裁判書系統

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　101年度北簡字第13125號 原　　　告　歐台格有限公司 法定代理人　溫宏義 訴訟代理人　李宏澤律師 被　　　告　周敦鍠 訴訟代理人　施竣中律師 複 代理 人　沈志偉 上列當事人間返還不當得利等事件，本院於民國一百零二年七月 四日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用新臺幣伍萬零伍佰貳拾陸元由原告負擔。 事 實 甲、原告方面： 一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百七十三萬六千二 百四十三元，及自民國一百零一年五月三十一日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息。 二、陳述略稱： ㈠原告自八十九年五月二十五日起向被告承租位於台北市○○ ○路○○○號金石大樓第十樓南側一○一號房間（下稱本件 房間），雙方約定「房間面積三十三坪」，之後每年續租， 直至一百零一年五月三十一日被告不願再續租。原告承租本 件房間期間，均依約向被告給付租金及管理費，租金部分， 自八十九年五月二十五日起至九十一年五月止，每月給付租 金三萬五千元，自九十一年六月起至一百零一年五月止，每 月給付租金三萬二千五百元。管理費部分，係按房間面積坪 數三十三坪予以計算繳納，自八十九年六月起至九十九年十 二月止，原告每月給付管理費二千八百零五元，自一百年一 月起至一百零一年六月止，每月給付管理費三千三百元。 ㈡原告與被告原已合意於一百零一年五月三十一日租賃期間屆 滿後，繼續簽訂租賃契約，並已於一百零一年五月十五日擬 妥自一百零一年六月一日起至一百零二年十二月三十一日止 之租賃契約書。惟原告於一百零一年五月二十日左右自行丈 量本件房間後，始發現房間面積約僅有二十一坪，與契約約 定之三十三坪相較，房間面積短少約十二坪。原告於發現房 間面積有短少之情形後，考量自己並非專業人士，雖然得知 面積短少，但測得的面積不一定精準，乃立即口頭告知管理 人周黎瓊女士，煩請建築師再為丈量，周黎瓊女士雖然口頭 答應，但建築師卻遲遲未來丈量，經原告催促了幾次，周女 士均回覆建築師太忙，有空就會來，直至一百零一年五月三 十一日下午建築師仍未前來丈量，原告乃帶著通知函去見管 理人周黎瓊女士，再次善意表示請委由建築師再為丈量，查 明本件房間之正確面積，並就十二年來溢收的租金及管理費 共同尋求符合情理法及公平的補救辦法。詎周女不談建築師 何時會來丈量，僅說理念不合，拿出被告已簽署的不續租通 知給原告，要原告簽字，並無理要求原告立即搬離，於次日 返還本件房間，導致原告不及於一百零一年五月三十一日租 賃期間屆滿時遷讓，嗣原告於一百零一年七月四日遷讓本件 房間後，被告依租賃契約第十三條規定，向原告收取延遲違 約金四萬零八百八十七元（計算式：32,500＋8,387=40,887 元）及管理費三千三百元，並自行從應返還給原告之保證金 中為扣抵。 ㈢本件房間之面積經臺北市中山地政事務所測量為七十二點七 平方公尺（不含牆壁），即相當於二一點九九一七五坪（計 算式：72.70×0.3025=21.99175），原告以此標準請求被告 給付溢收租金及管理費之不當得利： ⑴被告應返還溢收租金之不當得利共計一百五十八萬一千一 百二十元： ①八十九年五月二十五日至九十一年五月：原告每月應繳 租金為二萬三千三百二十五元（計算式：35,000x21.99 175/33＝23,325），每月溢繳租金一萬一千六百七十五 元（計算式：35,000-23,325=11,675），二十四個月溢 繳二十八萬零二百元（計算式：11,675x24＝280,200） 。 ②九十一年六月至一百零一年五月：原告每月應繳租金為 二萬一千六百五十九元（計算式：32,500x21.99175/33 ＝21,659），每月溢繳租金一萬零八百四十一元（計算 式：32,500-21,659=10,841），一百二十個月溢繳一百 三十萬零九百二十元（計算式：10,841x120=1,300,920 ）。 ③以上合計被告溢收租金一百五十八萬一千一百二十元（ 計算式：280,200+1,300,920＝1,581,120）。 ⑵被告應返還溢收管理費之不當得利共計十三萬八千六百九 十元： ①八十九年六月至九十九年十二月：原告每月應繳管理費 為一千八百六十九元（計算式：2,805x21.99175/33＝1 ,869），每月溢繳管理費為九百三十六元（計算式：2, 805-1,869＝936），一百二十七個月溢繳十一萬八千八 百七十二元（計算式：936x127＝118,872）。 ②一百年一月至一百零一年五月：原告每月應繳管理費二 千一百九十九元（計算式：3,300x21.99175/33＝2,199 ），每月溢繳管理費一千一百零一元（計算式：3,300- 2,199＝1,101），十七個月溢繳一萬八千七百十七元（ 計算式：1,101x17＝18,717）。 ③一百零一年六月：原告應繳管理費二千一百九十九元（ 計算式：3,300x21.99175/33＝2,199），溢繳管理費一 千一百零一元（計算式：3,300-2,199＝1,101）。 ④以上合計被告溢收管理費十三萬八千六百九十元（計算 式：118,872+18,717+1,101=138,690）。 ㈣按民法第一百八十四條第一項規定：「因故意或過失，不法 侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗 之方法，加損害於他人者亦同」。查本件被告為建物門牌台 北市○○○路○○○號金石大樓十樓之所有權人，被告自行 將該十樓房屋隔間成大小不一的房間數間，予以出租，在未 委請建築師等專業人士進行隔間，並丈量確認隔間後房間面 積大小之情形下，率爾擅自向原告宣稱本件房間之房間面積 有三十三坪，據以向原告收取租金；且被告在未經確認房間 面積之情形下，卻恣意告知管委會原告承租之房間面積為三 十三坪，致使管委會據以向原告請求交付管理費；足見本件 係因被告之故意（未必故意）或過失而造成原告有溢付租金 及管理費等財產損害，被告具有故意或過失，不法侵害原告 之財產權情事，是原告亦得依侵權行為之法律關係，請求被 告賠償上揭溢收款項之損害。又如今經測量得知本件房間面 積未達三十三坪（不論是否包含公設面積，均未達三十三坪 ），被告更應負損害賠償責任。 ㈤被告辯稱收取管理費為大樓管理委員會，並非被告本人，原 告胡亂請求被告返還管理費云云，辯解並不足採： ⑴本件管理費係按房間面積三十三坪予以計算繳費，依公寓 大廈管理條例第十條第二項、第三項規定，管理費繳納義 務人應為所有權人，即本件被告周敦鍠，而非原告；本件 原告向金石大樓管理委員會繳納管理費，係依兩造租賃契 約第五條規定，由原告代向金石大樓管理委員會繳納管理 費，使被告免為繳納管理費之法律上義務。 ⑵今本件房間坪數不足，致原告溢繳管理費，且因為原告溢 繳管理費，同時使被告周敦鍠免除其繳納管理費之法律上 義務，被告自受有利益，並造成原告之損害。是原告自得 依不當得利之法律關係，請求被告周敦鍠返還管理費。 ⑶另外，被告在未經確認房間面積之情形下，卻恣意告知管 委會原告承租之房間面積為三十三坪，致使管委會據以向 原告請求交付管理費，因被告之故意（未必故意）或過失 ，致使原告溢繳管理費，並受有財產上之損害。是原告自 得依侵權行為之法律關係，請求被告負損害賠償責任。 ㈥原告得請求被告返還違約金一萬六千四百三十三元： ⑴原告雖不及於一百零一年五月三十一日租賃期間屆滿前遷 讓返還本件房間，然此違約情事係非可歸責於原告之事由 ，蓋兩造原已合意於租賃期間屆滿後繼續簽訂租賃契約， 並已於一百零一年五月十五日擬妥續租之租賃契約書，後 因原告發現房間面積坪數不足，要求被告予以丈量、補救 ，被告拒絕並於原租約期滿當日通知原告遷讓，被告完全 違反雙方原先續約的共識，且未給予原告合理的搬遷期間 ，足見未能及時遷讓本件房間，係非可歸責原告之事由， 故被告不得向原告收取延遲違約金四萬零八百八十七元。 ⑵惟因原告係於一百零一年七月四日遷讓，故原告願給付被 告一個月又四日的相當於租金之不當得利，共計二萬四千 四百五十四元（以房間面積為21.99175坪計算，當時每月 房租為21,659元，計算式：21,659元+(21,659元÷31日× 4日)≒24,454元(元以下四捨五入)）。是兩相抵銷後，原 告得依不當得利之法律關係請求被告返還一萬六千四百三 十三元（計算式：40,887元-24,454元=16,433元）。 ㈦簽訂租賃契約時，兩造並無約定「房間面積三十三坪」包括 公設面積，證人黃香玲證言前後矛盾，洵不可採： ⑴本件證人黃香玲雖證稱本件房間兩造約定的面積是含公設 包括本身十樓及一樓入門口公設面積、及地下室發電設備 等語云云。惟查： ①兩造簽約時，本件房間應分攤的公設面積不明，故不可 能約定房間面積三十三坪包括公設面積，蓋證人黃香玲 證稱於八十九年五月間簽約時，被告沒有請專業人士測 量十樓每個房間及十樓走廊的公設面積大小，亦沒有請 專業人士測量地下室屋頂突出物及大公面積大小，試問 ：在未經測量情形下，被告如何能得知每個房間應分攤 的公設面積呢？在不知道房間應分攤的公設面積下，兩 造又豈有可能約定房間面積三十三坪包括公設面積呢？ 況且，參十樓平面圖上載「101室 33坪 歐台格」等字 ，依其文字內容，亦得以知悉三十三坪是指房間室內面 積，足見證人黃香玲證述與事實不符，而不可採。 ②證人黃香玲復證稱本件房間所在第十樓的建物所有權屬 於被告所有，而由被告分成七個房間出租，供他人使用 ；該七個房間的出租面積，如十樓平面圖上所記載的坪 數所示，且所載七個房間的坪數，除第十樓公設面積外 ，尚包括第十樓以外一樓入門公設面積、及地下室發電 設備面積。惟查，將被告所出租的七個房間面積相加總 總面積為一百九十六坪，剛好與本件系爭房間所在第十 樓建物登記謄本（十樓及十樓之一相加之面積）所登記 的總面積六百四十八點六八平方公尺相當，故被告出租 的七個房間（含本件房間）的面積，均不可能包括第十 樓以外其他樓層的公設面積，證人黃香玲證稱公設面積 包括本身十樓、一樓入門口公設面積、及地下室發電設 備等語，明顯偏坦被告，與事實不符，而不足採。 ⑵證人黃香玲自六十一年起，即在被告家族公司上班，期間 長達四十餘年，且於本件作證時，未經具結，其證言之可 信度本即較低。