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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　102年度北簡字第12050號 原　　　告　唯一資產開發股份有限公司 法定代理人　吳兆豐 訴訟代理人　黃銘照律師 被　　　告　誠新能源科技股份有限公司 法定代理人　陳永倫（原名陳瑞田） 訴訟代理人　彭俊維 　　　　　　吳星毅 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國102 年11月19日言詞辯 論終結，判決如下︰ 主 文 被告應給付原告新臺幣玖拾捌萬壹仟壹佰壹拾叁元，及自民國一 百零二年十月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣壹萬零叁佰伍拾壹元由被告負擔，餘新臺幣柒仟 貳佰捌拾壹元由原告負擔。。 原告勝訴部分得假執行。被告以新臺幣玖拾捌萬壹仟壹佰壹拾叁 元為原告預供擔保，得免為假執行。 訴訟標的及理由要領： 一、原告部分： ㈠原告起訴主張訴外人百事通資產管理股份有限公司（下稱百 事通公司）於101 年12月26日向原告承租坐落門牌號碼臺北 市○○○路○ 段○○○ 號14F-1 房屋及其地下2 樓車位2 個（ 編號16、17），租期自102 年3 月1 日起至107 年2 月28日 止，共5 年，每月租金新臺幣（下同）40萬元（含稅），給 付方式為每1 個月支付1 次，即每月3 日支付當月之租金， 押租保證金80萬元。出租人、承租人於租賃期間內若欲提前 終止租約，應於3 個月前通知他方並應取得他方之同意，否 則須支付他方3 個月月租作為損失賠償；於租期屆滿或終止 租約返還租賃物時，如房屋本身結構、地板及附屬措施因承 租人、承租人之受僱人或承租人同意使用之人使用而有損害 且未經修復，修復費用應由承租人負擔，出租人得逕自自押 租保證金抵扣。出租人同意承租人就本租賃標的物使用範圍 全部或一部分轉租予承租人之子公司，或與承租人有商業關 係之子公司，並須遵守本約之所有約定，承租人負連帶責任 。嗣102 年5 月6 日原告與訴外人百事通公司同意將系爭租 賃標的物轉租予被告公司，三方並於同日訂立「房屋租賃契 約內容部分變更協議書」，承租人變更為被告，並自102 年 6 月1 日起承接訴外人百事通公司之一切權利義務。詎被告 不僅未支付102 年6 月1 日起之1 個月租金40萬元予原告， 亦未依租約第8 條第2 項之約定於3 個月前通知原告終止租 約及徵得原告同意，突於同年6 月21日通知原告中止租約。 則原告自可依上開租約約定，請求被告給付3 個月租金共 120 萬元，連同積欠1 個月租金40萬元，合計160 萬元；又 當月之管理費35,150元被告亦未繳納，由原告負責繳納，故 原告可向被告請求之金額共計1,635,150 元。 ㈡又被告承租系爭房屋後，已將系爭房屋毀損之，依民法第43 2 條規定，被告須負責賠償修繕系爭房屋回復之費用。經被 告之關係企業而設於同址之誠毅建設股份有限公司請長億輕 鋼架工程行估價結果，修繕費用為836,063 元。則原告依上 揭規定及兩造租約第9 條第2 項約定，可請求被告給付損害 賠償之金額即為上述修繕費836,063 元。準此，扣抵押保證 金80萬元後，原告可向被告請求之金額為1,671,213 元（1, 635,150+836,063- 800,000=1,671,213）。為此提起本件訴 訟，並聲明：㈠被告應給付原告1,671,213 元，及自起訴狀 繕本送達之翌日（即102 年10月5 日）起至清償日止，按年 息5%計算之利息。 ㈢對被告答辯所為陳述： ⒈兩造契約第8 條第2 項之違約金其性質，應為懲罰性違約金 。 ⒉兩造合約就契約終止後被告應返還房屋之狀態，依第9 條第 1 項依現況交屋。惟係指依租約成立後交屋之現狀，否則不 會以如遭破壞，以破壞後之現狀返還，不符法律規定及實務 上之原則。故應為回復原狀。本件當時有通知被告回復原狀 ，被告委託估價後之金額如估價單。再辦公大樓出租不一定 為毛胚屋，且自被告所述至少可知原告交付時非毛胚屋。 ㈣證據：提出房屋租賃契約書、房屋租賃契約內容部分變更協 議書、終止房屋租賃契約通知書、揚昇金融大樓管理委員會 102 年7 月11日揚昇金融0000000000號函、照片、電子郵件 、長億輕鋼架工程行報價單等件為證。 二、被告則以下揭情詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。 ㈠本件兩造簽訂房屋租賃契約之情節，如原告所述。嗣被告於 102 年6 月10日決定終止租約，並於同日上午由被告代理人 彭俊維電話聯繫原告代理人林美玲，而後雙方會面洽談終止 租約事，同日下午原告代理人林美玲以電話聯繫被告代理人 彭俊維稱：「因被告不欲承租，故請交還承租標的鑰匙，方 便原告尋找新租賃方」，被告於同日下午交還原告標的鑰匙 ，被告於102 年6 月10日交還原告承租標的使用權，再於6 月21日發函予原告。