裁判書系統

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　99年度重訴字第1151號 原　　　告　北碇資源開發股份有限公司 法定代理人　趙惟漢 原　　　告　龔瓊瑤（兼林健泰之承受訴訟人） 　　　　　　林侑潔（林健泰之承受訴訟人） 　　　　　　林伶潔（林健泰之承受訴訟人） 　　　　　　林書緯（林健泰之承受訴訟人） 　　　　　　林峻緯（林健泰之承受訴訟人） 　　　　　　郭秀芳 　　　　　　郭詩電 　　　　　　林清連 　　　　　　潘小鈴 　　　　　　洪錦榮 共　　　同 訴訟代理人　莊秀銘律師 　　　　　　楊鎮宇律師 被　　　告　杜姓神明會杜姓天上聖母 法定代理人　杜宗惠 訴訟代理人　卓忠三律師 上一人之 複代理人　　謝允正律師 被　　　告　板信商業銀行股份有限公司 法定代理人　劉炳輝 被　　　告　賴清宮 上二人共同 訴訟代理人　郭睦萱律師 複代理人　　徐碩延律師 　　　　　　蔡佑明律師 上列當事人間請求移轉登記等事件，本院於民國101年11月21日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；又上開承 受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟 ，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造，民事訴訟法 第168條、第170條、第175條第1項分別定有明文。查本件原 告林健泰於訴訟進行中之民國99年8月2日死亡，有戶籍謄本 附卷可憑（見本院卷一第342頁反面），其繼承人即配偶龔 瓊瑤及直系血親卑親屬林侑潔、林伶潔、林書緯及林峻緯， 於民國100年1月27日具狀聲明承受訴訟（見本院卷一第369 頁），經核尚無不合，應予准許。 二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被 告同意者、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法 第255條第1項第1款、第2款規定甚明。又被告於訴之變更或 追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加 ，亦為同法第255條第2項所明文。本件原告原以廖裕輝、賴 清宮及杜姓神明會杜姓天上聖母（下稱杜姓神明會）為被告 ，主張基於其與被告杜姓神明會間就附表所示6筆土地分別 訂有租地建屋契約，於被告杜姓神明會出賣該等土地時，原 告對附表所示6筆土地具有優先承買權，被告杜姓神明會、 賴清宮所為之所有權移轉行為及其後就附表所示6筆土地所 為之地上權設定、信託登記等行為均無效，而起訴請求：㈠ 廖裕輝應將附表所示6筆土地於99年6月4日所為登記原因為 信託之所有權移轉登記予以塗銷。㈡賴清宮應將如附表所示 6筆土地於99年5月5日所為登記原因為買賣之所有權移轉登 記予以塗銷。㈢杜姓神明會應將附表所示6筆土地，依出賣 予賴清宮之相同條件，分別與原告訂立買賣契約，並於受償 價金之同時，移轉登記予原告。嗣於起訴狀繕本送達廖裕輝 、賴清宮及杜姓神明會後，仍以其與被告杜姓神明會間簽訂 有租地建屋契約等事實，主張於被告杜姓神明會出賣附表所 示6筆土地時，原告對附表所示6筆土地具有優先承買權，杜 姓神明會、柯秉松、賴清宮、廖裕輝、摩天開發股份有限公 司（下稱摩天公司）、板信商業銀行股份有限公司（下稱板 信商業銀行）間就附表所示6筆土地所為所有權移轉登記、 地上權設定、信託登記、最高限額抵押權設定及地上權最高 限額抵押權設定等行為對其均不生效力，而追加板信商業銀 行、摩天公司、柯炯廷及柯秉松為共同被告，嗣又分別於 100年3月15日、同年4月26日、同年6月9日、同年8月4日， 陸續撤回對柯炯廷、摩天公司、廖裕輝及柯秉松之起訴，並 於101年11月16日變更訴之聲明為：㈠被告板信商業銀行應 將其就附表所示6筆土地，於99年8月6日由臺北市松山地政 事務所以99年松信字第006200號收件所為之所有權信託登記 予以塗銷。㈡被告板信商業銀行應將其就附表所示6筆土地 ，於99年8月6日由臺北市松山地政事務所以99年松信字第00 6180號收件所為之地上權信託登記予以塗銷。㈢被告板信商 業銀行應將其就附表所示6筆土地，於99年8月2日由臺北市 松山地政事務所以99年松山字第141120號收件所為之土地所 有權擔保債權總金額1億7,490萬0,200元之最高限額抵押權 登記予以塗銷。㈣被告板信商業銀行應將其就附表所示6筆 土地，於99年8月2日由臺北市松山地政事務所以99年松山字 第141130號收件所為之地上權擔保債權總金額1億7,500萬元 之最高限額抵押權登記予以塗銷。㈤被告賴清宮應將其就被 告杜姓神明會所有附表所示6筆土地，於99年5月5日由臺北 市松山地政事務所以99年松山字第080310號收件所為之所有 權移轉登記予以塗銷。㈥被告杜姓神明會應將如附表所示6 筆土地，依出賣與柯秉松之相同條件（如附表原告所主張優 先購買價格欄所示金額），分別與原告訂立買賣契約，並於 受償價金之同意，移轉登記與原告。核原告原起訴之主張， 與嗣後變更追加之訴，均係以其與被告杜姓神明會間有租地 建屋契約，而主張其於被告杜姓神明會出賣附表所示6筆土 地予訴外人柯秉松而信託登記在被告賴清宮名下時，其對該 等土地具有優先承買權，即便被告賴清宮再將原告承租使用 之附表所示6筆土地信託登記予廖裕輝，廖裕輝再將之分別 設定地上權及最高限額抵押權予摩天公司、被告板信商業銀 行，摩天公司將其地上權設定最高限額抵押權及信託移轉予 被告板信商業銀行，被告賴清宮變更受託人（由被告廖裕輝 變更為被告板信商業銀行），因優先承買權具物權效力，上 開移轉、設定登記行為，依土地法第104條、民法第426條之 2規定，對原告皆不生效力，原告仍得對被告杜姓神明會主 張優先承買權，為其請求權基礎，核其請求之基礎事實同一 ，且經被告同意，揆諸前揭規定，應予准許，先此敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張： ㈠坐落臺北市○○區○○段0○段0000000000000000000地 號等14筆土地（下稱系爭14筆土地）原屬被告杜姓神明會所 有，而原告係坐落同段1847、926、1742、796、1834建號及 另一門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000號之未辦保存登 記建物（下稱系爭6筆建物）之所有權人，系爭6筆建物所坐 落基地即為系爭14筆土地中之610、611、612、613、617、 618地號土地（詳如附表所示，下稱附表所示6筆土地）。而 原告龔瓊瑤之前手林雲騰，原告龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、 林書緯、林峻緯之被繼承人林健泰之母林蔡不，原告郭詩電 及原告郭秀芳之被繼承人郭詩永，原告林清連，原告潘小鈴 之前手徐欽穆，分別與附表所示6筆土地之所有人被告杜姓 神明會間就該等土地存有不定期限租地建屋關係，此由被告 杜姓神明會於59年間提起增加租金之訴即可證之。其中坐落 系爭610地號土地上之同小段1847建號建物所有權人原為訴 外人林雲騰（即原告龔瓊瑤之配偶林健泰之父），林雲騰與 被告杜姓神明會間數十年來均存有租地建屋關係，且依最高 法院43年台上字第479號、48年台上字第227號、52年度台上 字第2047號判例意旨，被告杜姓神明會與林雲騰間之租地建 屋關係，對於81年9月2日以贈與為原因，而登記取得1847建 號建物所有權之房屋受讓人即原告龔瓊瑤當然繼續存在。坐 落系爭611地號土地上之同小段926建號建物，原為訴外人林 蔡不所有（即林健泰之母），林蔡不自45年5月11日起與被 告神明會間即存有租地建屋不定期租賃關係，而林健泰係於 96年11月15日因繼承而取得926建號建物所有權，依民法第 1148條前段規定，林健泰即概括繼受訴外人林蔡不與被告杜 姓神明會間不定期限之租地建屋契約，嗣林健泰於99年8月2 日死亡，926建號建物所有權、林建泰與被告杜姓神明會間 之租地建屋契約關係即由其繼承人即原告龔瓊瑤、林侑潔、 林伶潔、林書緯、林峻緯共同繼承及繼受。坐落系爭612地 號土地上之同小段1742建號建物，原為原告郭詩電及訴外人 郭詩永所共有，應有部分各2分之1，就系爭612地號土地， 原告郭詩電及訴外人郭詩永自43年1月20日起，即與被告杜 姓神明會存有不定期限租地建屋關係，嗣郭詩永於96年4月 18日死亡，其繼承人即原告郭秀芳因繼承取得1742建號建物 所有權應有部分2分之1，並概括繼受郭詩永與被告杜姓神明 會間不定期限之租地建物關係。又坐落系爭617地號土地上 之同小段796建號建物，原為訴外人徐欽穆所有，徐欽穆與 被告杜姓神明會間存有不定期限租地建屋關係，而徐欽穆於 77年5月25日將796建號建物應有部分2分之1讓與原告潘小鈴 之母潘張素真，潘張素真於84年8月30日將796建號建物贈與 原告潘小鈴，依上揭實務見解，被告杜姓神明會與潘張素真 間之租地建屋關係，對於房屋受讓人即原告潘小鈴仍繼續存 在。而原告林清連為坐落系爭613地號（原地號為臺北市○ ○段○○○○○○○號）土地上之門號號碼臺北市○○區○○路 ○○○○○號未辦保存登記建物之所有權人，就上開土地原告林 清連與被告杜姓神明會間數十年來亦均存有地租建屋關係。 