況且，詳如上述，證人黃香玲之證言內容 ，與事實不符，且就相關的關鍵問題（即約定的房間面積 是否包含公設、及公設包含哪些等），明顯偏坦被告，為 不實的陳述。 ⑶事實上，原告於承租本件房間時，被告並未告知「房間面 積三十三坪」包括公設面積；否則，租賃契約書上不會僅 記載「房間面積：三十三坪」，而應註明清楚該面積包含 公設面積，原告也更不會提起本件訴訟。其次，縱使依第 十樓樓層平面圖，計算出被告出租的七個房間面積包含第 十樓樓層公設面積，但在被告未向原告表示租賃的房間面 積包括第十樓公設面積之情形下，不得僅憑被告心中的盤 算或想法，而認雙方合意的租賃面積包括第十樓公設面積 。故本件應回歸租賃契約書所載「房間面積：三十三坪」 為文義解釋，「房間面積」即指「室內面積」，在文義上 不應包含公設面積。 ㈧縱認本件房間面積三十三坪包括公設面積，亦應以第十樓公 設面積為限，且不應包括第十樓左側及右側逃生梯面積： ⑴依兩造所簽署的租賃合約第一條：「租賃標的物：甲方所 有台北市○○○路○○○號金石大樓第拾層南側一○一號 房間面積：三十三坪」等語，得知租賃標的物為「甲方所 有」（即被告所有）的房間；而被告所宣稱的其他樓層公 設，事實上係登記為他人所有，非「甲方」（即被告）所 有，本即非本件租賃標的物。另外，依第十樓樓層平面圖 上所示被告出租的各房間坪數面積，亦足認被告自己亦是 以出租第十樓樓層為標的；否則，出租的七個房間面積加 總後，不會剛好與第十樓樓層面積一百九十六坪相當。 ⑵參諸第十樓樓層平面圖，可知第十樓左側及右側逃生梯， 分別被不當隔間、包圍在一○二室及一○五室房間內，原 告或其他第三人根本無法任意進入及使用。故該第十樓左 側及右側逃生梯，既然未供原告使用，自無理由要求原告 就該第十樓左側及右側逃生梯之公設給付租金。 ⑶再者，本件所謂「大公」部分，逃生梯被不當間隔及上鎖 ，根本未供原告通行使用，樓梯間則供彭園餐廳營業使用 ，屋頂突出物之大門上鎖，未供原告使用，被告亦未曾告 知儲藏室所在位置，且未曾供原告使用，亦佐證「大公」 並未包括於合約約定之坪數內。 ㈨被告辯稱縱以實際使用坪數計算，樓地板面積需由建築物外 牆中心線或其代替柱中心線以內起算等語，並不可採： ⑴按建築技術規則建築設計施工編第一條第三款前段規定： 「建築面積：建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之 最大水平投影面積」的主要目的，在於定義依法允許建築 的面積大小。然而，本件兩造租賃契約第一條載：「房間 面積：三十三坪」，著眼的重點在於承租人可以單獨使用 到的面積為三十三坪，足知兩造契約約定的「房間面積」 與前述建築技術規則建築設計施工編的「建築面積」顯有 不同，承租人單獨使用而使用不到的地方，如建築物外牆 ，應不能計入「房間面積」內。 ⑵被告請求測量「含牆壁」的房間面積，與被告自己先前的 主張矛盾，顯無可採：被告原先主張樓地板面積需由建築 物外牆中心線或其代替柱中心線以內起算等語。然於臺北 市中山地政事務所測量室內面積時，被告不請求自外牆中 心線或其代替柱中心線以內起算，卻要求測量含牆面的面 積，足見臺北市中山地政事務所依被告要求所測得室內面 積（含牆面）八十二點九平方公尺，與被告自己先前的主 張矛盾，而無可採。 ⑶被告之計算式不可採：①被告將原告專有部分的面積灌水 ：被告將原告專有部分的面積（即計算式的分子）採用含 全部牆壁的面積，即八十二點九平方公尺予以計算；然其 餘引用權狀面積的部分（即計算式的分母），卻是不含全 部牆壁面積，足見其計算方式顯有灌水情事而不足採；② 關於地下層（即地下室）部分：地下層（即地下室）部分 有獨立的建號○○○區○○段○○段三一四五建號」，並 領有門牌，亦即地下層（即地下室）有獨立的產權，而非 由全體區分所有權人按應有部分共有，非屬所謂的「大公 」；況地下室係由被告另行出租收取租金，非供承租人使 用，是被告將地下層（即地下室）面積列入大公面積，要 求原告攤付租金，明顯灌水而不可採；③關於一樓之騎樓 部分，分別為訴外人郭美珠、陳皆銘、陳黃碧珠等所有或 共有，非全體區分所有權人共有的「大公」，是被告將一 樓的騎樓面積列入大公計算，要求原告攤付租金，亦顯無 理由；④關於屋頂突出物一、二層部分：屋頂突出物一、 二層沒有登記，沒有產權，勘驗筆錄載：「地政人員稱： 頂樓部分沒有登記，沒有產權」等語為證，該部分非租賃 契約第一條所約定的租賃標的物；⑤關於第十層以外其他 各樓層的男廁、女廁、走道、樓梯間、儲藏室、電梯、梯 廳、逃生梯等部分，分別登記屬其他人之產權，非由被告 周敦鍠按專有部分比例而共有的公設，自不應要求原告給 付租金。 ㈩被告復辯稱於八十九年五月二十五日雙方合意下，目視現況 交付租賃標的物，原告締約之際確已明白使用範圍並不侷限 於系爭房間內部空間；原告對系爭房間內部空間大小，早已 了然於心，且符合原告使用目的；原告肯認租賃物之空間大 小並不違反租賃契約之條款，且符合其對空間大小之需求契 約目的；否則，若原告在乎或特別計較系爭房間面積，豈有 可能十二年來都未異議之理等語，並非事實，駁斥如下： ⑴辦公大樓之租賃，有其租金行情，亦即會換算成每坪多少 租金（即每月租金÷室內坪數＝每坪租金），藉以判斷租 金是否符合租金行情。本件原告所承租者為辦公室，原告 當然在意房間室內面積，也因此兩造租賃契約上才會特別 記載：「房間面積：三十三坪」。