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臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　 102年度北簡字第9290號 原　　　告　穎食喝東西股份有限公司 法定代理人　謝惠鶯 訴訟代理人　黃淑芬律師 被　　　告　蔡喬旭 訴訟代理人　陳勵新律師 複 代理 人　林美倫律師 上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國一百零三年七月一日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用新臺幣柒萬壹仟肆佰捌拾捌元由原告負擔。 事 實 甲、原告方面： 一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）七百十一萬七千四 百六十二元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即民國一百零二 年七月二十三日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息；㈡被告應將附表所示之票據計三紙返還予原告；㈢原告 願供擔保，請准予宣告假執行。 二、陳述略稱： ㈠緣原告即穎食喝東西股份有限公司與被告即蔡喬旭，於一百 零一年六月二十一日簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約）， ，由原告向被告承租其所有座落於台北市○○○路○號一樓 店面、三號房屋地下層、五號房屋地下層（下稱系爭標的物 ）作為經營複合式餐飲業之用途，租賃期間自一百零一年七 月一日起至一百十年六月三十日止，一百零一年七月一日起 至同年九月三十日止為裝潢期免租金，第一期每月租金每月 被告實收二十九萬元，稅金外加由原告代為支付，另押金約 定為八十七萬元，均以支票支付。證人許淳俞證述系爭租約 是簽約當天被告拿出來，契約正文並沒提及地下室限於如附 件二紅線部分，原告是跟被告談需整個地下室，並沒有提到 紅線部分。 ㈡原告簽訂系爭租約後，即委請設計公司開始施工裝潢系爭標 的物，詎料於施工進度超過一半接近完工時，遭系爭標的物 所在之雙星儷廈大樓管委會阻止施工，方發現以下問題： ⑴系爭標的物所在之雙星儷廈大樓規約（下稱系爭規約）早 已規定不得經營餐廳，被告早已知悉，竟惡意隱瞞： ①經原告調閱雙星儷廈大樓一百年六月十八日修正後系爭 規約，發現系爭規約第二條第八項規定「為確保本社區 高品質水準與產業之增值，各區分所有權人不得將專用 部分出租於特種行業或自行經營色情、電動玩具、撞球 場、餐廳、地下舞廳、網咖、KTV、PUB等，以維持社區 整體環境淨化與高規品質」，原告知悉系爭規約有禁止 經營餐廳之規定極為震驚，蓋原告承租系爭標的物即是 作為經營餐飲店面用途。 ②經原告再向主管機關申請調閱雙星儷廈大廈陳報系爭規 約之會議紀錄後發現系爭規約第八條不得經營餐廳之規 定，早於系爭規約版本之前，即已規定不得經營餐飲， 蓋原告翻閱系爭規約之前版本規約，並未有修訂該第八 條之紀錄，換言之，先前數年期間該大樓之規約應早已 禁止系爭標的物出租作為餐廳用途；即使退步言，認一 百年六月十八日系爭規約方通過第二條第八項禁止系爭 標的物出租作為餐廳用途之規定，也早於同年六月二十 一日原告與被告簽訂系爭租約之前，對於系爭規約有此 重大限制將導致原告無法營業，被告竟刻意隱瞞。 ③經原告聲請到雙星儷廈大廈一百年六月十八日區分所有 權人會議紀錄以及簽到名冊，發現被告非但出席該次區 分所有權人會議，且在該會議中積極發言，足證被告早 在與原告簽訂系爭租約前，確已知悉系爭規約已經通過 禁止經營餐飲業。 ④綜上，被告早於與原告簽訂系爭租約前，即明知系爭規 約禁止系爭標的物作為經營餐廳用途，且原告在與被告 洽商是否承租系爭標的物之前，不僅告知原告營業項目 並提供原告台北市政府之核准函予被告，也明確告知原 告承租店面將開設經營麵包、簡餐之複合式餐廳，且系 爭租約第捌大點第七條亦明訂作為飲食登記之用，被告 自始即知悉原告承租該店面是經營餐飲業，就系爭規約 規定不得經營餐飲業此一重大事項竟蓄意隱瞞，致使原 告受損甚鉅。 ⑵系爭標的物地下室有防空避難空間兼營停車場之法令限制 不得作為出租用途，亦為被告所明知竟仍隱瞞原告：原告 調閱系爭規約、前揭雙星儷廈大廈區分所有權人會議紀錄 以及簽到名冊，另從該會議紀錄被告蔡喬旭以及劉大衛主 席發言，方知悉依據該大樓地下室竣工圖所示，該地下室 產權雖為被告所有，然依竣工圖所載，該地下室高達二百 五十八點九平方公尺面積屬於「防空避難空間兼停車場」 不得作為專有用途，得作為「一般零售業」面積僅八七點 零九平方公尺，且從該會議紀錄可知，被告早已就該事件 與大樓住戶爭訟多年，顯見被告確知係爭標的物地下室有 大部分應不得出租之爭議，被告即應誠實告知原告，以供 原告評估系爭標的物是否適合原告承租使用，然被告在明 知原告在與其洽談系爭租約事宜時即表示需要地下室空間 方足夠使用面積，被告對於地下室絕大部分面積不得作為 專有用途加以出租之重大事項竟亦蓄意隱瞞。 ㈢系爭標的物因有前開問題導致原告公司施工全面停工，且無 法使用系爭標的物，致使原告受損金額達數百萬元：被告明 知系爭標的物出租原告後，原告在開始進行裝潢工程時勢必 無法取得大樓核發之裝潢施工許可，竟未予以告知，待原告 委請奇蛙設計工程有限公司（下稱奇蛙公司）於一百零二年 二月十八日進場開始施工時，始告知因渠另外出租之泰晶殿 公司已經有裝潢施工許可，大樓不會再發一張等理由，請原 告用泰晶殿公司之裝潢施工許可即可等理由為搪塞，致原告 甚感錯愕，然因信任被告保證出租以及施工都不會有問題， 原告仍然請奇蛙公司於上開日期進場施工，詎料於施工超過 一半接近完工時，即因上開問題遭大樓管委會、主管機關等 禁止施工，致使原告不得不於一百零二年三月四日起全面停 工，受損甚鉅，致原告無法在系爭標的物承租營運，只能退 場，相關損失裝潢、材料、人事租金等成本高達數百萬元。 ㈣按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第四百二十三條定有明文。原告與被告簽訂之系爭租 約乃被告單方事先準備，系爭租約第肆大點第一條使用租賃 物之限制，明文約定乙方即原告應遵守住戶、系爭規約及決 議，此點為被告自行訂定之條款，顯見被告同意應當遵守系 爭規約之決議內容，然被告明知系爭標的物有不得作為經營 餐廳之用途、地下室絕大部分面積均屬竣工圖規定「防空避 難空間兼停車場」不得作為專有用途等規約、法令限制，顯 然無法使原告達到承租用途，就此等契約重大事項，被告於 簽約前早已知悉竟蓄意隱瞞，導致原告施工裝潢進行至將結 束之際被迫停工撤場，損失不貲，顯見被告違約情節嚴重， 原告乃以一百零二年四月二十一日函文主張原告依據民法第 二百二十六條、第二百二十七條第一項、第二百六十三條規 定終止系爭租約，保留對於被告之損害賠償請求以及刑事詐 欺之追究之權，並要求被告於文到三日內儘速返還原告開立 被告收執之未到期支票，並返還押租金。然被告接獲原告上 開函文，雖亦委請律師回函，但對於渠上開違約情節矢口否 認，拒不返還支票以及押租金，原告無奈針對被告收執之未 到期六紙支票提起假處分，業經本院以一○二年全字第一九 二號民事裁定准予假處分，然被告迄今除仍拒絕返還原告先 前交付與被告收執之支票，因系爭租約租賃期限自一百零一 年七月一日至一百十年六月三十日，租期九年，被告要求原 告開立未到期支票長達九年，原告依據系爭租約第叁條第二 項約定，於簽約時交付高達三十五張支票予被告，被告迄今 尚有附表所示三紙支票尚未返還原告，且原告受損甚鉅，爰 提起本件訴訟。 ㈤原告請求聲明第一項中返還押金八十七萬元部分：按系爭租 約第叁條第三點約定「押租金或保證金：捌拾柒萬元整，乙 方應於簽約時交付支票一張以給付押租金（乙方不得主張押 金抵扣租金）乙方交付甲方之上列金額，於租賃期限屆滿或 中途終止，乙方搬遷交還租賃物，將戶籍或營業登記遷出、 並扣除應負擔之費用後，甲方應無息返還」，另民法第一百 七十九條後段規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受 損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存 在者，亦同。」。經查，原告於與被告簽訂系爭租約時，即 給付八十七萬元押租金，今既已終止系爭租約，被告自應返 還押租金予原告。 ㈥原告請求聲明第一項中被告應給付損害賠償金額計六百二十 四萬七千四百六十二元部分，請求權基礎及金額之計算： ⑴按民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使 用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中， 保持其合於約定使用、收益之狀態。」，倘有違反，應負 債務不履行之責（最高法院九十七年台上字第二三○七號 、七十七年台上字第二三六九號判決意旨參照）；又民法 第二百二十七條規定：「因可歸責於債務人之事由，致為 不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規 定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債 權人並得請求賠償。」；第二百二十六條規定：「因可歸 責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損 害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於 債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不 履行之損害賠償。」；第二百六十條規定：「解除權之行 使，不妨礙損害賠償之請求。」；第二百六十三條規定： 「第二百五十八條及第二百六十條之規定，於當事人依法 律之規定終止契約者準用之。」。 ⑵原告除發函終止系爭租約外，茲依據上開請求權基礎請求 被告給付以下損害賠償金額： ①原告已付租金損害二百六十一萬八千九百九十六元：原 告於終止系爭租約前已支付被告一百零一年十月份至一 百零二年四月份計七個月租金（連同代扣稅款以及代為 支付二代健保分擔費用等），於終止系爭租約後，被告 應立即返還所收執支票予原告，詎料被告竟仍然蓄意兌 現一百零二年五月一日支票，至於一百零二年六月一日 以後陸續到期支票，因原告聲請假處分，被告方無法兌 現，總計原告已經支付八個月租金，然如前所述，被告 嚴重債務不履行導致原告根本無法使用系爭標的物營業 ，此部分租金應認為原告之損害，被告應賠償之。