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112年度訴字第2618號

原      告  農業部農田水利署

法定代理人  蔡昇甫 

訴訟代理人  張玲綺律師

            黃捷琳律師

被      告  蔡綉敏 

            陳俞蓉 

            陳雪美 

            陳雪碧 

            張  寧 

            周育杰 

上列當事人間請求返還房屋等事件，本院於民國113年1月8日言詞辯論終結，判決如下：

被告蔡綉敏及陳俞蓉應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○○號一樓之房屋騰空返還原告。

被告蔡綉敏及陳俞蓉應自民國一一二年七月一日起至騰空返還第一項房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣壹仟壹佰肆拾肆元。

被告蔡綉敏及周育杰應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○巷○弄○○○○號四樓之房屋騰空返還原告。

被告蔡綉敏及周育杰應連帶給付原告新臺幣壹拾玖萬貳仟元，及自民國一一二年六月二十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。被告蔡綉敏及周育杰並應自民國一一二年六月一日起至騰空返還第三項房屋之日止，按日連帶給付原告新臺幣壹仟貳佰陸拾貳元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告蔡綉敏及陳俞蓉連帶負擔百分之五十三，餘由被告蔡綉敏及周育杰連帶負擔。

本判決原告勝訴部分，於原告分別依附表原告應供擔保金額欄所示之金額供擔保後，各得假執行；但被告蔡綉敏、陳俞蓉及周育杰若分別依附表被告反擔保金額欄所示之金額為原告預供擔保，各得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序部分：

一、被告陳俞蓉業已遷出國外，被告陳雪美及陳雪碧已分別於民國000年00月間、000年0月間出境後，迄今無再入境之紀錄，有陳俞蓉之戶籍資料、陳雪美及陳雪碧之入出境查詢資料在卷可考（見證物袋），可見陳俞蓉、陳雪美及陳雪碧現無居住在所設戶籍地址，有應為送達之處所不明之情事，本院爰依民事訴訟法第149條第1項第1款規定，依原告之聲請，對陳俞蓉、陳雪美及陳雪碧為首次國外公示送達，公告已於112年10月4日張貼於司法院網站，有本院送達證書1份在卷可參（見本院卷第155頁），合先敘明。

二、本院113年1月8日言詞辯論期日開庭通知已於112年12月20日公示送達陳俞蓉、陳雪美及陳雪碧，於112年12月25日送達被告張寧，此有本院送達證書2份在卷可參（見本院卷第235、253頁），是陳俞蓉、陳雪美、陳雪碧及張寧經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

三、原告原起訴聲明：㈠被告蔡綉敏、陳俞蓉、陳雪美、陳雪碧及張寧（下合稱蔡綉敏等5人）應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0弄00號1樓之房屋（下稱系爭A房屋）騰空返還原告。㈡蔡綉敏及陳俞蓉應連帶給付原告新臺幣（下同）17萬4000元，及自起訴狀繕本送達最後1位被告翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。蔡綉敏及陳俞蓉並應連帶自112年6月1日起至騰空返還系爭A房屋之日止，按日連帶給付原告1144元。㈢蔡綉敏及周育杰應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00巷0弄0000號4樓之房屋（系爭B房屋，與系爭A房屋合稱系爭2房屋）騰空返還原告。㈣蔡綉敏及周育杰應連帶給付原告19萬2000元，及自起訴狀繕本送達最後1位被告翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。蔡綉敏及周育杰並應連帶自112年6月1日起至騰空返還系爭B房屋（按：原告原記載系爭A房屋，已於庭期更正為系爭B房屋，見本院卷第198頁）之日止，按日連帶給付原告1262元。（見本院卷第9-10頁）。嗣將第二項聲明變更為：蔡綉敏及陳俞蓉並應自112年7月1日起至騰空返還系爭A房屋之日止，按日連帶給付原告1144元（見本院卷第159頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255條第1項第3款規定，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

　㈠系爭2房屋登記為國有，並由原告所經管。原告前將系爭2房屋出租予蔡綉敏，並與蔡綉敏就系爭2房屋分別簽訂房屋租賃契約（下分別稱系爭A租約、系爭B租約，合稱系爭2租約），系爭2租約租期均自111年1月1日起至111年12月31日止共1年，系爭A租約年租金為20萬8800元，並由陳俞蓉擔任連帶保證人，系爭B租約年租金為23萬400元，並由周育杰擔任連帶保證人。詎蔡綉敏於111年12月31日租期屆至，租賃關係消滅後，迄未返還系爭2房屋，系爭A房屋仍由蔡綉敏、陳雪美、陳雪碧及張寧設籍並占有中；系爭B房屋仍由周育杰設籍並占有中。

