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臺灣臺北地方法院小額民事判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 100年度北小字第2370號 原　　　告　銓格有限公司 法定代理人　張重耀 訴訟代理人　張玟琳 被　　　告　酆鄞 訴訟代理人　楊瑞蓮 上列當事人間請求返還押租金等事件，本院於民國101年8月28日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹萬陸仟參佰柒拾柒元，及自民國一百年 九月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔其中新臺幣貳佰肆拾壹元， 餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣壹萬陸仟參佰柒 拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：兩造於民國96年8月31日簽訂房屋租賃契約書（ 下稱系爭租約），約定由原告向被告承租門牌號碼臺北市○ ○路○段○○○號6樓房屋（下稱系爭房屋）作為辦公室使用， 租賃期間自96年9月11日起至99年9月10日止，每月租金新台 幣（下同）38,000元，押租金76,000元。嗣因原告欲提前終 止租約，兩造於97年11月10日達成提前終止租約之協議，扣 除原告提前終止租約應賠償被告之1個月租金38,000元後， 被告應返還剩餘之押租金38,000元。又原告承租系爭房屋時 所自行添購之分離式冷氣機（下稱系爭冷氣機），被告同意 以3萬元之價格向原告購買。惟被告迄未返還剩餘之押租金 38,000元及給付系爭冷氣機價款3萬元，為此起訴請求被告 返還押租金及給付系爭冷氣機價款共計68,000元等語。並聲 明：被告應給付原告68,000元，及自支付命令送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。 二、被告則以：原告自96年9月11日起至97年11月10日止，共向 被告承租系爭房屋14個月，租金總計532,000元，扣除原告 代墊之修理排水管費用1,000元後，加計原告提前終止租約 應賠償被告之違約金38,000元，原告共應給付被告569,000 元，然原告於96年11、12月及97年10月租金有短少給付，原 告承租期間匯入被告之台北富邦商業銀行帳戶內之款項包含 每月租金及押租金共僅555,602元，尚積欠租金12,398元未 付。又原告搬遷後尚欠97年9月、11月電費共9,791元，及97 年11月3分之1管理費1,332元。且因原告承租期間擅自拆除 系爭房屋陽台及花台之2扇鐵窗及鐵欄杆，致被告支出修復 鐵欄杆之費用26,500元，另因原告拆除辦公室設備時，嚴重 破壞牆面及天花板，致系爭房屋無法居住，被告被迫裝修房 屋時須支付修補牆面油漆費43,000元，原告應賠償上揭費用 。押租金及系爭冷氣機價款扣抵上開費用後，已無餘額，故 被告無給付義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠駁回原告之訴 。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、查兩造於96年8月31日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承 租系爭房屋，租賃期間自96年9月11日起至99年9月10日止， 每月租金38,000元，原告並於96年9月11日支付被告押租金 76,000元；嗣因原告欲提前終止租約，兩造於97年11月10日 合意終止租約；依系爭租約第17條第1款之約定，原告應賠 償被告相當於1個月租金額之違約金38,000元；被告同意以 3萬元之價格向原告購買承租系爭房屋時所裝設之系爭冷氣 機等情，業據兩造陳述綦詳，並有系爭租約1份附卷可考（ 見本院100年度司促字第21010號卷第3至6頁），且為兩造所 不爭執，自堪信為真實。 四、本件原告請求被告返還扣除違約金38,000元後之剩餘押租金 38,000元，及請求被告給付系爭冷氣機價款3萬元，被告則 以上揭情詞置辯。故本件所應審究者為原告有無被告所辯得 扣抵押租金及價款之情事？如有，扣抵後，原告得向被告請 求之金額為何？ ㈠查系爭租約第5條第2項約定：「乙方（原告）如不繼續承租 時，待乙方將房屋正式交還甲方（被告）收回並結清各項應 負擔之費用後，甲方無息退還押租保證金給乙方。」。押租 保證金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃 關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃關係消滅，租賃物 已返還，承租人無債務不履行之情事，且押租金尚有餘額時 ，出租人即負有返還押租金之義務。本件兩造因原告欲提前 終止租約，兩造於97年11月10日合意終止租約交還系爭房屋 之事實，為兩造所不爭執，則依約於原告結清各項應負擔之 費用後，被告即負有返還押租金之責。 ㈡茲就被告主張得扣抵押租金及系爭冷氣機價款之各項金額， 分述如下： 1.97年9月、11月電費，及97年11月大樓管理費共計11,123元 部分： 查兩造於系爭租約第3條、第15條分別約定：「租金：新台 幣38,000元整，乙方（原告）不得藉任何理由拖延或拒納（ 乙方電費及自來水費另外）。」