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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　100年度北簡字第12954號 原　　　告　旭威資產管理實業股份有限公司 　　　　　　限公司) 法定代理人　楊子德 訴訟代理人　謝智潔律師 被　　　告　惠康百貨股份有限公司 法定代理人　麥瑞琼 訴訟代理人　詹德柱律師 複代理人　　王子平律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於中華民國101 年4 月3 日 言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣叁拾陸萬元，及自民國一百年十二月十日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告應容忍原告進入新北市○○區○○○街○○號及十六號一樓 及夾層房屋，修繕如附圖所示之房屋原樣。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹拾柒萬捌仟叁佰貳拾元由被告負擔百分之四， 餘由原告負擔。 本判決第一項、第二項得假執行。但被告如以新臺幣叁拾陸萬元 為原告預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 甲、程序部分：本件依兩造間房屋租賃契約第16條，雙方合意以 本院為第一審管轄法院，依民事訴訟法第24條規定，本院自 有管轄權，合先敘明。 乙、原告部分： 壹、聲明： 一、被告應給付原告新台幣（下同）36萬元，及自起訴狀送達翌 日起按年息5％計算之利息。 二、先位聲明 被告應將門牌號碼新北市○○區○○○街○○號及16號1 樓及 夾層房屋全部騰空遷讓返還予原告，並自起訴狀送達翌日起 至騰空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告15萬4,500 元。 三、備位聲明 ㈠被告應自100 年12月起至101 年3 月底為止，於每月5 日給 付原告15萬4,500 元，自101 年4 月起至102 年3 月底，於 每月5 日給付原告15萬9,135 元，自102 年4 月起至103 年 3 月底，於每月5 日給付原告16萬3,909 元。 ㈡更正為：被告應容忍原告進入新北市○○區○○○街○○號及 16號1樓及夾層房屋，修繕如附圖所示之房屋原樣。 四、原告願供擔保請准宣告假執行。 貳、陳述： 一、兩造於98年2 月13日簽訂房屋租賃契約書，由原告出租新北 市○○區○○○街○○號及16號1 樓及夾層房屋全部（詳細面 積、範圍如系爭租約附圖；下稱系爭房屋）予被告，租期自 98年3 月16日起至103 年3 月15日止。因原告將系爭房屋出 租予被告開設百貨商場，引來附近某鄰居藉機索討費用，原 告不從，該鄰居即向新北市政府多次檢舉，主張系爭房屋有 種種不法，99年5 月7 日新北市政府以「現場夾層原核准用 途為『店鋪所屬辦公室』，未經許可擅自變更用途為『店鋪 』、破壞分戶牆（1 樓及夾層）、封閉室內梯」罰鍰被告6 萬元。嗣因被告並未加以改善，於99年8 月31日新北市政府 以北工使字0000000000號行政處分書，再次處分被告罰鍰8 萬元，理由略以：「說明：二、旨揭建築物，………原核准 用途為『店鋪』使用；本案本局業經99年5 月7 日北工使字 0000000000號函裁罰六萬元並限於99年7 月31日改善完畢， 但經本局99年8 月19日派員查察結果………現場違規情事尚 在，………爰依同法第91條第1 項第1 款規定………處8 萬 元罰鍰………。」，被告於99年9 月13日寄發存證信函，主 張原告要提供合於使用收益目的之房屋，並宣稱處分書內所 指違法事實並非被告承租後才造成，因此要將上開14萬元罰 鍰自行轉嫁予原告，99年11月份被告公司自行開出11月份租 金統一發票，惟租金15萬加營業稅7,500 元，實際卻僅匯款 1 萬7,500 元，被告並於99年11月25日寄發存證信函，告知 自行抵扣乙事。 二、100 年1 月17日因上開違規狀況並未改善，新北市政府再次 以北府工使字第1000039762號處分書，處被告罰鍰10萬元， 然因該房屋並非原告所有，而係登記於原告法定代理人楊子 德名下，致楊子德因此另受處分罰鍰6 萬元，被告又再次寄 發存證信函，要求該罰鍰應轉嫁予原告，同年3 月並再次自 行自租金中扣除10萬元。