臺灣臺北地方法院民事判決 96年度重訴字第800號
原 告 甲○○
訴訟
代理人 潘東翰
律師
被 告 丁○○
丙○
乙○○
共 同
訴訟代理人 林凱律師
複 代理人 李德正律師
趙立偉律師
上列
當事人間請求
侵權行為損害賠償事件，本院於民國96年9月6
日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其
假執行之
聲請均
駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠ 緣坐落台北市○○區○○段2小段415-1、415-2、415-3、41
6-1、416-2地號，共計5筆土地，面積922平方公尺，約278.
91坪之土地（下稱
系爭土地）原為原告與被告丙○、乙○○
與訴外人陳文喜所共有。
嗣因被告丙○、乙○○與訴外人陳
文喜等為處分系爭土地，曾於民國（下同）94年4月25日以
台北逸仙郵局第0686號
存證信函（下稱系爭存證信函）通知
原告行使優先購買權、並應於收到該函起第11日一次給付價
金800萬元
云云，原告於接獲
上開通知後，
旋於94年5月3日
以台北大安郵局117支局第386號存證信函通知被告丙○、乙
○○與訴外人陳文喜表示願依該存證信函中之買賣條件優先
承購系爭土地。
惟被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜與被告
丁○○卻早已於93年11月26日就系爭土地簽訂
不動產買賣契
約書並辦理
所有權移轉登記，其買賣條件中關於價款給付方
式為：「 (1)
本約簽訂同時甲方應即給付參拾萬元正與乙方
。(2)餘款於前開土地所有權全部 (含未依並讓受之甲○○
四分之一)移轉登記於甲方、
地上物處理拆除完竣，且第八
條第 (1)項之建築基地全部與甲方完成簽約，並辦理信託登
記及抵押設定予銀行七日內，甲方應一次付清與甲方」。是
被告等所簽訂不動產買賣契約書之買賣條件明顯異於存證信
函買賣條件：「須於接到本函起第11日一次給付全部價金」
，惟土地法第34條之1第4項既特別規定共有人出賣其
應有部
分時，他共有人得以同以價格共同或單獨優先承購，則應
準
用同法第104條第1項規定，他共有人有依同樣條件優先購買
之權，是被告丙○、乙○○與訴外人陳文喜雖以台北逸仙郵
局第0686號存證信函通知原告行使優先承購權，惟其「買賣
條件」異於被告等所簽訂不動產買賣契約書之買賣條件，則
渠等優先承購之通知，應屬違反
法律強制規定，依
民法第71
條前段規定，該優先承購之通知即為無效，而系爭土地已移
轉登記予被告丁○○，則被告等對原告自應負
損害賠償責任
。另依被告等所簽訂系爭土地之買賣契約書內容以觀，其買
賣價金為新台幣（下同）800萬元，其每坪土地之價額約為
100,390.81元，佐以系爭土地鄰近土地之成交價即同區段之
248、255、255- 1、255 -2等地號每坪36.5萬，地號270-1
每坪26萬，均高出系爭土地約16萬至26萬元，則原告請求被
告等依其出賣系爭土地之單價與市場合理單價間之差額，再
按原告如取得共有系爭土地所有權全部面積計算，被告等須
連帶賠償原告所受之損害顯超過800萬元，依民事訴訟法第
244條第4項僅請求最低金額。為此，
爰依土地法第34條之1
第4項、同法第104條第1項及民法第184條第1項前段、後段
、第184條第2項及第185條之規定，請求被告連帶賠償原告
所受損害之最低金額等語。
並聲明：⑴被告等應
連帶給付原
告800萬元，及自本
起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止，
按
年息5%計算之利息。⑵原告願供
擔保，請准宣告假執行。
㈡ 對被告
抗辯所為之陳述：
被告等辯稱其等於93年11月26日就系爭土地所簽訂不動產買
賣契約書，嗣因故經雙方
合意解除該買賣約定云云，惟比較
被告等分別於93年11月26日及94年5月7日所簽訂之系爭土地
買賣契約可知，前者所約定之買賣條件明顯較後者更有利於
被告丁○○，則衡諸常理，被告丁○○斷無可能同意解除較
有利於已之買賣契約而另行簽訂後者之買賣契約。是被告等
於94年5月7日簽訂之系爭土地買賣契約無疑係為規避原告所
主張
渠等未依相同條件通知原告而另行簽訂之買賣約定。另
買賣契約之簽定與辦理
所有權移轉登記本無須同日辦理，被
告等抗辯系爭土地均係於94年5月7日締約當時同時辦理移轉
登記，欲藉此證明被告等93年11月26日所簽訂之系爭土地買
賣契約已合意解除，實不足採。又被告乙○○、丙○係以系
爭土地應有部分之價金作價抵償被告丁○○先前為其代償之
債務，是被告等就
本件系爭土地買賣所約定之價金給付方式
