臺灣臺北地方法院民事判決 102年度北簡字第3110號
原 告 芙美複合式專業美學館有限公司
法定
代理人 何曉玉
訴訟代理人 曾大殷
何家宏
被 告 宋瑞芬
陳懷仁
上二人共同
訴訟代理人 侯水深
律師
張沐芝律師
複 代理人 楊長芳律師
上列
當事人間請求
損害賠償等事件，本院於中華民國102 年6 月
4 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟零捌拾捌元由原告負擔。
事實及理由
一、
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。查原告原起訴請求被告應給付新
臺幣（下同）1,116,945元，及自民國102年1月10日起至清
償日止，按週年利率5％計算之利息；
嗣於102年3月28 日以
書狀擴張應受判決事項之聲明為被告應給付原告1,128,774
元，及自102年1月10日起至清償日止，按週年利率5％計算
之利息，
核與首揭規定相符，應予准許。
二、原告主張：訴外人即原告
法定代理人何曉玉於99年9月13日
與原告簽訂房屋
租賃契約（下稱
系爭租約），向被告承租坐
落臺北市○○○路○○號3樓之2房屋（下稱系爭房屋），供原
告經營公司設立使用，租賃
期間自99年10月1日起至104年9
月30日止，租金每月65,000元，並給付保證金116,000元。
而依商業登記法第9條規定，公司申請設立登記需載明公司
所在地，
惟公司法第19條復明定未經設立登記，不得以公司
名義經營業務或其他
法律行為，則於原告向
主管機關辦理設
立登記前，何曉玉既為原告公司負責人，自得以其名義實質
代理原告與被告簽訂系爭租約。又系爭房屋屬興亞復興商業
大樓（下稱系爭大樓）之一部，系爭大樓於101年3月1日起
迄101年10月31日止期間進行外牆整修工程，除拆除經系爭
大樓管理委員會（下稱管委會）及被告同意懸掛之大樓外牆
廣告看板，致原告受有損失22,100元外，原告又因外牆整修
工程過程需將鐵窗卸下、打除原磁磚重貼，施工時又粉塵滿
佈，致原告無法利用房屋陽台洗滌曝曬營業用毛巾、床單及
被套等，及放置清潔用品、器具、分離式冷氣室外機，屬租
賃物有一部滅失之情形，原告依法自得按陽台占系爭房屋比
例11.4575％【計算式：14.59平方公尺÷127.24平方公尺＝
11.4575％】，請求返還一部滅失已付租金56,829元【計算
式：62,000元×11.4575％×8月＝56,829元】。
詎被告竟於
101年11月20日以台北北門郵局第4371號
存證信函提前終止
租約，並約定被告應於102年1月20日前騰空交還房屋，
兩造
嗣於102年1月20日至系爭房屋處進行交屋，被告以屋內無任
何照明設備為由改於同年月12日再行交屋，未料，被告當天
竟又以原告未將系爭房屋
回復原狀為由拒絕交屋及返還保證
金116,000元予原告。另原告為提升原屋況及增加系爭房屋
所欠缺之營業條件，計支出如附表所示裝潢費用，今因被告
提前終止租約之故，受有如附表所示之損失871,845元，且
需依約給付懲罰性
違約金62,000元，
爰依兩造間
法律關係，
請求被告賠償原告所受損害等語，
並聲明：被告應給付原告
1,128,774元，及自102年1月10日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息。
三、被告則以：被告係將系爭房屋出租予何曉玉作為作為經營醫
美之術後保養及護膚、美容使用，與原告間無租賃關係存在
，原告自不得依系爭租約主張權利。又承租人因無法懸掛廣
告看板而受有損害，實與被告
無涉，原告不得請求賠償廣告
看板遭拆除之損失。另何曉玉於系爭大樓外牆整修期間，未
曾向被告表示有無法正常使用系爭房屋陽台之情形，亦未請
求減少部分租金，被告自得按月收取全部租金，何曉玉不得
於支付全額租金後，再依
不當得利之規定請求被告返還已付
租金。另縱被告有返還保證金及賠償何曉玉1個月租金之義
務，惟前述返還金額亦應扣除被告為回復房屋原狀所支出之
開鎖費用1,300元及修復房屋費用115,973元，是被告應返還
何曉玉金額應為60,727元【計算式：116,000元＋62,000 元
－1,300元－115, 973元＝60,727元】。又被告業依約將提
前終止租約之意思表示通知何曉玉，並願賠償何曉玉1個月
租金，故被告已無需就提前終止租約乙事負
債務不履行之
損
害賠償責任，至原告請
求償還有益費用部分，原告應就其主
張支出費用屬有益費用之事實負舉證之責等語，資為
抗辯，
並聲明：（一）駁回原告之訴；（二）願供
擔保，請准
宣告
免為假執行。
四、
經查，原告主張：何曉玉於99年9月13日與原告簽訂系爭租
約，向被告承租系爭房屋等語，為被告所不爭執，復有系爭
租約在卷
可稽（見本院卷第21至23頁），
堪信為真實。
五、原告主張：原告請求被告應返還一部滅失已付租金56,829元
及保證金116,000，並應給付原告支出如附表所示裝潢費用
