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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 102年度北重訴字第11號 原　　　告　安泰商業銀行股份有限公司 法定代理人　齊百邁（MARK ZOLTAN CHIBA） 訴訟代理人　李家慶律師 　　　　　　林之嵐律師 　　　　　　蔡佳君律師 被　　　告　全億建設股份有限公司 法定代理人　呂育成 訴訟代理人　林樹旺律師 　　　　　　莊志成律師 上列當事人間請求返還履約保證金事件，本院於民國103年12月2 日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣壹仟壹佰貳拾壹萬叁仟肆佰貳拾貳元，及 自民國一百零二年三月二日起至清償日止，按週年利率百分之五 計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 本判決於原告以新臺幣叁佰柒拾叁萬捌仟元預供擔保後得假執行 。但被告如以新臺幣壹仟壹佰貳拾壹萬叁仟肆佰貳拾貳元為原告 預供擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 事實及理由 壹、程序方面： 原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）13,694,211元，及 自民國102年1月24日起至清償日止按年息5％計算之利息（ 見本院卷一第2頁）。嗣於訴訟進行中，減縮為請求被告給 付13,694,211元，及自102年1月25日起至清償日止按年息5 ％計算之利息（見本院卷二第232頁），為民事訴訟法第255 條第1項第3款所許，合先敘明。 貳、實體方面： 一、原告主張：兩造於81年12月16日簽訂租賃契約，由原告向被 告承租臺北市○○○路○段○○○號宏泰金融大樓部分樓層，作 為原告銀行及分行之辦公處所，承租期間，兩造保持良好之 租賃關係，遂於82年1月16日、82年2月16日、83年9月1日、 84年6月21日，及92年1月16日陸續簽訂租賃契約。兩造又於 97年1月15日簽訂房屋租賃契約書兩份（下稱系爭租約）， 約定由被告將上址宏泰金融大樓1樓B室、2樓全部（下稱系 爭房屋）出租予原告，租賃期間自97年1月16日起至102年1 月15日止，原告並依約分別給付被告履約保證金7,208,970 元及6,485,241元，合計13,694,211元。原告於租約屆滿前 已僱工將系爭房屋回復原狀，並於102年1月15日與被告及被 告委任之訴外人德業公寓大廈管理維護股份有限公司（下稱 德業管理公司）相約進行房屋點交返還作業。詎被告無故拒 絕點交，並藉詞原告未履行回復原狀義務，扣留全額履約保 證金。原告於102年1月23日寄發存證信函催促被告返還履約 保證金，被告卻拒不返還，爰依系爭租約第4條第2項之約定 ，起訴請求被告返還履約保證金等語。對被告之答辯陳述： ㈠系爭房屋所在之宏泰金融大樓自81年啟用起，即專供出租 或出售他人作為營業使用，而系爭房屋全部係由原告承租作 為辦公使用，一般情況下均由後手承租者視其本身需要，就 房屋之現有狀態加以裝潢，故本件之回復原狀，係指拆除裝 潢及設備、撤離騰空，回復至被告得隨時再為出租之狀態。 原告早在101年10月間即自系爭房屋撤離遷出，並於101年11 月間委由訴外人築向設計顧問有限公司（下稱築向公司）進 行裝潢設備之拆除及回復原狀等工作，已履行回復原狀義務 ，並於102年1月15日在系爭房屋現場進行點交時，當場提出 門禁卡片，被告雖拒絕受領門禁卡片，但實際上被告已可隨 時本於所有權人之地位取得系爭房屋之占有，故被告已於同 年1月15日將系爭房屋返還被告。被告既然於同年1月24日進 行所謂強制點交，甚至在被告未僱工修繕之情況下，於相隔 4日後隨即將系爭房屋點交予新承租人，可見原告確已將系 爭房屋回復至被告得隨時再為出租之狀態。針對被告於102 年1月15日及同年1月22日現勘表中所主張未回復原狀項目， 多數已由原告自費僱工修復，其餘之項目或非屬原告依系爭 租約應回復之範圍，或屬因正常營業使用所生之自然耗損， 或實際上並非瑕疵且不影響設施之效用，如附表一、二「原 告之抗辯」欄所載。被告主張原告有未回復原狀之情事，應 就原狀為何負舉證責任，不得一昧指摘原告未回復系爭房屋 之原狀，拒絕返還履約保證金。被告得依系爭租約第11條第 5項約定沒收履約保證金、請求原告給付罰金及損失賠償金 之範圍，應限於原告在租約終止後拒不交還房屋之情形，但 本件係被告拒不受領原告依約所為之點交，何來原告未交還 可言。依系爭租約第4條第2項及第5條第5項規定，可知系爭 租約僅約定如承租人於租期屆滿時未履行回復原狀之義務， 出租人得自費僱工修復，並將修復費用於履約保證金中扣除 ，而殆無承租人未回復原狀時，出租人得逕沒收履約保證金 全額之規定，故縱系爭房屋尚有未回復原狀之情形，依系爭 租約第5條第5項，被告亦僅得自行僱工修繕，並於履約保證 金中扣除修繕費用後即應返還餘額予原告，不得予以扣留。 ㈡原告已將系爭房屋回復原狀並交還被告，被告主張尚有未 回復原狀部分純屬刁難，且被告將系爭房屋交付新承租人時 ，並未僱工修復，可見其所謂未回復原狀部分，根本並非毀 損或瑕疵，以致並無進行修復之必要。退萬步言，縱認系爭 房屋有尚未回復原狀之情形，倘被告確已僱工修復而支出費 用，自當提出支出費用之證明，實則被告所提出之修繕估價 單所列項目，除原本並非原告所應負責之項目外，均已由原 告僱工修復，被告自無再另行僱工施作或要求原告支出費用 之理。㈢102年1月15日本可點交，被告卻藉故拖延，且被告 與新承租人間既係依房屋現狀進行點交，被告於同年1月16 日即可與新承租人辦理點交，被告交付房屋予新承租人之時 間縱然有所延後，亦屬可歸責於被告自身之事由所致，不得 將此項租金損失之不利益轉嫁由原告負擔。又本件未能如期 完成點交純係因被告拒收，而非原告拒絕返還，故與未交還 之情形有異，且被告未舉證證明其延後交付系爭房屋予新承 租人係因原告未將系爭房屋回復原狀所致，難謂有系爭租約 第11條第5項損害賠償請求權存在。退步言之，縱認本件有 系爭租約第11條第5項之適用，因本條項前段所定遲延罰金 係依租金加倍按日計算，其本旨即係在填補出租人因承租人 遲延交還租賃物以致無法出租他人之租金損失，可見租金損 失已不在本條項後段所指其他一切損失之列，因此倘被告可 依系爭租約第11條第5項前段請求原告給付遲延罰金，即不 得再重複請求租金損失。㈣系爭租約第11條第5項所稱之未 交還租賃標的物，專指原告拒絕將系爭房屋交予被告占有， 因而影響被告使用系爭房屋之情形，而本件原告於租期屆滿 時已將系爭房屋交還予被告，且被告於原告交還房屋後不久 ，即已將系爭房屋出租予他人使用，顯見兩造間關於回復原 狀之爭議對於被告將系爭房屋出租他人使用無任何影響，又 兩造曾進行點交，嗣後被告亦已取得系爭房屋之占有，此與 系爭房屋回復原狀是否達被告滿意程度係屬二事，故本件與 系爭租約第11條第5項所定未交還之情形有別，被告自不得 據以要求原告給付遲延罰金。