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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　99年度重訴字第1139號 原　　　告　林陳海 訴訟代理人　朱增祥律師 　　　　　　傅文民律師 被　　　告　陳文輝 　　　　　　張耀麟 　　　　　　劉　異（即桂來興之繼承人） 共　　　同 訴訟代理人　張家聲律師 複 代理 人　姜秀貞 被　　　告　周秀章 　　　　　　林麗花 上2 人共同 訴訟代理人　郭學廉律師 被　　　告　吳文哲 訴訟代理人　胡鳳嬌律師 被　　　告　洪于千 訴訟代理人　蔡文生律師 複 代理 人　張詠婷律師 被　　　告　陳仲明 訴訟代理人　孫銘豫律師 複 代理 人　陳宏奇律師 　　　　　　陳家彥律師 　　　　　　吳宗樺律師 被　　　告　李士蘭（即林吳採麗之承當訴訟人） 訴訟代理人　孫銘豫律師 　　　　　　吳宗樺律師 　　　　　　林佳頻律師 上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國103年7月18日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 被告應分別將坐落附表一「占用土地地號」欄所列土地上「建物 門牌號碼」欄所載門牌號碼，如「附圖編號」欄所載編號，及「 占用土地面積」欄所載面積之建物拆除，並將上開土地返還原告 及全體共有人。 被告應分別給付原告如附表一「應給付之不當得利」欄所列金額 。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告分別按附表一「訴訟費用負擔比例」欄所載比例 負擔。 本判決第一項、第二項所命給付部分，原告以附表一所示金額分 別為被告供擔保後，得假執行。但被告如以附表一所示金額為原 告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條 所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他 造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175 條分別定有明文。查原告於民國99年8月25日提起本件訴訟 ，被告桂來興起訴後之100年3月31日死亡，業經其繼承人劉 異依法具狀聲明承受訴訟，並據其提出戶籍謄本為憑（見本 院卷㈡第302-303頁），核無不合，應予准許。 二、次按，訴訟繫屬中為訴訟標的之法律關係，雖移轉於第三人 ，於訴訟無影響。但第三人如經兩造同意，得聲請代當事人 承當訴訟。前項但書情形，僅他造不同意者，移轉之當事人 或第三人得聲請法院以裁定許第三人承當訴訟。民事訴訟法 第254條第1、2項定有明文。查林吳採麗前於66年間向訴外 人翁猜購買坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地上門 牌號碼為臺北市○○區○○街○○巷○○號1樓之建物，但迄未 辦理第一次所有權登記，嗣原告訴請林吳採麗拆除上開建物 並將占用之土地返還全體共有人，林吳採麗於訴訟進行中之 102年11月19日將上開建物出售予李士蘭（見本院卷㈦第161 -169頁中泰花園住宅群契約書、卷㈥第290-290頁買賣契約 書），經李士蘭具狀聲請就上開建物部分代林吳採麗承當訴 訟（見本院卷㈦第158頁），原告當庭並具狀表示同意（同 卷第183、185頁），林吳採麗亦具狀表示同意（同卷第187 頁），李士蘭就上開建物部分已合法承當訴訟。 三、復按，訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴 張或減縮應受判決事項之聲明，或因情事變更而以他項聲明 代最初之聲明，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項第3、4、7款定有明文。查 原告起訴時係請求被告分別將坐落臺北市○○區○○段0○ 段000000000000000地號土地上如附表二第二欄所列房屋 （下稱系爭房屋）拆除，並將占用部分之土地返還原告〈見 99年度移調字第848號卷（下稱調字卷）第5-6頁〉，嗣於99 年8月30日將系爭土地應有部分1/20移轉予訴外人周哲宇（ 見本院卷㈢第120-122頁土地登記謄本），並於101年9月18 日具狀變更聲明為請求被告將占用部分之土地返還原告及全 體共有人（見本院卷㈢第99-100頁），核屬因情事變更而以 他項聲明代最初聲明之情形，應予准許。又原告起訴時係請 求被告張耀麟拆除臺北市○○街○○號7樓建物，及請求被告 吳文哲拆除臺北市○○街○○巷○○號1樓建物，嗣因訴外人柏 美建設股份有限公司（下稱柏美公司）另案訴請被告張耀麟 拆除臺北市○○街○○號7樓頂樓增建物（案列本院102年度訴 字第2504號），及本院民事執行處103年度司執字第26946號 強制執行事件測得被告吳文哲占用臺北市○○街○○巷○○號1 樓地下室（見本院卷㈦第7-10頁本院102年度訴字第2504號 民事判決，卷㈥第278-279頁、第295-296頁臺北市松山地政 事務所土地複丈成果圖），遂於103年5月26日擴張請求被告 張耀麟拆除臺北市○○街○○號7樓頂樓增建物，及請求被告 吳文哲拆除臺北市○○街○○巷○○號1樓地下室（見本院卷㈥ 第276頁），核屬訴之追加，惟請求之基礎事實同一，且不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結，基於訴訟經濟之考量，亦應 准許。 四、被告陳文輝、張耀麟、劉異經合法通知，未於最後言詞辯論 期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原 告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張： ㈠、緣訴外人林東賢、林東進、林東錦、林東金、陳林阿綉、吳 林梅桂（下稱林東錦等6人）之被繼承人林建成於66年5月13 日與柏美公司簽訂土地合建房屋契約書，約定由林建成提供 所有坐落重測前臺北市○○區○○段132、132-1、132-7、 132-10、120、119、119-1地號7筆等土地，柏美公司負責於 上開土地興建房屋（下稱系爭合建契約）。嗣柏美公司以林 建成等人為起造人，分別向臺北市政府工務局請領66建松山 崙字第37、35號建造執照，興建臺北市○○區○○街○○○○○ 號、長春路431至439號雙拼式鋼筋混凝土造7層電梯大樓， 連同地下室共64戶，加計慶城街46巷2至42號5層雙拼式鋼筋 混凝土造住宅公寓共100戶，合計164戶之中泰花園社區（下 稱中泰花園房屋）。中泰花園房屋於68年興建完成後，因故 無法請領使用執照，亦未辦理保存登記，先後經行政法院77 年度判字第2060號及78年度判字第1295號判決認定柏美公司 因原始建造取得所有權，稅捐機關歷年亦據此向柏美公司課 徵房屋稅。