裁判書系統

112年度重訴字第893號

原      告  大陸建設股份有限公司

法定代理人  欣陸投資控股股份有限公司

指定代表人  黃金龍 

訴訟代理人  陳秋華律師

複  代理人  王雪娟律師

訴訟代理人  呂宜樺律師

被      告  55TIMELESS住商公寓大廈管理委員會

法定代理人  韓國權 

訴訟代理人  黃斐旻律師

            李季珈律師           

上列當事人間返還代墊費用等事件，本院於民國113年6月26日言詞辯論終結，判決如下：

被告應給付原告新臺幣壹仟零肆萬壹仟肆佰參拾壹元，及自民國一百一十二年六月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

原告其餘之訴駁回。

訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。

本判決第一項於原告以新臺幣參佰參拾伍萬為被告供擔保，得為假執行；惟如被告以新臺幣壹仟零肆萬壹仟肆佰參拾壹元為原告供擔保，得免為假執行。

原告其餘假執行之聲請駁回。

壹、程序方面：

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）伊為55TIMELESS琢白住商公寓大廈（下稱系爭社區）之起造人，依房屋及土地買賣契約書第8條第2項第2款及第3 款、房屋及土地預定買賣契約書20條第4項及第5項約定（以下分別稱系爭買賣契約、系爭預定買賣契約，合稱系爭契約），買方同意並授權伊於代管期間內（民國108年1月29日起至110年10月31日止，下稱代管期間）成立服務中心並代為遴選專業物管公司執行，以負責系爭社區管理維護工作所需之一切工作包含維護公共安全、設施運作、清潔維護等事項，就此衍生之一切費用，概由全體區分所有權人共同負擔。系爭社區第1戶住戶於108年1月29日交屋，系爭社區之管理委員會即被告係於110年11月1日成立，經臺北市政府都市發展局於110年12月14日以北市都建字第0000000000號函同意備查在案。而系爭社區於108年1月29日開始交屋後，就交屋戶部分，伊係按各戶之交屋進度，按各交屋戶之產權及停車位比例計算應分攤之管理維護費用，預繳9個月之管理費，據以支付伊於代管期間系爭社區之運作、管理維護所需費用，如有不足部分各買方應補足，如其所預繳之管理費數額不足支應，伊即會向該住戶增收3個月之管理費，尚未交屋戶應負擔之管理維護費用則係由伊自行支付。亦即伊代管期間以系爭社區住戶預繳管理費所支付者，僅係各住戶依其交屋進度及其產權暨停車位比例，每月應分擔系爭社區管理維護費用，並不包含系爭社區餘屋應分擔之部分。是伊於代管期間代收管理費總額共計新臺幣（下同）28,953,000元，系爭社區於伊代管期間之管理維護費用，經結算後支出總額為60,954,426元，其中應由系爭社區住戶分攤數額為26,521,234元，就未交屋戶及未售出餘屋應分攤數額34,433,192元，係由伊自行支付，與本件無涉。故截至110年10月31日止，系爭社區住戶代收管理費餘額為2,431,766元（計算式：28,953,000元－26,521,234元＝2,431,766元【於最後言詞辯論時不爭執代管管理費餘額為2,431,767元】）。

（二）嗣被告於110年11月1日成立，系爭契約約定伊代管期間結束即無法以系爭社區住戶預繳之管理費支付系爭社區運作、管理維護所需之費用，惟因被告需向主管機關申請報備並設立稅籍後，方可在銀行開戶向各住戶收取管理費，故被告於111年1月8日以（111）55T管函字第11101001號函第七點：「本會尚未向住戶收取管理費期間的支出，由服務中心填寫費用申請單或簽呈核准後，請貴司先行墊付。」要求伊先代為墊付系爭社區尚未向住戶收取管理費期間之費用支出（下稱系爭約定），從而伊自110年11月起至111年5月止（下稱代墊期間），先為被告代墊系爭社區運作、管理維護等一切費用共計12,473,198元，而前開各項費用均經系爭社區服務中心提出申請並經被告簽核後，伊始會為被告墊付。惟伊曾向被告表示擬以墊付金額抵銷伊就系爭社區餘屋應繳納之管理費，遭被告拒絕，經被告於112年7月14日起訴請求伊給付系爭社區餘屋之管理費後，伊於112年8月31日即向被告給付系爭社區餘屋自110年11月1日起至112年4月30日止應繳納之管理費及自112年6月16日起至8月31日止，按週年利率5% 計算之利息，共計8,615,168元，之後伊亦依被告通知逐月繳納系爭社區餘屋管理費迄今。且伊本於房屋所有權人地位將系爭社區餘屋裝修為銷售中心或樣品屋委託訴外人慕樺廣告股分有限公司（下稱慕樺公司）辦理系爭社區餘屋之銷售事宜，並以伊公司費用向系爭社區服務中心購買餐飲服務招待賞屋訪客，並無任何不當或疏漏。