況且，倘若兩造不在意 房間面積的話，絕對不會在租賃契約上特別載明「房間面 積：三十三坪」，而只需將其空白、或記載「房間面積： 以實際交付使用範圍為準」，足見被告所辯顯屬臨訟卸責 之詞，而不足採。 ⑵本件兩造租賃契約第一條明定：「房間面積：三十三坪」 ，故依契約約定被告有交付房間面積三十三坪之租賃物予 原告使用之義務。而詳如前述，「房間」二字，依其文義 即指原告得單獨使用的空間，僅指房間內部空間，被告所 辯不侷限於系爭房間內部空間等語，顯違契約文義，並非 事實，而不可採。 ⑶至於原告十二年來未曾異議乙節，乃因原告代表人原旅居 法國長達十一年，不具對於「坪」之空間感；況且，本件 房間經被告自行隔成狹長的梯形形狀，且牆壁設有陳列架 子或櫃子，空間狀態複雜，縱使是生活在台灣的一般民眾 ，亦難以輕易發覺坪數不足之事實；另外，房間面積大小 ，若未經實際測量，豈有因為使用而知悉正確面積大小之 可能呢？原告長期以來相信被告交付的房間面積有三十三 坪，故未向被告反應房間面積不足。其次，被告自承將房 屋隔成若干房間對外出租，被告本應清楚丈量過所出租的 各房間面積，才能告知房客所承租的房間面積有多少而記 載於契約書上，且若房間面積有包含公設分擔，也應清楚 列出公設計算方式並記載於契約書。被告長期欺瞞原告， 交付面積不足三十三坪的房間予原告使用，原告長期遭受 欺瞞而未發覺，並不表示原告同意接受或免除被告之契約 義務，是被告上揭所辯顯不足採。 關於被告主張五年時效抗辯一節，被告逾時提出，應有失權 效之適用，且本件時效期間為十五年，而非五年：最高法院 四十九年台上字第一七三○號判例所適用情形乃出租人向使 用人請求「土地使用之代價」者而言，蓋因土地使用的代價 ，在性質上仍為租金，方有五年短期時效適用，但本件請求 標的並非土地（或建物）使用的代價，也正因為已給付之金 錢在性質上非土地（或建物）使用的代價，才得依法請求被 告返還，本件時效期間並非五年。 綜上所述，原告得本於不當得利法律關係，請求被告返還溢 收租金一百五十八萬一千一百二十元及溢收管理費十三萬八 千六百九十元，並返還違約金一萬六千四百三十三元，共計 一百七十三萬六千二百四十三元。 三、證據：聲請囑託台北市中山地政事務所測量本件房間之面積 ，並提出租賃契約書影本一件、管理費收費收據影本二件、 一百年一月份管理費收費明細影本一件、租賃契約草約書影 本一件、原告通知被告函文影本一件、被告通知不續租之函 文影本一件、退租簽收單影本一件、被告戶籍謄本一件、本 件房間所在樓層平面圖一件、防空消防疏散指示圖及一○二 室內逃生梯門照片影本各一件、通往地下室的樓梯設有二道 門且均上鎖的照片影本二件、地下室另出租彭園餐廳及其他 人停車用之照片影本二件、樓梯間供彭園餐廳營業使用及屋 頂突出物上鎖照片影本各一件、臺北市建築管理工程處之公 寓大廈組織管理查詢列表一件為證。 乙、被告方面： 一、聲明：如主文所示。 二、陳述略稱： ㈠兩造間租賃契約所指之坪數，應包含原告公司單獨使用之室 內坪數及公共用地及公共設備之坪數、當層小公在內： ⑴按區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部 分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但 另有約定者，從其約定。專有部分與其所屬之共有部分及 其基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。民法第七 百九十九條第四項、第五項定有明文。蓋專有部分與其所 屬對應之共有部分應有部分及其基地之權利，具有密不可 分之主從關係，故規定不得分離而為移轉或設定其他負擔 ，由此應可推知專有部分與公共設備及公共用地具有不可 分離之關係，故原告承租本件房間之範圍自應包含原告公 司單獨使用之室內坪數、公共用地及公共設備之坪數、當 層小公在內。 ⑵次按區分所有建物，謂數人區分一建築物而各專有其一部 ，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之 共同部分共有之建築物（民法第七百九十九條第一項參照 ）；區分所有乃就建築物而言，亦即就一建築物之特定部 分（專有部分）各自得成為單獨所有權之標的，該專有部 分與其他該建築物專有部分所有人全體共有之共同部分組 合而成為一區分所有權。故一建築物得原始或繼受而由數 人各自取得建物區分所有權，亦得由一人原始取得後就建 築物為區分所有權之登記（民法第七百九十九條之二參照 ）。又建築物不能與其坐落基地分離，同一基地上各區分 所有建物均應有相對應使用基地比例即應有部分（至區分 所有建物與坐落基地應有部分之使用權源係基於所有權或 地上權或租賃關係或使用借貸關係，為別一法律問題）， 僅其應有部分究應如何計算？九十八年一月二十三日修正 公布、同年七月二十三日施行之民法第七百九十九條第四 項規定，除當事人另有約定外，應依區分所有建物專有部 分面積與專有部分總面積之比例定之，此項原則性之規範 於該條項修正施行前，本於公平正義、社會通念、誠實信 用或事物之本然，亦均當如此，自應引為法理而予適用。 