原告 支付租金等損害金額包括：１一百零一年十月份至一百 零二年五月份總計八個月租金，計二百三十二萬元（29 萬元x8=232萬元）；２一百零一年十月份至一百零二年 五月份代扣稅款：每月代被告代扣稅款金額為三萬二千 二百二十二元，八個月代扣稅款金額二十五萬七千七百 七十六元（32222x6=257776）；３一百零二年一月至五 月代付被告應分擔之二代健保百分之二分擔費用：每月 六千四百四十四元，總計三萬二千二百二十元（6444x5 =32220）；４租約公證費九千元；５以上合計為二百六 十一萬八千九百九十六元（計算式：0000000+257776+ 32220元+9000元=0000000）。 ②奇蛙公司裝潢款二百九十九萬三千三百四十九元：兩造 簽訂系爭租約後，原告於一百零二年二月七日與奇蛙公 司簽訂裝修工程合約書，約定於一百零二年二月十八日 開工，原告公司即需支付開工款一百十一萬元（總工程 款百分之三十），開工後依工程進度陸續支付一百十一 萬元及七十七萬三千三百四十九元工程款，然因其後發 生前述無法營業情形導致工程停工，其後並不得不將上 開已經裝潢部分全數拆除，然原告合計已經支付奇蛙公 司裝潢款二百九十九萬三千三百四十九元，因被告債務 不履行導致完全無法利用不得不全數拆除，此部分自屬 於原告公司之損害，被告應加以賠償。 ③線路工程費用四十四萬零九十二元：原告除前述委請奇 蛙公司裝潢系爭標的物外，另就全部線路工程委請奇蹟 通訊有限公司設置，於發現無法營業導致停工前已經全 數裝置完成，線路工程費用四十四萬零九十二元，雖其 後無奈全數拆除，原告仍須支付該公司上開線路工程費 用，此部分自屬於原告公司之損害，被告應加以賠償。 ④拆除費用九萬五千零二十五元：原告於前述發函被告聲 明終止系爭租約後，被告遲不願返還支票以及協商應賠 償原告之損害，原告無奈乃於一百零二年五月二十九日 拆除，拆除費用為九萬五千零二十五元，此部分自屬於 原告公司之損害，被告應加以賠償。 ⑤人事管銷費用十萬元：原告公司關於自始以及其後投入 系爭標的物展店的人事成本，包含自始評估地點、店面 規劃以及洽談裝潢、施工監督等，以及發現系爭標的物 有前述問題被迫停工，後續協調處理乃至拆除前後超過 半年以上，人事成本至少在十萬元，此部分自屬於原告 公司之損害，被告應加以賠償。 ⑥綜上，原告公司的損害金額（租金、裝潢等費用）合計 為六百二十四萬七千四百六十二元，計算式：0000000+ 0000000+440092+95025+100000=0000000。 ㈦原告請求聲明第二項中被告返還如附表所示三紙支票部分： 按原告發函終止系爭租約後，系爭租約業已終止，原告因為 系爭租約所產生之票據給付義務已不存在，被告自不得享有 票據上權利，應將系爭支票返還原告，是以依民法第一百七 十九條後段不當得利之法律關關係，請求被告返還附表所示 之三紙支票予原告。 ㈧關於原告主張被告明知系爭標的物經系爭規約規定不得出租 作為餐飲用途，竟仍違法出租予原告部分，已由證人許淳俞 作證證實；被告主張雙星儷廈管理委員會並未因原告係經營 餐廳而進行阻撓與實情不符，證人許淳俞證實地下室遭阻礙 不能牽水電及電話線，證人鄭林昀雖證實一開始管委會未阻 撓施工，但證人黃世禎則證稱其後一樓裝潢完畢要拉電線時 遭管委會阻止拉電線；原告確實因遭管委會以地下室為防空 避難室為由，阻止原告施工情形導致無法配電全面停工，而 無法使用系爭標的物，此由證人許淳俞、鄭林昀、黃世禎、 張家誠、盧瑤美之證言均得證實；被告抗辯原告終止系爭租 約後未將系爭標的物即時交還云云，實情是被告於系爭租約 終止後拒接電話，兌領一百零二年五月一日支票，函覆原告 稱必須原告付四個月租金方同意終止系爭租約，並非原告不 將鑰匙交還被告；關於裝潢保證金部分，由證人張家誠、盧 瑤美之證言可知，係因一樓施工沒有經過公共之大門，所以 未繳裝潢保證金；原告另案告被告刑事詐欺雖經臺灣臺北地 方法院檢察署（下稱臺北地檢署）不起訴處分，並經聲請再 議駁回而確定，然刑事詐欺要件與本件民事不完全給付債務 不履行並不相同，不應拘束本件，且該案未傳喚證人，其認 定事實與本件證人張家誠、盧瑤美證詞並不相符，益證該不 起訴處分認定事實有誤更無可採。 三、證據：聲請履勘現場，傳訊證人許淳俞、鄭林昀、黃世禎及 公證人，調閱本院九十五年度訴字第一二二三一號民事全卷 ，並提出原告登記資料影本一件、系爭租約影本一件、系爭 規約影本一件、區分所有權人大會會議紀錄及簽到名冊影本 各一件、原告律師函影本二件、回執影本一件、被告回覆之 律師函影本一件、未到期支票票根影本一件、扣繳稅額繳款 書影本數件、補充保險費繳款書影本一件、公證費收據影本 一件、裝修工程合約書影本一件、施工後現場照片影本一紙 、發票影本五件、拆除後現場照片影本數件、民事判決影本 一件、刑事傳票影本一件、菜單影本二紙、原告回覆建管處 說明書影本一件、台北市政府函影本一件、原告變更登記表 影本一件、原告公司設計圖影本一件為證。 乙、被告方面： 一、聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，被告願以現金或 同額臺灣銀行可轉讓之定期存單供擔保，請准宣告免為假執 行。 二、陳述略稱： ㈠被告並無詐欺或違約之情事：按系爭租約第捌條第七項規定 ：「乙方負責人為中國寶島眼鏡集團總裁。