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臺灣臺北地方法院臺北簡易庭民事簡易判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 100年度北簡字第4131號 原　　　告　　繪影廣告事業有限公司 法定代理人　　吳靜珠 訴訟代理人　　李培得 　　　　　　　林明正律師 被　　　告　　李弘毅 兼訴訟代理人　欒夢玲 被　　　告　　林月靜 　　　　　　　陳宜信 　　　　　　　林建成 　　　　　　　李江河 　　　　　　　李素津 　　　　　　　王長和 　　　　　　　陳怡倩 　　　　　　　呂昆霖 兼上一人 法定代理人　　呂鴻隆 上九人共同 訴訟代理人　　楊國華律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國100年8月22日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣伍仟貳佰玖拾元由原告負擔。 事實及理由 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴就被告李弘毅、欒夢 玲、王長和部分，原請求：被告李弘毅、欒夢玲、王長和各 應給付原告新臺幣（下同）44,272元，及均自起訴狀繕本送 達被告翌日起至清償日止，按年息5％計算之遲延利息，嗣 於民國100年5月5日提出民事補正狀，變更其請求內容如聲 明，屬單純減縮、擴張應受判決事項之聲明，其訴之變更即 屬合法，應予准許，合先敘明。 二、原告起訴主張： ㈠被告均為臺北市○○○路○段118之5號喜越大廈（下稱系爭 大樓）之區分所有權人，原告前於95年3月間與被告簽訂媒 體租賃契約書（下稱系爭租約），由原告承租臺北市○○○ 路○段118之5號頂樓及背面外牆（下稱系爭標的）設置商業 廣告看板，約定租賃期間至100年2月25日止，並依系爭租約 第5條約定，若各出租人於租賃期屆滿仍願續為租賃時，原 告有以同一價格優先承租之權利。詎原告自99年8月間即表 示願為續租，然系爭大樓管理委員會竟於100年1月6日以喜 越大廈字第1000106號函通知原告稱就原告前表願續租情事 ，經全體被告決議不同意續租予原告，並聲稱已締約出租予 他廠商云云，原告遂委請律師向被告聲明原告之優先承租權 ，並限期催告被告與原告續訂租約，詎催告期限現已屆滿， 被告竟未置理。又被告前以每樓建物年租金5萬元之條件出 租系爭標的，以原告承租系爭大樓共11樓之頂樓及背面外牆 計算，每年租金合計55萬元，3年租金為165萬元，而原告前 承租系爭標的係為再出租予第三人，於3年內所收取租金合 計為4,995,000元，故原告3年內之租金收益為3,345,000元 ，如以被告同意續租3年計算，原告未來3年之預期利益損害 亦有3,345,000元，原告自得請求被告賠償該等損害，惟原 告自願僅請求被告賠償其中486,992元之損害。 ㈡被告雖辯稱其出租予原告之範圍與其出租予訴外人巨勳廣告 工程有限公司（下稱巨勳公司）之租賃範圍不同，原告無優 先承租權云云，惟就租賃範圍而言，兩者均有頂樓，與原告 之租約雖載明出租「背面外牆」，核與被告與巨勳公司簽訂 租約載明「外牆」不同，亦即，被告出租巨勳公司之標的除 背面外牆外尚有西側面外牆，但就相同之租賃標的，即頂樓 與背面外牆部分，原告仍有優先承租權，應無疑義，且西側 面外牆，因該部分為廣告牆之效益不彰，應不影響租約之效 力。至被告辯稱其與訴外人巨勳公司簽訂廣告租賃契約以前 ，曾委由管理委員會主任委員詢問原告是否願以同一價格續 租，但為原告所拒乙節，被告應提出證據證明確實有通知原 告行使優先權及原告拒絕同一條件續租之情等語。並聲明： ⒈被告李弘毅應給付原告22,136元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉被告欒夢玲應給 付原告22,136元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息。⒊被告林月靜應給付原告44,272元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息。⒋被告呂鴻隆應給付原告44,272元及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒌被告陳宜信 應給付原告44,27 2元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息5％計算之利息。