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臺灣臺北地方法院民事簡易判決 　　　　　　　　　　　　　　　　　 101年度北簡字第2737號 原　　　告　王佳鳳 訴訟代理人　王文瑞 　　　　　　陳日通 被　　　告　劉明昌 上列當事人間請求給付違約賠償金事件，於民國101 年8 月29 日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元。 原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。 本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾貳萬元為原告預供 擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：兩造於民國100 年7 月25日簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭契約），由被告購買原告所有坐落臺北市○○ 區○○段3 小段919 地號土地、權利範圍16/10000，及其上 門牌號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 號10樓之4 房屋 （下稱系爭不動產），約定買賣總價為新臺幣（下同）238 萬元，被告並於當日交付票面金額24萬元之支票，詎被告嗣 未再依約給付價金，經原告催告後被告仍未依約履行，故依 系爭契約第11條約定，原告自得解除契約，並沒收被告已支 付之價款作為違約賠償，為此提起本件訴訟。並聲明：被告 應給付原告24萬元；願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：已和訴外人即仲介公司中信房屋仲介股份有限公 司復興加盟店即巨天不動產仲介經紀有限公司（下稱中信房 屋復興加盟店）達成和解，仲介公司已將價金退還給被告。 系爭不動產所在大樓前年才發生一件兇殺案，男的舉槍殺死 女的，然後舉槍自盡，另於85年間發生火災事件，造成2 個 人死亡、6人受傷，加上73年大火，共發生3次公安事件，有 一百多人傷、23條人命，賣方當初沒有據實告知，且系爭大 樓空屋率很高，原告隱瞞事實，似乎有詐欺行為。被告已向 原告解除系爭契約等語置辯。 三、兩造不爭執事項： ㈠原告與被告於100 年7 月25日簽訂不動產買賣契約書及房屋 交易安全契約書，由被告購買原告所有坐落臺北市○○區○ ○段3 小段919 地號土地、權利範圍16/10000，及其上門牌 號碼為臺北市○○區○○○路○ 段○○○ 號10樓之4 房屋，約 定買賣總價為238 萬元，被告並於當日交付票面金額24萬元 之支票與中信房屋仲介。 ㈡嗣中信房屋復興加盟店已將第1 期款24萬元返還被告。 ㈢系爭不動產所在大樓於73年5 月28日曾發生火災，造成19人 死亡、35人受傷；復於85年11月12日18時9 分發生火災，造 成2 人死亡，61人嗆傷。 ㈣被告於100 年9 月14日以存證信函通知原告排除系爭不動產 之重大瑕疵，並於100 年9 月23日以存證信函通知原告解除 系爭契約。 ㈤原告係於99年11月24日登記取得系爭不動產之所有權。 四、原告主張被告未依約給付價金，依據系爭契約第11條約定， 原告自得解除契約，並沒收被告已支付之價款24萬元作為違 約賠償，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以本件應 審究者厥為：被告解約系爭契約之意思表示是否合法有效？ 原告得否解除系爭契約並請求違約金24萬元？經查： ㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354 條第1 項固定有明文。又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而 言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備 之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且 不以「物質上」應具備者為限（最高法院73年台上字第1173 號判例資參）。按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「 兇宅」，至於兇宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係 指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖 或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會 大眾言，仍屬於心理層面惡嫌惡狀況，對居住於其內之住戶 言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面止亦會造成相 當大的負面影響。