損失871,845元，及需依約給付
懲罰性違約金62,000元等語
，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是
本件所應審究者
為：原告有無依系爭租約向被告請求
上開金額之權利？原告
請求被告給付1,128,774元，有無理由？茲論述如下：
（一）經查，原告固主張：於原告向主管機關辦理設立登記前，
何曉玉為原告公司負責人，自得以其名義實質代理原告與
被告簽訂系爭租約，故原告得依系爭租約向被告主張權利
，並無當事人能力及
訴訟能力欠缺之問題等語，惟本件原
告屬公司法人，本即有當事人能力及訴訟能力，是本件本
非原告有當事人能力或訴訟能力欠缺之情事，而原告有無
權利依系爭租約向被告請求損害賠償或返還保證金等，係
屬另一事，與原告之當事人能力與訴訟能力無涉，先予敘
明。
（二）再者，觀之系爭契約
所載之立契約書人為「何曉玉」，則
系爭租約之當事人即為何曉玉，故得依系爭租約向被告主
張權利者，應為何曉玉，而原告之法定代理人雖為何曉玉
，然何曉玉與原告在法律上本分別為自然人及法人，各自
獨立享受或負擔法律上權利及義務關係，非謂何曉玉為原
告之法定代理人，原告即得主張其為系爭租約之當事人而
得依系爭租約向被告主張權利。況細繹系爭租約內容，並
未記載何曉玉係為代理或代表原告與被告締結系爭租約，
原告自始亦未能提出證據證明系爭租約係由何曉玉代理原
告與被告簽訂之事實，是原告主張依系爭租約約定，被告
應返還一部滅失已付租金56,829元、返還保證金116,000
，並應給付原告支出如附表所示裝潢費用損失871,845元
，及需依約給付懲罰性違約金62,000元等語，應屬無據。
六、
綜上所述，原告非系爭租約之當事人，自無依系爭租約向被
告主張權利之餘地。從而，原告依系爭租約，請求被告給付
1,128,774元，及自102年1月10日起至清償日止，按週年利
率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、本件事證
已臻明確，兩造其餘之攻擊或
防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
臺北簡易庭
法 官 邱筱涵
以上為
正本係照原本作成
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出
上訴狀，並按
他造當事人之人數附
繕本。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審
裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 25 日
書記官 林錫欽
計 算 書
項 目 金 額（新台幣） 備 註
支付命令 500元
第一審裁判費 11,588元
合 計 12,088元
附表
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│項 目 │金額（新臺幣）元 │
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│99年9月裝修費用 │
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│拆除費用 │2,000元 │
├─────────────┼──────────┤
│水電費用 │42,000元 │
├─────────────┼──────────┤
│空調費用 │270,000元 │
├─────────────┼──────────┤
│木作費用 │63,000元 │
├─────────────┼──────────┤
│油漆費用 │35,000元 │
├─────────────┼──────────┤
│燈具費用 │25,000元 │
├─────────────┼──────────┤
│窗簾、地毯及壁紙費用 │175,000元 │
├─────────────┼──────────┤
│清潔及清運費用 │12,000元 │
├─────────────┼──────────┤
│招牌費用 │90,000元 │
├─────────────┼──────────┤
│監造費用 │30,000元 │
├─────────────┼──────────┤
│101年9月裝修房屋費用 │18,400元 │
├─────────────┼──────────┤
│101 年11月10日室內照明工程│57,670元 │
│費用 │ │
├─────────────┼──────────┤
│印製上有系爭房屋地址之名片│16,775元 │
│及廣告傳單費用 │ │
├─────────────┼──────────┤
│搬遷費用 │17,000元 │
├─────────────┼──────────┤
│合計 │871,845元 │
└─────────────┴──────────┘