另被告神明會將系爭618地號土地出租予訴外人楊金和、沈 惠津用以建造同小段1834建號建物，嗣於80年1月1日，楊金 和、沈惠津再將1834建號建物以新臺幣（下同）1,470萬元 出售予訴外人趙惟漢，趙惟漢將1834建號建物借名登記予訴 外人趙惟芬、趙明飛、趙彗妘、趙嘉翎、趙婉貞、趙紹傑等 6人名下，於92年3月6日完成建物第一次登記，所有權已移 轉予趙惟芬等6人，發生法定契約承擔之效力，在趙惟漢與 趙惟芬等6人終止借名登記契約前，租地建屋關係當存在於 被告杜姓神明會與趙惟芬等6人間。嗣趙惟漢先與趙嘉翎、 趙婉貞、趙紹傑終止借名登記契約，改將1834建號建物應有 部分2分之1，於95年8月21日借名登記於原告北碇公司名下 ，之後亦與趙惟芬、趙明飛、趙慧妘終止借名登記契約，改 將此部分之應有部分2分之1，於98年6月3日借名登記於原告 洪錦榮名下，1834建號建物既已再借名登記予原告北碇公司 、洪錦榮，依民法第426條之1規定，所有權已移轉予原告北 碇公司、洪錦榮，發生法定契約承擔之效力，則基地租賃契 約，對於原告北碇公司、洪錦榮仍繼續存在，故原告北碇公 司、洪錦榮與被告杜姓神明會間就系爭618地號土地仍存有 租地建物契約。又原告均有依約繳納地租，是依土地法第 104條規定，若被告神明會欲出賣附表所示6筆土地，必須將 其與第三人訂立土地買賣契約之條件通知原告，使原告得主 張以同一件行使優先購買權。 ㈡詎被告杜姓神明會將包含附表所示6筆土地在內之系爭14筆 土地於99年2月10日出售予訴外人柯秉松，竟未依土地法第 104條第2項規定，通知原告是否於10日依同條件優先購買， 即於99年5月5日以買賣為原因，逕依柯秉松之指示將附表所 示6筆土地所有權移轉登記為被告賴清宮所有，嗣被告賴清 宮99年6月4日將附表所示6筆土地信託登記予訴外人廖裕輝 ，復於起訴後將附表所示6筆土地設定長達50年之地上權予 摩天公司，並於99年7月13日辦理地上權設定登記，再於99 年8月2日由廖裕輝設定所有權之最高限額抵押權（債務人為 賴清宮、柯炯廷、郭葉青）及由摩天公司設定地上權之最高 限額抵押權（債務人為賴清宮、柯炯廷、郭葉青）予被告板 信商業銀行。又於99年8月6日，被告賴清宮與摩天公司分別 將附表所示6筆土地之所有權及地上權信託移轉予被告板信 商業銀行。然被告杜姓神明會卻從未通知原告是否行使優先 購買權，即逕自與柯秉松訂立買賣契約，將原告承租使用之 附表所示6筆土地一併移轉登記予被告賴清宮，依土地法第 104條規定，被告杜姓神明會以該買賣為原因所為移轉所有 權之行為自不得對抗原告，且依司法院民事廳83年院台廳民 一字第11005號研究意見，優先承買權之效力，不因買受人 買受基地後，已輾轉移轉土地所有權於第三人而有異。故即 便被告賴清宮將原告承租使用之附表所示6筆土地信託登記 予廖裕輝，廖裕輝再將上開土地分別設定地上權、最高限額 抵押權予摩天公司、被告板信銀行，及摩天公司將其地上權 設定最高限額抵押權及信託移轉予被告板信商業銀行、被告 賴清宮將附表所示6筆土地變更受託人（由被告廖裕輝變更 為被告板信商業銀行），而信託予被告板信銀行管理，然因 優先承買權具物權效力，故被告賴清宮與廖裕輝間以信託為 原因而成立之移轉行為、廖裕輝與摩天公司間之地上權設定 、廖裕輝與被告板信商業銀行間就附表所示6筆土地之最高 限額抵押權設定、摩天公司與被告板信商業銀行間就附表所 示6筆土地以地上權為標的之最高限額抵押權設定、摩天公 司與被告板信商業銀行間就附表所示6筆土地之地上權以信 託為原因而成立之移轉行為、被告賴清宮與被告板信商業銀 行間就附表所示6筆土地以信託為原因而成立之移轉行為， 對原告皆不生效力，原告仍得對被告杜姓神明會主張優先承 買權。 ㈢又被告賴清宮與廖裕輝間就附表所示6筆土地之信託移轉登 記、廖裕輝與摩天公司間就附表所示6筆土地之地上權設定 、摩天公司與被告板信商業銀行間就附表所示6筆土地之地 上權信託移轉設定、廖裕輝與被告板信商業銀行就附表所示 6筆土地之最高限額抵押權設定、被告賴清宮與被告板信銀 行間就附表所示6筆土地信託移轉登記，皆為通謀虛偽意思 表示，依民法第87條規定，其等間之所有權移轉登記、信託 移轉登記、地上權登記、權利抵押權登記、所有權之最高限 額抵押權登記皆屬無效，原告自得向被告杜姓神明會主張優 先承買權： ⒈被告賴清宮雖將附表所示6筆土地信託移轉予廖裕輝，然 所謂信託者，謂委託人將財產移轉或為其他處分，使受託 人依信託本旨，為受益之利益或為特定之目的，管理或處 分言託財產之關係，惟附表所示6筆土地上皆已由原告租 地建屋使用中，廖裕輝根本無從管理附表所示6筆土地， 遑論處分信託土地，故被告賴清宮與訴外人廖裕輝間之信 託移轉行為根本無從達到信託之目的，顯屬意圖阻礙原告 行使優先承買權，虛偽為信託登記。再者，若被告賴清宮 有將附表所示6筆土地信託予訴外人廖裕輝之真意，豈有 於信託2個月後即變更受託人為被告板信商業銀行之理？ 況訴外人廖裕輝於受託管理期間，竟將附表所示6筆土地 為設定地上權予訴外人摩天公司之負擔行為，顯非為受益 人之利益，而係意在阻礙原告行使優先承買權。且被告賴 清宮於99年6月4日將附表所示6筆土地信託移轉予訴外人 廖裕輝後，廖裕輝即於99年8月2日即為被告賴清宮、柯炯 廷及訴外人郭葉青，將附表所示6筆土地設定最高限額抵 押予被告板信商業銀行。倘被告賴清宮欲向被告板信商業 銀行借款，僅須以其名義將附表所示6筆土地設定最高限 額抵押權予被告板信商業銀行即可，又何須迂迴先將附表 所示6筆土地信託予訴外人廖裕輝，再由廖裕輝於99年8月 2日為被告賴清宮設定最高限額抵押權予被告板信商業銀 行，旋即於同年月6日又將受託人變更為被告板信商業銀 行？其原因無非係為意圖阻礙原告行使優先承買權，被告 賴清宮方與訴外人廖裕輝通謀虛偽為信託移轉登記，依民 法第87條規定，應為無效。 ⒉又附表所示6筆土地皆已由原告租地建屋使用中，而地上 權既為占有使用土地為目的之用益物權，附表所示6筆土 地既有原告所有之地上物存在，訴外人摩天公司自無從行 使地上權，地上權之設定對於以土地開發為業之摩天公司 而言，根本無任何實益可言。且附表所示6筆土地係被告 賴清宮信託移轉予訴外人廖裕輝，廖裕輝再設定地上權予 訴外人摩天開發公司，而摩天公司既以土地開發為業，理 應利用附表所示6筆土地進行開發，豈有將辛苦取得之地 上權在設定後不到1個月之時間為不相干之他人，即為被 告賴清宮及訴外人柯炯廷、郭葉青設定最高限額抵押權之 理？尤有甚者，被告杜姓神明會既已將附表所示6筆土地 所有權移轉予被告賴清宮，被告賴清宮若須設定最高限額 抵押權用以貸款，直接以其名義貸款即可，何須迂迴將附 表所示6筆土地信託移轉予訴外人廖裕輝，嗣由訴外人廖 裕輝設定地上權予訴外人摩天公司，再由訴外人摩天公司 為被告賴清宮設定最高限額抵押權。且訴外人摩天公司之 法定代理人廖海帆為福運投資股份有限公司之監察人，而 福運投資股份有限公司之法定代理人為廖裕輝，且廖裕輝 與廖海帆間為父子關係，故廖裕輝與摩天公司顯係為阻礙 原告行使優先承買權，虛偽在附表所示6筆土地上設定地 上權之情事已灼然至明。 ⒊依銀行實務，為確保擔保品之價值無高估之情事，銀行人 員必定親至現場評估土地之價額，以決定最高限額抵押權 設定之金額。若擔保之土地有地上物存在，勢必影響銀行 出貸之意願。而附表所示6筆土地上皆已由原告租地建屋 使用中，訴外人摩天公司所取得附表所示6筆土地之地上 權根本無任何價值可言；同理，附表所示6筆土地上既已 由原告租地建屋使用中，土地根本無從使用，所能擔保之 價值勢必減損，然被告板信商業銀行卻准予訴外人摩天公 司以附表所示6筆土地之地上權設定最高限額抵押權、准 廖裕輝以附表所示6筆土地設定最高限額抵押權，顯已違 常理。且訴外人即原告北碇資源開發股份有限公司（下稱 北碇公司）之負責人趙惟漢於本案起訴前，已另訴請被告 杜姓神明會應提供包含附表所示6筆土地在內之系爭14筆 土地，與趙惟漢履行合建契約，並經鈞院及臺灣高等法院 判決趙惟漢勝訴。之後被告杜姓神明會再提起上訴，而經 最高法院發回更審。趙惟漢為避免被告杜姓神明會擅自處 分系爭14筆土地，於臺灣高等法院更審時先是對包含附表 所示6筆土地在內之系爭14筆合建土地聲請假處分，經臺 灣高等法院99年度全字第3號裁定准予在案，趙惟漢即依 該裁定提供6,375萬元為擔保，聲請對包含附表所示6筆土 地在內之系爭14筆土地為假處分查封登記。未料被告杜姓 神明會於得知後因急欲出售土地，乃向臺灣高等法院聲請 准其供擔保後撤銷假處分，而經臺灣高等法院99年度聲字 第110 號裁定准許，被告神明會於是依該裁定提供2億 5,635萬5,200元為擔保，聲請撤銷假處分裁定及塗銷查封 登記。趙惟漢就該裁定不服，業已向最高法院提起抗告， 並經最高法院發回臺灣高等法院更裁中。同時趙惟漢為避 免被告杜姓神明會與他人假借善意第三人之名義，將附表 所示6筆土地所有權移轉、信託登記或設定地上權、抵押 權等權利，以阻礙原告行使優先承買權，或使系爭土地之 利用價值殘缺，自97年起即於系爭土地上設有公告，內容 為：「本基地將改建大樓，請審受不明內情人士誤導，開 發者敬啟」。嗣於98年公告內容變更為：「本基地杜姓神 明會土地與趙先生簽訂有合建契約，業經臺灣高等法院判 決杜姓神明會必須履行契約，敬請同上勿再受有心人士誤 導矇騙」並留有電話可資聯繫。是被告板信商業銀行人員 至現場評估系爭土地價值時，必定見過上開公告，得知附 表所示6筆土地有合建爭議，且臺灣高等法院已判決被告 杜姓神明會須履行合建契約，自難諉為不知。然趙惟漢從 未接獲被告板信商業銀行詢問相關土地合建爭議，且該銀 行在明知附表所示6筆土地業經臺灣高等法院判決被告杜 姓神明會須履行合建契約之情形下，竟於99年8月2日與訴 外人廖裕輝、摩天公司分別就附表所示6筆土地之所有權 、地上權虛偽設定最高限額抵押權，用以擔保被告賴清宮 及訴外人柯炯庭、郭葉青之債務。