柏美公司在中泰花園房屋興建中，即以該公司前 負責人林添福之配偶翁猜名義出售部分房屋並點交，被告分 別向翁猜購入或輾轉購得，惟因無法辦理所有權移轉登記， 柏美公司迄今仍為中泰花園房屋之所有權人，是被告就系爭 房屋僅有事實上處分權。 ㈡、嗣原告陸續購得臺北市○○區○○段0○段000地號土地（重 測前為臺北市○○區○○段○○○○○號土地，嗣分割出374-1 、374-2、374-3、374-4地號），於98年11月26日登記為所 有權人，並於99年9月7日將系爭土地應有部分各1/20以買賣 為原因移轉登記予周哲宇，現應有部分各為19/20。被告無 權占有上開土地同段374-2、374-4地號土地（下稱系爭土地 ，占有位置及範圍如附表二及附圖、附圖一、附圖二所示） ，經原告多次以口頭或書面要求拆除，均置之不理，爰依民 法第767條第1項、第821條但書之規定請求被告拆除系爭房 屋，回復原狀，將占用部分之土地返還原告及全體共有人。 又被告自98年11月26日起無權占用系爭土地，受有使用該土 地之利益，致原告受有損害，該等利益依性質不能返還，原 告自得依不當得利之法律關係，請求被告償還字98年11月26 日起至102年10月25日止相當於租金之價額。系爭土地坐落 臺北市○○路及慶城街口，為敦化北路、復興北路、南京東 路、民生東路所圍繞，屬金融特區，乃臺北市○○○○段， 步行2分鐘即到南京東路捷運站，10分鐘即到松山機場，交 通方便，六星級文華飯店在一巷之隔，生活機能方便健全， 商業發達繁榮，應依土地法第97條準用同法第105條所定土 地及建築物申報總價年息10%計算租金價額，是被告每月應 返還之不當得利計算式為：「99年度申報地價×10%×占用 面積÷12個月×19/20÷樓層數」，被告各應給付之金額如 附表二第五欄所載。 ㈢、並聲明：⑴被告應分別將附表二第二欄所列與測量代號相同 之房屋拆除，並將附表二第三、四欄所示與測量代號相同之 土地騰空返還原告及共有人。⑵被告應各給付原告如附表二 第五欄所載金額。⑶願供擔保，聲請宣告假執行。 二、被告分別答辯如下： ㈠、被告陳文輝、張耀麟、劉異（以下稱被告陳文輝等3人）答 辯略以： ⒈被告陳文輝、張耀麟、桂來興於66年間分別向柏美公司買受 臺北市○○路○○○號5樓、○○街00號7樓、慶城街40號3樓房 屋，柏美公司並將起造人變更為被告陳文輝、張耀麟、桂來 興。中泰花園房屋於68年完工後，柏美公司屢向林建成及其 指定登記為起造人之林東錦等人請求偕同辦理使用執照未果 ，遂訴請林建成等人偕同申請使用執照，經本院68年度訴字 第12056號判決、臺灣高等法院76年度重上更㈥字第122號判 決柏美公司勝訴，並經最高法院77年度台上字第1819號裁定 駁回上訴確定。嗣林建成之繼承人林東錦另訴請柏美公司依 系爭合建契約履行交付房屋之義務，經本院87年度重訴字第 242號判決、臺灣高等法院92年度重上更㈠字第115號判決以 林建成及其繼承人拒不履行協同柏美公司辦理使用執照債務 ，致柏美公司不能依約交付房屋，駁回林建成等人之請求， 亦經最高法院93年度台上字第1709號裁定駁回上訴確定。因 林建成等人仍拒不履行，故中泰花園房屋迄未辦理所有權第 一次總登記，亦無法依系爭合建契約、或買賣契約之約定按 建物面積比例移轉系爭土地應有部分予承買人。惟柏美公司 在系爭土地上興建中泰花園房屋之權利來源，係本於系爭合 建契約，而系爭合建契約約定既由林建成提供系爭土地供柏 美公司興建房屋，足證林建成有同意向柏美公司購得房屋之 買受人繼續占有使用系爭土地之意思，是被告陳文輝等3人 自有占有系爭土地之權。 ⒉系爭374-2地號土地分割自同地段374地號土地，68年1月26 日重測前為臺北市○○區○○段○○○○號土地，所有權人為 林建成，林建成77年1月27日死亡後（應係70年7月15日死亡 ，77年7月27日申請繼承登記，77年2月23日登記完成，被告 此部分應屬誤載），由林東錦等6人共同繼承。嗣林東金於 96年1月16日，陳林阿綉、林東進於96年2月5日，林東錦於 96年2月15日先後將應有部分各1/6以買賣為原因登記為訴外 人曾淑瓊所有，曾淑瓊於96年4月18日再以買賣為原因將部 分應有部分登記為訴外人彭淑英、謝銀連、周桂如、歐陽國 華所有，吳林梅桂則於96年8月7日將其應有部分1/6以買賣 為原因登記為訴外人李建富所有，李建富再於97年1月11日 以買賣為原因登記為周桂如所有。曾淑瓊、彭淑英、周桂如 、謝銀連、歐陽國華（下稱曾淑瓊等5人）嗣將林東賢應有 部分1/6之價金予以提存，於98年11月26日將系爭374-2地號 土地全部以買賣為原因登記為原告所有，原告復於99年9月7 日將系爭374-2地號土地應有部分1/20以買賣為原因登記為 訴外人周哲宇所有，原告現應有部分僅餘19/20。而原告係 寶佳機構董事長，在98年7月15日接受今周刊第656期專訪時 ，曾經述稱寶佳機構旗下有「協和、勝華、和發、寶佳、佳 陞、佳瑞、合康、合陽」等八家核心建商，曾淑瓊為和發建 設股份有限公司監察人，歐陽國華為佳瑞建設股份有限公司 董事，彭淑英為合康建設股份有限公司董事，謝銀連為寶佳 建設股份有限公司董事，周哲宇除係原告起訴時指定之送達 代收人外，亦係周桂如之父，且為柏美公司之董事及柏美公 司董事長周杉益之兄長，可見曾淑瓊等5人僅原告購買系爭 土地之登記名義人。曾淑瓊等5人於98年6月26日與柏美公司 簽訂和解書（下稱系爭和解書），其中第1條約定柏美公司 同意曾淑瓊等5人承受合建地主身分，成為系爭合建契約法 律關係之繼受人，第2條則約定曾淑瓊等5人同意不對柏美公 司訴請拆屋還地，原告並自認已繼受系爭合建契約，應受上 開和解書之拘束，不得再請求被告陳文輝等3人拆屋還地。 又柏美公司明知中泰花園房屋未能取得使用執照，係因地主 林建成不願配合辦理，竟於系爭和解書約定如未能於600個 工作天內興建完成並申領使用執照，系爭合建契約即視為解 除，不僅悖於誠信，更係以損害被告陳文輝等3人及其他買 受人之利益為主要目的，依民法第148條規定，上開解除合 建契約為無效，不生消滅合建契約之效力。 ⒊以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於特 定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），而非 如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀態下， 並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善意第三 人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力之物權 絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立之債權 契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由當事人 依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以登記為 公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用，自應 與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該債權契 約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權化」法 理所衍生之結果，觀之民法第425條第項規定：「出租人於 『租賃物交付後，承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三 人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃 物交付後，承租人占有中」等公示作用之文字，並參照司法 院釋字第三四九號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同 意書、不同意見書及最高法院48年台上字第1065號判例意旨 自明（最高法院97年度台上字第1729號判決意旨參照）。依 此債權物權化之法理，原告經營之寶佳機構專門從事土地開 發建築為業，且自96年起即以業務夥伴名義介入系爭土地之 買賣，明知系爭房屋已存在系爭土地上長達30餘年，已具有 一定公示性，且系爭房屋是否有權占有系爭土地尚有爭議， 仍執意買受，切斷被告陳文輝等3人對原地主林東錦等6人主 張占有連鎖之權利其買受系爭土地並非善意，所有權行使應 受限制，其訴請被告陳文輝等3人拆屋還地違反誠信原則， 而屬權利濫用。 ㈡、被告周秀章、林麗花、吳文哲（以下稱被告周秀章等3人） 答辯略以： ⒈林建成於簽訂系爭合建契約時已出具土地使用權同意書，柏 美公司本於系爭合建契約即有占有權源，被告周秀章等3人 則係本於與柏美公司之買賣契約而善意占有系爭土地，且原 告已繼受系爭合建契約，被告周秀章等3人自得本於占有連 鎖之關係、債權物權化之法理主張有權占有。又林建成死亡 後，繼承人林東金於96年1月5日與原告以曾淑瓊名義簽訂不 動產買賣契約書，其中第1條第3款約定林東金就其與柏美公 司簽訂系爭合建契約之權利移轉予曾淑瓊，可證林建成之繼 承人仍承認系爭合建契約之效力，故土地使用權同意書仍屬 有效，被告周秀章等3人即非無權占有系爭土地。 ⒉中泰花園房屋所有權歸屬迄今尚有爭議，臺灣高等法院101 年度上字第917號判決雖認定為柏美公司所有，惟尚未確定 ，而縱使中泰花園房屋為柏美公司所有，柏美公司售屋之不 動產買賣契約書上「賣方代表人」均記載「翁猜」，故出賣 人應為柏美公司，故被告周秀章等3人即得本於買賣之法律 關係，請求柏美公司移轉所有權，且柏美公司既怠於向林東 錦等6人行使所有權移轉登記請求權，被告自得依民法第242 條規定，代位柏美公司請求林東錦等6人移轉所有權。 ⒊曾淑瓊等5人購得系爭土地後，與柏美公司簽訂系爭和解書 ，其中第1條約定柏美公司同意曾淑瓊等6人承受合建地主身 分，成為系爭合建契約法律關係之繼受人，第2條則約定曾 淑瓊等5人同意不對柏美公司訴請拆屋還地，特約條款第1條 亦約定系爭合建契約相關房屋交付及損害賠償訴訟與訴訟費 用等因合建關係所產生事宜，由曾淑瓊負責解決，應認曾淑 瓊等5人所為系爭和解係有權處分，效力及於原告，顯見原 告有概括承受柏美公司合建契約所生糾紛之意思表示，自不 得再請求被告周秀章等3人拆屋還地。又系爭合建契約屬債 權契約，本於契約之相對性，僅簽訂契約之當事人有解消權 ，林建成生前未為解消之意思表示，他人即不得代行主張解 消，故系爭合建契約仍合法有效存在。柏美公司怠於行使民 法第737條之權利，被告周秀章等3人自得依民法第242條之 規定，代位柏美公司抗辯原告不得訴請拆屋還地。 ⒋原告從事土地買賣與建築房屋，本於善良管理人之注意義務 ，於購買前即已知悉系爭土地上存有建物，且迄今尚未辦保 存登記之瑕疪，而仍願買受，不得主張善意，依民法保護善 意不保護惡意之原則，原告不得再依民法第767條請求被告 周秀章等3人拆屋還地。 ㈢、被告吳文哲除前述㈢之答辯外，另答辯如下： ⒈原告於購買系爭土地前即已知悉系爭土地上存有建物，且未 領得使用執照，迄今尚未辦保存登記，顯見原告與周哲宇、 柏美公司係為與訴外人麗晶企業股份有限公司（下稱麗晶公 司）進行都市更新，惡意由原告及周哲宇共同取得系爭土地 ，以拆屋還地之訴訟手段逼迫被告吳文哲及其他購買人無償 搬離或低價收購，應承受系爭土地供作系爭房屋之基地拘束 ，且原告不能證明被告吳文哲使用系爭土地係權利濫用，或 使用目的消滅，不得主張被告吳文哲無權占有。 ⒉民法第767條所有人物上請求權與第962條占有人物上請求權 ，兩者構成要件雖相同，但在確定權利關係及消滅時效等效 力仍有差別，後者保障程度顯然低於前者，而事實上處分權 與所有權最大的差異在於公示方法，所有權以登記為公示方 法，事實上處分權則以占有移轉為公示方法，兩者對外均可 顯示物權之變動及其變動後之物權現狀，就靜態性排除他人 干涉之權能而言，並無差別對待之正當理由。而保存登記係 因行政法規之要求，民法之價值判斷應保持客觀中立，回歸 民法及憲法保障人民財產權之意旨，原始取得人得透過買賣 行為、交付移轉，使受讓人取得事實上處分權，與所有權之 本質相同，已具有習慣物權效力，權利保護應採相同標準， 倘事實上處分權人僅能依民法第962條行使占有人之物上請 求權，於訴訟法及實體法上即具有不利之地位，此種差別待 遇顯不合理。況國家就未辦保存登記之建物既藉由課徵房屋 稅參與靜態財產價值之分配，並允許其在民法上作為交易之 客體及強制執行之對象，更無不賦予受讓人主張民法第767 條之理由。倘一方面肯認買受未辦保存登記建物之受讓人取 得事實上處分權，並每年課以房屋稅賦，一方面卻又否定事 實上處分權人對於未辦裡保存登記建物之財產權，並吝於提 供保障排除不當干涉，與憲法保障財產權之意旨有所違背， 自應類推適用民法第767條，使事實上處分權人得主張所有 權人之權利。則被告吳文哲已取得事實上處分權，柏美公司 同時喪失所有權，被告吳文哲即屬有權占有，原告惡意取得 系爭土地所有權，應受被告吳文哲有權占有之限制。 ㈣、被告洪于千答辯略以： ⒈柏美公司本於系爭合建契約就系爭土地有占有權源，被告洪 于千則係本於與柏美公司之買賣契約而有占有權源。依原告 以曾淑瓊名義與林東金就系爭土地簽訂之不動產買賣契約書 第9條特約條款約定，原地主與柏美公司所簽訂之合建契約 ，相關房屋交付及損害賠償訴訟與訴訟費用等因合建關係所 產生事宜，由曾淑瓊負責解決，故原告並非單純受讓系爭土 地之所有權，而係概括承受原地主林東錦等6人因原合建契 約所生柏美公司之一切權利及義務，自不得為與系爭土地使 用權同意書相反之主張，再行使民法第767條物上請求權。 