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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　99年度重訴字第163號 原　　　告　歐長河等94名詳附. 共　　　同 訴訟代理人　徐嘉男律師 　　　　　　游昕儒律師 被　　　告　宏泰建設股份有限公司 法定代理人　林堉璘 訴訟代理人　林樹旺律師 被　　　告　宏永建設股份有限公司 法定代理人　宋東明 被　　　告　宏偉建設股份有限公司 法定代理人　楊淑惠 被　　　告　宏昇建設股份有限公司 法定代理人　黃樹榮 上三人共同 訴訟代理人　莊志成律師 上列當事人間請求債務不履行損害賠償事件，本院於中華民國10 0年10月3日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告宏永建設股份有限公司應給付附表一所列原告如附表一「 給付金額」欄所示金額，及自民國九十八年八月二十六日起至 清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 被告宏偉建設股份有限公司應給付附表二所列原告如附表二「 給付金額」欄所示金額，及自民國九十八年八月二十六日起至 清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 被告宏昇建設股份有限公司應給付附表三所列原告如附表三「 給付金額」欄所示金額，及自民國九十八年八月二十六日起至 清償日止按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告宏永建設股份有限公司負擔百分之十，附表一 所列原告負擔百分之四；被告宏偉建設股份有限公司負擔百分 之十七，附表二所列原告負擔百分之七；被告宏昇建設股份有 限公司負擔百分之四十二，附表三所列原告負擔百分之二十。 本判決第一項於附表一所列原告各以附表一「擔保金額」欄所 示金額為被告宏永建設股份有限公司供擔保後，得假執行；被 告宏永建設股份有限公司分別以附表一「給付金額」欄所示金 額為附表一所列原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第二項於附表二所列原告各以附表二「擔保金額」欄所 示金額為被告宏偉建設股份有限公司供擔保後，得假執行；被 告宏偉建設股份有限公司分別以附表二「給付金額」欄所示金 額為附表二所列原告預供擔保後，得免為假執行。 本判決第三項於附表三所列原告各以附表三「擔保金額」欄所 示金額為被告宏昇建設股份有限公司供擔保後，得假執行；被 告宏昇建設股份有限公司以分別以附表三「給付金額」欄所示 金額為附表三所列原告預供擔保後，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序事項： 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查，原告起訴時及起訴後就關於抿 石子部分之聲明，部分原告增加即追加請求金額、部分原告 減少即撤回請求金額之一部，詳如附件二所示，關於會館及 監視系統部分之請求金額則未變更，又原告原係請求被告宏 泰建設股份有限公司（下稱宏泰公司）與宏永建設股份有限 公司（下稱宏永公司）共同給付；被告宏泰公司與宏偉建設 股份有限公司（下稱宏偉公司）共同給付；被告宏泰公司與 宏昇建設股份有限公司（下稱宏昇公司）共同給付。嗣原告 於民國100年10月3日言詞辯論時將聲明變更：被告宏泰公司 與宏永公司各應給付附表四「原告」欄所列原告如附表四「 總計」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日起至 清償日止按週年利率5%計算之利息，其中一個被告給付，另 一被告免為給付；被告宏泰公司與宏偉公司各應給付附表五 「原告」欄所列原告如附表五「總計」欄所示金額，及自起 訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算 之利息，其中一個被告給付，另一被告免為給付；被告宏泰 公司與宏昇公司各應給付附表六「原告」欄所列原告如附表 六「總計」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達最後被告翌日 起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中一個被告給付 ，另一被告免為給付。經核屬應受判決事項之擴張及減縮， 揆諸前揭規定，應予准許，合先敘明。 貳、實體事項： 一、原告起訴主張： ㈠被告宏泰公司於94年間，以宏泰企業機構之名義，於新北市 林口區內推出「法國小鎮」建案（下稱系爭建案），強調以 歐式建築風格呈現外觀，並使用高級建材，且被告當時所提 供之文宣圖示，在外觀上石材係使用刷石子即抿石子、丁掛 磚及山形磚，且載明外觀線角飾板是以刷石子展現其質感； 以及提供安全無虞之監視系統，並將提供佔地二千坪之「凡 爾賽會館」供住戶休閒使用，其中「凡爾賽會館」更頻頻出 現於系爭建案之廣告文宣中，標榜將由知名建築師李祖原精 雕打造，為擁有四層樓與眾多公共設施之獨立建築，提供住 戶三年免費會員期間，此乃系爭建案最獨特及最吸引人之處 ，更於銷售時不斷強調宏泰公司已具有數十年歷史，曾打造 許多知名建案，如仁愛帝寶建築等，致力為住戶提供高品質 的住宅，更透過具有諸多宏泰公司商標及「宏泰」標語之廣 告文宣進行大量宣傳，足讓人深信系爭建案為被告宏泰公司 所推出之精品。 ㈡附件一編號1至86號原告及87至94號原告之前手相信系爭建 案為被告宏泰公司所推出，乃分別與被告宏永公司、宏偉公 司、宏昇公司簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭房地買賣 契約），詎於交屋時，被告所交付之房屋竟有許多與契約及 廣告內容不符的情事，包括房屋外觀使用之建材與原約定不 同、系爭建案主打之「凡爾賽會館」迄今仍無廣告所示之設 備及規格、監視系統亦不具應有的數量、品質與功能等，說 明如下： ⒈抿石子部分：依約被告交付之房屋，其外觀線角飾板及女兒 牆之建材應使用抿石子，卻違約更改為較劣質之石頭漆，嗣 新北市政府消保官於97年6月10日協調會中要求依圖施工， 恢復原狀。