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112年度重訴字第579號

113年10月28日辯論終結

原      告  欣偉傑建設股份有限公司

法定代理人  曾勤   

訴訟代理人  黃仕翰律師

            游弘誠律師

被      告  郭廷銘  

訴訟代理人  林東乾律師

上列當事人間請求給付找補款事件，本院判決如下：

一、被告應給付原告新臺幣77,082,175元，及自民國112年6月30日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

二、訴訟費用由被告負擔96％，餘由原告負擔。

三、本判決於原告以新臺幣2,570萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣77,082,175元為原告預供擔保，得免為假執行。

壹、程序部分

　　原告起訴後，變更請求被告給付原告新臺幣（下同）7,981,375元，符合民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款規定，並經本院於民國113年3月4日言詞辯論期日予以准許（見本院卷㈡第92頁），合先敘明。

貳、實體部分

一、原告起訴主張：兩造於101年5月15日簽立委託興建房屋契約書（下稱系爭契約），約定被告提供其所有之臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地，與被告共同合作興建房屋，被告依系爭契約第3條第1項約定，可分得面積569.02坪，如被告取得超過可分得面積，依系爭契約第3條第6項約定，應以現金或即期票據給付按銷售底價乘以0.9，再乘以超過坪數之金額予原告。嗣兩造於106年10月19日簽立委建契約補充條款（下稱系爭補充條款），確認被告選屋範圍為1樓A1、A11，2 樓A1至A6，6樓A1至A8，9樓A7、A8，17樓A3、A4共20戶房屋（下合稱系爭選屋），以及B2編號第7、8、19、21號，B3編號第20至25號共10席停車位（下合稱系爭車位），被告因而分得系爭選屋合併後如附表一所示建物及停車位（下合稱系爭建物），實際面積共686.67坪，大於系爭契約約定被告取得之面積，原告並已將系爭建物及坐落土地交屋予被告，爰依系爭契約第3條第6項約定，請求被告按系爭建物銷售底價每坪75萬元之9折計算，給付原告找補款79,413,750元（計算式：750,000×0.9×【686.67－569.02】）；另依系爭契約第4條第2項約定，請求被告給付尚未給付之委建工程款餘款40萬元等語，並聲明：㈠、被告應給付原告79,813,750元，及其中79,413,750元自起訴狀繕本送達翌日起、其中40萬元自113年1月26日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息；㈡、願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：兩造於系爭契約第3條第1項、第23條第1項已約明，應以被告依系爭契約所定可取得之「法定算式面積（即委建面積）」，與被告實際取得系爭建物之「法定算式面積」計算應否找補，原告以系爭建物之「登記權狀面積」計算，與系爭契約不符。而被告實際分得系爭建物之法定算式面積，依系爭建物竣工圖計算，共超出8.64坪，以被告所分配之9樓A7、A8房屋每坪底價744,000元之9折計算，被告依約應給付原告附表三編號1-1所示金額5,785,344元，加計被告尚未給付原告如附表三編號1-2所示之委建工程款餘款40萬元，被告應給付原告共6,185,344元，上開金額與附表三編號2-1至2-3所示原告應給付被告之找補款共7,087,115元相互抵銷，原告尚應給付被告901,771元，故原告請求洵無理由等語資為抗辯，並聲明：㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事實（見本院卷㈡第470至471頁）：

㈠、兩造於101年5月15日簽立委託系爭契約，約定被告提供其所有之臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地，與被告共同合作興建房屋，記載被告得分配之委建面積為地上層可建樓地板面積453.3坪、可分配停車位數量11.15個（以11個計算）、車位面積115.72坪，委建面積為地上層房屋面積+ 地下層車位面積合計共569.02坪；如被告分配取得之建物坪數及車位數量有不足或超過約定之委建面積或數量時，則依原告銷售時所訂底價之9折互為找補，被告於交屋時，並應以現金或即期票據為找補款之給付（見本院卷㈠第21至36頁）。

㈡、兩造於106年10月19日簽立系爭補充條款，確認被告選屋範圍為系爭選屋及系爭車位（見本院卷㈠第37至58頁）。

㈢、被告因系爭契約取得系爭選屋合併後之系爭建物，各建物專有部分、共有部分、停車位面積則如附表二所示，合計登記面積（包含專有部分、共有部分、停車位）如附表二面積登記欄所示共2270.05平方公尺（換算為686.69坪，小數點第二位以下四捨五入）。

