臺灣臺北地方法院簡易民事判決 101年度北簡字第13616號
原 告 洪欣如 住新北市○○區○○街○○○○號
訴訟
代理人 藍弘仁
律師
被 告 虹廷建設股份有限公司
法定代理人 鄭金鴻 住同
上
訴訟代理人 洪依玲 住同上
上列
當事人間請求返還
不當得利事件，於中華民國101年12月4日
言詞辯論終結，本院判決如下︰
主 文
被告應給付原告新臺幣肆拾陸萬元，及其中新臺幣肆拾萬元自民
國一百零一年九月八日起至清償日止，
按年息百分之五計算之利
息，
暨其中新臺幣陸萬元自本判決確定
翌日起至清償之日止，
按
年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴
駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟玖佰陸拾元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，得
假執行。但被告如以新臺幣肆拾陸萬元
為原告
預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之
聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：訴外人陳素瑩前於民國95年8月20日，購買坐落
臺北市○○區○○段3小段535地號土地之「信義VISTA」甲
棟4樓D戶房地(房屋部分，以下簡稱
系爭房屋，土地持分部
分，以下簡稱系爭土地)，分別與被告、訴外人王書煌簽訂
「房屋預定買賣合約書」(下稱系爭房屋
買賣契約)及「土地
預定買賣契約書」(下稱系爭土地買賣契約)，依系爭房屋、
土地買賣契約之記載，系爭房地之總價款為新臺幣(下同)4,
800,000元(土地持分價款3,600,000元、房屋價款1,200,000
元)，陳素瑩就系爭房屋，依約陸續繳付被告包括定金、簽
約金、開工款、工程期款合計640,000元，至於系爭土地，
依系爭土地買賣契約附件(二)繳款明細表記載，應繳交之期
款於辦理銀行貸款時方一次繳付全額價款，即於辦理銀行貸
款前無須繳付任何價金。
嗣陳素瑩因未繳付系爭房屋之第15
、17及18期款，由被告發函解除系爭房屋、土地買賣契約。
上開契約解除後，陳素瑩將契約標的轉讓予訴外人楊嘉玲，
楊嘉玲再於98年3月9日轉讓予原告，由原告承受上開契約之
權利義務，並經被告同意，被告及王書煌
嗣後復發函促請原
告於函到7日內依上開契約繳付第15、17及第18期款共計60,
000元，否則將以該函作為解除系爭房屋、土地買賣契約之
意思表示，嗣因原告未繳付上開期款而沒收已繳付之640,00
0元。
惟依系爭房屋買賣契約第17條第2項規定，原告因未依
約繳付系爭房屋期款而違約，所須繳付之
違約金為系爭房屋
總價款之20%，而系爭房屋總價款為1,200,000元，違約金金
額亦僅為240,000元(1,200,000元×20%=240,000元)，原告
對系爭土地之系爭土地買賣契約並未違約，自無須給付違約
金，則被告就已沒收已繳付之系爭房屋價款640,000元，就
240,000元之差額，即400,000元，自屬不當得利，應返還原
告。又依內政部99年8月編「預售屋買賣
定型化契約應記載
及不得記載事項」第24條第4款規定，有關買方違反付款條
件及方式者，賣方得沒收依房地總價款最高不得超過15%計
算之金額，則
本件被告依系爭房屋買賣契約所定20%違約金
，顯屬過高，應依15%之比例酌減，被告應再返還原告60,00
0元，總計被告應返還原告460,000元，
爰依不當得利
法律關
係請求被告返還上開金額等語。
並聲明：(一)被告應給付原
告460,000元，及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按
年息5%計算之利息；(二)願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依系爭房屋買賣契約第22條第1項約定：「...本
契約不得單獨成立，應與買方與
本約房屋(停車位)坐落之基
地
所有權利人就其應有持分另行簽署之土地買賣契約書共同
履行始生法律效力。」，及第17條第2項約定：「如買方違
反本契約含附件之各項規定時，賣方得逕行解除本約，並得
沒收房屋總價款20%計算之
