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宣　　示　　判　　決　　筆　　錄 　　　　　　　　　　　　　　　　　101年度北簡字第12533號 原　　　告　台灣東急警保全股份有限公司 法定代理人　鄭錦秋 訴訟代理人　張旭業律師 　　　　　　楊珮君律師 被　　　告　捷宇建設股份有限公司 法定代理人　梁慧琪 訴訟代理人　許啟龍律師 　　　　　　許淑玲律師 上列當事人間101 年度北簡字第12533 號請求給付服務費事件， 於中華民國101 年11月14日言詞辯論終結，同年月28日下午4 時 在臺灣臺北地方法院臺北簡易庭第3 法庭公開宣示判決，出席職 員如下︰ 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈佳宜 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　李易融 　　　　　　　　　　　　　　　　　通　譯　黃蕙華 朗讀案由兩造均未到 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領 ，記載於下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾柒萬貳仟元，及自民國一○一年七月 二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決得假執行。但被告以新臺幣壹拾柒萬貳仟元為原告預供擔 保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：緣原告與被告簽訂委任保全管理維護契約（下稱 系爭契約），由原告為被告所代管之「天母十六行館社區」 （下稱系爭社區）為保全管理維護，契約期間自民國98年4 月1 日起至被告代管系爭社區結束止，而保全管理維護費用 ，每月為新臺幣（下同）129,000 元（含稅），又因被告尚 有另一家公司即訴外人捷達地產有限公司（下稱捷達公司） 欲請原告為保全管理維護，故被告請求上開金額由捷達公司 負擔三分之一、被告負擔三分之二，是以，被告每月應給付 原告86,000元，捷達公司每月應給付原告43,000元。被告目 前尚有101 年1 月及2 月份之服務費共計172,000 元未付， 經原告以存證信函催討，被告卻回函稱其與客戶即系爭社區 住戶買賣合約內，已言明交屋隔日起即由客戶自行負擔，故 系爭社區101 年1 、2 月份之保全管理服務費用，應由系爭 社區管理委員會支付，惟系爭契約之當事人為原告與被告， 且依系爭契約第2 條約定，被告於代管系爭社區期止時，應 於十日前以書面通知原告，然原告從未接獲被告以書面通知 已代管結束。且系爭社區管理委員會於101 年3 月21日才經 臺北市政府同意備查成立，101 年1 、2 月份尚未有系爭社 區管理委員會之組織，系爭社區於上開期間仍係由被告代管 。是以，被告所稱，並無理由，原告乃再次去函向被告催討 ，詎被告仍置之不理。爰依系爭契約訴請被告給付101 年1 、2 月份之管理服務費。並聲明：被告應給付原告172,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百 分之五計算之利息。 二、被告則以：被告為坐落臺北市○○區○○段二小段287-7 、 315 、315-1 地號土地之系爭社區起造人，依公寓大廈管理 條例第28條第3 項規定，於系爭社區成立管理委員會之前， 為系爭社區之管理負責人，是被告乃以系爭社區管理負責人 身份，代表系爭社區全體區分所有權人與原告簽訂系爭契約 。原告請求之服務費乃系爭社區委託管理公司管理之費用， 依公寓大廈管理條例第10條第2 項、系爭社區規約第8 條規 定，應由系爭社區管理費支付。而系爭社區已於101 年3 月 3 日區分所有權人會議選出管理委員，成立管理委員會，被 告已於101 年4 月30日將代收之基金及管理費共計1,915,44 2 元移交予系爭社區管理委員會，應認被告之管理負責人身 份及責任業已消滅，有關系爭社區之一切權利義務應由系爭 社區管理委員會接替行使、負擔。從而，原告請求之服務費 ，自應由系爭社區管理委員會以系爭社區區分所有權人所繳 納之管理費支付，原告請求被告給付服務費172,000 元，顯 於法無據等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項： ㈠被告為系爭社區之起造人。原告與被告簽訂原證1 之委任保 全管理維護契約，由原告為被告所代管之系爭社區為保全管 理維護，契約期間自98年4 月1 日起至被告代管系爭社區結 束止，保全管理維護費用每月為129,000 元（含稅），由被 告負擔三分之二，訴外人捷達公司負擔三分之一。 ㈡被告未給付101年1月及2月份服務費共計172,000元與原告。 ㈢被告並未以書面通知原告「代管期止」。 ㈣系爭社區於101 年3 月3 日區分所有權人會議選出管理委員 ，成立管理委員會，該管理委員會於101 年3 月21日經臺北 市政府同意備查成立。 ㈤被告於101 年4 月30日將代收之基金及管理費共計1,915,44 2 元移交予前開管理委員會。 ㈥原證1-5、被證1-4形式上為真正。 ㈦捷達公司已將應負擔之部分，按期支付原告。 四、得心證之理由： ㈠按債權契約為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務 人請求給付，不得以之對抗契約以外之第三人，此為債之相 對性原則。觀諸系爭契約載明「茲為捷宇建設股份有限公司 （以下簡稱甲方）委託台灣東急警保全股份有限公司（以下 簡稱乙方）為公寓大廈保全管理維護事項，雙方簽訂本保全 管理維護契約... 」，立契約書人欄位甲方為被告公司，乙 方為原告公司等情，且兩造均不爭執兩造簽訂系爭契約，由 原告為被告所代管之系爭社區為保全管理維護，顯見系爭契 約之當事人為原告與被告。 ㈡被告雖辯稱被告乃以系爭社區管理負責人身份，代表系爭社 區全體區分所有權人與原告簽訂系爭契約云云，然兩造固不 爭執被告為系爭社區之起造人，故依公寓大廈管理條例第28 條第3 項規定，於系爭社區成立管理委員會之前，被告確實 為系爭社區之管理負責人，然細觀系爭契約全文，均無任何 彰顯被告係代表系爭社區全體區分所有權人締約或系爭社區 全體區分所有權人為系爭契約之當事人等文字內容，僅見被 告以獨立法人格之身分與原告簽約，甚至於系爭契約第2 條 明定：契約有效期間自98年4 月1 日起至代管期間結束，代 管期止，被告應於10日前以書面通知原告，自難認締約之相 對人即原告知悉被告係以代表系爭社區全體區分所有權人之 身分簽訂系爭契約，故系爭社區區分所有權人全體自非系爭 契約之當事人。 ㈢被告另辯稱：依系爭契約所生服務費，乃系爭社區委託管理 公司管理之費用，依公寓大廈管理條例第10條第2 項、系爭 社區規約第8 條規定及最高法院96年度台上字第2640判決意 旨，應由系爭社區管理費支付，且系爭社區已成立管理委員 會，被告並已於101 年4 月30日將代收之基金及管理費共計 1,915,442 元移交予系爭社區管理委員會，應認被告之管理 負責人身份及責任業已消滅，有關系爭社區之一切權利義務 應由系爭社區管理委員會接替行使、負擔云云。然查，系爭 契約之當事人為原告與被告，約定原告為被告所代管之系爭 社區為保全管理維護，系爭社區區分所有權人全體並非系爭 契約之當事人，已如前述，故依公寓大廈管理條例第10條第 2 項、系爭社區規約第8 條規定及最高法院96年度台上字第 2640判決意旨，委託管理公司管理之費用，固應由區分所有 權人分擔，然此為被告公司與系爭社區區分所有權人間應如 何分擔之問題，不影響系爭契約當事人為原告與被告之認定 ，被告仍應依系爭契約之約定給付保全管理維護費用。況被 告亦自認有代收基金及管理費，可見被告之前給付給原告公 司之服務費亦係源自系爭社區區分所有權人所繳納之管理費 。故系爭社區區分所有權人或管理委員會既非系爭契約之當 事人，被告尚不得以與系爭社區區分所有權人或管理委員會 間之事由對抗原告，再者，依系爭契約第2 條約定，被告於 代管系爭社區期止時，應於十日前以書面通知原告，然被告 不爭執並未以書面通知原告「代管期止」。故被告以已於10 1 年4 月30日將代收之基金及管理費共計1,915,442 元移交 予系爭社區管理委員會，有關系爭社區之一切權利義務應由 系爭社區管理委員會接替行使、負擔為由，抗辯無須繳交保 全管理維護費用，基於債之相對性原則，顯無理由。綜上所 述，原告請求被告給付尚未給付之101 年1 月及2 月份服務 費172,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年7 月28日 起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息， 為有理由，應予准許。 五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權 宣告假執行。並依同法第392條第2項、第3項規定，依職權 宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保，得免為假執 行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 書記官 李易融 法 官 沈佳宜 以上筆錄正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 11 月 28 日 書記官 李易融