更有甚者，99年8月2日 至同年月6日間短短4日內，訴外人摩天公司竟將附表所示 6 筆土地之地上權信託予被告板信商業銀行、被告賴清宮 將附表所示6筆土地所有權信託予被告板信商業銀行，使 被告板信商業銀行不僅取得附表所示6筆土地以所有權人 及地上權為標的而設定之最高限額抵押權，更因信託取得 附表所示6筆土地之所有權及地上權，若非被告板信商業 銀行虛偽配合，豈有可能達成？故被告板信商業銀行與被 告賴清宮無非係意圖阻礙原告行使優先承買權，方通謀虛 偽於附表所示6筆土地設定最高限額抵押權、權利（地上 權）抵押權及所有權、地上權信託移轉登記。再附表所示 6 筆土地於短短3個月內發生所有權移轉行為，並設定長 期之地上權、高額之抵押權、權利（地上權）抵押權及信 託等，無非係被告間為阻礙原告行使優先承買權，使附表 所示6筆土地之利用價值殘缺，方虛偽為上開行為。若非 被告間虛偽配合，豈可能在短短3個月內完成？故被告賴 清宮與被告板信銀行間就附表所示6筆土地之最高限額抵 押權設定、摩天公司與被告板信商業銀行間就附表所示6 筆土地之地上權信託移轉設定、摩天公司與板信商業銀行 間就附表所示6筆土地以地上權為標的所設定之最高限額 抵押權、被告賴清宮、板信商業銀行間就附表所示6筆土 地之信託移轉登記，皆為通謀虛偽意思表示，依民法第87 條規定應為無效，原告自得向被告杜姓神明會主張優先承 買權。 ㈣被告杜姓神明會會員大會決議以5億6,000萬元出售含附表所 示6筆土地在內之16筆土地，被告杜姓神明會雖以彰化商業 銀行本行支票主張上開土地買賣之價額為13億9,500萬元， 然上開支票並無兌領之資金流程，不足以證明系爭土地真正 之買賣價格。且依法務部調查局臺北市調處調查結果，系爭 土地買賣之真實價格應為5億6,000萬元，足證被告杜姓神明 會所提供系爭買賣契約書內土地之買賣價格純屬捏造。是附 表所示6筆土地之購買價格，依被告杜姓神明會出售含附表 所示6筆土地之16 筆土地總價為5億6,000萬元，與被告杜姓 神明會、柯秉松間所簽買賣契約約定總價13億9,500萬元依 比例換算，附表所示6筆土地購買價額應為如附表「原告所 主張優先購買價格欄」所示金額。 ㈤為此提起本件訴訟，訴請法院命被告賴清宮塗銷附表所示6 筆土地以買賣為原因之所有權移轉登記、命被告板信商業銀 行塗銷附表所示6筆土地所有權之最高限額抵押權設定、命 被告板信商業銀行塗銷附表所示6筆土地以地上權為標的所 為最高限額抵押權設定、命被告板信商業銀行塗銷附表所示 6 筆土地之地上權信託移轉登記、命被告板信商業銀行塗銷 附表所示6筆土地之所有權信託移轉登記，由被告杜姓神明 會與原告依同樣條件補訂書面契約，並於受償價金之同時， 協同辦理所有權移轉登記予原告等語。 ㈥並聲明： ⒈被告板信商業銀行應將其就附表所示6筆土地，於99年8月 6日由臺北市松山地政事務所以99年松信字第006200號收 件所為之所有權信託登記予以塗銷。 ⒉被告板信商業銀行應將其就附表所示6筆土地，於99年8月 6日由臺北市松山地政事務所以99年松信字第006180號收 件所為之地上權信託登記予以塗銷。 ⒊被告板信商業銀行應將其就附表所示6筆土地，於99年8月 2日由臺北市松山地政事務所以99年松山字第141120號收 件所為之土地所有權擔保債權總金額1億7,490萬0,200元 之最高限額抵押權登記予以塗銷。 ⒋被告板信商業銀行應將其就附表所示6筆土地，於99年8月 2日由臺北市松山地政事務所以99年松山字第141130號收 件所為之地上權擔保債權總金額1億7,500萬元之最高限額 抵押權登記予以塗銷。 ⒌被告賴清宮應將其就被告杜姓神明會所有附表所示6筆土 地，於99年5月5日由臺北市松山地政事務所以99年松山字 第080310號收件所為之所有權移轉登記予以塗銷。 ⒍被告杜姓神明會應將如附表所示6筆土地，依出賣與柯秉 松之相同條件（如附表原告所主張優先購買價格欄所示金 額），分別與原告訂立買賣契約，並於受償價金之同意， 移轉登記與原告。 二、被告杜姓神明會則以： ㈠否認原告及其前手與被告杜姓神明會間有基地租賃關係存在 ，原告應先證明其租賃關係存在，而始有買賣契約訂立請求 權之可言： ⒈原告雖主張數十年來均依約繳納地租予被告杜姓神明會云 云，惟原告提出之支票、匯票、匯款書及存款憑條等影本 ，所載之受款人除被告杜姓神明會外，尚有「杜姓天上聖 母管理人杜文源」、「杜姓神明會管理人杜宗惠」、「杜 宗惠」，是原告所主張之租地建屋契約對出租人究為保人 ，實莫衷一是；又部分支票及匯款申請書影本則有載非原 告之訴外人林雲鵬為發票人、潘張素真為後人之情形，原 告主張其有「依約」向被告繳納「租金」云云，顯屬臨訟 捏詞，要無可取。且原告所提繳納租金之證明，均為97年 至99年間，倘就原告各別觀之，甚有提出僅1年度者，核 與原告所為數十年來均依約繳納地租云云之主張，不無矛 盾之處。且支票、匯票為無因證券，原告僅憑有簽發支票 、匯款無因無行，仍不足以證明其原因事實即原告主張之 租賃契約存在，洵屬無疑。至原告郭詩電提出以「杜宗惠 」為受款人之匯票影本、北碇資源開發股份有限公司（下 稱北碇公司）提出以「杜宗惠」為受人之支票影本，雖於 空白處寫有「地租」等字樣，惟給付行為之原因應依當事 人之合意定之，僅當事人一方之意思自不得拘舞他方，況 該載有「地租」字樣之說明是究否隨同支票、匯款一併寄 達被告，亦大有疑問。是原告所提支票、匯款、匯款書、 存款憑條等影本顯不足以證明其等有繳納所謂「租金」之 事實，更遑論兩造間之租賃契約存在。 ⒉原告所提「本年度收地租明細表」是否確係由各作成名義 人「杜文源」、「杜清祥」、「杜宗惠」所書立，尚有疑 問，自難以之證明郭詩電、郭秀芳將款項存入被告杜姓天 上聖母帳戶之給付行為，其目的即在於繳納地租。且該2 紙收地租明細表，其中1紙係以被告杜姓神明會前任管理 人杜文源為作成名義人，並蓋有被告名稱字樣之圖章，另 一則書有被告前任管理人「杜清祥」及現任管理人「杜宗 惠」之姓名，且未蓋有被告名稱字樣之圖章，其上所載「 杜清祥」、「杜宗惠」之姓名顯係同一人所簽，並非杜宗 惠本人之簽名大相逕庭，顯係出於偽造。是以，於原告證 明所謂「本年度收租明細表」確分別為杜文源、杜清祥、 杜宗惠所作成前，應無形式證據力可言。退步言之，縱認 原告所提「本年度收租明細表」分別為杜文源、杜清祥、 杜宗惠所書立，惟查斯時被告管理人計有杜文源、杜清祥 及杜宗惠等3人，依民法第168條規從，尚有管理人未參與 代理行為，則對本人即被告杜姓神明會不生效力。據此， 原告提出之所謂「本年度收租明細表」既分別記載杜文源 1人及杜清祥、杜宗惠2人為作成名義人，故縱為渠等所書 立，此一意思通知，仍對被告杜姓神明會不生效力，而無 由遽認原告所為存款行為係繳納「租金」。 ㈡原告林清連主張其為坐落系爭613地號土地未辦保存登記建 物之所有人，並提出97、98年房屋稅繳款書為證，惟房屋稅 之納稅義務人未必即為房屋之所有人，亦有可能僅建築執照 、使用執照上所載之起造人、抑或僅係房屋之現住人或管理 人，是原告林清連徒以上開證據逕謂其係該未辦保存登記建 物之所有人，顯屬無據。是林清連既非系爭613地號土地承 租人，亦非其上建物之所有權人，不得主張本件優先承買權 。 ㈢原告所有臺北市○○區○○段7小段1847、926、1742、796 、1834建號建物，其年數分別為66年、66年、66年、59年及 76年，對照台北市地價調查建築改良物耐用年數，依序為35 年、46年、35年、46年及46年可知，系爭6筆建物均已年久 、不堪使用，是其價值均遠低於基地價值，且被告杜姓神明 會將附表所示6筆土地移轉登記予被告賴清宮後，被告賴清 宮已與板信商業銀行、訴外人摩天公司作成後續交易與權利 設定，是原告主張本件優先承買，反箝制附表所示6筆土地 之有效利用、不符經濟上效用，且侵害後續交易參與者之信 賴利益，依民法第148條第1項規定及最高法院71年台上字第 737號判例，顯係專以損害他人為主要目的。另以系爭6筆建 物均建造於國家實施建築管理前，其相關設計、建材、建築 方法未經建築管理機關之審核，以建物年久、殆不堪使用， 在在致生公共危險，而與公益有違。原告為本件優先承買之 請求，因其所得利益極少而被告所受之損失甚大且有害公益 ，核屬以損害他人為主要目的，且悖於權利社會化之基本內 涵，應不予准許。原告所為請求為無理由等語資為抗辯。 ㈣被告杜姓神明會管理人對外職權之行使並不能類推適用民法 第27條第2項後段之規定，且被告杜姓神明會於88年11月14 日制定之規約亦未明定任一管理人得單獨對外為代理行為， 是仍應由管理人共同為代理行為。而被告杜姓神明會之管理 人自83年起為訴外人杜文源、杜錦榮及杜宗惠三人擔任，嗣 於92年間變更管理人為訴外人杜文源、杜清祥及杜宗惠三人 ，至97年時則由訴外人杜文源與杜宗惠二人擔任被告杜姓神 明會之管理人。於原告所提出被告杜姓神明會所出具予原告 前手之租金明細單中，僅以訴外人杜文源為名義人，並未與 該時之其他管理人共同出具，對被告杜姓神明會杜姓神明會 應不具效力，不足據此認定原告與被告杜姓神明會間曾就系 爭土地租賃契約之各項必要之點有所合意。故訴外人杜文源 以租金明細單要求訴外人林雲騰等給付租金，應屬其個人行 為。再被告杜姓神明會於91年間係由管理人全體共同出具系 爭618地號土地之使用同意書予臺北市松山地政事務所，是 訴外人杜美珠（即訴外人杜文源之女）於鈞院99年度北簡字 第19044號案件中所為之證詞，例如「（問：你剛才有提到 是你父親代表在處理，你是有杜姓神明會開過決議嗎？還是 有無聽過你父親講過？）我父親沒有跟我講過什麼，是我自 己跟他住在一起所看到的，因為大家都找他。」「（問：你 父親有無保管杜姓神明會的章及存摺？）有。」