臺灣臺北地方法院民事判決
113年度簡上字第144號
訴訟代理人 楊羽萱律師
上列
當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於民國112年12月18日本院新店簡易庭111年度店簡字第1487號第一審判決提起上訴，本院於113年6月19日
言詞辯論終結，判決如下：
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國94年起，承租門牌號碼新北市○○區○○路00號9樓之5房屋（下稱
系爭房屋），
嗣上訴人於95年間買受系爭房屋後，繼續維持租賃關係，並於109年10月5日簽訂
租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）67,000元、押租金為18萬元，租期自109年10月5日至111年10月4日共2年。嗣雙方同意於110年12月31日終止租約，由被上訴人賠償上訴人1個月租金。被上訴人於110年12月31日前
被上訴人於110年12月31日前，業已依系爭租約將電費、管理費等費用結清，並將被上訴人公司登記遷出租賃物地址，將租賃物騰空返還。因被上訴人原先承租系爭房屋之狀態即鋪設有地毯，遷讓房屋時留下地毯核屬回復應有狀態，惟上訴人在110年12月14日要求被上訴人拆除地毯以利後續使用，被上訴人基於善意代墊拆除費用協助拆除，並於110年12月24日將拆除地毯的照片傳予上訴人。惟上訴人竟以被上訴人拆除地毯造成地板部分破損為由，表示僅願退還64,800元押租金，然拆除地毯常規工程必然造成底層地板部分破損、殘膠等正常現象，縱
非使用台式工法，以美式工法更會因排釘而直接破壞地面，故無可歸責於被上訴人。
爰依系爭租約第3條第2項第2款、租賃住宅市場發展及管理條例第7條第2項規定，請求上訴人返還押租金18萬元。上訴人經催告仍未返還押租金，已構成違約，被上訴人為此提起訴訟當然可歸責於上訴人，另依系爭租約第7條第3項約定，請求上訴人賠償律師費用4萬元。又被上訴人無違約裝潢或應拆除
回復原狀情形，就移除地毯代墊費用部分，依
民法第179條
不當得利規定，請求上訴人返還60,600元，總計上訴人應給付280,600元（計算式：180,000＋40,000＋60,600＝280,600）。爰提起本訴，請求上訴人給付被上訴人280,600元，及其中18萬元自111年1月14日起、其中100,600元自準備狀
繕本送達
翌日起，皆至清償日止，
按週年利率5%計算之利息等語。
二、上訴人則以：被上訴人向上訴人承租系爭房屋，雙方於109年10月5日簽訂系爭租約，約定租期至111年10月4日，嗣雙方同意於110年12月31日終止租約，由被上訴人賠償上訴人1個月租金。上訴人租予被上訴人時，屋內地板為平整完好狀態，然被上訴人在承租
期間未經上訴人同意即增設地毯，且採用台式施工法直接以強力黏著劑黏貼於塑膠地板上，已違反系爭租約第4條第4項約定，況無論屋內原本有無地毯，均不影響被上訴人依民法第455條及系爭租約第4條第2項，負有移除其增設地毯，騰空返還地板平整完好之房屋予上訴人之契約義務，
而非兩造於租約外另
合意增加移除地毯義務。原審根據拆除後照片認定因地板破損處未留下任何黏著劑痕跡，推斷被上訴人鋪設地毯時，地板係完好未受損，破損是被上訴人移除地毯所造成
等情，則
參酌被上訴人使用房屋期間，地板為平整完好、無凹凸不平，其拆除地毯後，地板除本次拆除造成殘膠及破損外，無其他舊有地毯痕跡，可見真實情形係「原未鋪設地毯，被上訴人直接黏貼地毯於塑膠地板上」，或「拆除舊地毯時下方地板未受損」兩者之一，而被上訴人擅自以黏貼方式增設地毯，導致騰空返還移除地毯時損壞地板，未盡
善良管理人注意義務，依系爭租約第5條第1項、第3項及民法第432條規定有
損害賠償責任。然被上訴人僅願賠償5萬元，上訴人表示無法同意後，被上訴人即置之不理。
上訴人以新店寶橋郵局第9號
存證信函表示被上訴人押租金18萬元，扣除被上訴人造成系爭房屋地板損壞之修繕費115,200元後剩餘64,800元，通知被上訴人取回64,800元，被上訴人拒未受領，非可歸責於上訴人，被上訴人不得請求賠償律師費用4萬元。再上訴人除支出125,790元修復費用，復因被上訴人不願賠償而提起本訴，導致支出第一、二審律師費用共8萬元及上訴
裁判費3,480元，上訴人對被上訴人之