、「…，乙方水電費、大樓 管理費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔。」，足見原告應 負擔承租期間之電費、水費、管理費。次查，被告辯稱：原 告積欠終止租約前之97年9月電費6,609元、11月電費3,182 元，共計9,791元，及97年11月份3分之1之大樓管理費1,332 元等語，業據其提出97年11、12月臺灣電力公司臺北市區營 業處用戶用電資料表影本為憑（見本院卷第30至31頁），且 原告對其應負擔上開費用並不爭執（見本院卷第46頁背面） ，是被告抗辯上開電費及管理費共計11,123元應由押租金內 扣抵，核屬有據。 2.鐵欄杆修復費用26,500元部分： 查系爭租約第6條、第8條分別約定：「乙方（原告）於租期 屆滿時，除經被告同意繼續出租並重新簽定合約外，應即日 將租賃房屋誠心遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權 利。」、「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意 後得自行裝設，但不得損害原有建築及違反有關法令之規定 。…」，可見原告承租期間如有改裝設施之必要時，需取得 被告之同意。次查，被告辯稱：原告承租系爭房屋時，擅自 拆除系爭房屋陽台及花台之2扇鐵窗及鐵欄杆，致被告支出 修復鐵欄杆之費用26,500元等語，已據其提出收據、重新裝 設之欄杆照片為證（見本院卷第32頁、第43頁），且原告對 其拆除上揭鐵窗及鐵欄杆並不爭執；雖原告主張：原告拆除 時有經被告之女兒酆翔翎同意，原告裝修系爭房屋之過程， 酆翔翎亦曾至系爭房屋看過，且解約前後至交屋時，酆翔翎 對2扇鐵窗及鐵欄杆拆除之事均未表示任何意見云云，惟經 證人酆翔翎到庭證稱：「…我沒有同意…，沒有經過我媽媽 的同意，我不會口頭答應原告任何事情。…我不瞭解這個房 子，我也沒有住過，所以我根本不知道這個房子有沒有什麼 地方有動過…」等語（見本院卷第46至47頁），原告復未能 就其主張有利於己之曾經被告同意拆除上開2扇鐵窗及鐵欄 杆乙節舉證證明以實其說，堪認被告並未同意。原告既未經 被告同意，而將系爭房屋之上揭鐵窗及鐵欄杆拆除，則依上 開約定，於系爭租約終止時，原告自應將承租系爭房屋時， 陽台及花台所裝設之2扇鐵窗及鐵欄杆返還於被告，是被告 請求原告賠償其修復上揭欄杆之費用26,500元，而由押租金 及系爭冷氣機價款內扣抵，亦屬有據。 3.油漆工程費用43,000元部分： 依系爭租約第10條約定：「乙方（原告）應以善良管理人之 注意使用房屋並保持房屋及公共設施之完整，除因天災地變 等不可抗拒之情形外，如有損壞，無論故意或過失所致乙方 均應負損害賠償之責。」，被告辯稱因原告拆除系爭房屋辦 公設備時，嚴重破壞天花板及牆面，致其自行花費修復，並 提出室內油漆工程費用收據、系爭房屋受損照片為憑（見本 院卷第32頁、第33至42頁）。惟原告僅不爭執系爭房屋門框 上面釘孔受損部分（參見本院卷第53頁），而被告所提上開 照片其餘受損部分無法證明係由原告故意或過失所致，且該 油漆工程費用收據亦無法證明其中因修復門框上面釘孔受損 而油漆之金額為何，故依民事訴訟法第222條第2項規定：「 當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困 難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。」，本 院審酌系爭房屋門框上面釘孔情形等一切情況，就系爭房屋 門框上面釘孔部分之損害，酌定原告受損金額為8,000元， 故被告抗辯油漆工程費用在8,000元之範圍內由押租金及系 爭冷氣機價款中扣抵，洵屬可取，超過部分，則無足憑取。 4.有關被告抗辯原告積欠租金部分： ①被告雖辯稱：原告短少給付96年11月、12月租金云云，但為 原告所否認。惟查，原告於96年11月5日寄給被告之電子郵 件中已明確表示：「…關於房屋租賃前的各項費用，楊太太 方面尚未去繳交，因各單位皆陸續催繳中，因恐遭斷水斷電 ，是否由銓格公司暫先代繳，再由房租中扣除，另防水部分 已施作完成，工程款我公司並已先代為支付，各項費用如下 ，請告知該如何處理或由11～12月房租內扣除，電費3346元 、水費545元、瓦斯費1007元，防水40500元，合計45398元 ，如確認無誤，請回覆，本公司本月（11月）將不做房租匯 款、12月5日將匯入NTD30,602元，…」等語（見本院卷第60 頁）；又被告曾於96年11月7日以電子郵件告知原告：「謝 謝妳通知我有關水電費尚未繳交情形，並請協助繳納，連同 房屋水電修繕費用請於房屋租金內扣除，修繕帳單請寄至… 」等語，有電子郵件附卷可稽（見本院卷第62頁），因前揭 2封電子郵件內容聯繫時間甚近，且被告上開電子郵件回覆 主旨已表明係針對「有關房屋水電費及修繕費」，可徵被告 上揭96年11月7日電子郵件係針對原告96年11月5日電子郵件 所為之回覆，被告辯稱其96年11月7日電子郵件並非係對原 告96年11月5日電子郵件之回覆云云，為無足取。