、「（問： 原告的銀行存簿及章是否都是你父親擔任管理人時由他負責 保管？）是。」等，至多僅能認訴外人杜文源具有為被告杜 姓神明會計算收支、開設帳戶、及提存款項等財務管理之權 限，尚難認訴外人杜文源有權單獨位被告杜姓神明會收取租 金，更不得僅以訴外人杜文源於被告杜姓神明會97年4月27 日會員大會之報告，即認被告杜姓神明會與原告之前手間具 租賃關係，或認與會之會員對於原告所謂之租賃關係有何追 認之意思。 ㈤原告北碇公司之法定代理人趙惟漢於另案（臺灣高等法院98 年度上更㈠定154號給付違約金事件）中，所陳報之土地買 賣契約書，即系爭總價金為13億9,500萬元之買賣契約書， 且隻字未提該契約書所記載價金有何虛偽之情，且於該案 101年6月6日準備程序期日陳明其無法確認被告杜姓神明會 賣價究係5億6,000萬元或12億億元，足見原告北碇公司於本 院恣意否認系爭買賣契約書所記載之賣價，無非係欲以顯不 相當之低價行使優先承買權，顯不符土地法第104條所定「 依同樣條件」優先構買之要件。且由彰化商業銀行晴光分行 101年8月6日覆鈞院之彰晴光字第0000000號函文及其附件所 示，可知系爭買賣契約之買方即被告杜姓神明會業已將買方 用以支付第1、2、3期買賣價款、付款人為彰化商業銀行晴 光分行、共31張之支票全部兌領，收受票款合計5億4,197萬 3,801元無訛。此外，買方即訴外人柯秉松又代被告杜姓神 明會支出土地增值稅、房屋稅1億0,168萬6,199元及撤銷假 處分之擔保提存金2億5,635萬5,200元，以為買賣價款之部 分清償，以上共計9億0,001萬5,200元，核與訴外人柯秉松 與被告杜姓神明會於99年2月10日簽訂並經公證之買賣契約 書第3條付款方式之約定相符（被告杜姓神明會已將柯秉松 溢付之1萬5,200元以現金退還之），足見系爭買賣總價金為 13億9,500萬元屬實。是如原告不願或不能依同樣條件主張 優先購買，則其提起本件訴訟即顯無理由，應予駁回，自不 容原告任意爭執，無端耗費有限之司法資源。 ㈥雖原告主張支票為無因證券、給付之原因關係甚多，並不能 據以判斷系爭買賣之真實價格，或稱被告杜姓神明會亦可能 將業已兌領之票款退還云云，惟訴外人柯秉松與被告杜姓神 明會間除系爭買賣契約關係外，並無其他給付之原因關係存 在，且被告杜姓神明會收足第1、2、3期買賣價金後，並無 金錢回流訴外人柯秉松之情，而原告亦從未提出任何事證可 認被告杜姓神明會有將兌領之票款退還，是原告上開所述， 實屬其主觀上妄加之臆測，委無足取。至法務部調查局臺北 市調查處（下稱北市調處）固函覆鈞院以：被告杜姓神明會 將名下16筆土地及其上部分之建物，連同604之2地號土地及 619地號等非被告神明會所有之土地，以總價價13億9,500萬 元出，其中被告神明會所有16筆土地之售價，依會員大會決 議為5億6,000萬元，惟土地增值稅及擔保擔存金等係由買方 先行墊付，致結後被告杜姓神明會共獲5億5,168萬1,890元 ，並依比例分配予所有會員等語，惟北市調處未將其所謂被 告杜姓神明會出售所有16筆土地價額為5億6,000萬元之決議 提出鈞院供參，致無法全盤瞭解被告杜姓神明會會員大會決 議之整體事項、具體內容，且北市調處一方面認被告杜姓神 明會以總價13億9,500萬元出售名下16筆土地及其上部分建 物，連同604之2地號土地及619地號等非被告杜姓神明會所 有之土地，另一方面又稱其中被告杜姓神明會所有16筆土地 之售價依該決為為5億6,000萬元，其間產生如此鉅額落差之 原因為何，亦未見北市調處予以說明。此外，北市調處所謂 被告杜姓神明會結算後共獲5億5,168萬1,890元，究係指買 賣價額抑或是「淨獲利」？同屬未明。實則，系爭買賣契約 之總價額金確為13億9,500萬元，惟因被告杜姓神明會為覆 行清理買賣土標的土地上之建物需支出相關之委任費用，致 可供各會員分配之「淨獲利」僅為5億6,000萬元，然並不應 將「淨獲利」部分誤會為系爭買賣契約「總價額」。北市調 處函覆對鈞院所詢之事項顯有諸多遺漏之處，實不能據以認 定系爭買賣契約之價額至明。 ㈦並聲明：原告之訴駁回。 三、被告賴清宮、板信商業銀行則均以： ㈠土地法第104條第2項優先承買權之行使應僅及於基地所有人 及其買受人，尚不及於買受人再行移轉所有權之第三人及其 他後手，故本件原告對板信商業銀行主張塗銷所有權移轉登 記，顯與前揭法條意旨不符： ⒈原告雖援引司法院民事廳83年院台廳民一字第11005號研 究意見，主張：「優先承買權之效力及於買受人買受基地 後，再輾轉移轉土地予第三人之情形…」云云，惟前揭法 律意見，乃係計對「買受人買受基地後，再移轉土地予第 三人，該第三人對土地承租人提起拆屋還地之訴訟是否有 理由」之法律問題作原研究意見，並非肯認土地承租人就 買受人買受基地後，再移轉土地予第三人之所有權移轉行 為得主張為塗銷，原告援引上開研究意見，容有法律上重 大之違誤。 ⒉基地承租人優先承買權之行使，其效力應僅及於基地所有 人及其買受人，尚不及於買受人再行移轉所有權之第三人 及其後手，果若任由土地承租人得就土地買受人移轉所有 權予他人，他人再予輾轉移轉予後手之一切所有權移轉之 行為均得主張塗銷，不啻影響不動產公示制度之穩定性及 不動產交易之安全性，亦顯有嚴重擴張優先承買權人權利 之嫌。 ⒊附表所示6筆土地之所有權係由被告杜姓神明會以買賣為 原因關係，移轉登記予被告賴清宮後，被告賴清宮復信託 登記予訴外人廖裕輝，嗣後因貸款因素，再變更受託人為 被告板信商業銀行，縱認原告得行使優先承買權，亦僅及 於被告杜姓神明會與被告賴清宮間之買賣關係，依最高法 院97年度台上字第2219號判決意旨、臺灣高等法院98年度 上更㈢字第77號判決及土地法第104條規定，顯不及於被 告賴清宮與廖裕輝間之信託移轉行為，更不及於廖裕輝與 被告板信商業銀行間之變更受託人之移轉行為，故原告之 請求顯無理由。果若准許土地承租人毫無限制地擴張行使 其優先承買權，得以對抗其後輾轉移轉所有權之一切法律 行為，此作法顯已嚴重侵害第三人權益、危害不動產交易 安全，亦顯然逾越土地法第104條規定之範疇。 ㈡土地法第104條第2項優先承買權之行使，僅係針對以買賣為 移轉登記原因之情形始得主張塗銷所有權之移轉登記；而本 件買受人即被告賴清宮係先將附表所示6筆土地信託登記予 廖裕輝，嗣後因貸款恩爾再變更受託人為被告板信商業銀行 ，亦均非原告可行使優先承買權之範圍： ⒈土地法第104條第2項規定之承租人優先承買權，係針對地 主與他人進行買賣交易而言，承租人若非以買賣為移轉所 有權之原因關係，承買人自無行使優先承買權之餘地，此 有臺灣高等法院花蓮分院67年11月23日法律座談會、最高 法院67年度第5次民事庭庭推總會議決議㈠可資參照。 ⒉被告杜姓神明會將附表所示6筆土地出售予被告賴清宮， 買受人賴清宮再將附表所示6筆土地信託登記予廖裕輝， 嗣後因貸款因素再變更受託人為被告板信商業銀行，可知 附表所示6筆土地其後之移轉所有權原因均非買賣。而係 基於信託關係，原告竟以行使優先承買權為由，就廖裕輝 與被告板信商業銀行間之所有權移轉登記主張為塗銷，顯 與前開法條及法院實務見解不符。 ㈢原告空言陳稱其與被告杜姓神明會間有基地租賃契約，惟原 告所舉證據有諸多與常情不符之處，均不足為原告有利之認 定： ⒈原告固舉出原證8所示銀行傳票及票據作為其主張其為附 表所示6筆土地承租人之證明，然姑不論該等傳票及票據 之記載方式均存有重大疑義，無從推論原告與被告杜姓天 上聖母間有租賃關係外，依最高法院44年度台上字第700 號判例、69年度台上字第2391號、89年度台上字第1082號 判決意旨及臺灣高等法院90年度上易字第509號判決，給 付款項之原因關係非止一端，亦不得僅執有交付款項之憑 證，即遽認有租賃關係存在，是原告如一再主張與被告神 明會間有租賃關係，依法自應就如何成立租賃之過程予以 敘明，如雙方何時成立租賃關係、租賃關係之成立是依據 何種事實等，就該等過程是否確已成立租賃之要件詳為舉 證，如提出確有杜姓神明會大、小印之租賃契約、收據等 是，否斷無僅憑原告隻字片語即足認定確有租賃關係存在 ；尤有甚者，附表所示6筆土地之公告現值高達每平方公 尺2、30萬元，價值甚鉅，倘原告所稱確有租賃關係存在 ，依經驗法則，雙方焉不締結租賃契約、原告於繳交地租 後焉不取得相關收據，原告迄今未能提出該等證物，自更 徵其辯稱其租賃關係存在云云，實乏依據。此外，依原告 所稱其乃係向被告杜姓神明會租地建屋，衡情系爭6筆建 物中不乏有33年間即已登記之建物，果確有租地建屋之事 實存在，豈又會僅有如原告所提原證8該寥寥可數之金錢 往來憑據，更顯原告主張有租賃關係存在乙節非屬實在， 被告特予否認。 ⒉原證8文件上所載稱該筆款項係用以交付地租等言，均係 原告個人之記載，不足推論有租賃關係存在，且該等文件 是否得證明有租賃關係存在亦有如下之瑕疵：為何有非原 告之人（例如林雲騰、潘張素真）給付地租之情形？被告 杜姓神明會是否確有收訖該類款項？杜文源為何人？與被 告神明會有何等關係？給付款項予杜文源是如即屬交付租 金？原告均未說明，即逕以該等文件辯稱為其交付地租之 證明，更顯無據。 ㈣原告主張被告間設定最高限額抵押權、地上權、地上權之最 高限額抵押權，均係基於通謀而為虛偽之意思表示云云，被 告否認之。被告間就系爭土地設定地上權係為發揮土地使用 效益而為，而本件所設定之最高限額抵押權亦係為擔保借款 債權，絕非原告所稱係為使其行使優先承買權受阻。按舉證 責任分配之法則，自由原告就此負舉證責任，非可任由片面 空言指摘。 ㈤縱認原告之前手與被告杜姓神明會間就系爭土地曾成立租賃 契約，惟該租賃關係早於64年7月24日土地法第104條第2項 規定修正之前成立，依當時土地法第104條之規定，土地承 租人之優先購買權並無物權之效力，原告起訴請求塗銷已完 成之土地所有權移轉登記，依法應屬無據。