裁判書系統

113年度訴字第2634號

原      告  吳浩宇 

            張洛豪 

            林佳蓉 

            鄭婉佳 

            王正婷 

            林瑜庭 

            劉秀凌 

            徐誌鴻 

            黃鈺嵋 

            王虹雯 

            林明粲 

            翁淑勤 

            廖婕絲 

            林修正 

            陳葦庭 

上 十五 人

訴訟代理人  王仁炫律師

複  代理人  蔡岳倫律師

被      告  永泰祥開發股份有限公司

法定代理人  張三藝 

被      告  張美俗 

上  二  人

訴訟代理人  林維堯律師

上列當事人間請求給付遲延利息事件，本院於民國113年8月12日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告永泰祥開發股份有限公司應給付原告各如附表1「應給付遲延利息額」欄所示之金額，及自民國113年5月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

二、被告張美俗應給付原告各如附表1所示「應給付遲延利息額」欄所示之金額，及自民國113年5月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。　　

三、第一項及第二項所命給付，如任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，同免給付責任。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、本判決第一項、第二項於原告各以如附表1「假執行擔保金額」欄所示金額為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以附表1「免為假執行擔保金額」欄所示金額分別為原告預供擔保後，得免為假執行。

一、原告主張：原告分別於如附表2所示時間，向被告購買「好站」大樓預售屋（價格、戶別如附表2所示，下稱系爭預售屋），並分別與被告永泰祥開發股份有限公司（下稱永泰祥公司）、張美俗（單獨時以姓名稱之，合稱被告）簽立房屋買賣預定契約書（下稱系爭房屋契約）、土地買賣預定契約書（下稱系爭土地契約），約定應於民國111年12月31日前取得系爭預售屋之使用執照。詎被告遲至112年12月27日方取得使用執照，遲延取得共361天，應按遲延日數給付遲延利息。惟系爭房屋契約第14條第2項前段約定遲延利息以「已繳房屋價款」為計算依據，以及第2項但書展延工期約定，分別違反預售屋定型化契約應記載及不得記載事項中 應記載事項（下稱預售屋買賣契約應記載事項）第12條第2項、第1項規定；另系爭房屋契約第14條第1項第4、5款約定，係任意增加順延期間事由，限制消費者權利行使，依消費者保護法（下稱消保法）第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項規定，均應屬無效，或應為有利消費者之解釋。再系爭房屋契約、系爭土地契約為聯立契約，依系爭房屋契約第34條、系爭土地契約第20條約定，被告中1人之違約，應即視為全部違約，故被告就系爭房屋契約、系爭土地契約之債務不履行，應負不真正連帶責任，爰依系爭房屋契約第34條、第14條第1項、第2項、系爭土地契約第20條約定、及預售屋買賣契約應記載事項第12條第2項規定，請求被告給付原告各如附表1「應給付遲延利息額」欄所示之遲延利息，併計付法定遲延利息，及負不真正連帶責任等語，並聲明：⒈被告永泰祥公司應給付原告如附表1「應給付遲延利息額」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉被告張美俗應給付原告如附表1「應給付遲延利息額」欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊前2項所命給付，如一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免除給付責任。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：

　㈠系爭房屋契約經新北市政府准予備查，並無抵觸預售屋買賣契約應記載事項規定。依系爭房屋契約第14條第2項但書約定，被告永泰祥公司因故未能於建造執照規定期限內取得使用執照時，得申請展延1次，不受系爭房屋契約第14條第1項所定取得使用執照日期之限制。又在建案施工期間，因新冠肺炎疫情嚴重而無法施工，新北市政府於109年4月7日頒布自105年6月1日至109年4月15日止取得建造執照且仍有效者，准自動增加建築期限2年之命令（下稱系爭命令）；行政院公共工程委員會110年6月18日工程管字第11003006531號函訂定之疫情期間工程展延或停工之處理方式，亦應展延工程468日，屬建築法第53條第2項規定之情，被告永泰祥公司自得展延1年取得使用執照。再外水、外電接通日期遲延致影響取得使用執照，不可歸責於被告永泰祥公司，是被告永泰祥公司於112年12月27日取得使用執照，並無遲延。復因疫情影響，致全球供應鏈緊縮、原物料缺乏、勞力嚴重不足，迄今仍存在，屬情事變更，亦無可歸責被告永泰祥公司，要求被告永泰祥公司需於111年12月31日前取得使用執照，顯失公平，應依民法第227條之2規定，展延1年為適當，則被告永泰祥公司於112年12月31日前取得使用執照，不負遲延責任。

