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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　101年度北簡字第14029號 原　　　告 即反訴被告　林昌明 訴訟代理人　林華潔 被　　　告 即反訴原告　林易星 　　　　　　林瑞堂 上二人共同 訴訟代理人　張金盛律師 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國103 年1 月7 日言詞 辯論終結，判決如下︰ 主 文 被告應自臺北市○○○路○段○○○號一樓、二樓、三樓房屋全 部騰空遷讓恢復原狀返還原告。 被告應連帶給付原告新臺幣伍拾萬肆仟元，及自民國一○一年十 月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 被告應自民國一○一年十月一日起至將第一項聲明所載房屋騰空 遷讓恢復原狀返還原告止，按月給付原告新臺幣柒萬貳仟元。 訴訟費用新臺幣玖萬貳仟叁佰柒拾柒元由被告負擔。 本判決第一項至第三項得假執行。 反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 反訴訴訟費用新臺幣貳萬陸仟柒佰壹拾壹元由反訴原告負擔。 訴訟標的及理由要領： 壹、本訴部分： 甲、程序方面 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但書第3 款定有明文。本件原告起訴時，訴之聲明 第2 項請求被告應連帶給付原告新臺幣（下同）584,000 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之 利息；第3 項請求被告應自起訴狀繕本送達日當月起至將第 一項聲明所載房屋騰空遷讓恢復原狀返還原告止，按月於每 月1 日給付原告72,000元。嗣於101 年11月27日言詞辯論時 ，減縮第2 項聲明為被告應連帶給付原告576,000 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息； 並更正第3 項請求為被告應自101 年10月1 日起至將第一項 聲明所載房屋騰空遷讓恢復原狀返還原告止，按月於每月1 日給付原告72,000元。復於102 年1 月8 日言詞辯論時，更 正訴之聲明第2 項為被告應連帶給付原告504,000 元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 參諸前揭規定，應予准許，先為敘明。 乙、實體方面 一、原告部分： ㈠原告起訴主張被告林易星向其承租原告所有坐落臺北市○○ ○路○ 段○○○ 號1 樓至3 樓房屋（下稱系爭房屋），經營網 路奇兵資訊社；依約每月1 日應給付原告72,000元房租；被 告林瑞堂為被告林易星之父，乃租賃契約之連帶保證人。惟 被告自101 年1 月1 日起即拒絕支付，經原告寄發存證信函 催告其於101 年9 月3 日前給付欠租，逾期即自動終止租約 ，不再續租亦不另通知；且該租約已於101 年10月1 日到期 ，然被告拒不搬遷亦不給付租金，積欠之租金經扣除前案（ 101 年度北簡字第3794號）已判決之101 年1 、2 月部分外 ，尚欠101 年3 至9 月共504,000 元；連帶保證人林瑞堂應 負連帶清償責任，為此依兩造租約第14條、民法第440 條、 第455 條、第767 條、第179 條、第739 條及第750 條，提 起本件訴訟，並聲明：㈠被告應自臺北市○○○路○ 段○○○ 號1 樓、2 樓、3 樓房屋全部騰空遷讓恢復原狀返還原告； ㈡被告應連帶給付原告504,000 元，及自起訴狀繕本送達翌 日（即101 年10月31日）起至清償日止，按年息5%計算之利 息；㈢被告應自101 年10月1 日起至將第一項聲明所載房屋 騰空遷讓恢復原狀返還原告止，按月於每月1 日給付原告72 ,000元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。 ㈡證據：提出房屋租賃契約書、台北成功郵局存證號碼000565 、台北北安郵局存證號碼000251及000302、台北榮星郵局存 證信函第638 號、台北大直郵局存證信函第111 號及收件回 執、建物登記謄本、照片、臺灣臺北地方法院檢察署檢察官 101 年度偵字第14987 號不起訴處分書等件為證。 二、被告則以下揭情詞置辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲 請均駁回；㈡如受不利於被告之判決，請准供擔保免予假執 行。 ㈠系爭房屋原由原告出租訴外人蔡東展，口頭約定如無違約， 可一直續租，已承租約8 年，均每年換約1 次。100 年9 月 ，因訴外人余怡萱介紹原告與被告認識，被告與蔡東展談妥 128 萬元頂讓其所有設備，被告因資金運用，覓得林宛萱參 加合夥，共同出資300 萬元，向蔡東展受讓「網路奇兵資訊 社」。兩造商討租約內容時，口頭約定承租10年，因被告投 下鉅資300 萬元，如不能經營10年不划算，介紹人余怡萱亦 知悉此口頭約定。詎被告由蔡東展受讓、支付128 萬元頂讓 金，更新電腦設備約90萬元、冷氣設備約50萬元、重新裝璜 約25萬元，開始營業，未及半個月，鄰居即有人詢問為何裝 修如此，難道不知此屋侵佔國有地、要拆。被告聞言與原告 溝通，然原告均不理會。惟被告投下300 萬元，不可能僅使 用1 年，依商業習慣及依原告與前承租人蔡東展之約定，均 屬1 年換約1 次，一直續租，租約僅形式上1 年訂約1 次， 不得依書面租約終止租賃關係，否則有違商業習慣及雙方之 口頭約定。亦即，本件裝璜及設備，須用10年，始符合投資 成本，如租空屋，與本件房屋同一條件者，裝璜設備須7 、 8 百萬元，商人計算成本，不會投下300 萬元裝璜設備，卻 僅能使用1 年，1 年後搬新址、重新裝璜、設備，花費7 、 8 百萬元。退步言，如原告執意收回系爭房屋，則告訂約時 隱瞞地主追訴拆屋還地之情事，騙使被告投下鉅資近300 萬 元，此損失，原告應負損害賠償責任，爰依民法第334 條互 為抵銷，並依同法第264 條提出同時履行抗辯，而原告應賠 償之金額，大於被告應付原告之租金，在未抵銷完畢前，被 告無返還房屋、給付租金、損害金之義務。原告訴之聲明第 2 項、第3 項之請求，亦無理由。 ㈡原告所有系爭房屋應拆除、訴外人蔡東展與其配偶應遷讓系 爭房屋，有臺灣臺北地方法院98年度重訴字第429 號判決可 稽。而該案於100 年5 月10日宣判、同月18日送達原告該案 訴訟代理人，惟頂讓契約、房屋租約均無法看出將被拆屋之 民事判決事項，致被告陷於錯誤，與其等簽立轉讓及承租契 約，顯構成民法第184 條第1 項規定，應負損害賠償責任。 ㈢依民法第216 條第1 項、第2 項，被告之賠償金應扣除租金 ，惟同地點租金僅半額以下，本件租金過高，因出租人並無 土地所有權，依土地法第97條規定，本件原告並無土地所有 權，僅有建物，建物之課稅價額甚低，至多數10萬元，每月 租金高達72,000元，顯有違土地法第97條規定，依民法第71 條，應屬無效。 貳、反訴部分： 一、反訴原告部分： ㈠除援用上述答辯外，本件反訴被告之房屋並非合法房屋，即 將被拆除，且已涉訟多年，反訴被告隱瞞上情，坐令反訴原 告投下鉅資近300 萬元卻隨時有拆屋之可能，反訴原告遂一 面要求反訴被告賠償損害，一面拒付租金，以免損害範圍擴 大。惟反訴被告均置若罔聞，反提起本件，請求遷房屋、給 付欠租，其所為顯「故意以違反善良風俗之方法加損害於他 人」，甚而「故意不法侵害他人之權利」，依民法第184 條 第1 項規定，反訴被告應負損害賠償責任。並聲明：㈠反訴 被告應給付反訴原告2,483,350 元，並自101 年11月28日起 至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡請准供擔保宣示假執 行。 ㈡反訴原告之損害如下： ⒈頂讓金1,280,000 元； ⒉冷氣水塔455,000 元； ⒊寬頻管理器45,000元； ⒋計費系統29,350元； ⒌ISCSI 主機79,850元； ⒍機房機架7,500 元； ⒎網路架設350,000 元； ⒏客端主機23,150元； ⒐維護360,000 元； ⒑配件43,500元； ⒒裝潢250,000 元； 以上計2,923,350 元。 ㈢反訴被告請求欠租584,000 元，惟反訴原告曾於101 年9 月 27日匯付2 次、各32,000元，共64,000元（反訴狀誤繕144, 000 元，嗣於102 年3 月19日審理時更正之）。而反訴被告 應賠償反訴原告2,923,350 元，是扣除後，尚應給付反訴原 告。 ㈣證據：提出商店讓渡同意書、投資合夥契約書、估價單、國 泰世華商業銀行存款憑證（客戶收執聯）、蔡東展聲明書、 臺北市商業處101 年9 月14日北市商一字第0000000000號函 及101 年9 月19日北市商一字第0000000000號函、商業登記 抄本、臺灣臺北地方法院98年度重訴字第429 號民事判決、 統一發票等件為證，並聲請訊問證人蔡東展、余怡萱，及送 泛亞資產鑑定股份有限公司就「網路奇兵資訊社」之現有裝 璜、設備於重新裝璜設備時費用若干為鑑定。 二、反訴被告則以下詞置辯，並聲明：㈠反訴及其假執行聲請均 駁回；㈡如受不利益判決，願供擔保請准免予假執行。 ㈠租賃物坐落之土地非反訴被告所有乙事，從未隱瞞，反一再 明白告知，有訴外人蔡東展、賴莉敏足證，並經蔡東展於10 1 年4 月20日在臺灣臺北地方法院所屬民間公證人陳永星事 務所公證聲明屬實。況自反訴被告始終堅持不簽長約而僅願 將租期定為一年，以免衍生爭端，益證反訴原告所指故意隱 瞞云云，與事實不符。且依民法第423 條規定，系爭房屋坐 落之土地所有權雖非反訴被告所有，且與訴外人就土地使用 權爭訟中，然該等情事不僅為反訴原告明知，且於反訴原告 使用、收益租賃物之權利，未造成任何妨害，反訴被告並無 何給付義務未盡之債務不履行，更無侵權行為之故意、過失 ，反訴原告要求負侵權行為損害賠償責任，誠屬無稽。 ㈡否認反訴原告所提各該私文書之真正，另其中： ⒈反訴原告與訴外人林宛萱於100 年9 月15日所簽「投資合夥 契約書」，似指其等共出資300 萬元、權益各50% ，且約定 「購電腦機組95部、120 噸大型立式冷氣機一組、網路線路 舖設及主機一套，內部裝修」等，合夥成立「網路奇兵網站 公司」。惟無任何證據證明，顯純係憑空杜撰，更與所提「 商店讓渡同意書」相矛盾；且網路奇兵通訊社（或網路奇兵 網站、網路奇兵網站公司）原係蔡東展、賴莉敏之營業，嗣 再由反訴原告頂讓取得。 ⒉反訴原告與訴外人蔡東展於100 年9 月19日所簽「商店讓渡 同意書」，若所載屬實，其全部營業之價值僅90萬元；又依 臺北市商業處101 年9 月19日北市商一字第0000000000號函 文檢附之商業登記抄本其資本額為20萬元。足證反訴原告所 聲共同出資300萬元云云，顯係杜撰。 ⒊退步言，反訴原告分別於100 年9 月15日、17日與訴外人林 宛萱、蔡東展簽訂上開「投資合夥契約書」、「商店讓渡同 意書」，然遲至同月29日始與反訴被告首度見面、同月30日 簽定租約。而所謂「商店讓渡同意書」第2 條「契約標的使 用範圍及面積：同房屋租賃契約」之記載，可知，反訴原告 與訴外人等簽訂契約書時，不僅尚未與反訴被告謀面，且已 自租賃契約書記載得知、明知租期為1 年，亦足證反訴被告 無從對其「投資300 萬元」之決定產生任何影喀。因反訴被 當既無從事先得知反訴原告欲投資、與訴外人等簽約，則何 能基於侵權行為之故意、過失，實施侵權行為、侵害反訴原 告之權利。反訴被告並否認有口頭答應反訴原告可租10年之 事。 ㈢依反訴原告所提合夥契約書，其與訴外人林宛萱合夥成立網 路奇兵通訊社，然反訴原告所謂其所受之財產損害，似均所 謂網路奇兵通訊社之營業設備及生財器具。則依法應歸合夥 人公同共有，非屬反訴原告所有；再者，前開營業設備及生 財器具究有無損害？係何程度之損害？與反訴被告之何行為 有何因果關係？亦均未見反訴原告舉證以實其說。 ㈣反訴原告所提臺灣臺北地方法院98年度重訴字第429 號民事 判決，實為反訴被告之妹主動所提供，並無欺騙之情。又依 該案判決，系爭房屋建物僅須拆除雨遮部分約22平方公尺、 不足7 坪，而建物主體約23坪無須更動，仍可繼續營業使用 。且該案仍在審理中尚未終結，反訴原告租約期間之承租權 益並未受損。且反訴被告之建物租予蔡東展10餘年，皆正常 繳納租金，具互信基礎，因突換新承租人即反訴原告，倉促 間始一時疏忽，未將與國防部進行訴訟審理中尚未終結乙事 載明新承租契約並予公證，僅口頁告知，遂致反訴原告有機 可趁，倒果為因。