臺灣臺北地方法院民事判決 96年度訴字第4661號
原 告 乙○○
訴訟
代理人 甲○○
被 告 丁00000000
丙○○
共 同
訴訟代理人 郭宏義
律師
上列
當事人間請求
侵權行為損害賠償事件，本院於民國 96年9月
7日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告丁00000000000應自坐落於台北市○○區○○段
三小段五四四地號上如卷附台北市大安區地政事務所
土地複丈成
果圖所示斜線部分之建物遷出。
被告丙○○應將坐落於台北市○○區○○段三小段五四四地號上
如卷附台北市大安區地政事務所土地複丈成果圖所示斜線部分之
建物拆除，並返還該部分土地予全體共有人。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、坐落台北市○○區○○段三小段 544地號之土地（以下簡稱
系爭土地）
乃該土地上門牌號碼為台北市○○○路○段○○ 巷
○號 1樓至7樓（以下簡稱系爭大樓）之
所有權人即被告丙○
○、訴外人彭素滿、原告、訴外人高全彬與高銓志、何清純
、郭宏義及鄭萬壽所共有，
詎被告丙○○未經其他共有人之
同意，即擅自於系爭土地上系爭大樓 1樓之後方加蓋磚造塑
膠瓦平房之違章建築（即卷附台北市大安區地政事務所土地
複丈成果圖所示斜線部分之建物，以下簡稱系爭建物）作為
廚廁使用，並將系爭大樓 1樓連同系爭建物出租予被告丁0
0000000000營利使用，而侵害其他共有人之權益
。為此原告
爰依
民法第821條之規定及最高法院74年度第2次
民事庭會議之意旨，請求如
訴之聲明第1項及第2項所示。
二、系爭建物邊緣有一斜面台階，低處高約70公分，高處高約 1
公尺餘，方便竊賊攀爬至系爭建物之屋頂，再利用二樓鐵窗
攀爬至三樓，從三樓鐵窗逃生門或破壞三樓鐵，侵入三樓行
竊，原告半年來經竊賊行竊五次，原告之配偶損失約新臺幣
（下同）8萬元，而原告修理遭破壞之鐵窗則支出6,000元。
因竊賊於96年4月25日凌晨3時許再次侵入原告之住宅行竊，
經原告之配偶報警在案，原告乃以
存證信函催告被告丙○○
賠償86,000元，詎被告丙○○竟置之不理。為此原告爰依侵
權行為之
法律關係，請求如訴之聲明第三項所示。
三、被告丙○○辯稱其於77年間購買系爭大樓 1樓建物時，後院
之法定空地上即蓋有系爭建物。然系爭大樓係於67年底建造
完成，原告則係於 69年間向前手即訴外人楊秋子購買其中3
樓建物。當時系爭大樓所坐落系爭土地之界址僅設有圍牆，
並無系爭建物之存在，是被告丙○○辯稱其向前手購買
上開
1樓建物時，依其雙方
不動產買賣契約書第11條第3項約定「
本買賣不動產權利範圍包括後院空地」
云云，並不實在；系
爭大樓之後院於88年初仍為空地，被告丙○○實係於88年間
增建系爭建物並出租他人使用。
四、聲明：㈠被告丁00000000000應自坐落於台北市
○○區○○段○○段 ○○○○號上如卷附台北市大安區地政事
務所土地複丈成果圖所示斜線部分之建物遷出。㈡被告丙○
○應將坐落於台北市○○區○○段三小段 544地號上如卷附
台北市大安區地政事務所土地複丈成果圖所示斜線部分之建
物拆除，並返還該部分土地予全體共有人。㈢被告丙○○應
給付原告86,000元。㈣訴訟費用由被告負擔。
貳、被告主張：
一、系爭大樓係於 67年11月1日建造並完成保存登記，乃地下一
樓、地上七樓之建物，當時原始地主即訴外人方正、來韞才
及其二人之子即訴外人方仁俊及方仁猷與建商合建後分得一
樓、地下一樓及七樓，而頂樓平台與一樓法定空地即歸地主
使用。被告丙○○於77年6月6日向訴外人來韞才、方仁俊及
方仁猷購買系爭大樓 1樓房地時，該房地正由前手出租他人
使用，然依雙方不動產買賣契約書第 11條第3項約定：「本
買賣不動產權利範圍包括後院空地、西側空地、騎樓平台等
現承租人所使用部分。」，可知被告丙○○於購買系爭不動
產一樓房地時，即承接原所有人對系爭大樓後院及西側之法
定空地之使用權，而被告丙○○於94年4月間，將系爭大樓1
樓房地出租予被告丁00000000000使用