況林建成與柏美公司間因系爭合建契約纏訟多年，均由柏美 公司及系爭房屋之買受人獲得勝訴，繼承人林東錦等6人負 有協同辦理使用執照，並依系爭合建契約將系爭土地所有權 移轉予柏美公司之義務，柏美公司受讓後，亦負有再移轉予 被告之義務，原告既應負責解決系爭合建契約之事宜，理應 承擔柏美公司移轉系爭土地所有權應有部分予被告洪于千之 義務。原告為免履行原地主林東錦等6人移轉系爭土地所有 權之義務，逕依物上請求權訴請拆屋還地，其行使權利之結 果犧牲柏美公司之利益及被告洪于千買受房屋之正當信賴與 利益，破壞社會合建房屋之交易秩序與信賴，是其行使權利 違反誠信原則。 ⒉原告買受系爭土地時，明知系爭土地由林建成提供與柏美公 司合建，並出具土地使用權同意書，對柏美公司負有協同辦 理使用執照之義務，且已存有中泰花園房屋等事實，則林建 成默許中泰花園房屋之承買人繼續使用系爭土地，嗣繼承人 林東錦等6人雖將系爭土地出售予原告，類推適用民法第425 條之1規定，系爭房屋占有使用系爭土地之權利，不因基地 物權嗣後變動而受影響，被告洪于千仍得對原告主張有合法 占有權源。 ㈤、被告陳仲明、李士蘭（下稱被告陳仲明等2人）答辯略以： ⒈系爭土地係原地主林建成依系爭合建契約提供予柏美公司興 建房屋之用，柏美公司以興建完成之中泰花園房屋占有系爭 土地，自屬有權占有，其嗣後出售部分房屋並交付，買受人 基於與柏美公司之買賣契約，亦可取得合法之占有權源，被 告陳仲明等2人輾轉取得附表二編號4、7房屋，自得本於占 有連鎖之理論主張有權占有。又系爭土地之所有權雖經原地 主林東錦等6人移轉予原告，惟原告明知系爭土地上存有系 爭房屋，而仍願意購買，顯見其不以此為瑕疵，並透過移轉 所有權之行為，默示同意土地利用狀況，此由系爭和解書第 2條載明曾淑瓊等5人同意不對柏美公司訴請拆屋還地（曾淑 瓊等5人均為寶佳機構旗下事業之負責人），即可認原告同 意系爭房屋繼續合法適用系爭土地，故被告陳仲明等2人仍 屬有權占有。 ⒉依債權物權化之法理，原告購買系爭土地時，明知林建成提 供系爭土地與柏美公司合建，並出具土地使用權同意書，存 有合法利用系爭土地之債權契約，且系爭房屋存在系爭土地 上長達30餘年，此項土地之利用關係客觀上已足以使任何第 三人知悉，應與登記之公示方法等量齊觀，原告在知悉之狀 態下仍予購買，上開合法利用系爭土地之債權契約對原告繼 續存在，原告不得主張被告無權占有。 ⒊系爭土地係原地主林建成依系爭合建契約提供予柏美公司興 建房屋之用，而中泰花園房屋則由柏美公司原始取得，所有 權人非屬同一人，且雙方嗣後分別出賣並移轉所有權與不同 之人，導致系爭土地與系爭房屋之所有權人迄今仍非屬同一 人所有。房屋雖屬獨立之不動產而得為所有權之客體，惟不 能脫離其基地而單獨存在，若房屋失其基地之合法占有權源 ，空有房屋之所有權亦無法發揮功能，民法第425條之1第1 項之立法意旨乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體 現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，肯認基地使用 權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物 之利用關係，庶符社會正義之要求，應類推適用民法第425 條之1第1項規定，推定土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間 ，或房屋受讓人與土地受讓人間，在房屋得使用期限內，有 租賃關係存在，被告陳仲明等2人即得本於租賃之法律關係 主張有權占有。 ⒋原告明知系爭房屋存在系爭土地上長達30餘年，且迄未取得 所有權，而仍購買系爭土地，顯然此種狀態之存在正是其之 所以購買之原因，若仍允許其於購買後始將原本非屬其購買 意願之要素加以爭執，違反誠實信用原則。原告為辦理都市 更新，以拆屋還地之方式處理基地使用權問題，使系爭房屋 之住戶無家可歸，造成社會國家之損失，經上述利益衡量後 ，應屬個人所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大 ，其行使權利自屬以損害他人為主要目的，違反誠實信用原 則。 ⒌土地所有權人享有對世性之絕對權，而房屋所有權人在無土 地利用權之情形下，在法律性質上則形成對土地之妨害，房 屋所有權人若想繼續取得土地之使用權源，則僅能被動地接 受土地所有權人之開價，否則即面對拆屋還地之訴訟，是在 雙方談判地位嚴重不對等之情況下，賦予劣勢之一方某種法 定權利，以提升其談判地位，並迫使暫盡優勢之地主能在雙 方公平之情況下重新進行談判磋商，自有高度之正當性基礎 存在。土地受讓人於取得所有權之前，實已有相當之機會及 能力預見、評估該建築物繼續存在於系爭土地上之可能性， 及若其存在時，可能對系爭土地價值之造成之影響。於此情 形，與民法第876條之立法意旨與其所預設之案型情況即抵 押權當事人預見建築物將繼續存在，實無二致，應得予類推 適用，使系爭房屋繼續存續，保護社會經紀之公益，亦不致 於造成系爭土地現在所有權人遭受不利益之損害。蓋法定地 上權乃屬有償，於系爭房地分別所有權人無法談妥租金數額 時，系爭土地所有權人仍可依法院獲得合理金額，且系爭房 屋所有權人若不願支付時，亦得透過拋棄所有權之方式為之 ，是藉由類推適用民法第876條規定調和房地所有權人相衝 突之利益，除可避免雙方訟累，亦可兼顧雙方各自利益，不 失為現行法治缺漏下較圓滿之解決方式。被告陳仲明等2人 基於買賣關係合法取得系爭房屋所有權，之所以未能取得基 地利用權而造成須面臨拆屋還地之窘境，實因系爭土地所有 權人享盡交易優勢，原告於取得系爭土地所有權前，即明知 系爭房屋存在已逾30年，自得事前評估取得系爭土地後，系 爭房屋之繼續存在對系爭土地價值造成之影響，其仍決定購 買系爭土地，變更系爭土地之權利主體，自非可歸責於被告 ，應類推適用民法第876條規定，調和兩造衝突之利益，亦 即由被告取得法定地上權。 ㈥、均答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不 利判決，願供擔保聲請宣告免為假執行。 三、經查： ㈠、臺北市○○區○○段0○段000地號土地（重測前為臺北市○ ○區○○段○○○○○號土地，嗣分割出374-1、374-2、374-3 、374-4地號）之所有權人原為林建成，林建成70年7月15日 死亡後，由林東錦等6人共同繼承。嗣林東金於96年1月16日 ，陳林阿綉、林東進於96年2月5日，林東錦於96年2月15日 先後將應有部分各1/6以買賣為原因登記為曾淑瓊所有，曾 淑瓊於96年4月18日再以買賣為原因將部分應有部分登記為 彭淑英、謝銀連、周桂如、歐陽國華所有，吳林梅桂則於96 年8月7日將其應有部分1/6以買賣為原因登記為李建富所有 ，李建富再於97年1月11日以買賣為原因登記為周桂如所有 。