又土地法第97條適用於城市居住使用始有 租金上限，本件標的建物為營業使用並無此限制，得以營商 而享受商業上之特殊利益，租金全由市場供需議價而成，反 訴原告錯引此條文，不適用本件。又反訴原告所稱重新裝潢 費用僅25萬元，僅占求償金額8.55% ；又據前手實際經營者 蔡東展曾表示未見反訴原告更新電腦設備；且每月維護費非 為一次性買賣斷費用，有虛報灌水之嫌。 叁、得心證之理由： 甲、本訴部分： ㈠原告主張被告林易星向其承租系爭房屋，經營網路奇兵資訊 社，租賃契約書記載租賃期限自100 年10月1 日至101 年10 月1 日、租金每月72,000元，並由被告林瑞堂為連帶保證人 ；詎被告自101 年1 月1 日起即拒絕支付，經原告以存證信 函催告給付欠租，並不再續租；然被告拒不搬遷亦未給付租 金，扣除前案（101 年度北簡字第3794號）已判決之101 年 1 、2 月欠租外，尚欠101 年3 至9 月租金共504,000 元等 情，為被告所不爭執，並有房屋租賃契約書、台北成功郵局 存證號碼000565、台北北安郵局存證號碼000251及000302、 台北榮星郵局存證信函第638 號、台北大直郵局存證信函第 111 號及收件回執、建物登記謄本、照片及本院101 年度北 簡字第3794號宣示判決筆錄等在卷足稽，堪信為實在。 ㈡被告雖辯稱兩造口頭約定承租10年，故其為本件租賃，支付 128 萬元頂讓金，更新電腦設備約90萬元、冷氣設備約50萬 元、重新裝璜約25萬元，總計投入約300 萬元，詎原告隱瞞 地主追訴拆屋還地之事，不法侵害被告權益，致受有上所述 300 萬元損失，原告就之應負損害賠償責任，爰予抵銷，並 為同時履行抗辯云云。惟按民法第449 條第1 項規定，租賃 契約之期限，不得逾20年；逾20年者，縮短為20年。是苟被 告確有意就本件租賃標的物承租10年，既未逾上述法定期限 ，如確得原告同意，本得於租賃契約中約明。然查，本件房 屋租賃契約書第2 條乃約定：租賃期限經甲（即原告）乙（ 即被告林易星）雙方洽訂為1 年即自100 年10月1 日起至10 1 年10月1 日止，被告所辯是否可採，已屬有疑。又被告雖 抗辯介紹人余怡萱亦知悉此口頭約定，惟其到院具結僅證述 ：伊在場是因上班，不是跟在他們前後（見102 年2 月7 日 筆錄）等語，顯亦無從為何有利於被告之認定。是綜上，本 院認本件租賃期限，應依兩造間房屋租賃契約書所載期限即 至101 年10月1 日止為據；復審酌迄至102 年10月21日本院 赴現場勘驗止，系爭房屋仍由原告經營使用中，並無遭國防 部總政治作戰局依本院98年度重訴字第429 號民事判決主文 第5 項、第6 項所示就系爭房屋其中部分建物拆除騰空、遷 出返還乙節聲請強制執行，是原告於本件兩造租賃期限內， 就系爭房屋乃以合於約定使用、收益之狀態交付被告無疑。 況被告前就上揭所辯，業提起詐欺告訴，惟亦經臺灣臺北地 方法院檢察署檢察官以101 年度偵字第14987 號不起訴處分 在案。被告抗辯原告應負損害賠償責任，並予抵銷及為同時 履行抗辯云云，均無可採。 ㈢從而，原告主張本件租賃契約業已終止，被告應自系爭房屋 全部騰空遷讓恢復原狀返還原告；並應連帶給付原告504,00 0 元，及自起訴狀繕本送達翌日即101 年10月31日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，均有理由。再按無法律上之原 因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，同法第179 條前段定之甚明。而被告於系爭房屋租賃契約終止後，未交 還系爭房屋前，可能獲得相當於租金之利益，亦為社會通常 之觀念。是原告於101 年10月1 日起迄被告就系爭房屋騰空 遷讓恢復原狀返還原告日止，請求被告給付相當於租金之不 當得利，每月72,000元，亦應准許。至被告抗辯其前曾於10 1 年9 月27日匯付2 次、各32,000元，共64,000元給付欠租 ，固提出國泰世華商業銀行存款憑證（客戶收執聯）為據， 惟核其匯付日期，諒應係原告101 年11月27日審理時所述： 前2 個月（即101 年1 、2 月）租金經判決被告僅給付64,0 00元（見該日筆錄）之同筆款項。