（三）綜上，伊自110年11月起至111年5月止，為被告代墊之系爭社區管理維護費用共計12,473,198元，經伊向被告多次催討、協商未果，伊曾於112年5月24日台北安和存證號碼00620號存證信函催告被告於函到7日內返還自110年11月起至111年5月止之代墊費用12,473,198元，並自函到之日起加計週年利率5%之利息，該函並於112年5月25日送達被告，被告仍置之不理，伊始提起本件訴訟，先位依民法第546條第1項規定及系爭約定，請求被告返還代墊費用，如鈞院認先位之訴無理由，伊為被告給付代墊款乃有利於被告、不違反其明示意思之無因管理，且被告未返還代墊款亦屬無法律上原因受有利益，並使伊受有損害，故備位依民法第176條第1項、第179條規定請求被告返還上述費用。

（四）如本院認被告之抵銷抗辯有理由，被告至多僅能於系爭社區住戶預繳管理費餘額2,431,766元（於最後言詞辯論時不爭執管理費餘額為2,431,767元）之範圍內，與伊代墊期間即110年11月起至111年5月止為其代墊之系爭社區管理維護費12,473,198元互為抵銷，逾此範圍者，被告仍應依法給付，亦即被告尚應給付伊10,041,432元（計算式：12,473,198元－2,431,766元＝10,041,432元）。

（五）聲明：

   1、被告應給付原告12,473,198元，及自112年5月25日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息。

   2、願供擔保，請准宣告假執行。　　

二、被告抗辯略以：

（一）伊係於110年11月1日成立，經臺北市政府都市發展局於110年12月14日同意備查。伊成立之初，因原告與訴外人首都公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱首都公司）、華京公寓大廈管理維護有限公司（下稱華京公司）、麗緻清潔有限公司（下稱麗緻公司）之契約均係自110年7月1日至111年6月30日止而尚未屆期，故自110年11月至000年0 月間，伊並未與首都公司、華京公司、麗緻公司重新簽訂契約，原告支付之物管人員服務費、特勤保全人員服務費及清潔人員服務費實係基於其與首都公司、華京公司、麗緻公司之服務契約產生之給付義務。原告於代管期間先行向住戶預收9個月管理費，其後又陸續向住戶收取共計4次（每次3至6個月不等）之管理費，嗣於110年12月9日之財務點接會議，原告提出之費用項目包含數項應屬原告為銷售餘屋產生之花費，且尚未點交部分之設備，例如泳池、電梯或消防設備等，其保養、維護費用亦應由原告自行負擔，遑論未提供單據之部分，無法證明原告確有支付相關費用，原告不僅將前揭應由自身負擔之費用列入系爭社區之支出，試圖轉嫁予住戶為其負擔，又為銷售餘屋持續帶客戶前來參訪，與系爭社區之管理維護無涉，自應由原告自行吸收負擔，故原告依民法第176條第1項、第179條規定請求伊返還，顯屬無據。

　 1、原告應收取之管理費包括原告未收足之3位住戶管理費597,624元（計算式：158,636元＋158,636元＋280,652元＝597,624元），以及自身持有未售戶預收9個月管理費24,296,230元，共計53,846,854元（計算式：28,953,000元＋597,624元＋24,296,230元＝53,846,854元）。

　 2、於系爭社區第1戶交屋前即108年1月29日，既未有任何一戶交屋，本應由原告自行負擔管理維護、清潔及保全人員費用；另原告為銷售餘屋所支出之相關費用、迄今尚未完成公共設施點交之相關費用及其餘無單據部分之費用，皆應扣除，故伊所應負擔之必要費用為5,928,218元。

　 3、綜上，原告於代管期間應收取之管理費總額，扣除前揭支出必要費用後，尚應餘47,918,636元（計算式：53,846,854元－5,928,218元＝47,918,636元），原告尚未將此管理費餘額移交予伊，若認原告主張有理由，伊依民法第334條規定主張以原告應移交予伊之管理費為抵銷。　　　

