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112年度重訴字第850號

原      告  巨將創意廣告股份有限公司

法定代理人  張鴻遠 

訴訟代理人  林宗平 

            楊延壽律師

被      告  三豐建設股份有限公司

法定代理人  洪炳耀 

訴訟代理人  王志哲律師

上列當事人間請求給付報酬事件，本院於民國113年3月27日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣5,958萬9,117元，及自民國112年4月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣1,986萬3,000元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣5,958萬9,117元為原告預供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

一、原告主張：

　㈠被告於民國109年10月14日委託巨將創意廣告有限公司就被告在臺北市大同區雙連段三小段810、811、812、813、814、815、816、817、818、823、824、825、826、827、828、829、890、831、832、833土地（下稱系爭土地）上興建之「三豐雲極」建案（下稱系爭建案）為銷售，並簽立廣告製作及業務銷售合約書（下稱系爭合約書），嗣因原告名稱自巨將創意廣告有限公司變更為巨將創意廣告股份有限公司，兩造遂於110年9月13日簽立契約修訂協議書，同意系爭合約書在兩造間仍發生效力。又依系爭合約書第6條約定，如原告銷售率為6成以下時，被告應以實銷底價金額4.5％為計算標準，給付原告業務銷售及廣告製作等費用（不含溢價款，下稱銷售佣金），惟如原告銷售率於原告請款後另達6成之上，被告除就嗣後給付之銷售佣金改以實銷底價金額5％為計算標準外，並應就前開已給付予原告之銷售佣金追加給付按實銷底價金額0.5％為計算基礎之銷售佣金予原告。就銷售底價部分，兩造另約定系爭建案之車位銷售底價為平均240萬元，就系爭建案房屋之銷售底價則約定如原告銷售率達5成之上為平均每坪為83萬元，如系爭建案成交價超出兩造約定之銷售底價時，該超額部分之溢價款由被告分得75％，原告則分得25％，至系爭建案A4-24樓及A5-24樓建物所為銷售，原告則依兩造於簽立系爭合約書後之協議而不請求溢價款，該部分銷售佣金亦改以系爭建案A4-24樓及A5-24樓建物之成交價2％計算。

　㈡系爭建案嗣於110年12月6日銷售完畢，可見原告銷售率業已達100％，被告共計應給付原告1億3,530萬0,300元之銷售佣金，原告分別於110年9月15日、110年10月15日、同年11月10日及111年1月3日開立發票金額為3,198萬2,400元、6,573萬0,100元、2,522萬6,500元、1,236萬1,300元之統一發票予被告，被告亦依系爭合約書第8條約定扣除5％保留款後支付共計1億2,853萬5,285元之銷售佣金予原告。原告嗣於111年2月11日開立溢價款5,326萬7,500元【計算式：2億1,307萬元×25％】之統一發票予被告請求如數給付，惟經被告拒絕給付，故依系爭合約書第8條約定，被告已自111年3月26日起就保留款部分陷於給付遲延，至系爭合約書第8條並無明文溢價款之請款方式，然兩造締約真意係以系爭合約書第8條作為溢價款請款方式，故原告就本件請求款項均得請求自111年3月26日起算之遲延利息。爰依系爭合約書第6條、第8條約定提起本件訴訟等語，並聲明：⒈被告應給付原告5,958萬9,117元，及自111年3月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：原告依不動產經紀管理條例第19條第1項規定不得收取成交價與委託銷售價格之差價，故兩造間就原告得請求溢價款之約定為無效。再者，兩造於109年10月14日簽訂系爭合約書時並無新冠疫情、烏俄戰爭等造成物價大幅調漲之情形存在，於110年度營造工程總指數業已上漲高達131.11％，然此實非兩造於109年10月14日簽訂系爭合約書時所得預料，故兩造嗣於110年8月11日起多次調漲銷售底價直至每坪89.5萬元，並將車位之銷售底價調漲為240萬2,532元，從而，原告所得請求之溢價款應以89.5萬元計算方符兩造間約定，再者，原告僅於3個月內即將系爭建案銷售完畢，足徵原告係以低價銷售系爭建案之方式為勞務給付，其給付之勞務與所得報酬自不相當，況且，因上開物價調漲情事非兩造簽訂系爭合約書時所得預見，本件自應依民法第227條之2、第572條及誠信原則減免原告所得請求之保留款、溢價款數額，且被告法定代理人曾協商系爭建案就頂樓部分按成交價2％請領銷售佣金，其餘部分按4.5％請領銷售佣金，溢價款部分則不予請佣，此約定未經原告反對在案，故本件原告亦僅能依上述協商結果為請求。再者，系爭合約書就溢價款部分無約定給付確定期限，故原告僅得依系爭合約書第8條約定分別請求自112年5月11日及同年月26日起算之遲延利息等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

