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宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　 102年度北簡字第3464號 原　　　告　黃澤豐 訴訟代理人　苗繼業律師 訴訟代理人　吳世敏律師 被　　　告　富吉林實業有限公司 法定代理人　張永吉 訴訟代理人　張嘉宏 訴訟代理人　馬偉涵律師 訴訟代理人　張寶 受告知人　　晉英科技有限公司 法定代理人　陳清海 上列當事人間102年度北簡字第3464號返還押租金事件，於中華 民國103年5月8日言詞辯論終結，103年6月12日下午4時在本院 台北簡易庭第2法庭公開宣示判決，出席職員如下︰ 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　詹駿鴻 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張閔翔 　　　　　　　　　　　　　　　　　通　譯　袁素玉 朗讀案由兩造均未到 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領， 記載於後： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一百零一年十二月十 一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用，由被告負擔新臺幣壹仟零陸拾柒元，餘新臺幣貳仟壹 佰叁拾叁元由原告負擔。 本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾萬元預供擔保， 得免為假執行。 事實理由要領 壹、程序方面 一、按所謂訴之預備合併，以原告所主張之數項法律關係不能並 存為其要件，且法院應就先位之訴先為審判，必待先位之訴 無理由時，始得就預備之訴為裁判。如先位之訴有理由，法 院即無庸就備位之訴為裁判（最高法院83年度台上字第1623 號判決意旨參照）。是以，原告預防其提起之訴訟無理由， 而同時提起不能併存之他訴，以備先位之訴無理由時，可就 備位之訴獲得有理由之判決者，即為「訴之預備合併」。查 原告雖主張有先位聲明及備位聲明，並請求於先位聲明無理 由時，就備位聲明為裁判，然觀諸原告先、備位聲明之請求 ，其訴訟標的性質上並非互相排斥，無不能併存關係，依前 開判決意旨，性質上並非「訴之預備合併」，惟考量相同當 事人間私權紛爭，能以同一訴訟程序辯論、裁判，節省當事 人及法院勞費，使相關連訴訟事件，受同一裁判，避免發生 矛盾，達到訴訟經濟及統一解決紛爭目的等理由，如無害公 益，基於當事人訴訟上處分權，原告提起非相排斥之數訴， 而定其請求法院為裁判之順序，應非法所不許。 二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求 之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第 2款分別定有明文。本件原告原依押租金返還請求權起訴聲 明求為被告應給付原告新臺幣（下同）30萬元及自起訴狀繕 本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於言詞 辯論期間，追加其備位聲明之訴訟標的為民法第431條第1項 租賃物有益費用返還請求權，若認先位押租金返還請求權無 理由，備位請求依租賃物有益費用返還請求權為審判，經查 原告所為訴之變更、追加，均係源於同一租賃契約所生債權 債務關係，應屬請求之基礎事實同一，揆諸上開規定，原告 所為聲明之變更，應予准許，被告抗辯原告追加不合法云云 ，尚與前述規定之意旨有違，不可採取。 貳、實體方面 一、原告主張 ㈠、訴外人巨糧全科技有限公司（統一編號00000000，下稱巨糧 公司）原為原告出資成立之公司，委由廖乙嬪擔任負責人。 巨糧公司於民國99年3月22日與被告簽訂房地租賃契約（下 稱系爭原租約），向被告承租位於嘉義縣太保市○○段○○ ○段00地號土地及其上門牌號碼嘉義縣太保市○○里00鄰○ ○○○區○○路○○號之建物（含嘉義縣太保市○○段○○○ 段000000000000號，下稱系爭房地），約定租賃期間自9 9年4月1日起至109年3月31日止，租金第1年為每月8萬元， 第2年到第5年為每月10萬元，第6年到第10年則為每月11萬 元，巨糧公司並繳交押租金30萬元予被告。因巨糧公司更名 為晉英科技股份有限公司（下稱晉英公司），並變更由原告 擔任負責人，並經被告同意下將原簽訂契約之承租人名稱由 巨糧公司變更為晉英公司。