退萬步言，縱認本件有系爭租 約第11條第5項之適用，其違約金應予酌減，被告因遲延所 受之租金損失不過為1,427,093.2元，故其請求3,918,373.2 元之違約金實屬過高，應予酌減等語。並聲明：㈠被告應給 付原告13,694,211元，及自102年1月25日起至清償日止，按 年息5％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以： ㈠原告不得請求返還系爭租約之履約保證金： 原告依約應於102年1月15日租期屆滿日將系爭房屋回復原狀 返還被告，但兩造於當日進行系爭房屋之會勘時，原告並未 依約將系爭房屋回復原狀，而就當場會勘所發現之缺失，經 作成現勘報告之書面由雙方現場代表人員簽署確認，現勘報 告所載之缺失內容，非正常使用狀態下之自然折舊現象，被 告說明如附表一、二「被告之主張」欄所載，故未能於當日 完成點交作業，並約定雙方應繼續進行點交作業，被告嗣於 同年月16日及17日發現原告未積極處理上開缺失，乃於同年 月18日以存證信函催促原告於同年月23日前將系爭房屋回復 原狀返還被告。原告嗣於同年月21日通知被告，訂於同年月 22日再會同勘查，雙方於同年月22日現場勘查之結果，發現 前此現勘所載諸多缺失絕大部分未改善，且再發現新的缺失 ，經作成土木水電部分之現勘報告並準備進行製作空調部分 現勘報告時，原告之現場代表人員竟以此次未獲授權而拒絕 簽署現勘報告，被告不得已於當日以存證信函通知原告改善 並於23日返還房屋，但被告旋即獲悉原告早已知道被告已將 系爭房屋簽約出租他人，被告急於收回以便交付新承租人避 免違反新租約，故原告根本無意儘速改善缺失，以迫使被告 不再追究其無依約回復原狀之責任，原告甚且於同年月23日 來函推卸其回復原狀之義務，被告瞭解原告上開態度後，在 缺失未改善之情形下，迫不得已於同年月24日逕行將租賃標 的物現狀收回，以免被告對新承租人發生嚴重違約之情事， 並於當日委由訴外人佳藝設計工程有限公司（下稱佳藝公司 ）及三群工程有限公司（下稱三群公司），分別就土木水電 復原工程及空調修繕部分為履勘及估價，其修繕費用分別為 4,328,573元及955,021元。因新租約對於遲延交屋有處罰規 定，被告未能將租賃標的物依新租約之約定於102年1月16日 點交予新承租人將遭受處罰，鑒於被告已遲延交屋，原告亦 無繼續修繕回復原狀之意願，且修繕工程遙遙無期，被告不 得已，經與新承租人情商結果，以原告並未回復原狀之瑕疵 狀態將租賃物於102年1月28日點交新承租人。但原告本應依 約回復原狀後將系爭房屋返還被告，被告嗣後以何條件出租 他人，屬被告與他人之約定，在原告未回復原狀之情況下， 被告自得以未回復原狀之狀態作為出租條件將系爭房屋出租 予他人，不得以被告嗣後將部分系爭房屋出租他人，即認原 告已履行回復原狀之義務。依系爭租約第5條第5項、第8條 第1項、第11條第8項、第4條第2項，原告於租期屆滿時應將 租賃物之所有裝潢拆除、設備撤離騰空及公司遷址，並回復 原狀返還被告，且在原告未積欠被告任何債務之情況下，原 告始得向被告請求返還履約保證金，本件原告並未依約履行 於租期屆滿之日將系爭房屋回復原狀返還被告之義務，且未 給付遲延罰金及賠償被告所受之一切損失，其請求退還保證 金之條件顯未成就，不得請求返還保證金。系爭租約第4條 第3項及第5條第5項，係被告就履約保證金所得行使權利之 約定，而非被告就履約保證金應為如何行使之義務約定，與 原告請求返還履約保證金之條件無涉。又原告既未於租期屆 滿日依約交還系爭房屋，依系爭租約第11條第5項約定，被 告自得沒收保證金、請求原告給付遲延罰金、賠償被告所受 之一切損失，則原告請求被告返還保證金即無依據。 ㈡如認原告得請求返還履約保證金，被告亦得就原告依約應給 付回復原狀修繕費用5,283,594元、租金損失1,427,093元， 及遲延罰金3,918,373元，合計10,629,060元，主張抵銷： 1.原告未依約於102年1月15日租期屆滿時將系爭房屋回復原狀 返還被告，被告不得已於同年1月24日接管系爭房屋之同時 ，再委由佳藝公司及三群公司為修繕費用之估價，其中土木 水電復原工程修繕費用為4,328,573元，空調部分修繕費用 為955,021元，合計5,283,594元，被告主張抵銷。 2.被告早就簽訂新租約，由被告將系爭房屋之部分出租予新承 租人使用，並約定被告應於102年1月16日將系爭房屋點交予 新承租人，且有被告遲延點交應付罰金及遲延計算起租之約 定。因原告未能於102年1月15日將系爭房屋依約點交予被告 ，致被告未能依新租約之約定於翌日將新出租之標的物點交 予新承租人，新承租人訴外人臺灣蒙地拿股份有限公司（下 稱蒙地拿公司）部分，因租賃物點交日期由102年1月16日改 為同年月28日，故租期亦由自102年5月16日起租，改為自同 年5月28日起租，被告損失12日之租金收入，而第1年租金為 每月1,306,103元，12日租金損失為522,441.2元（計算式： 1,306,103÷30×12=522,441.2）；新承租人國泰世華商業 銀行股份有限公司（下稱國泰世華銀行）部分，因租賃物點 交日期由同年1月16日改為同年月28日，故租期由自同年4月 16日起租，改為自同年4月28日起租，被告損失12日租金收 入，而第1年租金，1樓部分為每月1,236,880元，2樓部分為 每月租金1,024,750元，12日租金損失為904,652元（計算式 ：2,261,630÷30×12 =904,652）。故被告因遲延交付系爭 房屋予新承租人，損失12日之租金收入共計1,427,093元。 3.兩造雖於102年1月15日進行點交手續，但因甚多瑕疵原告未 修繕而無法完成點交，並約定爾後再繼續進行點交作業，故 被告並未於該日接收占有系爭房屋，以被告因原告遲延交屋 導致遲於102年1月28日始能將系爭房屋點交予新承租人為計 算，遲延點交12日，依系爭租約第11條第5項約定，原告應 加倍按日計算遲延罰金之金額為3,918,373.2元（計算式： 4,897,966.5÷30×12×2=3,918,373.2），主張抵銷等語， 資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。 三、經查，兩造於97年1月15日簽訂系爭租約，約定由原告向被 告承租系爭房屋，租賃期間自97年1月16日起至102年1月15 日止，原告並已依約交付被告履約保證金共計13,694,211元 ；被告於102年1月28日將系爭房屋點交予新承租人蒙地拿公 司及國泰世華銀行；被告尚未將履約保證金共計13,694,211 元返還原告之事實，為兩造所不爭執，並有系爭租約2份、 被告與新承租人之房屋租賃契約書及協議書各2份在卷可稽 （見本院卷一第6至26頁、第185至236頁），堪信為真實。 四、本件原告主張被告應返還履約保證金共計13,694,211元，為 被告所否認，並以前揭情詞置辯，且被告主張原告依約應給 付被告回復原狀費用5,283,594元、賠償租金損失1,427,093 元，暨給付遲延罰金3,918,373元，並據以主張抵銷。是本 件爭點厥為：㈠原告得否請求被告返還履約保證金？