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宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　 101年度北小字第2295號 原　　　告　中山綺麗大廈管理委員會 法定代理人　施素碧 訴訟代理人　李姿嫺 　　　　　　詹怡娟 被　　　告　王吳素真 訴訟代理人　劉凡聖律師 複代理人　　毛順毅 上列當事人間給付管理費事件，本院於中華民國102年6月17日言 詞辯論終結，並於同年7月2日下午4時在臺灣臺北地方法院臺北 簡易庭第4法庭公開宣示判決，出席職員如下︰ 　　　　　　　　　　　　　　　　　 法　官 張明輝 　　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官 劉曉玲 　　　　　　　　　　　　　　　　　 通　譯 林素先 朗讀案由兩造均未到。 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的 及其理由要領，記載於後︰ 主 文 被告應給付原告新臺幣66,000元，及自民國101年8月5日起至清 償日止，按年利率百分之10計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣1,530元，其中由被告負擔新臺幣1,025元，餘由 原告負擔。 本判決第1項得假執行；但被告如以新臺幣66,000元為原告預供 擔保後，得免為假執行。 事實及理由要領： 一、本件原告起訴時其法定代理人原為李姿嫺，嗣於訴訟繫屬中 之民國102年3月1日經改選變更為施素碧，並由其具狀聲明 承受訴訟，業據提出台北市政府同意備查函一件為證，核與 民事訴訟法第176條規定尚無不合，且其原起訴時未經合法 代理之不足亦堪認已經治癒，合先敘明。 二、原告主張：被告為原告所管理社區內門牌號碼臺北市○○○ 路○○○巷○○號、34號即台北市○○區○○段0○段0000○號、 2276建號及2275建號之地下室停車位(停車位編號1至11號， 共11位）、建物及其基地之區分所有權人，依區分所有權人 會議決議及住戶規約規定，區分所有權人每戶每月應繳納管 理費用，被告部分應繳納金額為新臺幣（下同）5,760元、 每1停車位原為500元，自101年1月起調為每1停車位1,000元 共11位及自付每月升降設備維修費用及公共電費，詎被告自 民國100年7月起至101年6月止共積欠原告地下室停車位管理 費共12個月計99,000元（計算式：500x6x11+1000x6x11=330 00+66000=99000），經原告催討迄未繳納。爰依公寓大廈管 理條例第21條、第23條第1項、區分所有權人會議決議及住 戶規約起訴請求被告如數給付，並聲明請求被告如數給付， 及加計自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 10計算之遲延利息。 對被告抗辯所為陳述：被告既已參與並同意100年12月25日 地下室停車空間之管理費、電費分擔及維護保養召開臨時會 決議內容，又依臺灣高等法院暨所屬法院92年度法律座談會 意旨，因參與召集公寓大廈區分所有權人會議之人，多非法 律專家，對召集程序或決議方法是否合法，未必知悉，如認 召集程序或決議方法有違反法令或章程，概認無效，對區分 所有權人未必有利，非立法本意，此應屬法律漏洞，得類推 適用其他規定填補，又民法第56條第1項規定，已賦予當場 表示異議之社員向法院提起撤銷決議之訴，倘被告不願依會 議決議事項進行亦不應以召集人之資格不合法而認該會議無 效，另簽到單於該次會議結束前，經出席之區分所有權人簽 名確認決議事項之同時改為會議內容確認書，此係被告當場 知悉。另100年12月25日所召開會議之召集人李姿嫻，係以 區分所有權人身份召集，縱其召集會議時任期已屆滿，不具 主任委員資格亦無影響本次會議召集之效力，再者，系爭大 廈之預售屋買賣契約書第8條第2項之約定，僅係為買賣該停 車位之登記持分之所有權及車位使用管理處分收益之權利， 並非排除管理委員會管理之權利，原告仍就該部分使用管理 設施維護費用分擔負責，得就維護、保養、維修、用電費用 、清潔等費用分擔及使用之管理方式進行議決，則考量未來 設備汰舊換新等費用而調高停車位清潔費，並非以坪數計算 收費。此外，原告否認系爭大廈公共空間修繕費用25,000元 由伊負擔，故被告應負舉證責任，再者，被告一方面認原告 無權收取或調高管理費用，另一方面卻又主張代原告支付停 車場升降機電費、保養費用係相互矛盾等語。 三、被告答辯略以：原告就系爭大廈之地下室停車場並未善盡其 責任加以維護，故伊主張以伊之前代墊付之「停車場升降機 保養安檢費」43,350元、「停車場升降機電費」2,308元、 「大廈水管修繕費」25,000元，共計70,658元，與伊所應繳 納之管理費抵銷，且原告於言詞辯論期日並無爭執，應生自 認之效果，又原告爭執該修繕費應向原建商請求部分，應先 負舉證責任。此外，系爭大廈地下室汽車停車為應為伊約定 專用部分而非共有部分，此係自系爭大廈之預售屋買賣契約 書第8條第2項、第26頁及第27頁附件五已明定：「‧‧‧未 購買汽車停車位者已確認該部分面積不含本件房屋買賣範圍 內。」，則系爭大廈其他住戶自建商處買受房屋時，既已同 意放棄對停車位之使用管理權顯無權決定停車位之管理費， 故調高停車位管理費之決議對伊不生效力。再者，依據伊所 持有系爭大廈建物謄本可知，伊之權利範圍，包含系爭大廈 地下室停車位編號第1至11號，是以伊停車位之權利經公示 ，非如原告所稱係為系爭大廈所共用。另伊雖就原告所提出 100年12月25日臨時會議紀錄及開會簽到單之形式真正不爭 執，然自單據仍看不出伊有同意停車費調漲，且系爭開會之 「簽到單」與「同意書」係為效力個別支不同文件，該文件 上「簽到單」3字劃掉並變造「會議內容確認書」，則該文 件所書立「同意書」顯係事後製作。