裁判書系統

113年度重訴更一字第5號

原      告  福玖產物管理顧問股份有限公司

法定代理人  張秀華 

訴訟代理人  劉坤典律師

複  代理人  劉柏村律師

            陳柏瑜律師                     

被      告  林麗綿即青樺小吃店

            蔡怡萍 

共      同

訴訟代理人  李嘉泰律師

            葉昱廷律師

            李蕙珊律師

            趙連泰律師

            趙建和律師

上列當事人間請求返還房地等事件，本院於民國113年9月18日言詞辯論終結，判決如下：

一、被告林麗綿即青樺小吃店應將臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號房屋騰空返還原告。　　

二、被告林麗綿即青樺小吃店應給付原告新臺幣6,895,800元，及自民國110年2月18日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被告林麗綿即青樺小吃店應自民國110年2月18日起至返還前開第1項所示房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣114,930元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告林麗綿即青樺小吃店負擔7/20，其餘由原告負擔。

六、本判決第1項於原告以新臺幣1,173,300元為被告林麗綿即青樺小吃店預供擔保後，得假執行；但被告林麗綿即青樺小吃店如以新臺幣3,519,641元為原告供擔保，得免為假執行。

七、本判決第2項於原告以新臺幣2,298,600元為被告林麗綿即青樺小吃店預供擔保後，得假執行；但被告林麗綿即青樺小吃店如以新臺幣6,895,800元為原告供擔保，得免為假執行。

八、本判決第3項各到期部分於原告以新臺幣38,310元為被告林麗綿即青樺小吃店預供擔保後，得假執行。但被告林麗綿即青樺小吃店於各到期部分如以新臺幣114,930元為原告供擔保，得免為假執行。

九、原告其餘假執行之聲請駁回。　　　

壹、程序方面

一、按民事訴訟法第182條第1項法條既明定「得」以裁定停止訴訟程序，則應否命停止訴訟程序，法院本有自由裁量之權；當事人以有民事訴訟法第182條至第185條所定裁定停止訴訟程序之原因，向法院為裁定停止之聲請者，固得促請法院為此職權之行使，然法院對之本無裁判之義務（最高法院89年度台抗字第234號裁定、90年度台上字第415號判決意旨參照）。查，被告前於民國110年3月23日具狀聲請以民事訴訟法第182條第1項規定裁定停止本件訴訟程序（見本院110年度重訴字第99號卷〈下稱重訴卷〉一第65至70頁），本院於110年4月27日裁定於另案訴訟終結前，停止本件訴訟程序（見重訴卷一第191至192頁），惟原告提起抗告，經臺灣高等法院110年度抗字第760號裁定廢棄本院前開裁定。嗣被告於113年6月27日以民事答辯暨聲請裁定停止訴訟狀再以上開原因具狀聲請裁定停止本件訴訟（見本院卷第135至138頁），惟當事人以民事訴訟法第182條規定所定原因聲請裁定停止訴訟，係促請法院為此職權之行使，本件更業經臺灣高等法院認未符民事訴訟法第182條規定，故自無於另案訴訟終結前停止本件訴訟程序之必要。　

二、次按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條定有明文。查，原告起訴時聲明為：如附表一所示(見重訴卷一第7頁)；嗣於113年9月11日變更訴之聲明為：如附表二所示（見本院卷第345至346頁），原告所為之變更均係基於被告無權占用臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號之房屋(下稱系爭房屋)之事實，依前揭規定，應予准許。　　　　　　