，實係為被告丁○○量身訂做；蓋原告並未對被告乙○○、
丙○享有
債權可充抵系爭土地之買賣價款，而需一次給付全
部價金。是該系爭土地之買賣契約書雖約定買賣價金為800
萬元，但比較其付款方式對原告而言，被告丁○○實則只需
給付470萬元即可取得系爭土地，該買賣契約之價金條件可
謂係限定買受人條件，意圖使被告丁○○取得系爭土地之買
賣契約。綜上，足認被告等就系爭土地未依其所簽訂買賣契
約之相同條件通知原告行使優先購買權，致原告受有損害甚
明。
二、被告則以：
㈠ 被告丙○、乙○○與訴外人陳文喜已於94年4月25日以台北
逸仙郵局第0686號存證信函載明及通知系爭土地共有人即原
告，有關系爭土地將出售予另一被告丁○○及買賣雙方當時
所協商之買賣條件、價金乙事，並依法通知原告行使其優先
購買權。原告收受系爭存證信函後，雖表示願優先購買但其
未依系爭存證信函之內容於第11日給付買賣價金，是被告丙
○、乙○○、訴外人陳文喜與被告丁○○遂於94年5月7日正
式訂立系爭土地之買賣契約書、收付價金，並於同年5月25
日辦理土地所有權移轉登記。另觀之被告等所寄給原告之系
爭存證信函內容可知，有關系爭土地之買賣價金、稅費負擔
方式、不動產移交方式等，皆與前開被告丙○、乙○○及訴
外人陳文喜與被告丁○○訂立之不動產買賣契約內容相符。
是以，被告等既於上開存證信函中，已將欲併同原告
持有之
系爭土地部分一併出售予他人之事實及出售條件詳敘甚明，
並予原告相當之時間考慮是否行使其優先購買權，則被告等
人
俟原告未於接到系爭存證信函起第11日給付被告丙○、乙
○○與訴外人陳文喜價金，當視為有放棄行使其優先購買權
之意思。從而，被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜與被告丁
○○間所訂立之系爭土地買賣契約書與辦理所有權移轉登記
，即屬
適法。又被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜與被告丁
○○雖曾於93年11月間約定買賣系爭土地，惟
嗣後買賣雙方
因故合意解除該買賣約定，並無收付買賣價金及辦理所有權
移轉登記，故原告主張被告等早已於93年11月26日就系爭土
地簽訂不動產買賣契約書並辦理所有權移轉登記云云，顯與
事實不符。據上所述，被告丙○、乙○○已遵守土地法第34
條之1規定，通知原告行使其優先購買權，自無原告
所稱被
告等有構成民法第184條第1項前段、後段、第184條第2項及
第185條共同侵害原告權利之行為。
㈡ 縱被告等人之系爭土地買賣行為有違反土地法第34條之1規
定，而侵害原告就系爭共有土地之優先購買權，惟原告所受
損害金額亦無高達800萬元之可能。因原告所參考計算論據
之同區段248、255、255-1、255-2地號土地位置、地形等條
件與系爭土地不同，且系爭5筆土地中，地號415-1、415-2
及416-1之土地皆為都市○○○道路用地，設定有供道路使
用之地役權。是以，系爭土地之價格絕無可能同原告所稱每
坪高達26萬元至36萬元之情事；再者，系爭土地為畸零之地
，日後再利用勢必受有諸多限制，
益徵系爭土地之價值不高
，原告主張其所受損失高達800萬元，顯
非事實，而
不足採
信等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及其假執行之聲請均駁回
。⑵如受不利判決，被告願供擔保請准
宣告免為假執行。
三、
兩造不爭執事項：
㈠ 系爭土地原為原告與被告丙○、乙○○與訴外人陳文喜所共
有，被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜於93年11月26日與被
告丁○○訂定買賣契約，約定將系爭土地權利範圍四分之三
以600萬元出售予被告丁○○，價款給付方式為簽約時給付
30萬元、餘款於土地所有權全部（含未一併讓售之原告四分
之一持分）移轉登記予被告丁○○、地上物處理拆除完竣、
且建築基地全部與丁○○完成簽約、並辦理信託登記及抵押
設定登記予銀行後七日內一次付清。
㈡ 因被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜之應有部分合計已超過
三分之二，依土地法第34條之1規定得將系爭土地整筆土地
出售，即於94年4月25日以存證信函通知原告欲將系爭土地
整體出售予他人，買賣價金為800萬元，原告若欲行使優先
承買權，應於收到存證信函起第11日一次給付價金，否則視
為放棄優先承買權。原告於收受上開存證信函後，於94年5
月3日發函通知被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜表示願依