嗣原告於101年年初將晉英公司 之出資轉讓於第三人陳清海，並將晉英公司之負責人由原告 變更為陳清海。因原告已退出晉英公司經營，新的經營者就 系爭房地之使用方式及利用面積與原告有異，新的經營者遂 邀請原告與被告共同協商系爭房地之租賃條件，晉英公司並 於101年4月5日與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭新租約 ），並約定租賃年限至106年2月28日止，租賃房地範圍為嘉 義縣太保市○○里00鄰○○○○區○○路○○號之建物（含嘉 義縣太保市○○段○○○段000000000000號，但591建號 廠房2樓增建部分由被告自用，不在租賃範圍），租金每月 10萬元。因原告退出經營，故被告同意將591建號2樓部分經 被告確定並無毀損情況而取回，並在晉英公司再給付押租金 30萬元後，即將原收取之30萬元押租金返還原告。詎原告將 591建號2樓部分返還予被告，晉英公司並依約開立30萬元之 支票交予被告後，被告竟反悔並於回函中稱沒收該押租金， 因租賃契約已終止云云，然晉英公司仍承租系爭房地，租賃 契約並未終止，僅調整租賃條件，其沒收押租金顯無理由。 為此，爰起訴並先位請求依押租金返還請求權審理，於先位 無理由，備位請求依租賃物有益費用返還請求權為審理，並 聲明：被告應給付原告30萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5%計算之利息。 ㈡、提出：嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸99年3月22日9 9年度嘉院民公宜字第0332號公證書及房地租賃契約、嘉義 地方法院所屬民間公證人陳林宜伸99年10月29日99年度嘉院 民公宜字第1277號公證書及更正契約書、嘉義地方法院所屬 民間公證人陳林宜伸101年4月5日101年度嘉院民公宜字第04 16號公證書及房地租賃契約、支票、被告101年5月29日函文 、會計支出資料、固定資產耐用年數表、轉讓書等件影本為 證。 二、被告則以下情辭置辯，並聲明：原告之訴駁回，如受不利判 決願供擔保請准宣告假執行。 ㈠、本件被告於99年將所有之嘉太工業區基地廠房，即嘉義縣太 保市○○段○○○段00地號全部土地、以及座落該土地上之 211、266、591建號建物。其中211建號乃地上一層(含地下 層)之建物、266號為地上三層之建物、591號為地上一層(其 中一半經被告改建夾層，即591建號廠房二樓增建部分，出 租予晉英公司。原告雖曾擔任過晉英公司之負責人，然其自 始至終皆非系爭租約之簽約主體，原告既非系爭原租約之當 事人，基於債之相對性，自無權向被告請求返還系爭租約之 押租金。 ㈡、原告未於3個月前通知提前終止租約，且有於211建號建物樓 頂私自加裝鐵皮屋頂、牆壁旁私自加裝工作物、空地任意棄 置材料雜物、廠房牆壁及水泥地面破損等問題，經被告嚴正 告知依系爭原租約第8條第4項、第5條第5項等約定，晉英公 司將生違約金及清潔費責任及租賃標的回復原狀義務，原告 聽聞後亦允諾必將依約負責，以順利終止系爭原租約，被告 與原告代理之晉英公司於101年3月1日前往臺灣嘉義地方法 院所屬民間公證人「陳林宜伸」處，將系爭原租約終止。因 原告尚未將系爭房地回復原狀，晉英公司之新負責人即陳清 海表示應由被告督促原告將廠區先行回復原狀再交予其使用 ，故原告、陳清海、被告協議新租賃契約期間自101年4月1 日起算，被告並撥出101年3月2日至4月1日之空檔不收取租 金、供晉英公司無償使用，以便原告將廠區回復原狀，並無 如原告聲稱有令被告將系爭原租約押租金30萬元返還予原告 之三方協議。且原告所謂晉英公司指示被告將其所得請求返 還之押租金30萬元逕交付予第三人即原告云云，涉及晉英公 司實體權利及資產，若另有特約，應係併於101年4月5日訂 約時記載於契約內，而非如原告所稱僅以口頭約定。 ㈢、原告否認應負提前終止租約違約金責任及將廠區回復原狀之 義務，至101年4月5日前仍未將211建號廠房樓頂加蓋鐵皮屋 頂及牆上工作物拆除，亦未將堆滿雜物之廠區空地清運騰空 、更不曾將廠房牆面及水泥地面修補，致使被告遭陳清海抱 怨未盡督促責任、使其無法利用乾淨的廠區，故被告與晉英 公司於101年4月5日簽訂之系爭新租約中，免除晉英公司102 年2月份之租金作為補償。原告至101年5月底通知被告會勘 廠區，然經被告派遣職員張嘉宏到場，原告藉詞被告公司負 責人未到而不願偕同會勘而離去。