依系爭房地買賣契約、民法第227條第1項，原告 於98年4月6日發函定期催告被告履行系爭房地買賣契約中關 於抿石子外觀等義務，然被告逾期不履行回復原狀義務，依 照臺灣省土木技師公會之鑑定報告，請求如附表四至六關於 抿石子部分所示之回復原狀之費用。 ⒉會館使用權部分：依系爭房地買賣契約第8條第1項之約定， 系爭建案應於94年4月30日以前開工，並於開工之日起480個 日曆天內即95年8月底完工，再依該契約第14條第1項、第9 項之約定，被告應於完工之日起6月個內交屋，並於交屋時 即應提供具有如廣告文宣所示之凡爾賽會館供原告使用，而 系爭建案於96年1月底完工，於96年7月底前交屋，然至原告 98年8月17日起訴時已逾2年，該凡爾賽會館卻仍未完工及開 放使用，原告已多次催告被告依債之本旨為給付，惟被告仍 置若罔聞，毫無履約誠意，顯已陷於給付遲延，原告為免被 告無限制拖延，遂於98年6月9日以內湖郵局1733號存證信函 解除雙方關於凡爾賽會館三年使用權之約定，又會館之設計 人及監造人均為劉同誠建築師事務所，與廣告所稱是李祖原 建築師不同，且凡爾賽會館第一層樓大部分均已規劃為停車 場，被告顯然明知卻故意隱瞞事實而仍為與事實不符之廣告 內容，故原告除先位主張解除該部分契約外，再備位依民法 第92條第1款之規定，以98年8月17日民事起訴狀作為受詐欺 撤銷上開約定之意思表示。依民法第227條第1項、第260條 、第92條、第184條第1項前段、後段規定，請求相當於三年 會員使用權之損害，依據誠康管理顧問有限公司98年5月23 出具之鑑價報告書，每戶108,000元，共計10,260,000元。 ⒊監視系統部分：依約被告應於系爭建案基地四周街道設置夜 視攝影機，且提供住戶遠程監控系統即住戶可從家中或其他 地方上網直接監看社區即時影像，並設置中控中心確保24小 時均能隨時掌控社區動態，而被告在銷售時亦聲稱系爭建案 有此監視系統可保安全性無虞，住戶均可安心居住，另按照 被告廣告文宣及契約所載，被告應於凡爾賽會館一樓建置「 社區服務管理中心」，始能發揮24小時掌握社區動態，維護 社區安全的功能，且為建置無線定位求救系統，全區所設置 之無線求救定位系統，亦需將訊號傳回中控中心，故為維護 整個社區之安全機能，「社區服務管理中心」之建置實具有 相當重要性。然被告所稱基地四周街道設置攝影機，其實只 是零星、無規律的裝設在部分街道，造成許多治安死角，導 致竊案層出不窮，依廣告圖說設置數量顯然不足，且品質功 能亦有不足，且凡爾賽會館一樓顯未設置有法國小鎮「社區 服務管理中心」，及由於被告自始未提供住戶接收端軟體， 故住戶根本無法在家中連線接收到任何影像，更不用說具備 有24小時監看，以及住戶可上網連線監看之功能，原告於98 年4月6日發函催告被告履行系爭房地買賣契約關於監視系統 等義務，惟被告迄無履約及修補之意，依系爭房地買賣契約 、民法第227條第1項規定，請求自行修補費用，依據誠康管 理顧問有限公司98年8月13出具之監視器設備鑑價報告書， 估價共計1,101,342元。 ㈢附件一編號87至94號原告雖非直接向被告購買系爭建案房地 之人，惟其前手均為向被告直接購買系爭建案房地之人，該 等前手依法對於被告亦有如附件一編號1至86號原告所得主 張之權利，該等前手已將渠等得向被告主張之權利讓與附件 一編號87至94號原告，且於98年4月6日對被告為債權讓與之 通知，故附件一編號87至94號原告亦得向被告主張前所述之 各項權利。 ㈣關於被告宏泰公司亦為系爭房地買賣契約之當事人部分： 預售系爭建案時，被告均聲稱宏泰企業機構即是被告宏泰公 司，且使用「投資興建：宏泰企業機構2005鋸獻」、「建築 業的金招牌四十年的『宏泰機構』」、「…除了擁有40 年 建築經驗的『宏泰機構』」、「宏泰機構40年一路走來，不 只蓋好房子…」等文字，以及使用由被告宏泰公司所註冊商 標於系爭建案之銷售廣告文宣，被告宏永公司、宏偉公司、 宏昇公司於系爭房地買賣契約書簽名欄所列地址與被告宏泰 公司之登記地址「臺北市○○區○○○路○○○號16樓」相同 外，被告宏泰公司於中華電信股份有限公司之「中華黃頁」 上登錄之電話「00-0000000」，亦與另三名被告等於系爭房 地買賣契約書簽名欄所留之電話相同，被告寄給原告之信封 袋亦標明為「宏泰建設股份有限公司」，並印有被告宏泰建 設之商標，系爭建案進行點交時所出具之點交清冊，簽名欄 位亦僅有被告宏泰公司之名義，被告宏泰公司為本件買賣出 賣人之事實至為明顯。另觀諸被告宏泰公司之公司網頁，「 宏泰企業機構」與「Hun Tai Construction Co. Ltd.」併 列，可見「宏泰企業機構」即為「Hun Tai Construction Co. Ltd.」，亦即指被告宏泰公司，被告宏泰公司於104人 力銀行之求職網頁上亦寫明「宏泰建設股份有限公司（宏泰 企業機構）」等語，被告宏泰公司於「亞洲建築專業網」登 陸之資料更清楚記載宏永公司、宏偉公司、宏昇公司均為被 告宏泰公司之關係企業，更見被告宏泰公司否認其為出賣人 之陳述不實。況廣告均為契約之一部，企業經營者本應受廣 告內容之拘束，為消費者保護法第22條所明定，更足徵被告 宏泰公司確與被告宏永公司、宏偉公司及宏昇公司為共同興 建銷售之一方。 ㈤關於會館部分： ⒈被告依約應提供住戶會館三年使用權，其性質並非屬贈與， 而係系爭房地買賣契約之一部分，且性質上可分，蓋系爭建 案於預售當時，被告即不斷以凡爾賽會館為廣告文宣主軸， 強調佔地二千坪的凡爾賽會館係由知名建築師李祖原大師精 心打造，內含泳池、溫泉、KTV、健身房、電影院等數十種 公共設施供住戶使用，此為系爭建案最為獨特之處，而被告 在系爭建案廣告文宣中更以斗大的標題表示「490萬起輕鬆 入主別墅社區大4房」，並在下方「兩層樓景觀別墅非買不 可10大理由」標題之下，特別強調「2千坪凡爾賽會館溫泉 、泳池、電影院、健身中心天天渡假！」，以吸引消費者前 來購買，原告受上開廣告文宣吸引，本即認為490萬元起之 總價中，亦包含使用凡爾賽會館溫泉、泳池、電影院等設施 之權利，始願意支付價金向被告等購買，且買賣價金實際上 包含使用凡爾賽會館設施之權利，絕非「贈與」與「受贈」 之概念，系爭房地買賣契約第15條第9項雖有「贈送」之文 字，揆諸當事人真意，該「贈送」之文字，毋寧是在表達此 部分之對價已含於該房地買賣契約總價中，不再另為計價之 意，不代表原告所支付之買賣價金與使用「凡爾賽會館」之 權利不具有對價關係，且被告廣告文宣既將此會館列為「非 買不可10大理由」，從原告之消費者眼中，本即就是付費購 買房地及該會館之三年使用權。 ⒉被告一再拖延「凡爾賽會館」開放日期，直至99年1月5日， 被告才正式開放凡爾賽會館，斯時距原告入住法國小鎮已近 3年，距本件原告起訴已5個月，原告亦在現場勘驗當日，才 有機會進入凡爾賽會館，詎竟發現會館雖已完工，惟依廣告 文宣所應設置之設施及規格，與實際狀況顯有極大落差，不 僅欠缺依約應提供的設施，縱有設置的設施亦與廣告圖說呈 現的裝潢設計風格迥不相同，顯有縮水之嫌，例如1樓顯無 社區服務管理中心、無便利商店，亦無花草環繞的造景或法 蝶水幕、原應於2樓擺滿畫作的藝廊根本不存在、所謂的桌 球館僅是2張桌球桌，撞球館僅是1張撞球桌，且3個球檯隨 意的置於2樓角落，未如規劃中是各自獨立的空間、閱覽室 、吧台區、親子區等空間設計與圖廣告圖說之規模差異甚鉅 明顯縮水敷衍等，不僅如此，被告亦自承「會館營業時間為 中午12點到晚上8點，禮拜天不開放」，顯均與住戶依廣告 文宣所期待之「凡爾賽會館」完全不符，故被告不僅未依約 履行義務，更屬對原告詐欺，應對原告所受損失負賠償責任 。 ⒊廣告文宣上雖記載被告「保留會館設施規劃之調整權與營業 管理規章之修改權」，然依消費者保護法第22條之規定：「 企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務 不得低於廣告之內容」可知，被告必須受其廣告文宣所載內 容之拘束，在無任何正當理由下，不容其任意調整變更會館 之規劃，果非如此，無異建商可於系爭建案預售之初，先以 華麗的言詞包裝會館規劃及內容來吸引消費者注意，僅需於 廣告文宣中另記載「保留規劃之調整權」等語，待消費者簽 約購買後，即可任由建商自行恣意變更調整會館之規劃，顯 無是理，故縱認被告上開保留有效，亦應僅限於在貨源供應 或施工安全考量下，始得為之，且不得低於契約及廣告文宣 所承諾之品質，始符契約本意與當事人真意。 ㈥誠康管理顧問有限公司為受法院認可、與法院配合之公正第 三鑑定機構，並均詳述其鑑定依據，其出具之鑑定報告，自 可採為證據，又原告於98年4月6日以存證信函催告被告履約 ，已通知被告於臺灣省土木技師公會鑑定時到場。再者，原 告於被告交屋時所出具之房屋接管證明書，係因被告人員向 原告表示須先在房屋接管證明書簽名後，始能取得房屋鑰匙 進入點交，且進行點交項目均為房屋內之設備，絕不影響原 告之權益，至於原告當場提出關於違約使用石頭漆等質疑， 亦可待社區管理委員後成立後再統一與被告反應調整等語， 原告為搬遷入住向被告購買之房屋，或已預定貸款、裝潢期 程，或已即將搬出原住房屋，若無法取得鑰匙，則後續居住 與裝潢等勢必產生重大問題，因此原告在百般無奈下只好信 賴被告人員之說詞，在房屋接管證明書上簽字，才能與被告 人員進入屋內就「鑰匙設備」、「對講、監控設備」、「電 器、弱電設備」、「衛浴設備」、「廚具設備」、「陽台」 等項目下之屋內配備進行點交，而簽署之「法國小鎮－客戶 交屋點交清冊」，查該等點交清冊中不僅確實並無本件原告 所主張之房屋外觀建材、監視系統、會館等項目，且原告自 始至終從未對房屋建材進行點交確認，亦從未同意房屋外觀 線角飾板及女兒牆表面建材改為較為劣質之石頭漆。 ㈦聲明： ⒈被告宏泰公司與宏永公司各應給付附表四「原告」欄所列原 告如附表四「總計」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達最後 被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中一個 被告給付，另一被告免為給付。 ⒉被告宏泰公司與宏偉公司各應給付附表五「原告」欄所列原 告如附表五「總計」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達最後 被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中一個 被告給付，另一被告免為給付。 ⒊被告宏泰公司與宏昇公司各應給付附表六「原告」欄所列原 告如附表六「總計」欄所示金額，及自起訴狀繕本送達最後 被告翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，其中一個 被告給付，另一被告免為給付。 ⒋願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則答辯以： ㈠被告宏泰公司非系爭買賣之出賣人，不應負擔本件損害賠償 責任： ⒈觀諸系爭房地買賣契約書之賣方欄並無宏泰公司之簽章，可 知被告宏泰公司非出賣人，且原告買賣價金並非支付給被告 宏泰公司，系爭房地亦非由被告宏泰公司移轉登記給原告， 宏泰公司無收受買賣價金亦無移轉買賣標的物給原告，更可 證宏被告泰公司非出賣人。又被告宏泰公司並無任何銷售行 為，自無施用詐術可言。 ⒉被告宏永公司、宏偉公司、宏昇公司銷售系爭建案時，廣告 文宣以「宏泰企業機構」作表示，乃因上開三家公司部分股 東、員工係宏泰公司之老員工，且部分股東既是宏泰公司之 股東亦是宏永公司、宏偉公司、宏昇公司三家公司之股東， 公司股東間情誼深厚，且皆從事房地產業，彼此理念接近， 互有建築知識及技術之交流，因上述淵源，故對外以「宏泰 企業機構」自稱，但各公司於法律上及實質上皆屬各自獨立 ，財務亦各自獨立，有不同之法人格，實際上，「宏泰企業 機構」並非法人，亦無一個名字叫「宏泰企業機構」之法人 存在，而「宏泰企業機構」亦不等同於宏泰公司。 ⒊原告稱系爭建案銷售廣告上有宏泰公司之商標，因此主張宏 泰公司亦應負擔出賣人之責任，但被告宏泰公司並無以其名 義出售系爭房地之意思，系爭房地買賣契約賣方欄上無宏泰 公司之簽章，原告就此毫無異議並同意簽約，故原告簽約時 即知被告宏泰公司非系爭房地之出賣人。 ⒋被告宏昇公司、宏偉公司、宏永公司之公司地址及電話號碼 雖與宏泰公司相同，但查共用一辦公場所及電話號碼，事所 常有，不能因辦公室地址相同或連絡電話號碼相同，即認宏 昇公司、宏偉公司、宏永公司與宏泰公司為同一公司。 ⒌宏泰公司並無派人出席97年6月10日之協調會，系爭房地之 會同驗收人楊金德非被告宏泰公司的員工。 ⒍原告另主張被告寄給原告之信封袋標明有「宏泰建設股份有 限公司」，進行交屋時之點交清冊簽名欄位亦有宏泰建設之 名義，然上開情事皆係發生於兩造已簽訂正式系爭房地買賣 契約之後，況原告所指點交清冊上僅有齊裕營造公司負責點 交人員之簽名，並無宏泰公司之簽章，宏泰公司並無點交房 屋給原告。 ㈡抿石子部分： ⒈原告所提原證15之林口開發案圖面，並非廣告文宣，被告不 曾以該圖說向原告說明系爭建案將採用何種建材設備。 ⒉系爭房地買賣契約書之建材設備欄僅提及系爭房屋「陽台」 部分採用抿石子，而現狀別墅型房屋之陽台外觀亦係以抿石 子施工，所採用之材料品質與建材設備欄之說明並無不同。 ⒊依系爭房地買賣契約書第10條之約定及建材設備說明之備註 列示，被告對於建材設備保有修改調整之權利，被告以同級 品之石頭漆代替抿石子，並無違約。 ⒋系爭建案之外觀縱有部分採用石頭漆而非抿石子材料，但抿 石子或石頭漆僅是影響系爭房屋之外觀，並無影響房屋之價 值與效用，並非是瑕疵，原告要求被告將石頭漆全部拆除並 將更換成抿石子，不僅於法有違且造成經濟浪費。且依原告 所簽立之房屋接管證明書，足見原告對於建材品質早已接受 無意見。 ⒌原告就其請求，雖有提出臺灣省土木技師公會之鑑定報告書 為根據，然此單位乃私下受原告之委託，自難期待渠為偏頗 無私、客觀公平之鑑定，且被告就其委任及鑑定過程完全無 陳述意見之機會，就鑑定之項目或範圍亦無表示意見之機會 ，被告無從拒卻鑑定，況鑑定人於鑑定前亦未具結，且鑑定 人違反臺灣省土木技師公會之鑑定作業程序，未通知被告到 場，顯有瑕疵，再者，鑑定人計算周長基礎之圖面何在？鑑 定報告看不到詢價之資料，例如相關之施工單價，如石頭漆 改換抿石子之單價？粗胚之單價？廢料清理及運費之單價？ 鷹架之單價？在鑑定報告內皆不見相關之詢價資料，如何能 認為鑑價結果符合行情而正確無誤？再者，就利潤、稅捐及 管理費，鑑定人估計為15%，其估價基礎為何？均未見說明 ，且臺灣省土木技師公會亦認為其所鑑估出來之金額，僅能 供作參考用，實際發包，尚有議價空間，則實際發包價合理 金額應為何？亦有查明之必要，故該鑑定報告仍有諸多瑕疵 。綜上，上開鑑定程序，與民事訴訟法第326條、第331條、 第334條之規定不合，應無證據能力，非適法之證據，不得 作為認定事實之基礎。 ㈢會館使用權部分： ⒈凡爾賽會館並非買賣範圍之一部分，此觀系爭建案銷售廣告 所載「此會館產權為建設公司所有，公司保留會館設施規劃 之調整權與營業管理規章之修改權」及系爭房地買賣契約書 第15條第9項之約定等內容即知，故「凡爾賽會館」之所有 屬於被告，被告並無出售「凡爾賽會館」，且被告保留對於 「凡爾賽會館」設施規劃之調整權，故原告以被告所規劃之 「凡爾賽會館」內之設施與廣告不符，主張被告債務不履行 或詐欺，非有理由。 ⒉系爭建案房地買賣合約書並無約定「凡爾賽會館」應於交屋 時即開放給原告使用，再提供「凡爾賽會館」給原告使用其 法律性質乃贈與，並非買賣，縱會館交付原告使用有所延宕 ，依民法第408條及409條第2項之規定，原告亦不得要求被 告應負遲延之責任，原告主張被告應負遲延損害賠償責任， 亦無理由。 ㈣監視系統部分： ⒈監視器之裝設位置及數量，當初之銷售廣告圖說上已有標明 ，被告確實已依廣告內容設置監視器，並無債務不履行之情 事。且原告迄未舉證證明社區竊盜案不斷是否與監視器數量 有絕對因果關係，縱有因果關係，亦不能以竊盜案不斷，即 認被告有加裝監視器之義務。 ⒉至於遠端監控系統，被告裝設之監視系統亦確有此功能，然 因住戶未架設社區網路，故未能在家監看社區即時影像，不 可歸責於被告。 ⒊凡爾賽會館之管理中心設置在地下一樓，並非無設置，雖設 置之地點與廣告內容不同，但並不影響其設置之目的與功能 ，且當初驗收點交法國小鎮社區管理中心中控室設備時，其 中控室設備所在地點即為目前之地下一樓之管理中心，並無 何不妥。 ㈤答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准 宣告免為假執行。 三、兩造不爭執之事實： ㈠附件一編號88、89號原告之前手及附件一編號7至9、10至15 、47、70號原告共13人先後於94年間購買新北市林口區「法 國小鎮－香韻區」等房地暨車位，並分別與被告宏永公司簽 訂系爭房地買賣契約書，有該房地買賣契約書在卷可稽（見 本院卷一第62至108頁）。 ㈡附件一編號94號原告之前手，及附件一編號16至19、42至47 、76、77至86號原告共23人先後於94年間購買新北市林口區 「法國小鎮－香頌區」等房地暨車位，附件一編號47號原告 購買2戶，並分別與被告宏偉公司簽訂系爭房地買賣契約書 ，有該房地買賣契約書在卷為憑（見本院卷一第155至204頁 ）。 ㈢附件一編號87、90至92號原告之前手、附件一編號93號原告 之前前手，及附件一編號1、2、3至6、20至26、27、28、29 至31、32至41、48至69、71至75號原告共61人先後於94年間 購買新北市林口區「法國小鎮－香草區」等房地暨車位，附 件一編號47號原告購買2戶，並分別與被告宏昇公司簽訂系 爭房地買賣契約書，有該房地買賣契約書在卷為證（見本院 卷一第109至154頁）。 ㈣訴外人陳彩雲、黃學熙、陳秀榛、曾麗玉、蕭國法、張其任 與張其倬、林忠治分別以買賣為原因，將其等所買受之上開 不動產移轉登記予附件一編號87至92、94號原告，訴外人王 孝璿將其所買受之上開不動產移轉登記予訴外人吳淑珠，訴 外人吳淑珠再將其所買受之上開不動產移轉登記予附件一編 號93號原告，且訴外人陳彩雲、黃學熙、陳秀榛、曾麗玉、 蕭國法、張其任與張其倬、王孝璿、林忠治並分別將其因買 賣契約對被告所生之權利，包括但不限於債務不履行、瑕疵 擔保、損害賠償等，全部讓與附件一編號87至94號原告，再 委由原告於98年4月6日對被告為附件一編號87至94號原告受 讓上開債權之通知，有新北市新莊地政事務所之異動索引資 料、債權讓與協議書、原告之98年4月6日存證信函與臺灣郵 政掛號郵件收件回執在卷可考（分別見本院卷一第208至246 頁）。 ㈤新北市政府消保官於97年6月10日為法國小鎮凡爾賽會館、 建物外觀及監視死角等議案召開協調會：關於凡爾賽會館部 分，會中決議98年3月底完工；關於建物外觀之議案，消保 官則要求建設公司依圖施工，恢復原狀；監視器部分，則決 議：「⒈依房屋合約，基地四周皆須裝設監視器，若無特別 明定，其品質須為中上程度且堪用…」，有協調會議紀錄在 卷可佐（見本院卷一第205至207頁）。 ㈥原告委請律師於98年4月6日發函定15日期限催告被告關於抿 石子、會館、監視系統等依債之本旨履行系爭房地買賣契約 書，被告接獲後，委請律師於98年4月23日以存證信函函覆 宏永、宏偉及宏昇公司未與宏泰公司合作，且其等已依契約 而為履行等詞，有上述2份存證信函在卷可稽（見本院卷一 第229至246、273至281頁）。 ㈦原告於98年6月6日向新北市政府工務局施工管理科調取法國 小鎮建案申請建築執照時之相關文件，發現「凡爾賽會館」 之一樓自始即規劃為停車場，待會館硬體陸續完成後，會館 一樓實際上亦作為停車場用途，有建築執照施工圖及相關照 片在卷可稽（見本院卷一第299、288頁）。 ㈧系爭建案於96年間完工，其後即陸續辦理交屋手續，原告於 98年6月17日以凡爾賽會館1樓規劃為停車場，館內應有之設 施亦迄未完成，原告復未取得會員使用證，委請律師對被告 為解除系爭建案房地買賣合約書第15條第9項關於「法國小 鎮會館三年會員使用」等約定之意思表示（若解除契約未生 效力，亦為終止之意思表示），繼以本件起訴狀繕本之送達 ，撤銷其受詐欺締結凡爾賽會員契約之意思表示，有系爭建 案點交清冊、房屋接管證明書、相關存證信函及起訴狀在卷 可稽（分別見本院卷一第257至258頁、卷二第8頁、卷一第2 89至298、19頁）。 四、原告主張被告宏泰公司亦為系爭房地買賣契約之出賣人，被 告未依系爭房地買賣契約履行關於系爭建案之外觀現況、凡 爾賽會館及監視系統等義務，有不完全給付情事，關於抿石 子及監視系統部分，經原告定期催告後仍不回復原狀，請求 自行修補之費用，關於會館部分，則依法解除契約及撤銷意 思表示，並請求損害賠償等語。被告則否認之，並以前揭情 詞置辯。是本件爭點厥為：被告宏泰公司是否為系爭房地買 賣契約之共同出賣人？被告是否已依系爭建案房地買賣合約 書履行關於建物外觀現況、凡爾賽會館及監視系統義務？若 被告未依約履行，原告得請求之損害賠償費用若干？ ㈠被告宏泰建設公司是否為「法國小鎮」房地買賣之共同出賣 人？ ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；契約之要約人，因要約而受拘束，但要約當時預 先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無 受其拘束之意思者，不在此限；貨物標定賣價陳列者，視為 要約，但價目表之寄送，不視為要約，民法第153條第1項、 第154條分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者 ，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯 失公平者，不在此限，民事訴訟法第第277條定有明文，是 民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責， 若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告 就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應 駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例可資參照 。本件原告主張被告宏泰公司為系爭房地買賣契約之當事人 ，然為被告所否認，揆諸前揭規定及判例意旨，應由原告就 其主張之前開事實，負舉證之責。 ⒉查系爭房地買賣契約書首頁已清楚載明出賣人分別是被告宏 永公司、宏偉公司、宏昇公司，並無被告宏泰公司，該契約 書末頁之簽章欄出賣人分別為被告宏永公司、宏偉公司、宏 昇公司，並蓋用該等公司印章，亦無宏泰公司簽章之情，有 系爭房地買賣契約書可考（見本院卷一第79、90、128、134 、137、173、174及185），是原告所簽立之系爭房地買賣契 約書上並無以被告宏泰公司為出賣人，亦即與原告有系爭房 地買賣合意者並非被告宏泰公司，且被告辯稱原告之買賣價 金並非支付給被告宏泰公司，系爭房地亦非由被告宏泰公司 移轉登記予原告之事實，為原告所不爭執，堪認為真實，故 系爭房地買賣契約之主要權利義務履行對象均非被告宏泰公 司。 ⒊原告主張預售系爭建案時，被告均聲稱宏泰企業機構即是被 告宏泰公司之情，並未舉證以實其說。又原告主張系爭建案 廣告文宣使用「投資興建：宏泰企業機構2005鋸獻」、「建 築業的金招牌四十年的『宏泰機構』」、「…除了擁有40年 建築經驗的『宏泰機構』」、「宏泰機構40年一路走來，不 只蓋好房子…」等文字，以及使用由被告宏泰公司所註冊商 標，被告宏永公司、宏偉公司、宏昇公司於系爭房地買賣契 約書簽名欄所列地址與被告宏泰公司之登記地址「臺北市○ ○區○○○路○○○號16樓」相同，被告宏泰公司於中華電信 股份有限公司之「中華黃頁」上登錄之電話「00-0000000」 ，亦與另三名被告等於系爭房地買賣契約書簽名欄所留之電 話相同，被告寄給原告之信封袋亦標明為「宏泰建設股份有 限公司」，並印有被告宏泰公司之商標，系爭建案進行點交 時所出具之點交清冊，簽名欄位亦僅有被告宏泰公司之名義 ，以及被告宏泰公司之公司網頁，「宏泰企業機構」與「Hu n Tai Construction Co.Ltd.」併列，可見「宏泰企業機構 」即為「Hun Tai Construction Co.Ltd.」，亦即指被告宏 泰公司，被告宏泰公司於104人力銀行之求職網頁上亦寫明 「宏泰建設股份有限公司（宏泰企業機構）」等語，被告宏 泰公司於「亞洲建築專業網」登陸之資料更清楚記載宏永公 司、宏偉公司、宏昇公司均為被告宏泰公司之關係企業之事 實，並提出系爭建案銷售廣告文宣（見本院卷一第34至60頁 ）、原證十之98年度北院民公誌字第000786號公證書被告宏 泰公司於經濟部智慧財產局商標資料檢索內容（見本院卷一 第248至251頁）、被告宏泰建設之信封袋（見本院卷一第25 4至256頁）、系爭建案房屋之點交清冊（見本院卷一第257 至258頁）、97年6月10日之協調會會議記錄（見本院卷一第 205至207頁）為證。 ⒋惟查系爭建案之廣告文宣上使用「宏泰機構」名稱及使用被 告宏泰公司之商標，縱使「宏泰企業機構」即為「Hun Tai Construction Co.Ltd.」，僅能證明被告宏泰公司係該等廣 告之製作者，而此等廣告文宣僅屬要約引誘，仍須被告宏泰 公司有另與原告達成系爭房地買賣之意思表示一致，除雙方 間另有約定外，該等廣告內容始成為被告宏泰公司與原告間 契約之內容，然原告並未能舉證證明被告宏泰公司有另與原 告達成系爭房地買賣之合意。