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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 99年度重訴字第184號 原　　　告　遠百企業股份有限公司 法定代理人　徐旭東 訴訟代理人　黃建隆律師 　　　　　　黃貞季律師 被　　　告　良績實業股份有限公司 法定代理人　黃惠民 被　　　告　安展實業股份有限公司 法定代理人　徐立群 被　　　告　興玖實業股份有限公司 法定代理人　黃惠民 被　　　告　凱越建設股份有限公司 法定代理人　李東進 上列四人共同 訴訟代理人　林樹旺律師 　　　　　　莊志成律師 上列當事人間調整租金事件，本院於民國100年12月5日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、程序部分： （一）被告安展實業股份有限公司（下稱安展公司）法定代理人 原為李東進，嗣於訴訟繫屬中變更為徐立群，被告凱越建 設股份有限公司（下稱凱越公司）法定代理人原為徐立群 ，嗣於訴訟繫屬中變更為李東進，變更後之法定代理人徐 立群、李東進於民國101年1月11日具狀聲明承受訴訟（見 本院卷第263頁），並有公司變更登記表在卷可稽，經核 與民事訴訟法第170條、第175條第1項、第176條規定相符 ，應予准許。 （二）按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、訴之變更或追加不甚礙被告之防禦及訴 訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款 、第7款分別定有明文。經查，本件原告起訴時訴之聲明 為：被告良績實業股份有限公司（下稱良績公司）、安展 公司、興玖實業股份有限公司（下稱興玖公司）、凱越公 司所有坐落台北市○○區○○段105之5、105之6土地上之 建物地下1層及地上第1至第6層，出租予原告經營大直量 販店建物之租金，自98年9月起至100年8月止，每月租金 應減少新台幣（下同）225萬元，嗣於訴訟繫屬中，原告 於99年2月4日言詞辯論期日追加備位請求權為違反租約附 隨義務之債務不履行，並於99年6月7日變更訴之聲明為： 1.先位聲明：被告所有坐落台北市○○區○○段105之5、 105之6土地上之建物地下1層及地上第1至第6層，出租予 原告經營大直量販店建物之租金，自98年9月起至100年8 月止，每月租金應減少225萬元。2.備位聲明：被告應給 付原告2,700萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息；願供擔保請准宣告假執 行。經核，原告就上開訴之變更追加所主張之基礎事實相 同，且其於起訴狀即對於被告違反租約附隨義務之事實已 有陳述，本院認其訴之變更追加不甚礙被告之防禦及訴訟 之終結，揆諸前揭規定，應予准許。 （三）被告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告之聲請，由其 一造辯論為判決，合先敘明。 二、原告起訴主張： （一）原告前於92年9月8日向被告良績公司、安展公司、興玖公 司、凱越公司承租坐落台北市○○段105之5、105之6地號 土地預定興建建物之地下1層及地上第1層至第6層，以經 營大直店賣場量販事業，雙方簽訂租賃契約，被告於94年 間建物建造完成後將租賃標的交付原告使用。按雙方租約 約定，原告應支付被告每月1,375萬元之包底租金，惟該 租金顯有過高之情事。 1.大直店自94年12月29日開幕營業起，該店每年均處於虧損 狀態（95年虧損2億328萬4,147元，96年虧損1億7,207萬 6,341元，97年虧損1億5,591萬9,404元），經分析結果， 大直店租金支出比例佔該店年度成本總額之百分比甚至超 過50%以上。兩造締約時預估大直店正常銷售額可以期待 有27億5千萬元左右。