㈡被告 得否請求原告給付回復原狀費用，並據以主張抵銷？㈢被告 得否請求原告賠償租金損失，並據以主張抵銷？㈣被告得否 請求原告給付遲延罰金，並據以主張抵銷？茲分述如下： ㈠原告得請求被告返還履約保證金： 1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅 ，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還 押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例 意旨參照）。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租 賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不 履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵 充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度 台上字第1631號民事判決參照）。押租金依其性質與內容乃 承租人為擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償 債務之目的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依 約移轉於出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行 其債務、且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金 全額返還承租人之義務。押租金債權之性質，屬一種「讓與 擔保」，即學說上「附有停止條件之返還債務的所有權讓與 」。又按解釋契約之結果應符合公平原則，故除將誠信原則 涵攝在內外，亦應斟酌立約當時之情形，通觀契約之全文， 從契約之主要目的、社會通念、及一般客觀情事，就文義上 及論理上詳為推求；倘當事人所訂立之契約真意發生疑義時 ，法院固應為闡明性之解釋，就文義上及理論上詳為推求， 以探求當事人締約時之真意，俾作為判斷當事人間權利義務 之依據；解釋契約應探求當事人立約時之真意，並通觀契約 全文，斟酌訂立契約當時交易上之習慣等其他一切證據資料 ，本於經驗法則及誠信原則，作全盤之觀察（最高法院103 年台簡上字第17號、103年台上字第713號、102年台上字第 2211號判決參照）。 2.查系爭租約第4條第1項約定：「保證金：為保證本契約各條 款之確實遵守與履行，甲方（即原告）應於簽訂本契約時向 乙方（即被告）繳付履約保證金…」、第4條第2項約定：「 履約保證金應俟甲方遷出交還租賃標的物，並履行本契約應 盡義務且無任何債務牽涉時，再憑原繳付收據由乙方一次無 息退還甲方。」、第4條第3項約定；「乙方得隨時以此保證 金抵償甲方未履行之本約債務…」、第5條第5項約定：「甲 方於租期屆滿不另續約或終止租約時，應使租賃物設施回復 原狀，屆期甲方如不履行，則任憑乙方僱工代行處理，其費 用由甲方負擔。」、第11條第8項約定：「租賃期滿未續約 或本約依約終止時，甲方應於期滿或終止之日，將租賃物內 之所有裝潢拆除及設備撤離騰空返還乙方，甲方存留之物品 任由乙方依廢棄物處理，甲方並應立即將公司遷址不得異議 ，否則甲方不得請求退還保證金。」（見本院卷一第6至9頁 、第16至20頁），足見系爭租約履約保證金之目的在於擔保 承租人即原告租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係終 了、承租人已履行全部租賃債務、且承租人返還租賃物時， 出租人即負有將押租金全額返還承租人之義務；而於租賃關 係終了，承租人雖已返還租賃物，但就回復原狀等租賃債務 有部分未履行完畢者，承租人所交付之押租金，發生當然抵 充之效力，被告得依系爭租約之約定僱工代行處理，並將因 處理所生之費用及其他原告未履行之租賃債務，自履約保證 金中抵償，若抵償後之履約保證金尚有餘額則應返還原告， 若履約保證金已不足以清償回復原狀費用及其他租賃債務， 出租人仍得就不足之部分另行向原告為請求，如此解釋符合 公平及誠信原則，並合於系爭租約履約保證金係用以擔保原 告就系爭租約所生之租賃債務之目的。次查，被告自陳其已 於102年1月24日將系爭房屋現狀收回（見本院卷一第42頁） ，且被告已於同年1月28日將系爭房屋點交予新承租人之事 實，有被告與新承租人之房屋租賃契約書及協議書各2份附 卷可參（見本院卷一第185至236頁），堪認被告至遲於102 年1月24日已取回系爭房屋之占有，原告已將系爭房屋交還 而喪失對系爭房屋之占有，則依上述約定及說明，原告自得 向被告請求返還系爭租約之履約保證金。 3.被告雖辯稱：依系爭租約第5條第5項、第8條第1項、第11條 第8項、第4條第2項約定，原告於租期屆滿時應將租賃物之 所有裝潢拆除、設備撤離騰空及公司遷址，並回復原狀返還 被告，且在原告並未積欠被告任何債務之情況下，原告始得 向被告請求返還履約保證金，而因原告並未依約履行於租期 屆滿之日將系爭房屋回復原狀返還被告之義務，且未給付遲 延交還之罰金及賠償被告所受之一切損失，其請求退還保證 金之條件顯未成就，不得請求返還保證金云云，及辯稱：系 爭租約第4條第3項及第5條第5項，均係被告就履約保證金所 得行使權利之約定，而非被告就履約保證金應為如何行使之 義務約定，與原告請求返還履約保證金之條件無涉云云。惟 兩造間雖就原告是否已履行回復原狀之義務，及就原告是否 已清償因系爭租約所生之遲延罰金及其他租賃債務等節有所 爭執，然此僅係是否須就履約保證金抵償回復原狀費用及其 他原告尚未清償之租賃債務，如有餘額，再返還履約保證金 餘額之問題。否則如依被告對系爭租約之解釋，即倘若已返 還租賃物但承租人就系爭房屋稍有未回復原狀之部分，或有 遲延罰金或其他租賃債務部分未清償，而出租人又不以履約 保證金抵償之，出租人即能不返還全部履約保證金，如此解 釋契約之結果，顯不符合公平及誠信原則，亦不符合系爭租 約履約保證金乃為擔保租金債務與債務不履行損害賠償債務 之目的，且此在本件原告係在租期屆滿前數月即於101年10 月間遷出，並自101年11月起進行裝潢設備之拆除及回復原 狀等工作，但兩造間對依約應回復之原狀內容及方法有所爭 執因而被告於租期屆滿時曾有數天不願意接受點交之情形下 ，如此解釋契約更顯不符合契約之公平及誠信原則。被告上 述所辯，洵非可取。 4.至被告另辯稱：原告既未於租期屆滿之日依約交還系爭房屋 ，依系爭租約第11條第5項約定，被告自得沒收原告之保證 金云云。查系爭契約第11條第5項固約定：「租賃期滿未續 約或本約依約終止而甲方（即原告）未交還租賃標的物者， …，所繳保證金及已繳未到期租金任由乙方（即被告）沒收 ，並應賠償乙方之一切損失。」。然系爭租約履約保證金之 目的在於擔保租金債務與債務不履行損害賠償債務，則縱使 原告因回復原狀而遲延數日才將系爭房屋返還被告，應仍不 影響原告得向被告請求返還履約保證金之權利，被告得就履 約保證金中扣除因原告遲延返還系爭房屋所生之遲延罰金及 其他遲延損害，如有餘額，即應返還。