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宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 　　　　　　　　　　　　　　　　　 100年度北簡字第9427號 原　　　告　張玉明 訴訟代理人　蘇家宏律師 　　　　　　朱慧倫律師 被　　　告　愛德蘭絲股份有限公司 法定代理人　石古茂 訴訟代理人　曾海光律師 上列當事人間請求給付租金等事件，於中華民國101年6月6日言 詞辯論終結，同年月27日下午5時在臺灣臺北方法院臺北簡易庭 第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰ 　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　　陳君鳳 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　　鄭玉佩 　　　　　　　　　　　　　　　　通　譯　　陳建憲 朗讀案由兩造均未到 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的 及其理由要領，記載於下： 主 文 被告應給付原告新臺幣捌萬陸仟陸佰陸拾陸元，及自民國一百年 九月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣叁仟柒佰伍拾元，其中新臺幣玖佰肆拾元由被告 負擔，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣捌萬陸仟陸佰陸拾陸元 預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由 原告主張： ㈠被告於民國99年4 月22日與原告簽立不動產租賃契約（下稱 系爭租約），向原告承租原告所有，坐落於新北市○○區○ ○段484、401-2地號，門牌號碼為新北市○○區○○○路○ 段○巷○○弄○○號24樓之2之建物（下稱系爭房屋），雙方並約 定租賃期限自99年5月1日起至100年4月30日止，每月租金新 臺幣（下同）33,333元，租期內之水電、瓦斯、管理費、其 他公共設施費用及其他由承租人使用而生之費用等均由被告 負擔。然被告於99年8月1日起即未給付租金及其應負擔之水 電、瓦斯、管理費、機車停車租賃費等，並於同年月25日以 臺北敦南郵局第990 號存證信函欲片面終止系爭契約，惟原 告已於99年9月15日以國史館郵局第643號存證信函要求被告 履約並給付所積欠之租金與管理費等，另就被告提前終止租 約之主張為不同意之表示。是以，兩造間就系爭租約之終止 ，既有第10條：「租期屆滿前，一方擬提前終止契約時，應 於終止前1 個月以書面通知對方，經對方同意並支付對方新 臺幣﹍﹍元正之補償後始得為之，如雙方合意終止契約，乙 方（即被告）不得向甲方（即原告）請求搬遷費或其他任何 名目之費用。」之特別約定，被告未經原告同意片面終止系 爭租約並不合法。縱如被告所稱其已與太平洋房屋紅樹林加 盟店人員黃瑞徨完成系爭房屋之點交作業，然原告並未授權 黃瑞徨或太平洋紅樹林加盟店處理系爭房屋點交事宜，是以 ，系爭契約仍合法有效。縱使系爭房屋有另為委託出租或出 售事宜，原告只要於租賃期間內可將系爭房屋提供予被告使 用即可，況依系爭租約第5條第5款約定：「甲方於承租期間 欲進入本標的物逕行檢查或修繕，或陪同欲承買之人、承租 人進入看屋時，應事先以信函通知。」顯見原告於租賃期間 仍得為將系爭房屋出租或出售事宜，是以，原告並未同意被 告終止系爭租約，被告自應依約給付租金及其應負擔之費用 予原告。 ㈡經查，被告自99年8月1日起未給付租金及應負擔之水電、瓦 斯、管理費、機車停車租賃費之行為，分別違反系爭租約第 3 條：「租金約定：每月壹期（每期為）新臺幣叁萬叁仟叁 佰叁拾叁元正。前述租金含稅。交付方式⑴每月1 日以前現 金支付，即新臺幣叁萬叁仟叁佰叁拾叁元正。」及第7條第1 項：「本件租賃房屋在承租期限內之水電、瓦斯、管理費、 電話費、其他公共設施費用及營業必需繳納之稅捐及其他由 承租人使用而生之費用均由乙方負擔。」之約定。關於積欠 租金部分，以每月租金33,333元計算，自99年8月1日起至10 0年4月30日止，共9期，合計為299,997元，至於費用部分， 則有26,669元（包含水費395元、電費2,442元、瓦斯費244 元、管理費23,088元、機車停車租賃費500元）由原告代為 繳付。 ㈢另依系爭租約第8條第4項：「一方違反本契約約定（例：不 交付租金、不返還租賃物等情形）致他方須進行訴訟程序處 理時，其因此所支出之訴訟費用及律師費用均由違約一方負 擔。」之約定，被告於雙方租賃期限存續中，未依約給付租 金及其應負擔之費用，經原告屢次催討未果，而提起本件訴 訟，為此支出律師費用80,000元，依前揭約定，自應由被告 負擔。 ㈣綜上，被告應給付積欠之租金299,997 元、由原告代繳之費 用26,669元及律師費用80,000元，合計406,666 元，而依系 爭租約第4 條：「⑴雙方約定押租金為新臺幣陸萬元正（以 現金或即期支票支付）。⑵乙方於訂約同時交付押金予甲方 ，甲方於租賃期滿後乙方遷空交還房屋之同時，扣除乙方應 負擔之欠租、利息、違約金及其他損害賠償金額或費用後， 將餘額無息返還乙方。」之約定，扣除被告已交付之押租金 60,000元後，被告尚應給付原告346,666 元。 ㈤至於被告雖稱系爭房屋有不明昆蟲等情，然自99年5 月1 日 被告承租系爭房屋起至99年7 月初始告知原告上情，期間已 相距2 個多月，且被告所提出之照片無法證明該照片中之人 員即為被告公司人員，亦無從證明該人員被昆蟲叮咬地點係 位於系爭房屋內，況被告所提出之照片最早拍攝日期為99年 8 月14日，距被告承租系爭房屋已相隔2 、3 個月，無從證 明原告交付系爭房屋時即有昆蟲存在。縱有昆蟲存在，惟昆 蟲孳生原因多端，或因被告公司人員衛生習慣所致，或因被 告公司人員使用系爭房屋方式所致，實與原告交付系爭房屋 本身因素無關，原告進行噴藥處理，係出於善意，如依被告 所述，成效甚微，益足見系爭房屋有昆蟲及叮咬等情，與原 告所提供之系爭房屋無關。爰依系爭租約及不當得利法律關 係請求被告如數給付等語。 並聲明：被告應給付原告346,666 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息5 % 計算之利息。 被告則以： ㈠系爭租約業已合法終止，理由如下： ⒈按民法第450條第1項規定，應認除當事人另有約定外，雙 方均不得隨意終止租賃契約，而系爭租約中，有第10條： 「租期屆滿前，一方擬提前終止契約時，應於終止前1 個 月以書面通知對方，經對方同意後始得為之。」之特別約 定，則被告公司員工福島禮司及其家人於搬入系爭房屋後 ，即發現屋內有許多不明昆蟲，且因不斷遭叮咬，而有至 淡水李兆然診所（新北市○○區○○路○○號）就醫情形， 曾多次向原告及仲介之太平洋紅樹林加盟店反應，並表示 若無法解決將終止系爭租約，其後原告雖有派人進行噴藥 處理，但成效甚微，仍不斷發生遭叮咬之情形，由於上開 叮咬情形已嚴重影響被告公司人員及其家屬之居住品質， 系爭房屋已屬不合於約定使用狀態而具有瑕疵之房屋，即 已違反民法第423、424條之規定，而符合民法第42 4條得 予終止租約之情形，被告遂依法通知原告終止系爭租約， 乃於法有據。至於原告辯稱因其不同意終止，故不符合系 爭租約第10條約定，然查系爭房屋既有上述嚴重瑕疵不適 於居住之情，原告卻故意不同意終止系爭租約，顯屬違反 民法第148 條之公平及誠實信用原則之行為，且亦應有民 法第101條笫1 項規定之適用，則本件被告已合法終止。 ⒉次查，系爭租約第10條內補償金數額之欄位為空白，而僅 載明終止前1 個月前通知，顯見按當事人之真意解釋在於 1 個月前通知，即已屬補償行為，而非在於出租人是否同 意，則原告之上揭執意主張，已悖於當事人之真意而不可 採。況系爭租約乃定型化契約，其中須「出租人同意之行 為」亦屬民法第247條之1第2 款「加重他方當事人責任」 、第3款「使他方當事人限制行使權利」及第4款「其他於 他方當事人有重大不利益者」之情形，屬無效之行為，則 原告亦不得以之主張。 ⒊復查，被告既已於臺北敦南郵局第990 號存證信函內通知 原告於99年 9月30日上午11時許進行系爭房屋點交作業， 原告雖以國史館郵局第643 號存證信函拒不同意，並於上 開時間未現身配合點交，然被告嗣後與黃瑞徨已完成點交 ，並表明於點交後，即屬該公司與原告間之事，與被告公 司無涉，而系爭房屋之鑰匙，亦於數日後，由太平洋房屋 紅樹林加盟店人員景興年交予原告在臺之代理人張淑卿， 並獲其同意將系爭房屋另為出租及出售，雙方並簽有銷售 委託書，足認原告已同意或追認同意終止系爭租約，則系 爭租約業已合法終止。 ⒋另查，原告雖主張依系爭租約第5 條第5 款約定，於租賃 期間內仍可進行出租或出售，惟原告既仍主張為終止系爭 租約，然從未依上開約定通知被告，自無上開條款之適用 ，反之，益證原告業已同意終止系爭租約。 ⒌再查，原告與訴外人吳聖麟間就買賣系爭房屋所生給付違 約金事件，由臺灣士林地方法院士林簡易庭100 年度士簡 字第939 號民事判決內容可知，原告於99年12月初委託太 平洋房屋淡水捷運加盟店代為出售，並簽有委託契約書， 而於該契約書內載明「無租賃或佔用情形」，亦可證明原 告之主張並無理由。 ㈡就原告請求租金、費用及律師費等，分別說明如下： ⒈關於原告請求費用26,669元（包含水費395 元、電費2,44 2 元、瓦斯費244 元、管理費23,088元、機車停車租賃費 500 元）部分： ⑴被告與黃瑞徨進行點交時，業已繳清自99年5月1日起至 99年9月30日止管理費、電費、水費、瓦斯費，及99年9 月21日起至9月30日止之電話費。 ⑵原告於99年10月間曾返國處理買賣系爭房屋事宜，曾住 於系爭房屋內，則系爭房屋水費、電費或其他費用，自 被告點交後，原告均有使用情形，卻逕為主張，有不當 得利之情形，應有民法第216條之1之適用。 ⑶就機車停車租賃費部分，則於系爭租約第1 條第4 項未 有約定，況承租系爭房屋之被告公司人員為外國人，在 臺灣並未騎機車或開車，無車位之需求，系爭租約中記 未特別約定，則被告自不須負擔此部分之費用。 ⒉另觀諸系爭租約第4 條，並未有押租金不得抵扣租金之約 定，被告自得主張以由原告保管之6 萬元押租金與租金互 為抵扣，並依系爭租約第7 條第3 項約定，扣繳系爭房屋 99年8月、9月之租賃所得稅，是以，被告並未積欠任何租 金。 並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免予假 執行。 兩造不爭執之事項： ㈠兩造於99年4月22日簽立系爭租約，約定租賃期限自99年5月 1日起至100年4月30日止，每月租金33,333 元，租期內之水 電、瓦斯、管理費、其他公共設施費用及其他由承租人使用 而生之費用等均由被告負擔。 ㈡被告於99年8月25日以臺北敦南郵局第990號存證信函表達系 爭房屋內有許多昆蟲，危及被告公司承租人員及其眷屬之健 康，依民法第423條及第424條規定，於99年9 月30日上午11 時許終止系爭租約，並進行系爭房屋點交作業之意思表示。 ㈢原告於99年9月15日國史館郵局第643號存證信函表達不同意 被告終止系爭租約之意思表示。 得心證之理由： 本件爭點厥為：㈠被告於99年9 月30日終止租約之行為，已否 生效？㈡原告訴請被告給付前揭數額之租金、水費、電費、瓦 斯費、管理費及機車停車租賃費、律師費用406,666 元，扣除 押租金60,000元 後，應再給付346,666元，有無理由？茲分述 如下： ㈠被告於99年9月30日終止租約之行為，已否生效？ ⒈按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承 租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其 瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第 424 條定有明文。該條規定係以「危及承租人或其同居人之 安全或健康時」，為終止契約之要件。易言之，須租賃物係 房屋或其他供居住之處所而確有瑕疵，且其瑕疵危及承租人 或其同居人之安全或健康時，承租人始得單方終止系爭租賃 契約。 ⒉被告抗辯稱系爭房屋有昆蟲叮咬之情，雖為原告所否認。然 查，證人景興年證稱：因承租人主張屋內有蟲，原告的妹妹 張淑卿曾進行消毒過一次，但承租人仍說屋內有蟲，被蟲咬 的情形仍然存在，而和張淑卿到公司進行協調，協調並沒有 結果，我有看過承租人有出示藥包及手上被咬紅腫的情形等 語明確（見本院卷第128、129頁）；參以，被告所提出相片 內，身體軀幹及四肢確實有叮咬紅腫之痕跡（見本院卷第49 至54頁）；且原告亦不否認曾因被告要求而對系爭房屋進行 消毒，可見系爭房屋確有昆蟲叮咬之瑕疵存在。衡諸常情， 昆蟲叮咬確實會影響、危害居住人之健康，且該瑕疵並非檢 視租賃物外觀即可知悉，則被告依民法第424 條規定，於99 年8月25日以臺北敦南郵局第990號存證信函告知於99年9 月 30日終止契約之意思表示，應屬有據。 ⒊至原告固於99年9月15日以國史館郵局第643號存證信函不同 意被告前開終止契約之意思表示，然被告得以單方終止系爭 租約之意思表示，既為法律所明定，是縱未經原告同意，亦 生合法終止之效力。原告空言主張被告所為終止契約之意思 表示違反系爭契約第10條之約定，而不生效力云云，洵非可 採。 ㈡原告訴請被告給付前揭數額之租金、水費、電費、瓦斯費、 管理費及機車停車租賃費、律師費用406,666 元，扣除押租 金60,000元後，應再給付346,666元，有無理由？ ⒈原告主張被告未給付99年8、9月份租金乙節，為被告所不爭 執，是原告請求被告給付99年8、9月份租金共66,666元（計 算式：33,333×2＝66,666）等語，應屬可採。 ⒉原告復主張被告未給付99年5 月1日起至99年9月30日止管理 費等語，然為被告所否認。經查，被告與黃瑞徨進行點交時 ，曾交付黃瑞徨其已繳納完畢之99年5月起至99年9月間之管 理費、電費、水費、瓦斯費收據予黃瑞徨收受，嗣後由黃瑞 徨轉交景興年，景興年再交予張淑卿確認無誤等情，業據證 人景興年於本院審理時證稱：99年9 月30日我請黃瑞徨到系 爭房屋做屋況之確認，及水電費繳款之情形，黃瑞徨事後交 給我房屋租賃終止確認書，還有如確認書所記載之收據，水 電費都有依照當時的金額去繳納，管理費也有繳納，我之後 有跟張淑卿在電話中報告這件事，也有在系爭房屋所在的社 區拿單據給張淑卿確認，之後就沒有再提這件事情等語屬實 （見本院卷第128 頁），並有房屋租賃終止確認書、點交當 日現場光碟及譯文在卷可稽（見本院卷第55、135至140頁） 。