貳、實體方面　　

一、原告起訴主張：其向前手即訴外人蔡福興買受系爭房屋，並於109年2月21日辦理所有權移轉登記完畢，然被告無權占用系爭房屋，開設浪漫一生餐廳並共同經營，妨害原告使用、收益系爭房屋之權利，經原告於109年7月24日函請被告林麗綿即青樺小吃店於一個月內騰空返還系爭房屋，仍未獲置理。又被告無權占用系爭房屋，受有自110年1月15日(即本件起訴日起）回溯5年計算之相當於租金之不當得利，而蔡福興已將原告取得系爭房屋所有權之前(即109年2月20日前)之不當得利債權讓與原告，故原告得基於房屋所有權人身分請求被告給付109年2月21日至110年1月15日止之不當得利，並基於債權受讓原因請求被告給付105年1月16日起至109年2月20日止之不當得利。而參酌591房仲網之招租廣告，類似系爭房屋之店面每坪租金為新臺幣（下同）6,000元，而系爭房屋專有部分及共有面積合計為52.72坪，故被告五年間受有相當於租金之不當得利金額為18,979,200元【計算式：6,000元×52.72坪×12個月×5＝18,979,200元】，被告應返還此部分本息。再者，被告無權占用系爭房屋而共同不法侵害原告對系爭房屋之所有權，原告因此受有未能取得系爭房屋每月租金至少316,320元之損害(計算式：6000元×52.72坪＝316,320元)，被告亦應連帶賠償上開損害。為此，爰依民法第767條第1項前段、中段、第184條第1項前段、第185條規定請求被告連帶將系爭房屋騰空返還予原告；依民法第179條、債權讓與規定請求被告共同給付相當於租金之不當得利18,979,200元之本息；依民法第184條第1項前段及第185條規定，請求被告連帶負擔損害賠償責任等語。並聲明：如附表二所示。

二、被告則均以：林麗綿即青樺小吃店為蔡福興之配偶，於108年11月13日向蔡福興提出離婚、夫妻剩餘財產分配與侵權行為損害賠償之訴訟，詎蔡福興為減少林麗綿即青樺小吃店之夫妻剩餘財產分配請求權，而臨時尋找人頭於109年2月10日創立原告，並旋即以原告實際負責人之身分，指示訴外人張秀華(即原告登記負責人)以原告之名義，與蔡福興基於通謀虛偽之意思而訂立不動產買賣契約並將系爭房屋移轉至原告名下，原告並非系爭房屋之實質所有人，無從基於所有權人身分為本件請求，林麗綿即青樺小吃店已另提起訴訟撤銷蔡福興與原告間就系爭房屋及坐落土地之買賣契約債權行為及物權移轉行為(臺灣士林地方法院109年度重家財訴字第9號，下稱另案)。又被告蔡怡萍並非浪漫一生餐廳之實際經營者，對系爭房屋並未受有相當於租金之利益，蔡福興對被告並無租金債權可讓與原告，原告請求被告共同給付相當於租金之不當得利亦無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執之事項

㈠、原告與蔡福興簽訂不動產買賣契約書，並於109年2月21日以買賣為原因，登記為系爭房屋及其坐落之土地(臺北市○○區○○段○○段000地號土地，權利範圍125/1000)之所有權人，有建物登記及土地登記第一類謄本、不動產買賣契約書影本存卷可查(見重訴卷一第15至18頁、第159至164頁)。

㈡、林麗綿即青樺小吃店為蔡福興之配偶，已對蔡福興提出請求離婚、夫妻剩餘財產分配、侵權行為損害賠償之訴訟，有家事起訴狀影本在卷可參（見重訴卷一第71至82頁)。

㈢、林麗綿即青樺小吃店前以原告及蔡福興為共同被告，提起撤銷買賣債權行為及所有權移轉登記物權行為之訴訟，嗣經另案判決駁回，有家事起訴狀影本及另案判決書附卷可稽(見重訴卷一第85至97頁；本院卷第359至378頁)。

四、得心證之理由   

㈠、原告訴之聲明第1項部分：

　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按，依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記仍不失其效力。又基於物權之對世效力，所有權人得對其前手以外之人行使其所有物返還請求權（最高法院101年度台上字第1935號民事裁定可參）。經查，原告自109年2月21日起登記為系爭房屋所有權人，有建物登記第一類謄本在卷可參（見重訴卷一第15頁），依民法第759條之1規定，推定適法有系爭房屋之所有權。又為貫徹登記之效力，該推定力應依法定程序塗銷登記，始得推翻，此為該條立法理由第2點所明揭。原告就系爭房屋之所有權登記既未經塗銷，被告復非其前手，自不得否定原告為系爭房屋之所有權人，被告抗辯：原告係因與蔡福興之通謀虛偽意思表示而登記為系爭房屋所有權人，未取得系爭房屋所有權云云，即難採取。又林麗綿即青樺小吃店未否認其占有系爭房屋經營餐廳而使用，而以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人以非無權占有為抗辯者，自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。如不能證明，應認原告之請求為正當（最高法院98年度台上字第863號民事判決意旨參照）。林麗綿即青樺小吃店雖曾於110年11月22日書面陳述：「與蔡福興之租賃法律關係部分待彙整相關資料後另行陳報」等語（見重訴卷一第224頁），然除上開數語之外，直至本院113年9月18日言詞辯論期日，均未見林麗綿即青樺小吃店陳報相關資料或具體主張，本院亦曾於111年10月26日言詞辯論期日訊問：除不斷抗辯之原告與蔡福興就系爭房屋及坐落土地之買賣債權行為及移轉所有權登記之物權行為為通謀虛偽、蔡怡萍非以系爭房屋經營餐廳之人外，有何對原告主張占有使用系爭房屋之合法權源？經被告訴訟代理人表示：「沒有」等語（見重訴卷二第129頁），從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求林麗綿即青樺小吃店騰空返還系爭房屋，自屬有據，應予准許。另蔡怡萍否認其為以系爭房屋為餐廳經營之人（見重訴卷一第223頁），原告就蔡怡萍占有使用系爭房屋乙事並未進而舉證，則原告依民法第767第1項前段、中段、第184條第1項前段、第185條規定，請求蔡怡萍將系爭房屋騰空返還云云，自無所據。