否則如依被告所辯， 無異一有於租約期滿日未完成房屋之點交者，不論未完成點 交之原因為何，亦不論遲延返還之日數，縱若只遲延返還1 日，被告即得沒收高達13,694,211元之履約保證金全部，如 此解釋系爭租約將不當加重承租人之責任而有顯失公平之情 形，亦不符合解釋契約應遵循之公平及誠信原則，是被告上 述所辯，亦非足取。 ㈡關於被告主張以原告依約應給付被告之回復原狀修繕費用 5,283,594元抵銷部分： 1.查系爭契約第5條第5項約定：「甲方（即原告）於租期屆滿 不另續約或終止租約時，應使租賃物設施回復原狀，屆期甲 方如不履行，則任憑乙方（即被告）僱工代行處理，其費用 由甲方負擔。」，足見於系爭租約租期屆滿或因其他原因終 止時，原告就系爭房屋負有回復原狀之義務，如原告返還系 爭房屋但尚有未依約回復原狀之部分者，被告依約得自行僱 工代為回復原狀，且就回復原狀所需支付之費用依約仍應由 原告負擔。 2.按「承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定 方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。」、「承租 人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者 ，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損 、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質 而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。 」民法第438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人 應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約 定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不 同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌 當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立 租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承 租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物，故為營業 目的而承租店面空間者，除承租人進行大規模之改建，已影 響房屋之安全或結構，而超出合意之範圍或營業之必要者外 ，其他如安裝電話、冷氣、懸掛招牌或進行裝潢等措施，出 租人即有容忍之義務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於 租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原 狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特 別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還 ，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所 負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌 租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀 態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢 、設施（如牆面油漆、燈具），本即有折舊及自然耗損等問 題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難 ，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物 時，承租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重 新裝潢或整修者，如係出租供他人營業之店面，一般情況下 更均由後手承租者就房屋之現有狀態加以裝潢及整修（如於 安裝新招牌時一併拆除舊招牌），此時如承租人以原承租人 未回復「原有」狀態為由，再向原承租人請求回復原狀所需 之費用，即有違誠信原則。承租人對租賃期間因其使用需求 而就系爭房屋有所改裝之部分，應回復至出租前未改裝之狀 態，但於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損 不應要求原告回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不 合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之本質， 且要求原告負此程度之回復義務亦屬過苛。本件被告主張原 告未盡系爭房屋回復原狀義務之處如附表一、二「被告之主 張」欄所載，並分別主張原告應負擔如「被告所主張之回復 原狀費用」欄所載之費用，而原告就此部分之抗辯如附表一 、二之「原告之抗辯」欄所述。原告雖另主張：自原告與新 承租人協商以未回復原狀之狀態進行點交，可知被告將系爭 房屋交付新承租人時，並未僱工修復其所謂之未回復原狀部 分，可見其所謂未回復原狀部分，根本並非毀損或瑕疵，以 致並無進行修復之必要，且退萬步言，縱認系爭房屋有尚未 回復原狀之情形，被告僅提出修繕估價單，未提出任何實際 支付費用之相關憑證，難以證明確有僱工修復之情事云云。 惟縱被告係以原告返還系爭房屋之現況點交予新承租人，但 新承租人願意以系爭房屋之何種狀態自被告處受領系爭房屋 ，為新承租人與被告間就新租賃關係之約定，與兩造間本於 系爭租約所生之回復原狀義務無涉，自不能以新承租人願意 以系爭房屋之現況點收即認為系爭房屋無進行修復之必要或 原告無回復原狀之義務；又被告雖僅提出佳藝公司復原工程 估價單，及三群公司估價單、請款單，而未提出已支出其所 述回復原狀費用之證明，然上開估價單及請款單所列之費用 ，亦可作為認定回復原狀所需費用之證據，原告就系爭房屋 應負擔之回復原狀費用部分，縱被告尚未僱工修繕或已修繕 而尚未付款，均不影響原告依約就系爭房屋應負擔回復原狀 費用之義務。