甲方同意本租賃 物供中國寶島眼鏡集團、相關飲食企業登記使用」，是被告 雖將系爭標的物出租予原告，然係由原告自行就所系爭標的 物進行規劃，作為辦公室、眼鏡店、鐘錶店或相關飲食企業 登記使用，系爭租約並未特別約定係出租予原告經營餐飲店 使用，是被告已將系爭標的物交付予原告，並無詐欺或違約 之情事。復查，系爭坐落於台北市○○區○○段○○段○○ ○○○○號建物即門牌號碼台北市○○○路○號之標的物， 登記為商業用，即係可用於商業用途，且系爭台北市○○○ 路○號標的物其中一個店面，被告自九十三年間即出租予于 記杏仁豆腐經營餐飲業迄今，亦無原告所稱系爭標的物不得 作為餐飲業之情形，且光復南北路是台北市有名的餐飲商業 區，不少有名餐飲都在附近設點，本棟的每個店面都租給過 餐飲業，前棟除本址五號的于記杏仁豆腐（在此發跡承租將 屆滿十年），隔壁七號目前是錢家火鍋、九號是王品集團的 曼咖啡，同社區後棟現在是火鍋店及黎先生私房菜，再過去 還有鼎王及王品夏慕尼、春水堂等知名餐飲，被告並無詐欺 或違約之情事。 ㈡系爭標的物得經營餐飲業，況系爭規約並無權限制住戶出租 予第三人經營餐飲業：被告為系爭標的物所有權人，得將系 爭標的物出租他人，管委會或系爭規約並無限制或阻擾住戶 出租之權利，況原告片面陳稱遭社區管委會阻止進行裝修云 云，並未舉證，被告否認，且從一百零一年七月一日至九月 三十日為免費裝修期三個月，但原告遲未進行裝潢，直到一 百零二年二月十八日才動工，且一直換承辦人，又不繳管理 費，租了八個多月即一百零二年三月間才向被告反應說管委 會說該店面禁止做餐飲業，實有違常理。於一百零二年四月 二十一日原告委請律師發函終止系爭租約前，被告已檢附相 關法律文獻向原告說明，系爭規約無權禁止住戶之店面不得 經營餐飲業，且現狀亦有于記杏仁豆腐經營餐飲業，管委會 如以系爭規約阻擾原告經營餐飲業，亦屬依法無據，被告遂 於一百零二年四月二十九日委請律師發函回應，無奈，原告 昧於事實竟仍惡意對被告提起詐欺之刑事告訴，然原告為規 模龐大之企業集團，於承租系爭標的物前，不可能未事先評 估及進行相關瞭解，而不是租了八個多月才說管委會說禁止 做餐飲，如今還把系爭標的物內部亂拆，且被告業已同意原 告終止系爭租約，再次於一百零二年七月十九日發函要求原 告回復原狀及返還房屋，惟原告卻於一百零二年七月三十日 回函拒絕交還房屋，是原告惡意違約。 ㈢原告稱本件重點不在於管委會有無阻擾施工云云，然雙星儷 廈管理委員會實亦未因原告係經營餐飲而進行阻擾：查系爭 標的物申請設立餐飲業係符合建管、都市計畫法令之規定， 是系爭標的物依法得經營餐飲業，區分所有權人會議決議禁 止出租餐廳一事，被告開會曾表示反對意見，但反對過後並 無於三個月內提出撤銷決議之訴，被告認為決議在法律上當 然無效；且雙星儷廈管理委員會並未因原告係經營餐廳而進 行阻擾，依一百零二年三月七日會議紀錄所示，雙星儷廈管 理委員會係討論被告新裝璜未依管理規章辦理申請，並未禁 止經營餐廳，當時雙星儷廈管理委員會之主任委員盧瑤美亦 於一百零二年十二月七日提出聲明書，聲明：「本管理委員 會絕對沒有阻擾穎食喝東西股份有限公司於台北市○○○路 ○號建物正常營運之行為及開設餐飲業一事，完全是穎食喝 東西股份有限公司，未能配合提出合法申請，繳交裝潢保證 金所致」。況被告承租系爭標的物作為麵包烘培坊（即HDX Cafe）亦非屬經營餐廳，如係承租系爭標的物作為「？餐廳 」，應係考量「？餐廳」虧損連連而自行停業或不繼續展店 ，與被告或雙星儷廈管理委員會並無關係。 ㈣原告主張被告係出租地下室「全部面積」予原告，及被告就 地下室之使用並無分管契約存在、雙星儷廈管理委員會阻止 原告經營餐廳云云，均非屬實： ⑴原告主張被告係出租地下室全部面積予原告，顯與系爭租 約之附件二不符：查被告與原告所約定之租金金額並未列 計地下室之使用價值，被告遂未將地下室之租賃面積載於 契約條文中，惟被告有將地下室出租予原告之範圍以「圈 示紅線」標示（面積約四十至五十坪），被告並將附件二 之地下室平面圖附於租約後，且租約第壹條約定地下室租 賃物標示及使用範圍如附件二、台北市○○○路○號一樓 租賃物標示及使用範圍如附件一，是原告主張被告係出租 地下室「全部面積」予原告云云，顯非屬實。 ⑵原告主張被告就地下室之使用並無分管契約存在云云，亦 非屬實： ①被告就系爭地下室三一八六號建物之應有部分為全部， 面積為八八點九三平方公尺，作為一般零售業使用；就 系爭地下室三一九○號建物之應有部分為三萬分之八四 五七，總面積為七八五點八九平方公尺，應有部分面積 為二二一點五四平方公尺；被告母親就系爭地下室三一 九○號建物之應有部分為一萬分之八一九，總面積為七 八五點八九平方公尺，應有部分面積為六四點三六平方 公尺，被告就系爭地下室之應有部分及使用面積為三七 四點八三平方公尺（約一一三點三九坪），被告遂將附 件二之地下室面積出租予原告使用（面積約四十坪至五 十坪），被告之其餘地下室應有部分面積係另出租予泰 晶殿養身連鎖集團。 ②依本院九十五年度訴字第一二二三一號判決所示，該判 決之地下室複丈成果圖之標示Ｄ部分之牆壁，係坐落於 三一九○建號之建物範圍內，標示Ｄ部分之牆壁即系爭 租約附件二地下室平面圖之中間垂直紅色標線，目前仍 為被告與其他地下室共有人作為分管範圍區隔之牆壁， 該判決並謂：「六、㈠3.惟住戶違反公寓大廈管理條例 第十五條第一項、第十六條第二項規定者，依同法第十 五條第二項、第十六條第五項及第四十九條第一項第三 款、第四款規定，管理負責人或管理委員會應予制止， 經制止不從者，則應報請各縣市主管機關處理，各該主 管機關依第四十九條第一項規定得對該住戶處以罰鍰， 並得令期限期改善或履行義務，且得連續處罰。