㈣、被告取得之系爭建物，坐落登記之土地為總面積1290.61平方公尺之臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系爭土地），被告取得系爭土地持分0000000/00000000，持分面積為185.42平方公尺（小數點第二位以下四捨五入，換算為56.09坪，小數點第二位以下四捨五入）。

㈤、原告就系爭選屋合併後取得之系爭建物及坐落土地均已交屋予被告，符合系爭契約第3條第7項之「『本案』完成」。

㈥、被告尚未給付原告附表三編號1-2所示委建工程款餘款40萬元（見本院卷㈡第17、25至31頁）。

四、本件爭點：

㈠、被告依系爭契約取得之系爭建物面積若干？

　1.系爭建物應以「登記面積」或「法定算式面積」計算？

　2.停車位是否應獨立以「數量」計算？

㈡、兩造之找補金額？

五、本院之判斷：

㈠、被告分配之系爭建物應以「登記面積」計算：

　1.稽之系爭契約第3條（委建房地面積）前言載明：「本委建房屋面積之計算係依建築執照甲方（即被告）應分得之執照面積核算（即依法定算式計算），亦為委建承包計價之面積；日後，房屋興建完成甲方分得房屋之產權登記面積，是以甲方分得之建築執照面積核算之房屋，依地政機關產權登記法規辦理登記為甲方應分得之房屋權狀面積」（見本院卷㈡第230至231頁），足見被告「委建房屋面積」係以「法定算式（即建築執照面積）」計算，與「被告取得興建完成房屋面積」係以「地政機關登記面積」計算迥異。

　2.參以系爭契約第3條第1項約定：「一、甲方委建房屋面積及車位數量：甲方委建房屋面積及車位數量依『法定算式』計算（…）。…：地上層可建樓地板面積：453.30坪。可分配停車位數量：11.15個（以11個計算）。車位面積：11個*10.52坪/個＝115.72坪。委建面積：地上層房屋面積＋地下層車位面積合計：569.02坪。以上面積之計算，詳列於本約第23條附約一之『法定算式』」（見本院卷㈡第231頁），系爭契約第23條（附約）亦記載與前開完全相同之法定算式及面積（見本院卷㈡第240頁），堪認被告「委建面積」包含「房屋及車位」，合計共569.02坪甚明。

　3.對照系爭契約第3條第1項第1至3款約定：「㈠、房屋分配：…。㈡、車位分配：…若與日後建管機關核發之建造執照有別，應以實際核准之車位總數為準依比例重行計算。㈢、上開所述甲方應得之地上層房屋面積，係依建築執照甲方應分得之執照面積定義，並以地政機關產權登記面積為準，包括應分配之主建物（係指室內及專有機械式等項目）、附屬建物（係指陽台、雨遮等項目），公共設施（含各樓層電梯間、門廳，屋頂突出物及未列入專有部分之機械室、共同使用部分等項目）。…」（見本院卷㈡第231頁），可知被告「分配取得之房屋面積」係以「地政機關登記面積」作為計算標準，且該面積包含屬於公共設施之「車位面積」在內，車位分配並以建造執照核准之車位總數按比例計算。

　4.又經本院依被告聲請送臺北市建築師公會鑑定，該公會分析研判說明：「八、…㈡、…『建築執照面積』為委建計價及分配房屋之依據」，鑑定結果㈡1.記載法定算式面積與地政機關之建物登記面積不同等語，有鑑定報告書可參（見本院卷㈡第379至383至384頁），益見兩造就「委建房屋面積」所採法定算式面積之計算公式，與地政機關登記面積截然不同，「被告分配取得之房屋面積」既係以「地政機關登記面積」為準，業如前述，自不適用法定算式方式計算。被告一再抗辯其分配取得之系爭建物面積，應以法定算式計算云云，要屬無稽。

㈡、兩造找補金額：

　1.按「二、房屋找補原則：倘甲方（即被告）分配取得之建物坪數，有不足或超過『本案』規劃設計之坪數單元時，雙方依本條第6項『房屋、車位找補原則』辦理」、「六、房屋、車位找補原則：㈠、甲、乙（即原告）雙方同意倘甲方依委建條件取得之建物坪數及車位數量有不足或超過本契約約定之委建面積或數量時，依乙方銷售時所訂底價之9折互為找補。㈡、甲、乙雙方同意於交屋時，以現金或即期票據就增減之房屋面積及車位互為找補」、「七、土地找補原則：『本案』完成後，甲方取得之建物及車位登記之土地持分若超過或不足188㎡（約56.87坪）時，甲、乙雙方同意土地之找補以每坪350萬元計價，雙方互為找補」，系爭契約第3條第2、6、7項約定甚明。