懲罰性違約金額。」，且依系爭
土地買賣契約第9條第2項約定：「本契約不得單獨成立，應
與第1條第2款
所稱房屋(車位)之預定買賣契約書及其附件共
同簽署，並應併同履行使生法律效力，其解除時亦同。」，
及第10條第2項約定：「如買方違反本契約含附件之各項規
定時，賣方得逕行解除本約，並得沒收房屋總價款20%計算
之懲罰性違約金額。」；而原告未依約繳交房屋價款，且就
土地價款未配合辦理完成貸款約定，
顯有違反系爭房屋、土
地買賣契約，是懲罰性違約金應以房屋價款1,200,000元及
土地價款3,600,000元為計算20%之依據，並
非僅以房屋價款
為計算依據，則原告所需支付之違約金為960,000元。又上
開契約以總價款之20%為計算依據之違約金約定，於法院依
民法第252條酌減時，應力求「契約自由」、「契約正義」
間之調和，而原告所提內政部預售屋買賣定型化契約應記載
及不得記載事項，
乃內政部100年所編，與本件原告係於98
年3月9日受讓契約權利義務之時間不同，自無
適用餘地等語
置辯。並聲明：(一)
原告之訴駁回；(二)願供擔保，請准宣
告免予假執行。
三、得
心證之理由：
原告主張訴外人陳素瑩前於95年8月20日，購買系爭房地，
分別與被告、訴外人王書煌簽訂系爭房屋、土地買賣契約，
總價款為4,800,000元(土地持分價款3,600,000元、房屋價
款1,200,000元)，陳素瑩就系爭房屋繳付定金、簽約金、開
工款、工程期款合計640,000元，嗣陳素瑩因未繳付系爭房
屋之第15、17及18期款，由被告發函解除系爭房屋、土地買
賣契約，陳素瑩復將契約標的轉讓予訴外人楊嘉玲，楊嘉玲
再於98年3月9日轉讓予原告，由原告承受上開契約之權利義
務，並經被告同意，且由被告及王書煌發函促請原告於函到
7日內依上開契約繳付第15、17及第18期款共計60,000元，
否則將以該函作為解除系爭房屋、土地買賣契約之意思表示
，嗣因原告未繳付上開期款而沒收已繳付之640,000元
等情
，
業據其提出房屋預定買賣合約書、土地預定買賣合約書、
存證信函2份等件為證(見原證1至5)，且為被告所不爭執，
堪信為真實。至原告主張被告應返還因
兩造解除系爭房地買
賣契約所溢收之違約金，則為被告所否認，並以前詞置辯，
是本件爭點
厥為：(一)被告得否依系爭土地買賣契約第10條
第2項約定沒收原告所繳付價金？(二)系爭房屋買賣契約第1
7條第2項所約定之違約金是否過高而應予酌減？被告得請求
之違約金若干？(三)被告有無不當得利？應返還利益若干？
茲分述如下：
(一)被告不得依系爭土地買賣契約第10條第2項約定沒收原告所
繳付價金：
1、依系爭房屋買賣契約第22條第1項約定：「...本契約不得單
獨成立，應與買方與本約房屋(停車位)坐落之基地所有權利
人就其應有持分另行簽署之土地買賣契約書共同履行始生法
律效力。」、第17條第2項約定：「如買方違反本契約含附
件之各項規定時，賣方得逕行解除本約，並得沒收房屋總價
款20%計算之懲罰性違約金額。」，另依系爭土地買賣契約
第9條第2項約定：「本契約不得單獨成立，應與第1條第2款
所稱房屋(車位)之預定買賣契約書及其附件共同簽署，並應
併同履行使生法律效力，其解除時亦同。」、第10條第2項
約定：「如買方違反本契約含附件之各項規定時，賣方得逕
行解除本約，並得沒收房屋總價款20%計算之懲罰性違約金
額。」等語觀之，系爭房屋買賣契約第22條第1項及系爭土
地買賣契約第9條第2項所約定之意義，僅係要求須同時簽訂
系爭房屋及土地買賣契約，不得僅單獨簽立任一契約，此除
係基於區分所有之房屋及其基地不得分離而為移轉之性質所
使然外(參公寓大廈管理條例第4條第2項)，且依其文字觀之
，該約定亦明白要求二契約須共同履行始生法律效力，其解
除時亦同，
尚非賣方得據以請求買方給付違約金之依據，賣
方得否請求違約金，仍應視是否符合系爭房屋買賣契約第17
條第2項及系爭土地買賣契約第10條第2項約定之要件，則土
地、房屋任一買賣契約違約之責任，各該契約既有明文，自
仍依循各該契約之約款辦理。故本件原告是否違約，被告是
否得據以請求違約金，應各依系爭房屋買賣契約及系爭土地
買賣契約分別認定。
2、查原告因未依約繳納房屋第15、17及第18期款，經被告及王
書煌於98年5月13日以存證信函催告原告應於函到7日內繳付
，否則將以該函作為解除系爭房屋、土地買賣契約之意思表