依照雙方所定租約第5條第3項第1款 約定，若原告大直店年銷售總額超過27億5千萬元，需再 依該條各款規定成數支付抽成租金予被告。可知，雙方簽 訂契約當時預估大直店正常年銷售額至少有27億5千萬元 左右。豈料大直店自開幕以來，年銷售總額遠低於上開預 估值（95年度銷售額11億676萬7,353元，96年度銷售額10 億4,168萬651元，97年度銷售額10億4,320萬7,118元）。 因租賃物之利用價值，往往顯非簽約當時所得預料，如簽 約當時所定之租金明顯過高，顯失公平時，原告應得要求 調整，方屬公允。 2.兩造於協議承租時，被告曾承諾建物興建完成後，其第8 層至第10層將出租予其他公司作為辦公室使用，以增進原 告賣場之業績，保障原告對該租賃物使用收益權，原告與 被告估定高額租金之際，亦將該建物第8層至第10層均出 租為辦公大樓使用時，可期獲得之利益評估在內。依據原 告開發暨行銷部門統計，如系爭建物第8層至第10層均出 租予辦公室使用，預估駐地辦公人員至大直店之來客數每 月約有2,706人次，預估每月之消費總金額為1,094萬 1,147元，因系爭建物第8層至第10層均出租予辦公室，外 來洽公之人員每月可能到大直店消費之金額為32萬3,520 元，依據上開計算，系爭建物第8層至第10層出租為辦公 室，可使大直店每年收益增加約2,700萬元（｛ 10,941,147＋323,520｝×12×20%＝27,000,000）（原證 3-5）。然被告不但未將系爭建物第8層至第10層出租為辦 公室使用，更將該等樓層出租予大都會傢俱經營賣場，該 傢俱賣場營業內容與原告賣場之部分營業內容相同，不但 未為大直店帶來辦公人潮增加營業收入，反而造成競業， 嚴重影響租賃物之使用價值。根據被告未將租賃物第8層 至第10層出租為辦公室使用致原告每年收益損失約2,700 萬元，此金額應由出租人自應收租金中扣減，故被告每月 租金數額應減少225萬元，始為合理。 3.邇來經濟情勢遽變，全球經濟情勢及房地產景氣自97年後 下半年開始持續走弱，直到98年第2季行情仍然下滑，連 鎖加盟店紛紛要求降租，大賣場攤位之租金業已降價，非 簽約當時所得預料，原定租金金額明顯過高，原告實難負 荷，應按情事變更原則予以合理調整。 4.不動產租賃縱定有期限，承租人仍得依民法第277條之2第 1項情事變更原則聲請法院酌減租金。民法第442條僅為不 動產租賃情事變更原則態樣之一，非謂該條規定情形外， 當事人均不得聲請法院增減租金（93年台上2446號判例、 97年台上字第625號判決）。原告主張情事變更事由，包 括金融海嘯、經濟景氣不佳、量販業受重創、租賃物經濟 利用價值變動下滑等變動因素，均與民法第442條規定關 於不動產租賃物本身價格昇降因素無關，自無適用民法第 442條規定之餘地。 5.爰依情事變更原則，請求調降租金，如無理由，請求依債 務不履行法律關係，請求被告賠償損害。並聲明：被告良 績實業股份有限公司、安展實業股份有限公司、興玖實業 股份有限公司、凱越建設股份有限公司所有坐落台北市○ ○區○○段105之5、105之6土地上之建物地下1層及地上 第1至第6層，出租予原告經營大直量販店建物之租金，自 98年9月起至100年8月止，每月租金應減少225萬元。2.備 位聲明：被告應給付原告2,700萬元及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供 擔保請准宣告假執行。 （二）對被告答辯之陳述： 1.被告辯稱兩造租約內已有約定租賃期滿5年後，若原告營 運已生重大變化、商圈範圍內競爭店大幅增加，以致原告 最近2年之營業總額連續2年負成長，原告得以書面終止租 約，故「金融海嘯」、「房產下滑」於兩造簽約當時所可 能預見者僅是「原告營運已生重大變化」、「商圈範圍內 競爭店大幅增加」。而「原告營運已產生重大變化」係指 原告經營權有所變動或營業項目重大變更之情形，而「商 圈範圍內競爭店大幅增加」係指與原告相類似量販業大量 進駐大直地區之情形。兩造於92年簽約當時根本無法預知 數年後台灣經濟大環境將普遍對量販業不利，且金融海嘯 重創量販業營運之可怕情勢。