有約定專用權。㈣確認原告趙育志對於系爭土地如附圖一所示C1、C2部分之法定空地，有約定專用權。㈤確認系爭規約於系爭會議修訂有關第2條第2款、第3款及其附件一「標的物登錄表、圖說附圖一至六」之部分無效。

二、被告則以：系爭社區既為都市更新建案，自應遵守系爭事業計畫案，而原告所主張之1樓法定空地並不在系爭事業計畫允許的約定專用權範圍內。其次，參加人太平洋建設公司與群策資產公司並未分別與全體地主戶、承購戶約定系爭空地分別由原告等專用，有部分地主戶因反對都市更新，而未與太平洋建設公司簽訂都市更新合作開發協議書或同意書，自無所謂分管契約存在。至原告固主張其等與太平洋建設公司簽訂都市更新合作開發協議書，惟依該等協議書之內容，僅係約定地主戶日後得受分配之一定坪數之住宅單位與選配方式，基於債之相對性，自不拘束其他地主戶。又系爭規約於太平洋建設公司所召集之系爭110年區權人會議時未經決議，顯然欠缺決議成立之法定要件，該決議自不成立。況原告所主張之約定專用部分為法定空地，應屬不得約定專用部分，縱得約定為特定共有人專用，惟原告等將其等空地作為庭院使用，並由太平洋建設公司設置圍籬，顯已有妨礙法定空地防火、逃生避難之目的，並造成救災不易之情等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、參加人參加意旨略以：系爭110年區權人會議已決議將系爭空地由原告等人約定專用，且無人就該次區權人會議提起撤銷之訴，該決議自屬合法有效。又被告之第一、二屆管理委員皆有同意該等約定專用部分，仍否認原告之約定專用權，顯違反禁反言原則。再者，由本院會同兩造現場履勘可知，約定專用區域並未阻礙逃生避難動線。此外，本件都市更新程序之系爭事業計畫案、都市更新權利變化計畫案（下稱系爭權利變換案）業經主管機關核定，屬於行政處分，對外已發生效力，是不論地主是否出具同意書參與都市更新程序，其等既已全數納入都市更新程序，自應受系爭事業計畫案、系爭權利變換案拘束，而系爭事業計畫案已載明私庭，並經系爭權利變換案將私庭計算權利變換之價值，而有載明約定專用，可見全體地主已藉由行政處分形成民法第820條第1項之分管契約等語。

四、經查，原告主張其等分別為系爭社區附表「戶別樓層」欄所示建物之區分所有權人，系爭社區為太平洋建設公司與系爭土地所有權人合作之都市更新案等節，業據其等提出都市更新合作開發協議書、土地所有權狀、建物所有權狀為憑（見本院北司補卷第67至99頁、本院卷一第187至189頁、第193至199頁、第203至205頁、第209至211頁），且為被告所不爭執（見本院卷一第270頁），是此部分之事實應堪信為真。　　

五、得心證之理由：

　㈠原告提起本件訴訟有無確認利益？

　⒈按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判決參照）。

　⒉經查，原告主張其等分別就系爭空地有約定專用權存在，為被告所否認，則原告就各該約定專用權是否存在即有不明，致原告在法律上之地位有不安之狀態存在，而此種不安之狀態，確能以確認判決將之除去，故原告就該部分提起確認訴訟，自有即受確認判決之法律上利益。

　⒊至原告聲明請求確認系爭規約於系爭會議修訂有關第2條第2款、第3款及其附件一「標的物登錄表、圖說附圖一至六」之部分無效部分，然原告自陳：系爭會議中提案修改系爭規約有關約定專用部分相關規定，該決議因未達系爭規約第7條、公寓大廈管理條例第31條所規定之定足數而未能通過等語，而被告亦不爭執該次會議修訂未通過（見本院卷二第376頁），則原告就此部分，並無即受確認判決之法律上利益。原告就此部分提起確認訴訟，於法未合，應予駁回。

　㈡原告就系爭空地有無約定專用權？

　⒈原告就系爭空地有無與其他共有人成立分管契約？

　⑴按公寓大廈管理條例第7條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」並未將系爭空地列入不得約定專用部分，且本院於現場履勘時，經臺北市建築管理工程處同仁表示；只要動線能到外面，不一定要走到法定空地始適法，且逃生通道寬度為120公分，從牆面至牆面為準等語（見本院卷二第185至186頁），再佐以原告所提出之臺北市建築管理工程處111年2月15日北市都建使字第1116015329號函（見本院卷一第267頁），就系爭社區B棟建築物西側逃生避難疑義相關問題，經該處調閱使用執照竣工圖及竣工照片，並於111年1月25日派員現場勘查，現場欄杆及防火門設置均與使用執照竣工圖說尚符，可徵系爭空地得作為約定專用部分。