堪認被告 知悉並同意原告代繳系爭房屋承租前之電費3,346元、水費 545元、瓦斯費1,007元及代墊防水工程修繕費40,500元，共 計45,398元，由96年11月、12月之房屋租金內扣除，故96年 11月原告無需匯款給付租金38,000元，且96年12月原告僅需 給付被告租金30,602元（45,398－38,000＝7,398，38,000 －7,398＝30,602）。證人即被告之女酆翔翎固到庭證稱： 「（水電瓦斯費用有哪幾個月是你繳納的？）我只記得收到 一些未繳的帳單，都是我去繳納的，尤其是電費3000多元， …。」（見本院卷第73頁），但為原告所否認，證人酆翔翎 並自承其已經找不到繳費收據，且證人酆翔翎之證詞與兩造 間上揭電子郵件之內容不符，尚難採信。另參以原告於96年 11月間確實依上揭電子郵件之內容未將租金匯款予被告，且 嗣就96年12月份之租金僅匯款予被告30,602元，並自97年1 月起恢復按月匯款租金38,000元予被告之事實，此有台北富 邦銀行匯款明細在卷可稽（見本院卷第27至29頁），被告又 未主張及舉證證明曾對原告表示96年11月、12月租金有短少 給付之情形，被告復未能提出原告租賃前之水電瓦斯費用由 被告自行繳納之證據，足認原告並無短少給付96年11月、12 月租金之情形，是被告辯稱：原告短少給付96年11月、12月 租金云云，洵非可取。 ②次查，原告於97年10月28日僅匯款32,000元予被告支付租金 ，尚短少6,000元（38,000－32,000＝6,000）之事實，有台 北富邦銀行匯款明細附卷可考（見本院卷第29頁），原告復 未主張及舉證證明已給付該6,000元租金，故被告所辯原告 積欠租金在6,000元之範圍內由押租金及系爭冷氣機價款中 扣抵，洵屬有據，超過部分，則屬無據。 五、綜上所述，被告應給付原告之系爭冷氣機價款3萬元，及押 租金76,000元，扣抵原告提前終止租約相當於1個月租金額 之違約金38,000元，再扣抵原告應支付之97年9月、11月電 費，及97年11月3分之1管理費共計11,123元，暨扣抵鐵欄杆 修復費用26,500元、油漆工程費用8,000元、租金6,000元後 ，被告尚應給付原告之金額為16,377元（76,000＋30,000－ 38,000－11,123元－26,500元－8,000元－6,000元＝16,377 元）。末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付 時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其 經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或 為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第259條 第2項定有明文。本件被告對原告所負返還押租金及給付系 爭冷氣機價金之債務，性質上屬無確定期限之債務，故依法 以支付命令送達作為其催告之意思表示，而自該支付命令送 達翌日即100年9月23日起算法定遲延利息。 六、從而，原告請求被告給付16,377元及自支付命令送達翌日即 100年9月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內 ，為有理由，應予准許。至原告逾此部分之請求，則為無理 由，應予駁回。 七、本件原告勝訴部分係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴 訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行，被告陳明願 供擔保聲請宣告免為假執行，核無不合，爰併酌定相當擔保 金額併宣告之。 八、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件判決結果不生影響，爰不一一論 列，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第3項所示之金額。 中 華 民 國 101 年 9 月 25 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 羅富美 計 算 書： 項 目 金 額（新台幣） 第一審裁判費 1,000元 合 計 1,000元 備註：兩造各應負擔之訴訟費用（元以下四捨五入）： 被告：1,000元×16,377/68,000＝241元 原告：1,000元－241元＝759元 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本 庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀（須附繕本）， 並繳納上訴裁判費1,500元。 中 華 民 國 101 年 9 月 25 日 書記官 孫國慧 附錄： 一、民事訴訟法第436條之24第2項： 對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。 二、民事訴訟法第436條之25： 上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： ㈠原判決所違背之法令及其具體內容。 ㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。