曾淑瓊等5人嗣將林東賢應有部分1/6之價金予以提存，於 98年11月26日將上開土地全部以買賣為原因登記為原告所有 ，原告復於99年9月7日將各筆土地應有部分1/20以買賣為原 因登記為訴外人周哲宇所有，原告現應有部分僅餘19/20。 被告占有部分之土地為同段374-2、374-4地號土地（即系爭 土地）等情，有土地登記簿、不動產買賣契約書、異動索引 、土地登記謄本、存證信函、提存書等件附卷可憑（見本院 卷㈠第159-161頁、第276-280頁，卷㈢第120-122頁，卷㈣ 152-158頁）。原告就曾淑瓊、彭淑英、謝銀連、歐陽國華 為其購買系爭土地之登記名義人，周桂如則為周哲宇之登記 名義人，亦不爭執（見本院卷㈦第172頁），應堪認定。 ㈡、林建成前於66年5月13日與柏美公司簽訂系爭合建契約，並 出具土地使用權同意書，柏美公司以林建成等人為起造人， 分別向臺北市政府工務局請領66建松山崙字第37、35號建造 執照，於68年間興建完成中泰花園房屋，惟因無法請領使用 執照，故未辦理保存登記，但先後經行政法院77年度判字第 2060號及78年度判字第1295號判決認定柏美公司因原始建造 取得所有權。柏美公司於中泰花園房屋興建期間，以翁猜名 義出售部分房屋並點交買受人，被告分別向柏美公司購入或 輾轉購得，買受過程詳如附表二末欄所列，迄未辦理第一次 所有權登記，是被告就系爭房屋僅有事實上處分權。又被告 自66、67年起或至少於98年11月25日原告取得系爭土地所有 權前即分別占有使用坐落附表一「占用土地地號」欄所列土 地上「建物門牌號碼」欄所載房屋，而占用如「附圖編號」 欄所載編號及「占用土地面積」欄所載面積之土地等情，有 系爭合建契約書、土地使用權同意書、建造執照、上開案號 判決書、中泰花園住宅群契約書、不動產買賣契約書影本， 及勘驗筆錄等在卷可稽（見本院卷㈡第16-23頁，卷㈣第105 -110頁，卷㈠第157-158頁、第311-314頁，調字卷第13-37 頁，卷㈢第223頁，中泰花園住宅群契約書、不動產買賣契 約書部分之證物見附表二「買受過程」欄所列），原告就柏 美公司以翁猜名義出售部分房屋並點交買受人之事實，亦不 爭執（見本院卷㈦第172頁），堪信為真實。 四、兩造爭執要旨及得心證之理由： 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前 段、中段定有明文。經查，原告主張被告無權占有系爭土地 ，依民法第767條、第821條但書請求被告拆除系爭房屋，將 占有部分之土地返還原告及全體共有人，及請求被告返還相 當於租金之不當得利等語，為被告所否認，並以上開情詞置 辯。是本件應審究者為：㈠系爭房屋占用系爭土地是否有權 占有？㈡如非有權占有，原告請求被告拆屋還地是否違反誠 實信用原則，或係權利濫用？㈢如原告得請求被告拆屋還地 ，則其得請求之不當得利數額若干？茲分別析述如下： ㈠、系爭房屋是否有權占有部分： ⒈被告分別向柏美公司購入或輾轉購得系爭房屋，迄未辦理所 有權移轉登記，而就系爭房屋僅有事實上處分權之情，前已 詳述（見不爭執事項㈡、），其中被告陳仲明、吳文哲、洪 于千雖迄未提出與柏美公司之買賣契約書供本院審酌，惟依 柏美公司與買受人簽訂之「中泰花園住宅群契約書」觀之（ 見本院卷㈢第183-187頁、第203-214頁，卷㈤第7-92頁、第 103-120頁、第122-129頁、第132-141頁、第151-171頁，卷 ㈦第93-132頁、第134-155頁、第161-169頁），電腦繕打部 分之內容均屬一致，應係柏美公司預先擬定供不特定買受人 簽定之定型化契約，而被告陳仲明已表明其前手提出之買賣 契約書與前述契約書之內容一致（見本院卷㈦第171頁反面 ），被告吳文哲、洪于千與柏美公司簽訂之買賣契約書內容 衡情亦應與前述契約書內容相同，為便利說明，以下僅引被 告周秀章與柏美公司簽訂之不動產預定買賣契約書（見本院 卷㈦第135-144頁，下稱預定買賣契約書），合先敘明。 ⒉上開預定買賣契約書第1條載明買賣標的為「本房屋坐落台 北市○○段119、119-1、120、132、132-1、132-7、132-10 地號內，（如配置圖所示）五層住宅公寓伍樓H戶約一○－ 九○坪（含陽台及公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準 ）精確面積，不論房屋或基地均以地政機關丈量結果為依據 ，總價款概不多退少補。」，第2條第1項約定房屋價款為17 萬元，第2項土地保證金則載明：「本賣賣房屋之土地，現 尚未辦妥分割登記，但甲方保證，將來向地主承買本房屋， 依建築法規及一般習慣，按所附圖說，經地政機關分割，確 定登記其持有面積之土地，提供新台幣壹拾壹萬元正，為承 買土地之保證金及本基地上有關佃農退耕金，地上物清除、 土地改良、公共設施等費用，並約定於土地可以辦理移轉登 記時，另訂土地買賣契約，由保證金抵充土地款，雙方同意 以政府當年期之公告土地現值為土地所有權移轉登記申報之 現值，且同意本保證金額相等於訂約當時之公告現值，總價 款為本房屋土地應有持分之買賣價款。」，由上述約定可知 ，中泰花園房屋之買受人僅向柏美公司購買房屋，土地部分 則係由買受人提供一定金額之保證金，嗣柏美公司得移轉土 地所有權時，另行就土地部分簽訂買賣契約，並將前述保證 金充作價金之一部，是買受人於簽訂預定買賣契約書時，即 已知悉所購買之標的僅有房屋，但未購買土地所有權，且柏 美公司於斯時尚無法移轉土地所有權之情。從而，被告僅得 依預定買賣契約之法律關係請求柏美公司移轉系爭房屋所有 權，尚無請求柏美公司移轉系爭土地應有部分之權利，亦無 從代位柏美公司請求原地主或其受讓人移轉系爭土地應有部 分。又無論系爭房屋之原始取得人係柏美公司或另有他人， 原地主林建成或其繼承人林東錦等6人均非系爭房屋之所有 權人，且依系爭合建契約應履行之給付內容係移轉土地所有 權，而非房屋所有權，被告亦無從代位柏美公司請求原地主 或其受讓人移轉系爭房屋所有權。被告周秀章等3人抗辯其 得本於預定買賣契約之法律關係代位柏美公司請求林東錦等 6人移轉（房屋或土地）之所有權，自屬有權占有云云，洵 無可取。 ⒊按合建契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第三人 ，土地所有人如已將土地出賣並移轉其所有權於他人，則房 屋所有人或其承受人，不得再執合建契約之約定，對土地承 買人主張其有使用土地之權利，最高法院著有91年度台再字 第30號裁判意旨可參。系爭房屋係由地主林建成與柏美公司 合建後，直接或輾轉讓與被告，系爭土地則由原告及周哲宇 以曾淑瓊等5人之名義向林建成之繼承人林東錦等6人買受而 來，上開合建契約，僅存在於契約之當事人即林東錦等6人 與柏美公司間，被告執系爭合建契約之約定，以原地主有提 供系爭土地供柏美公司興建房屋之義務，主張被告亦有使用 系爭土地之權利，自非有據。