臺灣臺北地方法院民事判決
113年度簡上字第157號
上 訴 人 蘇焜榮
上列
當事人間確認租賃關係不存在事件，
上訴人對於民國113年1月26日本院臺北簡易庭112年度北簡字第3393號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於113年12月4日
言詞辯論終結，判決如下︰
一、原判決廢棄。
二、確認
兩造間就坐落嘉義縣○○市○○段○○○段0000地號土地（承租範圍：0.0081公頃）之土地租賃關係不存在。
三、
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用均由被上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按簡易訴訟程序事件當事人於第二審為訴之變更、追加
，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第436條之1第3項、第446條第1 項但書、第255條第1項第3款分別定有明文。查
上訴人於原審備位聲明請求：被上訴人承租其所有坐落嘉義縣○○市○○段○○○段0000地號之部分土地（承租範圍0.0081公頃＝81㎡，相當於24.5坪，小數點下2位四捨五入，下稱系爭土地）之租金，自民國112年1月1日起調整為
每年租金新臺幣（下同）11,000元。嗣於本院審理時，就上開備位聲明追加起訴：被上訴人承租系爭土地之租金，應自112年1月1日起調整
為每年租金再增加5,200元（即請求調整每年租金總數為16,200元，見本院卷178頁），核屬擴張
應受判決事項之聲明，依上開規定，自屬合法，先予敘明。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊父蘇招抄與被上訴人於82年2月間簽訂土地
租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人向蘇招抄承租系爭土地搭建電塔，租期為5年，嗣蘇招抄於86年4月3日以
贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為970㎡）移轉登記予伊，系爭租約於87年4月30日屆期，兩造現為不定期租賃關係。
詎被上訴人自86年4月後即未給付租金，因積欠租金達2年，伊於97年5月間依系爭租約第7條第3款約定寄發
存證信函為終止租約之意思表示，
惟被上訴人僅回覆：仍請同意辦理續租或讓售等語。另依
民法第450條第2項本文規定，以
起訴狀送達為終止租約之意思表示（期前通知），並於送達日起算1年後終止租賃關係，惟被上訴人續為用益且主張租賃關係存在，故先位訴請確認系爭土地租賃關係不存在。又倘認系爭土地租賃關係存在，
本件並非租地建屋，出租標的亦非房屋，自無土地法第100條或該法第三章房屋及基地租用相關規定之
適用，被上訴人實收資本額3300億元，亦非立法者所欲保護對象。另系爭租約第3條約定，租金係依「申報地價之固定比率」計算，惟依土地公告現值觀之，土地價值歷年不斷上昇，且係顯著上昇，
顯有情事變更，自有調整租金之必要，備位
爰依民法第442條、第227條之2第1項規定，請求將每年租金調整為16,200元（包含追加起訴之5,200元）等語。
二、被上訴人則以：上訴人雖曾於97年5月間寄發存證信函，然信函並未表明積欠租金或終止系爭租約；伊於112年1月18日寄發存證信函及租金支票49,892元（自86年4月3日起至111年12月31日止之租金）予上訴人，上訴人以起訴狀通知終止租約並非合法；又伊租用基地搭建電塔，應有土地法第103條之適用，
退步言之，如認土地法第103條規定之文義限於租地建屋，然上開條文並非僅限於保護經濟上弱者，而是保障承租人之權益及基地上建物之最大經濟效用，因電塔之搭建拆遷牽涉廣泛，須花費鉅額費用、更是費時，亦會影響附近居民用電，基於保障承租
人權益、公共利益及建築物發揮最大經濟效用，電塔之性質與房屋類似，應