是觀之 上開公寓大廈管理條例第十五條第一項、第十六條第二 項之規定，其旨俱在維護建築物之合法使用與構造設備 安全，然違反者，依法僅課予行政制裁，以禁止其行為 為目的，而非以否認該行為之法律上效果為目的，是上 開規定，究其性質，應為取締規定而非效力規定。故被 告蔡喬旭與三一九○建號建物之其他共有人成立分管協 議，其他共有人並同意被告蔡喬旭建築磚牆將其分管部 分出租他人營利使用，即令不合於三一九○建號建物之 使用用途而違反公寓大廈管理條例第十五條第一項、第 十六條第二項規定，亦僅是其他住戶得報請行政主管機 關處以罰鍰並由行政主管機關向違法住戶為回復原狀之 要求之問題，尚不能引用民法第七十一條前段規定指該 分管協議為無效，或認為被告蔡喬旭即無占有使用三一 九○建號建物之合法權源。是原告執此主張被告蔡喬旭 、王文富應拆除磚牆及給付不當得利或侵權行為損害賠 償云云，亦乏依據。」，是被告就地下室之使用係有分 管契約存在，且其他共有人確有同意被告蔡喬旭將其分 管部分出租他人營利使用，雙星儷廈管理委員會亦就地 下室被告之應有部分及分管範圍，向被告收取以一百十 坪計算之管理費，足認，被告就地下室之使用係有分管 契約存在。況被告與原告所約定之租金金額並未列計地 下室之使用價值，被告並將附件二之地下室平面圖附於 租約後，是原告得自行查詢系爭標的物所得使用之用途 ，被告並無原告所指之違約等情事。 ㈤系爭租約所約定之租金金額並未包含地下室使用價值之租金 ，且被告已將地下室之平面圖附於租約後，原告早已知悉地 下室可使用之用途： ⑴查系爭租約並非被告所製作，而係擔任系爭租約之公證人 依雙方合意之內容所製作，且雙方合意地下室使用價值部 分並未列入系爭租約之租金金額（租約第捌條第九項）， 是證人許淳俞即原告就本案執行負責人暨租約連帶保證人 之證述，係屬偏頗之詞，不足採信。 ⑵按系爭租約第捌條第九項規定：「本約租金之計算未將前 述台北市○○○路○號房屋地下層及台北市○○○路○號 房屋地下層之使用價值計入，故本約租金為折扣價，乙方 應保密本約約定（包含租金等約定）」，被告並將地下室 之平面圖附於租約後，是被告既已交付附件二地下室範圍 供原告使用，原告應自行委請專業向工務局申請裝潢許可 及詢問地下室可否有二個裝修許可，並自行向主管機關申 請地下室之裝修許可，且系爭租約裝潢期原訂於一百零一 年七月一日至一百零一至九月三十日，係原告遲至一百零 二年二月十八日才進行裝潢施工，倘原告因而無法取得工 務局之裝潢施工許可，亦與被告無涉。況被告所收取之租 金金額並未包含地下室使用價值之租金，被告亦無違約或 債務不履行之情事。 ㈥退萬步言，原告於租屋裝潢後，本有依約回復原狀之義務， 不得向被告請求回復原狀即拆除裝潢之費用，且原告自一百 零一年七月一日至一百零二年二月十七日使用系爭」標的物 ，及自一百零二年四月二十一日主張終止契約至一百零二年 八月十六日交還系爭標的物鑰匙前之佔用系爭標的物期間， 仍應給付租金或相當於租金之不當得利予被告： ⑴查系爭租約訂有免收三個月租金之裝潢期，原告自一百零 二年二月十八日進行裝潢，於一百零二年四月二十一日原 告委請律師發函解除租約，本在三個月免收租金之裝潢期 內，惟原告自一百零一年六月二十一日簽訂租約、租期自 一百零一年七月一日起算，遲自一百零二年二月十八日才 進行裝潢施工，於一百零二年四月二十一日發函主張解除 租約後，並未將租賃標的物及鑰匙交還被告，經被告於一 百零二年七月十九日發函要求原告返還房屋，原告先回函 拒絕交還房屋，直至一百零二年八月十六日原告才交還鑰 匙，被告方能使用系爭標的物，是原告於一百零一年七月 一日至一百零二年二月十七日即正式裝潢動工前，及一百 零二年四月二十一日發函終止系爭租約至一百零二年八月 十六日交還租賃標的物鑰匙前，不論原告終止系爭租約有 無理由，仍應給付租金或相當於租金之不當得利予被告。 ⑵退萬步言，原告於租屋裝潢後，本有依約回復原狀之義務 ，本不得向被告請求回復原狀即拆除裝潢之費用。另原告 所提損害相關單據，被告否認實質上之真正，且原告亦未 舉證已付款予奇蛙公司、奇蹟通訊有限公司，況原告既已 完成一樓之裝潢施工，雙星儷廈管理委員會亦稱並未禁止 被告營業及進行裝潢，是原告求償裝潢費用、線路工程費 用、拆除費用、人事管銷費用即屬無據，且無相當因果關 係存在。 ㈦本案刑事部分經臺灣高等法院檢察署駁回原告再議之聲請， 確認被告並無詐欺之故意，且系爭標的物可作為餐飲業使用 ，以及地下室部分並不在租金範圍內：查原告雖曾因被告主 動返還一百零二年九月份後之支票，而具狀向檢察官陳述不 再追究被告之刑事詐欺罪責，然嗣後原告因未與被告達成民 事和解，竟出爾反爾，向檢察官表示要求追訴被告之刑事詐 欺罪責，嗣經檢察官調查相關資料後，給予被告不起訴處分 ，原告聲請再議，並經臺灣高等法院檢察署駁回原告再議之 聲請，是原告陳稱係因原告向檢察官陳述不再追究被告之刑 事詐欺罪責，檢察官方為被告刑事不起訴處分云云，顯屬不 實，另原告主張被告有不法侵權行為或債務不履行之情狀云 云，亦非屬實。 ㈧原告向被告承租系爭標的物時，僅說要做麵包烘培店、員工 訓練場地及公司設立登記之用，並沒有說要經營餐廳，且被 告已將系爭標的物出租原告，係由原告自行就所租賃之系爭 標的物進行規劃，作為辦公室、眼鏡店、鐘錶店或相關飲食 企業登記使用，系爭租約並未特別約定係出租予原告經營餐 飲店使用，亦非被告主動積極出租系爭標的物予原告，證人 許淳俞於一百零二年十一月七日之證言，部分聽聞同事江明 峰轉述，係屬傳聞證據，且屬偏頗之詞，不足採信。 ㈨依證人張家誠及盧瑤美之證述，足認雙星儷廈管理委員會並 未派員阻止原告營業及進行裝潢： ⑴被告對證人張家誠證述之意見：原告公司之員工係告知證 人張家誠，所經營之項目為咖啡及蛋糕，並非管委會所認 為不宜經營之項目，實際上，雙星儷廈管理委員會亦未派 員阻止原告營業及進行裝潢。 ⑵被告對證人盧瑤美證述之意見：證人盧瑤美曾要求原告須 繳交裝潢保證金，但原告以沒有經過公共設施予以拒絕， 然原告在一樓本身有樓梯可以下去地下室，但原告卻把內 梯封起來，以致於原告至地下室裝潢須從管委會之公共設 施經過，且原告把逃生門當成職員教室的出入口。是原告 將一樓原本可連通地下室之樓梯封住，以致裝潢須改從管 委會之公共設施進入地下室，嗣後又自行停工，並非被告 違約或有債務不履行之情事。 ㈩依證人黃世禎及鄭林昀之證述，足認雙星儷廈管理委員會並 未派員阻止原告進行裝潢，且台北市政府建築管理處並未函 令原告裝潢停工： ⑴被告對證人黃世禎證述之意見：依證人黃世禎之證述可知 ，施工之前，原告已提供一樓及地下室之平面圖，是原告 及奇蛙公司於施工前即已知悉地下室之使用限制，然奇蛙 公司因原告之指示，而封住通往地下室之內梯，奇蛙公司 並已完成一樓裝潢之施作，是雙星儷廈管理委員會並未派 員阻止原告進行裝潢。另證人黃世禎證稱：「我們是要拉 一樓的電線，但是管理員不讓我們去」云云，與證人張家 誠之證述不符，尚不足採信。退而言之，縱認係雙星儷廈 管理委員會阻止原告拉一樓之電線，應係原告欠繳管理費 所致，並非被告有不法侵權行為或債務不履行之情狀。 ⑵被告對證人鄭林昀證述之意見：依證人鄭林昀之證述可知 ，於施工之前，證人鄭林昀有告知雙星儷廈管理委員會， 原告承租該處係經營咖啡、飲料、義大利麵等簡餐，大樓 並未阻止施工，預計是經營HDX Cafe，足認被告承租系爭 標的物作為麵包烘培坊（即HDX Cafe），亦非屬經營餐廳 ，雙星儷廈管理委員會並未派員阻止原告進行裝潢；是原 告於該址本得經營HDX Cafe，然係因分店虧損連連，原告 係因盈虧考量而自行決定不於系爭標的物營運HDX Cafe， 原告於一年內已陸續關掉三、四家分店，目前只剩重慶南 路之HDX Cafe。另證人鄭林昀證稱：「本來沒有被阻撓， 但要拉電源到大樓機房，才開始後續的爭議。」云云，與 證人張家誠之證述不符，尚不足採信。退而言之，縱認係 雙星儷廈管理委員會阻止原告拉一樓之電線，應係原告欠 繳管理費所致，並非被告有不法侵權行為或債務不履行之 情狀；況原告如因設置烘培或微波設備須申請大電即與爐 具設備無關，且縱因大電須接用大樓電源箱而遭管委會拒 絕，原告亦得與管委會進行協商，或告知管委會並無拒絕 之權利，而非自行決定停止營運，反向被告請求賠償。 三、證據：聲請傳訊證人張家誠、盧瑤美，並提出系爭標的物之 建物登記謄本資料影本一件、于記杏仁豆腐之商業登記、網 路資料及租約影本共五紙、系爭標的物附近餐飲店照片三張 、催繳管理費存證信函影本一件、刑事傳票影本一件、被告 所發律師函影本一件、原告所回覆律師函影本一件、臺北市 建築管理工程處覆函影本一件、原告公告影本一件、雙星儷 廈管委會存證信函影本一件、雙星儷廈管委會會議紀錄影本 一件、內政部函釋影本一件、雙星儷廈第十屆第二次臨時區 分所有權人會議會議記錄影本一件、聲明書影本一件、系爭 租約附件二之地下室平面圖彩色影本一件、建物登記謄本影 本二件、管理費收據影本一件、系爭租約附件一之台北市○ ○○路○號一樓平面圖彩色影本一件、刑事不起訴處分書影 本一件、臺灣高等法院檢察署處分書影本一件為證。 丙、本院依職權調閱本院一○二年度全字第一九二號民事假處分 卷。 理 由 一、程序方面： ㈠原告起訴時其法定代理人原為王國勝，嗣於本件繫屬中變更 為謝惠鶯，並具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第一百七 十六條規定尚無不合，應予准許。 ㈡系爭租約第拾條約定：「雙方同意於本契約發生糾紛時，以 租賃物所在地之地方法院為訴訟管轄。」，故本院對本事件 具有管轄權。 ㈢按「下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程 序︰一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所 生之爭執涉訟者。」（民事訴訟法第四百二十七條第二項第 一款參照）。本件兩造因系爭標的物定期租賃期間，因系爭 租約無法繼續履行之損害賠償問題而涉訟，依前揭規定應適 用簡易程序。 ㈣次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二 百五十五條第一項第三款定有明文。上揭規定於簡易訴訟亦 適用之（民事訴訟法第四百三十六條第二項參照）。經查， 原告聲明第二項原請求被告返還二十七紙支票予原告，嗣因 被告於一百零二年十月三日言詞辯論期日當庭返還原告其中 二十四紙支票予原告，並由原告訴訟代理人收受無誤，僅餘 附表所示三紙支票被告尚未返還原告，故原告聲明第二項減 縮為被告應將附表所示之票據計三紙返還予原告，核屬減縮 應受判決事項之聲明，程序並無不合，應予准許。 