損害賠償請求權計209,270元（計算式：125,790＋80,000＋3,480＝209,270），上訴人以此為抵銷，被上訴人已無押租金請求權存在等語，資為
抗辯。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人22萬元，及其中18萬元自111年1月14日起，其中4萬元自111年11月30日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並就被上訴人勝訴部分為
假執行之宣告，而駁回被上訴人其餘請求。上訴人對原審不利之部分提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明則為：上訴駁回（被上訴人就其敗訴部分未上訴，非本院審理範圍）。
四、兩造不爭執之事實：
㈠被上訴人於94年間起，承租系爭房屋，嗣上訴人於95年間買受系爭房屋後，繼續維持租賃關係，兩造並於109年10月5日就系爭房屋簽立系爭租約，約定租金為67,000元、押租金為18萬元，租期自109年10月5日至111年10月4日共計2年，被上訴人已給付押租金18萬元予上訴人。
㈡雙方同意於110年12月31日終止租約，由被上訴人賠償上訴人1個月租金。
㈢被上訴人於102年間在系爭房屋鋪設地毯。
㈣被上訴人於110年12月31日前自系爭房屋遷出，並移除屋內之地毯。
五、
本件之爭點為：㈠被上訴人請求上訴人返還押租金18萬元，及賠償損害4萬元，有無理由？細繹之，上訴人抗辯被上訴人拆除系爭房屋地毯造成地板損壞，造成其支出修復費用125,790元，是否可歸責於被上訴人？㈡上訴人為
抵銷抗辯，有無理由？茲分別論述如下：
㈠查系爭租約第3條第2項第2款約定：「甲方（即出租人即上訴人）應於本租賃契約終止或期限屆滿，乙方（即承租人即被上訴人）騰空並交還房屋時，扣除因乙方使用所必須繳納之費用後，無息返還」，第5條第3項約定：「乙方如有積欠租金或房屋不當使用應負
損害賠償責任時，該積欠租金及損害額，甲方得由
押金優先扣抵之」（見本院111年度司促字第871號卷〈下稱
支付命令卷〉第10-11頁），是租約終止時上訴人即有返還押租金18萬元予被上訴人之義務，除被上訴人有系爭租約第5條第3項之積欠租金或損害賠償責任時，始得扣除，而上訴人主張被上訴人有損害賠償責任，即應由上訴人就被上訴人負賠償責任之事由及金額負舉證之責。
㈡查被上訴人於94年間向
第三人承租系爭房屋，嗣上訴人於95年間購買系爭房屋而與被上訴人依民法第425條而繼續存在租賃契約，後兩造於109年間簽訂系爭租約，約定租期2年，押租金18萬元，為兩造所不爭（見原審卷第347頁），且有證人即上訴人股東、法定代理人之配偶曹正華證述在卷（見原審卷第274頁），
堪以認定。證人曹正華證稱：「（是否曾要求原告〈即被上訴人〉在退租時拆除地毯？）因為原告在退租時曾詢問我們是否要保留他們的辦公設備及地毯，那時我才知道他們有自行更換地毯，我們只要求他們按合約規定回復原狀。」等語（見原審卷第274-275頁），依其用語推認上訴人知悉系爭房屋原即鋪設有地毯一情。況上訴人訴訟代理人於111年11月29日原審第一次進行言詞辯論
期日時即陳稱系爭房屋出租時有鋪設地板上有地毯，被上訴人與上訴人通話紀錄有承認是被上訴人更新鋪設一情（見原審卷160頁），足認系爭房屋於被上訴人94年間承租時原即鋪設有地毯，被上訴人於102年間係更新鋪設而非新鋪設地毯。證人曹正華復證稱：「（當初出租時，房屋樓地板有無鋪設地毯或塑膠地板？）因為時間久遠，記憶模糊，但印象中是有鋪設的，應該是塑膠地板，我無法確定顏色…」、「（
被告在95年購買系爭房屋時，證人是否有到現場看過？）購買時有去現場大略看過，應該只有1次。」等語（見原審卷第274-275頁），是證人曹正華已不能記憶95年間上訴人買受系爭房屋時，被上訴人所承租之系爭房屋是否即有鋪設地毯，無從為上訴人有利之認定。證人即被上訴人會計人員林少萍則證稱：伊於100年6月至今在被上訴人公司從事財務會計。系爭房屋於被上訴人開始使用時有鋪設地毯，沒有塑膠地板，樓地板上就是地毯，是紅色的短毛地毯，材質應該是塑膠，102年有做地毯更換，換成塑膠深灰色短毛地毯，因為原來的地毯已經髒掉等情（原審卷第222-223頁），
堪認系爭房屋於被上訴人承租時已鋪設地毯，被上訴人雖於102年間重新鋪設地毯，然94年間
