臺灣臺北地方法院民事判決
113年度重訴更一字第7號
原 告 旭耀資產管理有限公司
邱俊富律師
吳漢甡律師
被 告 葉彩鳳
特別代理人 潘克信
訴訟代理人 劉大正律師
上列
當事人間請求
不動產所有權移轉登記事件，本院於114年4月16日
言詞辯論終結，判決如下：
事實及理由
壹、程序部分
按無
訴訟能力人有為訴訟之必要，而無
法定代理人或法定代理人不能行
代理權者，其親屬或
利害關係人，得
聲請受訴法院之審判長，
選任特別代理人，民事訴訟法第51條第2項定有明文。
經查，
被告於民國108年6月間因失智症至基督復臨安息日醫療財團法人臺安醫院（下稱臺安醫院）就醫，110年8月12日在該院接受認知功能檢查，已不能為、受或辨識意思表示或其效果
等情，有被告病歷、簡易智能狀態測驗結果、CDR臨床失智評分量表、申請聘僱外籍看護工基本資料傳遞單、病症
暨失能診斷證明書、臺安醫院函
可參（見臺灣高等法院113年度重上字第82號卷，下稱高院卷，第173至181頁、第187至188頁、第191頁、第195頁、第199至205頁、第217頁），被告之次子潘克信前聲請為被告選任特別代理人，經本院以112年度聲字第349號
裁定選任潘克信為被告之特別代理人，是
本件由潘克信於本件訴訟中擔任被告之法定代理人，
合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）
兩造間於民國110年11月30日就附表所示之不動產（下稱
系爭不動產），以買賣總價新台幣（下同）1900萬元簽立房地產
買賣契約書（下稱系爭契約），而被告於簽約係由其女潘曼玲代理，收受系爭契約買賣價金第一期款400萬元，原告業已履行買賣義務。
（二）被告雖
抗辯其於110年8月12日即已失智而無法授與代理權，
惟被告前於106年間即授權潘曼玲代理出售系爭不動產上方一樓之建物（下稱一樓店面）予台灣奧黛莉股份有限公司（下稱奧黛莉公司），該筆交易係由潘曼玲及潘克信代理被告處理相關簽約過戶事宜，可見被告於106年間即已將系爭不動產之土地所有權狀、印鑑交付予潘曼玲，處理不動產出售事宜，潘曼玲於系爭不動產買賣時，既
持有被告簽署及按壓指印之授權書及系爭不動產之土地所有權狀，足見被告創造其授權潘曼玲處理名下不動產之外觀，縱被告
嗣後有代理權撤回或消滅之情形，本件被告既創造令原告相信潘曼玲有代理權之外觀，自應由被告負
表見代理之責，系爭契約仍應成立。
（三）
爰依
民法第348條規定及系爭契約第4條約定，請求被告將系爭不動產之
所有權移轉登記予原告，
並聲明：被告應將系爭不動產移轉登記予原告。
二、被告答辯：
（一）被告經臺安醫院先後於108年9月4日、110年8月12日分別為認知功能檢查（即簡易心智量表-MMSE），其結果第一次MMSE＝8、第二次MMSE＝0，並經醫師判定為「深度CDR4」即「說話無法理解或不相關」、「失智症」，因此被告至少既於110年8月12日已失智，已無
行為能力可授權潘曼玲為系爭不動產之買賣。
（二）原告雖主張潘曼玲有獲被告之授權，但被告並無於106年間授權潘曼玲出售一樓店面。又縱使原告所主張被告有於106年授權潘曼玲出售一樓店面部分為真，
上開交易
迄交易時已甚久，亦無法引用作為本件系爭不動產表見代理之依據。
（三）另依據潘曼玲之入出境資料，潘曼玲於104年10月出境，至106年12月再入境，上開時間均不在境內，不可能於106年間受被告委託出售一樓店面或系爭不動產；被告亦無授權潘曼玲有長期持有被告系爭不動產之權狀、被告之印鑑章。
三、不爭執事項（見本院卷第101頁）
（一）系爭不動產為被告所有，原告與被告之女潘曼玲於110年1月30日簽署系爭契約。
（二）被告於110年8月12日前往臺安醫院接受認知功能檢查，其罹患失智症，不能為、受或辨識意思表示或其效果。
四、本院之判斷
（一）按由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於
第三人應負授權人之責任，固為民法第169條前段所明定。惟該條規定原以本人有使第三人信為以代理權授與他人之行為，為保護代理交易之安全起見，有使本人負相當責任之必要而設。故本人就他人以其名義與第三人所為之代理行為，應負授權人之責任者，須以他人所為之代理行為，係在其曾經表示授與他人代理權之範圍內為其前提要件。本人將印章、身分證交付他人，委託該他人辦理特定事項，除該特定事項外，該他人以本人名義所為其他