且原告所有之前 開建物之年數分別為66年、66年、66年、59年及76年，依臺 北市地價調查建築改良物耐用年數（依序為35年、46年、35 年、46年及46年），已逾建築改良物耐用年數表及每年折舊 率表所示房屋之耐用年限，而屆不堪使用之程度。再由臺北 市松山地政事務所於100年2月17、25日及3月1日實施複丈支 付帳圖所載，系爭建物占用之地面層面積與其建物謄本所載 之面積不同，差距已逸出測量之誤差範圍，且系爭建物中18 47、1742號建物，並非如建物登記謄本所載為木造房屋，應 有改建，則原告與被告杜姓神明會杜姓神明會間之租賃關係 ，應因系爭建物不堪使用或改建滅失而不存在，而被告杜姓 神明會又未同意原告重行建造，不因原告重行建造而回復租 賃關係。況被告杜姓神明會將系爭土地移轉登記予被告賴清 宮後，又已與被告板信商業銀行等作成眾多後續交易與權利 設定，系爭建物之價值遠低於系爭土地，倘其等為優先承買 之主張，反箝制系爭土地之有效利用，不符經濟上效用，侵 害後續交易參與者之信賴利益，顯屬權利濫用。 ㈥倘原告得主張優先承買權，則被告杜姓神明會與訴外人柯秉 松間就包含系爭土地在內所簽訂之買賣契約（下稱系爭買賣 契約），總價金為新臺幣13億9,500萬元，被告神明會迄至 99年5月13日止，業已受領出售臺北市○○區○○段7小段 604之2、607、607之2、609至620、622至624等地號共18筆 土地及同小段178建號建物所得之第1、2、3期價款，共9億 元。是縱原告就系爭土地得主張優先承買權，其亦應依系爭 買賣契約所載系爭土地之買賣價額，即4億7,916萬元，與被 告杜姓神明會締結買賣契約。另法務部雖認被告杜姓神明會 自有16筆土地之售價共為5億6,000萬元，並稱內含土地增值 稅並假處分之反擔保金等，惟買賣土地、建物，應由被告杜 姓神明會繳納土地增值稅、房屋稅等共1億168萬6,199元， 而土地遭假處分之反擔保金2億5,635萬5,200元亦應由被告 杜姓神明會負擔，倘該16筆土地之售價僅為5億6,000萬元， 結算後僅餘2億195萬8,601元（計算式：5億6,000萬元-1億 0,168萬6,199元-2億5,635萬5,200元＝2億0,195萬8,601元 ），與調查局所稱尚有5億5,168萬1,890 元可供分配予會員 不同，是被告杜姓神明會所出售之16筆土地之售價並非原告 所主張之5億6,000萬元等語資為抗辯。 ㈦並聲明：原告之訴駁回。 四、查兩造對於坐落臺北市○○區○○段0○段000000000000 0000000地號等14筆土地（下稱系爭14筆土地）原為被告杜 姓神明會所有，而原告分別係坐落同小段1847、926、1742 、796、1834建號及另一未辦保存登記建物（下稱系爭6筆建 物）之所有權人，系爭6筆建物所坐落基地即為系爭14筆土 地中之610、611、612、613、617、618地號土地（詳如附表 所示，下稱附表所示6筆土地），嗣被告杜姓神明會於99年2 月10日將系爭14筆土地及同小段607、607之2地號土地暨同 小段178號建物所有權全部出賣予訴外人柯秉松，並依訴外 人柯秉松之指示，於99年5月5日以買賣為原因，將附表所示 6筆土地所有權移轉登記為被告賴清宮所有，嗣被告賴清宮 於99年6月4日將附表所示6筆土地信託登記予訴外人廖裕輝 管理使用，廖裕輝於99年7月13日將附表所示6筆土地設定登 記存續期間為50年之地上權予訴外人摩天公司，嗣於99年8 月2日，由廖裕輝設定所有權之最高限額抵押權（債務人為 賴清宮、柯炯廷、郭葉青）及由摩天公司設定地上權之最高 限額抵押權（債務人為賴清宮、柯炯廷、郭葉青）予被告板 信商業銀行，復於99年8月6日，被告賴清宮將附表所示6筆 土地之受託人變更為被告板信商業銀行，訴外人摩天公司則 係將其就附表所示6筆土地之地上權信託登記予被告板信商 業銀行等情均不爭執，並有原告提出之附表系爭14筆土地之 土地登記謄本（見本院卷一第46至58頁、第73至86頁、第87 至93頁、第188至205頁）、系爭14筆土地登記異動索引（見 本院卷一第94至105頁、第209至226頁）、系爭1847、926、 1742、796、1834建號建物登記謄本（見本院卷一第59至64 頁）、原告林清連所有臺北市○○區○○路0段000號房屋之 97、98年度房屋稅繳款書（見本院卷一第65頁）、被告杜姓 神明會與訴外人柯秉松所簽買賣契約書（見本院卷一第309 至311頁）、訴外人柯秉松與被告賴清宮所簽信託協議書（ 見本院卷一第312頁）附卷可稽，上開事實應堪認定。 五、原告主張其或其等之被繼承人或前手與原土地所有權人被告 杜姓神明會間就附表所示6筆土地有不定期限之租地建屋關 係存在，於附表所示6筆土地出售時享有優先購買權，其以 已起訴狀為優先購買之意思表示，被告杜姓神明會、賴清宮 、板信商業銀行即應塗銷附表所示6筆土地前以買賣、信託 為原因之所有權、地上權移轉登記及最高限額抵押權、地上 權設定登記，且被告杜姓神明會與柯秉松間買賣契約總價金 應為5億6,000萬元，被告杜姓神明會應以附表「原告所主張 優先購買價格欄」所示金額與原告訂立買賣契約，並於原告 付清價金時，將附表所示6筆土地移轉登記予原告云云，為 被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件兩造主要爭點為： ㈠原告與被告杜姓神明會就附表所示6筆土地是否存在租用 基地建築房屋之租賃關係？原告可否依民法第426條之2第1 項、第104條第1條規定行使優先購買權？㈡原告主張被告杜 姓神明會與柯秉松間之買賣契約總價金應為5億6,000萬元， 其以附表「原告主張優先購買價格欄」所示金額行使優先購 買權是否合法？本院判斷如下： ㈠關於原告就附表所示6筆土地是否有租賃關係部分： ⒈按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地 租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，民法第426條 之1定有明文。又租地建屋之契約如無相反之特約，自可 推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉 ，故承租人將房屋所有權讓與第三人時，應認其對於基地 出租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止 轉讓基地上所建房屋之特約而言，最高法院48年度台上字 第227號著有判例，此判例雖經最高法院91年度第13次民 事庭會議決議不再援用，然係因民法債編已增訂第426條 之1之故，先此敘明。 ⒉查被告杜姓神明會前於59年間，由管理人杜天來以被告杜 姓神明會之名義，向系爭1847建號建物原所有人即原告龔 瓊瑤配偶林健泰之父林雲騰、系爭1742建號建物原共有人 郭詩永即原告郭秀芳之被繼承人、系爭796建號建物原所 有人即原告潘小鈴之前手潘張秀真之前手徐欽穆、系爭18 34建號建物原所有人即原告北碇公司、洪錦榮之前手趙惟 芬、趙明飛、趙彗妘、趙嘉翎、趙婉貞、趙紹傑之前手趙 惟漢之前手楊金和及臺北市○○區○○○段○○○號未辦保存 登記建物所有人即原告林清連，就上開建物所有人向被告 板信商業銀行租用系爭610、612、617、618、613地號（ 重測前地號為松山段313之21、313之22、313之17、313 之16、313之23）土地提起增加租金之訴，經本院59年訴 字第3636號、臺灣高等法院59年度上字第2576號及最高法 院60年度台上字第3623號判決均認定訴外人林雲騰、郭詩 永、徐欽穆、楊金和及原告林清連就被告杜姓神明會所有 上開土地確有租用基地建築房屋之不定期限租賃關係存在 ，及被告杜姓神明會請求增加租金為有理由，而判決原告 林清連及訴外人林雲騰、郭詩永、徐欽穆、楊金和應自59 年度起按所租用土地每坪申報地價5%計付租金確定在案， 此有本院59年度訴字第3636號、最高法院60年度台上字第 3623號判決附卷可稽（見本院卷二第310至320頁、第321 至324頁）。足見坐落系爭610、612、617、618地號土地 上之系爭1847、1742、796、1734建號建物原所有人林雲 騰、郭詩永、徐欽穆、楊金和，及坐落系爭613地號土地 上之臺北市○○區○○路0段000號建物所有人即原告林清 連，與上開土地原所有權人被告杜姓神明會間歷年來確有 不定期限租地建屋關係存在。 ⒊而訴外人林雲騰所有坐落系爭610地號土地上之1847建號 建物，係於81年9月2日以贈與為原因移轉登記為原告龔瓊 瑤所有；又坐落系爭612地號土地上之1742建號建物，係 於43年1月20日完成第1次登記，為原告郭詩電及訴外人郭 詩永所共有，應有部分各2分之1，嗣訴外人郭詩永之應有 部分，於96年9月13日以分割繼承為原因移轉登記為原告 郭秀芳所有；再訴外人徐欽穆所有坐落系爭617地號土地 上之796建號建物，係於77年5月25日以買賣為原因，移轉 登記應有部分各2分之1予訴外人張素娥、潘張素真，徐欽 穆並將其與被告杜姓神明會間就系爭617地號土地之租地 建屋關係於77年4月1日移轉予張素娥、潘張素真，嗣潘張 素真於84年8月30日將其應有部分贈與原告潘小鈴；另坐 落系爭618地號土地上之1834建號建物，於92年3月6日前 屬未經保存登記之建物，於80年1月1日由楊金和、沈惠爭 出售移轉與訴外人趙惟漢，嗣於91年9月25日系爭1834建 號建物房屋稅之稅納義務人變更為訴外人趙惟芬、趙明飛 、趙彗妘、趙嘉伶、趙婉貞、趙紹傑，其後經第1次保存 登記後，趙嘉伶、趙婉貞、趙紹傑於95年8月21日移轉183 4建號建物所有權應有部分2分之1與原告北碇公司，嗣趙 惟、趙明飛、趙彗妘於98年6月3日移轉系爭1834建號建物 所有權應有部分2分之1與原告洪錦榮等情，為兩造所不爭 執，並有原告提出之系爭1847建號建物登記簿謄本（見本 院卷二第26至115頁）、系爭1742建號建物登記謄本、異 動索引附卷可憑（見本院卷一第61頁、卷二第119頁）、 系爭796建號建物異動索引、登記簿、讓渡書（見本院卷 二第121頁、卷三第126至130頁）、系爭1834建號建物謄 本、異動索引（見本院卷一第64頁、卷二第122至124頁） 。