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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　99年度訴字第1611號 原　　　告　徐紀旻 訴訟代理人　胡瑞祥 　　　　　　范宗熙律師 被　　　告　陳美靜 訴訟代理人　李國豪律師 上列當事人間減少價金事件，本院於民國101年2月15日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹佰玖拾萬叁仟貳佰元及自民國九十九年 五月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新台幣陸拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。 但被告如以新臺幣壹佰玖拾萬叁仟貳佰元為原告預供擔保，得免 為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序方面： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查，原告起訴時原請求被告給付新 臺幣（下同）500萬元及利息，嗣於訴訟程序進行中引用鑑 定機關鑑定意見將聲明減縮為1,915,572元（見本院民國101 年2月15日言詞辯論筆錄，本院卷第345頁），於法並無不合 ，應予准許，合先敘明。 乙、實體方面： 一、原告起訴主張：原告於98年10月16日透過訴外人有巢氏房屋 仲介股份有限公司（下稱有巢氏房仲公司）向被告購買其所 有門牌號碼為臺北市○○路○段○○○巷○○弄6之1號2樓房屋（ 下稱系爭房屋）及其坐落之土地，總價為1,560萬元，並於 同年11月底辦妥所有權移轉登記及交屋程序。原告於交屋後 發現系爭房屋有傾斜及漏水情形，遂於99年3月間委請訴外 人一方工程技術顧問有限公司專業土木技師檢測，其測量之 結果發現系爭房屋傾斜度在1/69至1/83已超過容許率。經原 告查詢鄰居後始獲悉因訴外人昌軒建設股份有限公司（下稱 昌軒公司）於93年間在系爭房屋後方新建大樓工程時，曾依 臺北市政府規定作工程施工損害鄰房鑑測，系爭房屋已鑑定 為傾斜，當時並已告知被告。然被告於銷售系爭房屋時，卻 刻意隱瞞系爭房屋有傾斜之情事，並於現況說明上關於「是 否有龜裂傾斜情形」及「是否有損鄰或鄰損狀況」均勾選為 否。系爭房屋既有前開重大瑕疵，受有1,915,572元之價值 減損，被告依法應負擔保責任，爰依據民法第354條、第359 條提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付原告1,915,572元 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之 利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告居住於系爭房屋內長達7年，並無原告所稱 刻意隱瞞系爭房屋傾斜之情事，且此乃被告第一次賣屋，無 判斷屋況之經驗，均依有巢氏房仲公司之判定填寫屋況說明 ，且交屋前原告複多次看屋並無提出任何問題，應為正常房 屋買賣。而系爭房屋於訴訟中經鑑定之結果，傾斜率介於 1/81 至1/275之間，遠低於臺北市建築物工程施工損害鄰房 鑑定手冊所建議應予重建之傾斜率1/40，顯見系爭房屋並非 具有實質上危險或不堪居住，而系爭房屋買賣時屋齡為35年 之中古屋，雖有些微傾斜之瑕疵，應屬正常折舊現象，房屋 價值及通常效用或契約預定效用並無滅失或減少之重要情事 ，依據民法第354條第1項但書規定，應不得視為瑕疵等語， 資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行聲請均駁回；㈡ 如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項： （一）原告於98年10月16日透過有巢氏房仲公司向被告承購系爭 房屋及其坐落之基地，總價為1,560萬元。並於同年11 月 13日辦妥移轉登記。 （二）原告於99年3月間委請一方工程技術顧問有限公司專業土 木技師檢測，其量測結果傾斜度1/69至1/83，已超過容許 率。 （三）昌軒公司於93年間曾在系爭房屋後方興建大樓工程，昌軒 公司曾分別於94年2月21日、同年6月30日委請訴外人台北 市土木技師公會為鄰房施工損壞之鑑測，並出具鑑定報告 。又被告於前開鑑定時，曾於會勘期日93年12月17日簽名 。 （四）被告於委託銷售之不動產現況說明上第21項「是否有龜裂 傾斜情形」一欄勾選為「否」及第20項「是否有損鄰或鄰 損狀況」一樓勾選為「否」。 （五）又台北市政府工務局95年6月5日以北市工建字第09563854 300號函提及本件鄰損事件，該函文並未寄送予被告，另 系爭房屋雖經監造人來函說明列為有損害房屋，但經比對 鑑定報告，有損壞之住戶僅21弄2號6樓及21弄8之1號為施 工中新增之損害，公共安全無虞。 （六）原告曾於99年3月15日以存證信函通知被告於同年月19日 出面協商瑕疵後續處理事宜，如屆時拒不出面，即代表承 認確有瑕疵同意解除契約。 四、得心證之理由： 原告主張：系爭房屋於被告交付時，即存有傾斜瑕疵，其自 得依法主張減少價金，並請求被告返還該減少金額等情，為 被告所否認所否認，並以前開情詞置辯。