 三、兩造不爭執之事項（見本院卷第398至399頁）：

　㈠被告於109年10月14日委託巨將創意廣告有限公司就被告在系爭土地上興建之系爭建案為銷售，並簽立系爭合約書。

　㈡原告銷售系爭建案之銷售率為100％。

　㈢因原告名稱自巨將創意廣告有限公司變更為巨將創意廣告股份有限公司，兩造遂於110年9月13日簽立契約修訂協議書，同意系爭合約書在兩造間仍發生效力。

　㈣被告依系爭合約書應給付予原告之銷售佣金共計為1億3,530萬0,300元，被告業已支付原告1億2,853萬5,285元之銷售佣金。

　㈤兩造約定原告就系爭建案A4-24樓及A5-24樓建物所為銷售不請求溢價款，銷售佣金則以系爭建案A4-24樓及A5-24樓建物之成交價2％計算。

　㈥原告分別於110年9月15日、同年10月15日、同年11月10日及111年1月3日開立發票金額為3,198萬2,400元、6,573萬0,100元、2,522萬6,500元及1,236萬1,300元之統一發票予被告。

四、原告主張得因系爭建案之銷售向被告請求溢價款，且被告應將本件請求金額如數給付予原告等節，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件爭點厥為：㈠本件有無不動產經紀業管理條例第19條第1項規定之適用？㈡被告應給付予原告之溢價款金額、保留款金額共計為若干？㈢本件是否應依民法第227條之2第1項、第572條或誠信原則酌減原告本件所得請求之保留款、溢價款數額？㈣本件利息起算日為何時？茲分述如下：

　㈠本件並無不動產經紀業管理條例第19條第1項規定之適用：

　⒈按經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收，不動產經紀業管理條例第19條第1項定有明文。惟所謂經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，係指經紀業或經紀人員就其受委託之事項，應依委託契約內容收取合法之報酬及費用，不得藉故向委任人多收差價或其他報酬之謂。

　⒉查，系爭合約書第6條第2、3項分別明定：「1.銷售底價五成（含）以下均價為82萬/坪、五成（不含）以上均價為83萬/坪 2.車位均價為：平面車位均價為240萬/位。」、「若有超價部份甲方（即被告）分得75％，乙方（即原告）分得25％。」（見本院卷第22頁）。依上可知，原告係因其與被告間代銷契約之故，每成功仲介買家以超出銷售底價之金額與被告簽訂買賣契約，即由被告給付溢價款予原告，則該溢價款本非原告藉故向被告（即委任人）多收取之差價或其他報酬，自非屬不動產經紀業管理條例第19條規定所指之「差價或其他報酬」至明；再者，觀以卷附內政部96年5月9日內授中辦地字第0960726246號函（見本院卷第179頁），已載明：「本部為落實不動產經紀業管理條例第19條有關禁止收取差價及其他報酬之規定，對於經營仲介業務於89年5月2日台（89）內中地字第8979087號函訂定不動產仲介經紀業報酬計收標準（向買賣雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6％）；而經營代銷業務者，因其代銷費用係由起造人或建築業與經紀業自行約定，故無上開規定之適用。是以，本件經紀業如從事代銷業務，則不問代銷標的物是否為預售屋或成屋，均無本部上開函釋之適用，而代銷業如何向起造人或建設公司收取代銷費用，本部尚無相關規定，惟據了解建設公司因銷售成屋與不動產經紀業簽定之代銷契約，均由經紀業依代銷契約條款向建設公司或起造人收取代銷費用等，未再向買方收取服務費或以其他名義收取報酬，一併敘明。」，益徵被告抗辯：原告向被告請求之超額款屬不動產經紀業管理條例第19條第1項請求所定之「差價或其他報酬」等語，與上開函釋內容迥異，並非可採。職是，本件並無不動產經紀業管理條例第19條第1項規定適用，至為灼然。