迄102年已8年，證人林少萍證述因使用過久地毯髒污而換新，與一般
經驗法則相符，被上訴人雖未於102年重新鋪設地毯時告知上訴人，並不影響地毯本為系爭房屋所配置，被上訴人重新鋪設地毯並非增置系爭房屋原本所無之裝潢，可堪認定。
㈢嗣被上訴人於000年0月間向上訴人表示要提前終止租約，兩造遂合意於110年12月31日終止租約，被上訴人依上訴人指示將系爭房屋之地毯拆除，此為上訴人所是認（見原審卷第165頁），被上訴人遂將其鋪設之地毯拆除，並於110年12月24日告知上訴人員工地毯拆除後，原本的地面有的有塑膠地板，有的沒有一情，有兩造LINE對話紀錄在卷
可憑（見支付命令卷第13-19頁），足認系爭房屋原本之地板即非全部鋪設有塑膠地板。又系爭房屋地板破損處均位於強力接著劑塗料處，可視為拆除地毯所導致因地面乾裂，舊地毯拆除時拉力容易導致水泥附著於強力接著劑而被拉起或破損，此為正常現象，有臺灣區地毯工業同業公會112年6月28日台毯字第1120628001號函在卷
可參（見原審卷第299頁），是被上訴人拆除系爭房屋地毯之地板破損，本即為拆除地毯後之正常現象，上訴人未能舉證證明被上訴人有何故意過失導致系爭房屋之損害，自不能依系爭租約第5條第1項約定請求被上訴人賠償損害。從而，被上訴人提起本訴，請求上訴人返還押租金18萬元，自屬有理。
㈣兩造於000年0月間就系爭房屋地板鋪設進行協商，被上訴人表示願意賠償5萬元，並提出協議書草稿，然上訴人並未同意，此觀兩造111年1月6日之LINE對話紀錄即知（見原審卷第87-91頁），兩造既未達成和解，自不能以被上訴人於商談和解過程中表示願意賠償5萬元逕行推論被上訴人承認其就系爭房屋地板之損壞係可歸責。至上訴人主張被上訴人使用房屋期間，地板為平整完好、無凹凸不平，其拆除地毯後，地板除本次拆除造成殘膠及破損外，無其他舊有地毯痕跡，可見真實情形係「原未鋪設地毯，被上訴人直接黏貼地毯於塑膠地板上」，或「拆除舊地毯時下方地板未受損」兩者之一，而被上訴人擅自以黏貼方式增設地毯，導致騰空返還移除地毯時損壞地板，未盡
善良管理人注意義務等情，僅係上訴人空言推論，系爭房屋原設有舊地毯如前開㈡所述，「拆除舊地毯時下方地板未破損」
一節則無任何證據支持，上訴人前開主張
不足採信。
㈤按系爭租約第7條第3項約定：「甲、乙任一方若有違約情事，致損害他方權益時，願賠償他方之損害及支付因涉訟之訴訟費、律師費（稅捐機關核定之最低收費標準）或其他相關費用。」等語（見支付命令卷第11頁），上訴人並無扣減被上訴人押租金115,200元之依據，被上訴人因此提起本訴，請求上訴人給付稅捐機關核定最低收費標準之律師費4萬元，有稽徵機關核算110年度執行業務者收入標準在卷可參（見原審卷第145頁），被上訴人請求4萬元部分，亦屬可採。
㈥上訴人抗辯以其對於被上訴人之
債權為抵銷，被上訴人已無餘額可資請求
云云，惟上訴人主張其債權為地板修繕費用125,790元，及上訴人支出本訴之第一、二審律師費用8萬元、上訴裁判費3,480元，就地板修繕費用125,790元業如前述，上訴人無債權可資請求，另被上訴人提起本訴既有理由，被上訴人即非有違約情事致上訴人支出律師費8萬元、上訴裁判費3,480元，上訴人自不得依系爭租約第7條第3項請求被上訴人賠償，上訴人所為抵銷抗辯均非可採。
六、
綜上所述，被上訴人依系爭租約第3條第2項第2款、第7條第3項，請求上訴人給付22萬元，及其中18萬元自111年1月14日起，其中4萬元自111年11月30日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。原判決命上訴人如數給付，並
依職權為假執行之宣告或免為假執行，並無不合。
上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，其上訴為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻擊
防禦方法及舉證，經本院審酌後，認與判決結果無影響，爰不另一一論述，
併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 7 月 3 日
民事第七庭 審判長法 官 姜悌文
法 官 黃愛真
法 官 林欣苑
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 7 月 3 日