示，嗣被告仍未繳付，上開房地買賣契約業已解除等情，有
存證信函1份附卷
可稽(見原證5)，復為原告所不爭，足見原
告就系爭房屋買賣部分確有違約。惟細鐸上開存證信函內容
，被告與王書煌僅以原告未依約繳付房屋第15、17及18期款
為
解除契約之理由，而依原告與王書煌所簽訂之系爭土地買
賣契約第2、3條約定，系爭土地總價為3,600,000元，付款
條件及方式應依附件二付款分配明細表之規定，而附件二付
款分配明細表就原告應繳付之款項，僅於期別欄上之「金融
貸款」期，一次繳付3,600,000元，至第1至18期所應繳付之
金額均為「零」元，又被告亦不爭執原告依系爭土地買賣契
約應繳交之期款為辦理銀行貸款時，方一次繳付全額價款等
情，則原告主張其就系爭土地買賣契約並未違約，自無須依
該契約給付違約金等語，堪可採信。
3、至被告辯稱：原告就系爭土地價款未配合辦理完成貸款約定
，顯有違約等語，惟由被告於97年9月24日寄予陳素瑩之函
文(見原證3)，以及被告與王書煌寄予原告之前述函文(見原
證5)，就其上開所稱原告未配合辦理完成貸款之情事，隻字
未提，已難信被告所辯為真實，此外，被告就原告有何未依
約配合辦理完成貸款之具體事實，復未舉證
以實其說，則被
告辯稱原告違反系爭土地買賣契約約定等語，自難採信。
4、從而，本件原告就系爭房屋買賣部分確有違約，系爭房屋及
土地買賣契約雖均已解除，然原告就系爭土地買賣部分既未
違約，即不得僅以原告未依約繳交房屋價款，而請求其依系
爭土地買賣契約第10條第2項約定之違約金；況系爭土地買
賣契約之當事人為原告與王書煌，基於債之相對性原則，被
告更不得依該契約沒收原告已繳付價金；是被告辯稱其得依
系爭土地買賣契約第10條第2項約定沒收原告所繳付價金等
語，尚非可採。
(二)系爭房屋買賣契約第17條第2項所約定之違約金過高而應予
酌減，被告得請求之違約金為180,000元：
1、原告就系爭房屋買賣部分確有遲延給付價金之違約，經被告
催告後解除契約，已如前述，是依系爭房屋買賣契約第17條
第2項約定，被告固得請求按系爭房屋總價款即1,200,000元
以20%計算即240,000元之違約金(1,200,000元×20%=240,00
0元)。
2、惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法
第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須
依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及
債
務人如能依約履行時，
債權人可享受之一切利益為衡量標準
；債務已為一部履行者，亦得
比照債權人所受之利益減少其
數額（最高法院96年度
台上字第107號判決見解
參照）。又
約定之違約金
苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當
之數額，此項核減，法院得以職權為之（最高法院79年台上
字第1612號判例參照）。再
揆諸消費者保護法第17條第1、2
項規定，中央
主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化
契約應記載或不得記載之事項，違反前項公告之定型化契約
，其定型化契約條款無效。而內政部並公告預售屋買賣定型
化契約應記載及不得記載事項，規範第24條第4項（90年9月
3日發布之上開事項規定於同條第2項）有關買方違約之處罰
規定，係規定買方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方
所得沒收之房地總價款最高不得超過15%計算之金額，則依
消費者保護法規定所頒布之定型化契約定係考量各該行業之
利潤及損失而為違約金之規範，自得據為本院審酌違約金是
否過高之依據。本院衡諸違約金之性質、一般客觀事實、社
會經濟狀況、本件原告履約之情況、兩造因本件所受損害之
情況、因原告未能如期履行債務時，被告除喪失可得享受之
預期利益外，並因處理此事務而需支出之人事勞費等情狀及
上開契約範本之規範等情，認系爭房屋買賣契約第17條第2
項約定之違約金尚屬過高，應酌減至以系爭房屋總價15%計
算違約金為適當，則被告主張違約金並無過高，無須酌減等