因此，建築物由一人原始取得而以區分所有型態為所有權 第一次登記時，其各專有部分所屬共有部分及基地應有部 分之分配，仍應按各專有部分面積與專有部分總面積之比 例定之（最高法院一○一年度台抗字第七八八號裁定意旨 參照）。 ⑶經查，本件兩造間之系爭房屋租賃契約，或有於民法第七 百九十九條第四項修正前締結者，揆諸前開最高法院裁定 意旨，仍應引為法理而予適用，而台北市○○○路○○○ 號十樓、十樓之一全部均為被告所有，面積分別為三四三 點二七平方公尺及三○五點四一平方公尺，上開空間分別 由原告公司及其他公司分別承租，當層面積尚包括儲藏室 、樓梯間、電梯間、男女廁所等公共空間，復有當層平面 圖可稽，且上開空間隔成若干單位（房間）對外出租，連 接各該單位（房間）之聯絡通道也是本件房間使用所必需 ，且原告公司當時承租時，親自前往租賃標的物現場，以 目視即能發現舉凡儲藏室、樓梯間、電梯間、男女廁所、 走廊等公共空間均是原告使用上所必須且不反對。是以， 本件房屋租賃契約書內所載房間面積三十三坪，自應包含 公共用地及公共設備坪數、當層小公在內（依據防空消防 疏散指示圖，原告顯然知道包括南面、北面太平門樓梯間 、消防設備、男女廁所、電梯間、電器室均包括在內）。 ⑷本件房間經囑託臺北市中山地政事務所到場進行測量之結 果，原告公司單獨使用之專有面積（含牆壁）約二十五點 坪（計算式：82.9×0.3025=25.08），公共用地及公共設 備之坪數約七坪，包括十樓當層「小公」面積約二坪（計 算式：82.9/(343.27+305.41)×60.41×0.3025=2.33）及 「大公」面積約五坪（計算式：82.9/(6462.68+682.05) ×1499.06×0.3025=5.26），合計原告公司所得使用之面 積三十二點六七坪，與租賃契約書所載三十三坪大致相當 ，且管委會依據上開情事依規定向原告收取管理費，原告 亦未拒絕，原告於十二年後不欲續租，一反常態主張租賃 物坪數短少等語，明顯昧於事實。 ⑸原告雖以「兩造合約約定的『公共用地及公共設備』與『 房間』二者所指涉之概念不同，不應將大公、小公的面積 列入房間面積內」云云。惟縱認「公共用地及公共設備」 與「房間」之概念有別，依前揭最高法院見解，二者於使 用上具有不可分離之關係，使用房間必然包含使用公共用 地及公共設備，豈可因二者概念上之差異而主張系爭租賃 契約書上約定之承租範圍不包含「公共用地及公共設備」 ？益見原告所云實與常理不符，洵不足採。 ⑹原告指摘「逃生梯被不當間隔、上鎖，根本未供原告通行 使用」、「樓梯間供彭園餐廳營業使用」、「屋頂突出物 之大門上鎖，未供原告使用」、「被告未曾告知儲藏室所 在位置，且未曾供原告使用」云云。惟依民法第七百九十 九條第三項後段規定，共有部分除法律另有規定外，得經 規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用。是共有 部分縱依約定供特定人使用，亦不失其為共有部分之性質 。且共用部分使用方式端依住戶規約、區分所有權人會議 、或使用慣例決定，原告承租本件房間十二年，未見原告 就其所述處所表示無法使用，且屋頂突出物縱有上鎖，恐 怕也是管委會基於公共安全考量（如於夜間因無管理員輪 值怕生意外），且如有進出使用必要，原告並非不得向管 委會提出；「樓梯間供彭園餐廳營業使用」，樓梯間本得 通行（北面、南面）不論原告或者彭園餐廳顧客均得使用 ，如有原告所陳無法通行，原告自得通知管委會或被告或 自行依法主張權利，何以多年未見原告表示異議？至於儲 藏室原告有無使用與被告無涉，然無論如何並非被告不同 意原告使用前開位置。揆諸前揭說明，上開公共設備及公 共用地仍應列入原告之承租範圍內，灼然甚明，原告自不 得作為拒絕支付租金理由。 ㈡原告公司於八十九年五月二十五日於雙方合意下（目視現況 交付租賃標的物）簽訂房屋租賃契約書並使用被告交付之租 賃物，原告公司締約之際確實已明白使用範圍並不侷限於本 件房間內部空間： ⑴查原告公司當初承租時，係由專業之仲介業者帶看並親自 前往租賃標的物現場，以目視即能發現舉凡儲藏室、樓梯 間、電梯間、男女廁所、走廊等公共空間均是原告使用上 所必須且不反對，因此原告公司於八十九年五月二十五日 於雙方合意下（目視現況交付租賃標的物）簽訂房屋租賃 契約書並使用被告交付之租賃物，迄今已達十二年之久。 系爭租約第一條載明：台北市○○○路○○○號金石大樓 第十層南側一○一號建物，顯示原告公司對本件房間內部 空間大小早已了然於心，且符合原告使用目的，因此雙方 年年換約、續約，對於租賃契約僅有更改租賃期間之部分 ，其他條款均未調整，對此應可認定原告公司肯認租賃物 之空間大小並不違反租賃契約之條款且符合其對空間大小 之需求契約目的，否則不可能持續續租達十二年之久。 ⑵原告公司陳稱，於一百零一年五月二十日自行丈量本件房 間表示面積只有二十一坪，房間面積短少十二坪，原告既 然輕易丈量即可發現，且倘短少十二坪面積非小，原告公 司豈有可能十二年都置若罔聞？何況租賃契約書第五條： 「公共用地（備註：契約第五條用語）及公共設備：本樓 之騎樓，樓梯及太平梯、儲水槽、電梯、鋼捲門、公共廁 所、屋頂均屬之‧‧‧」，顯然包括其他面積在內，原告 公司締約之際，確實明白使用範圍並不侷限於本件房間之 內部空間。 ⑶原告公司就本件房間（單位）面積注意其使用是否合乎其 公司需要（契約目的），若原告公司在乎或特別計較本件 房間（單位）面積，豈有可能十二年來都未異議？