又被告宏泰公司、宏永公司、 宏偉公司、宏昇公司屬分別登記設立之不同公司，有公司變 更更記表可佐（見本院卷一第406至415頁），各有自己之法 人人格，為不同之人，不因是關係企業或辦公室地址相同或 連絡電話號碼相同，即認被告宏昇公司、宏偉公司、宏永公 司與宏泰公司為同一公司，或同一法人人格，何況不同公司 共用一辦公場所及電話號碼，亦事所常有。再者，97年6月 10日協調會會議紀錄，出席單位及人員雖有「宏泰建設公司 宋副理」之記載，然宋東明（即宋副理）於簽名時已將簽到 單上印刷之「宏泰」二字劃掉，並手寫成「宏昇」、「宏永 」、「宏偉」等字，有該97年6月10日協調會會議記錄可考 （見本院卷一第207頁），以及中控室設備測試記錄表上雖 有業主代表楊金德之簽名，惟訴外人楊金德並非被告宏泰公 司之員工，亦有楊金德勞工保險卡可佐（見本院卷三第100 、215頁），另點交清冊上所印刷之「宏泰建設」欄位係空 白，僅有齊裕營造公司負責點交人員之簽名（見本院卷一第 257、258頁），可見此僅為制式表格，實際情況仍須視該清 冊上所填載之內容而定。 ⒌至於原告主張被告寄給原告之信封袋標明有「宏泰建設股份 有限公司」，然查該等信封所寄送之內容或資料為何，原告 並未舉證證明，且上開情事係發生於系爭房地買賣契約簽立 之後，且契約履行往往需藉助履行輔助人加以完成，故前揭 信封亦無從逕以認定原告有與被告宏泰公司就系爭房地達成 買賣合意。 ⒍綜上，原告未能舉證證明被告宏泰公司有與其等就系爭房地 買賣達成合意，其等主張被告宏泰公司應負出賣人責任，自 無理由。 ㈡被告是否已依系爭建案房地買賣合約書履行關於建物外觀現 況義務？若被告未依約履行，原告得請求之損害賠償費用若 干？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於 債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債 務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法 第227條第1項、第226條第1項、第231條第1項分別定有明文 。次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定 外，應回復他方損害發生前之原狀；應回復原狀者，如經債 權人定相當期限催告後，逾期不為回復時，債權人得請求以 金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第214條亦分別定有 明文。 ⒉依約系爭房屋是否僅陽台部分應使用抿石子？ 系爭房地買賣契約書第9條建物主要構造及建材設備第1項、 第2項約定：「…其主要建材設備如附件七。」、「本社區 施工標準悉依建造執照工程圖說及附件七之建材設備施工。 」，及系爭房地買賣契約書附件七法國小鎮建材設備說明之 外觀部分約定：「精心設計規劃建物正面及基座採高級山型 磚，其餘外飾採丁掛磚。陽台搭配抿石子加鍛造欄杆層次襯 托，整體造型典雅氣派。」，準此，被告應依建造執照工程 圖說及附件七之建材設備施工，附件七外觀部分雖僅明示陽 台部分使用抿石子，但亦載明建物正面及基座採高級山型磚 ，其餘外飾採丁掛磚，亦即關於建物外觀僅有使用抿石子、 山型磚、丁掛磚建材，至於使用該等建材之部位範圍應依建 造執照工程圖說為準，亦即，系爭房屋外觀抿石子之施作部 位應以建照執照工程圖說為準，另抿石子既在系爭房地買賣 契約書附件七中所載明，堪認係屬主要建材。 ⒊石頭漆與抿石子是否屬於同級品？ 原告委請臺灣省土木技師公會鑑定修復為抿石子所需之費用 ，而實際執行鑑定者即鑑定人金信良於本院具結證稱：「（ 問：抿石子與石頭漆在功用上有何差別？）這是屬於直覺外 觀上面的差別，實際上的功用與工法有關。這只是裝飾用的 ，裝飾的漂亮與否、耐用與否。如果工法一樣，效用會差不 多，但材料會影響耐用性…。單價上面二者會有一點差距， 但是大量使用差別不大。以這個案例來說，抿石子工會比較 貴，用石頭漆工會比較便宜，功用如果同等級效用差不多。 石頭漆比較有歐式的感覺，抿石子感覺比較日式、東方。」 等語（見本院卷三第39至43頁），依約系爭房屋使用抿石子 是在外觀部分，而外觀所著重者係其呈現之整體美感或感覺 ，因此建材間所呈現之整體美感或感覺不同，即難認係同級 品，據鑑定人金信良證述，石頭漆比較有歐式的感覺，抿石 子感覺比較日式、東方，則此2種建材雖都是使用在外觀部 分，但所呈現之美感或感覺既然截然不同，實難認係屬同級 品。 ⒋依系爭建案臺灣省土木技師公會（98）省土技字第3963號鑑 定報告書所附之建造執照設計圖其立面圖有「抿石子」、「 樓層線角抿石子」、「外牆材料說明標示抿石子」…等之標 示註記（見鑑定報告第12020至12021、12029至12030、1204 2至12047、12088至12090、12096至12100、1211 0至12113 、12149至12150、12126至12127及12145至12146），是依建 造執照設計圖，應使用抿石子之範圍不限於陽台部分。又被 告僅在系爭房屋之陽台部分使用抿石子，其餘建造執照設計 圖所示應使用抿石子部分則以石頭漆代之之情，為兩造所不 爭執，並經鑑定人金信良於本院具結證述明確（見本院卷三 第39至43頁），是被告就陽台以外其餘建造執照設計圖所示 應使用抿石子部分，即未依債之本旨而為給付，而有不完全 給付之情事，依前揭規定，應負損害賠償責任，經原告於98 年4月6日以存證信函定15日前間催告被告履行即修復，被告 逾期未為，原告自得請求修復之費用。 ⒌臺灣省土木技師公會鑑定報告書雖係原告自行委託所制作， 然實際執行鑑定者即鑑定人金信良於本院具結證稱：「（請 確認建造執照上抿石子的範圍？提示建造執照）我有看的圖 說與實際鑑定是相同的，就是說上面標示抿石子的範圍就是 我鑑定的範圍，但是我不是每一張圖都有看。」、「（提示 原告言詞辯論意旨狀第十頁ABCDEFGHIKMN區，核對之後，結 果如何？）一致。建築執照所標示應施作抿石子部分，圖說 有很多種表示方式，就圖說上的字義來看，我們應該都有做 ，有將建築執照所標示應作抿石子部分，扣除已施作部分， 與我鑑定的結果一致。但是有一些不清楚有二，㈠比如說 1202 頁標示抿石子的位置不是每個樓層都有標示，只有標 示一樓的部分，但是我將各層都算在內，㈡比如說12043頁 右上角寫樓層線角抿石子只有說明樓層線角抿石子沒有標示 位置，我也是依照12020頁的方式算。」、「（計算式為何 ？）