為解決持續被檢舉問題，原告於99 年10月間將「破壞分戶牆（1 樓及夾層）」問題加以改善， 被告則將現場夾層原核准用途為「店鋪所屬辦公室」部分放 上辦公桌，令其回歸辦公室使用，並將封閉之室內梯回復。 未料該鄰居因未索得金錢，再次向新北市政府工務局檢舉， 公務局再次會勘後，認先前處分書所載之違法內容皆已改善 ，惟系爭房屋尚有「夾層未經核准擅自變更（增加）樓地板 為辦公室（g 類2 組）、儲藏室使用」之違法，因此處分被 告12萬元罰鍰，原告法定代理人另受處分罰鍰8 萬元，被告 又再次寄發存證信函，主張所受罰鍰轉嫁原告，原告於100 年10月13日委託訴訟代理人寄發律師函乙封，催告被告返還 所積欠之24萬元租金，並要求7 日內配合工務局所指定之需 要改善部分，被告均置之不理，並再次於100 年11月份將罰 鍰部分扣除，僅付租金3 萬4,500 元，原告無奈提起本訴。 三、租金36萬元部分： ㈠請求權基礎：系爭租約第3 條約定：「每月租金如下（營業 稅外加，單位：新台幣）1.98年3 月16日起至100 年3 月15 日止每月租金15萬元整。2.100 年3 月起至101 年3 月16日 止，每月租金15萬4,500 元整。」，被告卻自行將99年5 月 7 日罰鍰6 萬元、99年8 月31日罰鍰8 萬元、100 年1 月17 日罰鍰10萬元與100 年9 月罰鍰12萬元之部分，合計共36萬 元，擅自租金中扣除，原告依系爭租約第3 條規定請求給付 租金。 ㈡被告無權主張自租金中扣除： 被告一再來函辯稱原告未交付符合其使用收益之房屋，導致 本件罰鍰因此罰鍰應由原告給付云云，惟查：原告所出租之 部分如租賃契約第1 條之規定，包含立信五街14號及16號1 樓及夾層房屋全部（詳細面積、範圍如租賃契約所附附圖） ，所謂夾層房屋之全部，即依照附圖所標示之部分，附圖所 未顯示之部分並非租賃標的，工務局100 年9 月5 日處分書 所認「夾層未經核准擅自變更（增加）樓地板並為『辦公室 （g 類2 組）儲藏室』使用」，該部分夾層並非附圖所包括 之部分，僅因與系爭房屋相連結，原告所附贈之免費空間， 被告擅自將此部分規劃為「辦公室（g 類2 組）儲藏室」， 與原告無關，罰鍰應由被告自行負擔。 ㈢被告來函要求將工務局100 年9 月5 日處分書所認「夾層未 經核准擅自變更（增加）樓地板並為『辦公室（g 類2 組） 儲藏室』使用」改善，原告向工務局承辦人詢問應如何處理 ，承辦人員表示以隔板隔開即可，雖上開空間為原告免費附 贈使用，原告仍願負擔改善之費用，此事已多次向被告表明 ，被告一邊發函促請改善，又仍繼續占用夾層樓地板空間作 為儲藏室使用，對原告要求配合改善乙事置之不理，導致工 務局科以罰鍰，事後又向原告主張以租金抵扣，實不合理。 ㈣因系爭房屋系登記於原告法定代理人名下，工務局對於系爭 房屋違法部分，依法對房屋使用人與所有權人各自開罰，原 告法定代理人已負擔起自己應負之行政責任，雙方行政責任 各異，被告怎可主張將行政責任轉嫁原告。 四、先位聲明部分： 終止權：依租約第13條第1 項規定：「乙方（即被告）如積 欠租金達二個月以上，經甲方（即原告）書面催告限期給付 ，如乙方逾期仍不支付時，甲方得終止本契約」，同約第3 條第2 項第2 款記載：「…2.100 年3 月起至101 年3 月16 日止，每月租金15萬4500元整。」，被告已積欠達36萬元， 且原告先前已發律師函催告請求租金之償還，爰以起訴狀送 達為終止之意思表示。依租約第6 條規定：「本租約終止或 期滿時，乙方應按甲方交屋日之租賃房屋現狀交還甲方。」 ，爰請求被告將系爭房屋全部騰空遷讓返還予原告。並依民 法第179 條規定，請求相當於租金之不當得利，被告應於終 止日將系爭房屋騰空返還，故請求自本訴狀送達翌日起至騰 空遷讓返還前開房屋之日止，按月給付原告15萬4500元。 五、備位聲明部分： 如鈞院認兩造租約並未終止，因被告有多次記錄擅自將罰鍰 轉嫁原告，顯見被告有到期不履行之虞，依民事訴訟法第24 6 條得依法提出將來給付之訴，請求被告給付剩餘租期每月 租金。 六、請求配合修繕之請求權基礎： 依民法第429 條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或 另有習慣外，由出租人負擔。」