系爭租賃標的物週邊環境、 工商繁榮程度與兩造締約當時之情形已有所變動，非簽訂 租約當時所得預料，租賃物利用之經濟價值及利益因而變 動下滑，與被告所得之租金利益已明顯失衡。再台北市之 房價雖漲，惟租金卻不增反跌。 2.民法第442條規定僅為情事變更原則態樣之一，本件縱令 係定期租賃，仍有情事變更原則之適用。 3.系爭租約第13條第2項規定終止租約之條件，並非雙方就 情事變更原則所為之約定。且該終止租約之條件十分嚴苛 ，必須原告最近2年之營業總額連續2年負成長，且2年之 年負成長超過百分之20，或其營業總額連續2年低於25億 時，始能主張終止，且同條項後段更約定原告如要終止租 約，需給付高額之終止賠償金。 4.退萬步言，縱令本件無情事變更原則之適用，被告違反「 將系爭建物第8層至第10層出租予其他公司作為辦公室使 用」之約定，擅自變更其用途，另租予傢俱賣場，損及原 告之承租權益，原告自得向被告請求損害賠償。因被告承 諾將系爭建物第8層至第10層出租作為辦公室使用，原告 依此評估認為可增進原告業績，原告原預估大直店年營業 額23億元，以此為基礎估算大直店年租金約占其年營業額 百分之6，約可為1.38億元，再加上被告上開承諾可能帶 來之收益2,700萬元，以23億元年營業額之百分之6即1.38 億元，加上2,700萬元，共1.65億元，調高年租金為1.65 億元。 5.依系爭租約第3條第3款約定，原告應於本約簽立日起45個 工作日將租賃標的物之都市設計審議所需之空間規畫圖說 交予被告。被告完成建造草圖後7工作日內，原告可提出 異議，雙方就異議事項應於3日內完成協調，若原告無異 議則被告即得逕行掛號申請建造執照...。依上開約定， 兩造原即存在對本建物各樓層空間規劃協商議定之機制。 本件建物第8層至第10層向主管機關申請作辦公室使用即 是兩造依據租約所作之合意。再兩造於92年11月召開設計 協調會議，該會議記錄之附件四「都市計劃審議內容綱要 」第三欄明確記載：8F、9F、10F為辦公空間，此附件四 內容經出席人員列為「本次討論議題」第2點，顯見其對 兩造而言至關重要。由大直店建物93年6月都市設計審議 報告書（原證20）更可證明系爭建物第8層至第10層應作 為辦公空間。被告違反「將租賃物第8層至第10層出租作 辦公室使用」之約定，擅自變更第8層至第10層之用途， 另租予傢俱賣場，損及原告之承租權益，所生每年收益損 失約2,700萬元，原告自得向被告請求損害賠償，並得自 應付之租金中扣抵。 三、被告則以下述理由資為抗辯： （一）系爭租賃契約並無調降租金之原因： 1.原告以其經營大直店連年虧損，主張調降租金，無論是否 為事實，均不得作為調降租金之理由，按營利事業有虧有 贏，可資探討之因素甚多，經營者之經營理念及方法，出 租人無從干涉，且租金僅為營業成本之一部分，營業虧損 原因甚多，與出租人無涉，其盈虧與租金之給付並無必然 關係，自不得以營業虧損作為調降租金之依據。 2.原告主張係預估年營業額為27億5千萬左右，始為本約包 底租金每月1,375萬元之約定，並非事實，因包底租金為 出租人計算出租租賃標的物所能忍受機會成本之底限，與 承租人之營業額無涉，故租約並無載明包底租金與原告營 業額之關聯，原告主張包底租金係以年營業額27億5千萬 元左右為計算基礎，與事實顯然不符。且原告並非一有營 業即需按營業額給付抽成租金，而係原告營業額達到相當 高之約定金額時始有給付抽成租金之義務，故就理論而言 ，包底租金與抽成租金之計付有相當大之空間，絕非以計 付抽成租金之極高營業額作為計算包底租金之基礎。再原 告就系爭租賃標的物之營業績效未達其預估目標，並不代 表租賃標的物之利用價值降低，而係其不良經營所致。 3.按系爭租約約定之租期自起租日長達20年，而簽約日92年 9月8日至起租日94年12月29日亦相距2年3個月餘，在長達 22年之租約有效期間內，景氣之循環，本為經濟之常態， 而系爭契約書第13條第2項已有約定終止租約之條件，故 原告所主張之經濟不景氣及房地產下滑云云，均在租約簽 約時為兩造所考慮斟酌，並約定處理之方法。 （二）系爭租約並無民法第227條之2情事變更原則之適用： 1.民法第424條規定：租賃物為不動產者，因其價值之昇降 ，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者， 不在此限。本件為定期租賃，依上開規定，自不得因租賃 標的物之價值昇降而要求增減租金。又兩造簽約時之92年 ，為國內房地產極不景氣之時，現則動輒有百萬豪宅，以 致出現打壓房價之輿論，房價上漲情形可見一斑。 2.民法第442條與民法第227條之2有關情事變更原則之規定 ，均係就契約成立後有關契約條件之基礎事實發生變動時 所為法律效果之規定，前者係就不動產租賃關係為規定， 後者則適用於任何契約關係，故民法第442條為民法第227 條之2之特別規定。系爭租約係定期租賃，無民法第442條 規定之適用，是原告自不得再依民法第227條之2請求調降 租金。 3.如法院認仍有民法第227條之2情事變更原則適用，惟系爭 契約依上述（一）項之理由，亦無情事變更情形。 （三）兩造並未約定系爭建物第8層至第10層必須作為辦公室或 一般事務所使用，被告將系爭建物第8層至第10層出租他 人用為傢俱賣場並未違反租約附隨義務： 1.系爭租約並未限制被告不得將大樓第8層至第10層出租予 他人作為賣場或作為與原告所從事相同商品銷售之營業場 所，被告變更建物使用用途出租他人為傢俱賣場使用，並 無違約可言。且系爭建物第8層至第10層如作辦公使用， 究有多少人員進駐以及至原告賣場消費，應視使用人從事 何種行業而定，原告所稱預估辦公人員或外來洽公人員至 其大直店消費之人次及消費金額云云，實屬一廂情願，從 而所稱原告減少多少收益，亦屬無據。原告主張兩造有口 頭約定，顯與事實相違。是被告縱將該大樓第8層至第10 層出租予他人，亦無違反附隨義務之債務不履行。 2.原證19之會議記錄內容，於「本次討論議題」項下記載： 「一、FETC提出全部進度表供檢討（如附件三），請各單 位檢討，各自配合作業時間，並於下次會議中提出反應事 項。二、沈sir提出都審檢討綱要（附件四），預計12/7 前提送都審交評等一併平行作業，全案須於93年2月份完 成都審而進入建照申請階段。」足見此次會議重點係就申 請相關建築證照之進度及相關負責單位為檢討協調。至該 會議記錄附件四乃係設計單位提出之「都市設計審議內容 綱要」，將其初步規劃設計之構想內容提供兩造參考，並 載明需要業主提供資料之部分，以為其設計之依據。原告 以該會議記錄附件四之「都市設計審議內容綱要」第三欄 第3點記載「8F、9F、10F為辦公空間」，主張第8層至第 10層使用用途對兩造至關重要云云，並無實據。系爭租約 第4條第3項，參以同條第1項、第2項，足見就系爭大樓之 興建，關於原告所承租之樓層，其規劃設計由原告負責提 供規劃圖說，作為被告申請相關證照時就此部分建物空間 規劃之依據，至於租賃標的物以外之樓層，則由被告自行 規劃設計，與原告無涉，惟在被告整合此兩部分之大樓整 體規劃設計內容而須加以變動時，原告始得向被告提出異 議而有兩造協調之必要。 3.原告所舉之系爭建物使用執照、會議紀錄、都市設計審議 報告書（原證2、19、20），均僅能證明就租賃標的物以 外系爭建物第8層至第10層，被告於簽約後為辦公室之設 計、興建及取得相關建築證照之事實，無從據此作為被告 有承諾「系爭建物第8層至第10層作為辦公室使用，以增 進原告賣場之業績」之證明。 （四）從而，原告主張情事變更，請求調降租金，及被告違反租 約附隨義務，請求損害賠償，即屬無據。並聲明：原告之 訴駁回，如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。 