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宣　　示　　判　　決　　筆　　 錄 　　　　　　　　　　　　　　　　　　101年度北簡字第633號 原　　　告　僑茂房屋仲介股份有限公司 法定代理人　李育寬 訴訟代理人　陳守文律師 複 代 理人　陳榮義 被　　　告　蘇淑燕 上列當事人間請求給付服務報酬事件，於民國101年3月13日言詞 辯論終結，同年4月3日下午5時在本院臺北簡易庭第一法庭公開 宣示判決，出席職員如下︰ 　　法　官　羅富美 　　書記官　孫國慧 　　通　譯　何曉瀅 朗讀案由兩造均未到 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之事實及理 由要領，記載於下： 主 文： 被告應給付原告新台幣貳拾陸萬捌仟元，及自民國一百年十二月 十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 訴訟費用新台幣貳仟捌佰柒拾元由被告負擔。 本判決得假執行。但被告如以新台幣貳拾陸萬捌仟元預供擔保後 ，得免為假執行。 事實及理由要領： 一、原告主張：被告於民國100年9月29日與原告簽訂買賣要約書 、確認書，委託原告居間買受訴外人蘇慶明所有門牌號碼台 北市○○區○○路○○號9樓房地含車位1個（下稱系爭房地） ，依確認書第3條被告同意支付系爭房地成交總價2％即新台 幣（下同）736,000元之服務報酬予原告。嗣經原告居間斡 旋成功，買賣雙方於同年9月30日簽訂不動產買賣契約書時 ，兩造合意將原告之服務報酬減為成交總價1％即368,000元 ，被告並於同日簽立服務費確認單及給付原告服務報酬10萬 元。賣方蘇慶明嗣已於同年11月17日將系爭房地點交予被告 ，詎被告積欠原告服務報酬268,000元迄未清償，為此起訴 請求被告給付服務報酬268,000元等語。並聲明：如主文第1 項所示。 二、被告則以：原告提出之確認書第3條內容已私自竄改文字， 原告在買賣要約書、確認書經紀營業員欄上擅自加入文字， 與被告所簽之原件不符，顯有偽造、變造之行為，違反誠信 原則，契約無效。系爭房地買賣契約第5條第4款、不動產買 賣價金履約保證申請書第5條第1項第3款，已約定由買賣價 金支付原告服務報酬。被告購買系爭房地過程中，受到原告 所屬營業員多次以不實謊言來拉高房價，誘使被告高價買受 系爭房地。買賣要約書載明「車位待確定，須附證明文件」 ，但原告無法提出正式車位證明文件，後於100年11月17日 系爭房地點交時，賣方未依約定到達現場點交房屋予被告。 被告依民法第247條之1、消費者保護法第12條、民法第116 條之規定，主張買賣要約書、確認書無效，且主張撤銷買賣 要約書、確認書等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、經查，被告於100年9月29日與原告簽訂買賣要約書、確認書 ，以總價款3680萬元之承購條件，委託原告仲介購買蘇慶明 所有系爭房地，確認書第3條印刷字體原係約定：「買方（ 被告）同意於簽訂買賣契約同時以現金一次支付相當成交總 價百分之二之服務報酬予受託人（原告），如買方日後以第 三人名義簽立買賣契約時，亦同。」；蘇慶明於同年9月29 日承諾被告之要約，同意以3680萬元出售；蘇慶明與被告於 同年9月30日簽訂不動產買賣契約書：被告於同年9月30日支 付原告服務費10萬元，同時簽立服務費確認單，確認服務費 為368,000元，已付10萬元，尚餘268,000元；系爭房地所有 權於同年11月2日移轉登記為被告所有等情，業據兩造陳述 綦詳，並有原告提出之買賣要約書、確認書、服務費確認單 、不動產買賣契約書、建物登記第二類謄本、土地登記第二 類謄本（見本院卷第7至17頁、第58至63頁），及被告提出 之買賣要約書、確認書、不動產買賣契約書（見本院卷第34 至43頁）附卷可佐，且被告對上揭證物上被告簽名之真正均 不爭執，堪信為真實。足見原告主張：被告於100年9月29日 依確認書第3條同意支付系爭房地成交總價2％服務報酬予原 告，兩造嗣於同年9月30日合意將原告之服務報酬減為依成 交總價1％計算即368,000元等語，堪信屬實。本件被告既已 因原告之仲介向蘇慶明購得系爭房地，依兩造間之約定，即 有於簽訂不動產買賣契約書同時以現金一次支付相當成交總 價1％計算之服務報酬予原告之義務，而被告於同年9月30日 支付原告服務費10萬元，同時簽立服務費確認單，確認服務 費為368,000元，已付10萬元，尚餘268,000元（見本院卷第 9頁），已如前述，則被告依兩造間之約定，即應再給付原 告服務報酬268,000元。是原告請求被告給付剩餘之服務報 酬268,000元，洵屬有據。 