，且被告亦於存證信函中主 張原告必須提供符合使用收益目的之建築物，換言知兩造皆 認有修繕之必要，租賃關係存續中出租人固負擔租賃物修繕 義務，反面言之承租人必須准許出租人容忍進入系爭房屋為 修繕行為，原告向工務局承辦人詢問應如何處理違法事宜， 承辦人員表示以隔板隔開即可，此事已多次向被告表明，被 告一邊發函促請改善，又仍繼續占用夾層樓地板空間作為儲 藏室使用，對原告要求配合改善乙事置之不理，導致工務局 不斷對兩造科以罰鍰，爰依上開條文請求被告容忍原告進入 系爭房屋，依照公務局之指示，進行修繕工程。 丙、被告部分： 壹、聲明： 一、原告之訴駁回。 二、如受不利判決，願供擔保，請免為假執行之宣告。 貳、陳述： 一、依據兩造簽訂之房屋租賃契約第1 條約定，顯見原告知悉被 告承租系爭房屋之目的為經營超級巿場，且營業所需之店鋪 面積包含夾層之使用，故雙方議定承租使用範圍為1 樓及夾 層之全部，並以此計算每月租金數額，非如原告所稱夾層係 原告免費附贈予被告使用之物。被告自98年2 月16日承租系 爭房屋後，僅就其現狀作部分裝潢及商品之擺設，並未變動 系爭房屋之任何隔局，然竟於99年5 月7 日遭新北巿政府以 「未經核准擅自變更夾層使用、破壞分戶牆、封閉室內梯」 為由科以罰鍰處分，可知原告交付予被告者係不得於夾層設 立店鋪使用之房屋，其所交付之租賃物顯非合於兩造約定使 用收益之物。 二、再查，系爭租約第7 條約定：「甲方應於租賃房屋外指定適 當位置供乙方裝設適合乙方需要之散熱器及廣告招牌，裝設 期間一切安全及維修應由乙方負責，乙方於租賃期間內如遇 任何問題（如第三者抗議），甲方應迅速協助解決，若無法 解決時，乙方有權無條件終止本租約。本租約終止或期滿時 ，乙方應自行拆除回復原狀。」依此約定，原告負有排除第 三人妨礙被告使用收益租賃物之義務。惟原告亦自承，於其 他鄰居藉機索討費用之際，原告不從，該鄰居因而向新北巿 政府提出檢舉，致被告遭新北巿政府以被告違法使用夾層等 為由科以罰鍰處分。由此可知，原告亦怠於履行其上開排除 妨礙之義務。 三、原告既負有交付合於約定使用收益之租賃物予被告，及排除 第三人妨礙被告使用收益該租賃物之義務，然原告既未交付 合於約定使用收益之租賃物予原告，亦未排除第三人妨礙被 告使用收益租賃物，致被告受有罰鍰等損害，依民法第423 條規定及最高法院96年度台簡上字第18號判決，原告對被告 負有債務不履行之損害賠償責任。則再依民法第334 條第1 項及最高法院32年抗字第246 號判例，被告自得就對原告之 損害賠償債權與對原告之租金債務相互抵銷，故被告並未積 欠原告租金。 四、再依租賃契約第4 條之約定：「乙方同意支付甲方新台幣肆 拾伍萬元整做為本租約之押租金，於本租約終止或期滿，乙 方交還租賃房屋時，甲方應立即無息返還乙方。」依此約定 可知被告已支付原告45萬元作為本租約履行之擔保。姑不論 被告並未積欠原告租金，縱認被告有積欠原告租金之情事， 依原告指稱被告積欠其36萬元之租金以押租金抵償後，尚未 達兩期之總額，依土地法第100 條規定及最高法院81年度台 上字第1520號判決見解，就被告所積欠之租金與被告支付之 押租金相抵償後，被告即未積欠原告任何租金，自不具有原 告得終止租約之情事，故原告即無權終止租約及請求返還系 爭房屋。 丁、兩造不爭執之事實： ㈠兩造於98年2 月13日簽訂房屋租賃契約書，約定原告出租新 北市○○區○○○街○○號及16號1 樓及夾層房屋全部予被告 ，租期自98年3 月16日起至103 年3 月15日止，並約定98年 3 月16日起至100 年3 月15日止每月租金為15萬元，100 年 3 月16日起至101 年3 月15日止租金為每月15萬4,500 元。 自101 年4 月起至102 年3 月底，租金為每月15萬9,135 元 ，自102 年4 月起至103 年3 月底，每月租金16萬3,909 元 ，被告業已支付押租金45萬元，有房屋租賃契約書影本附卷 為憑（本院卷第18至23頁）。 ㈡因系爭房屋，領有97使字第345 號使用執照，使用分區為「 住宅區」，原核准用途為「店鋪使用」。夾層則有部分屬於 違建，經鄰居舉發後，新北市政府分別以「現場夾層原核准 用途為『店鋪所屬辦公室』，未經許可擅自變更用途為『店 鋪』、破壞分戶牆（1 樓及夾層）、封閉室內梯」等違反建 築法規之原因，對實際使用人即被告處行政罰鍰，而分別於 99年5 月7 日罰鍰6 萬元、99年8 月31日罰鍰8 萬元、100 年1 月17日罰鍰10萬元與100 年9 月罰鍰12萬元合計共36萬 元，被告並將上開罰款金額，自行於99年11月份、100 年3 月份及100 年11月份應付租金中抵扣等情，有台北縣政府工 務局99年8 月31日北工使字0000000000號函及行政處分書、 被告99年9 月13日存證信函、原告99年1 月1 日開立統一發 票及臺灣企銀活期存性存款明細、被告99年11月25日存證信 函、新北市政府100 年1 月17日北府工使字第1000040032號 函及行政處分書、被告100 年2 月1 日、100 年9 月30日存 證信函各一份影本附卷為憑（本院卷第26至49頁）。 