（三）原告雖起訴請求自112年5月25日起算之法定遲延利息，惟觀諸原告提出之存證信函，其內容係催告伊於函到7日內返還，則伊既係於112年5月25日始收受存證信函，縱有應返還予原告之款項，亦應自112年6月2日起始得計算法定遲延利息，故原告之主張顯無理由。　　

   1、原告之訴駁回；

三、兩造不爭執之事實（見本院卷一第553至554頁、卷二第148頁、第473至474頁，並依判決論述方式略做文字修正）：　

（一）原告為「55TIMELESS琢白住商公寓大廈」（即系爭社區）之起造人，依系爭買賣契約第8條第2項第（一）款約定：「本房屋點交時，如本大樓尚未成立管理委員會或推選管理負責人或共有及共用部分尚未點交與管理委員會時，買方同意由賣方擔任本大樓共有及共用部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交之。」系爭預定買賣契約第20條第1項約定：「於本大樓成立管理委員會或推選管理負責人之前，買方同意由賣方擔任本大樓共有及共用部分管理人，並於成立管理委員會或推選管理負責人後移交並管理之。」等語。

（二）被告於110年11月1日成立，經臺北市政府都市發展局以110年12月14日北市都建字第0000000000號函同意備查。

（三）被告於111年1月8日寄送（111）55T 管函字第11101001號函予原告，原告於111年1月11日收受。

（四）原告於112年5月24日以台北安和存證號碼第00620號存證信函寄送被告，於同年5月25日送達，且存證信函內容係催告被告於函到7日內返還。　

（五）被告於112年7月3日寄送112（正）字第009號律師函，原告於翌日收受。

四、本件爭點：

（一）原告先位依民法第546條第1項規定、系爭約定請求被告返還代墊費用是否有理由？金額若干？

（二）原告備位依民法第176條第1項、第179條規定請求被告返還費用是否有理由？金額若干？

（三）如本院認原告之主張有理由，被告以原告代收之管理費為抵銷抗辯是否有理由？金額若干？

五、得心證之理由：

（一）原告先位依民法第546條第1項規定、系爭約定請求被告返還代墊費用是否有理由？金額若干？

   1、按受任人因處理委任事務，支出之必要費用，委任人應償還之，並付自支出時起之利息。民法第546條第1項定有明文。

   2、經查：

   （1）兩造不爭執原告代管期間為108年1月29日起至110年10月31日止（見本院卷二第474頁），被告於110年11月1日成立（見前述不爭執事項（二）），故自110年11月1日起，原應由被告自行支付系爭社區之相關支出，然因斯時被告尚未經臺北市政府都市發展局備查（同見不爭執事項（二）），無法在金融機構開戶收取管理費，因此被告以111年1月8日以（111）55T管函字第11101001號函被告：「…七、本會尚未向住戶收取管理費期間的支出，由服務中心填寫費用申請單或簽呈核准後，請貴司先行墊付。」（見本院卷一第79至80頁），委由原告先行墊付相關支出（即系爭約定），堪認兩造間自110年11月起至111年5月止成立委任契約，由原告先行墊付前揭期間系爭社區之支出，經核算原告為被告代墊費用共計12,473,198元（詳如附表即本院卷一第19頁，各月代墊明細詳如附表1至7，即本院卷一第107至119頁），前揭費用均經系爭社區服務中心提出申請且經被告簽核，原告始為墊付，有代墊期間物管人員服務費請款單、特勤保全人員服務費請款單、清潔人員服務費請款單、餐飲食材採購費用、泳池保養費用、電費、電信費、電梯保養費、公共意外責任保單、雜項費用、消防設備保養費用、零用金代墊明細及被告管委會付款申報單影本（見本院卷一第81至86頁、第121至437頁）可憑，觀諸前揭單據之內容皆屬系爭社區代墊期間之支出，且於本件訴訟中亦已給予被告相當之時間核對，自堪採信。故原告依民法第546條第1項規定，請求被告給付代墊費用12,473,198元，自屬有據。

   （2）被告固抗辯：原告未將108年1月29日前產生之費用扣除云云，然原告代管期間以系爭社區住戶預繳管理費支付者，僅係各住戶依其交屋進度、產權及停車位比例，每月應分攤之系爭社區管理維護費用，並不包括系爭社區餘屋應分擔之部分，而系爭社區於108年1月29日前產生之費用，全數由原告以自己公司之費用支付，並列計於108年1月「大陸建設公司應負擔之費用」欄位，有原告以14A住戶應分擔之金額舉例（見本院卷二第305頁）及原告代管期間系爭社區管理費分攤收支明細在卷（見原證47，即本院卷二第313至318頁），故被告前揭辯解並無事證支持，實乏依據。