⒍被告林建成應給付原告 44,272元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。⒎被告李江河應給付原告44,272元及自起訴 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒏ 被告李素津應給付原告44, 272元及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒐被告王長和應給 付原告88,544元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按 年息5％計算之利息。⒑被告陳怡倩應給付原告44,272元及 自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息。⒒被告呂昆霖應給付原告4 4,272元及自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。 三、被告則以：兩造所簽訂之租賃地點及範圍為臺北市○○○路 ○段118之5號頂樓及背面外牆，對照被告於99年9月10日與訴 外人巨勳公司所簽訂之租賃契約，巨勳公司承租範圍為臺北 市○○○路○段118之5號頂樓及外牆，是上開兩份租約承租 標的不同，原告自不得主張對被告出租巨勳公司之租賃標的 物有優先承租權。被告與巨勳公司簽訂新租約前，曾委由系 爭大樓管理委員會主任委員徵詢原告是否願意以每年總租金 121萬元之同一價格承租，但為原告拒絕，原告嗣後主張願 以同一價格優先承租云云，要非可採。又原告主張其受有預 期利益之損害云云，並未舉證以實其說，無足採信等語，資 為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 四、法院之判斷： ㈠兩造不爭執事實：查被告均為臺北市○○○路○段118之5號 喜越大廈之區分所有權人，其中臺北市○○○路○段118之5 號1樓為被告李弘毅、欒夢玲所共有、應有部分各1/2，王長 和則為其中8樓、9樓之所有人，其餘被告各為其中1樓之所 有人。原告前於民國95年3月間與被告簽訂媒體租賃契約書 ，由原告承租臺北市○○○路○段118之5號頂樓及背面外牆 設置商業廣告看板，約定租賃期間至100年2月25日止，租金 每樓每年5萬元，喜越大廈共11樓，每年租金共計55萬元； 原告曾於99年10月11日去函系爭大樓之管理委員會表示，願 以每年總租金121萬元與被告續約6年、付款條件為半年一付 ，原告並允諾願分擔被告與新廣告公司因解除合約而生違約 金5萬元等語，而被告於99年9月10日分別與巨勳公司簽訂租 賃契約，將系爭大樓之頂樓及外牆使用權利，以每年121萬 元之價格出租予訴外人巨勳公司等情，業據原告提出之媒體 租賃合約書、喜越公寓大廈管理委員會第0000000號函，及 被告提出廣告租賃契約書等件為證，且為兩造所不爭執，均 堪信為真實。 ㈡得心證之理由： ⒈依系爭租約第5條約定：「本合約租賃期屆滿時，甲方（即 被告）若願意繼續租賃時，乙方（即原告）有同一價格優先 承租權。」固可認原告取得「優先承租權」，然出租與否乃 出租人之權利，非謂承租人當然有優先承租權，更難謂續租 之租賃關係於承租人行使優先承租權時即成立，稽此出租人 意思自由及出租人若願意繼續租賃時記載之情，應認前開特 約係附有「如出租人願意繼續將標的物出租時，承租人始有 以與出租人願繼續出租系爭標的物之相同條件，優先承租之 權利的停止條件」。被告雖抗辯原告所承租標的物範圍為「 頂樓及背面外牆」，而被告出租予巨勳公司之範圍為「頂樓 及外牆」，兩者租賃範圍不同，原告就被告出租予巨勳公司 之租賃標的物無優先承租權云云，惟查，被告自承渠等曾透 過系爭大樓管理委員會徵詢原告是否願以與巨勳公司擬承租 之相同價格承租系爭大樓之頂樓及外牆等語（見本院卷第89 頁），且原告嗣陸續於99年10月11日、99年12月3日、99年 12月30日發文被告表示願意繼續承租系爭標的6年、租金每 年121萬元、半年一付，並允諾負擔被告與新廣告公司解約 之違約金等語，有原告提出該等函文存卷可按（見本院卷第 20至22頁），足認兩造對於原告於原租約期滿後，原告是否 有權以同一價格優先承租之標的，除被告原出租原告之「頂 樓及背面外牆」外，尚包括其他外牆等節，並無爭議，被告 願依其出租予巨勳公司之租賃標的範圍優先出租予原告，原 告亦願就被告出租予巨勳公司之租賃標的範圍繼續承租，是 縱被告出租予巨勳公司之範圍與兩造原簽訂租賃契約承租範 圍不同，尚不影響兩造間系爭租賃契約約定原告享有優先承 租權之效力，合先敘明。 ⒉原告雖主張伊曾於99年8月9日以書面向系爭大樓管理委員會 表示欲以月租金10萬元續租之意思，並提出原告願為續租之 通知為證（見本院卷第18頁），但被告否認渠等或系爭大樓 管理委員會曾經收受此通知，抗辯原告係於99年9月以後才 用書面通知等語，而原告就上開通知已於99年8月間送達被 告或系爭大樓管理委員會等情，未能提出證據以實其說，是 原告主張伊自99年8月起即陸續表示願為續租云云，即無可 信。又被告辯稱其在99年9月10日與巨勳公司簽訂廣告租賃 契約以前，曾委由當時管理委員會之主任委員徵詢原告是否 願以「每年總租金121萬元」之同一價格出租，但為原告所 拒等情，雖為原告所否認，主張被告係於出租予第三人後方 告知伊租金金額云云，惟原告於本院第一次言詞辯論期日時 自承：被告確有於將系爭標的出租第三人前事先詢問原告， 但當時原告無法確認被告確實可以這個價格出租，且伊認為 所謂優先承租權是被告與他人締約後才來問伊願不願意以相 同金額承租等語（見本院卷第105頁），參以嗣後原告於99 年10月間去函系爭大樓之管理委員會表示，願以每年總租金 121萬元與被告續約6年、付款條件為半年一付，原告並允諾 願分擔被告與新廣告公司因解除合約而生違約金5萬元等語 ，亦有原告提出99年10月11日函文存卷可佐（見本院卷第20 頁），原告復自陳伊於99年8月間即發函系爭大樓管理委員 會，聲明願以每月10萬元之價格向被告繼續承租系爭標的等 語，苟被告未事先告知原告有人欲以年租金121萬元之價格 承租系爭標的，原告豈會於99年8月自願將承租價格自年租 金55萬元調漲為2倍有餘之120萬元，旋於99年10月初復發函 系爭大樓管理委員會稱願以年租金121萬元之價格承租系爭 標的，甚至表明願意負擔被告對第三人之違約賠償？況被告 嗣係以年租金121萬元之價格將系爭標的出租訴外人巨勳公 司，為兩造所不爭執，如原告果於99年8月間即願意以年租 金120萬元之價格續租系爭標的，被告又豈會因1萬元之價差 ，拒絕與原告續約而另行與第三人巨勳公司締結新租約，徒 生與原告間租賃契約爭議，復需負擔新承租人不知是否會妥 善利用租賃物及是否會確實按期繳交租金之風險？據此，足 認被告抗辯伊於與巨勳公司簽訂租賃契約前之99年8月初即 多次透過管理委員會與原告就續約事宜口頭協商，且明白告 知原告有人願以121萬元之價格承租系爭標的，詢問原告是 否願以同一價格承租，卻遭原告拒絕等情為真。又依兩造系 爭租約第5條約定意旨，並未要求被告需於與他人締約後， 方得詢問原告是否願以相同金額優先承租系爭標的，而被告 於將系爭標的出租第三人前，既已合法詢問原告是否行使其 優先承租權，而原告拒絕以同一價格與被告續訂租約，足認 原告已拋棄其優先承租權。從而，系爭租約雖有優先承租權 之約定，惟原告既已明示拒絕以與第三人同一之承租價格向 被告續租系爭標的，俟被告與第三人簽訂租賃契約後，始反 悔主張仍欲以同一價格續租云云，自無依據。 ⒊末按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填 補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定 之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失 利益，民法第216條定明文。本件原告於被告詢問是否以與 第三人巨勳公司相同價格承租系爭標的時，既已明示拒絕行 使其優先承租權，則被告嗣後將系爭標的出租第三人巨勳公 司，即難認被告有何違約情事，是原告主張其因被告未依系 爭租約約定，令原告行使其優先承租權，致其受有租金差額 之預期利益之損害云云，即無理由。 五、綜上所述，原告主張為不足採，被告抗辯尚屬可信。從而， 原告依系爭租約之法律關係，起訴請求被告分別賠償如聲明 所示金額及法定遲延利息云云，為無理由，應予駁回。 六、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結 果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文所示之金額。 中 華 民 國 100 年 9 月 8 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 管靜怡 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 5,290元 合 計 5,290元 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 100 年 9 月 8 日 書記官 蔡宜婷