類推適用土地法第103條規定，縱認上訴人得依民法第450條第2項規定隨時終止兩造間租約，仍應受土地法第103條規定、系爭租約第7條出租人終止租約條款之限制。伊以支票給付租金，現已無欠租，並無土地法第103條各款所定得收回系爭土地之情形。依系爭租約第2條約定：「…如租期屆滿後承租人仍需繼續需用時，出租人應允按本條件繼續承租」，因電塔坐落於系爭土地上，伊有繼續租用或買受系爭土地之必要，可知出租人明知伊需用系爭土地，方與伊為上開約定，倘依民法第450條第2項規定隨時終止系爭租約，
嗣後上訴人請求伊將系爭土地上之電塔拆除，勢必使附近用電短缺，上訴人權利行使顯然違反公共利益，依民法第148條第1項規定，先位請求為法所不許。關於租金調整，依系爭租約第3條約定租金係按土地當期申報地價總價額年息7%計租，租約簽立時已考量土地價值將來會有增、減，租金會隨同公告地價漲幅調整，與民法第227條之2第1項規定「非當時所得預料」之要件不符，亦無依民法第442條情事變更需調整租金之必要。縱認本件有調整租金之必要，本件係租用基地興建電塔，目的係為公眾輸電之用，具民生重要性，有別於私人房屋，與租地建屋之情形相似，應類推適用土地法第105條規定，租金應受土地法第97條第1項之限制等語
，資為抗辯。三、
原審就上訴人之先位、備位請求，為上訴人全部敗訴
之判決，上訴人不服，提起上訴，並為訴之追加
，上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡先位：確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在。㈢備位：被上訴人承租系爭土地之租金，應自112年1月1日起調整為每年租金11,000元。追加之訴聲明：被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租金，應自112年1月1日起調整為每年租金再增加5,200元（即請求調整每年租金為16,200元）。被上訴人則聲明：上訴及追加之訴均駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第87頁，並依判決格式修正或刪減文句）：
㈠上訴人之父蘇招抄於82年2月間與被上訴人簽訂系爭租約，約定被上訴人向蘇招抄承租系爭土地，且約定租期屆滿後，如承租人仍需繼續使用時，出租人應按該契約約定繼續出租，租金按當期申報地價總額年息7%計租。
㈡蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為970㎡，相當於293.4坪，小數點下2位四捨五入）移轉予上訴人。
㈢租約屆期後，被上訴人仍繼續使用系爭土地，兩造成立不定期限租賃關係。
五、本院之判斷：
㈠上訴人依民法第450條第2項規定終止租約，是否合法？
⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查上訴人之父蘇招抄於86年4月3日以贈與為原因，將上開1398地號全部土地（面積為293.4坪）移轉予上訴人，為上訴人所有，其中24.5坪為系爭土地，屬農牧用地，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本在卷
可憑（見原審卷第34頁）。又系爭租約約定租期為5年，87年4月30日租期屆滿後，被上訴人即承租人仍繼續占有使用系爭土地
迄今，既為兩造所不爭執，
斯時上訴人不即表示反對之意思，依民法第451條規定系爭租約已發生擬制以不定期限續租之效力，且為兩造所不爭執（見本院卷第87頁），並有系爭租約、存證信函在卷
可稽（見原審卷第21頁、本院卷第65-66頁），
洵堪認定。
⒉次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知，民法第450條第1項、第2項、第3項前段定有明文。查兩造間之租賃關係，既依民法第451條規定擬制以不定期限續租，已如前述，則上訴人主張其依民法第450條第2項前段規定得隨時終止租約，核屬有據。上訴人以起訴狀送達為終止租約之意思表示，並於送達日起算1年後終止租賃關係等語（見原審卷第10-11頁），該起訴狀於112年3月15日送達被上訴人，有送達證書可憑（見原審卷第51頁），
