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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 96年度訴字第985號 原　　　告　乙○○ 訴訟代理人　許博森律師 複代理人　　郭瑋萍律師 被　　　告　丙○○ 　　　　　（原名陳姣穎) 訴訟代理人　甲○○ 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國九十六年十二月二 十六日辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、原告部分 （一）聲明： １被告應給付原告新臺幣（下同）三百萬元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。 ２願供擔保請准宣告假執行。 （二）原告起訴主張： １兩造於民國九十四年十二月二十一日訂立不動產買賣契約 （被告原名陳姣穎，九十五年九月六日更名），約定由原 告以總價一千零七十五萬元向被告購買坐落臺北市○○區 ○○段一小段第四一五地號、權利範圍四分之一之土地， 及其上建號同段第四九三號、門牌號碼臺北市○○區○○ 街○○巷○○號四樓、面積八八‧六九平方公尺之房屋， 以及面積約二十坪之頂樓加蓋部分，其中頂樓加蓋部分以 每坪十五萬元計價。 ２但被告在所填具之不動產標的現況說明書上第六點「建築 改良物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分 」項下，勾選「否」，隱瞞該頂樓加蓋部分係曾經臺北市 政府工務局拆除後重行搭蓋之新違建、有隨時遭拆除之風 險，致原告誤信該頂樓加蓋部分為舊違建、可供原告合法 使用，迄款項付清交屋後之九十五年三月間，原告經鄰人 告知並向臺北市政府工務局建築管理處查詢，始知頂樓加 蓋部分確為九十四年一月間拆除後重行搭蓋之新違建，已 經臺北市政府工務局建築管理處於九十四年四月間列管並 函令於九十四年五月二十五日前自行拆除，原告於九十五 年七月間委請律師函知被告，未獲置理，該頂樓加蓋部分 業於九十六年九月十三日至十七日經臺北市政府工務局建 築管理處強制拆除完畢，爰依民法第三百五十四條、第三 百五十九條規定，請求減少價金三百萬元。 （三）對被告答辯之陳述： １依證人證詞可知被告締約前即已知悉該頂樓加蓋為曾經拆 除後重行搭蓋之新違建，有隨時遭拆除之風險，仍故意隱 瞞是項資訊，在不動產標的現況說明書第六點勾選「否」 。 ２頂樓加蓋部分既為本件交易之範圍，該頂樓加蓋部分究為 新舊違建，對原告購買動機、實際使用有重大影響，依臺 北市違章建築處理要點規定，僅八十四年一月一日以後新 產生之違建始會馬上查報拆除，八十三年十二月三十一日 以前既存之違建則無立即遭拆除之風險，故實務上舊違建 可以正常使用、修繕，仍有交易價值。 ３舊違建仍可修繕使用，故無法由外觀判別違建之新舊。 （四）證據：提出（原證一）不動產買賣契約書、授權書、支票 影本、土地所有權狀、建物所有權狀、本票影本、（原證 二）不動產說明書暨權益說明書、標的現況說明書、物件 個案調查表、臺北市地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系 統查詢單、（原證三）臺北市政府工務局建築管理處查詢 表、（原證四）律師函暨掛號郵件收件回執、相片、臺北 市違章建築處理要點，並聲請訊問證人即被告房屋仲介人 員己○○、原告房屋仲介人員戊○○，及囑託臺灣大華不 動產估價師聯合事務所鑑定本件房屋九十四年十二月間市 價及頂樓加蓋部分附加價值若干。 二、被告部分 （一）聲明：原告之訴駁回，如受不利益判決，願供擔保請准免 為假執行。 （二）被告則以： １本件兩造間買賣契約係經由房屋仲介人員接洽處理，除簽 訂契約外，並無實際接觸，無從詐騙隱瞞，至不動產標的 現況說明書第六點「建築改良物是否有包括未登記之改建 、增建、加建、違建部分」項下，勾選「否」部分，與現 況明顯不符，僅係筆誤，況該項說明亦非詢問該頂樓加蓋 部分是否曾經拆除，無論勾選「是」或「否」，均與原告 所指之新舊違建無涉。 ２本件房屋頂樓加蓋部分並無所有權狀，雙方締約時均知悉 為違章建築、無法辦理所有權移轉登記，原告僅能取得事 實上處分權，兩造間不動產買賣契約第十三條已明訂以現 況交屋，而違章建築於法無據眾所周知，無論新舊均有被 拆除之風險，無庸被告特別說明，原告主張舊違建得合法 使用並無任何法律上依據，實則違章建築依法均應拆除， 不因建物新舊而得不予拆除，僅以違章建築興建時間訂定 分類分期順序，依序執行拆除，並非不予拆除，被告交付 之買賣標的物並無瑕疵。 ３本件買賣並無就房屋頂樓加蓋部分作價三百萬元，亦未曾 為任何加蓋部分係「舊違建」之協議或保證，頂樓加蓋部 分於雙方簽約、交易過程中並未提及、商議，毫不影響買 賣價金。 ４本件頂樓加蓋於兩造締約時修繕完成未滿半年，並無所謂 八十三年十二月三十一日以前即存在、歷時十餘年之「舊 違建」外觀，原告締約前曾經親至現場察看房屋及頂樓加 蓋部分，當無誤認該頂樓加蓋部分係舊違建之可能，況臺 北市建築管理處網站得隨時查明該違章建物之新舊，原告 縱不知悉該頂樓加蓋部分為新違建，亦係因重大過失而不 知，被告仍無庸負擔保之責。 ５原告向被告索賠高額價金，同時高價出售該房屋，違反誠 實信用原則等語，資為抗辯。 （三）證據：提出不動產說明書暨權益說明書、標的現況說明書 、物件個案調查表、違章建築處理辦法、不動產買賣契約 書、不動產買賣斡旋／承諾契約書、委託銷售契約書，並 聲請訊問證人即被告買賣契約代理人丁○○、土地登記代 理人莊凱傑、房屋仲介人員己○○、戊○○。 三、原告主張之事實，業據提出不動產買賣契約書、授權書、支 票影本、土地所有權狀、建物所有權狀、本票影本、不動產 說明書暨權益說明書、標的現況說明書、物件個案調查表、 臺北市地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統查詢單、臺北 市政府工務局建築管理處查詢表、律師函暨掛號郵件收件回 執、相片、臺北市違章建築處理要點為證，並引用證人即房 屋仲介人員己○○之證述，上開證據之真正，均經被告肯認 無訛。 被告所辯亦據提出不動產說明書暨權益說明書、標的現況說 明書、物件個案調查表、違章建築處理辦法、不動產買賣契 約書、不動產買賣斡旋／承諾契約書、委託銷售契約書為憑 ，另引用證人即被告買賣契約代理人丁○○之證述，該等證 據之真正，除證人丁○○之部分證詞外，亦為原告所不爭。 四、茲就兩造爭執之點分述如下： （一）①被告於九十四年十二月二十一日由胞兄丁○○（原名陳 建勳，九十五年八月三十一日更名）代理，與原告訂立不 動產買賣契約，約定由原告以總價一千零七十五萬元向被 告購買坐落臺北市○○區○○段一小段第四一五地號、權 利範圍四分之一之土地，及其上建號同段第四九三號、門 牌號碼臺北市○○區○○街○○巷○○號四樓、面積八八 ‧六九平方公尺之房屋，並註明包括當時面積約二十坪、 未經保存登記之頂樓加蓋部分建物；②該頂樓加蓋部分為 九十四年一月間經臺北市政府工務局拆除後重行興建完成 之建物，已經臺北市政府工務局建築管理處於九十四年四 月間列管並函令於九十四年五月二十五日前自行拆除；③ 被告由丁○○代理在第六點「建築改良物是否有包括未登 記之改建、增建、加建、違建部分」項後勾選「否」之本 件不動產標的現況說明書上簽名；④上開買賣標的物不動 產房地於九十五年一月間移轉交付予原告，原告於九十五 年五月間就該頂樓加蓋部分屬於新違建一節通知被告代理 人丁○○，同年七月間復由律師函知被告；⑤該頂樓加蓋 部分建物業於九十六年九月十三日至十七日經臺北市政府 工務局建築管理處強制拆除完畢等事實，已經原告陳明在 卷，核與卷附不動產買賣契約書、授權書、支票影本、土 地所有權狀、建物所有權狀、本票影本、不動產說明書暨 權益說明書、標的現況說明書、物件個案調查表、臺北市 地籍地價地籍圖資料電傳資訊服務系統查詢單、臺北市政 府工務局建築管理處查詢表、律師函暨掛號郵件收件回執 、相片、不動產買賣斡旋／承諾契約書、委託銷售契約書 所載，以及證人丁○○之證述相符，並經被告坦認屬實， 應堪信為真實。 （二）本件原告主張本件兩造間買賣契約買賣標的物有瑕疵，其 得依民法第三百五十九條規定減少價金三百萬元，無非以 該頂樓加蓋部分建物係九十四年一月遭拆除後重行搭蓋之 新違建，而被告在不動產標的現況說明書第六點「建築改 良物是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」 項下勾選「否」為唯一論據，經查： １本辦法所稱之違章建築，為建築法適用地區內，依法應申 請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築，而 擅自建築之建築物；違章建築之拆除，由直轄市、縣（市 ）主管建築機關執行之；依規定應拆除之違章建築，不得 准許緩拆或免拆，違章建築處理辦法第二條、第三條第一 項、第六條定有明文。本要點之用語定義如下：㈠新違建 ：指民國八十四年一月一日以後新產生之違建；㈡既存違 建：指民國五十三年一月一日以後至民國八十三年十二月 三十一日以前已存在之違建；㈨查報拆除：指違反建築法 擅自搭建之違建，應予舉報並執行拆除；新違建應查報拆 除；既存違建拍照列管，列入分類分期計畫處理，但大型 違建、列入本府專案處理或有危害公共安全、山坡地水土 保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之 違建，由本局訂定計畫優先執行查報拆除，臺北市違章建 築處理要點第三點第一、二、九款、第五點第一項前段、 第二十四點第一項亦有明定。 ２本件兩造間不動產買賣契約買賣標的物，即坐落臺北市○ ○區○○段一小段第四一五地號、權利範圍四分之一之土 地，與其上建號同段第四九三號、門牌號碼臺北市○○區 ○○街○○巷○○號四樓、面積八八‧六九平方公尺之房 屋，以及當時面積約二十坪、未經保存登記之頂樓加蓋部 分建物，其中頂樓加蓋部分建物屬違章建築處理辦法所指 之違章建築，未經登記，此經兩造供承在卷，並與臺北市 政府工務局建築管理處查詢表所示一致。 ３又不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失、及變更者 ，非經登記，不生效力，民法第七百五十八條規定甚明。 本件買賣標的物其中頂樓加蓋部分建物既係違章建築、未 經登記，被告自無從移轉所有權，原告就該加蓋建物僅能 買受取得事實上之處分權及使用權。 ４惟本件原告迭次自承兩造締約前其業已知悉該頂樓加蓋部 分建物為未經保存登記之違章建築、無從辦理所有權移轉 登記，其仍願買受，則原告就該頂樓加蓋部分建物僅能買 受取得事實上之處分權及使用權、無從取得所有權一節， 依民法第三百五十一條、第三百五十五條之規定，不得指 為瑕疵令被告負擔保之責，殆無疑義。 ５被告固在不動產標的現況說明書第六點「建築改良物是否 有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分」項下勾選 「否」，但是項標示、說明僅就「本件頂樓加蓋部分建物 為未登記之違建」一節與事實不符，但原告既於締約前即 正確認知買賣標的物其中頂樓加蓋部分建物為未登記之違 章建築，前已述及，該部分標示、說明正確與否自與本件 買賣標的物有無瑕疵無涉。 ６至原告另稱被告故意隱瞞頂樓加蓋部分建物係九十四年一 月拆除後重行搭蓋之新違建，使其誤信該違建可以合法使 用，兩造間業就該違章建築並無立即遭拆除風險達成合意 等情，已經被告否認，原告亦始終未能提出任何證據以實 其說，蓋： ①遍觀兩造間不動產買賣契約書，及原告締約前可參酌之不 動產說明書暨權益說明書、標的現況說明書、物件個案調 查表，並無隻字提及該頂樓加蓋違章建物之建築完成日期 。 ②且證人丁○○到庭證稱：締約期間原告未曾詢問、其亦未 說明頂樓加蓋部分建物之興建時間，證人己○○亦證稱： 其因不瞭解本件頂樓加蓋部分建物是否違章建築，故受託 仲介本件房地買賣並蒐集、製作相關文件資料之際，全然 未曾就該加蓋部分建物屬於新舊違章建築及價額查核、詢 問被告代理人，亦未據以轉達仲介公司其他人員，證人丁 ○○固為被告胞兄，證人己○○則與兩造俱無任何故舊親 誼，衡情應無甘冒偽證罪責而為虛偽陳述之可能或必要， 是其所述應屬可採，而證人己○○既未曾查核、詢問該加 蓋部分建物屬於新舊違章建築及價額，並據以轉達仲介公 司其他人員，原告當無從於締約前自房屋仲介人員處得知 不實之該頂樓加蓋部分建物興建完成日期。 ③參諸本件買賣標的物頂樓加蓋部分建物締約時甫重行搭蓋 未滿一年，外觀甚為嶄新，此為原告所不爭執，且有原告 所提臺北市政府工務局建築管理處查詢表、九十六年九月 間拆除時相片可佐，顯見被告亦無刻意隱瞞該頂樓違章建 物係甫搭建完成未久之情事。 ④另依首開違章建築處理辦法、臺北市違章建築處理要點之 規定，依規定應拆除之違章建築，不得准許緩拆或免拆， 在臺北市八十四年一月一日以後新產生之違建，固應查報 拆除，縱於五十三年一月一日以後至八十三年十二月三十 一日以前已存在之違建，亦應拍照列管、列入分類分期計 畫處理，並非得主張合法使用保留，且大型違建、列入本 府專案處理或有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公 共交通、公共衛生、市容觀瞻或都市更新之違建，仍得由 臺北市政府工務局訂定計畫優先執行查報拆除，故所有違 章建築均隨時有遭主管機關依法拆除之風險，並無得合法 保留使用情形。 ⑤又原告既於九十五年三月間經由網路查詢確定本件頂樓加 蓋部分建物係九十四年一月拆除後重建之新違建，就該加 蓋部分建物之興建時間，非唯原告本可自行查知，且非被 告所得隱瞞。 ⑥既無證據足認兩造曾就本件頂樓加蓋部分建物係八十三年 十二月三十一日前已存在之違章建築、可以合法使用、無 立即遭拆除風險達成合意，原告此節主張，難認有據。 （三）況民法第三百五十九條規定之減少價金請求權，僅須由買 受人向出賣人以意思表示為之為已足；民法第三百五十九 條規定買受人因買賣標的物具有瑕疵得請求減少價金者， 其請求減少價金無須以訴為之，最高法院七十一年度台上 字第一六九三號、八十四年度台上字第一四四四號著有裁 判闡釋甚明。本件原告主張依民法第三百五十九條規定請 求檢少價金三百萬元，經本院行使闡明權、令其補充說明 請求權基礎，仍僅依民法第三百五十四條、第三百五十九 條起訴請求，始終未能陳明依何規定請求被告給付，此觀 九十六年四月二日言詞辯論筆錄所載即明，原告本件訴訟 自乏請求權基礎，顯難認有據，併此敘明。 五、綜上所述，被告就買賣標的物頂樓加蓋部分建物僅能移轉事 實上之處分權及使用權、無從移轉所有權予原告情節，不負 擔保之責，且無證據足認兩造曾就本件頂樓加蓋部分建物係 八十三年十二月三十一日前已存在之違章建築、可以合法使 用、無立即遭拆除風險一節達成合意，原告本件訴訟復乏請 求權基礎，從而，原告請求被告給付三百萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息，洵屬無據，不應准許，其假執行之聲請亦失所附麗，爰 併駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第七十八條，判 決如主文。 中　　華　　民　　國　　97　　年　　1 　　月　　9 　　日 民事第一庭 法 官 洪文慧 上列正本核與原本無異。 如不服本判決，得於判決送達之翌日起二十日內，以書狀敘述理 由，向本庭提起上訴。 中　　華　　民　　國　　97　　年　　1 　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官 薛德芬