然原告 公司竟於租約消滅時，方以不合乎常理及法律規定之坪數 大小計算方式，爭執租賃物內部空間未達租賃契約所約定 ，並起訴請求被告支付溢領之租金及管理費，既違誠信更 顯無理由。 ㈢原告公司請求被告返還溢付之管理費，應屬無據：依契約第 五條約定，原告本應負擔本大樓固有之設備養護費用，按照 大樓管理委員會所開立管理收據，按月繳費。原告公司侈言 溢繳管理費亦無理由，且管理費收取乃作為大樓公共空間或 共同使用部分之管理修繕之用，為原告公司所明知，原告公 司更清楚收取管理費為大樓管理委員會並非被告，原告公司 胡亂請求，自無道理。 ㈣原告請求返還遲延違約金，並無理由：原告與被告之租賃契 約已於一百零一年五月三十一日屆滿，且雙方並無續約之意 ，是以原告應可預期該期限屆至日時即應搬離，惟原告遲至 一百零一年七月四日始搬離，顯屬可歸責於原告之事由而遲 延返還，被告依系爭房屋租賃契約書第十三條約定向原告收 取遲延違約金，自屬有據。 ㈤縱認原告主張有理由，惟原告請求返還租金之部分應受民法 第一百二十六條五年短期消滅時效期間之限制，超過五年之 部分因時效完成而消滅，不得請求返還： ⑴按租金之請求權因五年間不行使而消滅，既為民法第一百 二十六條所明定，至於終止租約後之賠償與其他無租賃契 約關係之賠償，名稱雖與租金異，然實質上仍為使用土地 之代價，債權人應同樣按時收取，不因其契約終止或未成 立而謂其時效之計算應有不同（最高法院四十九年台上字 第一七三○號判例要旨參照）。 ⑵原告請求被告返還自八十九年五月二十五日起至一百零一 年五月間所溢付之租金，縱認為原告主張有理由，依前揭 最高法院見解，原告至多僅得請求返還自被告收受本件起 訴狀繕本之日起回溯五年期間之租金，逾五年之部分已罹 於消滅時效，自不得請求返還。 ㈥綜上所述，原告公司故意曲解租賃物坪數計算方式，而誣指 被告出租之租賃物坪數不足，令人遺憾，因此被告方不願再 為續租，此時雙方自應按照系爭租賃契約書第二條約定處理 後續事宜，蓋被告與原告公司成立租賃契約達十數年之久， 若原告公司對於租賃物之坪數計算方式有疑慮，早可發現， 原告公司不思正途，而逕以「自行測量、且未由建築物外牆 中心線起算而不包含公共設施之坪數」為由，要求被告支付 其自行編造之溢領租金及管理費等，請求並無理由。 三、證據：聲請囑託台北市中山地政事務所測量本件房間之含牆 壁面積，傳訊證人黃香玲、邱文淑，並提出建物謄本影本二 十一件、平面圖影本一件為證。 理 由 一、程序方面： ㈠按「下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程 序︰一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所 生之爭執涉訟者。」（民事訴訟法第四百二十七條第二項第 一款參照）。本件兩造因本件房屋定期租賃期間，被告是否 溢收租金及管理費，租約屆期後被告有無溢扣違約金而涉訟 ，依前揭規定應適用簡易程序，合先敘明。 ㈡次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二 百五十五條第一項第三款定有明文。前揭規定於簡易程序亦 適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查， 本件原告起訴之初請求被告給付一百萬元及法定利息，於測 量後擴張聲明請求被告給付一百七十三萬六千二百四十三元 及法定利息，程序並無不合，應予准許。 ㈢再按民事訴訟法第二百六十二條第一項規定：「原告於判決 確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯 論者，應得其同意。」。前揭規定於簡易程序亦適用之（民 事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查，原告於本件 訴訟中一度追加金石大樓管理委員會為主觀預備合併之訴備 位聲明之被告，嗣為訴訟單純化於金石大樓管理委員會尚未 言詞辯論前即撤回此部分之訴，程序並無不合，應予准許。 二、原告主張向被告租賃本件房間前後十二年，至一百零一年五 月間始發現本件房間坪數僅二一點九九一七五坪，遠低於兩 造約定之三十三坪，被告歷年來溢收租金一百五十八萬一千 一百二十元，溢收管理費十三萬八千六百九十元，溢扣違約 金一萬六千四百三十三元，故請求被告返還一百七十三萬六 千二百四十三元之不當得利兼侵權行為損害賠償等語。被告 答辯意旨則以本件房間室內坪數應含牆壁計算約二十五坪， 加計「小公」與「大公」後坪數與三十三坪相當，被告並無 不當得利或侵權行為，且原告請求罹於時效，請求駁回原告 之訴等語置辯。兩造爭執重點在於：㈠本件租賃物之室內面 積，是否應含牆壁之面積計算？㈡本件租賃物之範圍，除室 內面積外，是否應含公共設施？若含公共設施，其範圍及面 積如何計算？被告是否有原告所指溢收租金溢收管理費及溢 扣違約金之情事？若有，原告請求於多少數額內為適當？被 告所提時效抗辯有無理由？爰說明如后。 