語，自非足採，是被告得請求之違約金為180,000元(1,200,
000元x 15%=180,000元)。
(三)被告有不當得利，應返還原告460,000元：
1、按不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受損害，
為其成立要件，此觀民法第179條之規定自明；又解除契約
，係指契約當事人之一方，行使解除權而使契約自始歸於消
滅者而言。債之契約既溯及的消滅，則因契約之履行而受益
之一方，即欠缺法律上之原因，形成不當得利，故因履行契
約而為給付之一方，自得依民法第259條之規定，行使
回復
原狀請求權，亦得行使不當得利返還請求權。
2、查原告購買系爭房地，已繳付系爭房屋部分價金640,000元
，嗣因原告違約未繳納系爭房屋期款，經被告及王書煌催告
後，解除系爭房地買賣契約，業如前述。按當事人得約定債
務人於
債務不履行時，應支付違約金；又解除權之行使，不
妨礙
損害賠償之請求，民法第250條第1項、第260條分別定
有明文。本件原告就系爭房屋買賣契約部分，既有可歸責於
己之事由，致不能履行，原告即不得請求返還系爭房屋契約
之違約金180,000元；逾此部分原告已付系爭房屋部分價款
，因系爭房屋買賣契約業經解除，被告取得該部分價款即欠
缺法律上之原因，揆諸前開說明，原告主張依不當得利
法律
關係請求被告返還460,000元（640,000元－180,000元＝460
,000元），應屬正當。
3、另按當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之
義務，必於法院為酌減
裁判之法律效果形成後，請求權一方
（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人
給付遲延另
須支付
遲延利息問題（最高法院98年度臺上字第501號判決
參照）。是原告就被告經本院酌減後應返還之違約金60,000
元（240,000元－180,000元＝60,000元），依上開說明，其
請求權於本件訴訟確定時方確定發生，始生遲延利息問題，
是以原告就此部分法定遲延利息之請求，應以本件訴訟之判
判確定翌日起算，則原告主張此部分仍自起訴狀繕本送達翌
日即101年9月8日起算遲延利息，尚屬無據。至其餘被告應
返還之價金400,000元部分，其請求權於契約解除時已發生
，即得依原告主張自催告後即起訴狀繕本送達翌日(101年9
月8日)起算遲延利息。
四、
綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告給付460,00
0元，及其中400,000元自101年9月8日起至清償日止，按年
息5%計算之利息，暨其中60,000元自本判決確定翌日起至清
償之日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予
准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
五、又本件事證
已臻明確，兩造其餘攻擊
防禦方法，於本判決結
果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易
程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定
，應
依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職
權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。至原告就敗訴部分
所為假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中 華 民 國 101 年 12 月 17 日
臺北簡易庭
法 官 蕭清清
以上
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須
按
他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 18 日
書 記 官 陳香伶
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 4,960 元
合 計 4,960 元