而被告職員張嘉宏自行勘 查廠區，發現仍有多處未修補，且原告自行加蓋之鐵皮屋頂 及牆上工作物仍未經拆除，空地雜物仍未經清運騰空，被告 遂發函通知原告將依系爭原租約扣罰押租金。 ㈣、原告稱其於591建號建物上有增建鐵皮屋、而此增建部分於1 01年3月以後由被告使用，可認為被告就該加蓋部分無反對 之意思，故應償還相當於原建物價值因此增益之費用，並援 引民法第431條第1項另行請求576,171元云云，然被告於訂 定系爭新租約時收回自用之591建物2樓增建部分，其現況外 觀及內部如卷附第160頁至164頁被證7照片所示；此部分乃 被告自行增建，並非原告或晉英公司所增建，且並非如原告 主張之鐵材結構，而係水泥結構，原告提出之卷附第134頁 至141頁之單據中之建材顯無用於該增建部分之情形。且被 告於出租系爭房地與晉英公司時，不論於依系爭原租約或新 租約，皆已於契約第五條第5項預示承租人若有改裝設施， 於交還房屋時應回復原狀，可知被告自始即表示不願支付償 金承受任何由承租人增建或裝設之設施。 ㈤、提出：系爭廠區土地及建物權狀暨地籍配置圖、嘉義地方法 院所屬民間公證人陳林宜伸101年3月1日101年度嘉院民公宜 字第0245號公證書、法務部行政執行署公函等件影本及591 建號建物外觀暨內部照片(皆為102年11月3日攝)、591建號 建物2樓增建部分外觀、內部照片及外側入口處照片(皆為10 2年11月3日攝)、99年4月交付晉英公司前所拍攝之現場照片 、101年5月底所拍攝之現場照片為證。 三、不爭執事項： ㈠、訴外人巨糧公司於99年3月22日與被告簽訂房地租賃契約， 向被告承租位於嘉義縣太保市○○段○○○段00地號土地及 其上門牌號碼嘉義縣太保市○○里00鄰○○○○區○○路○○ 號之建物（含嘉義縣太保市○○段○○○段00000000000 0號），約定租賃期間自99年4月1日起至10 9年3月31日止 ，租金第1年為每月8萬元，第2年到第5年為每月10萬元，第 6年到第10年則為每月11萬元，巨糧公司並繳交押租金30萬 元予被告。嗣巨糧公司更名為晉英公司，並變更由原告擔任 負責人，於被告同意下將系爭原租約之承租人名稱變更為晉 英公司。其後原告於101年年初將晉英公司之出資轉讓於第 三人陳清海，並將晉英公司之負責人變更為陳清海。 ㈡、晉英公司於101年4月5日另與被告簽訂房屋租賃契約，約定 租賃期間自101年4月1日起至106年2月28日止，租賃房地範 圍為嘉義縣太保市○○里00鄰○○○○區○○路○○號之建物 （含嘉義縣太保市○○段○○○段000000000000號，但 591建號廠房2樓增建部分由被告自用，不在租賃範圍），租 金每月10萬元，晉英公司並於簽訂系爭新租約後給付30萬元 之保證金予被告。 上開事實，有嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸99年3 月22日99年度嘉院民公宜字第0332號公證書及房地租賃契約 、嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸99年10月29日99年 度嘉院民公宜字第1277號公證書及更正契約書、嘉義地方法 院所屬民間公證人陳林宜伸101年4月5日101年度嘉院民公宜 字第0416號公證書及房地租賃契約、支票等件影本附卷可稽 ，核屬相符，並為兩造所不爭，堪信為真。 四、爭執事項：原告先位主張依押租金返還請求權，先位無理由 時，備位依租賃物有益費用請求權，主張被告應返還30萬元 等情，為被告否認並以前揭情辭置辯，則原告主張是否有理 由，茲分述如下： ㈠、原告得繼受晉英公司之權利： 1.本件原告原主張其退出晉英公司之經營，被告曾同意將591 建號2樓部分取回，並在晉英公司再給付押租金30萬元後， 將原收取之30萬元押租金返還原告云云，已為被告所否認， 而依原告所提之嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸99年 3 月22日99年度嘉院民公宜字第0332號公證書及房地租賃契 約、嘉義地方法院所屬民間公證人陳林宜伸99年10月29日99 年度嘉院民公宜字第1277號公證書及更正契約書、嘉義地方 法院所屬民間公證人陳林宜伸101年4月5日101年度嘉院民公 宜字第0416號公證書及房地租賃契約、支票、被告101年5月 29日函文、會計支出資料、固定資產耐用年數表、轉讓書等 件影本，亦查無被告同意返還本件押租金之明文約定。準此 ，原告所主張被告曾同意其取回系爭押租金云云，即屬無據 ，無可採取。 2.