而被告終止租約後通知原告，依兩造租 賃契約第8 條第2 項約定其中有關「他方同意」情事，原告 於102 年6 月10日向被告取回租賃標的鑰匙行為，應視為原 告同意被告終止租約。且原告取回鑰匙後，立即委任仲介方 菁誠空間整合公司（下稱菁誠公司）林先生，再次出租標的 ，亦可見原告亦同意解約。兩造間租賃契約應視同合意終止 ，自終止日起，被告不需給付承租標的租金，原告以租賃契 約第8 條第2 項規定，主張被告「違約」請求損害賠償，與 事實不符。退步言，縱原告不同意終止租約，又為何委託第 三人仲介出租？如原告同意終止租約，又為何要求被告給付 3 個月租金及102 年6 月份租金共4 個月，作為損害賠償？ 況3 個月租金120 萬做為損害賠償高於市場行情。雙方租約 既於6 月10日終止，被告仍需給付當月全部租金及當月全部 管理費，不僅不符租約條款，雙方立場顯不相對等，更顯被 告於此租賃契約中之弱勢。 ㈡依雙方租賃契約第9 條第1 項：甲乙雙方同意以現況交屋… 等。被告簽約時並未要求原告將租賃標的所有裝潢拆除，基 於友好關係，同意由被告自行雇工拆除，拆除費用由被告自 行負擔，拆除完成後，並無損及租賃標的結構安全，由原告 起訴狀之照片可知，足證被告並無破壞承租標的本身結構、 地板及附屬建物等行為。然原告要求被告回復系爭房屋修繕 費用，並要求有輕鋼架天花板、燈具、冷氣、地板鋪設地磚 等，完全與商業辦公室大樓出租習慣不同，但被告仍應原告 要求，委請訴外人誠毅建設股份有限公司代為尋找廠商報價 ，故有長億輕鋼架工程行之報價單。惟依臺北市商用不動產 出租習慣，出租方僅以毛坯屋或現況交予承租方，今被告雖 將承租標天花板及地板上磁磚拆除，但並未影響房屋結構， 亦不影響原告再次出租權益，自無賠償之理。 ㈢自合約終止日起，承租標的應付之管理費、水、電費等，由 原告自行負擔，原告應退還被告押租金80萬元，被告願給付 原告102 年6 月1 日起至同月10日止之租金，及負擔期間管 理水電費用。另有關修繕費用，依電子郵件及估價單所載之 金額，被告願負擔其中50% 即563,083 元；原告則應退還被 告押金800,000 元，爰以之為抵銷。 ㈣前一房客為雜誌業，與被告為公司行號使用上不同，前者隔 間較多，故有拆除部分裝潢，以符合被告實際使用。 ㈤證據：提出591 房屋交易網網路資料列印等件為證。 三、得心證之理由： 原告起訴主張百事通公司於101 年12月26日向其承租坐落門 牌號碼臺北市○○○路○ 段○○○ 號14F-1 房屋及其地下2 樓 車位2 個（編號16、17），租期自102 年3 月1 日起至107 年2 月28日止，共5 年，每月租金40萬元（含稅），每1 個 月支付1 次，押租保證金80萬元等情，為被告所同陳，並有 房屋租賃契約書在卷為證，堪信為實在。惟就原告主張102 年5 月6 日原告與訴外人百事通公司同意將系爭租賃標的物 轉租被告，三方並訂立「房屋租賃契約內容部分變更協議書 」，承租人變更為被告部分，經查，依卷附股份有限公司變 更登記表，應係被告原名百事通資產管理股份有限公司，嗣 更名為誠新能源科技服份有限公司，其法人同一性並無變更 ，原告此部分所指，尚有誤會。以下茲就原告所請是否有理 ，分述如下： ㈠就原告主張提前終止租約所請求被告違約之處罰計3 個月、 120 萬元部分： ⒈查，兩造房屋租賃契約書第2 條約定租賃期限自102 年3 月 1 日起至107 年2 月28日止，為兩造所不爭執，並有房屋租 賃契約書在卷可憑，本件乃定有期限之租賃契約，洵堪認定 。而定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿 前，得終止契約者，其終止契約，應依民法第450 條第3 項 之規定，先期通知，民法第453 條已有明文。其立法理由並 謂，當事人約定租賃之期限者，固應受期限之拘束，然若約 定當事人之一方，得於期限屆滿前解除契約者，法律亦所許 可；惟一方終止契約時，亦須依照第450 條第3 項之規定， 負先期通知之義務，使他方有所準備，以期公允。查，本件 兩造租賃契約第8 條第2 款約定：「甲（即原告）、乙（即 被告）雙方於租賃期間內若欲提前終止租約，應於3 個月前 通知他方並應取得他方之同意，否則須支付他方3 個月月租 金作為損失賠償。」等語，本院並審酌兩造就系爭標的物原 訂租期5 年、租金每月40萬元，其期間甚長、金額甚高；且 依兩造租約第10條第2 款規定，自102 年1 月3 日起至同年 2 月28日此近2 個月期間，為免租金之裝潢期，堪認兩造就 此標的物均有出（承）租後，為長期收益、使用之計畫，是 兩造對此先期通知期間約定為3 個月，應屬符合兩造需求， 且與市場實際交易情形尚無不合。是依此，被告如欲於102 年6 月10日終止租約，依上揭規定，自應於102 年3 月10日 前通知原告，始與兩造約定無違。