三、本件租賃物之室內面積，應含牆壁之面積計算，計八十二點 九平方公尺，換算為二十五點零八坪： ㈠按公寓大廈管理條例第五十六條第三項規定：「公寓大廈之 起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測 繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有 權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆 壁之中心為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、 有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使 用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之 厚度。」。 ㈡經查，兩造對於租賃物之室內面積，是否應包括牆壁之面積 計算，固然有所爭執，然依前揭公寓大廈管理條例第五十六 條第三項規定，牆壁顯然列入被告所有不動產之登記面積範 圍內，從而本件租賃物之室內面積，自應包含牆壁之面積計 算，測量結果為八十二點九平方公尺，換算為二十五點零八 坪（計算式：82.9×0.3025=25.08）。 四、本件租賃物之範圍，除本件房間室內外，應包含十樓當層「 小公」及整棟建築「大公」等公共設施，其面積經四捨五入 後，總計確達三十三坪，被告並無不當得利與侵權行為： ㈠按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，為民法第九十八條所規定，而所謂探求當事人之真意 ，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因 事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當 事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信 原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否 符合公平正義（最高法院九十六年度台上字第二八六號裁判 意旨參照）。又兩造間租賃合約第一條約定：「租賃標的物 ：甲方（按：指本件被告）所有台北市○○○路○○○號金 石大樓第拾層南側一○一號房間面積：三十三坪」，第五條 約定：「公共用地及公共設備：本樓之騎樓，樓梯及太平梯 、儲水槽、電梯、鋼捲門、公共廁所、屋頂均屬之，公共用 地及公共設備乙方（按：指本件原告）除自然通行及共同享 有外，不得放置物件、居住、加裝設備等任何方式之單獨佔 用，乙方應負擔本大樓固有之設備養護費用，按照大樓管理 委員會所開立管理費按月繳付，不得異議。」。 ㈡關於兩造最初締約之經過，相關證人邱文淑、黃香玲於一百 零二年五月二十三日言詞辯論期日到庭證述要點如下： ⑴證人邱文淑證稱：「（問：兩造間就台北市○○○路○○ ○號金石大樓第十樓一○一號房最初締結租賃契約，證人 有無參與？）我有參與，我是仲介公司協助兩造租賃，是 十二年的事情，前幾天因為要作證才去查。」、「（問： 提示原證一，兩造約定坪數是針對室內面積或包含公共設 施，是否清楚？）最初租約的格式不是原證一的式樣，不 清楚約定坪數是針對室內面積還是包括公共設施。因為這 件事情已經十二年，所以當初怎樣也不記得，續租也沒有 透過我們。」、「（問：承租人可以使用廁所或走道、電 梯等公共設施？）可以。」、「（問：你仲介經驗承租有 無包括公共設施？）有。因為會使用廁所、電梯。」、「 （問：從事仲介業務多久？）八十三、四年到現在。不過 現在是在管理部。」、「（問：有無取得相關證照？）有 營業員的證照。」、「租賃的案子，屋主講幾坪，我們會 到現場，看空間使用，不會特別註明公設面積。」、「（ 問：對於屋主講幾坪大小你們不會特別管房間或公設面積 ？屋主說幾坪就幾坪？）一般是這樣，但會帶承租方去看 廁所電梯在那裡。」。 ⑵證人黃香玲證稱：「（問：兩造間就台北市○○○路○○ ○號金石大樓第十樓一○一號房最初締結租賃契約，證人 有無參與？）有參與，我在被告家族公司從六十一年做到 去年。」、「原證一的合約是我寫的，約定的面積是含公 設。從我開始接租賃合約的工作，制式格式就是這樣。從 六十一年十一月我開始接。兩造間第一份租賃合約是仲介 公司提供的，後來第二年開始就由我每年續約用這個版本 。」、「（問：從八十九年開始到現在有無接到原告電話 說面積不足？）沒有。每年續約合約簽完就開壹年支票。 」、「（問：原告可以使用十樓走道、電梯、公共廁所等 公共設施嗎？）可以。」、「（問：請提示原證九系爭房 間所在第十樓的平面圖，第十樓隔成七個房間全部都由被 告出租？）對。」、「（問：該七個房間每一間出租的面 積都是原證九記載的坪數？）對。」、「（問：原證九上 記載歐台格101室 33坪，這三十三坪有包括大公小公的面 積？）對。」、「（問：你說公設的面積除了第十樓的公 設以外，是否包括其他樓層公設面積？）包括本身十樓及 一樓入門口公設面積、及地下室發電設備。」、「（問： 第十樓七個房間是被告自行隔間的嗎？）被告父親在世時 就這樣隔間。」、「（問：八十九年五月間簽約時被告有 請專業人士測量十樓每個房間及十樓走廊的公設面積大小 ？）沒有。」