堪認兩造間就系爭土地之租賃關係於113年3月15日發生合法終止效力，租賃關係因單方終止而消滅，則上訴人先位請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由。至上訴人主張被上訴人於86年後即未給付任何租金，其業於97年5月寄送存證信函為終止租約之意思表示
云云，惟系爭租約第7條第3項固約定：「租用
期間承租人如有左列情事之一時出租人得終止契約：...㈢積欠土地租金達兩年時」。
查上訴人97年5月21日寄送之存證信函內容（見本院卷第65-66頁），均係指摘被上訴人無權占有系爭土地及請求損害賠償之旨，絲毫未提及被上訴人積欠租金，或提及終止系爭租約之意思，則上訴人主張以97年5月21日存證信函為終止租約之意思表示，即非可採，是本件系爭租約終止之時點為113年3月15日。 ⒊被上訴人雖抗辯上訴人依民法第450條第2項規定任意終止，違反系爭租約第7條約定云云。查民法第449條第1項規定：「租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年。」，其立法理由謂租賃契約之期限，如過於長久，是使各當事人受此契約之
拘束，殊有害於公益等語，可知永久租賃
乃法所不許，蓋恐租期過長，有礙租賃物之改良。我國歷來判例均認依民法第451條規定變更為不定期限租賃契約，不受民法第449條第1項所定租賃期限不得逾20年之限制（最高法院65年
台上字第2722號、62年台上字第3128號、51年台上字第1288號判例意旨
參照），除因民法第449條第1項條文文義以外，部分原因係我國民法體系，於民法第450條第2項規定賦予不定期期限租賃契約之各當事人得隨時終止契約權利，如此一來，始能避免永久租賃阻礙土地有效利用，嚴重影響出租人財產權，有害公益之弊端。另按租賃契約訂明年限不定，
祇許客辭主，不許主辭客者，縱可解為以租賃物存在之時期為其租賃期限，但其期限逾20年者，應縮短為20年。依民法第450條第1項之規定，其租賃關係於20年屆滿時消滅，如20年屆滿後已依民法第451條視為以不定期限繼續契約者，依民法第450條第2項之規定，出租人亦得隨時終止契約（最高法院29年上字第1731號判例意旨參照）。依上，原租約
縱有約定僅承租人可終止租約，出租人無終止租約權利，或有出租人終止租約之要件約定，於擬制以不定期限續租後，出租人仍得依民法第450條第2項規定終止租約。系爭租約第7條固約定：「七.租用期間承租人如有左列情事之一時出租人得終止契約：㈠非經出租人同意而變更土地使用。㈡將土地一部分或全部轉租他人時。㈢積欠土地租金達兩年時。」，乃約定於租賃期間承租人有該條所列情形，出租人有終止租約之權。惟系爭租約業經視為以不定期限繼續契約，則依前所述，上訴人仍得依民法第450條第2項規定終止租約。況倘出租人仍需受限於系爭租約第7條之事由始得終止租約，將使不定期限租賃非但無期限限制，於承租人未違約情況下，出租人受限於前開終止租約事由，可能造成「永久租賃」之現象，出租人雖為
土地所有權人，一旦經
法律擬制以不定期限續租後，將長期或永久無法收回土地加以利用，
不啻侵害出租人之財產權及終止租約之自由。是被上訴人前開所辯，不
足憑採。
⒋被上訴人又抗辯其租用基地搭建電塔，應適用或類推適用土地法第103條規定云云。惟按承租基地僅作晒醬之用，並非建築房屋，自與土地法第103條
所載租用建築房屋之基地不符，其租賃標的又祇有基地而無房屋，亦無同法第100條之適用。此項未定期限之租賃，依民法第450條第2項之規定，除有利於承租人之習慣外，各當事人自得隨時終止契約（最高法院38年穗上字第45號判例意旨參照）；又按單純租地以充堆炭及牛圈之用，與租地建屋之性質並非相同，故土地法第103條之規定，於此項契約無其適用，倘其契約為不定期限者，依民法第450條第2項前段規定，出租人尚得隨時終止租約（最高法院48年台上字第1920號判例意旨參照）。查被上訴人承租系爭土地搭建電塔，有Google地圖影本、電塔現狀照片
可參（見本院卷第107、169頁），足見被上訴人租用系爭土地搭建電塔，並非租用基地建築房屋，
至為灼然。兩造就系爭土地之租賃關係既非租地建屋契約，依前開說明，自無適用或類推適用土地法第103條規定之餘地，於本件不定期限租賃，出租人即上訴人仍得依民法第450條第2項規定隨時終止租約，被上訴人此部分抗辯，自非可採。