而該文件上有25戶之簽 名，亦與會議紀錄所示共18戶參與之內容完全不符。又系爭 臨時會議紀錄所有決議完全針對伊，且內容均為增加伊負擔 ，並未給予伊相對應之權利，依經驗法則伊不可能為同意之 表示。至原告於起訴後之102年1月20日所召開之第6屆第2次 區分所有權人會議始將系爭大廈地下室汽車停車位之管理費 調升為每車位1,000元，惟原告所主張者僅為100年間之管理 費，若原告已有合法決議，應無須重複決議。且本件李姿嫻 之原告主任委員任期早已屆至，依公寓大廈管理條例第29條 第4項規定，其主任委員之身分當然解除，則原告決議提高 被告停車位管理費之會議，係未經有召集權人之召集，其決 議應屬無效，該無效決議自無拘束伊之效力。縱原告以多數 決方式決定伊停車位之管理費，然原告將此費用調高至每位 每月1,000元，已超過伊之使用比例，顯不符合公平原則， 是該決議因權利濫用而無效，且由證人高耀輝證詞：「被告 只有買地下室所有的停車位，並不是把所有的地下室買下來 」(參102年5月20日筆言詞辯論筆錄第2頁）、證人陳和豐證 詞：「停車位是被告的，車道是公設的，升降機是大樓的。 」(參102年5月20日筆言詞辯論筆錄第5頁）、「入口升降梯 部分應該是大樓負責，應該是包含在大公設裡面。」（參 102年5月20日筆言詞辯論筆錄第6頁）相符，故系爭「停車 場升降機」為系爭大廈全體住戶之共用部分，且於本件事發 前原告未曾決議相關維護費用應由伊給付，是以「停車場升 降機保養安檢費用」、「停車場升降機」即應由原告負擔。 系爭「停車場升降機」既為共用部分陳述可知伊並未同意調 高停車位管理費，故原告100年12月25日臨時會決議確實未 獲伊同意、以多數決之方式，調高伊停車位管理費至不合理 之1,000元，應屬權利濫用而無效。況系爭「停車場升降機 」維護費用本應由原告自公共基金支付之，而伊均有按時繳 交大樓管理費，且繳交管理費比例本來就是按照伊所有部分 之面積來計算，用來支應大樓應該要付的支出，若伊仍須另 行負擔系爭共用停車場升降機之費用，則將致伊重複繳費， 伊自得以之前墊付99年9月至100年12月停車場升降機保養安 檢費用433,50元、停車場升降機電費2,308元及大廈水管修 繕費用25,000元，共計70,658元，與原告之管理費請求權抵 銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 四、經查，原告主張之事實，業據其提出管理費欠繳明細表、建 物登記謄本、催告信函及回執、公寓大廈管理組織報備證明 、臺北市政府府都建字第0000000000號函、住戶管理委員會 開會會議內容確認書、社區管理規約、系爭大廈業主臨時會 議紀錄為證，及經本院職權函查預售房屋買賣契約書及其附 件一至五為證。惟被告以上詞置辯，並提出99年9月至100年 12月「停車場升降機保養安檢費用」收據、電費繳納收據、 101年7月11日臺北南陽郵局第001552號存證信函、臺灣銀行 匯款申請書回條聯、最高法院92年台上字第2517號判決、最 高法院93年台上字第2347號判決、系爭大廈預售屋買賣契約 書及臺灣高等法院96年上易字第424號判決、101年3月工程 估價單及收據、保昇機電工程股份有限公司汽車證明書、華 南商業銀行存款憑條等件影本為證。兩造均不否認上開他造 所提出文書之真正。是本件兩造間之爭執即在於：㈠原告自 101年1月起調高被告所有之停車位管理費由每1停車位500元 為每1停車位1,000元之決議是否合法？㈡被告是否應自付每 月升降設備維修費用及公共電費？原告有無給付該等費用之 義務？㈢被告主張以伊之前繳納之升降設備維修費用及公共 電費、公共水管修繕費用共計70,658元與原告之本件管理費 請求權抵銷是否有據？ 五、得心證之理由： ㈠按區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明 開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時 會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日，公寓大廈管 理條例第30條第1項定有明文。另依同條例第29條第2、3、4 項規定，公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一 人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、 管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事 務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規 約另有規定者，從其規定；管理委員、主任委員及管理負責 人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二 年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管 理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但 區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、 管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得 連任一次，其餘管理委員，連選得連任；前項管理委員、主 任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所 定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。