三、兩造不爭執事項： （一）兩造於92年9月8日簽訂不動產租賃契約書，就坐落台北市 ○○區○○段105-5、105-6地號土地由被告出資興建大樓 ，並將大樓之地下1層及地上第1層至第6層建物部分（含 所屬共用部分）出租予原告作為經營商場使用，租期自起 租日94年12月29日起共計20年，租金約定包底租金每月 1,375萬元，如原告年銷售淨額超過27億5千萬元（不含營 業稅）時，就超過部分之營業額另應給付6%（未逾29億元 ）、5%（逾29億元但未逾33億元）、4%（逾33億元以上） 之抽成租金，並約定自租賃期間滿5年後若原告營運已發 生重大變化，或因租賃標的物商圈範圍內競爭店大幅增加 ，以致原告最近2年之營業總額連續2年均負成長，且2年 之年負成長超過20%，或其營業總額連續2年低於25億時， 原告得以書面通知被告終止租約。系爭租賃物於94年12月 29日起租開始計付租金。 （二）系爭建物第8層至第10層建物取得使用執照時之建物用途 為一般事務所。 （三）被告嗣後於97年間將系爭建物第8層至第10層出租予「大 都會傢俱」作為傢俱賣場。 （四）原告賣場中也有從事傢俱買賣之商家。 （五）原告大直店自開幕以來95年度銷售額11億676萬7,353元， 97年度銷售額10億4,168萬651元，98年度銷售額10億 4,320萬7,118元。 四、本件之爭點主要為： （一）原告主張依民法第227條之2減少租金，於定期租賃之情形 ，能否依民法第227條之2調整租金？若可，本件情形有無 情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平之 情形？ （二）被告有無違反租約附隨義務之債務不履行？兩造有無約定 系爭建物第8層至第10層建物需作為辦公室或一般事務所 ？被告將系爭建物第8層至第10層建物出租他人作為傢俱 賣場有無違反附隨義務？原告主張之損害有無理由？ 五、得心證之理由： （一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法 院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限；又契約 成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯 失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原 有之效果，民法第442條、第227條之2第1項分別定有明文 。則民法第442條固明定於未定期限之租賃契約，因租賃 物價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，排除定期 租賃情形之適用，然該條係限於不動產價值之昇降，得聲 請調整租金，與民法第227條之2規定相比較，民法第227 條之2規定涵蓋範圍顯然較廣。而民法第442條立法理由謂 不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃 之價值，遂亦時有昇降。其租賃之定有期限者，當事人自 有遵守期限之義務，無論該租賃物價值昇降如何，均不得 於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之 租賃，則租賃物價值昇高時，出租人勢必聲請增加租金， 租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，昇降愈繁 ，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以 免當事人之爭議，而期增減之允當也。是依立法理由，並 無排除若有除「不動產價值昇降」因素外，其他情事變更 事由亦不許當事人聲請法院增減給付之意旨（最高法院93 年台上字第2446號判例參照）。是於定期租賃之情形，亦 得依情事變更原則聲請法院增減其給付，此理甚明。 （二）次按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原 有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變 更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。準 此規定，可知適用此情事變更原則規定，應具備下列構成 要件：1.