二、原告主張意旨略以：被告將系爭標的物出租予原告，兩造並 簽立系爭租約，詎被告惡意隱瞞系爭規約限制系爭標的物不 得經營餐廳及系爭標的物地下室不得作出租用途之事實，系 爭標的物不合於約定使用收益之狀態，構成不完全給付及給 付不能，原告依法終止系爭租約，請求被告為六百二十四萬 七千四百六十二元之損害賠償，另依不當得利法律關係請求 被告返還八十七萬元押租金及附表所示三紙支票等語。被告 答辯意旨則以：系爭標的物得作為餐飲業使用，系爭標的物 地下室於系爭租約附件二紅色部分為被告分管部分，得作出 租用途，被告並無任何給付不能或不完全給付之狀況，原告 無權片面終止系爭租約及請求損害賠償，且應給付租金或相 當於租金之不當得利予被告，原告請求並無理由等語置辯。 兩造爭執重點在於：㈠系爭標的物是否有原告所指給付不能 或不完全給付之狀況？原告得否片面終止系爭租約並請求損 害賠償？㈡原告基於不當得利法律關係，請求被告返還押租 金八十七萬元及如附表所示支票三紙，有無理由？爰就上揭 爭點說明如后。 三、系爭規約第二條第八項對於餐廳設置之限制，僅係限制用爐 灶炒菜，原告方面且表明經營簡餐而於一樓施工未受阻撓， 被告就此並無不完全給付或給付不能： ㈠按系爭規約第二條第八項規定：「為確保本社區高品質水準 與產業之增值，各區分所有權人不得將專用部分出租於特種 行業或自行經營色情、電動玩具、撞球場、餐廳、地下舞廳 、網咖、KTV、PUB等，以維持社區整體環境淨化與高規品質 」，而所謂「餐廳」意義為何，大樓前總幹事即證人張家誠 證稱：「（問：社區規約所寫的餐廳證人如何認知是照你的 解釋方法？）因為當時有跟原告問過，原告稱是做咖啡及蛋 糕的生意，並沒有炒菜的問題。」、「我們對餐廳的認知是 用到爐灶。但是咖啡及輕食沒有用到爐灶。」，證人盧瑤美 則證稱：「我們認為是飲料店，當時原告說在光復北路有一 間店也是飲料店，這是總幹事轉知的。」、「做咖啡及蛋糕 不算餐廳。」、「如果義大利麵或燉飯是微波輕食就不算。 」、「（問：現炒的算不算？）現炒的應該算是餐廳，有中 央廚房。」（參見本院一百零三年三月十一日言詞辯論筆錄 ），足見系爭規約第二條第八項對於餐廳設置之限制，僅係 限制用爐灶炒菜，並非限制經營餐飲業。 ㈡次按系爭租約第捌條第七項約定：「乙方負責人為中國寶島 眼鏡集團總裁。甲方同意本租賃物供中國寶島眼鏡集團、相 關飲食企業登記使用」，原告方面之施工人員即證人鄭林昀 證稱：「（問：證人是否知道大樓除了不讓你們拉電線，有 無提到不讓開餐廳？）一開始有提到不能開餐廳，我們說做 簡餐，然後就開始施工，大樓沒有阻止施工。」、「（問： 什麼才算是簡餐，認知為何？）咖啡、飲料、義大利麵等快 速簡餐。也會有焗烤的東西。是要用電的或是用瓦斯爐我們 沒有處理這個部分。」（參見本院一百零三年四月十七日言 詞辯論筆錄），足見原告施工人員確有表明做簡餐不是開餐 廳，而於一樓施工未受阻撓之事實，被告辯稱原告向被告承 租系爭標的物時，並沒有說要經營餐廳，足堪信為真實，被 告就系爭規約限制經營餐廳一事，對原告並無不完全給付或 給付不能之情事可言，原告自無從以此為由終止系爭租約並 請求六百二十四萬七千四百六十二元之損害賠償。 ㈢再按系爭租約第捌條第八項約定：「乙方等使用者需依法、 並做好安全衛生及排煙排水設備‧‧‧。」，原告據以主張 系爭標的物必須能開餐廳方符合約定使用狀態，原告執行董 事即證人許淳俞亦證稱：「當時負責這個點是我同事江明峰 ，據我所知，施工時管委會不讓我們在地下室牽水電及電話 線。後來管委會去檢舉我們，建管處來要求我們公司停工， 管委會跟我們說不得開餐廳。」（參見本院一百零二年十一 月七日言詞辯論筆錄）云云。惟查：⑴系爭租約租期長達九 年，系爭規約內容於租賃期間內仍有變動之可能，尚無法以 「排煙排水設備」之約定字樣即推論系爭標的物不能使用爐 灶炒菜即屬不合於兩造約定使用之狀態；⑵證人許淳俞證稱 當時負責這個點是我同事江明峰，顯見其證稱內容僅係間接 聽聞，江明峰既無法到庭作證釐清，原告又提不出遭建管處 勒令停工之公文，且承認證人記憶有誤（參見一百零二年十 二月十七日言詞辯論筆錄），實難採信證人許淳俞所為之前 揭證言。 四、原告並非承租系爭標的物整個地下室，僅係承租系爭租約附 件二紅色部分，該部分又為被告分管部分，被告出租予原告 並無任何不完全給付或給付不能可言： ㈠關於系爭租約就系爭標的物地下室承租之範圍，契約正文雖 未明白記載限於附件二紅色部分，但確有記載「如附件二」 ，而原告提出契約正本之附件二，與被告所提出系爭租約附 件二之地下室平面圖相符，均有以紅色部分框出範圍（參見 本院一百零三年四月十七日言詞辯論筆錄），足信原告並非 承租系爭標的物整個地下室，僅係承租系爭租約附件二紅色 部分，此由證人黃世禎證稱：「（問：地下室有分公共區域 及非公共區域？）現場有圍一塊起來，是房東同意使用的地 方，這是非公共區域。」（參見本院一百零三年四月十七日 言詞辯論筆錄）亦得明瞭，從而證人許淳俞證稱：「（問： 在簽約前被告有無告訴你們說，地下室有很大一部分是防空 避難室不能使用？）沒有，房東只有說一樓及地下室都可以 使用。」（參見本院一百零二年十一月七日言詞辯論筆錄） ，與前揭系爭租約內容及證人黃世禎證言均不相符，難以採 信，亦無再依原告聲請履勘現場或傳訊公證人之必要；另本 院依原告聲請調閱本院九十五年度訴字第一二二三一號民事 全卷，誠如被告所引用該民事事件判決事實與理由欄，實體 方面「六、㈠3.」