四、被告雖以上揭情詞置辯，惟被告所辯並不足取，茲分述如下 ： ㈠被告辯稱：原告提出之確認書第3條內容已私自竄改文字， 與被告原簽訂之確認單原件不符，顯有偽造、變造之行為， 違反誠信原則，買賣要約書、確認書無效，撤銷買賣要約書 、確認書云云，但為原告所否認。按「依照當事人一方預定 用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按 其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定 契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者 。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其 他於他方當事人有重大不利益者。」、「定型化契約中之條 款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」，民法第 247條之1、消費者保護法第12條第1項固分別定有明文。惟 查，兩造於100年9月29日簽訂之確認單中第3條原係約定： 「買方（被告）同意於簽訂買賣契約同時以現金一次支付相 當成交總價百分之二之服務報酬予受託人（原告）…。」（ 見本院卷第34頁），此約款係約定原告之服務報酬，考量原 告即受託人接受委託後，勢將付出居間磋商議價等勞務，難 認有何免除或減輕原告責任、加重被告，或使被告拋棄權利 、限制其行使權利之情形，亦無於被告有重大不利益而顯失 公平之情形，應屬有效。雖原告嗣後將其留存之確認書第1 聯上第3條其中印刷字體「二」刪除，更改為「壹」字（見 本院卷第8頁），然原告依原確認書第3條本可收取成交價2 ％計算之服務報酬，何須偽造為成交價1％服務報酬？此與 常情不符；況查，兩造於同年9月30日合意將原告之服務報 酬減為依成交總價1％計算即368,000元，被告於同年9月30 日支付原告服務費10萬元，被告同時簽立服務費確認單確認 服務費為368,000元，已付10萬元，尚餘268,000元未付（見 本院卷第9頁），已詳如前述，可見原告非擅自塗改，而係 經兩造個別議定後而合意變更為此一有利於被告之約定，此 約定自屬有效，被告上開所辯，無足憑取。 ㈡被告復辯稱：原告所提出之買賣要約書、確認書，在經紀營 業員欄上擅自加入文字，與被告所簽之原件不符，顯有偽造 、變造之行為，買賣要約書、確認書無效，撤銷買賣要約書 、確認書云云。但查，被告委託原告仲介購買系爭房地之意 思表示一致，兩造間契約即已成立，有兩造簽訂之買賣要約 書、確認書附卷可佐（見本院卷第7至8頁、第34至35頁）。 且按不動產經紀業管理條例第22條第1項第1款、第2款規定 ：「不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業 仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：一、 不動產出租、出售委託契約書。二、不動產承租、承購要約 書」之規定，僅要求不動產出售委託契約書、不動產承購要 約書等文件應由經紀業指派經紀人簽章；又按不動產經紀業 管理條例第4條第7款規定：「經紀人員︰指經紀人或經紀營 業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務；經紀營業員之 職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。」，足徵不動產承 購要約書僅需由承購要約人、經紀業指派經紀人簽章即可， 經紀營業員之簽章並非必要。查原告、被告、經紀人業於 100年9月29日，在買賣要約書、確認書上簽名或蓋章之事實 ，有兩造簽訂之買賣要約書、確認書在卷可考（見本院卷第 7至8頁、第34至35頁），應認買賣要約書、確認書已有效成 立，雖原告於簽約後在其留存之第1聯上經紀營業員欄部分 交由其經紀營業員訴外人謝惠卿簽名，但此部分與被告無涉 ，對兩造間已成立之買賣要約書、確認書之效力自無影響。 被告上揭所辯，洵非可取。 ㈢被告再辯稱：系爭房地買賣契約第5條第4款、不動產買賣價 金履約保證申請書第5條第1項第3款，已約定由買賣價金支 付原告服務報酬云云，為原告所否認。經查，被告與蘇慶明 簽訂之不動產賣賣契約第5條第1款已明確約定系爭房地買賣 總價款為3680萬元，第5條第2款也明確約定被告除買賣定金 10萬元不入專戶外，其餘價款3580萬元應存匯入專戶（見本 院卷第11至12頁），遍觀被告與蘇慶明簽訂之系爭房地買賣 契約，及兩造簽訂之買賣要約書、確認書，又均無買賣價金 3680萬元內含被告應付之服務報酬，或被告應付之服務報酬 由買賣價金支付之約定，故被告依兩造間確認書第3條約定 應自行支付原告服務報酬，與被告依系爭房地買賣契約應支 付賣方蘇慶明之價金，兩者並無關連，被告自不得要求由買 賣價金支付原告服務報酬。