核與本件原告所請求101 年3 月至9 月之租金無涉；又本件被告承租房屋係營業用， 為兩造所同陳，其與土地法第97條係就人民承租自住之房屋 租金為規定，已有不符，被告爰之抗辯兩造租金之約定無效 ，尚無可採，均附此敘明。 乙、反訴部分： ㈠反訴原告主張反訴被告隱瞞系爭房屋非合法房屋，將被拆除 ，致其投下鉅資2,923,350 元，又反訴原告前曾於101 年9 月27日匯付2 次、各32,000元，共64,000元給付欠租，是扣 除反訴被告請求之租金外，反訴被告應給付反訴原告2,483, 350 元，及自101 年11月28日起至清償日止，按年息5%計算 之利息云云，固提出商店讓渡同意書、投資合夥契約書、估 價單、臺北市商業處101 年9 月14日北市商一字第00000000 00號函及101 年9 月19日北市商一字第0000000000號函、商 業登記抄本、臺灣臺北地方法院98年度重訴字第429 號民事 判決、統一發票等為據。然反訴原告上述反訴被告侵權之主 張，尚無可採，業經本院認定如前。再者，本件經本院於10 2 年10月21日至現場勘驗，所有冷氣設備依當場所見，均已 超逾5 年以上，反訴原告在場亦陳述：估價單所示冷氣455, 000 元並未裝設，係如擬裝設之費用；至電腦設備，依反訴 原告擬送之泛亞資產鑑定股份有限公司（下稱泛亞資產鑑定 公司）業務經理楊紹泛在場亦表示：現場初步所見在市場流 通應有5 、6 年以上，非2 年內剛生產的新型號規格，故以 目視無法判斷其年限；又反訴原告就本院所詢承租後裝潢部 分何在，亦當場表示除2 樓天花板重新油漆外，3 樓沒有、 2 樓牆壁所貼輸出圖片為前手所貼、1 樓全為承接時之狀況 等語，有本院勘驗筆錄在卷為憑；至寬頻管理器、計費系統 、ISCSI 主機、機房機架、網路架設、客端主機、維護等， 反訴原告所提證物既無其經營之商店或承做廠商名稱，亦全 無任何收據或發票足資佐證，殊亦無以遽採。是反訴原告所 謂冷氣設備約50萬元、更新電腦設備約90萬元云云，顯均不 實；而裝潢部分縱依系爭房屋建物謄本所示該屋2 樓43.28 平方公尺計算重新油漆天花板之面積，至多亦僅花費萬餘元 即足，反訴原告所稱裝潢25萬元，顯亦誇大，其所稱投入鉅 資云云，誠非實在。至被告支付訴外人蔡東展128 萬元頂讓 金部分，本與原告無涉，基於債之相對性原則，自無由遽令 原告負擔之理。 ㈡從而，反訴原告請求反訴被告損害賠償，為無理由；其請求 之數額，亦均無證據證明屬實或確與本件相關，所訴尚無從 准許，其假執行之聲請，亦因失所附麗，爰併駁回之。 肆、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述。 伍、本件被告敗訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適 用簡易程序所為之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3 項 規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保 ，得免為假執行。 陸、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。 中 華 民 國 103 年 1 月 24 日 臺北簡易庭 法 官 王幸華 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路 ○ 段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 1 月 24 日 書 記 官 薛德芬 計 算 書 本訴部分： 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 92,377元 合 計 92,377元 反訴部分： 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 25,651元 證人旅費 1,060元 合 計 26,711元