存證信函所示條件優先承買系爭土地，然並未於收到存證信
函起第11日給付價金。
㈢ 被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜又於94年5月7日與被告丁
○○另訂不動產買賣契約，約定將系爭土地整筆以800萬元
出售予被告丁○○，價金給付方式為簽約同時一次付清，並
於94年5月25日辦理系爭土地所有權移轉登記。
四、得
心證之理由：
原告主張被告丙○、乙○○及訴外人陳文喜就系爭土地早已
於93年11月26日即與被告丁○○簽訂不動產買賣契約書，所
約定之買賣條件異於原告，顯侵害原告之優先承買權，被告
等應連帶賠償原告所受之損害等語；但為被告等所否認，並
以前開情詞置辯。是以本件之爭點即在於：㈠被告是否侵害
原告之優先承買權？㈡若是，原告所受之損害為多少？茲分
述如下：
㈠ 被告是否侵害原告之優先承買權？
⑴按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以「同一價格」
共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。
本件被告丙○、乙○○、訴外人陳文喜於93年11月26日與
被告丁○○所訂定之買賣契約，買賣
標的物為系爭土地權
利範圍四分之三、買賣價金為600萬元，其等通知原告行使
優先承買權之買賣標的為系爭土地全部（即含原告應有部
分四分之一）、買賣價金為800萬元，此為兩造所不爭執，
足見被告丙○等人通知原告行使優先承買權之土地價格，
與出售予被告丁○○之價格相同，
揆諸上開說明，並無違
反土地法第34條之1第4項之規定可言。
⑵原告雖以：土地法第34條之1應準用同法第104條規定，共
有人出賣其應有部分時，他共有人有依「同樣條件」優先
購買之權云云。按土地法第104條第1項之立法目的在使房
屋與基地之所有權合歸於一人所有，使
法律關係單純化，
以盡經濟上之效用，而土地法34條之1第4項立法目的在於
藉應有部分之出賣，使他共有人有優先承買權，以減少共
有人之人數，使共有關係趨於單純，兩者立法目的雖相似
，然土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之
應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購
，並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購
買權人而與
第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先
購買權人之明文，足見土地法第34條之1第4項僅有債權效
力，非如承租土地建築房屋之人，對於出租人出賣其土地
時之優先購買權，具有相對的物權之效力（最高法院68年
台上字第3141號判例
可資參照）。是以土地法第34條之1第
4項與同法第104條兩者性質並不相同，並無準用之餘地，
且共有人得以「同一價格」優先承購，即得保障不同意出
賣之共有人的權利，原告雖發函表示願意優先承買，然未
於所定
期間內給付價金800萬元，則被告嗣後將系爭土地出
售並移轉所有權予被告丁○○，並無侵害原告優先承買權
可言，原告主張其付款條件劣於被告丁○○、故被告侵害
其優先優先承買權云云，並無理由。
㈡ 若是，原告所受之損害為多少？
本件被告既未侵害原告之優先承買權，此爭點即無討論之
必要。
五、從而，原告依土地法第34條之1第4項、同法第104條第1項及
民法第184條第1項前段、後段、第184條第2項及第185條之
規定，請求被告連帶賠償800萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，
應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附
，應併予駁回。
六、本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法，及未經援用之
證據，經斟酌後認為均不足以影響本判決結果，爰不逐一論
述，
附此敘明。
七、結論：本件原告之訴無理由，並依民事訴訟法第78條規定，
判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 21 日
民事第五庭 法 官 蔡如琪
以上
正本，係照原本作成。
如對本判決
上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 96 年 9 月 21 日
書記官 劉寶鈴