因此在房地產交易市場及實務經驗中，具 有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願 及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格 之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心 理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有 明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯 著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之 情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之 價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。惟房屋 是否因為曾有人於此「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為 「凶宅」，不僅屬個人主觀面及心理面之範疇，且因人、因 時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡 忘或宗教儀式去除該不安之心理。因此在判斷一房屋是否為 「凶宅」，除應具備「發生兇殺或自殺致死」之「人」應死 於屋內外，並應考量案發事情大小、案件經過時間長短等因 素，並非以「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，一概 均認係「凶宅」而構成物之瑕疵，否則將影響房市交易之公 平性、安全性及發展性。 ㈡依證人王金信提出之網路資訊針對85年11月12日及73年5 月 28日之火警均未載明發生傷亡之具體樓層為何，至槍擊死亡 案件則發生在11樓，又觀諸臺北市政府消防局101 年6 月13 日北市消調字第10134510200 號函附之系爭不動產所在大樓 73年5 月28日火災之相關資料，僅能認定系爭不動產所在大 樓曾發生非自然身故之事實，另據臺北市政府消防局101 年 8 月1 日函稱85年11月12日18時9 分位於臺北市○○區○○ ○路○ 段○○○ 號（錦新大樓）發生火災，該大樓6 至14樓均 受火災不等程度燒損及燒燬，並造成2 名市民分別因跳樓及 嗆傷而死亡等情，均未足以證明系爭不動產本身曾發生非自 然身故之情形。而於房地產交易市場及實務經驗上，具有非 自然身故情事之房屋或不動產，固將影響消費者之購買意願 及價格，然上開槍擊死亡事故發生地點係在系爭不動產所在 大樓11樓，與被告所購買之系爭不動產分屬不同之所有權， 且被告復未能證明所購買之系爭不動產本身曾有人在內意外 死亡之情事，自難認定系爭不動產內確實曾有發生非自然身 故之情。故系爭不動產於不動產交易實務上應非「有非自然 身故情事之房屋」（即俗稱之「兇宅」）。再依原告所填製 之房地產標的現況說明書記載「本建築改良物（專有部分） 於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺致死、自殺致死之情事 」（參見本院卷第14頁），亦僅要求賣方應據實告知買方於 產權持有期間，專有部分內是否曾發生非自然身故情事，尚 不包含系爭不動產所在大樓所發生之自殺、兇殺等非自然身 故情事，上開槍擊死亡及火災事件既非發生於被告所購買之 系爭不動產，自難責成原告須於出售系爭不動產時就非發生 在系爭不動產之專有部分內發生之非自然身故事件均告知被 告。況建築物是否因曾有人死亡或受傷而成為「凶宅」，僅 屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰 等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去 除該不安之心理，尚非屬物之瑕疵，而矧之上開73年5 月28 日之大火造成之19人死亡、35人受傷，85年11月12日之火災 造成2 人死亡，61人嗆傷，在一般社會通念上固認為非自然 死亡事件為不祥，然距兩造簽立買賣契約已相隔數十年及近 十年之久，對於系爭不動產所在大樓之所有住戶縱造成心理 因素之影響，亦已隨時間經過而逐漸遺忘，佐以上開房地產 標的現況說明書第24項之記載，亦僅要求賣方應據實告知買 方於其「持有期間」內發生之非自然身故情事，益徵買方對 非自然身故情事之告知義務，於告知期間上亦非無限上綱甚 明。綜上所述，本件槍擊死亡及火災死亡事故既非發生於被 告所購買之系爭不動產，且火災事件發生時間相隔久遠，尚 難認原告就上開事故有告知義務，依兩造之約定內容及通常 交易觀念，亦難認此已使買賣標的物即系爭不動產具有價值 或效用不具備之瑕疵。此外，被告復未能舉證證明系爭不動 產有何滅失或減少通常效用或契約預定效用之情事，即難認 原告應負物之瑕疵擔保責任。故被告以原告未告知重大交易 資訊，經被告請求排除仍未獲處理為由，而於100 年9 月23 日以存證信函通知原告解除系爭契約之意思表示，自難認已 生合法解約之效力。 ㈢被告復辯稱原告有對其為詐欺行為者，亦係以原告有隱瞞不 告知系爭不動產所在大樓曾發生前開火災及槍擊事件為據， 惟前開火災事故發生於00年及85年間，另槍擊事件並非發生 在系爭不動產內，而原告係於99年11月24日登記取得系爭不 動產之所有權，為兩造所不爭執，故如前述，原告縱知悉卻 未告知，亦難認有何係故意隱匿而以詐術令被告與其簽約之 問題，況被告復未舉證證明原告有何積極之詐欺行為，被告 買受系爭不動產自難認係被詐欺而為之意思表示，被告自亦 不得引用民法第88條之規定，而據此撤銷買賣契約。