戊、得心證之理由： 原告主張被告擅自將行政罰鍰抵扣租金，迄今共積欠租金36 萬元，故依租賃契約請求被告給付租金，另先位主張終止契 約，請求被告返還系爭房屋，備位提起將來給付之訴，請求 被告按期支付租金並容忍原告進入系爭房屋內完成修繕工程 等情，為被告所否認，並以前詞置辯。故本件之爭點為：原 告出租之範圍為何？（夾層違建部分係租賃範圍內或是由原 告免費附贈使用）、被告自行將行政罰緩由應付租金中抵扣 是否有據？原告先位主張終止契約是否合法？原告備位提起 將來給付之訴是否合法？原告請求被告容忍進入系爭房屋內 修繕是否有據？茲就兩造之爭點一一分述如下。 壹、兩造租賃契約中就夾層之出租範圍包含違建部分： 一、依據房屋租賃契約書第1 條約定：「甲方（即原告）將其座 落於台北縣新莊巿立信五街14及16號壹樓及夾層房屋全部（ 以下簡稱租賃房屋，乙方使用範圍包括租賃房屋之基地及各 項公共設施，但應以大樓管理委員會之各項使用規範為準） 出租乙方（即被告）經營超級巿場及專櫃等相關業務（詳細 面積、範圍如附圖標示）」，故詳細出租範圍係依據附圖標 示，原告自承簽約當天並沒有附房屋附圖，待被告申請營業 登記時才補給原告附圖，附圖上所記載之夾層畫「」部分 是屬於違建範圍，但違建部分與合法部分並未隔開，也未封 閉等語（筆錄見本院卷第80頁、第98頁），為被告所不爭執 。本院審酌一般租賃關係中，未登記之違建仍得出租他人使 用，本件夾層中違建部分與合法部分相連，並無區隔，原告 亦未於租賃契約中記載夾層畫「」部分屬於附贈免費使用 ，而附圖中夾層畫「」之違建部分，較之合法部分面積更 大，故原告主張違建部分是屬於免費附贈使用，實難採信。 原告在簽約時並未將附圖提出作為附件，亦未證明其在簽約 前已明確告知「未」將夾層違建部分納入出租範圍，顯然其 在簽約時及交屋時是將1 樓及夾層全部納入出租範圍，洵堪 認定。 二、按民法第423 條規定出租人應以合於所約定使用、收益之租 賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定 使用、收益之狀態。再依房屋租賃契約書第13條第4 項約定 ：「若因使用執照與乙方營業使用不符或因租賃房屋本身及 其設施不符一且有關法令規章之規定，致乙方無法取得營利 事業登記證，或遭任一主管機關罰鍰或勒令停業（不論是否 已取得營利事業登記證）時，乙方有權提前終止本租約，並 請求甲方返還所收之押租金、未到期租金。」被告辯稱：原 告交付予被告者係不得於夾層設立店鋪使用之房屋，其所交 付之租賃物顯非合於兩造約定使用收益之物云云。惟查，被 告申請營業登記時業已取得系爭房屋之附圖，對於夾層有大 部分並無合法登記一事，即已知之甚詳，但被告從未以此表 示解除契約，反而仍然繼續使用違建部分作為商品倉庫、辦 公室或店鋪使用，有現況照片在卷為憑（本院卷第72至74頁 ）。且事實上，被告仍然希望能夠繼續在該址營業，故原告 所出租夾層範圍固然有部分不合法，但顯然並沒有影響到被 告持續使用收益之狀態。 貳、被告將行政罰鍰自行以租金抵扣，並不合法： 一、按建築法第73條第2 項前段規定：「建築物應依核定之使用 類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要 構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其 他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。」、 建築法第91條第1 項第1 款規定：「有左列情形之一者，處 建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣6 萬元以上30萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍 未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止 其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自 行拆除，恢復原狀或強制拆除：一、違反第73條第2 項規定 ，未經核准變更使用擅自使用建築物者。」