詎被告自承其於102 年6 月10日始通知原告，並於同日下午交還標的鑰匙，被告確有 違約，堪已認定。 ⒉惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條亦有明定。本院爰審酌國內現時經濟環境並非甚佳 ，及原告亦未爭執被告於102 年6 月10日當日已交還系爭標 的物鑰匙，而使原告即時取回使用權等一切情狀，認本院違 約賠償以2 個月月租金即80萬元為適當。 ㈡就原告主張未付租金40萬元、管理費35,150元部分： 按依民法第421 條第1 項之規定，承租人於租賃關係存續中 ，依法負支付租金之義務；另依兩造租賃契約第第7 條第2 款約定：自交屋日起租賃房屋之水費、電費、管理費及乙方 （即被告）營業上必須繳納之稅捐，皆由乙方自行負擔。查 ，本件兩造同陳102 年6 月之租金、管理費未付。惟原告未 爭執被告所述其於102 年6 月10日電聯原告終止租約，同日 下午原告復以電話聯繫被告稱：「因被告不欲承租，故請交 還承租標的鑰匙，方便原告尋找新租賃方」，被告遂於同日 下午交還原告標的鑰匙乙節，是當可認定兩造業於102 年6 月10日合意終止本件房屋租賃契約。則被告所應支付者，為 至102 年6 月10日止之租金133,333 （即：400,000 ×10/3 0 ＝133,333 元，元以下四捨五入，下同）、管理費11,717 元（即35,150×10/30 ＝11,717元），共計145,050 元（即 133,333 元＋11,717元＝145,050 元）。 ㈢就原告主張系爭標的物回復原狀費用836,063 元部分： 查，兩造租賃契約書第9 條第1 款約定：甲乙雙方同意依現 況交屋．．契約終止時，乙方應自行拆除室內裝潢及設備及 清理乾淨，但天花板、燈具及地板等固定裝修佈置及經由甲 方同意之部分不在此限；第2 款約定：如房屋本身結構、地 板及附屬設施因乙方、乙方之受雇人或乙方同意使用之人而 有損壞且未經修復，修復費用應由乙方負擔，甲方得逕自押 租保證金抵扣。是可知，於契約終止時，被告應將除天花板 、燈具及地板等固定裝修佈置及經原告同意之部分外，餘室 內裝潢及設備拆除後，交還原告。詎依原告所提照片觀之， 系爭標的屋內天花板、地板悉遭拆除而裸露出水泥部分，已 與上揭約定不符；又依被告自承其承租系爭房屋係供公司行 號之用，諒無可能其使用現況為如照片所示，是堪認本件房 屋縱房屋本身結構並未受損，然地板及附屬設施等確因被告 而有損壞，且未經修復。則依上揭約定，應由乙方負擔修復 費用。而原告就修復費用，迄本院言詞辯論終結期日，固仍 未能提出相關收據、發票，以資本院判斷，然所提長億輕鋼 架工程行估價單，兩造同陳為被告之關係企業之合作廠商所 開立，諒無濫行估價、抬高數額之理，被告亦於審理時表明 對該報價金額無意見（見102 年10月24日筆錄）等語，爰予 全數准許。 四、綜上，原告之請求，於被告提前終止租約之賠償80萬元、積 欠之租金及管理費145,050 元，及回復原狀費用836,063 元 ，合計1,781,113 元部分，尚無不合；經扣除被告之押租金 80萬元，應於981,113 元及自起訴狀繕本送達翌日即102 年 10月5 日起之法定遲延利息範圍內，予以准許。至逾此數額 ，則應駁回之。 五、本件判決事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不另一一論述。 六、本件被告敗訴部分，係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適 用簡易程序所為之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定 ，應依職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項、第3項 規定，依職權宣告被告於執行標的物拍定、變賣前預供擔保 ，得免為假執行。 七、本件訴訟費用額，依民事訴訟法第79條及後附計算書，確定 如主文所示金額。 中 華 民 國 102 年 12 月 6 日 臺北簡易庭 法 官 王幸華 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院（臺北市○○○路 ○ 段○○○ 巷○ 號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 102 年 12 月 6 日 書 記 官 薛德芬 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 17,632元 合 計 17,632元 兩造負擔之比例（元以下四捨五入）： 被告：17,632 元×981113/0000000＝10,351元 原告：17,632 元－10,351元＝7,281元