   （3）被告再抗辯：原告請求之代墊費用，其中餐飲食材之採購費用實為原告為銷售餘屋所支出，與系爭社區之管理、維護無涉，且被告並未與首都公司、華京公司、麗緻公司重新簽訂契約，此費用實非被告所應負擔云云，然依系爭買賣契約第8條第2項第1至3款、系爭預定買賣契約第20條第1、4、5項約定，自系爭社區第1戶房屋點交時起至系爭社區成立管理委員會前為原告之代管期間，買方同意並授權原告於代管期間內成立服務中心並代為遴選專業物管公司執行，以負責系爭社區管理維護工作所需之一切工作包含維護公共安全、設施運作、清潔維護等事項，就此所衍生之一切費用，概由全體區分所有權人共同負擔（見本院卷一第33頁、第56至57頁），則被告既委任原告代為遴選專業物管、保全公司，因此產生之相關物管、保全、清潔服務費用自應由被告負擔；退步言之，原告與首都公司、華京公司、麗緻公司簽約之標的亦係系爭社區之管理維護、清潔相關工作，被告於原告代墊期間享有前揭公司提供之物業管理、保全及清潔服務，依使用者付費原則，原告以首都公司、華京公司、麗緻公司對其之請款單請求被告返還代墊期間之費用，亦屬合理，此與被告是否有與首都公司、華京公司、麗緻公司簽約無涉（被告如認首都公司、華京公司、麗緻公司不適任，亦得另行與其他物業管理、保全、清潔公司簽約，拒絕首都公司、華京公司、麗緻公司提出之相關服務）；再原告提出之餐飲食材採購費用，業經被告簽核獲准（見本院卷一第205、269、382頁），被告復未舉證證明前揭餐飲食材費用係原告為銷售餘屋所支出，況原告於系爭社區尚有餘屋未銷售完畢，其為餘屋之實際所有權人，自得與系爭社區其他住戶之權利相同，可依實際使用情形「付費」使用系爭社區服務中心提供之餐飲服務招待賓客，與常理無違；又系爭社區之物業人員、保全人員、清潔人員既係於被告成立後在系爭社區服務，被告不能因原告於系爭社區尚有餘屋未出售，而要求原告單獨負擔（蓋原告身為系爭社區餘屋所有權人，亦有按月繳納管理費），是被告前揭抗辯不足採信。

   （4）被告又以：原告於系爭社區住戶入住前已僱用多名物管、特勤保全人員及清潔人員，然既無任何住戶入住，顯見前開人員亦為銷售餘屋而生之費用，應由原告自行吸收負擔，非屬系爭社區基於實際管理用作所必須，不應計入系爭社區實際支出之管理費用云云，惟被告係依系爭買賣契約第8條第2項第1至3款、系爭預定買賣契約第20條第1、4、5項約定委任原告代為遴選專業物管、保全公司，原告基於此等約定與前揭物管、保全、清潔公司簽約，因此產生之相關物管、保全、清潔服務費用自應由被告負擔，已如前（3）所述，被告此部分辯解與事證及常理不符，本院無從採信。

   （5）被告另以：依兩造110年12月9日財務點接會議紀錄記載：原告尚未點交之設備（如電梯、游泳池）之維護、救生員費用，應由原告負擔云云，並提出前揭財務點接會議紀錄為證（見本院卷一第493至495頁），然被告既已於110年11月1日成立，維持系爭社區運作及管理維護所需費用即應由被告負擔，且兩造亦不爭執系爭社區之共用或共有部分，區分所有權人已實際使用（見本院卷三第355頁），基於使用者付費之原則，理應由被告負擔；況依系爭預定買賣契約第21條（保固期限及範圍）第2項（共有及共用部分）第1、3款約定：「時間起算：自本大樓第一戶交屋日後二個月起計算保固期。」、「…保固期間應負擔之保養、維護費用…應由買方自行負擔，非在此保固範圍內。」等語（見原證2，即本院卷一第58頁），故系爭社區之共有及共用部分應自第1戶於108年1月29日交屋之日起2個月即108年3月30日起算保固期，代墊期間則為110年11月至111年5月，早已在保固期內，是依系爭預定買賣契約第21條第2項第1、3款約定，系爭社區共有及共用部分之保養維護費用自應由被告負擔，至原告雖有派員參加前揭財務點接會議，然依該會議紀錄，兩造並未就討論內容達成合意，被告之辯解容有誤會。