須有情事變更，2.該情事變更須發生在契約成立 之後，其效果完成以前，3.該情事變更須為當事人當時未 預料，4.該情事變更之發生，係因不可歸責於當事人之事 由所致，5.因該情事變更，依一般觀念認為如仍依當時之 原有效果，即有顯失公平之情形。 （三）原告主張因金融海嘯，經濟景氣不佳，且大直店自94年12 月29日開幕時起，每年均處於虧損狀態，該租賃物之利用 價值非簽約當時所得預料，租金明顯過高，且被告原承諾 於系爭建物第8層至第10層作為辦公室使用，將有助於原 告營業收益，詎被告並未將該等樓層出租作為辦公室使用 ，更將該等樓層出租予大都會傢俱經營賣場，影響該租賃 物之使用價值；再房地產景氣下滑，連鎖加盟店紛紛要求 降租，大賣場之攤位租金業已降價，量販業受重創等事由 ，非訂約當時所得預料，而依其原有效果顯失公平，自得 聲請法院調降其給付。查原告主張大直店於95年虧損2億 328萬4,147元，96年虧損1億7,207萬6,341元，97年虧損1 億5,591萬9,404元，惟此為被告所否認，原告復未舉證證 明之，自非可採。再原告主張情事變更之事由為金融海嘯 、經濟情勢及房地產景氣自97年後下半年持續走弱等，然 原告主張其大直店自開幕營業來即處虧損，時間點為95年 間起，而金融海嘯係97年8月間開始發生，是以原告大直 店虧損與金融海嘯、經濟情勢自97年後下半年走弱等情， 並無關聯性。再原告復未舉證證明金融海嘯、經濟景氣不 佳對於原告有何不利影響，自難認金融海嘯、經濟不佳係 系爭租約成立後，對於原租賃契約之履行，產生何等顯失 公平之效果。 （四）再原告主張被告原承諾將系爭建物第8層至第10層出租作 為辦公室使用，原告依此評估認為可增進原告業績，詎被 告違反承諾，未將系爭建物第8層至第10層出租為辦公室 使用，且出租予與原告部分營業內容重疊之大都會傢俱作 為賣場，致原告每年收益損失約2,700萬元等情，惟原告 所舉之證據包括系爭建物第8層至第10層預估駐地辦公人 員每月消費金額統計表、預估外來洽公人員每月消費金額 統計表、預估駐地辦公人員以及外來洽公人員每月消費金 額總計表（原證3、4、5），均係原告自行製作之表單， 並無實據，又原告舉出其委任泛亞資產鑑定股份有限公司 就系爭建物第8層至第10層如作辦公室使用造成投資效益 影響之鑑價報告書（原證20），欲證明系爭建物第8層至 第10層非作為辦公室使用造成之損害額為2,854萬7,340元 ，惟該鑑定報告非法院所命鑑定，非屬民事訴訟法所稱之 鑑定。另即便原告主張系爭建物第8層至第10層改非辦公 室使用，有情事變更之事由，然依原告所主張，該事由所 影響之收益損失約2,700萬元，與其主張95年至97年間每 年虧損之數額相比（95年虧損2億328萬4,147元，96年虧 損1億7,207萬6,341元，97年虧損1億5,591萬9,404元）， 顯非重要原因，亦即並不因此情事之變更，即使原告原得 以營利之情形變為虧損，自不能認此情事之變更有何顯失 公平之效果。再原告主張原預估大直店年營業額23億元， 以此為基礎估算大直店年租金約占其年營業額百分之6， 約可為1.38億元，再加上被告上開承諾可能帶來之收益 2,700萬元，以23億元年營業額之百分之6即1.38億元，加 上2,700萬元，共1.65億元，調高年租金為1.65億元。而 原告僅舉出香港商斯亞德有限公司台灣分公司（ Marketing Consultancy Survey Agency Distribution） 91年11月就台北內湖專案之營業額預估研究報告節本，上 開文書經被告否認其真正，又即便原告能證明其預估租金 確有因系爭建物第8層至第10層之使用為辦公室用途而為 調高，亦不影響前開結論，是該部分尚無調查必要。 （五）原告並未舉證金融海嘯及97年以來之經濟情勢已超出經濟 景氣循環正常起伏範圍以外，依其提出之原證6、7、8、9 、10、11等文書，並不能證明整體經濟情勢已惡劣至與原 先契約成立時之經濟環境差距甚大，依原契約條件履行顯 失公平之情。