又原告以曾淑瓊等5人之名義 ，與周哲宇共同購得系爭土地後，再以曾淑瓊等5人名義與 柏美公司簽訂系爭和解書，其中第1條約定：「甲方（即柏 美公司）同意乙方（即原告）為甲方與林建成就上揭土地合 建契約法律關係之繼受人。依合建契約第十六條之約定，甲 方未能於六百個工作天內興建房屋完成並申領使用執照，雙 方確認合建契約視為解除。」，第2條約定：「乙方同意不 對甲方訴請拆屋還地。」（見本院卷㈠第328-330頁），依 此，原告經柏美公司同意繼受系爭合建契約之法律關係，並 與柏美公司合意解除系爭合建契約，被告自無從執系爭合建 契約之約定，主張有權占有。被告雖以系爭和解書第2條既 約定原告同意不對柏美公司訴請拆屋還地，亦不得請求被告 拆屋還地云云。惟按系爭和解契約亦僅有債之效力，僅於特 定人間（原告與柏美公司間）發生法律上之效力，原告固不 得請求柏美公司拆屋還地，但非不得對柏美公司以外之無權 占有人請求，且此項約定僅為原告行使物上請求權之限制而 已，柏美公司並不當然因此成為有權占有人，是被告此部分 抗辯，亦無憑據。另原告業已繼受林東錦等6人關於系爭合 建契約之法律關係，成為系爭合建契約之當事人，自得與柏 美公司合意解除契約，被告周秀章等3人抗辯原告概括承受 系爭合建契約，不得請求被告拆屋還地，卻又抗辯原告非系 爭合建契約當事人，不得與柏美公司合意解除契約，顯屬矛 盾，核無可取。 ⒋次按，地主提供土地與建商合建房屋，除有特別情事外，無 不以取得對價或利益為目的。地主因合建契約而出具土地使 用權同意書，使建商於取得土地所有權之前，享有無償使用 土地以興建房屋之權利，應為地主履行合建契約之當然解釋 ；且因房屋不能脫離土地而單獨存在，地主於合建關係合法 解消前，雖不得任指合建房屋係無權使用土地，惟建商或取 得合建房屋使用權之人於房屋完成後，是否仍得無償使用土 地，則應以合建契約之約定為斷，最高法院著有93年度台上 字第577號裁判意旨可參。查系爭合建契約第4條約定：「甲 方（即林建成）本件提供合建房屋之土地自本件土地合建房 屋契約訂立時，應具備土地使用權證明書製給予乙方（即柏 美公司），以便甲乙雙方申請建築執照之手續....。」，林 建成嗣依上開約定出具土地使用權同意書之情，有系爭合建 契約、臺北市建築管理處100年3月30日北市都建照字第0000 0000000號函檢送之土地使用權同意書在卷可稽（見本院卷 ㈡第16頁反面至第17頁、卷㈣第105頁，卷㈠第311-314頁） 。依上開土地使用權同意書右下方標誌「內政部製訂（表五 ）」觀之，林建成應係依主管機關印製提供之同意書填寫， 而依其上載明「……為申請建造、雜項執照特立此同意書為 憑（本同意書應從同意日起壹年內提出申請執照，逾期無效 。」等內容，參照建築法第30條起造人申請建造執照或雜項 執照時，應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說 明書之規定，及上開系爭合建契約第4條之約定，堪認上開 土地使用權同意書僅在同意翁猜等起造人為申請建照或雜項 執照及建築時，有權使用系爭土地而已，尚難認有同意其等 永久無償使用系爭土地之意。是林建成依系爭合建契約固有 提供系爭土地，使柏美公司於取得土地所有權之前，享有無 償使用土地以興建房屋之權利，惟其於房屋完成後，依是否 仍得無償使用土地，繼續、終局保持其占有權源，仍應依系 爭合建契約定之，不因林建成出具前述土地使用權同意書， 即當然有權占有系爭土地。而系爭合建契約之法律關係業經 原告與柏美公司合意解除，柏美公司就系爭土地已無占有權 源，雖系爭和解書第2條約定原告同意不對柏美公司訴請拆 屋還地，惟此項約定僅為原告行使物上請求權之限制而已， 柏美公司並不當然因此成為有權占有人。被告以林建成已出 具土地使用權同意書，同意柏美公司占有使用系爭土地，且 其依系爭合建契約之約定，亦有提供系爭土地供柏美公司使 用等語，抗辯柏美公司有權占有系爭土地，益顯無據。 ⒌又按，基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人，本得 向他方當事人（所有人）主張有占有之合法權源；如該有權 占有之人將其直接占有移轉予第三人時，除該移轉占有性質 上應經所有人同意（如民法第467條第2項規定）者外，第三 人亦得本於其所受讓之占有，對所有人主張其有占有之權利 ，此乃基於「占有連鎖（Besitzkette）」之原理所產生之 效果，與債之相對性（該第三人不得逕以其前手對所有人債 之關係，作為自己占有之正當權源），係屬二事，最高法院 著有101年度台上字第224號裁判意旨可參。承前⒊、⒋所述 ，本件不得僅以林建成出具土地使用權同意書，即認其有同 意柏美公司永久無償使用系爭土地之意思，而柏美公司既屬 無權占有，其將系爭房屋交付買受人而併同移轉系爭土地之 占有，買受人仍無主張適用占有連鎖法理之餘地。從而，被 告以系爭土地原所有權人林建成已提供土地權使用同意書， 並有提供系爭土地供柏美公司興建房屋之義務為由，抗辯得 依占有連鎖之法理有權占用系爭土地云云，自無可取。 ⒍復按，以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固 僅於特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性） ，而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀 態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護善 意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世效力 之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的所訂立 之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動產，並由 當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者，縱未經以 登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀態之公示作用 ，自應與不動產以登記為公示方法之效果等量齊觀，並使該 債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此乃基於「債權物權 化」法理所衍生之結果，最高法院著有97年度1729號裁判意 旨可參。查林建成出具土地使用權同意書之目的，僅在履行 系爭合建契約之義務，同意翁猜等起造人為申請建照或雜項 執照及建築時，有權使用系爭土地而已，尚難認有同意其等 永久無償使用系爭土地之意，前已詳述，是系爭合建契約關 於林建成應出具土地使用權同意書之約定（或被告所稱系爭 土地使用契約），並無使柏美公司於房屋興建完成後，當然 得繼續占有系爭土地之目的，柏美公司既屬無權占有，縱使 原告明知系爭土地上存有中泰花園房屋，並由柏美公司出售 部分房屋之事實，柏美公司及被告無權占有之權利狀態，亦 亦無上開裁判意旨所指債權物權化法理適用之餘地。