　㈡被告應給付予原告之溢價款、保留款金額共計為6,003萬2,515元：

　⒈經查，考以原告所提出之系爭建案歷次請款明細表（見本院卷第345至359頁），可見原告歷次請求銷售佣金之金額均係以如附表一至三及如附表四編號1至5所載底價小計金額乘以4.5％或5％而得（如附表四編號6、7部分依兩造約定則係以成交價2％為計算，見兩造不爭執之事項㈤），被告雖辯稱：無法確定其上所載金額是否與真實金額相符等語，然則，本院觀諸原告所提出之歷次請款發票、被告開立之支票（見本院卷第105至111頁），各次支票所載金額加總後均核與原告提出之該次請款發票所載金額扣除5％保留款後之金額相符，且原告提出之歷次請款發票所載金額亦核與歷次請款明細表所載銷售佣金總額相符，顯見原告所提出之系爭建案歷次請款明細表確為原告請款時提出與被告核對之請款明細表無訛，足認被告前開辯解，並不足採，本院自得以上開請款明細表作為本件判斷之基礎。再者，兩造約定於系爭建案銷售率達6成之上時，原告之銷售佣金，係按實銷底價金額5％計算。另就溢價款部分，則係按銷售底價計算，此分有系爭合約書第6條第1、2及3項約定為佐（見本院卷第22頁），又「實銷底價」即為「銷售底價」一節，亦為被告所自承在卷（見本院卷第362頁），職是，原告請求銷售佣金之金額既係以如附表一至三及如附表四編號1至5所載底價小計金額為其計算基礎，就原告銷售系爭建案所取得之溢價款，自應同以如附表所載底價小計金額為計算基礎甚明。

　⒉至被告雖抗辯：兩造間已調高底價等語，並提出兩造於110年8月11日後某日所簽立之廣告製作及業務銷售補充協議書（下稱系爭補充協議書）、兩造間110年8月11日會議紀錄為證（見本院卷第123至137、151頁），然細觀系爭補充協議書所附價格表雖載有：「底價89.50」等語（見本院卷第137頁），惟原告則主張：兩造所調整之價格實為銷售價格即「表價」，而非「底價」等語，已徵兩造間就系爭補充協議書所調整之價格為何有所疑義，本院自無從單憑系爭補充協議書所載文字逕認兩造存在底價調整協議。又，兩造約定原告之銷售佣金、溢價款均係以銷售底價即實銷底價為計算基礎等情，均如前述，顯見兩造間之銷售業務報酬計算方式，均以底價為計算基準甚明。更甚者，參以系爭合約書第6條第4項約定，如原告低於底價銷售系爭建案之建物時，更須自原告所獲得之銷售佣金、溢價款中扣除該不足之數額（見本院卷第22頁），足見底價實為兩造所重視並據以為契約各項約定之核心，且底價之變更影響系爭合約書所定兩造權利義務甚多，然考諸卷附系爭補充協議書第3條（見本院卷第125頁）載明：「其餘委託銷售條款與民國109年10月14日簽訂之廣告製作及業務銷售合約書同。」等語，果如被告所稱，兩造間存在底價調整協議，底價調整影響兩造權利義務非小，又何以系爭補充協議書僅表明其餘條款均與系爭合約書相同，而未就兩造間變更系爭合約書第6條所載底價為記載？足認兩造間於簽立系爭補充協議書之際並無調整底價之協議。另兩造於110年8月11日會議係討論不二價銷售策略，且議定銷售均價為86萬至87萬/坪，A1、A2、A3戶別則再加2至3萬，正式開牌之銷售均價則為87萬至88萬/坪一節，此有兩造間110年8月11日會議紀錄在卷足憑（見本院卷第151頁），觀諸前開會議紀錄前後文，益徵兩造斯時確係討論調整兩造間表價約定無誤。職是，卷附系爭補充協議書、兩造間110年8月11日會議紀錄均無由為有利於被告之認定。