經查，原告 所屬中山綺麗大廈係成立有管理委員會者，且於社區管理規 約規定委員任期為一年等情，有其主叵管理規約在卷可參， 並為原告所不否認，堪予認定屬實。而查，原告之原法定代 理人李姿嫺係於96年4月21日間即經選任擔任主任委員迄起 訴時止，均未改選一節，亦為原告所不否認，並經本院函臺 北市建築管理工程處影送該管理委員會申請報備資料在卷可 稽（見本院卷第77頁至83頁），是依上開規定及說明，原告 之原主任委員李姿嫺於任滿1年後之97年4月21日即應當然解 任，是原告於100年12月25日由李姿嫺所召開之業主臨時會( 見本院卷第156頁)，及於起訴後之102年1月20日所召開之第 6屆第2次區分所有權人會議，既均係由無召集權人之李姿嫻 所召集之會議，參酌民法第56條第2項「總會決議之內容違 反法令或章程者，無效。」之規定，該會議決議提高被告停 車位管理費之會議，即均屬無效，均無拘束被告之效力。從 而，原告上開自101年1月起調高被告所有之停車位管理費由 每1停車位500元為1,000元之決議為無效，被告所應負擔之 停車位管理費每1停車位仍僅為500元。原告僅得請求被告給 付自100年7月起至101年6月止所積欠之地下室停車位管理費 共12個月計66,000元（計算式：500x6x11+500x6x11=33000+ 33000=66000），其請求於此金額範圍內始屬有據，其餘逾 此以外之請求則非有據。 ㈡次按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之 意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務 ，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息 ，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；又無法律上之原 因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上 之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第176條第1項及第 179條雖亦分別定有明文。惟查，被告自向原建商新大房建 設股份有限公司購得系爭大廈1樓店面及上開地下室之11位 停車位時，即延續該建商新大房建設股份有限公司而負擔每 月升降設備維修費用及公共電費等情，亦據證人陳和豐到庭 證稱在卷可參（見同上言詞辯論筆錄第4頁），被告雖否認 伊自始應自付每月升降設備維修費用及公共電費，並辯稱應 由原告負擔該等費用云云，惟為原告所否認。而查，被告既 自取得上開停車位所有權起即延續建商新大房建設股份有限 公司而負擔每月升降設備維修費用及公共電費，且該等停車 位亦全部由其管理使用出租等情，為被告所不否認，足見被 告係為自己管理該等停車位，而無為原告管理之意思可言， 且原告既自始未曾負擔該等費用，原告自亦未因此而獲有何 不當得利可知。此外，被告復未能舉證證明所支出之大廈公 共空間修繕費用25,000元部分係為原告所支出者之事實，從 而，被告辯稱每月升降設備維修費用及公共電費應由原告負 擔，伊得就前墊付99年9月至100年12月停車場升降機保養安 檢費用433,50元、停車場升降機電費2,308元及大廈水管修 繕費用25,000元，共計70,658元，與原告之管理費請求權抵 銷云云，亦無可取。 ㈢綜上所述，原告依據管理規約，請求被告給付自100年7月起 至101年6月止所積欠之每1停車位500元、共11位之停車位管 理費12個月共計66,000元（計算式：500x6x11+500x6x11=33 000+33000=66000），其請求於此金額範圍內，及加計自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之10計算之遲 延利息，為有理由，應予准許；其餘逾此以外之請求，為無 理由，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分係小額程序所為被告敗訴之判決，依民事 訴訟法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。並依同法 第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假 執行。 七、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋 庸再予審酌，附此敘明。 八、本件訴訟費用為裁判費及第一審證人旅費，金額分別為1000 元及530元，合計確定為1530元。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 書 記 官 劉曉玲 法 官 張明輝 以上筆錄正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路 ○ 段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ），並表明上訴理由（上訴理由應表明：一、原判決所違背之法 令及其具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具 體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達 後20日內補提上訴理由書（需附繕本），如未於上訴後20日內補 提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 7 月 2 日 書 記 官 劉曉玲