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114年度重訴字第271號

原      告  陳洋洲  

            黃菊英  

            陳裕文  

            陳健元  

            信智投資開發股份有限公司

兼  上一人  

法定代理人  高廖塵美    

共      同

訴訟代理人  王啟安律師

被      告  淡水企業股份有限公司

法定代理人  劉東光  

訴訟代理人  蘇千祿律師

上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，本院於民國114年12月23日言詞辯論終結，判決如下：

一、確認原告陳洋洲與被告就附表一所示土地租賃關係不存在。

二、確認原告黃菊英與被告就附表二所示土地租賃關係不存在。

三、確認原告陳裕文與被告就附表三所示土地租賃關係不存在。

四、確認原告陳健元與被告就附表四所示土地租賃關係不存在。

五、確認原告高廖塵美與被告就附表五所示土地租賃關係不存在。

六、確認原告信智投資開發股份有限公司與被告就附表六所示土地租賃關係不存在。

七、訴訟費用由被告負擔。

壹、程序部分：

貳、實體部分：

一、原告主張：

　㈠原告陳洋洲、黃菊英、陳裕文、陳健元、信智投資開發股份有限公司（下稱信智公司）與高廖塵美於大約十餘年前分別將如附表一至附表六所示土地出租予被告做為高爾夫球場用地，並與被告簽訂土地租賃契約書，租賃期間均為1年、每年年租金最遲應於隔年12月31日前給付。然於民國104年12月31日以後，被告未與原告再簽立土地租賃契約書，猶仍繼續使用系爭土地做為其高爾夫球場用地至今，嗣陳洋洲、黃菊英、陳裕文與陳健元曾就被告積欠租金一事提起訴訟，經本院108年度重訴字第918號判決、110年度重訴字第376號確定判決認定其等間之租賃契約已更新為不定期租賃契約，而信智公司及高廖塵美與被告間之租賃關係，實與陳洋洲、黃菊英、陳裕文及陳健元與被告間之租賃關係相同，即租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思，依民法第451條規定亦變更為不定期租約。

　㈡又兩造先前簽立之土地租賃契約書第6條約定「乙方（即承租人）如有違反本契約任何條款時，甲方（即出租人）得隨時終止租約收回土地」，而被告積欠原告租金長達數年，已違反兩造間土地租賃契約書第3條給付租金之約定。原告於起訴前曾寄發書面通知被告依民法第450條第2項規定終止租約，如認終止不合法，則原告以本件起訴狀繕本送達再次為終止租約之意思表示，爰提起本件訴訟，請求確認租賃關係不存在等語。並聲明：㈠確認原告陳洋洲與被告就附表一所示土地租賃關係不存在；㈡確認原告黃菊英與被告就附表二所示土地租賃關係不存在；㈢確認原告陳裕文與被告就附表三所示土地租賃關係不存在；㈣確認原告陳健元與被告就附表四所示土地租賃關係不存在；㈤確認原告高廖塵美與被告就附表五所示土地租賃關係不存在；㈥確認原告信智投資開發股份有限公司與被告就附表六所示土地租賃關係不存在。

二、被告則以：原告等人既於臺灣士林地方法院（下稱士林地院）114年度補字第70號請求返還不當得利等事件主張不定期租賃，即自認兩造間租賃關係仍然存在，則原告提起本件確認兩造租賃關係不存在之訴為無理由。又原告未舉證其如何以部分共有持分而任意終止原告主張之不定期租賃關係，而其他共有人曾為被告之公司董監事並同意繼續出租，且原告既為被告之公司股東或董事，竟違反公司經營項目而終止兩造間租約，其終止實不合法，亦無理由。另本件係為原告及各股東提供土地出租並申請高爾夫球場經營核准，並非如原告主張非租賃建築房屋之基地，而無土地法第103條之適用或可依民法第450條第2項隨時終止，原告主張終止不定期租賃關係，顯非合法等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：