上開罰則係針對 建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者之處罰條 文，並非轉嫁罰。本件系爭房屋因為有「現場夾層原核准用 途為『店鋪所屬辦公室』，未經許可擅自變更用途為『店鋪 』、破壞分戶牆（1 樓及夾層）、封閉室內梯」、「夾層未 經核准擅自變更（增加）樓地板並為『辦公室（G 類2 組） 、儲藏室』使用」或『店鋪（G 類3 組）』使用等，與原核 定使用不合之情形，而違反上開建築法規，主管機關即新北 市政府工務局依法對房屋所有權人及使用人各自開罰，系爭 房屋之所有權人即原告公司法定代理人楊子德業已陸續被處 罰鍰6 萬元、8 萬元及10萬元等情，有100 年1 月17日新北 市政府行政處分書（本院卷第42頁），100 年9 月5 日以及 101 年2 月7 日新北市政府工務局行政處分書（本院卷第46 頁、第92頁）等各一紙在卷為憑。 二、被告從取得附圖之始，即知系爭房屋夾層有大部分並未依法 登記而屬違建，迄至99年5 月7 日第1 次遭罰鍰6 萬元起， 為解決持續被檢舉問題，原告於99年10月間將「破壞分戶牆 （1 樓及夾層）」問題加以改善，被告則將現場夾層原核准 用途為「店鋪所屬辦公室」部分放上辦公桌，令其回歸辦公 室使用，並將封閉之室內梯回復。但被告明知違規，卻依然 有「夾層未經核准擅自變更（增加）樓地板並為辦公室（G 類2 組）、儲藏室或或店鋪（G 類3 組）」使用之情形，被 告為實際使用人，其於99年5 月7 日遭罰鍰6 萬元、99 年8 月31日罰鍰8 萬元、100 年1 月17日罰鍰10萬元，與100 年 9 月5 日罰鍰12萬元，合計共36萬元之行政罰鍰，依法自無 轉嫁原告繳納之理。 三、依據房屋租賃契約書第3 條第2 項約定，被告自98年3 月16 日起至100 年3 月15日止每月應給付租金為15萬元，自100 年3 月16日起至101 年3 月15日止每月租金為15萬4,500 元 。然而，被告自行將上開應負行政罰鍰，擅自於99 年11 月 份、100 年3 月份及100 年11月份應付租金中抵扣，自屬無 據。故原告依據租約請求被告給付積欠租金36萬元，為有理 由，應予准許。 叁、原告先位主張終止契約，並不合法： 一、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止 契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租 金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月開 始支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約，民 法第440 條第1 項及第2 項定有明文。又承租人積欠租金除 以擔保金抵償外，達2 個月以上時，出租人始得收回房屋， 土地法第100 條第3 款亦有明定。按土地法第100 條第3 款 關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設 ，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用 （最高法院44年台上字第516 號判例參照）。 二、經查，被告擅自將行政罰鍰36萬元抵扣租金，固然無據，但 除前開扣抵租金之情形外，尚無其他積欠租金之情形，實際 上「扣抵租金」與「積欠租金未付」，就承租人主觀意思而 言，也完全不同。且被告業已依據房屋租賃契約書第4 條之 約定支付原告45萬元押租金，作為本租約履行之擔保。原告 若以被告積欠之36萬元租金以押租金抵償後，被告即未積欠 原告任何租金，依土地法第100 條規定及前開實務見解，就 被告所積欠之租金與所支付之押租金相抵償後尚未達兩期之 總額，原告自不得任意終止租約，故原告先位主張終止租約 及請求返還系爭房屋，為無理由，不予准許。本件租賃契約 既未合法終止，被告自非屬不當得利占有系爭房屋之情形， 原告依民法第179 條請求被告給付相當於租金之不當得利， 自不足取。 