則依民法第426條之1規定、最高法院48年度台上字第 227號判例，並參酌88年4月21日施行之民法第426條之1立 法意旨，在於保障不動產利用之經濟價值，避免房屋所有 權人異動後面臨拆屋還地之窘境，減少經濟活動之不便及 交易成本，則在未經保存登記房屋移轉事實上處分權之情 形，亦應解釋有上開規規定之適用，故被告杜姓神明會與 原告龔瓊瑤之前手林雲騰、原告郭秀芳之被繼承人郭詩永 、原告潘小鈴之前手潘張秀真之前手徐欽穆、原告北碇公 司、洪錦榮之前手趙惟芬、趙明飛、趙彗妘、趙嘉翎、趙 婉貞、趙紹傑之前手趙惟漢之前手楊金和間既分別就系爭 610、612、617、618地號土地有不定期限租賃契約關係存 在，對於為上開房屋受讓人之原告龔瓊瑤、郭秀芳、潘小 玲、北碇公司、洪錦榮仍繼續存在，堪認原告龔瓊瑤、郭 秀芳、潘小鈴、北碇公司、洪錦榮與與上開土地原所有權 人被告杜姓神明會間歷年來確有不定期限租地建屋關係存 在。另原告郭詩電雖非上開判決認定之承租人，惟坐落 512地號土地上之1742建號建物原係原告郭詩電與訴外人 郭詩永共有，應有部分各2分之1，原告郭秀芳因郭詩永於 96年9月13日死亡而繼承取得1742號建號應有部分2分之1 ，且依原告提出之繳納地租證明顯示，就系爭612建號（ 即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000號）房屋基地租金 ，於79年、87年、88年、89年、90年、91年、92年、93年 、94年、95年係由郭詩電、郭詩永共同聯名存款繳納，96 年、97年係由郭詩電及郭詩永之繼承人即原告郭詩芳共同 聯名存款繳納，於80年、81年、83年、84年及98年係由郭 詩電繳納，且被告杜姓神明會於86年、92年係郭詩永、郭 詩電為受通知人發函通知郭詩電、郭詩永繳納租用612地 號面積52平方公尺土地之租金（見本院卷二第144至163頁 ），參以由被告杜姓神明會現任管理人杜宗惠於98年12月 23日所寄發中和郵局第2286號存證信函（見本院卷二第13 9頁），於收件人欄記載原告郭詩電、郭秀芳，於主旨記 載「期請台端於文到5日內，儘速至本杜姓天上聖母社明 會委任之卓忠三律師事務所，就台端所承租之台北市○○ 區○○段0○段000地號土地，與本杜姓天上聖母社明會簽 訂書面之新租賃契約，若屆期未簽訂完成，雙方之原租賃 契約書面之新租賃契約，若屆期未簽訂完成，雙方之原租 賃契約將於98年12月31日因屆期而依法終止」，並於說明 記載「查本杜姓天上聖母社明會與台端就臺北市○○區 ○○段0○段000地號土地，曾以口頭方式訂有租地建屋契 約，約定98年1月1日至98年12月31日止，由本會提供系爭 土地予台端建築臺北市○○路○段○○○號房屋，並由台端按 年給付系爭土地總申報地價百分之五為租金予本會」所稱 「租地建屋契約」、「應繳納地租金額」、「按年給付系 爭土地總申報地價百分之五為租金予本會」等，堪認被告 杜姓神明會於實亦認與原告郭詩電間就系爭612地號土地 亦存有租地建屋租賃關係，且兩造間租賃契約顯未立有書 面契約，此為兩造所不爭執，依民法第422條規定「不動 產租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未以字 據訂立者，視為不定期限之租賃」，應認原告郭詩電與被 告杜姓神明會間就系爭612地號土地所存乃不定期租賃關 係。 ⒋雖被告賴清宮、板信商業銀行辯稱原告龔瓊瑤所有1847號 建號建物、原告郭詩電、郭秀芳共有之796建號建物、原 告潘小鈴共有之796建號建物、原告北碇公司、洪錦榮共 有之1834建號建物及原告林清連所有門牌號臺北市○○區 ○○路0段000號未辦保存登記建物均有拆除改建之情事， 依最高法院95年度台上字第388號判決、92年度台上字第 105 2號判決及89年度台再字第7號判決意旨，縱原告曾與 被告杜姓神明會就附表所示6筆土地有租賃關係存在，亦 因原始建物已經滅失而告消滅，不因原告重行建造建物， 而使原已消滅之租賃關係回復云云，然此為原告所否認， 且查本件原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、潘小鈴、林清連 、北碇公司、洪錦榮與被告杜姓神明會間之基地租賃契約 ，屬不定期限之租賃關係，已如前述，又原告龔瓊瑤所有 1847建號建物及原告郭詩電、郭秀芳共有1742建號房屋， 依建物登記謄本記載，主要建材固均載為木造（見本院卷 第一第59頁、第61頁），而1847、1742建號建物之46年、 52年、57年、62年房屋稅籍紀錄表所載為磚石造或磚造（ 見本院卷三第10至15頁、第22至25頁），惟查1847、1742 建號建物之樑柱均為木樑，主牆為磚造、磚石造，且46年 迄今之房屋課稅面積均相同，此有該等房屋稅籍紀錄表在 卷可憑（見本院卷三第9至15頁、第21至22頁），且被告 亦未舉證證明上開房屋之木造結構已不存在，是尚不足以 認定上開房屋已拆除改建；又原告林清連所有臺北市○○ 區○○路0段000號未辦保存登記建物稅資料所載房屋面積 為45.2平方公尺，與本院另案99年度重訴字第1301號事件 履勘現場丈量實際占用面積為65平方公尺顯有出入，原告 潘小鈴共有之796建號建物，建物登記謄本記載總層數1層 、面積40.87平方公尺，而自52年起房屋稅籍紀錄表顯示 總層數為平房、二層加騎樓，面積共84.5平方公尺，本院 另案99年度重訴字第1301號事件履勘現場丈量實際占用面 積為176平方公尺，惟至多僅能證明上開房屋曾經增建， 參以被告杜姓神明會向原告龔瓊瑤之前手林雲騰、原告郭 詩電、郭詩永、原告林清連、原告潘小鈴及其前手收取租 金，均係以該房屋所坐落基地地號土地之全部面積計算， 此為兩造所不爭執，並有原告林清連提出之被告付款通知 函在卷可憑（見本院卷二第135、136、150、151、153、 155、157、160、、162、183、186、189頁），另依796建 號建物（臺北市○○區○○路0段000號）之房屋稅籍紀錄 表記載（見本院卷三第32至37頁反面），該屋自52年10月 建造完成時起即為前半部為騎樓、平房，後半部為2層樓 房之型式；而原告北碇公司、洪錦榮所有1834建號建物， 依建物登記謄本所載固為1層建物，面積137.05平方公尺 ，惟查依該建物之稅籍資料顯示，自42年起即為1層半建 物，地基為卵石造，主牆為磚造（見本院卷三第38至42頁 反面），並無拆除改建之情形，另參以被告板信商業銀行 於99年間與原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、潘小鈴、林清 連間請求拆屋返還地等事件審理中，上開原告所有之1847 、1742、796建號建物及臺北市○○區○○路0段000號未 經保存登記建物經原法院至現場勘驗結果，仍由上開原告 占有出租他人使用中，並無破舊不堪使用情事，此有本院 99年度重訴字第1301號判決附卷可稽（見本院卷四第35 頁），且依原告提出100年9月19日拍攝之上開房屋現場照 片（見本院卷三第138至144頁），上開房屋仍供承租商家 開店營業中，堪認上開房屋顯非不堪使用，況被告並未舉 證證明原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、 北碇公司、洪錦榮所有房屋曾有拆除改建之事實，自難遽 信為真。綜上，堪認原告龔瓊瑤、郭詩電、郭詩永、林清 連、潘小鈴、北碇公司、洪錦榮之租賃權仍合法存在，被 告辯稱被告杜姓神明會與原告龔瓊瑤、郭詩電、郭詩永、 林清連、潘小鈴、北碇公司、洪錦榮之之不定期限租地建 屋關係，已因房屋拆除改建而消滅云云，顯屬無據，不足 採信。 ⒌至原告龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯主張其 所繼承之系爭926建號建物，係由其被繼承人林健泰之被 繼承人林蔡不自45年5月11日起即與原土地所有權人被告 杜姓神明會存有不定期限租地建屋關係，林健泰於97年1 月8日繼承取得系爭926建號建物及林蔡不與被告杜姓神明 會間不定期租地建屋關係，嗣林健泰於99年8月2日死亡， 系爭926建號建物由原告龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書 緯、林峻緯繼承取得，是原告龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、 林書緯、林峻緯亦有繼受取得系爭租屋建物租約關係云云 ，並提出81、85、86、90、91、94及95至99年繳納地租證 明、繳納地租通知函、系爭926建號建物異動索引、林健 泰之戶籍謄本為證（見本院卷一第66頁及卷二第126至134 頁、第135、136頁、卷二第118頁、卷一第370至372 頁） ，然被告均否認林蔡不與被告杜姓神明會間有租地建屋關 係存在，且查依原告提出之系爭926建號建物異動索引顯 示，系爭926建號建物於53年3月12日以前屬未經保存登記 之建物，於45年5月11日由林蔡不因買賣而受讓系爭926建 號建物所有權，其後經第1次保存登記後，於97年1 月8日 因林蔡不死亡而由林健泰繼承取得系爭926建號建物所有 權，嗣林健泰於99年8月2日死亡，由原告龔瓊瑤、林侑潔 、林伶潔、林書緯、林峻緯繼承取得系爭926建號建物所 有權，是原告提出之926建號建物異動索引並不足以證明 林蔡不與被告杜姓神明會間之自45年5月11日起有租地建 屋關係存在。