（二）原告先位請求既有理由，本院即無庸論述備位請求。

（三）如本院認原告之主張有理由，被告以原告代收之管理費所為抵銷抗辯是否有理由？金額若干？

   1、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限，民法第334條第1項定有明文。

   2、經查：

   （1）原告依民法第546條第1項規定請求被告給付代墊費用12,473,198元為有理由，已經本院認定如前，而兩造不爭執原告於代管期間實際代收之管理費為28,953,000元（見本院卷二第474頁），系爭社區於代管期間之管理維護費用經結算後支出總額為60,954,426元，其中應由系爭社區住戶分攤之數額為26,521,234元，有原告製作之系爭社區自108年1月29日至110年10月31日止收入支出明細表在卷（見本院卷二第13頁），依系爭買賣契約第8條第2項第2款及第3款、系爭預定買賣契約第20條第4、5項約定，原告以買方預繳管理費及代管期間增收之管理費支應，就管理維護費用餘額（即未交屋或未售出餘屋應分攤部分）34,433,192元，原告係以自己費用支付，並未轉嫁至被告，故截至110年10月31日止，系爭社區住戶代收管理費餘額為2,431,767元，此管理費餘額原告尚未交付被告，原告亦不爭執此管理費餘額應返還被告（見本院卷三第357頁），故被告抗辯以原告尚未移交之代管期間管理費抵銷原告之前揭請求，為有理由，經抵銷後被告尚應給付原告10,041,431元（計算式：12,473,198元－2,431,767元＝10,041,431元）。

   （2）被告雖抗辯：就系爭社區已交屋住戶實際繳納之管理費為28,953,000元不爭執，然原告應收取之管理費應包括原告自己身為未售戶所有權人應負擔之管理費及未收足之某些住戶之管理費，總計應收管理費為53,846,854元，扣除必要費用支出5,928,218元後，尚應餘47,918,636元得由伊主張抵銷云云，惟原告代管期間係以自己費用支付系爭社區未銷售餘屋應分擔之管理維護費用，與已交屋住戶應負擔金額無涉（見系爭社區自108年1月29日至110年10月31日止收入支出明細表，即本院卷二第13頁），至如尚有已交屋住戶未繳交足額管理費，被告亦得自行向該等住戶催繳，原告亦無義務將其金額補足，是被告此部分答辯即乏依據。

   （3）又108年1月29日以前系爭社區支出之費用，原告係以自己費用支應，並已列明計算式及提出原告代管期間系爭社區管理費分攤收支明細為證（見本院卷二第305頁、第313至318頁），並未轉嫁由被告負擔，是被告此部分抗辯尚難遽採。

   （4）被告其餘關於原告代管期間餐飲食材費用、公設點交之答辯，本院之認定亦如前（一）2（1）至（4）所述。

六、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第233條第1項、第203條亦分別定有明文。本件原告請求被告給付代墊費用，原告於112年5月24日以台北安和存證號碼第00620號存證信函寄送被告，催告被告於函到7日內返還代墊費用，該存證信函於同年5月25日送達，揆諸前揭規定，原告自得請求被告加付自前揭存證信函送達被告7日之翌日即112年6月2日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息，逾此範圍，即屬無據。

七、綜上所述，原告先位依民法第546條第1項規定請求被告返還代墊費用於10,041,431元及自112年6月2日起至清償日止，按週年利率5﹪計算利息之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍，為無理由，應予駁回。原告先位之訴既有理由，則其備位之訴即無審酌之必要。

八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌。被告另聲請傳喚證人黃瑞倩即系爭社區督導、李晉印即系爭社區機電人員、杜育芳即系爭社區行政人員，待證事實為原告自108年1月29日迄今為銷售餘屋持續攜帶客戶參訪系爭社區、在系爭社區進行之銷售行為及使用機電設備暨公設點交之情況（見本院卷二第131至133頁），然原告請求代墊款項是否有理由及其數額，應依相關書證綜合判斷，被告此部分調查證據之請求即無必要，附此敘明。

十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項之規定，判決如主文。 　　 　　　　　　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　26　　日

                  民事第三庭    法　官　方祥鴻

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　26　　日

                                書記官　黃文誼