次查，晉英公司已將其基於系爭原租約之權利轉讓與原告等 情，既據原告提出轉讓書影本1份在卷（見本院卷第168頁） 可資佐證，且經本院核對原本無訛（見本院卷第212頁）， 被告雖辯稱其上印章係電子刻章，無從辨識，且與證人林家 羚之證言不同，恐臨訟杜撰云云，惟上述轉讓書除晉英公司 之印文，另有負責人陳清海（即證人林家羚之夫）之簽名， 且審諸證人林家羚之證言，其僅答稱不知道晉英公司有無另 與原告約定將系爭押租金交給原告，並無與上述轉讓書之記 載相悖，被告空言抗辯，尚不可採，原告自得繼受晉英公司 本於系爭原租約之權利。至於被告所提之法務部行政執行署 嘉義分署執行命令（見本院卷第155-156頁），僅限於銷項 貨款（或工程款及保固金）並未及於系爭原租約之押租金， 是被告亦不得以該命令，即否認上項轉讓書之真正。 3.原告所得請求返還之押租金應僅有10萬元： ⑴晉英公司已與被告於101年3月1日合意終止系爭原租約等情 ，既據被告提出公證書（見本院卷第94頁）在卷可資佐證， 且為原告所不爭執，應堪信為真。又晉英公司雖已與被告於 上揭時地合意終止系爭原租約，惟經審上述公證書並未載明 被告已放棄依系爭原租約所得主張之權利，是被告即非不得 本於系爭原契約之規定，主張其出租人權利。 ⑵系爭原租約第5條、第8條已明定晉英公司負有回復原狀之義 務及晉英公司違反該義務所應負之責任，是若晉英公司有違 反回復原狀之義務時，晉英公司即應依上開規定負責。本件 原告雖以晉英公司已與被告另立新租約為由，主張晉英公司 已盡其回復原狀之義務云云，惟查，證人即現晉英公司負責 人陳清海之配偶林家羚到庭結證稱：因原告慢交房子時間有 一個月，故晉英公司於101年4月1日與被告所另立之新租約 ，被告同意免收一個月之租金（見本院卷第147頁反面）， 經審酌晉英公司於101年3月1日與被告終止系爭原租約，與 新租約有一個月無法收租之損失及因慢交房地需減免一個月 租予陳清海所負責之晉英公司等情，被告依系爭原租約第8 條第4項所得主張之違約金，應以20萬元限，被告超出該部 分之主張，即有失公允，不應准許。至被告另抗辯原告尚未 將系爭房地全部回復原狀云云，並舉照片為證（見本院卷第 95至100頁），本院經審被告所不爭執之陳清海所負責之晉 英公司已依新租約實際使用大部分範圍相同之系爭房地等情 ，認原告所未盡之回復原狀義務，除未及時於系爭原租約終 止後交還外，並非重大，否則新晉英公司即無法依新租約使 用系爭房地。況系爭原租約第8條第2款、第9款，均有明確 規範兩造之權利義務，被告大可依上述約定自行清除或回復 原狀，並向原告請求清除或回復原狀之費用，其怠於行使該 契約之權利，並為超出該不利益之權利主張（指沒收全部押 租金），該怠於行使權利之不利益，不應由原告全部承擔， 原告僅應負擔其未及時交還系爭房地予被告使用收益之不利 益，而該不利益，復經本院於審酌被告違約沒收抗辯時予以 評價，是被告即不得再憑之抗辯其另有損失。 ㈡、原告不得依民法第431條第1項請求被告返還有益費用： 查，系爭原租約第8條第9款已明白約定，晉英公司就其增建 且未遷移者歸被告所有，該明文約定，即應已排除民法第43 1條第1項規定之適用，如前所述，原告既係受讓晉英公司本 於系爭原契約之權利義務，其自應同受該約定之拘束，是原 告依民法第431條第1項規定所為之備位主張，即與系爭原契 約之明文約定相左，而不可採。 五、綜上，原告依系爭原租約終止後之法律關係，請求被告給付 10萬元及自101年12月11日（即起訴狀繕本送達被告之翌日 ）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由， 應予准許，至其超出該准許部分之主張，並無理由，應予駁 回。 六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依被告 聲請宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。 七、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響， 爰不一一論述，併予敘明。 八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 書記官 張閔翔 法 官 詹駿鴻 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 6 月 12 日 書記官 張閔翔 計 算 書 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 3,200元 依兩造勝敗比率酌算 兩造分別應負擔金額 如主文第3項所示 合 計 3,200元