　㈡被告張美俗與被告永泰祥公司係以合建分售方式合作，非企業經營者。依系爭土地契約第8條約定，應於113年4月27日前完成土地所有權移轉登記，惟除原告鄭婉佳、劉秀凌因自行辦理貸款延誤對保時間，致於113年4月30日完成土地所有權移轉登記外，其餘被告均於取得使用執照後4個月內完成土地所有權移轉登記；且礙於公寓大廈管理條例第4條第2項規定，被告張美俗不得單獨移轉土地所有權應有部分予買受人，被告張美俗無遲延事由，不負遲延責任。又被告張美俗既非房屋出售人、起造人，無逾期開工或逾期取得使用執照之情，不會有違反預售屋買賣契約應記載事項第12條第2款規定情形，不應依上開規定負遲延責任。

　㈢預售屋買賣契約應記載事項第12條遲延利息計算規定，係房、地出賣人同屬一建設公司之情形，惟本件房、地出賣人各異，系爭房屋契約第14條約定按「房屋價款」給付遲延利息，無違反上開規定；又原告訂約時即明知房、地出售人非同一，契約亦無不明確之處，原告主張應依消保法為有利原告之解釋，亦不足採。再被告永泰祥公司並未向原告收取土地價款，無交付土地所有權義務，原告以房地價款計算，請求被告永泰祥公司給付遲延利息，為無理由。況系爭土地契約無遲延移轉土地所有權應給付遲延利息之約定，原告將其已付土地買賣價金列為計算遲延利息之基礎，請求被告張美俗給付遲延利息，亦無理由。

　㈣系爭房屋契約第34條、系爭土地契約第20條雖分別有聯立約定，惟僅是兩契約生效或解除同其命運而已，但契約存在於各原告與被告永泰祥公司、張美俗間，房屋及土地價款亦分別給付予被告永泰祥公司、張美俗；且亦無約定對於原告等房地買受人所負債務互負全部給付責任約定，被告永泰祥公司、張美俗各自就各自契約約定負其義務，無法律或事實之偶然，使被告永泰祥公司、張美俗有內容相同之同一給付義務。原告請求被告就遲延利息負不真正連帶債務，並無理由。

　㈤聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　

三、兩造不爭執事項：

　㈠原告分別與被告永泰祥公司、張美俗簽立系爭房屋契約及系爭土地契約，向被告買受如附表2所示預售屋及土地；約定之買賣價款及已給付之自備款，各如附表2所示，有系爭房屋契約、系爭土地契約、統一發票、收據等在卷可稽（見本院卷一第72-407、卷二全卷、卷三第5-279頁）。

　㈡系爭預售屋係於112年12月27日取得使用執照，亦有使用執照存根在卷可稽（見本院卷三第281頁）。

　㈢系爭房屋屋契約第14條第1項約定系爭預售屋應於111年12月31日前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以取得使用執照日為完工日。　

四、本院判斷：

　　系爭預售屋未於系爭房屋契約第14條第1項所定期限即111年12月31日前取得使用執照，而係於112年12月27日方取得，被告並無爭執，惟原告主張被告逾期共361日始取得使用執照，其等得依系爭房屋契約第34條、第14條第1項、系爭土地買賣契約第20條約定、及預售屋買賣契約應記載第12條第2項規定，各請求被告給付如附表1「應給付遲延利息額」欄所示之遲延利息，且被告應負不真正連帶債務等語，則為被告否認，並以前詞置辯。是本件所應審究者為：㈠系爭預售屋取得使用執照期限，得否依系爭房屋契約第14條第1項第4、5款、第2項但書約定，或民法第227條之2情事變更原則展延?㈡如是，得展延期限若干?㈢如否，遲延利息之計算應否包括土地買賣價款?原告各得請求給付之金額若干?㈣被告二人應否負不真正連帶責任?茲分論如下：

　㈠系爭預售屋取得使用執照期限，得否依系爭房屋契約第14條第1項第4、5款、第2項但書約定，或民法第227條之2情事變更原則展延?