是本件應予審酌之 重要爭點厥為：㈠系爭房屋是否於被告交付時即有傾斜之瑕 疵而應由被告負物之瑕疵擔保責任？㈡如原告得主張減少價 金，其得請求返還之金額為何？現就本件之爭點析述如后： （一）系爭房屋是否於被告交付時即有傾斜之瑕疵而應由被告負 物之瑕疵擔保責任部分： 按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的 物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民 法第354條第1項本文、第373條分別定有明文。復按，所 謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀 念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品 質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為 限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。次按 ，買受人於契約成立時，知其物有民法第354條第1項所稱 之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失， 而不知有民法第354條第1項第1項所稱之瑕疵者，出賣人 如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕 疵者，不在此限，民法第355條定有明文。況瑕疵擔保屬 無過失責任，只要買賣標的物有瑕疵，出賣人即應負責。 原告主張系爭房屋有傾斜現象，其傾斜率為1/69至1/83， 並提出起訴前自行委請訴外人一方工程技術顧問有限公司 出具之垂直度測量報告書為證（見本院卷第74至78頁）， 被告否認原告所提出該傾斜率測量之真正，並否認系爭房 屋有傾斜現象等語，故本件首應探究系爭房屋是否有原告 所稱傾斜之瑕疵。經查： ⒈本院於訴訟進行中囑託社團法人中華民國建築技術學會（ 下稱中華建築技術學會）鑑定，經中華建築技術學會出具 鑑定報告附卷可稽（見外放證據資料一冊）。中華建築技 術學會初勘及會勘等鑑定期日，兩造訴訟代理人及受告訴 人坤福營造股份有限公司均指派人到場，且擔任該鑑定工 作之鑑定人於審理中到庭詳細證述鑑定經過及判斷原則， 擔保其鑑定報告製作過程之可信性，本件判斷系爭房屋傾 斜與否，當以中華建築技術學會鑑定報告為據。 ⒉中華建築技術學會鑑定之經過，除由中華建築技術學會委 派之訴外人陳秀傑土木技師會同兩造訴訟代理人辦理初勘 及會勘外，另參考系爭房屋鄰近基地領有臺北市政府核發 之（93）建字第0303號建造執照新建工程施工前、中，委 由臺北市土木技師公會辦理之「北土技字第9430219號鄰 房現況鑑定報告」及「北土技字第9731398號鄰房損害修 復及安全鑑定報告書」中，關於與系爭房屋傾斜率有關之 測線記錄及94年6月30日「北土技字第9430845號」、95年 3月15日之「北土技字第9530371號鄰房傾斜測量現況鑑定 報告書」暨99年3月4日由馬一龍技師辦理等測線，除其中 馬一龍技師辦理之T2測線位置與其報告書中之測線位置不 同，與以排除外，所得鑑定結果如下：⑴系爭房屋目前之 傾斜率在1/81至1/275間。⑵系爭房屋基地長期鄰近具有 排水功能之溝渠旁，且該溝渠屬漿砌卵石構造，安全性較 低，經由測線傾斜方向向右研判，位處該排水溝渠旁，為 傾斜原因之一。⑶兩造於98年10月間成立買賣契約，由該 期間前後之相關測量紀錄研判，於契約成立時系爭房屋已 有傾斜之情事。」（見外放鑑定報告第3、4頁）。另依據 坤福公司對於鑑定單位之說明，坤福公司承造（93）建字 第0303建造執照新建工程施工時，在該工程基地範圍之溝 渠改採箱涵構造，並採用樁基礎施工，以減少對鄰近建物 可能之損鄰事件發生，並依政府規定辦理施工前、中之鄰 房現況及損害修復鑑定報告書，其中損鄰部分均與受損戶 和解，並取得建物使用執照結案，因此，系爭房屋之傾斜 與坤福公司之施工無涉。綜上，由原告所提出之臺北市土 木技師公會現況報告書、一方工程技術顧問有限公司馬一 龍技師測量報告暨本院委請中華建築技術學會之鑑定結果 ，足認系爭房屋確有傾斜，且該傾斜現象係於被告交付系 爭房屋前即已存在。 ⒊系爭房屋於交付予原告時即有傾斜情形，已如前述，而房 屋之傾斜，易造成牆面龜裂或管線折損等現象，為一般社 會生活經驗，且房屋之功能除供居住使用外，亦屬保值之 資產，具有重要交換價值，依通常交易觀念，房屋傾斜其 交換價值必然產生貶抑。又被告於出售系爭房屋時所填具 之標的物現況說明書中，關於「是否有龜裂傾斜情形」及 「是否有損鄰或鄰損狀況」均勾選為否，此有說明在卷可 稽（見本院卷第15頁）。故原告於買受時自無從得知系爭 房屋確有傾斜之瑕疵存在。又系爭房屋之傾斜率雖在1/81 至1/275間，未達立即影響結構安全之程度，惟減少價值 乃屬必然，自屬物之瑕疵。 （二）本件原告得主張減少價金，其得請求返還之金額為何部分 ： ⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得 解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失 公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明 文。