按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之 事由致情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失 公平者，法院固得裁量增加給付之判決，然若物價略有變 動，當事人不無相當受有影響，而斟酌其他情形，尚未達 於顯失公平之程度者，仍不得遽准債權人之請求，命債務 人增加給付，最高法院著有41年台上字第47號判例可資參 照。是以情事變更原則並非一於外在情事有任何變化，即 可適用，須依客觀之公平標準，審酌是否達到顯失公平之 程度。原告主張因經濟情勢惡劣依原契約履行顯失公平， 惟原告早自95年間即已虧損，其虧損之原因顯與嗣後發生 之金融海嘯及經濟情勢不佳等因素無關，是以原告既不能 證明經濟情勢已惡劣至其依原契約履行顯失公平，其主張 有情事變更原則之適用自無可採。 （六）綜上，原告不能舉證其所主張情事變更之事由致其依契約 履行顯失公平，亦即不能證明金融海嘯、經濟景氣不佳、 系爭建物第8層至第10層改為非辦公室使用，係造成其虧 損之原因，而使其履行契約顯失公平，其主張依情事變更 原則聲請法院調降其給付租金之數額，為無理由。 （七）系爭租賃契約並未明定被告應將系爭建物第8層至第10層 出租為辦公室使用，有兩造不動產租賃契約書在卷可憑（ 原證1）。原告主張被告口頭承諾將系爭建物第8層至第10 層作為辦公室使用，並舉台北市政府工務局使用執照存根 、原告與宏泰集團人員92年11月12日會議紀錄、台北市○ ○區○○段105-5、105-6號建築基地新建工程都市設計審 議報告書（原證19、20）、證人曾安丞、黃博仁、徐登桓 為證。惟原告所舉之證據僅能證明原告與宏泰集團在商議 系爭建物之用途中，宏泰集團曾表示系爭建物第8層至第 10層將作為辦公室使用，宏泰集團並未承諾系爭建物第8 層至第10層必將作為辦公室使用，且以後也不會變更使用 ，此觀證人曾安丞證稱：我當時是屬於遠百企業股份有限 公司的建築顧問，宏泰集團當初在談時有說要將他們集團 的企業集中在該處辦公等語（99年10月28日言詞辯論筆錄 ，卷第158頁），證人黃博仁證稱：我是遠東集團工程類 主管。我有參與遠百企業公司與出租人於大直店簽訂租約 前進行之「開發協調會」當時雙方是友善的互動，原告用 完之後還有容積被告就拿來當作辦公室，增加雙方的集客 力。（92年6月20日時就知道宏泰的容積是作辦公室使用 ？）這是我們一開始就知道，量販店使用的容積是有限的 ，原則上是愛買為主，剩餘是宏泰要當辦公室等語（100 年7月21日言詞辯論筆錄，卷第195頁），即可得知。是以 ，宏泰集團即便曾表示系爭建物第8層至第10層將用作辦 公室使用，亦因雙方並未就此明示或暗示約定為租賃契約 內容之一部，自難認後來被告並未將系爭建物第8層至第 10層作為辦公室使用，有何違反契約義務之情。況宏泰集 團所表示之上開意思內容，是否對被告產生任何拘束力， 亦屬有疑。是原告主張被告未依約將系爭建物第8層至第 10層出租作為辦公室使用，反出租予同樣經營賣場之大都 會傢俱，違反房屋出租之附隨義務，亦無理由。 （八）綜上所述，原告請求依情事變更原則，聲請調降租金，及 備位請求被告違反出租人附隨義務之債務不履行關係賠償 損害，均無理由，應予駁回。其備位聲明請求被告返還原 告已給付之租金2,700萬元，同為無理由，亦應駁回。 六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與 判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。 七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385條第1項 前段、第78條，判決如主文。 中 華 民 國 101 年 1 月 31 日 民事第二庭 法 官 林欣苑 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 2 月 1 日 書記官 詹雪娥