⒌上訴人終止租約，是否違反民法第148條第1項規定？
被上訴人抗辯上訴人明知其有長期需用系爭土地之必要性，無視租約第2條得繼續承租之約定，且系爭土地係為供電塔基地使用，以供應嘉義縣太保市、朴子市用電，具公益性質，上訴人逕依民法第450條第2項規定終止租約，其權利行使顯然違反公共利益，依民法第148條規定應不許其任意終止云云。惟按民法第148條第1項規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的」，固
揭櫫權利濫用禁止之原則。然所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳者而言。其判斷應採客觀標準，觀察一切具體情事，尤應綜合權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之
（最高法院108年度台上字第1752號判決意旨參照）。本件上訴人為系爭土地之所有權人，被上訴人自82年5月1日開始承租使用系爭土地，租約屆期後因法律擬制為不定期限繼續契約，迄今已逾31年，上訴人長期無法完整使用私有土地，其終止系爭租約乃正當權利之行使，並無
實質上違背法律之根本精神。反觀被上訴人為經濟部管理之國營事業機構，係一公開發行股份有限公司，實收資本額為3,300億元（見限閱卷），相較於上訴人，實屬經濟強勢一方，然86年4月3日起至111年12月31日止之應付租金，被上訴人直至112年1月間才將應付租金支票隨同存證信函寄送上訴人，此有新營民治路郵局存證號碼9號存證信函在卷可憑（見原審卷第23-32頁），均按82年訂立之系爭租約以土地當期申報地價總價額年息7%計租，111年之年租僅為2,540元（計算式：81㎡×111年度申報地價448元/㎡×7%＝2,540元），可認上訴人長期未取得租金收入，且均以82年租約約定方式計租，而毫無置喙空間，對上訴人並非公平。再者，1398地號全部土地於87年4月間之市場總價值為194萬元，於112年3月間則為5,044,000元，112年3月間合理市場租金單價為200元/㎡/年（即系爭土地每年合理市場租金為16,200元＝81㎡×200元/㎡/年），有台灣國際不動產估價師事務所估價報告書可參，堪認繼續以82年租約計租，顯然低於市場行情至明。系爭租約既經上訴人終止，兩造間租賃關係不復存在，被上訴人非不得以提高租金、考慮價購土地或另尋其他土地等方式解決，非無其他替代方案，並非必然造成無法供電之後果，
是上訴人本件權利之行使，並未違反公共利益，或以損害被上訴人為主要目的，應堪認定。被上訴人於此所辯，亦無可採。 ㈡上訴人另依系爭租約第7條第3款約定終止租約部分，系爭租約既擬制以不定期限繼續契約，本可依民法第450條第2項規定終止租約，並業經上訴人於113年3月15日終止，已如前述，本件是否符合系爭租約第7條第3項積欠租金達2年出租人得終止租約之情形，自毋庸再予論述。
㈢關於上訴人另依民法第442條、第227條之2規定，備位請求調整租金部分，按預備訴之合併係以當事人先位之訴有理由，為備位之訴之解除條件；先位之訴無理由，為備位之訴之停止條件（最高法院92年度台上字第1445號判決意旨參照）。本院既認上訴人先位之訴為有理由，依上說明，其備位之訴之解除條件即已成就，自毋庸再就備位之訴為審判，
併予敘明。
六、
綜上所述，上訴人先位請求確認兩造間就系爭土地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。原審就上開先位部分，為上訴人敗訴之判決，
尚有未洽。上訴人意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院
予以廢棄改判如主文
第2項所示。七、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經斟酌後認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 12 月 25 日
民事第八庭 審判長法 官 蔡世芳
法 官 姚水文
法 官 張瓊華
本判決不得上訴。
中 華 民 國 113 年 12 月 25 日