　2.原告雖主張：依蔡怡萍於臺北地檢署108年度他字第5527號、108年度偵字第7920號刑事案件之筆錄、林麗綿於臺灣高等法院109年度重上字第478號民事事件之筆錄，可知蔡怡萍自承與林麗綿即青樺小吃店共同經營餐廳云云。惟依蔡怡萍上開筆錄陳稱「幫忙媽媽（即林麗綿即青樺小吃店）經營餐廳」、「都是我在顧店，我媽媽在顧小孩」等語（見重上卷第66、172頁），僅能認蔡怡萍是為協助林麗綿而管理餐廳，尚無從認蔡怡萍有與林麗綿即青樺小吃店共同經營餐廳之意，此觀餐廳址登記為「青樺小吃店、獨資、負責人林麗綿」(見重訴卷二第185頁)益明。又經營與管理係屬二事，林麗綿於民事事件係陳稱「移交女兒蔡怡萍管理餐廳」等語（見重上卷第158頁），仍無從認定蔡怡萍有經營餐廳。原告此部分之主張，無足憑採。

　3.原告又主張：縱認蔡怡萍未與林麗綿共同經營餐廳，然依蔡怡萍陳述，可證其有幫助林麗綿無權占有系爭房屋經營餐廳，依民法第185條第2項規定，蔡怡萍視為與林麗綿共同不法侵害原告對系爭房屋所有權，原告自得依民法第185條第1項規定請求被告連帶騰空返還系爭房屋云云。惟按，受僱人、學徒、家屬或基於其他類似之關係，受他人之指示，而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人，民法第942條定有明文。是占有輔助人僅係占有人之機關，其本身並非占有人（最高法院104年度台上字第137號民事判決意旨可參）。如前2.所述，蔡怡萍是協助林麗綿管理餐廳，足見蔡怡萍是經林麗綿即青樺小吃店指示為其占有輔助人，故使用系爭房屋，侵害原告對系爭房屋所有權者，仍為無權占有人即林麗綿即青樺小吃店，蔡怡萍自毋庸負共同侵權行為責任。原告此部分之主張，同無可採。　　　　

㈡、原告訴之聲明第2項部分：

　1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；而依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。而擅自占用他人之物為使用收益，乃無法律上原因獲得該物之使用收益，致所有人受有不能使用收益該物之損害，自應返還其所得利益。而無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號民事判決意旨參照）。準此，無權占有他人之建物為使用收益，自應就其使用收益該建物，而以相當之租金計付應償還之價額予建物之所有人。經查： 

  ⑴依臺灣高等法院前委託中華徵信不動產估價師聯合事務所就系爭房屋於本件起訴時每月租金所為鑑定，系爭房屋月租金為114,930元，有中華徵信不動產估價師聯合事務所113年1月15日不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）可憑（見該報告第2頁，見外放卷）。觀諸系爭估價報告之評估，係針對系爭房屋進行一般因素分析、不動產市場概況分析、區域因素分析、土地個別因素分析、建物個別條件分析、最有效使用分析後，採用比較法及積算法2種估價方法進行評估，經加權平均方式計算後評定系爭房屋租金單價為每月每坪2,180元，方法尚稱嚴謹，因認系爭估價報告所示估算之租金，應屬可採。