且依原告提出之被告杜姓神明會管理人所發 地租繳納通知函上所載受通知人為林雲騰，通知繳納租金 之地號為610、611地號，參以原告提出之繳納地租證明， 於林蔡不生前即林健泰繼承系爭926建號建物前，繳納租 金之人亦非林蔡不，是依原告所提證據不足認定系爭611 地號土地承租人為林蔡不，則原告龔瓊瑤、林侑潔、林伶 潔、林書緯、林峻緯主張其等繼承林健泰所繼承林蔡不與 被告杜姓神明會間之租地建屋關係云云，顯不足採。是原 告龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯與被告杜姓 神明會間並無租地建屋關係存在，原告龔瓊瑤、林侑潔、 林伶潔、林書緯、林峻緯主張行使優先購買權，顯屬無據 。 ⒍綜上，本件原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小 鈴、洪錦榮、北碇公司分別與被告杜姓神明會就系爭610 、612、613 、617、618地號土地存有不定期限之租用基 地建築房屋之租賃關係，已如前述，從而，原告龔瓊瑤、 郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮、北碇公司主 張其等依民法426條之2第1項、土地法第104條第1項規定 ，得於被告杜姓神明會出售上開土地時優先購買，洵屬有 據。至原告龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯就 系爭611地號土地既無租地建屋關係存在，亦如前述，從 而，原告龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林峻緯主張 依民法第426 條之2第1項、土地法第104條第1項規定，得 於被告杜姓神明會出售系爭611地號土地時優先購買，則 屬無據。 ㈡關於原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦 榮行使優先購買權是否合法部分： ⒈按「（第1項）基地出賣時，地上權人、典權人或承租人 有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人 有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。 （第2項）前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內 不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權 人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買 權人。」，土地法第104條定有明文。又「（第1項）租用 基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件 優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣 條件優先承買之權。（第2項）前項情形，出賣人應將出 賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達 到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以 書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對 抗優先承買權人。」，亦為民法第426條之2所明定。 ⒉次按基地承租人優先購買權之行使，本不以受出賣人通知 買賣條件為限；承租人於基地出賣時，如欲依同樣條件購 買，即得優先為之，至於其知悉買賣條件之管道，究係出 賣人通知、買受人通知、自行探知、或第三人告知，則無 限制，此觀諸前揭土地法第104條第1項、民法第426條之2 第1項就優先購買權之行使，並未設限，僅於第2項規定出 賣人通知為承租人行使優先購買權之對抗要件即明。又前 揭規定所謂之「優先購買權」係指於所有人將其基地出賣 與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移 轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉 與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定契約 義務之權而言。至於出賣人未以書面通知優先承買權人而 與第三人訂立買賣契約及所為所有權之移轉登記，不得對 抗優先承買權人者，必以優先購買權人經以與基地所有人 和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件 為購買基地之意思表示後，出賣人原與第三人間以買賣為 原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效 力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購 買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權 人（最高法院87年度台上字第11號判決意旨參照）。 ⒊查原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦 榮主張被告杜姓神明會於99年間出售附表所示系爭610、 612、613、617、618地號土地時未依法為出賣通知乙節， 為被告杜姓神明會所是認，且上開原告係於提起本件訴訟 後，本院為核定訴訟標的價額及原告應繳之裁判費，命被 告杜姓神明會提供就附表所示6筆土地所為之買賣契約及 買賣價金數額，被告杜姓神明會於99年12月8日向本院提 出其與柯秉松於99年2月10日所簽買賣契約書第1頁、第6 頁、買賣價格明細表及柯秉松與被告賴清宮間之信託協議 書（見本院卷一第308至312頁），本院於99年12月29日裁 定命原告補繳裁判費，原告共同訴訟代理人於100年1月3 日收受上開裁定後即聲請閱卷，並就本院補費裁定提出抗 告，堪認原告應於其訴訟代理人閱卷後已知悉附表所示6 筆土地之買賣價金金額應如附表被告杜姓神明會出售予柯 秉松之價格欄所示，參以原告北碇公司之法定代理人趙惟 漢於其與被告杜姓神明會間請求履行契約事件（臺灣高等 法院98年度上更㈠字第154號）審理時，審判長問：「系 爭土地在99年5月出賣他人，買賣價金多當？」，趙惟漢 之訴訟代理人即本件原告共同訴訟代理人莊秀銘律師答稱 ：「全部土地售價為13億餘元」，庭後並具狀陳報系爭買 賣契約全文影本，此有臺灣高等法院98年度上更㈠字第 154號101年2月21日辯論期日筆錄、趙惟漢於上開事件101 年2月24日陳報狀影本在卷可稽（見本院卷三第327至338 頁），足見原告係於本件起訴後至101年2月21日前之某時 ，就附表所示土地買賣條件：如買賣標的、範圍、價金、 稅費負擔、付款方式、瑕疵擔保等項即已知悉，亦即就系 爭土地買賣之買受人，買賣總價金為13億9,500萬元，分 5期給付，第1期款為2億5,000萬元、第2期款為2億元、第 3期款為4億5,000萬元、第4期款為1億4,000萬元、第5期 款為3億5,500萬元，土地增值稅固由賣方負擔，但由買方 以第2期款付款方式，於土地增值稅單核發後3日內代為墊 付等項已然知悉（買賣契約第6條第1項），自堪認定。而 原告於100年4月26日以民事變更追加訴之聲明暨聲請調查 證據行使優先承購權，雖表示欲以被告杜姓神明會出賣予 柯秉松之相同條件（實際買賣價金，容後補陳）購買附表 所示6筆土地，惟其於101年11月16日民事準備五狀所稱「 相同條件」之買賣條件係指被告杜姓神明會於其給付如附 表原告所主張優先購買價格欄所示金額之同時，應將附表 所示6筆土地之所有權移轉登記與其，亦即以被告杜姓神 明會出售含附表所示6筆土地在內之系爭16筆土地總價金 實際為5億6,000萬元與系爭買賣契約總價13億9,500萬元 依比例換算附表所示6筆土地之價格（見本院卷五第6、8 、9、11頁），然此為被告所否認，且依法務部調查局臺 北市調查處101年10月1日函覆本院被告杜姓神明會係於99 年2月10日由管理人杜宗代表出面與柯秉松簽立買賣契約 書，將神明會名下臺北市○○區○○○○○段607、607之2 、609、610、611、612、613、614、615、616、617、618 、620、622、623、624地號16筆土地及相關建物，連同被 告杜姓神明會先前向國有財產局申購之604之2地號國有土 地及619地號之羅姓人士所有土地，以總價13億9,500萬元 出售予柯秉松、賴清宮、柯文昌、蔡長海、王富代、王進 祥6人，其中被告杜姓神明會自有16筆土地部分之售價依 神明會決議應為5億6,000萬元（含土地增值稅1億餘元） ，惟實際土地增值稅、假處分反擔保金等皆係由柯秉松等 先行代墊，致結算後被告杜姓神明會共獲5億5,168萬元 