從而， 被告以原告購買系爭土地時，明知林建成提供系爭土地與柏 美公司合建，並出具土地使用權同意書，及系爭房屋長期存 在系爭土地上之事實，抗辯依債權物權化之法理，原告應受 系爭合建契約或預定買賣契約之拘束，主張有權占有云云， 核無足取。 ⒎再按，占有人於占有物上行使之權利，推定其適法有此權利 。前項推定，於占有已登記之不動產而行使物權，或行使所 有權以外之權利者，對使其占有之人不適用之，民法第943 條定有明文。動產物權以占有為公示方法，不動產物權則以 登記為公示方法，而占有人就所占有之未登記不動產行使權 利，依上開規定，僅得推定其有合法占有權源，無法推定其 有「所有權」。故不動產所有權之登記，所公示之權利係所 有權，事實上處分權人就未登記不動產之占有，所公示之權 利則係占有權，並非所有權，二者對外顯示之物權狀態，顯 然不同，難認應賦予相同之權利保護。況事實上處分權究非 所有權，對未登記之不動產肯認有事實上處分權，乃實務上 之便宜措施，尚難認得類推適用所有權之物上請求權之規定 （最高法院95年度台上字第94號、100年度台上字第1275號 裁判意旨參照）。依此，被告抗辯事實上處分權得類推民法 第767條規定行使物上請求權，即屬無據。況縱使肯認被告 亦得行使所有權人之權利，系爭房屋原所有權人柏美公司（ 或他人）亦不因此而喪失所有權，被告抗辯因柏美公司喪失 系爭房屋所有權，被告吳文哲即屬有權占有云云，實屬無稽 。 ⒏民法第425條之1第1項規定「土地及其土地上之房屋同屬一 人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地 及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓 人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得 使用期限內，有租賃關係。」，雖以「所有權讓與」為明文 ，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事 實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有 權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有 權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建 物受讓事實上處分權之情形，始符法意，最高法院固著有99 年度台上字第1723號裁判意旨可參。惟系爭土地原係林建華 所有，而系爭房屋迄未辦理第一次所有權登記，無論係由柏 美公司或他人原始取得，而由被告取得事實上處分權，系爭 土地之所有權人林建華及其繼承人林東錦等6人既從未取得 系爭房屋之所有權或事實上處分權，本件並無土地之所有權 與房屋之所有權或事實上處分權原同屬一人，嗣後分離之權 利狀態存在。從而，縱使上開條文關於「所有權讓與」之規 定，得解釋為包括「受讓事實上處分權」之情形，本件情形 與前開法條規定之權利狀態並非類似，自無類推適用上開規 定之餘地。是被告抗辯本件得類推適用民法第425條之1條規 定，對原告主張有權占有云云，委無可採。 ⒐民法第876條第1項、第2項規定：「設定抵押權時，土地及 其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建 築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定， 其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲 請法院以判決定之。」、「設定抵押權時，土地及其土地上 之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者， 如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規 定。」。惟系爭土地與系爭房屋原非同屬一人所有，並無土 地之所有權與房屋之所有權或事實上處分權原同屬一人，嗣 後分離之權利狀態存在，難謂此情形與前開法條規定之情形 類似，而得類推適用上開規定，是被告陳仲明等2人抗辯本 件得類推適用民法第876條規定，對原告主張有權占有云云 ，委無可採。 ⒑綜上，被告所為有權占有系爭土地之抗辯，均無理由，原告 主張被告無權占有系爭土地，應堪採信。 ㈡、原告行使權利是否違反誠實信用原則或係權利濫用部分： 按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的，民法第148條第1項定有明文。又權利之行使，是否以損 害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益 ，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以 定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社 會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的， 此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，有最高法院71年 台上字第737號判例意旨足資參照。準此，當事人行使權利 縱足使他人及國家社會受有相當之損失，然衡之其自己所得 之利益，該他人等之損失仍屬較輕微者，則其行使權利即不 得以「損害他人為主要目的」視之，自無適用首開法條規定 之餘地。次按，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法 ，民法第148條第2項亦有明文，參照最高法院95年度第16次 民事庭會議決議意旨，土地所有權人請求拆屋還地於具體個 案上，應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之 狀態等一切情狀，判斷土地所有人行使所有權有無違反誠信 等原則。經查： ⒈被告於直接或輾轉購買系爭房屋時，均已知柏美公司並未合 法取得系爭房屋所坐落土地之權利，被告亦無法取得系爭土 地之所有權，對於未來將可能面對拆屋之風險自知之甚稔， 且如前㈠、⒉所述，被告取得系爭房屋之對價並未包括土地 權利（土地部分係繳納保證金），且長期未付出所有權人應 負擔之對價（例如支出地價稅等土地費用）而無權占用系爭 土地，自難再執民法第148條規定，以原告行使土地所有權 人之物上請求權為違反誠信原則及權利濫用，而正當化其等 無權占用系爭土地之行為。