　㈠經查，被告向原告承租總表所示之土地作為高爾夫球場使用，兩造於租約期間屆期後，被告仍繼續使用總表所示之土地（除總表編號A55、56、57即附表一編號44、44-1、44-2以外，詳後述），原告亦未為任何反對之意思表示，並向被告催告租金，被告亦有支付，足認兩造間仍有續為租賃之合意，依前揭規定，兩造間視為以不定期限繼續契約等情，為兩造所不爭執（見本院卷二第46頁），且關於原告陳洋洲、黃菊英、陳裕文、陳健元與被告間為不定期租賃契約乙節，業經本院108年度重訴字第918號判決、110年度重訴字第376號確定判決認定在案（見本院卷一第93至108頁），是原告主張兩造於租期屆滿後，並未重新簽訂租賃契約，兩造間成立不定期之租賃關係等語，應屬有據。

　㈡依土地租賃契約書第6條約定：「乙方（即承租人）如有違反本契約任何條款時，甲方（即出租人）得隨時終止租約收回土地」，而被告積欠原告租金長達數年，已違反兩造間土地租賃契約書第3條給付租金之約定，經陳洋洲、黃菊英、陳裕文、陳健元於114年1月7日以律師信函向被告為終止租約之意思表示，復經信智公司、高廖塵美於114年1月8日以存證信函為終止租約之意思表示（見本院卷一第67至78頁），雖原告寄發予被告之存證信函均經招領逾期而退回，惟按表意人將其意思表示以書面郵寄掛號寄送至相對人之住所地，郵務機關因不獲會晤相對人，而製作招領通知單通知相對人領取者，除相對人能證明其客觀上有不能領取之正當事由外，應認相對人受招領通知時，表意人之意思表示已到達相對人而發生效力，不以相對人實際領取為必要（最高法院109年度台上大字第908號裁定意旨參照）。本件存證信函回執所載投遞不成功之原因為「1/8負責人沒上班不收」、「主管拒收，暫存」、「1/9拒收」（見本院卷一第69至70頁），由此可知被告確係於登記址營業且存證信函均已送達，然因被告要求，郵務機關始以招領逾期為由退回存證信函，依前開說明，被告倘未能證明其客觀上有不能領取之正當事由，應認被告受招領通知時，原告終止系爭租約之意思表示已到達被告而發生效力，不以被告實際領取為必要。是原告對被告寄發存證信函為催告繳納租金之通知及終止租約之意思表示，業經被告受領，是陳洋洲、黃菊英、陳裕文、陳健元與被告間就附表一至四所示土地（除附表一編號44、44-1、44-2外）之不定期租賃關係已於114年1月8日合法終止，信智公司與高廖塵美與被告間就附表五、六所示土地之不定期租賃關係已於114年1月9日合法終止。　　

　㈢被告雖辯稱原告並非系爭土地之單獨所有權人，不得以共有部分之持分而得任意終止租約等語。惟按共有人約定將其應有部分出租與承租人者，性質上係該共有人約定將其按應有部分對於共有物所具有之使用收益權，於契約關係存續期限內，供由承租人享有，與民法第421條規定之租賃係以物為標的者，固有不同，然既不違反公序良俗，法律上復無禁止之規定，本諸契約自由原則，當事人間自得有效成立並準用民法上租賃之規定，至應有部分之出租人如何履行其契約，則係另一問題（最高法院77年度台上字第413號、76年度台上字第2722號判決意旨參照）。是本件原告將自己之應有部分出租給被告，為出租自己在共有物上之權利，並非共有物之分管行為，並無多數決之問題，被告所辯容有誤解。