迄今。
二、被告丙○○於77年間購買系爭大樓 1樓房地時，後院之法定
空地上即蓋有系爭建物，而原告係於69年6月3日登記為系爭
大樓 3樓之所有權人。若系爭建物係建造於原告取得系爭大
樓3樓所有權之前，則原告於購買系爭大樓3樓時，不可能不
知悉後院之法定空地係由系爭大樓 1樓所有人使用之狀態；
反之，若系爭建物係建造於原告取得系爭大樓 3樓建物所有
權之後，原告既未就系爭建物之存在表示意見，其顯係知悉
當時已有1樓之法定空地由1樓所有人使用之分管約定存在，
至少亦默示同意後院之法定空地係由系爭不動產 1樓所有人
使用之事實，基於既成法律秩序之安定性，原告之請求，自
不應准許。
三、依公寓大廈管理條例84年 6月28日公布施行前買賣房屋之交
易習慣，大樓一樓空地係歸買受大樓一樓者使用，大樓屋頂
平台則歸買受大樓頂樓者使用。而系爭大樓係於公寓大廈管
理條例施行前即於67年11月 1日為第一次所有權保存登記，
原告於買受系爭不動產三樓房屋時，就該法定空地歸系爭大
樓一樓住戶使用應可得知之，且系爭大樓之
區分所有權人20
餘年來對此均未表示
異議，足見被告丙○○使用系爭建物與
當時之交易習慣相符。又依 84年6月28日施行之公寓大廈管
理條例第 7條規定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供作
專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：「一
、公寓大廈本身所占之地面。」及第 55條第2項規定：「前
項公寓大廈於區分
所有權人會議訂定規約前，以第60條規約
範本視為規約。但得不受第 7條各款不得為約定專用部分之
限制。」，可知公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之
公寓大廈，其區分所有權人就公寓大廈共有部分約定專用，
並不受公寓大廈管理條例第 7條各款規定之
拘束，縱將公寓
大廈管理條例第 7條所列共用部分，約定為歸區分所有權人
專用，其約定仍屬有效。被告丙○○購買系爭大樓一樓房地
時，既承受前手就法定空地之使用權，且該使用權並未限制
管理使用之方法及程序，則被告丙○○使用該法定空地係有
正當之權源。
四、原告主張半年來竊賊對其行竊五次，原告之配偶損失約新臺
幣（下同）8萬元，而原告修理遭破壞之鐵窗支出6,000元，
故主張被告丙○○應賠償其86,000元。然原告就上開事實並
未舉證證明，被告丙○○否認之。況原告所主張之侵權行為
人乃竊賊，其請求賠償之對象自應為該竊賊
而非被告丙○○
，且
本件竊盜之被害人係原告之配偶而非原告。又況，系爭
不動產之四、五、六及七樓於多年前均曾遭竊賊入侵竊取財
物，當時為居家安全起見，各樓曾協商於前後院均各裝置監
視器，並加強照明設備，然因原告不願負擔任何公共費用，
致該議案未能執行，原告現主張其遭竊，實係原告疏於防盜
所致，自與他人無關。另原告主張系爭建物有一斜面台階，
低處高約70公分，高處高約 1公尺餘，方便竊賊攀爬至系爭
建物之屋頂，再利用二樓鐵窗攀爬至三樓，從三樓鐵窗逃生
門或破壞三樓鐵，侵入三樓行竊。
惟該斜面之台階乃鄰屋所
有，與被告
無涉，且原告所主張竊賊行竊之路線，除非原告
親眼目睹，否則純屬臆測之詞，被告否認之。
五、聲明：⒈
原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。
參、
兩造不爭執之事實：
一、原告為系爭大樓3樓建物之所有權人。
二、被告丙○○為系爭大樓 1樓及系爭建物之所有權人，現將該
等建物出租被告丁00000000000占有使用中。
三、系爭土地為系爭大樓1樓至7樓建物之所有權人所共有。
四、系爭建物乃坐落於系爭土地上之違章建築。
肆、得
心證之理由：
一、
按「依民法第 821條之規定，各共有人對於
第三人，得就共
有物之全部，為本於所有權之請求，此項
請求權既非必須由
共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人