本院斟酌原告於103年1月17日提出之附表1-1 、附表1-2上所附回復原狀前後照片1份，及被告於103年2月 14日提出附表中所附照片1份、記載點交日為102年1月24日 之宏泰金融大樓承租戶點交點回清單1紙、三群公司工程施 工照片9紙、宏泰金融大樓各室內空調設備點交建置表1份、 築向公司之聲明書及工程驗收單各1紙、宏泰世紀大樓建材 器具點交清單3紙、蒙地拿公司切結書影本1紙、大理石牆面 照片1紙、佳藝公司復原工程估價單1份、三群公司請款單1 份等件（見本院卷二第49至73頁、第77至105頁、第108至 124頁、第141至142頁、第144至146頁、第214頁、第216頁 、第277至288頁），認定詳如附表一、二「本院之認定」欄 所載，依此計算，被告得請求原告負擔之回復原狀費用總計 為325,900元（14,500＋125,000＋12,000＋5,000＋9,000＋ 4,000＋12,000＋9,800＋38,000＋2,000＋3,000＋3,000＋ 2,000＋22,500＋21,600＋12,500＋22,500＋4,500＋3,000 ＝325,900）。 ㈢關於被告主張以原告依約應賠償被告之損失1,427,093元抵 銷部分： 1.查系爭租約第11條第5項約定：「租賃期滿未續約或本約依 約終止而甲方未交還系爭房屋者，自租賃期滿或終止租約之 翌日起，甲方除應依本約租金加倍按日計算遲延罰金給付乙 方直迄交還租賃物之日止外，…，並應賠償乙方之一切損失 。」（見本院卷一第19頁），則系爭租約租期屆滿或終止時 ，原告如有遲延返還系爭房屋之情事，除應按遲延返還之日 數負擔依系爭租約每日租金之數額加倍計算遲延罰金外，如 被告尚有因原告遲延返還系爭房屋受有損害，自得另行向原 告為損害賠償之請求。 2.原告雖主張：系爭租約第11條第5項前段所定遲延罰金係依 租金加倍按日計算，其本旨即係在填補出租人因承租人遲延 交還租賃物以致無法出租他人之租金損失，可見租金損失已 不在該條項後段所指其他一切損失之列，因此倘被告可依系 爭租約第11條第5項前段之約定請求原告給付遲延罰金，即 不得再重複請求租金損失云云。惟按當事人得約定債務人不 履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。 違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，前者係以違約金作 為債務不履行所生損害之賠償總額，後者則係以強制債務之 履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債 權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行 之損害賠償。次按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損 害賠償約定之性質者，違約金如為懲罰之性質，於債務人履 行遲延時，債權人除請求違約金外，固得依民法第233條規 定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害；如為損害賠償約 定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定 其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（最高法院62年臺上 字第1394號判例意旨參照）。本件依系爭租約第11條第5項 ：「租賃期滿未續約或本約依約終止而甲方（即承租人）未 交還系爭房屋者，自租賃期滿或終止租約之翌日起，甲方除 應依本約租金加倍按日計算遲延罰金給付乙方（即出租人） 直迄交還租賃物之日止外，…，並應賠償乙方之一切損失。 」之約定（見本院卷一第19頁），原告遲延交還房屋時，除 約定之違約金即遲延罰金外，仍應賠償被告所受之損害，顯 見該違約金之性質，乃屬懲罰性違約金，則被告如因原告遲 延返還系爭房屋受有損害，自得依系爭租約第11條第5項後 段之約定，請求原告賠償，是原告上述主張洵非可取。 3.次查，兩造及被告委任之大樓物管公司即德業管理公司於系 爭租約租期屆滿當日即102年1月15日上午，相約進行房屋點 交返還作業，但兩造於102年1月15日因系爭房屋有未回復原 狀之情事而未完成點交作業，且兩造同意日後應繼續進行點 交作業之事實，有載明「雙方依租約於102年1月15日進行點 交現勘，經雙方代表於現勘現場發現以上情事，由雙方代表 確認無誤，故當日點交作業尚未完成，雙方應繼續進行點交 作業。」並經兩造及德業管理公司代表人員三方簽名之宏泰 金融大樓安泰銀行1樓B室及2樓A-F室現勘報告1份附卷可稽 （見本院卷一第47至50頁），堪認原告於102年1月15日尚未 將系爭房屋完成點交交還被告，原告主張其於102年1月15日 業將系爭房屋點交予被告占有云云，無足憑取。原告復未舉 證證明其嗣後於何時將系爭房屋點交返還被告；參以原告委 由築向公司進行之系爭房屋復原工程，依原告所提出之築向 公司工程驗收單1紙上記載之完工日期為102年1月20日至同 年1月23日（見本院卷二第142頁），可知系爭房屋於102年1 月23日仍在原告占有下施作回復原狀工程；另參以被告自陳 其已於同年1月24日逕行將租賃標的物現狀收回等語（見本 院卷一第42頁），堪認原告確有於102年1月15日租賃期滿當 日未能依約交還系爭房屋之情形，而被告係於102年1月24日 取回系爭房屋之占有，原告於102年1月24日才同時喪失對系 爭房屋之占有，被告自得依系爭租約第11條第5項之約定， 請求原告賠償損失。 4.按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之 計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利 益。民法第216條定有明文。再查，被告主張：被告早與新 承租人簽訂房屋租賃契約書，由被告將系爭房屋之部分出租 予新承租人使用，並約定被告應於102年1月16日將系爭房屋 點交與新承租人，且有約定被告遲延點交應付罰金及遲延計 算起租之約定，因原告未能於102年1月15日將系爭房屋依約 點交予被告，致被告未能依上開新租約之約定於翌日即同年 1月16日將新出租之標的物點交予新承租人，新承租人蒙地 拿公司部分，因租賃物點交日期由102年1月16日改為同年月 28日，故租期亦由自102年5月16日起租，改為自102年5月28 日起租，被告損失12日租金之收入，而因第1年租金為每月 1,306,103元，被告此部分之租金損失為522,441元（計算式 ：1,306,103÷30×12=522,441，元以下四捨五入），新承 租人國泰世華銀行部分，因租賃物點交日期由102年1月16日 改為同年月28日，故租期由自102年4月16日起租，改為自同 年4月28日起租，被告損失12日租金之收入，而第1年租金， 1樓部分為每月1,236,880元，2樓部分為每月租金1,024,750 元，合計每月租金為2,261,630元，被告此部分之租金損失 為904,652元（計算式：2,261,630÷30×12=904,652），故 被告因遲延交付系爭房屋予新承租人，損失12日租金之收入 共計1,427,093元之事實，業據被告提出被告與蒙地拿公司 於101年7月3日所簽訂經公證之房屋租賃契約書、被告與蒙 地拿公司於102年3月27日所簽訂之協議書、被告與國泰世華 銀行於101年8月31日所簽訂之房屋租賃契約書、被告與國泰 世華銀行於102年2月18日所簽訂之協議書等件附卷可稽（見 本院卷一第183至236頁），上揭證物之內容與被告上述主張 相符，堪信屬實。