補充鑑定第3004頁平面圖有畫顏色部分是從平面圖上去 量長度，我是一段一段加，我每戶平面圖都有個別量。」、 「（鷹架為何不用竹架而用鋼架？）一般都是用鋼架。」、 「（補充鑑定的3001沒有統計數量？）因為上一次是要求周 長的補充計算式，原鑑定的計算式已經有了。」、「（計算 面積是否只就別墅型及樓中樓型各抓一戶出來計算？）不是 ，如果只抓一戶，那數字就不會不一樣。是依照各戶的圖面 計算，但縱深是抓兩型。」、「（補充鑑定報告4002，有無 重複計算到RF？）一樣的樓層為何會有不一樣的面積是因為 深度不一樣，參鑑定報告5015樓中樓照片，RF是頂樓，很明 顯縱深就不一樣，它指的是樓中樓型。」、「（原鑑定報告 的12001及補充鑑定報告的4002之1，鷹架比例計算，全棟面 積是否應加計地下室面積？）…鷹架比例計算沒有考慮地下 室的面積，如果是指分配比例的關係，比如說這整棟只有兩 戶要做，我是按照所有權所占的比例來算，跟地下室沒有關 係。」、「（補充鑑定報告4004到4006、4008到4015、4017 到4030總數量沒有提供詳細計算式？）在原鑑定報告書就有 ，數量上有更改的部分是只有周長的計算。比如說A51在400 2-1有57.24平方米就是4004A51、53、57、58公設改換抿石 子費用估算項次1的面積數量。其他雷同。」、「（圖說只 有一個版本，為何第一版與第二版計算數量不同？）因為我 的委外人去大陸不在，我把圖重新調來重新算，所以以第二 次的為準。」、「（第一版第8頁價格僅供預算參考，何意 ？）作這樣的工程我會提出一個預算。」、「（原鑑定報告 第3頁，面深如何由現場丈量？）量面深可以量的到，但實 際施作就要鷹架。」、「（補充鑑定為何沒有周長深修正後 的小計及相對應面深？）原鑑定報告就有，我可以把檔案給 兩造。是相互連結。」、「（原鑑定報告6001，別墅型一樓 雨遮面深如何量測？）爬上去量的。」、「（原鑑定報告70 04，按均分方式計算是否合理？是否應依實際面積計算？） 抿石子的部分如果是按照我們理想的想法，因為所有權不知 道樓上還是樓下，所以我們把它分一半。」、「（為何將利 管費計入？）工程實際發生就會有利潤及管理費用，我們公 會是百分之十五，利潤與管理費沒有分的很清處。」、「（ 工程費的計算，是否依現場實際丈量的數量作為結算數量的 依據？）實作實算是這樣。」、「（你為何不用竣工圖的尺 寸而是用建造圖的尺寸？）他們有提供竣工圖，不足的部分 就用建造圖。剛剛的圖面都是竣工圖。」等語明確（見本院 卷四第85至87頁）。綜上以觀，堪認系爭房地買賣契約書救 建物外觀係約定樓層線角材料均應以抿石子施作，惟被告實 際施作僅於陽台部分抿石子，其餘均以石頭漆施作，與上開 系爭房地買賣契約書之約定不符，有不完成給付之情事，且 原告所提供之鑑定報告其實際執行鑑定之人亦到庭具結證述 ，其計算方式亦堪認合理可採，則原告依據該鑑定報告及補 充鑑定報告主張被告應分別給付原告如附表一、二、三所列 之抿石子自行修費費用，堪認有據。 ⒍至於被告辯稱：依系爭房地買賣契約書第11條第1項約定： 「為要求本社區設計之協調完整，各立面外觀及色澤，乙方 （即被告）保有類似形式、色系之修改權」，及該契約書附 件七建材設備說明之備註亦載：「房屋各項建材設備與施工 方式，以本說明書所載為準，但賣方基於建築師之設計本意 ，製造商之貨源供應或施工之安全考量等因素，在不影響品 質之前提下，得加以適當之調整，並用同等級或高級之產品 替代」，故依約被告等對於建材設備保有修改調整之權利， 被告以石頭漆代替抿石子，並無違約可言云云，惟查上開系 爭房地買賣合約書所約定之建材設備修改調整權利，乃係於 「保有『類似形式』、色系」及「不影響品質」等前提下始 得以同等級或高級之產品替代，然「抿石子」與「石頭漆」 並非同級品，詳如前述，自無被告所稱之修改及調整權之適 用。 ⒎至於被告援引民法第356條第1、2項規定：「買受人應按物 之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見應由出 賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人」、「買受人怠 於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視 為承認其所受領之物」，抗辯系爭建案之外觀縱有部分採用 石頭漆而非抿石子材料，但對於房屋品質實無影響，原告等 亦已接受，並簽立之房屋接管證明書等語，惟房屋接管證明 書固記載：「…業經本人於…驗收與所定契約書約定完全符 合無誤，且各項設施設備均符合契約約定之效用，特立此接 管證明書為憑。」（見本院卷三第216至308頁），然原告中 亦有於該等房屋接管證明書上註明有以石頭漆替代抿石子之 不合契約等情事，且原告依字面文義認「各項設施設備」係 指室內之設施設備，亦合乎常情，是尚難以前開房屋接管證 明書之記載，即認原告同意以石頭漆替代抿石子。 ㈢被告是否已依系爭建案房地買賣合約書履行關於凡爾賽會館 義務？若被告未依約履行，原告得請求之損害賠償費用若干 ？ ⒈按依民法第98條規定，解釋契約，固須探求當事人立約時之 真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人 真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解， 最高法院17年上字第1118號判例可資參照。 ⒉系爭房地買賣契約書第15條交屋手續第9項約定：「乙方（ 即被告宏永公司或宏偉公司或宏昇公司）承諾於甲方（即原 告）依約完成交屋手續時，『贈送』甲方『法國小鎮會館』 3年期會員卡（含主卡1張及副卡2張），該會員卡之有效期 限自本戶完成交屋日或會館開始營業日（以較晚發生者為準 ）起算3年整，會員卡持卡人之相關使用權益，依會館之相 關營業管理規章辦理，乙方保留會館設施規劃之調整權與營 業管理規章之修改權…。」，是系爭房地買賣契約書已明確 約定會館之三年使用權是贈送之性質，即不得反捨契約文字 而更為曲解該部分亦屬買賣之性質。又會館之三年使用權之 給付期限，依約定是自本戶完成交屋日或會館開始營業日， 以較晚發生者為準，而會館開始營業日據原告所陳是99年1 月5日在交屋日之後，自應以會館開始營業日為給付期。故 於98年6月9日時給付期限尚未屆至，原告於98年6月9日以被 告給付遲延為由，解除關於會館之三年使用權部分，並無理 由。