全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法
第 767條所規定之物權的請求權而言，故對於
無權占有或侵
奪共有物者，請求返還共有物之訴，得由共有人中之一人單
獨提起，惟依民法第 821條但書之規定，應求為命被告向共
有人全體返還共有物之判決而已。」，最高法院著有28年上
字第2361號判例
可資參照；本件系爭土地為包括原告及被告
丙○○在內之系爭大樓各層建物之所有人所共有，被告丙○
○為坐落系爭土地上之系爭建物之所有權人，將系爭建物出
租予被告丁00000000000占有使用
等情，均為兩
造所不爭執之事實，是原告究否有權請求被告丁00000
000000遷出系爭建物，並請求被告丙○○拆除系爭建
物後，將系爭建物所占用系爭土地之部分返還全體共有人，
主要之爭點，即僅在於被告丙○○就系爭建物所坐落之系爭
土地部分，是否有約定專用之權利而已。就此項爭點，被告
丙○○主張其於77年6月6日向訴外人來韞才、方仁俊及方仁
猷購買系爭大樓 1樓房地時，該房地正由前手出租他人使用
，雙方並已於不動產買賣契約書第 11條第3項約定：「本買
賣不動產權利範圍包括後院空地、西側空地、騎樓平台等現
承租人所使用部分。」等情，
業據提出不動產買賣契約書影
本一件附卷
可稽，固
堪信為真正。惟依據此部分事實，除可
得知訴外人來韞才、方仁俊及方仁猷曾將系爭大樓 1樓後方
空地（按即系爭建物所占用之系爭土地部分）出售予被告丙
○○之外，並無法就此即認為訴外人來韞才、方仁俊及方仁
猷就其等所出售予被告丙○○之系爭大樓後方空地，確實具
有排除其他共有人使用之約定專屬使用權利，或原告及其餘
系爭土地共有人另受有不得使用系爭大樓後方空地之權利限
制情形。參以被告復無法提出其他足以證明被告丙○○就系
爭建物所占用系爭土地部分確實具備約定專用權利之證據，
原告基於共有人之身分行使
所有物返還請求權，請求被告丁
00000000000遷出占用系爭土地之系爭建物，並
請求被告丙○○拆除系爭建物後，將系爭建物所占用系爭土
地之部分返還全體共有人，自有理由，應予准許。
二、次按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責
任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。
」，民事訴訟法第 277條定有明文。
經查，原告主張其半年
來經竊賊行竊五次，原告之配偶損失約 8萬元，原告則因修
理遭破壞之鐵窗而支出 6,000元等情，除據提出訴外人陳郁
明出具之修補鐵窗收據一件之外，並未提出其他任何證據以
資
佐證。
觀諸該卷附收據一件，並未載明訴外人陳郁明係於
何址修理鐵窗，而向何人收取6000元之款項，核已難證明原
告確有支付此筆修理鐵窗費用之損失。況即令原告確有此項
支出，亦難據此反推原告所有上開建物確實曾經遭受竊賊侵
入行竊五次、前開鐵窗係為竊賊損壞，或原告另受有8000元
之竊盜損失等情節，更難據此無端推論原告所受竊盜之損失
，與被告丙○○搭蓋系爭建物之行為之間，確實具有相當
因
果關係。是依據原告所提出之證據，應
難認為被告丙○○有
造成原告受有8600元損害之侵權行為。從而原告依據侵權行
為之
法律關係，請求被告丙○○給付原告86,000元，核無理
由，應予駁回。
伍、
本案事證
已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋
庸再予審酌，
附此敘明。
陸、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依
民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 28 日
民事民二庭 法 官 楊代華
以上
正本係照原本作成
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 96 年 9 月 28 日
書記官 許婉如