　㈡依系爭2租約第8條、第11條約定，系爭2租約租期屆滿時，承租人及連帶保證人應立即將系爭2房屋騰空返還原告。如承租人逾期交還系爭2房屋，原告得自逾期之日至依約交還系爭2房屋之日止，向承租人及連帶保證人請求原租金各1倍計算之損害金及懲罰性違約金（即合計2倍）。系爭2租約既已租期屆滿，原告得依系爭A租約第8條、第11條約定請求承租人蔡綉敏及連帶保證人陳俞蓉騰空返還系爭A房屋；得依民法第767條規定請求陳雪美、陳雪碧及張寧返還系爭A房屋。原告亦得依系爭B租約第8條、第11條約定請求承租人蔡綉敏及連帶保證人周育杰騰空返還系爭B房屋。

　㈢蔡綉敏於111年12月26日仍存入原告專戶之4張支票共計20萬8800元，業經兌現，相當於蔡綉敏業已給付系爭A房屋112年1月1日至112年6月30日相當於租金之損害金及懲罰性違約金，故原告得依系爭A租約第8條、第11條約定向蔡綉敏及陳俞蓉請求應自112年7月1日起至騰空返還系爭A房屋之日止，按日連帶給付原告1144元。原告亦得依系爭B租約第8條、第11條約定、民法第203條、第233條第1項本文規定向蔡綉敏及周育杰請求112年1月1日至112年5月31日之相當於租金之損害金及懲罰性違約金共19萬2000元及法定遲延利息，並得請求蔡綉敏及周育杰應自112年6月1日起至騰空返還系爭B房屋之日止，按日連帶給付原告1262元。

　㈣爰依上開請求權基礎提起本件訴訟等語，並聲明：⒈蔡綉敏等5人應將系爭A房屋騰空返還原告。⒉蔡綉敏及陳俞蓉應自112年7月1日起至騰空返還系爭A房屋之日止，按日連帶給付原告1144元。⒊蔡綉敏及周育杰應將系爭B房屋騰空返還原告。⒋蔡綉敏及周育杰應連帶給付原告19萬2000元，及自起訴狀繕本送達最後1位被告翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。蔡綉敏及周育杰並應自112年6月1日起至騰空返還系爭B房屋之日止，按日連帶給付原告1262元。⒌願供擔保請准宣告假執行。

二、蔡綉敏則以：政府親口說瑠公新村保證可住超過50年以上，截至去年住戶承租期僅42年，原告就以1紙公文片面說建物物耐震力不足須拆遷，要求住戶須在年底前搬離，所憑鑑定報告疑點甚多。原告擔任出租人，多年以來未善盡房東之責，瑠公新村諸多設備之建置與維護均係由居民自行負責。我於111年底仍誠實繳納112年度房屋租金，原告先稱屬我存入不明資金，又稱租金轉為賠償金，既然轉為賠償金是基於系爭A契約之約定，系爭A契約自仍存在，如果112年並無合約，何來違約之有，原告主張「合約存在」又主張「並無合約」有所矛盾。原告不應該向我收違約金，應該酌減。我認為本案並非一般民事訴訟，係公法人與民爭利，原告對居民不當提起訴訟，我年事已高，又無收入，若自系爭A房屋遷出，則無處可住，我正在申請中低收入戶，希望原告可以等我租到下1間房子，展延搬遷期限，請求法院同意我的「原址續住、合理修繕」之訴求等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。願供擔保請准免為假執行。

三、周育杰則以：我已經看了幾間房子了，如果順利的話，我希望農曆年前搬走，我們家小孩就學中，搬家要考慮小孩通勤，也要考慮經濟狀況，原告管理這個社區未盡房東職責，如果房子有需要修繕，原告不處理都是房客自己處理，且當房客自行進行修繕及裝潢後，原告不考慮房客已經出資修繕及裝潢的情況下，就要求房客離開，並且也沒有意願給付任何補償，原告不應該請求違約金，應該酌減等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。願供擔保請准免為假執行。