　2.查，「被告分配取得之系爭建物面積」係以登記面積計算，已如前述，而系爭建物合計登記面積（包含專有部分、共有部分、停車位）如附表二面積登記欄所示共2270.05平方公尺（換算為686.69坪），為兩造所不爭執（見不爭執事實三之㈢），被告「委建面積」（含房屋及車位）為569.02坪，亦如前述，則被告分配之系爭建物面積686.69坪即超過「委建面積117.67坪（計算式：686.69－569.02＝117.67），依系爭契約第3條第2、6項約定，兩造即應互為找補。而依原告於106年6月6日制定之銷售底價表，系爭建物銷售底價為每坪75.34萬元，有底價表在卷可考（見本院卷㈠第59頁），以每坪底價75萬元之9折即675,000元（計算式：750,000×0.9＝675,000）計算，被告取得系爭建物面積超過委建面積117.67坪，被告就系爭建物即應給付原告找補款79,427,250元（計算式：750,000×675,000＝79,427,250）。原告依系爭契約第3條第6項約定，就系爭建物部分請求被告給付找補款79,413,750元，自屬有據。

　3.再被告取得系爭建物坐落之系爭土地應有部分面積為185.42平方公尺，與約定之188平方公尺相較，尚不足2.58平方公尺（計算式：188－185.42＝2.58），依系爭契約第3條第7項約定，原告即應以每坪350萬元計算，找補被告2,731,575元（計算式：350萬×2.58×0.3025＝2,731,575）。原告主張因非可歸責於原告之事由，致被告分配之系爭土地面積短少云云，因系爭契約第3條第7項非以原告有無可歸責性為要件，故原告縱無歸責事由，亦不影響原告就不足之土地面積應對被告找補。

　4.另兩造簽立系爭補充條款確認選屋範圍，就系爭車位部分係依核准之建造圖說，有系爭補充條款為憑（見本院卷㈠第37頁），堪認被告分得之車位數量符合系爭契約第3條第1項第2款以實際核准數量計算之約定，依系爭契約第3條第1項第2款約定，被告分配之車位數量即無不足。被告抗辯原告少給付1.15個停車位，應給付附表三編號2-1所示停車位找補款云云，難認有據。被告復未提出證據證明有額外給付原告1個車位之委建款，被告自不得以附表三編號2-1、2-2所示項目及金額互為抵銷。再按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段規定甚明。原告就系爭建物部分得請求被告給付找補款79,413,750元，被告就系爭土地部分得請求原告給付找補款2,731,575元，業如前述，二者互為抵銷，原告尚得請求被告給付找補款76,682,175元（計算式：79,413,750－2,731,575＝76,682,175）。

㈣、末按，系爭契約第4條第2項約定：「二、工程總價款支付方式：甲方依下列進度，經乙方書面通知後，支付款項。…第九期款（交屋後3個月內）」。查，兩造不爭執原告就系爭選屋合併後取得之系爭建物及坐落土地均已交屋予被告，且被告尚未給付原告附表三編號1-2所示委建工程款餘款40萬元（見不爭執事實三之㈤、㈥），故原告依系爭契約第4條第2項約定，請求被告給付40萬元，亦有理由。基上，原告依系爭契約第3條第6項、第4條第2項約定，分別請求被告給付找補款76,682,175元、40萬元，合計共77,082,175元（計算式：76,682,175＋400,000＝77,082,175），核屬有據，應予准許；逾此部分，則無理由，應予駁回。

六、結論：

　　被告「分配取得之系爭建物面積」係以「地政機關登記面積」作為計算標準，而非以法定算式面積計算，故被告取得系爭建物面積超過委建面積117.67坪，取得系爭土地應有部分不足2.58平方公尺。被告就系爭建物應給付原告找補款79,427,250元，原告就系爭土地應給付被告找補款2,731,575元，二者相互抵銷，另被告尚應給付原告委建工程款餘款40萬元。從而，原告依系爭契約第3條第6項、第4條第2項約定，請求被告給付77,082,175元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（即112年6月30日）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。至原告就敗訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，因訴之駁回而失所依據，不予准許。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經核均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日

　　　　　　　　　民事第八庭　　法　官　吳佳樺

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　簡　如

附表一：

 

附表二（被告取得建物及停車位面積）：

 

附表三（被告抗辯兩造之找補金額）：