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宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 　　　　　　　　　　　　　　　　 100年度北簡字第10637號 原　　　告　漢津實業股份有限公司 法定代理人　施世明 訴訟代理人　施陳美桂 訴訟代理人　朱容辰律師 被　　　告　江展億 　　　　　　郭秀華 上列當事人間請求返還租賃物等事件，於中華民國101 年3月7日 言詞辯論終結，同年月28日下午5 時在臺灣臺北方法院臺北簡易 庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰ 　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　陳君鳳 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　鄭玉佩 　　　　　　　　　　　　　　　　通　譯　　陳建憲 朗讀案由兩造均未到 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的 及其理由要領，記載於下： 主 文 被告江展億應自如附表所示之不動產遷出，並將如附表所示之不 動產返還原告。 被告江展億、郭秀華應連帶給付原告新臺幣壹佰零肆萬肆仟壹佰 肆拾肆元，及被告江展億自民國一百年十一月二十四日起、被告 郭秀華自民國一百年十月十四日起均至清償日止，按年息百分之 五計算之利息；暨自民國一百年十月一日起至被告江展億遷出如 附表之不動產之日止，按日連帶給付原告新臺幣伍仟元。 被告江展億、郭秀華應連帶給付原告新臺幣壹拾叁萬伍仟玖佰玖 拾貳元，及被告江展億自民國一百年十二月十日起、被告郭秀華 自民國一百年十一月二十六日起均至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。 訴訟費用新臺幣貳萬玖仟叁佰壹拾肆元由被告負擔。 本判決第一至三項得假執行。但被告如以新臺幣貳佰捌拾伍萬捌 仟叁佰叁拾陸元為原告供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 依兩造間房屋租賃契約第7 條第16項約定，合意以本院為第一 審管轄法院，則本院自有管轄權。 又原告起訴聲明原為：㈠請求被告江展億應自如附表所示之不 動產遷出，並將如附表所示之不動產回復原狀後返還原告；㈡ 被告江展億與郭秀華應連帶給付原告新臺幣（下同）1,044,14 4 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算 之利息；暨自民國100年10月1日起至被告江展億遷出如附表之 不動產之日止，按日連帶給付原告5,000 元，此有起訴狀在卷 可稽（見本院卷第3 至3頁反面），嗣於100年11月22日具狀變 更聲明為：㈠請求被告江展億應自如附表所示之不動產遷出， 並將如附表所示之不動產返還原告；㈡被告江展億與郭秀華應 連帶給付原告1,044,144 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止，按年息5%計算之利息；暨自100年10月1日起至被告江 展億遷出如附表之不動產之日止，按日連帶給付原告5,000 元 ；㈢被告江展億與郭秀華應連帶給付原告135,992 元，並自民 事準備㈠狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（ 見本院卷第79頁）。原告起訴後所為訴之變更、追加，核其基 礎事實同一，且不甚礙被告之防禦與訴訟終結，被告復對之無 異議而為本案言詞辯論，與民事訴訟法第255條第1項第2 款、 第3款、第7款、第2項規定相符，應予准許。 被告未於最終言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各 款所列情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先 敘明。 原告主張： ㈠被告江展億於99年8月5日邀同被告郭秀華為連帶保證人，經 訴外人重慶民間公證人聯合事務所公證，與原告簽訂2 份房 屋租賃契約（下稱系爭租賃契約），承租原告所有、如附表 所示之8 個單位不動產（下稱系爭租賃標的物），並約定租 賃期限均自99年8月1日起至101年8月31日止，租金分別為每 月5 萬元及10萬元，總計每月租金為15萬元，於簽約時應先 給付3 個月押金共45萬元，大樓管理費、水電費等費用則由 承租人自行負擔。 ㈡然自租約日起，被告江展億即未依約繳納大樓管理費，於簽 約後不到3 個月，更未按時給付租金，嗣經原告員工多次以 電話、發函等方式催索，被告江展億乃於100 年4 月21日簽 立承諾書，允諾就所積欠租金15萬元部分，於同年月29日匯 入原告帳戶，另3 個月租金45萬元部分，則於同年5 月31日 前給付完畢，惟被告江展億僅匯款8 萬元予原告，尚有7 萬 元租金未支付。 ㈢查被告江展億自100年 3月起至9月止，積欠原告之租金扣除 已匯款8 萬元部分後，尚餘97萬元未付，管理費部分，則自 99年8月份起迄今，共74,144 元亦未給付，是被告江展億尚 積欠之7個月租金及14個月管理費合計1,044,144元，日前原 告已發律師函通知被告二人，要求彼等於文到後3 日內依約 繳付，否則即以該律師函作為終止雙方租約之意思表示，不 另通知。惟被告江展億自100年9月20日收受上開律師函後仍 未回應，是依兩造間房屋租賃契約第6條第1項規定與原告所 寄發之律師函，雙方租賃契約，於原告已為催告，承租人未 依約履行之情況下，業已終止，如認此部分仍有所不足，則 以起訴狀繕本之送達作為終止雙方租賃契約之意思表示，於 終止租約後，原告自得請求被告江展億返還系爭租賃標的、 被告江展億及郭秀華連帶給付積欠之租金與管理費1,044,14 4 元。另被告仍繼續使用系爭租賃標的，自100年9月起迄今 尚有135,992元之電費未付。 ㈣按兩造間房屋租賃契約第4 條第3 項、第5 項約定及民法第 767 條第1 項規定，被告江展億應將系爭租賃標的騰空遷讓 交還；次按上開房屋租賃契約第7條第1項、第3 項約定，就 被告江展億所積欠之租金、管理費及電費等款項，被告二人 應連帶負清償責任；復按民法第179條規定原告得請求自100 年10月1日起至房屋騰空遷讓日止，被告江展億仍繼續使用 系爭租賃標的，相當於租金之不當得利等語。 並聲明：⒈請求被告江展億應自如附表所示之不動產遷出，並 將如附表所示之不動產返還原告；⒉被告江展億與郭秀華應連 帶給付原告1,044,144 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息；暨自100年10月1日起至被告江展 億遷出如附表之不動產之日止，按日連帶給付原告5,000 元； ⒊被告江展億與郭秀華應連帶給付原告135,992 元，並自民事 準備㈠狀送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 被告未於最後言詞辯論期日到場，然其等先前書狀及到庭抗辯 略以：兩造於簽訂門牌號碼臺北市○○區○○街○○號2樓之1之 房屋租賃契約時，即向原告表明該房屋除營業外，尚作為被告 居住之用，很害怕3樓以後會吵，原告當時向被告保證3樓亦為 其所有，連老人協會聯誼社要租，都不願出租，且於雙方租賃 契約契約有第4條第1項：「本房屋係供住家及辦公室之用」之 約定，被告因此向原告承租上開房屋，詎料，待被告依約繳付 租金及押租票據，並投入數百萬元資金裝潢後，原告竟將3 樓 房屋出租予街舞社，造成每天晚上均有地板大力蹬踏及重金屬 搖滾等噪音至凌晨2、3點，使被告郭秀華長期失眠，抵抗力衰 弱而引發嚴重之蕁麻疹，不斷就醫仍無起色，原告業已違反雙 方租賃契約約定，嗣經被告發函要求原告改善，原告曾於兩造 100年4月21日會面協商時，承諾會處理，並要求被告匯款，被 告自100年4月29日起至同年8月1日止，總計匯款38萬元，是以 ，兩造間租賃契約尚未終止，然原告卻未依約歸還支票及本票 ，亦未解決3 樓噪音問題，業已違反雙方租賃契約約定；再者 ，原告所出租之2 樓房屋含有違建部分，導致被告另行花費數 十萬元拆除1個房間改作冷凍櫃，另行增建1間，補拆掉之房間 ，造成被告之損失；至於100年1 月至3月之租金部分，雙方約 定以押金抵扣；管理費部分則由原告幫忙爭取優惠一半等語， 資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保 請准免為假執行。 得心證之理由： ㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 民法第440條第1項、第2 項定有明文。經查，原告主張被告 江展億於99年8月5日邀同被告郭秀華為連帶保證人，經重慶 民間公證人聯合事務所公證，與原告簽訂系爭租賃契約，租 賃系爭租賃標的物，租賃期限均自99年8月1日起至101年8月 31日止，租金分別為每月5 萬元及10萬元，總計每月租金為 15萬元，於簽約時應先給付3 個月押金共45萬元，事後被告 江展億未依約給付租約，自100年3月起至同年9 月止，積欠 之租金已達7個月未給付，扣除已匯款之8萬元，尚有97萬元 未支付，已積欠租金達兩期以上，原告遂於100年9月19日發 函，催告被告江展億於文到3 日內繳付所積欠之租金，否則 即行終止租賃契約，被告江展億於100年9月20日接獲信函後 ，卻仍置之不理，依系爭租賃契約第6條第1項規定及前開信 函，雙方租賃契約，業已終止等情，業據提出與所述相符之 系爭租賃契約公證書、律師函、回執及房屋稅繳款書等件影 本為證（見本院卷第7 至14、17至20、38頁）。被告雖辯稱 原告曾同意以押租金扣抵100年1月至3月之租金，且其100年 4 月29日起至8月1日已陸續匯款達38萬元，用來給付100月4 至6月之租金，是其僅欠7萬元租金未給付云云，然為原告所 否認。查系爭租賃契約第3條第4項約定：「乙方（即被告） 於本約租賃期間內不得主張以保證金抵扣租金。」等語，有 系爭租賃契約在卷可稽，被告就其抗辯原告同意以押租金抵 扣租金之變態事實既不能舉證證明之，自不足取。又被告於 100年4月29日起至8月1日陸續匯款之38萬元，乃分別抵充10 0 月1月至3月間租金，此可觀被告所提之原告開立統一發票 備註欄上分別註明「補開1月份」、「補開2月份」、「補開 3 月份」等文字自明（見本院卷第73至76頁）。