1,890元，並依比分配予所有會員等語，此有該處101年 10月1日北防字第00000000000號函及附件在卷可按（見本 院卷四第141至507頁），準此，堪認買受人除已支付5億 5,168萬1,890元予出賣人被告杜姓神明會外，並以墊付土 地增值稅、假處分反擔保金之方式，給付系爭買賣契約價 金予被告杜姓神明會，而柯秉松已墊付土地增值稅1億0,1 68萬1,890元及假處分反擔保金2億5,635萬5,200元，堪認 買受人柯秉松已支付9億0,971萬8,980元予出賣人即被告 杜姓神明會，此有被告被告杜姓神明會提出之土地增值稅 繳款書收據、99年度存字第1121號提存書附卷可憑（見本 院卷四第125至132頁、第134至135頁），而原告雖表示欲 以被告杜姓神明會與柯秉松間買賣契約相同條件購買系爭 土地，惟其所稱「相同條件」係指其以總價金5億6,000萬 元與買賣契約約定總價金13億9,500萬元比例換算金額（ 如附表所示原告所主張優先購買格欄金額）之同時，被告 杜姓神明會應將附表所示編號610、612、613、617、618 地號土地之所有權分別移轉登記予原告龔瓊瑤、郭詩電、 郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮，核與被告杜姓神明會 與柯秉松間買賣契約之買賣條件（買受人所付出賣人被告 杜姓神明會價金金額除5億5,168萬1,890元外，尚包括墊 付土地增值稅1億0,168萬1,890元及假處分反擔保金2億 5,635萬5,200元）有別，而原告於法務部調查臺北市調查 處函覆本院及被告板信商業銀行提出上開土地增值稅、假 處分反擔保金提存證明後應已知其優先購買之買受條件， 原告如欲承買，應以同樣條件價購，而原告迄本件辯論終 結時仍主張以附表其所主張優先購買價格欄所示金額購買 ，益徵原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、 洪錦榮行使優先承購權之承買條件與被告杜姓神明會、柯 秉松所約定之買賣契約條件確有不同。是原告龔瓊瑤、郭 詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮行使優先購買權 時，排除買受人應支付土地增值稅、反處分擔保金之契約 條件，僅願給付以總價5億6,000萬元按比例換算之金額予 被告杜姓神明會，並請求於其給付如附表其所主張優先承 買價格欄所示金額之同時，即應將附表所示610、612、 613、617、618地號土地之所有權移轉分別登記與其，顯 已變更（部分不予接受）系爭土地買賣條件，其優先承購 權之行使即難謂為合法。從而，原告龔瓊瑤、郭詩電、郭 秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮於知悉被告杜姓神明會出 售系爭土地之事實及相關買賣條件後，既已依土地法第 104條第1項、民法第426條之2第1項規定，以起訴狀行使 優先購買權，卻變更（部分不予接受）系爭土地買賣條件 ，未依系爭土地買賣契約同樣條件合法行使優先購買權， 則被告被告杜姓神明會、賴清宮間以買賣為原因而成立之 物權移轉行為，揆諸前揭說明，即得對抗原告龔瓊瑤、郭 詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮。從而，被告杜 姓神明會與柯秉松間之買賣契約既得對抗原告，則原告請 求被告賴清宮應將應將其就被告杜姓神明會所有附表所示 6筆土地，於99年5月5日由臺北市松山地政事務所以99年 松山字第080310號收件所為之所有權移轉登記予以塗銷， 並請求被告板信商業銀行應將其就附表所示6筆土地，於 99年8月6日由臺北市松山地政事務所以99年松信字第0062 00號收件所為之所有權信託登記、於99年8月2日由臺北市 松山地政事務所以99年松山字第141120號收件所為之土地 所有權擔保債權總金額1億7,490萬0,200元之最高限額抵 押權登記、於99年8月2日由臺北市松山地政事務所以99年 松山字第141130號收件所為之地上權擔保債權總金額1億 7,500萬元之最高限額抵押權登記、99年8月6日由臺北市 松山地政事務所以99年松信字第006180號收件所為之地上 權信託登記均予塗銷，即屬無據，應予駁回。 六、綜上所述，本件原告龔瓊瑤、林侑潔、林伶潔、林書緯、林 峻緯與被告杜姓神明會並無租地建屋關係存在，另原告龔瓊 瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮與被告杜姓 神明會間雖有不定期限之租地建屋關係存在，惟其均未合法 行使優先購買權，被告杜姓神明會與被告賴清宮間以被告杜 姓神明會與柯秉松間買賣契約為原因而成立之物權移轉行為 ，得對抗原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、 洪錦榮，已如前述，從而，上訴人訴請行使優先購買權，被 告杜姓神明會與被告賴清宮間99年5月5日以買賣為原因所為 之所有權移轉登記應予塗銷，進而被告板信商業銀行於99年 8月6日以信託為原因之所有權移轉登記、於99年8月2日以土 地所有權擔保債權總金額1億7,490萬0,200元之最高限額抵 押權設定登記、於99年8月2日以地上權擔保債權總金額1億 7,500萬元之最高限額抵押權設定登記、99年8月6日以信託 為原因所為地上權移轉登記應予塗銷，均為無理由，不應准 許。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防及舉證，核與本件判決結 果無涉，毋庸逐一論列，併予敘明。 八、據上論結，本件原告之訴均無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中 華 民 國 102 年 1 月 18 日 民事第二庭 法 官 陳慧萍 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 1 月 31 日 書記官 黃靖雅 ┌──────────────────────────────────────────────────┐ │附表： │ ├────┬─────┬──────┬───────┬────┬─────────┬─────────┤ │原 告│請求之地號│ 面 積 │其上建物建號 │建 物│原告所主張優先購買│被告杜姓神明會出售│ │ │重測前） │（平方公尺）│及門牌號碼 │權利範圍│價格（新臺幣） │予柯秉松之價格 │ │ │ │ │ │ │ │ （新臺幣） │ │ │ │ │ │ │ │ │ ├────┼─────┼──────┼───────┼────┼─────────┼─────────┤ │ 龔瓊瑤 │臺北市松山│ 42 │1847建號（臺北│ 全部 │ 16,327,111元 │ 40,672,000元 ○ ○ ○區○○段7 │ │市○○區○○路│ │ │ │ │ │小段610地 │ │4段747號） │ │ │ │ │ │號（松山段│ │ │ │ │ │ │ │313之21） │ │ │ │ │ │ ├────┼─────┼──────┼───────┼────┼─────────┼─────────┤ │ 龔瓊瑤 │同小段611 │ 93 │926建號（臺北 │ 全部 │ 36,135,455元 │ 90,016,000元 │ │ 林侑潔 │地號（松山│ │市○○區○○路│ │ │ │ │ 林伶潔 │段313之48 │ │4段747號後樓）│ │ │ │ │ 林書緯 │） │ │ │ │ │ │ │ 林峻緯 │ │ │ │ │ │ │ ├────┼─────┼──────┼───────┼────┼─────────┼─────────┤ │ 郭秀芳 │同小段612 │ 52 │1742建號（臺北│ 1/2 │ 20,206,566元 │ 50,336,000元 │ │ 郭詩電 │地號（松山│ │市○○區○○路│ 1/2 │ │ │ │ │段313之22 │ │4段745號） │ │ │ │ │ │） │ │ │ │ │ │ ├────┼─────┼──────┼───────┼────┼─────────┼─────────┤ │ 林清連 │同小段613 │ 65 │未辦保存登記建│ 全部 │ 25,254,996元 │ 62,912,000元 │ │ │地號（松山│ │物（臺北市松山│ │ │ │ │ │段313之2○ ○ ○區○○路○段741│ │ │ │ │ │） │ │號） │ │ │ │ ├────┼─────┼──────┼───────┼────┼─────────┼─────────┤ │ 潘小鈴 │同小段617 │ 93 │796建號（臺北 │ 1/2 │ 36,135,455元 │ │ │ │地號（松山│ │市○○區○○路│ │ │ 90,016,000元 │ │ │段313之17 │ │4段729號） │ │ │ │ │ │） │ │ │ │ │ │ ├────┼─────┼──────┼───────┼────┼─────────┼─────────┤ │洪錦榮、│同小段618 │ 150 │1834建號（臺北│ 1/2 │ 58,294,595元 │ 145,216,000元 │ │北碇資源│地號（松山│ │市○○區○○路│ 1/2 │ │ │ │開發股份│段313之16 │ │4段727號） │ │ │ │ │有限公司│） │ │ │ │ │ │ └────┴─────┴──────┴───────┴────┴─────────┴─────────┘