所載，該紅色部分為被告分管部分，並無 被告不得作為出租用途之狀況，從而被告將系爭租約附件二 紅色部分出租予原告，並無任何不完全給付或給付不能可言 ，原告自無從以此為由終止系爭租約並請求六百二十四萬七 千四百六十二元之損害賠償。 ㈡關於原告施工人員於地下室施工受阻撓一事，證人黃世禎證 稱：「我是後期現場的工務人員，在拉一樓配線的時候，大 樓管理員說不能拉到地下室去。後來就暫停施工，電源及電 話網路大都放在地下室，我們在配線時，我們的銜接點是在 一樓，可是一樓與地下室會有銜接的配線。」、「我們現場 需要的設備電力，大樓並不足夠，所以需要跟台電申請大電 ，必須要經由地下室公共區域進入大樓。」，證人鄭林昀證 稱：「裝修在一樓及地下室都有。本來沒有被阻撓，但要拉 電源到大樓機房，才開始後續的爭議。」（參見本院一百零 三年四月十七日言詞辯論筆錄），足見此部分涉及者乃地下 室公共區域接電的問題，此與被告履行系爭標的物地下室分 管部分交付使用無涉，原告亦稱管委會有無阻止施工不是本 案的重點（參見本院一百零三年一月十六日言詞辯論筆錄） ，原告無從以此作為有利於己之證明。 五、原告無正當理由終止系爭租約，被告依約得請求四個月租金 金額之損害金，原告請求返還如附表三紙支票並無理由；兩 造債權債務關係未釐清確定前，被告尚無庸返還押租金： ㈠按系爭租約第捌條第四項第二款前段約定：「租賃期間未滿 ，乙方擬終止本合約時，應預先於終止前肆個月通知他方， 並應賠償他方相當於肆個月租金金額之損害金。」。經查， 原告於一百零二年四月二十一日發函主張終止系爭租約，被 告依前揭約定，本得要求原告給付四個月租金金額之損害金 ，被告已兌領票載日期一百零二年五月一日之支票，保留如 附表所示三紙支票作為損害金，符合前揭系爭租約第捌條第 四項第二款前段之約定，具有法律上之原因，並非不當得利 ，原告自無從本於不當得利法律關係請求被告返還如附表所 示三紙支票。 ㈡次按押租金係以擔保承租人之租賃債務為目的，是押租金返 還請求權，應於租賃關係終了，租賃物交還，承租人已無債 務不履行情事，且押租金尚有餘額時，始能產生（最高法院 七十七年度台上字第二二一三號裁判意旨參照）。經查，原 告既尚爭執被告應負六百二十四萬七千四百六十二元之損害 賠償責任，並爭執被告應返還如附表所示三張支票，兩造債 權債務關係顯未釐清確定，尚難認定「承租人已無債務不履 行情事」，從而參酌前揭最高法院見解，被告尚無庸返還押 租金八十七萬元。 六、綜上所述，原告本於不完全給付等法律關係，請求：㈠被告 給付原告七百十一萬七千四百六十二元，及自起訴狀繕本送 達之翌日（即一百零二年七月二十三日）起至清償日止，按 年息百分之五計算之利息；㈡被告將附表所示之票據計三紙 返還予原告，其請求為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁 回，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。 七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。 八、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法，於判決結果無影響 ，故不一一論列，附此敘明。 九、據上論結，原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條 ，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 7 月 29 日 臺北簡易庭 法 官 文衍正 以上正本證明與原本無異。 如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○ ○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之 人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判 費。 中 華 民 國 103 年 7 月 29 日 書 記 官 吳純敏 訴訟費用計算書： 項 目 金 額（新臺幣） 備 註 第一審裁判費 71,488元 合 計 71,488元 附表： ┌──┬─────┬───────┬───────┬───────┬─────┐ │ │ │ │ │ │ │ │編號│支票號碼 │發 票 人│發 票 日│付 款 人│票據金額 │ │ │ │ │ （民國） │ │（新臺幣）│ │ │ │ │ │ │ │ ├──┼─────┼───────┼───────┼───────┼─────┤ │ ⒈ │DA0000000 │穎食喝東西股份│102年6月1日 │國泰世華商業銀│290,000元 │ │ │ │有限公司 │ │行 │ │ ├──┼─────┼───────┼───────┼───────┼─────┤ │ ⒉ │DA0000000 │穎食喝東西股份│102年7月1日 │國泰世華商業銀│290,000元 │ │ │ │有限公司 │ │行 │ │ ├──┼─────┼───────┼───────┼───────┼─────┤ │ ⒊ │DA0000000 │穎食喝東西股份│102年8月1日 │國泰世華商業銀│290,000元 │ │ │ │有限公司 │ │行 │ │ └──┴─────┴───────┴───────┴───────┴─────┘