　　被告抗辯依系爭房屋契約第14條第1項第4、5款、第2項但書規定，或依民法第227條之2情事變更原則，得展延使用執照取得期限，故該公司並未逾期等語，惟原告則主張系爭房屋契約第14條第1項第4、5款，任意增加順延期間事由，限制消費者權利行使，依消保法第2條第7款、第11條第2項、第17條第1項、第4項前段、第5項規定，應屬無效，或應為有利消費者之解釋。又同條第2項但書約定，違反預售屋買賣契約應記載事項第12條第2項規定，亦應為無效；又原告未就疫情係如何影響其施工，復未就臺灣電力公司之外線工程係如何延宕，且不可歸責於被告，並確實影響施工要徑等事項為說明及舉證，故被告不能執上開約定主張得展延使用執照取得期限等語。經查：　

　⒈按定型化契約條款，指企業經營者為與多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效；中央主管機關公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內容，消保法第2條第7款、第11條第2項、第16條本文、第17條第1項、第4項前段、第5項分別定有明文。

　⒉系爭房屋契約及系爭土地契約均為被告所單方製作，並預定用於同種類契約之條款而訂定之契約，為定型化契約，兩造並無爭執，自有消保法上揭規定之適用。又預售屋買賣契約應記載事項第12條第1項規定：「本預售屋之建築工程應在民國＿年＿月＿日之前開工，民國＿年＿月＿日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但有下列情事之一者，得順延其期間：1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。」故依上開規定，僅於有第1款、第2款所定事由，得展延使用執照取得期限。然系爭房屋契約第12條第1項第4、5款及第2條但書等約款，增加出賣人得展延使用執照取得期限事由，且各該事由均為預售屋買賣契約應記載事項第12條第1項規定所無；各該增加之約定，限制消費者之權利行使，並片面減免賣方之責任，依消保法第17條第4項，應為無效。是被告執系爭房屋契約第12條第1項第4、5款及第2條但書等約定，抗辯其並未逾期等語，並無可採。

　⒊至被告雖抗辯系爭房屋契約業經新北市政府准予備查，並無抵觸預售屋買賣契約應記載事項規定等語。惟所謂備查，於人民向行政機關陳報之事項，係僅供行政機關事後監督之用，尚不對外發生准駁之法律上效果，是縱系爭房屋契約經送新北市政府備查，亦非即得逕認為該定型化契約條款均已符合預售屋買賣契約應記載事項規定，法院仍應就個案情形實質判斷之。

　⒋被告另抗辯因新冠疫情嚴重而無法施工，新北市政府於109年4月7日頒布系爭命令，准自動增加建築期限2年；行政院公共工程委員會亦於110年6月18日工程管字第11003006531號函訂定疫情期間工程展延或停工之處理方式，亦應展延工程468日；且該疫情影響因素，迄今仍存在，屬情事變更，亦無可歸責被告永泰祥公司，應不負遲延責任等語，固據提出系爭命令、新北市政府新聞稿、系爭建案總工期表、建造執照工程進度勘驗表等件為證（見本院卷三第311-313、393-399、403-408頁）。惟行政機關之處分並無變更私法上權利義務之效力，亦不影響一般私法契約之締約當事人基於契約所應負之權利義務。況承前述，系爭房屋契約第14條第2項但書規定，已違反預售屋買賣契約應記載事項第12條第1項規定而無效，故被告自不得執主管機關准予展延工期為由，主張其無庸負遲延責任。至關於新冠疫情部分，被告並未具體指明系爭預售屋建案究竟因疫情受有何等影響，即其有何因疫情而不能施工之情形，復未能舉證證明確因疫情致發生何具體情事而逾期取得使用執照，是被告抗辯得依民法第227條之2情事變更原則，展延使用執照取得期限等語，亦無可採。

　⒌從而，原告主張系爭房屋逾期取得使用執照361日，其等得請求被告按日給付遲延利息等語，核屬有據。

  ㈡遲延利息之計算應否包括土地買賣價款?原告各得請求給付之金額若干?　

　⒈查，預售屋買賣契約應記載事項第12條第2項規定「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按『已繳房地價款』依萬分之五單利計算遲延利息予買方。」即應按「已繳房地價款」計算遲延利息。惟系爭房屋契約第14條第2項前段則約定「賣方如逾前項期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按『已繳房屋價款』萬分之五單利計算遲延利息予買方。」即僅得以「已繳房屋價款」計算遲延利息，已違反預售屋買賣契約應記載事項第12條第2項規定，且係片面減低賣方給付遲延利息之責任，依消保法第17條第4項，應為無效。又上述應記載事項並未明文僅限於房、地出賣人為一人時，方有適用，是被告抗辯上述應記載事項規定僅適用於房、地出賣人為同一人之情形，於本件並無適用等語，亦無可取。綜此，原告主張得適用預售屋買賣契約應記載事項第12條第2項規定，按已繳房地價款之萬分之5單利計算遲延利息等語，核屬有據。被告抗辯應僅能按已繳房屋價款計算等語，則無可取。

　⒉原告已繳納房屋及土地價款各如附表2所示；基此計算，原告各請求被告給付如附表1「應給付遲延利息額」欄所示遲延利息，洵屬正當。

　㈢被告二人應否負不真正連帶責任?　