惟查，系爭租約於102年1月15日租期屆滿 後，被告係於102年1月24日取回系爭房屋之占有，已如前述 ，則原告遲延交還房屋之日數應為9日，是被告主張原告應 賠償12日租金收入損失，僅在9日租金收入損失即1,070,320 元（計算式：1,306,103÷30×9=391,831，2,261,630÷30 ×9=678,489，391,831＋678,489＝1,070,320，元以下四捨 五入）之範圍內，洵屬有據，被告就此金額為抵銷抗辯部分 ，即屬有據。 ㈣關於被告主張以原告依系爭租約第11條第5項應給付被告之 遲延罰金3,918,373元抵銷部分： 1.本件原告於102年1月15日尚未將系爭房屋完成點交返還被告 ，原告遲延交還房屋之日數為9日之事實，已詳如前述，則 依系爭租約第11條第5項「租賃期滿未續約或本約依約終止 而甲方未交還系爭房屋者，自租賃期滿或終止租約之翌日起 ，甲方除應依本約租金加倍按日計算遲延罰金給付乙方直迄 交還租賃物之日止…」之約定，被告自得請求原告給付依系 爭租約租金加倍按日計算之遲延罰金。而被告主張：系爭租 約最後1年之每月租金為4,897,966元乙節，原告並未爭執， 則被告依約得請求原告給付之遲延罰金為2,938,780元（計 算式：4,897,966÷30×9×2=2,938,780，元以下四捨五入 ）。 2.惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須 依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債 務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準 ；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其 數額；並應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害， 以決定其約定之違約金是否過高（最高法院96年度台上字第 107號民事裁判可資參照）。本院審酌原告於101年10月間即 遷出系爭房屋，並自101年11月間起委由築向公司進行系爭 房屋內裝潢設備拆除及其他回復原狀工作，嗣兩造於系爭租 約租期屆滿當日即102年1月15日，相約進行房屋點交返還作 業，但因系爭房屋尚有未回復原狀部分，致未完成點交，兩 造並約定日後應繼續進行點交，且原告委由築向公司陸續進 行部分復原工程至102年1月23日止（參見本院卷一第47至50 頁、卷二第142頁）等情，並斟酌社會經濟狀況，當事人所 受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切 利益，及本院另已認定原告應賠償因其遲延交還房屋致被告 所受9日租金收入之損失1,070,320元（詳如前述），堪認被 告依約得請求原告給付之遲延罰金2,938,780元，其違約金 之約定應屬過高，以酌減為1,084,569元為適當。 ㈤綜上所述，經抵銷後，被告應返還原告之履約保證金為 11,213,422元（計算式：13,694,211－325,900－1,070,320 －1,084,569＝11,213,422）。 五、從而，原告請求被告返還履約保證金11,213,422元，及自起 訴狀繕本送達翌日即102年3月2日起至清償日止按週年利率5 %計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。原告逾此範 圍之其餘請求，則為無理由，應予駁回。 六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原 告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之 。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所附 麗，應併予駁回。 七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 附此敘明。 八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中 華 民 國 103 年 12 月 31 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 羅富美 以上判決正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○ 路○段○○○巷○號）提出上訴狀，並繳納上訴裁判費。 中 華 民 國 103 年 12 月 31 日 書記官 劉英芬 附表一： ┌─────┬────┬────────┬────────┬─────────┐ │被告抗辯原│被告所主│被告之主張 │原告之抗辯 │本院之認定 │ │告未履行回│張之回復│ │ │ │ │復原狀義務│原狀費用│ │ │ │ │之部分 │ │ │ │ │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈠大樓外圍部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │招牌拆除後│569,500 │被告當時並未同意│20年前招牌之設置│被告雖於約20年前在│ │大理石未全│ │原告以鑽孔破壞石│工法並無現在被告│系爭大理石以鑽孔鎖│ │面重新更換│ │材方式架設招牌。│所稱接縫等方式。│螺絲之方式架設招牌│ │ │ │新承租人國泰世華│且原告於當年架設│，但原告已在拆除招│ │ │ │銀行及蒙地拿公司│招牌時，曾獲被告│牌後以矽利康填補並│ │ │ │招牌安裝原則以石│同意以鑽孔方式架│輔以壁面美容方式修│ │ │ │材及金屬鍍鈦板接│設招牌。其他承租│補乙節，為被告所不│ │ │ │縫處固定為原則，│戶採用與原告相同│爭執，堪認其使用功│ │ │ │不得破壞石材。另│之招牌牌架設方式│能及結構安全性並無│ │ │ │承租人驢子餐廳已│，被告卻未要求全│問題（參見本院卷二│ │ │ │依終止契約同意書│面重新更換大理石│第49至50頁照片、第│ │ │ │進行改善完成含大│，被告對原告吹毛│240至241照片），應│ │ │ │門及外牆大理石等│求疵。目前1樓新 │認原告已以合於契約│ │ │ │。外牆石材破壞屬│承租人國泰世華銀│之應有狀態返還，被│ │ │ │事實，不因招牌遮│行係以外露L型鐵 │告自不得再請求原告│ │ │ │掩而改變 │片在大理石表面鑽│負擔全面更換大理石│ │ │ │ │孔所螺絲之方式架│之預估費用569,500 │ │ │ │ │設招牌，可見被告│。 │ │ │ │ │不反對承租人在大│ │ │ │ │ │理石上鑽孔之招牌│ │ │ │ │ │施作方式。