　⑵故就原告以其為系爭房屋所有權人身分，對林麗綿即青樺小吃店請求109年2月21日至110年1月15日止相當於租金之不當得利1,240,577元【計算式：114,930元×（9/29＋10＋15/31）＝1,240,577元，元以下四捨五入】，自有理由。另原告未舉證蔡怡萍以系爭房屋經營餐廳，業如前述，故原告以系爭房屋所有權人身分，向蔡怡萍請求109年2月21日至110年1月15日止相當於租金之不當得利云云，難認有理由。

　⑶原告雖主張：系爭房屋每月每坪租金應以6,000元計，退步言之，亦應以原告自行委託中聯不動產估價師聯合事務所之估價結果即月租金180,530元為基礎，並提出招租廣告、內政部不動產交易實價查詢服務網、中聯不動產估價師聯合事務所估價報告書（下稱中聯估價報告）為證云云。惟查，原告所提招租廣告、內政部不動產交易實價查詢服務網之建物門牌位置，均較靠近雙連捷運站，與系爭房屋較靠近行天宮捷運站之情已有不同，自無足採。至中聯估價報告，其所列之比較標的，或靠近中山、雙連捷運站，或靠近南京復興、松江南京捷運站（見本院卷第92至98頁），與系爭房屋是較靠近行天宮捷運站明顯有別，而建物價格會因區域位置、周邊景點、所處商圈形態等而有異，區域、商圈不同之建物價格自難相比擬，即便就區域因素、個別因素進行調整，亦難如實反映系爭房屋之租金價格（系爭估價報告均是以民生東路2段之建物為比較標的），是中聯估價報告亦難採憑。

　2.又按，債權之讓與，非經讓與人或受讓人通知債務人，對於債務人不生效力，民法第297條第1項定有明文。經查：

　⑴蔡福興將其對於被告就系爭房屋之不當得利債權約18,979,200元讓與原告，並約定以原告起訴請求被告為給付，實際讓與金額以法院判決確定金額為準，有債權讓與證明書在卷可參（見重訴卷一第35頁），原告並陳明係以起訴狀繕本送達為上開債權讓與之通知（見重訴卷一第143頁），故原告主張受讓蔡福興就系爭房屋之不當得利債權，即符前開規定。又蔡福興於105年1月16日至109年2月20日期間為系爭房屋所有權人一事，被告並未爭執，林麗綿即青樺小吃店亦未否認其於上開期間以系爭房屋經營餐廳，自應就其使用收益系爭房屋，而以相當之租金計付應償還之價額予蔡福興。林麗綿即青樺小吃店雖抗辯：蔡福興並無債權得以讓與原告，並提出被證八譯文為證（見重訴卷一第224頁），然觀被證八係蔡福興曾向蔡怡萍表示：「那你不要講以後，像你們在這邊做我是給你生活啊，我有來這邊強硬弄嗎？來告，沒有啊」、「我是考慮你有兩個小孩要養，我才讓你做到現在」等語（見重訴卷一第251頁），蔡福興上開言語並未呈現其與林麗綿即青樺小吃店間就系爭房屋有何准許占有使用之授權存在，林麗綿即青樺小吃店除被證八以外，亦未提出其對蔡福興就系爭房屋有合法占有權源之具體主張及證據，自難認該抗辯可採。是以，蔡福興自得對林麗綿即青樺小吃店請求105年1月16日至109年2月20日止相當於租金之不當得利5,655,223元【計算式：114,930元×（16/31＋12×4＋20/29）＝5,655,223元，元以下四捨五入】，蔡福興既將上開債權讓與原告，並依法通知林麗綿即青樺小吃店，則原告請求林麗綿即青樺小吃店給付5,655,223元，自有所據。

  ⑵另被證八雖足以證明蔡福興曾向蔡怡萍為上開表示，卻無法證明蔡怡萍於105年1月16日至109年2月20日占有系爭房屋為餐廳經營，原告亦未提出證據證明蔡福興對於蔡怡萍就系爭房屋擁有105年1月16日至109年2月20日期間相當於租金之不當得利債權，則原告主張其受讓蔡福興對於蔡怡萍就系爭房屋於105年1月16日至109年2月20日止相當於租金之不當得利債權，而對蔡怡萍為訴之聲明第二項之請求，並無理由。　　