　⒊被告復抗辯：兩造業約定溢價款不予請佣等語，然為原告所否認，被告迄至本院言詞辯論終結前均未提出證據以佐其說，自難採信。從而，本院分別將如附表一至三及如附表四編號1至5所載成交價小計金額，扣除如附表一至三及如附表四編號1至5所載底價小計金額後，分別得出如附表一至三及如附表四編號1至5溢價欄所載金額，嗣將該金額加總並乘以25％後，可認原告因銷售系爭建案而取得之溢價款為5,326萬7,500元【計算式：（6,316萬元＋1億1,018萬元＋2,919萬元＋1,054萬元）×25％＝5,326萬7,500元】。又被告尚未給付予原告之保留款金額為676萬5,015元之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第165至166頁），堪信為真，綜上，應認原告因銷售系爭建案所應取得之溢價款及保留款共計為6,003萬2,515元【計算式：5,326萬7,500元＋676萬5,015元＝6,003萬2,515元】無誤。

　㈢本件不應依民法第227條之2第1項、第572條或誠信原則酌減原告本件所得請求之保留款、溢價款數額：

　⒈按民法第227條之2第1項所規定之情事變更原則，係源於誠信原則內容之具體化發展而出之法律一般原則，屬於誠信原則之下位概念，乃為因應情事驟變之特性所作之事後補救規範，旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係，使之趨於公平之結果（最高法院103年度台上字第308號判決參照）。又按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572條第1項本文定有明文。其立法理由明載因居間人每乘委託人之無知識經驗，約取不當高額之報酬，本條規定之意旨，即以居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定，然居間人所受之報酬額，必須與其所任勞務之價值相當，方為公允。若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請求酌減之。

　⒉經查，被告係實收資本總額21億6,225萬5,300元之公司，所營事業含住宅及大樓開發租售業、都市更新重建業、不動產買賣業等情，有被告之股份有限公司變更登記表在卷可稽（見本院卷第85至89頁），顯見被告為頗具規模及具營造經驗之專業廠商，對於未來物價之變動，實具相當之專業知識、經驗及推估判斷能力。又兩造係於109年10月14日簽訂系爭合約書，嗣兩造於110年8月11日會議中決定系爭建案採取不二價之銷售策略，並共同決議提高表價，業經本院認定如前，且被告亦於本院審理中自承：110年8月11日開會調高價格之原因為物價波動致營造成本增加等語（見本院卷第168頁），顯見被告應已綜合評估其因疫情所增加之興建成本，方本其自主意思，而與原告協議並變更表價，職是，被告既為以營造為業之廠商，更為實際興建系爭建案者，其對於營建成本有無上漲、上漲幅度、鄰近建案販售價格等節均應知之甚詳，從而，被告於上開會議中與原告所協議而得之表價，自已反應市場價格、建造成本之波動無訛。則原告既係依兩造協議而得之表價為系爭建案販售，實難認有何提供勞務與報酬顯不相當之情，再觀諸卷附被告所提出之前開會議紀錄，亦可見原告於系爭建案開始對外銷售前1年，即與被告洽商、確認系爭建案之銷售價格，而為銷售勞務之提供，本院自無從逕以原告銷售期間長短一節，逕認原告有何收受報酬與提供勞務價值顯不相當，甚或低價銷售系爭建案之情。再者，被告實非無與原告磋商之能力，果依被告所述，其確因營建成本上漲，繼而致在系爭建案之獲利大幅減損，應得再行與原告磋商並調整表價，則被告捨此不為，而空言泛稱：衡量原告收受報酬與其提供之勞務價值、被告蒙受營建成本高漲之損失等因素後，應認本件有情事變更原則、民法第572條規定之適用等語，顯與常情有違，足認被告所述顯為其臨訟卸責之詞，尚難採取。

　⒊又被告雖提出消費者物價基本分類暨項目群指數（年增率）、營造工程物價指數（年增率）、新聞截圖為佐（見本院卷第139、141、143頁），然此僅能說明近年物價確有波動，未能證明被告因此而大幅減低其因系爭建案所獲利益。被告復提出大同區新建個案單價均價比較表及實價登錄截圖（見本院卷第191至215頁），以證原告確有低價銷售之情，然細觀被告所提出之建案位置與系爭建案位置有相當距離，且各建案之銷售價格高低與否，除與施作成本相關外，更涉及建商評價、地理位置等因素，從而，被告前開抗辯本院均難採為有利於被告之認定。至民法第227條之2第1項所定之情事變更原則，為誠信原則之具體化規範，亦如前述，本件自應優先適用民法第227條之2第1項規定，本院即毋庸審究原告本件有無違誠信原則，附此敘明。