　⑵次按共有物分管契約之成立，應由共有人全體以協議訂立，明示或默示均可，不以訂立書面為必要，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，無從認為有一定之意思表示者，即不得謂為默示之意思表示。再按共有物分管之約定，固不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，始成立默示分管契約，是默示分管契約之存在客觀上須符合：⑴共有人間實際上劃定使用範圍，⑵已歷有年所，⑶對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉。

　⑶經查，系爭社區銷售戶部分共計82戶、成屋戶共計2戶，其等分別簽署房屋預定買賣契約書、成屋買賣契約書乙節，業經本院當庭會同兩造勘驗屬實（見本院卷二第450至452頁、第457至459頁），然參加人既不爭執地主戶未全部簽名（見本院卷二第437頁），且原告復未提出證據證明，其他未簽訂契約之共有人有與原告成立默示分管契約之情，自難認全體共有人間就原告有約定專用權乙事有分管契約存在。至原告及參加人主張：系爭事業計畫案、系爭權利變換案業經主管機關核定，屬於行政處分，對外已發生效力，是不論地主是否出具同意書參與都市更新程序，其等既已全數納入都市更新程序，自應受系爭事業計畫案、系爭權利變換案拘束，而系爭事業計畫案已載明私庭，並經系爭權利變換案將私庭計算權利變換之價值，而有載明約定專用，可見全體地主已藉由行政處分形成民法第820條第1項之分管契約等語。惟本件於現場履勘時，臺北市政府都市更新處同仁陳稱：最初事業計畫核定時，沒有約定專用內容，至成果備查時始有約定專用之敘述，又系爭規約約定專用範圍原則上不在事業機關審核範圍內等語（見本院卷二第185至186頁），難認原告主張之約定專用範圍，包含在臺北市政府所核定之都市更新計畫案的範圍內，自無拘束各該地主戶之效力。另參加人所援引之最高法院112年度台上字第413號判決，該案當事人與請求之項目與本件不盡相同，亦無從比附援引。

　⑷從而，原告主張其等就系爭空地與其他共有人成立分管契約等語，難謂可採。

　⒉原告是否依系爭規約規定取得系爭空地之約定專用權？

　⑴按系爭規約第2條第2款規定：「本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之區劃界線：詳如附件一標的物之圖書」；第2條第3款規定：「本公寓大廈法定空地、頂樓平臺為共用部分，除下列約定專用外，應供全體區分所有權人及住戶共同使用、本公寓大廈約定專用範圍如下：…⑵A8一樓之庭院，約定為該住戶專用（附圖一），且該住戶應依區隔之範圍管理使用，並且不得對庭院有變更構造、外觀、使用目的、裝設鐵窗、花台或類似行為。⑶B1一樓之庭院，約定為該住戶專用（附圖二），且該住戶應依區隔之範圍管理使用，並且不得對庭院有變更構造、外觀、使用目的、裝設鐵窗、花台或類似行為。⑷B2一樓之庭院，約定為該住戶專用（附圖三），且該住戶應依區隔之範圍管理使用，並且不得對庭院有變更構造、外觀、使用目的、裝設鐵窗、花台或類似行為。⑸B3一樓之庭院，約定為該住戶專用（附圖四），且該住戶應依區隔之範圍管理使用，並且不得對庭院有變更構造、外觀、使用目的、裝設鐵窗、花台或類似行為」（見本院北司補卷第176至177頁、本院卷一第492至493頁）。

　⑵經查，系爭規約前經系爭110年區權人會議逐項討論修定通過乙節，有會議紀錄可憑（見本院卷一第483至488頁），故原告主張其等依系爭規約規定，取得系爭空地之約定專用權等語，當屬有據。

　⑶被告固辯稱：系爭規約於系爭110年區權人會議時未經決議，顯然欠缺決議成立之法定要件等語。惟按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明文；所謂「同意行之」之方式，是否專指書面表決、舉手表決等表決方式，雖法無明文，惟須以足以識別表決之內容及出席區分所有權人人數、所有權持分比例與表決結果所占比例為已足，是以所進行表決之程序須足認為有表決之行為。依被告所提出之系爭110年區權人會議錄音逐字稿，於該次會議就系爭規約有逐條宣讀與討論，如區分所有權人有疑義，即當場修正系爭規約文字（如本院卷一第299頁、第313頁）；或如區分所有權人當場無法達成共識，即當場投票表決（如本院卷一第311頁、第321頁、第323頁），則該次會議議決系爭規約時，其所踐行之表決方式，實已得識別表決之內容及出席區分所有權人人數、所有權持分比例與表決結果所占之比例，而非完全未賦予區分所有權人討論或表決之機會，是被告此部分所辯，難謂可採。　　

　⑷綜上，原告依民事訴訟法第247條第1項規定，訴請確認其等對於系爭空地有約定專用權，實屬有據。

六、從而，原告訴請確認其等對於系爭空地有約定專用權，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。

七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。　　

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　 8　　月　　28　　日

                  民事第九庭    法　官    莊仁杰

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　28　　日

                                書記官    張月姝

附表：