且目前│ │ │ │ │ │新承租人之招牌設│ │ │ │ │ │立位置與原告大致│ │ │ │ │ │相同。原告基於善│ │ │ │ │ │意已以矽利康填補│ │ │ │ │ │並輔以壁面美容方│ │ │ │ │ │式進行修復。 │ │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │鍍鈦飾板未│342,000 │因招牌設置造成部│清潔鍍鈦飾板係被│查該鍍鈦飾板設置於│ │擦拭清潔 │ │分金屬板長時間無│告之責，且原告已│大樓室外公共區域，│ │ │ │法保養清潔，以致│以水洗清潔鍍鈦框│被告又未舉證證明原│ │ │ │於與其他金屬板產│架。鍍鈦飾板在戶│告對該部分有清潔維│ │ │ │生色差，且又因人│外歷經20年風吹雨│護之義務，且未舉證│ │ │ │為清潔不當所致與│淋日曬，縱有鏽斑│證明原告有清潔不當│ │ │ │飾板面產生色差，│應屬年久折舊、自│之行為，縱有繡斑之│ │ │ │並非自然損耗。 │然耗損所致。根據│產生，亦堪認屬鍍鈦│ │ │ │ │被告委託佳藝公司│飾板隨著長期時間之│ │ │ │ │之修繕費用估價單│經過，本即有之折舊│ │ │ │ │，於第3次估價時 │及自然耗損，被告自│ │ │ │ │已刪除此筆費用，│不得請求原告負擔此│ │ │ │ │顯見佳藝公司亦認│部分之費用342,000 │ │ │ │ │無修繕此項之必要│元。 │ │ │ │ │。 │ │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈡一樓B室部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │落地玻璃原│599,500 │強化玻璃如遭外力│玻璃一旦破裂，必│原告回復原狀時所安│ │為厚度15mm│ │破壞時，會粉碎性│然會有得侵入之入│裝之15mm強化玻璃，│ │一般玻璃，│ │碎裂，造成大面積│口，無論一般玻璃│雖與被告主張之19mm│ │原告安裝19│ │開口，與一般玻璃│或強化玻璃皆同，│普通玻璃在材質上及│ │mm強化玻璃│ │僅產生裂痕相比較│被告主張強化玻璃│厚度上有所不同，但│ │，與原建置│ │，具有門禁安全之│之安全性不如一般│在美觀、使用功能及│ │不符 │ │顧慮。 │玻璃，顯屬牽強。│結構安全性方面並無│ │ │ │ │強化玻璃具有耐衝│差別（參見本院卷二│ │ │ │ │擊性，厚度較普通│第51頁照片），應認│ │ │ │ │玻璃後，破片呈安│原告就此部分已回復│ │ │ │ │全顆粒。原告所返│原狀，被告自不得請│ │ │ │ │還之強化玻璃較原│求原告負擔預估拆除│ │ │ │ │本玻品質為高，外│現有強化玻璃再改裝│ │ │ │ │觀也無差異，原告│19mm普通玻璃之費用│ │ │ │ │已盡回復原狀之義│599,500元。 │ │ │ │ │務。 │ │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │1樓B室地坪│189,200 │B室室內地坪不平 │被告於20年前交付│依原告所提出之地面│ │需再順平 │ │，是因被告返還復│原告之系爭房屋為│大理石打除前、後及│ │ │ │原施工時地坪水泥│毛坏屋，原始地坪│原告回復原狀後之照│ │ │ │砂漿抹平不平整所│狀況本為水泥砂漿│片觀之（見本院卷二│ │ │ │造成，並非原告所│，且室內外本即有│第52頁），並無地坪│ │ │ │指室內外高低差達│3cm高低差。原告 │不平之情形。被告復│ │ │ │3cm。 │打除地面大理石後│未提出照片證明其於│ │ │ │新承租戶是否接受│，以水泥順平，已│102年1月24日取回系│ │ │ │此項瑕疵與原告應│恢復地面狀況。 │爭房屋之占有時，該│ │ │ │負回復原狀義務無│系爭租賃物已交由│地坪有何不平之情形│ │ │ │涉，且新承租戶租│新承租人使用，新│，堪認原告已以合於│ │ │ │賃關係消滅後被告│承租人亦未要求進│契約之應有狀態返還│ │ │ │不得向新承租戶主│一步之修補，足認│，被告自不得再請求│ │ │ │張此瑕疵。 │無此瑕疵，且未減│原告負擔1樓B室全室│ │ │ │ │少使用或物上之應│水泥粉光抹平之預估│ │ │ │ │有效能。 │費用189,200。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │1樓大廳入 │14,500 │因原告施工廠商表│原告已按被告同意│就現場照片及石材樣│ │口處左側大│ │示無法提供與原有│之石材樣本進行更│本照片比對觀之（見│ │理石缺口未│ │大理石相同材質色│換，僅因天然石材│本院卷二第53頁、第│ │補 │ │澤，並於102年1月│而有色差，原告已│216頁），原告安裝 │ │ │ │4日將石材樣本送 │善盡回復原狀之能│所用之石材，與其相│ │ │ │至被告處審查，兩│事。 │鄰之原有石材之顏色│ │ │ │相比較仍有色差，│ │及紋路，差異過大，│ │ │ │被告勉強同意以該│ │也與樣品石材之顏色│ │ │ │樣本石材施作，但│ │及紋路差異甚多，已│ │ │ │原告安裝之石材與│ │明顯減損系爭大理石│ │ │ │送審樣品不符，且│ │牆之美觀功能，是原│ │ │ │與送樣之石材色澤│ │告依約請求被告負擔│ │ │ │紋路差異過大，原│ │此部分之回復原狀費│ │ │ │告應負擔回復原狀│ │用14,500元，洵屬有│ │ │ │修繕費用14,500元│ │據。 │ │ │ │。 │ │ │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │1樓原ATM放│52,500 │監視器處孔及線之│該區企口鋁板單一│依原告提出回復原狀│ │置處公區天│ │企口鋁板被鑽孔破│長條板片接連天花│前、後照片觀之（見│ │花板企口鋁│ │壞，未更換，僅以│板，為更新其中板│本院卷二第53頁），│ │板鎖螺絲、│ │矽利康填塞，螺絲│片，須拆除適當面│堪認該區企口鋁板原│ │原監視器處│ │孔仍未處理，嚴重│積後替換再予以抽│監視器處孔、螺絲孔│ │孔及線未處│ │影響大廳美觀。 │換重新組合，原告│及線已有修補，且被│ │理 │ │ │監視孔、螺絲孔及│告自承原告就監視器│ │ │ │ │線確實依此方式完│處孔及線已進行修補│ │ │ │ │成修補。 │已有施作（見本院卷│ │ │ │ │ │二第80頁），雖被告│ │ │ │ │ │主張螺絲孔尚未處理│ │ │ │ │ │云云，但被告提出之│ │ │ │ │ │照片看不出有其所述│ │ │ │ │ │尚未處理螺絲孔之情│ │ │ │ │ │形（見本院卷二第80│ │ │ │ │ │頁），堪認原告已以│ │ │ │ │ │合於契約之應有狀態│ │ │ │ │ │返還，被告自不得再│ │ │ │ │ │請求原告負擔此部分│ │ │ │ │ │之預估費用52,500。│ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │慶城街向入│125,000 │大樓驢子餐廳側向│慶城街向入戶處原│1.