　㈣又總表所示之土地，除總表編號A55、56、57（即附表一編號44、44-1、44-2）所示之水仙段371、371-1、371-2地號土地未見於原告陳洋洲與被告之104年度租約書，其餘均為兩造間租賃契約所列之土地，此亦有土地租賃契約書在卷可參（見本院卷一第23至65頁）。觀諸陳洋洲與被告104年租約書所附附表，確實並未記載水仙段371、371-1、371-2地號土地（見本院卷一第26至27頁），而陳洋洲與被告102、103年之租賃契約書雖有列載371地號土地（見本院卷一第32頁、卷二第75頁），而371-1、371-2係自371地號分割出，然依陳洋洲與被告間之租賃契約均係約定以契約附表所列之土地面積總和據以計算租金，可知陳洋洲在104年租約屆滿後，對被告催告支付之不定期租約租金，均未計入水仙段371、371-1、371-2地號土地之面積，且陳洋洲先前以本院108年度重訴字第918號、110年度重訴字第376號起訴請求被告給付租金所涉及之土地，亦不包含水仙段371、371-1、371-2地號土地，由此尚難認水仙段371、371-1、371-2地號土地土地於104年後仍在雙方租賃關係範圍內。被告目前雖仍占有使用水仙段371、371-1、371-2地號土地，並為被告自承為無權占有（見本院卷二第95頁），然尚難據此認定陳洋洲與被告就總表編號A55、56、57（即附表一編號44、44-1、44-2）所示之水仙段371、371-1、371-2地號土地於103年租約屆滿後，仍有存在租賃關係。陳洋洲與被告間就水仙段371、371-1、371-2地號土地於103年12月31日租約屆滿後，已無租賃關係（見本院卷一第29頁），陳洋洲以本件起訴狀繕本送達向被告終止該等地號土地之租賃關係，固不生效力，惟陳洋洲與被告間就該等地號土地確實已無租賃關係存在，且被告對此仍繼續占有中，兩造就該等土地係自何時開始不存在租賃關係尚有不明，致原告究為出租人或無權占有之權利人，其地位不明確，是陳洋洲起訴請求確認其與被告間就水仙段371、371-1、371-2地號土地之租賃關係不存在，應認仍具有確認利益，被告抗辯陳洋洲就此部分並無確認利益等語，尚難憑採。至被告抗辯信智公司與被告間之租約僅有98、101年租約書，且2份租約書所載土地不完全相同等語，然本件信智公司係所請求確認租賃關係不存在之標的為附表六所示地號土地，均已記載於98、101年租約書中（見本院卷一第55至65頁），是被告此部分抗辯即屬無據。

　㈤關於陳洋洲原有如總表編號A75、A76、A79、A83、A84、A101所示之6筆土地陸續於99至100年間轉讓他人，亦即於定期租約期間中轉讓他人，嗣陳洋洲於102年、103年、104年租約中仍以出租人身分出租上開土地，而出租人本即無須為所有權人，是陳洋洲與被告間就該等土地之租約關係仍為有效，於105年後亦更新為不定期租賃契約，出租人身份不變，故原告陳洋洲就此部分土地終止不定期租約，應屬有據。又陳洋洲原有如總表編號A81、A85、A86、A87、A88所示之5筆土地，陸續於108年至110年間轉讓他人，即於105年開始後之不定期租賃關係期間轉讓他人，依民法第425條第2項規定，受讓人不承受租賃關係，陳洋洲與被告間之不定期租賃關係仍存在，故陳洋洲終止不定期租賃關係，亦屬有據。被告抗辯陳洋洲就上開已轉讓之土地並無所有權，不得主張終止租約，當事人不適格等語，尚難憑採。

　㈥又被告抗辯稱原告為被告之股東或董事，竟違反公司經營項目而任意終止為不合法終止等語，惟原告中僅有信智公司、高廖塵美為被告股東（見本院卷二第31頁），被告復未提出原告均為被告之股東或董事之依據，亦未說明為何公司股東不能終止與公司間之租賃契約關係，是被告此部分抗辯亦屬無據。

　㈦準此，陳洋洲、黃菊英、陳裕文、陳健元與被告間就附表一至四所示土地（除附表一編號44、44-1、44-2外）之不定期租賃關係已於114年1月8日合法終止，信智公司與高廖塵美與被告間就附表五、六所示土地之不定期租賃關係已於114年1月9日合法終止，另陳洋洲與被告間就附表一編號44、44-1、44-2所示土地之租賃關係已於113年12月31日終止。

五、綜上所述，原告請求：㈠確認原告陳洋洲與被告就附表一所示土地租賃關係不存在；㈡確認原告黃菊英與被告就附表二所示土地租賃關係不存在；㈢確認原告陳裕文與被告就附表三所示土地租賃關係不存在；㈣確認原告陳健元與被告就附表四所示土地租賃關係不存在；㈤確認原告高廖塵美與被告就附表五所示土地租賃關係不存在；㈥確認原告信智投資開發股份有限公司與被告就附表六所示土地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據資料，核與判決之結果不生影響，爰不另一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　115 　年　　1 　　月　　20　　日

　　　　　　　　　民事第三庭　　法　官　許筑婷

　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林政彬

總表：

附表一（陳洋洲）：

附表二（黃菊英）：

　　　　　　　　　　

附表三（陳裕文）：　

附表四（陳健元）：

附表五（高廖塵美）：

附表六（信智公司）：