　⒈按不真正連帶債務係謂數債務人具有同一目的，本於各別之發生原因，對債權人各負全部給付之義務，因債務人中一人為給付，他債務人即應同免其責任之債務。又按數內容不同之契約，具有相互依存之結合關係，為契約之聯立。各個契約相互間是否具有依存關係，應綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣及其他具體情事，並本於誠信原則，為斷定之標準（最高法院111年度台上字第2844號判決意旨參照）。

　⒉系爭土地契約第20條約定「本契約與『房屋預定買賣契約書』聯立始為生效，亦應同時遵守履行兩份契約，若有違反任何一份契約之約定，視為兩份契約同時失效，雙方同意依違約之處罰約定處理。」，系爭房屋契約亦載明：「本契約與『土地預定買賣契約書』聯立始為生效，亦應同時遵守履行兩份契約，若有違反任何一份契約之約定，視為兩份契約同時失效，雙方同意依違約之處罰約定處理。」參之原告係向被告購買系爭預售屋及其坐落之土地，倘被告僅就房屋或土地單獨給付，並不能達成買賣契約之目的，兩造因此於締約時約定系爭房屋契約與系爭土地契約間具有連帶不可分性，應共同履行，且任何一部分不履約時，視同全部違約，故系爭房屋契約與系爭土地契約應為聯立契約，在契約履行義務上，有明顯之牽連關係。準此，被告對原告應負系爭房屋及系爭土地契約所約定之全部給付義務，其中1人違約，均可視為另1人違約，被告間就系爭房屋及系爭土地契約之履行或不履行，應屬不真正連帶債務關係。是原告主張被告就系爭房屋及系爭土地契約應負不真正連帶給付責任等語，洵屬有據。被告抗辯張美俗僅出售土地，非為系爭房屋契約當事人，毋須與被告永泰祥公司負不真正連帶責任，亦無可取。

　⒊被告張美俗另抗辯其非企業經營者，無預售屋買賣契約應記載事項及消保法等規定之適用等語。惟按消保法第2條第2款規定，凡以經銷商品為營業者，即為企業經營者，並未排除自然人之適用。又系爭預售屋之營造廠為訴外人松友建築工程股份有限公司（下稱松友建築），此有使用執照存根可參（見本院卷三第281頁），被告張美俗曾擔任松友建築之監察人天下投資股份有限公司（下稱天下投資公司）之董事等情，有經濟部商工登記公示公司基本資料可查（見本院卷三第349-351頁），復且被告永泰祥公司、松友建築及天下投資公司，均同設於臺北市○○區○○路0段000號14樓址，亦有被告永泰祥公司之經濟部商工登記公示公司基本資料可參（見本院卷一第30頁），是原告主張上述3家公司彼此營運牽連甚深，被告張美俗亦於其中擔任董事，應屬於企業經營者等語，堪以採信，被告張美俗上揭所辯，則無可採。

五、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；民法第229條第2項、第233條第1項分別定有明文。原告起訴請求被告給付，被告至今未付，自應負遲延責任，則原告併請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即113年5月17日（見本院卷三第289-291頁）起至清償日止，按法定利率即週年利率5%計算之利息，亦屬有據，應予准許。　　

六、綜上所述，原告依系爭房屋契約第14條第1項本文、預售屋買賣契約應記載事項第12條第2項規定及不真正連帶債務法律關係，請求被告給付原告各如附表1「應給付遲延利息額」所示之遲延利息，及均自113年5月17日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨如任一被告為給付，其他被告即同免責任，為有理由，應予准許。

七、兩造均陳明願預供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列，附此敘明。

九、訴訟費用負擔依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　29　　日

　　　　　　　　　民事第二庭  法　官　李桂英

以上正本係照原本作成

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　29　　日

                              書記官  翁鏡瑄　　

附表1：（單位：新臺幣/元）

　　　　　　　　　　　

附表2：（單位：新臺幣/元）