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112年度訴字第758號

原      告  林陳明淑

訴訟代理人  林俊宏 

被      告  徐靖紘 

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年3月21日言詞辯論終結，判決如下：

被告應將門牌號碼臺北巿中山區長安東路二段一百七十八之五號五樓之二房屋騰空遷讓返還予原告。

被告應給付原告新臺幣捌萬壹仟零陸元。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣捌拾壹萬玖仟元為被告供擔保後，得假執行。

本判決第二項於原告以新臺幣貳萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序部分：

    被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款事由，應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張略以：被告前與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000○0號5樓之2房屋（下稱系爭房屋），租期自民國110年11月1日起至112年10月31日止，租金每月新臺幣（下同）45,000元。詎被告未依約繳納租金，迄金積欠租金157,000元及111年5月至9月水費695元、同年7月至9月電費13,311元、110年11月起至111年10月之管理費45,800元。原告已寄發存證信函催告被告付清積欠之租金，否則即終止租約，被告置之不理，目前仍占用系爭房屋。為此，爰依民法767條及系爭租約約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並償還上開積欠租金、水電費、管理費及搬家費用10,000元等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。㈡被告應給付原告157,000元。㈢被告應給付原告69,806元。㈣願供擔保請准宣告假執行。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

  ㈠按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止租約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。第按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款亦定有明文。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號裁判意旨參照）。而房屋出租人定期催告承租人支付租金之方式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院99年度台上字第525 號判決意旨可資參照）。復按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示，最高法院87年度台簡上字第7號裁定意旨參照。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段及第767條第1項前段分別定有明文。

  ㈡經查，兩造於110年10月18日訂立系爭租約，約定由被告向原告承租系爭房屋，租賃期間自110年11月1日起至112年10月31日止，租金每月45,000元，保證金（押金）90,000元，被告應於每月1日前支付租金，然被告自110年4月起即開始短少租金等情，有系爭租約、存摺內頁影本附卷為憑（見本院卷第13頁至第19頁、第27頁至第39頁），堪信為真實。而被告自111年9月2日起即未依約繳付租金，迄今僅繳納租金383,000元，計至111年11月1日原告提起本件訴訟之日止，積欠租金總額扣除押租金後，已逾二個月以上。原告催討未果，訴請被告給付積欠租金，並主張終止系爭租約、請求被告遷讓返還系爭房屋，顯有併以起訴狀繕本之送達為催告被告給付積欠租金及逾期未給付即終止租約之意思表示，本件起訴狀繕本已由本院於112年2月18日送達公示被告，依民事訴訟法第152條規定，於112年3月10日生意思表示送達之效力，此有本院公示送達公告、公示送達證書在卷可參（見本院卷第83頁、第85頁）。惟被告迄至112年3月21日本院言詞辯論終結之日止仍未清償，足認被告已受相當期間之催告仍未給付，揆諸前揭說明，系爭租約應於112年3月10日起訴狀送達被告時合法終止。是以，系爭租約既經原告依法終止，被告仍占有系爭房屋，自屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應屬有據。

　㈢次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。查，被告向原告承租系爭房屋時已繳付擔保金90,000元，此觀諸系爭租約第4條載明：「乙方（即被告）應於簽訂本租約時同時給付甲方（即原告）新台幣玖萬元整之保證金，以作為其履行本契約義務之擔保。……」等語即知，則依前開說明，被告已付之押租保證金應抵充已到期之租金債務。而參照原告提出之繳付租金明細及存摺內頁（見本院卷第25頁至第39頁），可知截至111年9月2日止，被告僅繳付租金383,000元，與至111年10月31日止應付之租金總額540,000元尚欠157,000元，是經扣抵押租保證金後，原告依兩造間之租賃關係，得請求被告給付積欠之租金為67,000元（計算式：157,000元－90,000元＝67,000元）。　　　　

  ㈣復按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院100年度台上字第415號判決意旨參照）。查，系爭租約第5條約定由承租人負擔水電費、瓦斯費、大樓管理費乙節，有系爭租約在卷可證。而原告代被告繳納積欠之電費13,311元、水費695元等情，業據原告提出台灣電力公司繳費憑、證超商繳款證明等件為佐(見本院卷第23頁)。準此，原告依系爭租約請求被告給付14,006元(計算式：13,311元＋695元＝14,006元），洵屬有據。至於原告請求被告給管理費45,800元、搬家費10,000元均未據原告提出支出之證明文件以供本院審酌，原告此部分請求，礙難准許。

四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定及系爭租約第3條、第5條約定，請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付欠繳之租金67,000元、水電費14,006元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，爰併駁回之。

五、本件事實已臻明確，其餘之攻擊或防禦方法，及所援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　18　　日

                  民事第八庭    法  官  宣玉華

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　112 　年　　4 　　月　　18　　日

                                書記官  林怡秀