至原告於買受系爭房屋時雖知悉 系爭土地有合建契約存在，前地主林建成已提供土地使用權 同意書供柏美公司興建房屋，其上並有建物存在數十年之情 ，惟如前述，林建成出具之土地使用權同意書不能認為有同 意柏美公司永久無償使用系爭土地，或同意中泰花園房屋之 買受人繼續占有使用系爭土地之意，被告無從依占有連鎖之 法理主張有權占用，自難認原告請求拆屋還地係為切斷其主 張占有連鎖權利，有違誠信原則或係以損害被告之利益為目 的，而屬權利濫用。況原告因被告占有系爭土地之部分，而 無法就系爭土地之全部為使用，其請求被告拆屋還地係為保 護其就系爭土地所有權圓滿之行使，雖致被告無法行使系爭 房屋之事實上處分權，而受有損失，惟中泰花園房屋興建完 成時原有164戶，現僅餘系爭房屋合計9戶仍無權占有系爭土 地，亦難認對國家社會造成極大損失，被告抗辯原告訴請拆 屋還地違反民法第148條之規定，誠無可取。 ⒉被告陳文輝等3人另抗辯柏美公司明知中泰花園房屋係因地 主林建成不願配合而未能取得使用執照，竟於系爭和解書約 定如未能於600個工作天內興建完成並申領使用執照，系爭 合建契約即視為解除，悖於誠信，且係以損害被告為目的云 云。惟依系爭合建契約第16條之約定，柏美公司如未能於 600個工作天內興建房屋完成並申領使用執照，系爭合建契 約視為解除，嗣柏美公司確未能於約定之600工作天內申領 使用執照，並因此訴請林建成等人協同於申請建物使用執照 申請書上蓋章，完成申領行為，經本院68年度訴字第12056 號判決判命林建成等人應為前述行為，並經先後經台灣高等 法院76年度重上更㈥字第122號判決及最高法院77年度台上 字第1819號判決駁回林建成（嗣由林東錦等6人承受訴訟） 等人之上訴確定。嗣林東錦等6人復訴請柏美公司申請使用 執照並就中泰花園房屋辦理第一次所有權登記，經臺灣高等 法院92年度重上更㈠字第115號判決駁回林東錦等6人之訴， 並經最高法院93年度台上字第1709號裁定駁回其上訴確定等 情，有上開案號判決書存卷可憑（見本院卷㈡第68-98頁） ，則柏美公司與林東錦等6人因本件合建契約纏訟20餘年， 雙方均未依判決結果履行，紛爭事實上未獲解決，是原告購 入系爭土地後，與柏美公司合意解除系爭和解契約，終止此 項長達數十年之紛爭，自難認原告與柏美公司上開約定悖於 誠信，或係以損害被告為目的，被告陳文輝等3人上開抗辯 ，顯屬無稽。 ㈢、又按房屋之拆除，為一種事實上之處分行為，是未經辦理所 有權第一次登記之建物，須有事實上之處分權者，始得予以 拆除，最高法院著有87年度台上字第138號裁判意旨可參。 查原告請求拆除之房屋門牌如附表三「應予拆除之房屋」欄 所列，上開房屋分別係5層公寓或雙拼式公寓、7層電梯大樓 ，客觀上無法僅拆除其中一戶，惟原告已取得他戶之事實上 處分權人同意（事實上處分權人及證物詳如附表三所載）， 而得就其餘房屋一併拆除，本判決第一項應無不能執行之情 形，併予敘明。 ㈣、另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人之土地 或房屋，可獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高 法院亦著有61年臺上字第1695號判例可資參照。次按城市地 方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10% 為限，前述規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地第 97條第1項、第105條分別定有明文。再土地法第97條所稱土 地價額，依同法施行細則第25條規定，係指法定地價而言， 而依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之 地價為法定地價，故土地法第97條所稱土地申報價額，即指 該土地之申報地價。經查，被告無權占有附圖所示土地之行 為，前已詳述，自屬無法律上原因而受有利益，原告請求被 告按月給付相當於租金之不當得利，核屬有據。又系爭土地 屬於城市地方，被告使用系爭土地之用途復與土地法所定住 宅房屋用途相符，租金自應受前述條文限制。再系爭374-2 地號土地99年1月申報地價為每平方公尺7萬3953.6元， 374-4地號土地為5萬7440元（見本院卷㈢第121-122頁土地 登記第二類謄本），本院審酌系爭土地坐落於臺北市○○路 及慶城街口，為敦化北路、復興北路、南京東路、民生東路 所圍繞，步行約3-5分鐘即到南京東路捷運站，鄰近臺北小 巨蛋、臺北長庚紀念醫院、國立臺北大學、10分鐘即到松山 機場，交通方便，六星級文華飯店在一巷之隔，生活機能方 便健全，屬精華地段，商業發達繁榮，參以原告所提元宏不 動產估價師聯合事務所估價報告書之鑑定價格，系爭建物占 有部分之土地價格在1000萬元至2500萬元不等（見該估價報 告書表14，存於卷內），認按系爭土地申報地價年息9%計算 被告每月所受相當於租金之利益為允當，是被告無權占有系 爭土地每月所受利益之計算式應為：99年度申報地價元／㎡ ×9%×占用面積㎡×原告應有部分19/20÷樓層數÷12月。 從而，原告請求被告自98年11月26日起至102年10月25日合 計47月期間，及自102年10月26日起至返還附圖所示占有部 分土地之日止，按月給付如附表一所載不當得利（計算式詳 如同表「不當得利之計算」所示），核屬有據，應予准許， 逾此範圍，即無理由，應予駁回。 ㈤、從而，被告就系爭土地並無合法占有權源，原告基於所有物 返還請求權、妨害除去請求權，請求被告拆除系爭房屋，並 將占有部分土地返還原告及全體共有人，並無違誠信或權利 濫用，亦無不能執行之情形，應予准許。又原告依不當得利 之法則，請求被告按月給付如附表一所載不當得利部分，核 屬有據，應予准許，逾此範圍，即不應准許。 五、綜上而論，原告本於民法第767條第1項、第821條但書規定 請求被告分別拆除坐落附圖、附圖一、附圖二所示土地上如 附表一所列建物，並將占有部分之土地返還原告，及依不當 得利之法則請求被告按月給付附表一之不當得利為有理由， 應予准許，至原告逾此部分請求，為無理由，應予駁回。又 本件原告勝訴部份，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行 ，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額， 予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失其附麗， 應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第85條。 中 華 民 國 103 年 10 月 24 日 民事第八庭 法 官 邱蓮華 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 10 月 27 日 書記官 鄭舒方