、「（問：八十九年五月簽約時被告有無請 專業人士測量地下室屋頂突出物及大公面積大小？）沒有 。」、「（問：八十九年五月簽約時三十三坪面積如何計 算出來？）大樓總幹事劃分出來算管理費及租金，我們就 依這個模式。原告之前的承租人也是照這個坪數在租賃。 」。 ㈢參酌兩造提出相關證據及前揭證人證言，探求當事人締約真 意，租賃合約第一條約定：「房間面積：三十三坪」除室內 面積外，尚應包括「大公」、「小公」面積在內： ⑴就兩造租賃合約為體系解釋，第五條既然就公共用地及公 共設備有所約定，合約所稱租賃標的物顯然包括「大公」 、「小公」在內，此合約內容為兩造意思表示所根基之基 礎原因事實，原告拘泥於合約第一條「房間面積」四字， 限縮解釋租賃標的物之面積限於室內面積，等於主張原告 得無償使用「大公」、「小公」，實有違一般社會之理性 客觀認知與經驗法則，此由前揭證人邱文淑證稱，依其仲 介經驗，承租有包括公共設施即已明瞭。又原告承租租賃 物是否符合其使用之經濟目的，本得現場觀察得知，證人 邱文淑並證稱：「租賃的案子，屋主講幾坪，我們會到現 場，看空間使用，不會特別註明公設面積。」，若室內面 積過小不符合原告使用目的，實難相信原告會連續承租十 二年，原告時隔十餘年再就「房間面積」之文義爭執，排 除「大公」、「小公」為租賃標的物範圍，有違誠信。至 於原告指稱有些公共設施無法使用云云，縱或屬實，亦非 坪數不足問題，與本事件之爭點無關。 ⑵原告雖質疑被告於簽約前並無測量，如何計算出三十三坪 之面積，並提出樓層平面圖主張租賃標的物面積至多包括 十樓之「小公」云云。惟查：①依證人黃香玲之證言，兩 造八十九年最初締約前，被告父親在世時即已完成十樓之 隔間，先前尚有其他承租人，坪數乃大樓總幹事劃分出來 等語，則被告父親提供隔間施工時所知本件房間室內面積 之坪數，由大樓總幹事加計「大公」、「小公」之分攤面 積，可能為當初三十三坪面積的計算方式；②原告雖提出 樓層平面圖主張租賃標的物面積至多包括十樓之「小公」 云云，然該樓層平面圖並未列為兩造租賃合約之內容，自 難以此認定租賃標的物面積至多包括十樓之「小公」。 ㈣如前所述，本件房間室內面積為二十五點零八坪，而依測量 結果與不動產謄本相關資料，十樓當層「小公」面積為二點 三三坪（計算式：82.9/(343.27+305.41)×60.41×0.3025= 2.33），「大公」面積為五點二六坪（計算式：82.9/(6462 .68+682.05)×1499.06×0.3025＝5.26），合計面積為三十 二點六七坪，依四捨五入之交易慣例，兩造將坪數以三十三 坪計算載入契約，原告依約向被告繳納租金，並依租賃合約 第五條約定，向金石大樓管理委員會繳納管理費，並無任何 被告溢收租金及管理費之情事，就此被告自無不當得利或侵 權行為可言。 ㈤另按兩造租賃合約第十三條約定：「逾期使用：乙方（按： 指原告）於租期屆滿或甲方（按：指被告）終止本契約時起 應遷還租賃標的物如仍藉故拖延，拒不交還房屋時，其延遲 之第一個月加收延期違約金照租金額之一倍，第二個月加收 租金之二倍‧‧‧，乙方均不得異議。」。經查，兩造於租 賃合約到期後，原告自一百零一年六月一日至七月四日仍繼 續使用租賃標的物，應依約支付違約金，其數額依前揭約定 計算為四萬零八百八十七元（計算式：32,500x(1+4/31x2) ＝40,887），則被告扣除前揭違約金及一百零一年六月份管 理費後，將餘額之履約保證金返還原告，自無原告所指不當 得利或侵權行為可言。原告雖稱兩造本有續約共識，其遲延 搬遷不可歸責云云，然原告於租約到期前即對被告表示被告 十餘年來溢收租金及管理費，此等表示勢將危及續約，並非 原告不可預料，原告稱遲延搬遷不可歸責，自不足採。 五、綜上所述，原告基於不當得利與侵權行為法律關係，請求被 告給付原告一百七十三萬六千二百四十三元，及自一百零一 年五月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 ，其請求為無理由，不應准許，應予駁回。 六、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。 七、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響 ，故不一一論列，附此敘明。 八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八 條，判決如主文。 中 華 民 國 102 年 7 月 25 日 臺北簡易庭 法 官 文衍正 以上正本證明與原本無異。 如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○ ○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之 人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 102 年 7 月 25 日 書 記 官 吳純敏 訴訟費用計算書： 項 目 金 額（新臺幣） 第一審裁判費 18,226元 第一審測量費用 32,300元 合 計 50,526元 備註：第一審測量費用中，原告先行負擔5,900元，被告先行負 擔26,400元。