肆、原告備位提起將來給付之訴，於法未合： 一、原告備位聲明「請求被告應自100 年12月起至101 年3 月底 止，於每月5 日給付原告15萬4,500 元，自101 年4 月起至 102 年3 月底，於每月5 日給付原告15萬9,135 元，自102 年4 月起至103 年3 月底，於每月5 日給付原告16萬3,909 元。」然迄至本院101 年4 月3 日言詞辯論終結前，被告除 上開抵扣36萬元租金外，並無其他積欠租金或再次任意抵扣 租金之情形，則原告請求已到期之100 年12月起至101 年3 月底止，每月5 日給付原告15萬4,500 元部分，即屬無據。 二、原告另請求101 年4 月起至102 年3 月底，於每月5 日給付 原告15萬9,135 元，自102 年4 月起至103 年3 月底，於每 月5 日給付原告16萬3,909 元部分，則屬未到期之將來給付 之訴，應依民事訴訟法第246 條所定「請求將來給付之訴， 以有預為請求之必要者為限」之要件。然而，被告嗣後也沒 有再以罰鍰轉嫁原告之情形，則原告主張被告有到期不履行 之虞，尚不足取，故原告提起將來給付之訴，於法未合。 伍、原告請求被告容忍進入系爭房屋加以修繕，應屬有據： 按民法第429 條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或 另有習慣外，由出租人負擔。」。亦即租賃關係存續中出租 人固負擔租賃物修繕義務，反面言之，承租人必須准許出租 人容忍進入系爭房屋為修繕行為。被告前曾多次寄發存證信 函要求原告應提供合法使用之夾層，及將新北市政府工務局 處分書所認「夾層未經核准擅自變更（增加）樓地板並為『 辦公室（g 類2 組）儲藏室』使用」等違規問題改善，有存 證信函3 份在卷為憑（本院卷第35至37頁、第43至45頁、第 47 至49 頁），可知被告也催告原告進行必要之改善。依據 新北市政府工務局101 年2 月7 日北工使字第1011117413號 函文主旨：「... 請善盡建築物所有權人督導之責於101 年 5 月15日前恢復原狀或補辦手續（領得變更使用執照）以防 止違規情事再次發生，逾期未改善或補辦手續完竣再經查獲 時，本局得依建築法相關規定辦理。」（本院卷第89頁）， 經原告向工務局承辦人詢問應如何處理，承辦人員表示以隔 板隔開即可，原告於訴訟繫屬中亦多次向被告表明，要求被 告配合改善此部分之情形，然而被告因為自己經營商場空間 之需求，即使明知違法使用，卻一再拖延處理，原告依據工 務局限期改善之函文及出租人之修繕義務，請求被告應容忍 原告進入系爭房屋夾層，依照公務局之指示，進行修繕工程 ，回復為附圖所示之原始建築圖面，自屬有據。 陸、綜上所述，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告給付積 欠租金36萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即100 年12月10日 起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，及請求被告容忍原 告進入新北市○○區○○○街○○號及16號1 樓及夾層房屋， 修繕如附圖所示之房屋原樣之範圍內，為有理由，應予准許 。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 柒、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之 規定，職權宣告假執行。被告陳明願供擔保聲請宣告免為假 執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併准許之。至於原 告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。 捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述。至於原告若施工後，將隔 板隔開因而減少租賃契約之出租面積，是否因此因一併減少 租金一事，非本件審理範圍，仍應由兩造自行協調為之，附 此敘明。 玖、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條，命被告負擔4 ％，餘由原告負擔。 中 華 民 國 101 年 4 月 19 日 臺北簡易庭 法 官 紀文惠 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 4 月 19 日 書記官 陳慧奇