被告另 辯稱已與訴外人中信房屋復興加盟店達成和解，仲介公司已 將價金退還給被告云云，然據證人王金信所為證詞可知，因 兩造有爭議，故中信房屋立場就是等一方提起訴訟，透過訴 訟判決，故中信房屋有發存證信函通知賣方，賣方所提起訴 訟因未繳裁判費被駁回，中信房屋再去函通知賣方，對駁回 訴訟提起異議，若未提起意義的證明，履約專戶就會將簽約 款退回買方，因中信房屋後來沒有接到異議，所以就把價金 退還買方等情明確，故中信房屋應係依據兩造簽訂之房屋交 易安全契約書第5 條約定辦理，中信房屋並未另與被告達成 和解契約，況系爭契約之當事人為原告與被告，被告縱與中 信房屋達成和解，亦不拘束原告，尚難認原告有拋棄系爭契 約權利之意，故被告此節辯解，亦無足採。 ㈣另按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期 限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法 第254 條定有明文。又系爭買賣契約第11條第2 項約定：「 甲方（即被告）除因不可抗力之事由外，若有可歸責甲方之 事由，致違反本契約書所定各項義務之履行日期約定時，應 負遲延責任... 若經乙方依房屋交易安全契約書約定之方式 催告期滿而甲方仍不履約者，乙方得解除本契約並沒收甲方 已支付之價款作為違約賠償、... 」。查本件原告因被告未 依約給付第二期價金，經原告於100 年9 月13日寄發存證信 函限被告於10日內繳納，有台北南陽郵局第2149號存證信函 附卷可參（見本院卷第66頁），被告則於100 年9 月14日寄 發存證信函通知原告排除系爭不動產之重大瑕疵，並於100 年9 月23日以存證信函通知原告解除系爭契約，已如前述。 是被告確有遲延給付價金，且經原告定期催告後解除契約， 應堪認定。而承前所述，原告既無隱瞞重大交易訊息，亦無 詐欺情事，故被告遲延給付第二期價金應屬可歸責於己之事 由，原告為催告後，自得解除契約，並依據系爭契約約定， 請求被告給付賠償額預定性之違約金至明。 ㈤又按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社 會經濟狀況、當事人實際所受損害及債務人如能如期履行債 務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。是當事人所受 之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應 加以審酌（最高法院84年度台上字第978 號、88年度台上字 第1968號判決參照）。查系爭不動產所有權尚未移轉登記與 被告，亦尚未辦理交屋，為兩造所不爭執（見本院卷第171 頁背面），又被告於100 年7 月25日簽約，並於當日交付票 面金額24萬元之支票與中信房屋仲介，亦為兩造所不爭，又 被告並非無履約誠意，僅因事後知悉系爭不動產所在大樓有 前開意外事故之存在，基於心理上因素，始不願繼續履約， 並隨即於100 年9 月14日以存證信函通知原告排除系爭不動 產之重大瑕疵，於100 年9 月23日以存證信函通知原告解除 系爭契約，且經中信房屋復興加盟店依兩造簽訂之房屋交易 安全契約書第5 條違約處理之程序而取回第1 期款24萬元， 另原告當時為履約事宜，對系爭不動產之使用及處分自當受 有相當限制，後續為處理系爭不動產是否再行轉賣事宜，原 告復須支出相當勞費，被告違約之情節及依其他一般客觀事 實、社會經濟狀況等一切情狀，認本件依系爭契約書所約定 沒收已繳納之24價金作為違約金尚屬過高，本院核減為12萬 元，換言之，原告得請求之金額為12萬元，逾此部分之請求 為無理由，應予駁回。 五、綜上所述，本件兩造系爭房地買賣契約既因可歸責於被告事 由致給付遲延，原告解除契約並請求給付違約金，即屬有據 ，從而，原告請求被告給付12萬元，為有理由，逾此範圍， 即無憑據，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、 第3 項規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預 供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請 ，已失所附麗，併予駁回。 七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法， 經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭 點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 中 華 民 國 101 年 9 月 12 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 沈佳宜 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 101 年 9 月 12 日 書記官 李易融