且買受人因買賣標的物有瑕疵，得請求減少其價金， 此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意 思表示為之為已足（最高法院86年度臺上字第2659號裁判 意旨參照）。次按。無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因而其後已不存 在者，亦同，又受領人於受領時，知無法律上之原因或其 後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因 時所現存之利益，附加利息，一併償還，如有損害，並應 賠償，民法第179條、第182條第2項亦有明文。被告應對 系爭房屋之傾斜負其物之瑕疵擔保責任，原告業於99年3 月提起本件訴訟時主張依民法第359條規定減少價金，且 起訴狀繕本已送達被告，應認原告已向為減少價金之意思 表示。就原告得請求減少價金部分，雖經被告當初以買賣 關係為由受領，然嗣因原告行使減少價金請求權，被告受 領該部分價金之法律上原因即不復存在，原告自得依不當 得利之法律關係，請求上訴人返還該部分之價金，並附加 利息。 ⒉又關於系爭房屋傾斜而減損之價額部分，本院前委請為中 華建築技術學會鑑定時，亦請其就此部分一併鑑定之。 經中華建築技術學會鑑定之結果，其認定系爭房屋在建 物結構安全無慮情況下，尚無價值減損，但建物因傾斜 超過1/200且在1/40以內，而無安全顧慮者，須依其使用 不便程度，給予重建工程造價100％亦內之工程性補償共 計333,549元（計算式詳外放鑑定報告第4、5頁）。又關 於鑑定報告就此部分之計算基準，亦據證人即陳秀傑技師 到場證稱：傾斜鑑定包含兩部分，一為工程性安全性之顧 慮，如無安全性顧慮則為非安全性補償，本件鑑定認為系 爭房屋傾斜無安全性之顧慮，其鑑定時已將價值減損包含 在內。同樣條件之房屋即便坐落地段不同，工程造價是相 同的，但市○○○○○段不同而有所影響，故其鑑定時並 未就市價為評估（見本院100年8月29日言詞辯論筆錄，本 院卷第258頁背面、260頁）。然房屋傾斜所造成之價值減 損，除直接減損亦即因房屋傾斜需修復補救或整治損害所 支付之相關工程費用外，尚包括「間接減損」又稱為污名 化減損，因依法令規定不動產交易過程中，賣方並需提出 不動產說明書，內容應揭露建物屋況等資訊。系爭房屋經 測量傾斜率在1/81至1/275間，縱使在正常使用下，並無 居住安全顧慮，然未來買賣交易時，仍會造成市場買方存 有瑕疵心理，導致交易價格減損之損害。故中華建築技術 學會關於價格減損之鑑定部分，顯未就此部分一併為評估 ，本院認中華技術學會所出具之鑑定報告難採為認定被原 告得主張減少價金數額之依據。 ⒊本院另囑託訴外人永慶不動產估價師聯合事務所（下稱永 慶事務所）針對系爭房屋在現行傾斜程度下，造成交易價 值減損額為鑑定，經永慶事務所出具之鑑定報告採行比較 法、建物成本法及收益法之直接資本化法等方式估價，並 考量系爭房屋與相比較各組案例就坐落區位、傾斜狀態、 室內屋況、屋齡、結構、類型等條件之差異後，並依加總 點數決定各組權重比率，得出系爭房屋傾斜價值減損比率 為12.2％（見外放永慶事務所鑑定報告第17至35頁）應為 計算系爭房屋因傾斜所造成價值減損之可行標準。另永慶 事務所考量市場現況、各估價方法之適用性及估價目的等 情況，計算得出評估價格為每坪53萬元，乘以建物面積29 .6253坪，得出房地總價為15,701,409元，再乘上價值減 損比率12.2％，得出減損金額為1,915,572元。原告亦亦 此標準減縮請求被告給付之金額。被告雖辯稱傾斜所造成 之價值減損僅係針對建物，而非土地，故計算交易價值減 損額應以上開建物之買賣價格，乘以價值減損比率得出， 不應以房屋及土地價格總和作為計算交易價值減損額之依 據云云。然本件兩造係為中古屋買賣，於買賣契約中並未 就房屋、土地之價格分別約定，況依據市場交易習慣，中 古屋計算每坪單價時，通常除停車位另外扣除外，並無再 將房屋、土地分別計算之慣例，且房屋傾斜所造成之瑕疵 ，影響所及應為整體之不動產交易價格，而非應僅以建物 之建造價格為斷。惟查，兩造就系爭不動產約定交易價格 係為1,560萬元，低於永慶事務所所還原之房地總價15,70 1,409元，故本院認應以兩造交易價格乘以價值減損比率 12.2％即1,903,200元（計算式：15,600,000X12.2％＝1, 903,200）作為價值減損之依據，故原告主張於本件得向 被告主張減少價金之金額應為1,903,200元。 五、綜上所述，原告依物之瑕疵擔保請求權主張減少價金請求被 告1,903,200元及自起訴狀繕本送達翌日即99年5月1日起至 清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。原 告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣 告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不 予准許。 七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附 此敘明。 八、訴訟費用之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 101 年 2 月 29 日 民事第七庭 法 官 黃柄縉 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 2 月 29 日 書記官 洪仕萱