　⒋綜上，本件並無民法第227條之2第1項、第572條或誠信原則之適用，是原告本件將其依系爭合約書所得請求之保留款、溢價款金額共計6,003萬2,515元，扣除44萬3,398元之系爭建案接待中心拆除費用後，向被告請求5,958萬9,117元，洵屬有據。　　

　㈣本件保留款之利息起算日為111年3月26日，溢價款之利息起算日則為112年4月26日：

　⒈按乙方（即原告）與購屋者簽訂正式買賣合約後，於每月15日前送請款單，每月25日領款，每月請款實應檢附支出廣告費明細表及已支付之廣告發票單據影本，甲方（即被告）依請款金額平均開立二分之一15天及二分之一30天之期票支付。但每月請款金額甲方保留5％於全案結案時與超價一併結清。保留款按前述請款方式請款，系爭合約書第8條定有明文。再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第2項前段、第233條第1項本文、第203條分有明定。末按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字更為曲解（最高法院112年度台上字第2559號判決意旨參照）。

　⒉經查，系爭合約書第6條業載明本件原告所得請求之報酬除銷售佣金外，尚包含溢價款，已如前述，然細繹系爭合約書第8條本文約定，兩造並未就溢價款部分約定應踐行該條文所定之請款程序，已難認溢價款亦受系爭合約書第8條本文之規範。再者，本院細觀原告所提出系爭建案歷次佣金請款明細表、發票及支票（見本院卷第105至111、345至359頁），均可見原告歷次請領銷售佣金之時，已就保留款部分開立發票並為請款，被告亦扣除保留款後開立相應票面金額之支票，可見系爭合約書第8條但書所稱「保留款按前述請款方式請款」等語，實係約定原告應於歷次開立請款發票之時，將保留款部分併同開立發票，足徵本件原告所請求之保留款業已按系爭合約書第8條約定為請款，而毋庸再行開立發票、請款明細表為請款，此觀原告所提出卷附系爭建案第5次溢價請款明細表、發票（見本院卷第31、37頁），亦未就保留款部分為請款亦明，職此，保留款部分既毋須再為請款，而係依系爭合約書第8條但書約定，與溢價款一併結清。至溢價款利息起算日部分，原告雖提出兩造合作之【大同區長安西路案】房地委託銷售合約書、三豐長安匯佣金、溢價請款明細表、發票及支票（見本院卷第295至311頁）以證兩造確有就溢價款為請款方式約定之真意，然則，觀諸原告所提出之契約，原告就「三豐長安匯」建案銷售之請款方式，實非僅於銷售完畢時始請求溢價款，而與系爭合約書之約定有別，本院自無由以與系爭合約書無涉之其他契約約定，逕論兩造就溢價款有何按系爭合約書第8條本文約定為請款之情，從而，原告迄未舉證證明溢價款亦為系爭合約書第8條約定所涵蓋，自難憑採。

　⒊末查，就原告請求被告併同給付之溢價款、保留款，核屬未定給付期限，且為以支付金錢為標的之債，復未約定利息，則被告應自受催告時起，負遲延責任，然原告就其已於111年2月11日催告被告為溢價款、保留款給付一節，迄未提出證據以佐其說，自無可採。是原告請求被告給付扣除拆除費用之溢價款、保留款，併請求自原告催告被告為保留款、溢價款給付之存證信函送達被告之翌日（即112年4月26日，見本院卷第53至59頁存證信函）為利息起算日，方屬可採。是原告請求自112年4月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，尚屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。

五、綜上所述，原告依系爭合約書第6條、第8條約定，請求被告給付5,958萬9,117元，及自112年4月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，併予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。　　

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　4　　 月　　24　　日

                  民事第六庭  審判長法　官　林瑋桓

　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　劉宇霖

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　余沛潔

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　4 　　月　　24　　日

                                    書記官  李云馨

附表一（系爭建案第1次請款明細表）：

附表二（系爭建案第2次請款明細表）：

附表三（系爭建案第3次請款明細表）：

附表四（系爭建案第4次請款明細表）：