而查，不動產買賣契約第5條第4 款：「除係代繳稅款、支付仲介服務報酬、代清償乙方（蘇 慶明）債務…以外，乙方不得要求自專戶內支配任何款項。 」，及不動產買賣價金履約保證申請書第5條第3款：「甲（ 被告）乙（蘇慶明）雙方同意應給付之仲介服務報酬於買賣 契約簽訂成立後，即應由僑馥建經依服務費確認單、委託銷 售契約書、委託銷售契約內容變更同意書等相關證明文件之 約定金額給付於丙方（即原告），除有當事人書面禁止先行 撥付之約定，始於結案時由僑馥建經依約給付予丙方（原告 ）」，係約定賣方蘇慶明得要求自履約保證專戶內支付之款 項，故不動產買賣契約第5條第4款、不動產買賣價金履約保 證申請書第5條第3款所謂之「仲介服務報酬」，應係指如賣 方與仲介公司間有委託仲介出賣之約定時所需支付之仲介服 務報酬而言，並不包括買方即被告本於買賣要約書、確認書 應自行支付原告之報酬。是被告辯稱：系爭房地買賣契約第 5條第4款、不動產買賣價金履約保證申請書第5條第1項第3 款，已約定由買賣價金支付原告服務報酬云云，顯無足取。 ㈣又被告辯稱：被告購買系爭房地過程中，受到原告所屬營業 員多次以不實謊言來拉高房價，誘使被告高價買受系爭房地 云云，固提出手機簡訊數紙、記載委託總價為3600萬元之住 商不動產物件查詢表1紙為證（見本院卷第88至86頁），然 為被告所否認，且上揭簡訊、住商不動產物件查詢表1紙均 不能證明被告上開所辯為真實，被告復未能另行舉證證明以 實其說，難信屬實。 ㈤另被告辯稱：100年9月29日買賣要約書載明「車位待確定， 須附證明文件」，但原告無法提出正式車位證明文件，後於 100年11月17日系爭房地點交時，賣方未依約定到達現場點 交房屋予被告云云。然查，被告與蘇慶明於100年9月30日簽 訂之系爭房地買賣契約書第1條上已明確記載「…三、停車 空間：本約買賣標的包括地下第2層停車位（平面式）。車 道坡道式，有建物產權，持分併入公共設施，有車位編號， 目前車位編號：15號。」等語，有系爭房地不動產買賣契約 書在卷可稽（見本院卷第10頁），足見被告與賣方蘇慶明買 賣之系爭房地含車位已於系爭房地買賣契約中明確約定。次 查，賣方已於100年11月17日將系爭房地點交予被告乙節， 有不動產買賣價金履約保證專戶收支明細表暨點交確認書附 卷可稽（見本院卷第18頁），該點交確認書上載明：「…簽 名蓋章前請確認已完成點交手續…」，被告對該點交確認書 上其簽名之真正並不爭執，是原告主張：賣方已於同年11月 17日將系爭房地點交予被告等語，足堪採信。被告辯稱：賣 方未依約定到達現場點交房屋予被告云云，則不足採。況依 兩造間確認書第3條之約定，被告於99年9月30日簽訂不動產 買賣契約書同時即有以現金一次支付相當成交總價1％計算 之服務報酬予原告之義務，被告自不得以賣方蘇慶明事後點 交之情形據以對抗原告。是被告上開所辯，亦無足取。 五、綜上所述，原告請求被告給付268,000元及自起訴狀繕本送 達翌日即100年12月10日起至清償日止按年息5％計算之利息 ，為有理由，應予准許。 六、本判決係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告 敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣 告假執行。本院並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被 告如預供擔保，得免為假執行。 七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 附此敘明。 八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第 389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。 九、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文第2項所示金額 。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 書記官 孫國慧 法 官 羅富美 計 算 書： 項 目 金 額（新台幣） 備 註 第一審裁判費 2,870元 合 計 2,870元 上列筆錄正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。 中 華 民 國 101 年 4 月 3 日 書記官 孫國慧