㈢、原告訴之聲明第3項部分：

　  就林麗綿即青樺小吃店占有使用系爭房屋，每月所受相當租金之不當得利數額為114,930元，而林麗綿即青樺小吃店迄本件言詞辯論終結時，仍占有使用系爭房屋以為餐廳經營，造成原告無從本於所有權人地位對系爭房屋為使用收益而受有損害，又原告因此無法對系爭房屋為使用收益之損害，無法以回復原狀方式為填補，應以金錢賠償，故應以每月114,930元計。因此，原告依民法第184條第1項前段規定請求林麗綿即青樺小吃店應自110年2月18日起（即起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起）至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付114,930元，自有理由。另原告並未舉證蔡怡萍目前占有使用系爭房屋以為餐廳經營，故原告主張蔡怡萍侵害其就系爭房屋之所有權，而應與林麗綿即青樺小吃店連帶負損害賠償責任云云，自無理由。　　

五、末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查，本件原告返還不當得利及損害賠償之請求，屬無確定期限，又係以支付金錢為標的，則依前揭法律規定，原告請求自110年2月18日起（即起訴狀繕本送達林麗綿即青樺小吃店之翌日起）至清償日止（見重訴卷一第51頁、第53頁），按週年利率5%計算之利息，亦屬有據，應予准許。　

六、綜上所述，原告於109年2月21日登記為系爭房屋所有權人，林麗綿即青樺小吃店自105年1月16日至本件言詞辯論終結時，持續占有使用系爭房屋用以經營餐廳，林麗綿即青樺小吃店對於蔡福興、原告並無占有使用系爭房屋之合法權源，則原告請求林麗綿即青樺小吃店騰空返還系爭房屋，自應准許。又原告自蔡福興受讓105年1月16日至109年2月20日對於林麗綿即青樺小吃店就系爭房屋相當租金之不當得利債權，及本於所有權人地位，主張對於林麗綿即青樺小吃店於109年2月21日至110年1月15日期間就系爭房屋相當租金之不當得利債權，而訴請林麗綿即青樺小吃店給付6,895,800元【計算式：1,240,577元＋5,655,223＝6,895,800元】，及自110年2月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，與林麗綿即青樺小吃店應自110年2月18日起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告114,930元，均有理由，應予准許。至於逾前開範圍之請求，則無理由，應予駁回。另原告並未舉證蔡怡萍占有使用系爭房屋用以經營餐廳，亦未證明蔡福興及原告對於蔡怡萍就系爭房屋於105年1月16日迄今有相當租金之不當得利債權，故原告本件請求蔡怡萍為訴之聲明所示之行為或給付，均無理由，不應准許，應予駁回。

七、就原告勝訴部分，兩造均陳明供擔保請准宣告假執行或免為假執行，於法並無不合，爰分別酌定相當金額准許之。又原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。

八、末按，當事人除釋明有民事訴訟法第276條第1項各款、第447條第1項但書之情形外，未於準備程序主張之事項，於行言詞辯論程序時，即不得主張，亦不得於第二審提出新攻擊或防禦方法，此觀同法第463條準用第276條、第447條第1項、第2項之規定即明。且上開規定之目的，係為促使當事人於程序前階段，儘速而完整提出攻擊或防禦方法，使有限之司法資源得以有效而合理分配、利用，自須由逾時提出之當事人，就其具有例外得提出之事由，負釋明責任（最高法院109年度台上字第2832號判決意旨參照）。查，被告於本院準備程序終結後始具狀聲請傳喚證人(見本院卷第381至383頁），且未釋明有何符合民事訴訟法第447條第1項但書、第276條第1項各款事由之情形，自不得再提出新攻擊方法。再者，被告聲請傳喚之證人或已否認被告主張之待證事實，或待證事實與本件爭點無涉，或已有證據證明同一待證事實，俱無傳喚之必要，被告調查證據之聲請，應予駁回。　　　

九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證

    據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不

    逐一論列，附此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。　

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　 月　　16  　日

                  民事第四庭    審判長法　官  溫祖明

　　　　　　　　　                    法  官  劉娟呈

　　　　　　　　　                    法  官　蕭涵勻

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日

                                      書記官  林立原

附表一（起訴聲明）

一、被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號之房屋(下稱系爭房屋)騰空遷出返還原告。

二、被告應共同給付原告新臺幣(下同)18,979,200元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。

三、被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開第一項房屋予原告之日止，共同按月給付原告316,320元。

四、願供擔保，請准宣告假執行。

附表二（變更後之聲明）

三、被告應自110年2月18日起至返還上開第一項房屋予原告之日止，按月連帶給付原告316,320元。　　

四、願供擔保，請准宣告假執行。