四、陳俞蓉、陳雪美、陳雪碧及張寧未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

五、本院得心證之理由：

　㈠原告主張系爭2房屋登記為國有，並由原告所經管。原告將系爭2房屋出租予蔡綉敏，並與蔡綉敏就系爭2房屋分別簽訂系爭2租約，系爭2租約租期均自111年1月1日起至111年12月31日止共1年，系爭A租約年租金為20萬8800元，並由陳俞蓉擔任連帶保證人，系爭B租約年租金為23萬400元，並由周育杰擔任連帶保證人等情，業已提出建物登記第二類謄本、系爭2租約各1份為證（見本院卷第21、23、25-32頁），此部分事實應堪認定。

　㈡原告主張系爭A房屋由蔡綉敏設籍並占有中，系爭B房屋由周育杰設籍並占有中等情，為蔡綉敏及周育杰所不爭（見本院卷第110-111頁），自堪信為真實。原告另主張系爭A房屋尚由陳雪美、陳雪碧及張寧設籍並占有中云云，雖提出戶籍資料1紙為證（見本院卷第33頁），惟戶籍之設定不等同於現在占有之事實，且依本院於審理中依職權查詢之陳雪美及陳雪碧之出入境資料、張寧之戶籍資料（見證物袋），陳雪美及陳雪碧已分別於000年00月間、000年0月間出境後，迄今無再入境之紀錄，張寧已於112年6月26日將戶籍遷出系爭A房屋，原告對此部分占有事實亦無補充之舉證，自難認陳雪美、陳雪碧及張寧有現在占有系爭A房屋之事實。

　㈢原告得請求系爭2租約之承租人、連帶保證人騰空返還系爭2房屋：

　　按「於租期屆滿或提前終止時，乙方（即承租人，下同）應立即將租賃房屋騰空並保持整齊清潔交還甲方（即原告，下同）點收，不得藉詞推諉或請求任何補償，否則自逾期之日起至依約交還之日止，應依原租金各1倍計付損害金及懲罰性違約金（合計共2倍）交與甲方」、「乙方保證人就乙方依法及依本約應負責之事項，願負連帶保證責任」，系爭2租約第8條、第11條定有明文。查：

　⒈系爭2租約之租賃期限已於111年12月31日屆滿，業經本院認定如前，原告與蔡綉敏間關於系爭2房屋之租賃契約，既然均為1年1約，原告與蔡綉敏間於112年間已無簽訂112年度之租賃契約，原告自得依系爭A契約第8條、第11條約定，請求蔡綉敏及連帶保證人陳俞蓉騰空返還系爭A房屋，及依系爭B租約第8條、第11條約定，請求蔡綉敏及連帶保證人周育杰騰空返還系爭B房屋。至原告雖依民法第767條規定請求陳雪美、陳雪碧及張寧騰空返還系爭A房屋，惟所有人之所有物返還請求權應對現在占有該物之人行使之，原告無法舉證陳雪美、陳雪碧及張寧現在占有系爭A房屋，業經本院認定如前，原告此部分請求，自屬無據。

　⒉蔡綉敏及周育杰固以前詞置辯，惟蔡綉敏及周育杰所述「原承諾50年居住期限」、「鑑定報告疑點」、「原告未善盡房東修繕管理義務」、「原告應展延搬遷期限」、「蔡綉敏應得原址續住」、「原告應合理修繕」、「原告應給予承租人裝潢合理補償」等節，均無改變系爭2租約租賃期限屆至，原告與蔡綉敏就系爭2房屋已無租賃關係之事實，亦無礙於原告基於系爭2租約第8條、第11條約定權利行使要件之成立，蔡綉敏及周育杰所為抗辯，自無可採。另蔡綉敏所述「原告同時主張合約存在、並無合約，有所矛盾」云云，惟系爭2租約租賃期間已於111年12月31日屆至，蔡綉敏於112年1月1日起並未騰空返還系爭2房屋，原告自得依系爭2租約第8條、第11條約定行使權利，此觀系爭2租約第8條約定內容即明，並無租賃期限屆至，即不得按原租約行使騰空返還請求權之理，至於原告所謂並無合約，自係指112年間原告與蔡綉敏已無簽訂租賃契約，原告主張並無矛盾，蔡綉敏此部分抗辯，亦無可採。