倘前開38萬 元確為繳納100年4 至6月租金而給付，則被告於收受前開統 一發票時，焉有不要求原告更正備註欄上註記之理？是被告 前開辯稱，自非可取。則原告以被告積欠租金達2 個月以上 為由終止系爭租約，揆諸前揭規定所示，即屬於法有據。 ㈡被告雖辯稱因系爭租賃標的物樓上之3 樓街舞社噪音干擾， 導致被告及訴外人郭茂仁、郭李碧蓮嚴重失眠，且系爭租賃 標的物2 樓含有違建部分，導致被告另行花費數十萬元進行 改建及增建云云。然經本院當庭闡明被告前開抗辯所欲主張 之法律效果究竟為何，並命其等應於2 週內具狀陳報，然被 告僅於101年2月23日具狀表示：因被告目前已無資力聘請律 師，實不敢再勞駕律師北上開庭，故不得已先請律師陳報解 除委任等語（見本院卷第128至129頁），而對於所欲主張之 法律效果為何，並未加以說明，故本院無從審酌被告上開所 辯，是否可採，附此敘明。 ㈢次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，所有人對於 無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455 條 前段、第767 條前段分別定有明文。承前所述，原告已終止 租賃契約，則原告依前揭法條規定，訴請被告江展億遷讓交 還系爭房屋，即屬有據。 ㈣原告主張被告江展億未繳納99年8 月起至100年9月止管理費 74,144元、100年9月起至100年11月間電費135,992元等語， 業據提出與其所述相符之吉祥大樓管理委員會函文、臺灣電 力公司網路櫃臺電費查詢結果為證（見本院卷第16、81頁） ，則原告依系爭租賃契約第7條第1項之約定，訴請被告江展 億給付，應為可採。至於被告辯稱原告同意替其等向管理委 員會爭取管理費減半云云，除未舉證以實其說，況縱被告所 辯為真，亦不足以成為被告得以拒絕繳納管理費之事由，是 被告所辯，委不足採。 ㈤又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179 條前段定有明文。再按無權占有他人土地 ，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院 著有61年臺上字第1695號判例可資參照。經查，被告江展億 於原告終止系爭租賃契約後，並未將系爭房屋騰空返還原告 ，則原告自得依不當得利法律關係，請求被告江展億給付無 權占有系爭房屋所獲得相當於租金之利益。本院斟酌系爭房 屋之位置及原使用之狀態，認原告主張被告江展億所受相當 於租金之不當得利以原租賃契約約定之租金即每月15,000元 ，即每日5,000 元計算，尚屬適當。是以，原告主張被告江 展億應給付自終止租約後之100年10月1日起，至騰空遷出系 爭租賃標的物返還原告之日止，按日給付相當於租金之不當 得利5,000元，為有理由。 ㈥再查，系爭房屋租賃契約第7條第3項約定：「乙方如覓有保 證人，與被保證人負連帶保證責任，乙方如有違反本契約各 條款或損害租賃房屋等情事，連帶保證人丙方應連帶賠償損 害、代付租金、違約金等一切責任，並拋棄先訴抗辯權。」 等語，而被告郭秀華亦不爭執其為連帶保證人，是原告主張 就被告江展億所積欠之租金、管理費及電費等款項，被告郭 秀華應連帶負清償責任等語，亦為可採。 ㈦末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息， 民法第229條第2項、第233第1項前段分別定有明文。從而， 原告依租賃契約之法律關係，訴請被告江展億應自如附表所 示之不動產遷出，並將系爭租賃標的物返還原告；被告江展 億與郭秀華應連帶給付原告1,044,144 元，及被告江展億自 100年11月24日起、郭秀華自100年10月14日起均至清償日止 ，按年息5%計算之利息；暨自100年10月1日起至被告江展億 遷出如附表之不動產之日止，按日連帶給付原告5,000 元； 被告江展億與郭秀華應連帶給付原告135,992 元，及被告江 展億自100年12月10日起、郭秀華自100年11月26日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。 本件係民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之 判決，依同法第389條第1 項第3款規定，應職權宣告假執行。 並依同法第392條第2項規定，依聲請宣告被告為原告預供擔保 後，得免為假執行。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響， 爰不一一論述，併此敘明。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額， 依後附計算書確定如主文所示金額。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 書記官 鄭玉佩 法 官 陳君鳳 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 29,314元 合 計 29,314元 上列筆錄正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 3 月 28 日 書記官 鄭玉佩