法律行為，尚難僅憑其持有本人之印章、身分證，即認須由本人負表見代理授權人之責任（最高法院110年度
台上字第2610號判決意旨
參照）。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段亦有明文。
（二）被告於110年8月12日前往臺安醫院接受認知功能檢查，其罹患失智症，不能為、受或辨識意思表示或其效果
一節，已如前述，則被告之女潘曼玲於110年11月30日簽署系爭契約時，雖持有系爭不動產權狀、被告授權書、印鑑，然被告既已無法為意思表示，已
難認其授與潘曼玲代理權，或有以自己之行為表示授與代理權予潘曼玲，核先敘明。原告主張被告應就潘曼玲簽署系爭契約之行為負表見代理之責，係以潘曼玲長期持有系爭不動產權狀、印鑑章，且於106年間即授權潘曼玲將一樓店面出售予奧黛莉公司
云云。然被告已否認潘曼玲長期持有系爭不動產權狀、印鑑章，原告就此未提出證據以佐，已難認可採。再被告固曾為一樓店面共有人，且一樓地面已於106年9月19日出售予奧黛莉公司，有一樓店面之土地登記申請書暨土地、建物所有權買賣移轉契約書在卷
可佐（見外放卷宗）。然該次交易距簽署系爭契約之日已4年有餘，交易之標的不同，交易對象亦
非原告，原告以該次交易之過程，主張被告有授與潘曼玲代理權之外觀，已甚乏依據。
（三）再原告主張其知悉106年交易情形，係聽聞證人黃獻寬轉述而來，惟證人黃獻寬於本院證述：伊從事仲介約22年，約104年至105年上下認識潘曼玲，但沒有直接接觸被告過，潘曼玲第一次是委託伊出售辦公室，第二次委託是委託伊出售被告與他人共有之一樓店面，給伊專任約半年，其他共有人是潘曼玲全部聯絡好，伊找共有人簽授權書，授權書伊都交給潘曼玲，等待成交時再出示，該次伊並沒有和被告葉彩鳳確認意願，是聽潘曼玲和她的兄弟在討論這個資產的分配，潘曼玲只有跟伊說沒有簽約前，就把權狀、印鑑保留在她那，並沒有留權狀或印鑑在伊這裡。但最後這個案子不是伊成交，好像是其他同業賣給內衣品牌。而系爭不動產並非由伊仲介，係因潘曼玲有資金需求，伊介紹潘曼玲向蔡佩君借款，蔡佩君有詢問伊潘曼玲是否靠譜，伊就對蔡佩君說曾經幫潘曼玲仲介賣過一個辦公室和一個一樓店面，應該可以。之後潘曼玲、蔡佩君協調後就決定要賣系爭不動產，因為條件複雜，潘曼玲跟蔡佩君有私人借貸，而且潘曼玲有資金缺口，因此價格有調整，潘曼玲報給其他兄弟姊妹的價格與實際價格有差，中間價差要自己拿起來，伊知道後就不敢接觸，都沒有介入，潘曼玲就與原告談成了，伊才說先前有受委託出售一樓店面等語（見本院卷第113至117頁），並有證人黃獻寬留存之一樓店面一般委託銷售契約書、現況說明書、授權書等資料為佐（見本院卷第123至175頁）。則證人黃獻寬前於106年間固受潘曼玲委託出售被告共有一樓店面，然並未成交，潘曼玲亦未曾出示一樓店面權狀，更未曾出示系爭不動產權狀，原告主張被告106年即曾授與潘曼玲出售系爭不動產代理之外觀，實無足採。
（四）末按無代理權人以代理人之名義所為之
法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力，民法第170條定有明文。查，被告既已拒絕承認系爭契約之效力，依
前揭規定，對於被告即不生效力。
五、
綜上所述，系爭契約係由無代理權之潘曼玲簽署，對被告不生效力，被告不負表見代理之授權人責任，則原告依系爭契約第4條約定，民法第348條規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，為無理由，應予駁回。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘主張、陳述及證據，經審酌 與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
民事第六庭法 官 曾育祺
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 114 年 5 月 21 日
附表：原一審卷第17頁