　㈢原告得請求系爭2租約之承租人、連帶保證人連帶給付原租金各1倍計算之損害金及懲罰性違約金：

　⒈蔡綉敏及連帶保證人陳俞蓉迄今仍未騰空返還系爭A房屋，業經本院認定如前，蔡綉敏及陳俞蓉自應依系爭A租約第8條、第11條約定按日連帶給付原租金各1倍計算之損害金及懲罰性違約金1144元（計算式：20萬8000元÷365×2＝1144元，元以下四捨五入，以下同）。又蔡綉敏雖於111年底支付原告20萬8800元，有代收/次交票據彙總單1份在卷可考（見本院卷第127頁），僅相當於給付系爭A房屋112年1月1日至112年6月30日相當於租金之損害金及懲罰性違約金，原告自得依系爭2租約第8條、第11條約定，請求蔡綉敏及陳俞蓉自112年7月1日起至騰空返還系爭A房屋之日止，按日連帶給付原告損害金及懲罰性違約金1144元。

　⒉蔡綉敏及連帶保證人周育杰迄今仍未騰空返還系爭B房屋，業經本院認定如前，蔡綉敏及周育杰自應依系爭B租約第8條、第11條約定連帶給付112年1月至同年5月按原租金各1倍計算之損害金及懲罰性違約金共19萬2000元（計算式：23萬400元÷12×5×2＝19萬2000元），並自112年6月1日起至騰空返還系爭B房屋之日止，按日連帶給付原告損害金及懲罰性違約金1262元（計算式：23萬400元÷365×2＝1262元）。

　⒊蔡綉敏及周育杰固抗辯本件原告不應收取違約金，違約金應酌減云云。惟蔡綉敏及周育杰於系爭2租約租賃期限屆至後仍未騰空返還系爭2房屋，業如前述，蔡綉敏及周育杰之行為，已符合系爭2租約第8條、第11條懲罰性違約金之給付要件，原告自得請求之。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。查系爭2租約第8條約定，業已言明性質為懲罰性違約金，而懲罰性違約金是否有過高情事，應以一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形等因素加以斟酌之。參以系爭2租約第6條約定明白記載原告因特殊歷史緣故給予承租人租金特別優惠，租金較市面行情顯著為低（見本院卷第26、30頁）。又系爭2房屋之每坪月租金為595元（系爭A房屋計算式： 20萬8800元÷12=1萬7400元/月；17400元÷29.264坪=595元/坪）、586元（系爭B房屋計算式：23萬400元÷12=1萬9200元/月；1萬9200元÷32.737坪=586元/坪），而參酌系爭2房屋周邊無電梯公寓之出租實價行情每坪租金係落於833元/坪至1157元/坪間（見本院卷第39頁），是系爭2租約第8條約定於承租人及連帶保證人於租賃期間屆滿後未遵期騰空返還房屋時，出租人得請求按租金各1倍計算之損害金及懲罰性違約金，即相當於每月每坪收取1190元、1172元，與市場租金行情相當，並無違約金過高應予酌減之情事，蔡綉敏及周育杰此部分抗辯，並無可採。

六、綜上所述，原告依系爭2租約第8條、第11條約定，請求：㈠蔡綉敏及陳俞蓉應將系爭A房屋騰空返還原告。㈡蔡綉敏及陳俞蓉應自112年7月1日起至騰空返還系爭A房屋之日止，按日連帶給付原告1144元。㈢蔡綉敏及周育杰應將系爭B房屋騰空返還原告。㈣蔡綉敏及周育杰應連帶給付原告19萬2000元，及自起訴狀繕本送達最後1位被告翌日即112年6月28日（見本院卷第75、85頁）起至清償日止按年息5％計算之利息。蔡綉敏及周育杰並應自112年6月1日起至騰空返還系爭B房屋之日止，按日連帶給付原告1262元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。原告、蔡綉敏及周育杰均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，原告勝訴部分，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，並依民事訴訟法第392條第2項規定依職權宣告陳俞蓉供擔保得免為假執行。原告敗訴部分所為假執行之聲請，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判

    決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日

                  民事第二庭    法　官　李子寧

以上正本係照原本作成。　　　　　　　　　

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(應附繕本)。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　　　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　2 　　月　　23　　日

                                書記官  陳美玟

　　　　　　　　　

附表：