另被告未履行會館之三年使用權義務，原告自得依法請 求被告履行該部分義務，併此敘明。 ⒊系爭建案廣告文宣中關於會館部分有「此會館產權屬建設公 司所有，公司保留會館設施規劃之調整權與營業管理規章之 修改權。」之記載（見本院卷一第60頁），系爭房地買賣契 約第15條第9項亦有相同之約定，則被告既於契約中保留會 館設施規劃之調整權與營業管理規章之修改權，則被告於99 年1月5日開放使用之會館設施與廣告文宣（見本院卷一第60 頁）中所載部分不同，即無不完成給付及詐欺可言，又會館 部分係屬贈送性質，亦無給付遲延之情事，故亦無詐欺可言 。因此，原告主張被告有詐欺情事，以本件起訴狀作為撤銷 受詐欺之系爭房地買賣契約中關於凡爾賽會館約定之意思表 示，並依民法第184條請求損害賠償云云，亦無所據。 ㈣被告是否已依系爭建案房地買賣合約書履行關於監視系統義 務？若被告未依約履行，原告得請求之損害賠償費用若干？ ⒈原告主張被告未依約在基地四週設置攝影機，僅零星、無規 律的設置攝影機、無管理員室設系統主機，再利用網路將訊 號傳回中控中心，24小時掌握社區動態之功能，亦無社區安 全系統設置遠程監視伺服器，提供住戶自網路上連線監看社 區即時影像之功能，凡爾賽會館會館一樓並無「社區服務管 理中心」，而有不完成給付之情事等語。 ⒉系爭房地買賣契約書附件七法國小鎮建材設備說明之公共服 務系統規劃約定：「⒉CCTV監視系統：A、基地四週街道設 置戶外型紅外線夜視攝影機。B、停車場入口及停車場人行 入口處皆設置監視攝影機可監視出入人員。C、管理員室設 系統主機，再利用網路將訊號傳回中控中心，二十四小時掌 控社區動態，維護安全。D、系統設置遠程監視伺服器，提 供住戶自網路上連線監看社區即時影像。」。 ⒊關於監視器數量，被告已依系爭建案銷售廣告之全區配置圖 （見本院卷二第9頁）所示之內容施設監視器完畢，原告對 此亦不爭執，且依該全區配置圖所示，圖上監視器之預定設 置位置就在基地四周，即難謂被告有何違約可言，原告固提 出法國○鎮○區○○○巷道未裝設監視設備照片（見本院卷 三第121至149頁），惟本院於100年3月10日勘驗現場情形如 下：「至○○○區○○巷道（6-8M），C區的停車場入口、 車道外側沒有裝設監視器，但入口車道連地下室處有監視器 ，但對面B區有監視器，原告民事陳報狀編號②位置有3個鏡 頭監視器，○○○區○○巷道相交叉的小巷道口沒有裝設監視 器。」（見本院卷三第159頁），堪認各區入口、停車場入 口及停車場人行入口處有裝設監視器，故被告已依約裝設攝 影機，○於○區○○○巷道之交叉處未裝設監視器，並非被 告依約所應負之義務，難認被告有違約之情事。 ⒋本院於100年3月10日勘驗現場情形如下：「至B區地下室 臨時管理中心，系統主機遠程監視伺服器大部分經各區取回 ，現場只剩5臺電腦，山多利負責人稱因固定IP的申請使用 時間已過，為因應本次勘驗申請臨時IP，D區取回部分系統 主機等設備裝置，由山多利公司人員使用M區的臨時IP，在D 區的設備操作，可看到M區的監視畫面，但無法看到其他區 的監視畫面，除非其他區也有IP才看得到。至D區住戶江 秋香之住家，由山多利公司人員至該住戶電腦操作，由山多 利公司人員陽景丞先灌入接收端的軟體，經由住戶網路，有 管理中心的固定IP抓取M區監視畫面，但無法抓取D區畫面， 因D區管理中心無固定IP。」（見本院卷三第158、159頁） ，再徵諸證人即山多利工程有限公司（下稱山多利公司）之 總經理許天鍠具結證稱：法國小鎮A、B、C、D、E、F、M、N 共8區之監視系統係由山多利公司所施作，有裝設中央監控 、對講系統、監視系統即攝影機、門禁系統、紅綠燈設備， 此等設備業經業主助群營造公司驗收，且各區管委都有到場 並簽名，卷附之中控室設備測試記錄表、中控室設備使用說 明會即是當初點交之文件，點交當天有測試，山多利公司負 責部分無問題，另外5區施作的工程人員也有到場，因固定 IP時間到期，建商只提供一年，到期後各區由管委會都要申 請一個固定IP才有辦法看到各區監視系統等語（見本院卷三 第159至162頁），並有中控室設備測試記錄表、中控室設備 使用說明會在卷可憑（分別見本院卷三第100、100-1頁，卷 四第24、25頁），因此，堪認是因各區未申請固定IP，才無 法由各區中控中心或社區管理中心24小時掌握社區動態，住 戶亦因此無法自網路上連線監看社區即時影像，自難歸責於 被告。至於原告主張被告未提供接收端軟體予住戶，然原告 並無證明其等向被告請求交付接收端軟體而被告有拒絕交付 之情事，是尚難逕認被告有違約情事。 ⒌被告在系爭房屋地下室設置社區管理中心，凡爾賽會館一樓 無「社區服務管理中心」之情，有97年10月25日拍攝之法國 小鎮社區管理中心照片（見本院卷二第91頁，卷三第108頁 ），會館一樓無「社區服務管理中心」之有照片（見本院卷 三第107頁）可憑，然依約被告保留會館設施規劃之調整權 與營業管理規章之修改權，已如前述，故未在會館一樓設置 「社區服務管理中心」，而改設置在系爭房屋地下室處，亦 難認被告有何違約之情事。 五、綜上所述，原告等主張系爭建案建物外觀現況未依約施作抿 石子，依民法第227條規定，請求被告給付如主文第一項、 第二項、第三項所示，其中利息係自起訴狀繕本送達最後被 告之翌日即98年8月26日起至清償日止，按年息5%計算，為 有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回 。 六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許 之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所 附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，經核與勝負之判斷不生影響，爰不予逐一論酌。 八、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事 訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文 。 中 華 民 國 100 年 10 月 21 日 民事第五庭 法 官 賴秀蘭 以上正本係照原本作成 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 10 月 24 日 書記官 余富琦