益徵被告辯稱業已繳納上開費用等語，堪信為真實。被告 既已系爭契約約定按期繳納上開費用，則原告請求被告再為 給付云云，尚非有據。 ⒊又原告主張被告未給付99年10月至100年4月30日止租金、管 理費云云，然系爭租約業經被告於99年9 月30日合法終止， 業如前述，是原告此部分之主張，洵非可採。 ⒋關於計費期間99年9月7日起至99年11月5日止電費592元、接 電費400元、設備維持費24元部分，因至99年9月30日止之電 費被告業已繳納完畢，已如前述，則上開費用顯與被告無涉 ，是原告此部分請求，自非足取。 ⒌至計費期間自99年12月起至100年3月3日止之水費395元、計 費期間係99年11月5日起至100年3月8日止之電費1,426 元， 、計費期間自99年12月起至100年3 月止之瓦斯費244元部分 ，因系爭租約業經被告於99年9 月30日合法終止，業如前述 ，是原告此部分之主張，亦非可採。 ⒍再者，機車停車租賃費部分，查系爭租賃第7條第1項固約定 ：「本件租賃房屋在承租期限內之水電、瓦斯、管理費、電 話費、其他公共設施費用及營業必需繳納之稅捐及其他由承 租人使用而生之費用均由乙方負擔。」等語，然系爭租約租 賃範圍並無關於機車停車位之記載，且房屋租賃現況確認書 中備註欄中僅註明「管理費月/1924 元，由承租方自行支付 」，亦無隻字片語記載機車停車租賃費須由被告支付，倘被 告果同時向原告承租機車停車位使用，理應一併記載於系爭 租約中，則兩造是否有承租機車停車位之合意，尚有可疑之 處；況原告對於被告確有使用機車停車位乙節，復未舉證以 實其說，是其請求被告給付前開費用，尚非可採。 ⒎又依系爭租約第8條第4項約定：「一方違反本契約約定（例 ：不交付租金、不返還租賃物等情形）致他方須進行訴訟程 序處理時，其因此所支出之訴訟費用及律師費用均由違約一 方負擔。」等語（見本院卷第11頁），是以被告尚有2 個月 租金未給付，業如前述，而本件律師費用80,000元，有恩典 法律事務所收據在卷可稽（見本院卷第26頁），則依上開約 定，原告請求被告給付欠繳之本件律師費用80,000元，即無 不合。 ⒏末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有久租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘 額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度臺上字第1631 號判決要旨參照）。查原告請求被告給付積欠租金66,666元 、律師費用80,000元，應屬有據，上述金額共計為146,666 元（計算式：66,666＋80,000＝146,666 ）；另本件被告已 交付原告押租金60,000元，此為兩造所不爭執，並有系爭租 約在卷可稽（見本院卷第10頁），是依前開意旨，原告得請 求之金額扣除押租金後，被告應給付予原告之金額應為86,6 66元（計算式：146,666 －60,000＝86,666）。 綜上所述，原告依系爭租約，請求被告給付86,666元，及自起 訴狀繕本送達翌日（即100年9月14日）起至清償日止，按年息 5%計算之利息，即屬有據，應予准許，超過部分為無理由，應 駁回之。 本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3 款之規定 ，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依聲請為被告預 供擔保，得免為假執行之宣告。 本件事證已臻明確，兩造其餘攻防，核與判決結果不生影響， 爰不一一論述，併此敘明。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額， 依後附計算書確定如主文所示金額。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 書記官 鄭玉佩 法 官 陳君鳳 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 3,750元 合 計 3,750元 上列筆錄正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○ 段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 6 月 27 日 書記官 鄭玉佩