被告雖提出照片1 │ │戶處無門檻│ │入戶設有門檻，慶│無門檻，被告提出│紙（見本院卷二第81│ │。把手與大│ │城街向入戶處原建│之照片，非此處之│頁），主張驢子餐廳│ │樓原建置不│ │置相同之石材門檻│原始照片，被告有│側向入戶處設有石材│ │合。 │ │。 │爭執。 │門檻，但為原告否認│ │ │ │被告已提供相關廠│原把手係21年前所│，而該照片又無法看│ │ │ │商資料並確認有同│安裝，倘若被告所│出地點為何？不足以│ │ │ │款之把手庫存可供│稱廠商有足夠數量│證明驢子餐廳側向入│ │ │ │施作，原告卻安裝│之同款把手庫存可│戶處確設有門檻，況│ │ │ │不同款把手強迫被│供原告施作說法為│縱若驢子餐廳側向入│ │ │ │告接受。 │真，原告不可能不│戶設有石材門檻，亦│ │ │ │ │向該廠商採購同款│不足以證明原告承租│ │ │ │ │把手，事實上該廠│之系爭房屋慶城街向│ │ │ │ │商當時告知原告無│入戶處原設有門檻，│ │ │ │ │足敷原告需求數量│是被告不得請求此部│ │ │ │ │之庫存，原告當時│分之費用。 │ │ │ │ │為表達誠意已詢問│2.至被告主張廠商有│ │ │ │ │被告可否將全部把│同款之把手及庫存云│ │ │ │ │手更換為相同樣式│云，為原告否認，被│ │ │ │ │，卻遭被告拒絕，│告復未舉證證明以實│ │ │ │ │原告不得已遂換上│其說，且原告既已安│ │ │ │ │與原建置把手相類│裝與原建置把手相類│ │ │ │ │似款式之把手新品│似款式之把手新品，│ │ │ │ │，已善盡回復原狀│已具備一般把手之使│ │ │ │ │之義務。 │用功能，被告復未舉│ │ │ │ │ │證證明原建置把手之│ │ │ │ │ │品質及價值有顯高於│ │ │ │ │ │此把手新品之情形，│ │ │ │ │ │被告自不得請求原告│ │ │ │ │ │負擔其所預估再更換│ │ │ │ │ │門把之費用。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │大廳面向之│125,000 │此處刮痕屬室內端│長年使用造成刮痕│落地玻璃之室內端，│ │大片落地玻│ │，並非自然折舊，│，且被告所指之刮│未如室外玻璃長期受│ │璃多處有刮│ │破壞原因乃原告進│痕不明顯。 │風沙等自然力磨損而│ │痕 │ │行玻璃貼紙拆除復│ │易有刮痕，故以善良│ │ │ │原返還工程所致，│ │管理人之注意保管租│ │ │ │係原告施工不當所│ │賃物，一般正常使用│ │ │ │造成。 │ │下應不致於產生現場│ │ │ │ │ │照片所示之刮痕（見│ │ │ │ │ │本院卷二第54頁、第│ │ │ │ │ │81頁），堪認本件玻│ │ │ │ │ │璃刮痕非屬租賃物正│ │ │ │ │ │常使用之折舊及自然│ │ │ │ │ │耗損，是被告請求原│ │ │ │ │ │告負擔此部分回復原│ │ │ │ │ │狀所需費用125,000 │ │ │ │ │ │元，應屬有據。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │慶城街入口│12,000 │此破壞為原告在復│慶城街入口左側大│查此處鍍鈦邊框有嚴│ │左側大片落│ │原返還施工時，將│片落地玻璃位於室│重變色，影響美觀之│ │地玻璃下方│ │其貼於室外端之玻│外，非原告承租範│情形（見本院卷二第│ │鍍鈦邊框有│ │璃霧面貼紙清除過│圍。 │54頁照片），與同屬│ │3 處遭藥水│ │程中，使用藥水及│該鍍鈦邊框變色係│系爭房屋戶外之鍍鈦│ │侵蝕變色，│ │玻璃刮刀將貼紙殘│因在戶外歷經21年│邊框（見本院卷二第│ │玻璃有2 處│ │膠清除時藥水延流│之風吹日曬雨淋年│50頁照片）相較，有│ │刮痕 │ │至窗框所造成之侵│久折舊所致。 │明顯之不同，堪認原│ │ │ │蝕，僅三處鏽蝕，│ │告就此部分未盡善良│ │ │ │乃係工人施工時遭│ │管理人之注意義務，│ │ │ │大樓管理單位巡檢│ │被告主張此處鍍鈦邊│ │ │ │時發現，立即制止│ │框遭藥水侵蝕變色屬│ │ │ │，否則任其繼續施│ │實，此非屬房屋正常│ │ │ │工，則損害處所將│ │使用之折舊及自然耗│ │ │ │大為增加。鍍鈦邊│ │損，且落地玻璃下方│ │ │ │框變色已嚴重影響│ │鍍鈦邊框亦屬房屋玻│ │ │ │美觀。 │ │璃設備之一部，仍在│ │ │ │ │ │原告承租之範圍內，│ │ │ │ │ │原告自應負回復原狀│ │ │ │ │ │之義務，故被告請求│ │ │ │ │ │原告負擔此部分回復│ │ │ │ │ │原狀所需費用12,000│ │ │ │ │ │元，亦屬有據。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │緊急通話箱│5,000 │一﹑被告並未拒絕│原告已完成緊急通│原告雖主張其已完成│ │蓋開關故障│ │線路檢查相關工作│話箱蓋開關故障與│緊急通話箱蓋開關故│ │，功能未恢│ │( 請原告提出證明│開關箱外觀重漆工│障與開關箱外觀重漆│ │復，開關箱│ │)。 │作。至於緊急通話│工作云云，固提出築│ │蓋外觀未重│ │二﹑築向公司之聲│功能部分，應由被│向公司聲明書為證（│ │漆 │ │明書係 │告統一進行大樓所│見本院卷第141至142│ │ │ │於101 年11月27日│有緊急通話功能之│頁），但為被告否認│ │ │ │出具給原告 │恢復及軟體程式之│，且兩造於102年1月│ │ │ │，但於爾後102 年│修改。 │15日現勘時已確認該│ │ │ │1 月15日兩造進行│ │「緊急通話箱關故障│ │ │ │現勘時，依現勘報│ │，功能未恢復，開關│ │ │ │告「二、1 樓B 室│ │箱蓋外觀未重漆」，│ │ │ │部分」第11項載明│ │兩造人員並共同在該│ │ │ │：緊急通話箱蓋開│ │日現勘報告上簽名事│ │ │ │關故障，功能未恢│ │實，有該現勘報告在│ │ │ │復，開關箱蓋外觀│ │卷可考（見本院卷一│ │ │ │未重漆，該現勘報│ │第47頁），原告復未│ │ │ │告為兩造相關人員│ │舉證證明其於102年1│ │ │ │所簽認， │ │月15日現勘後確已修│ │ │ │足見築向 │ │復上述情形，自難認│ │ │ │公司上開聲明書之│ │原告已依約將上述部│ │ │ │內容與實際不符。│ │分回復至其正常功能│ │ │ │ │ │使用之狀態，是被告│ │ │ │ │ │請求原告負擔此部分│ │ │ │ │ │回復原狀所需費用 │ │ │ │ │ │5,000元，應屬有據 │ │ │ │ │ │。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │慶城側大片│ 9,000 │原告在帷幕牆玻璃│原告就該處廣告燈│原告雖主張其就該處│ │帷幕玻璃窗│ │窗框表面直接焊接│箱設置之施作方式│廣告燈箱設置之施作│ │框有多處焊│ │，係屬破壞行為。│經被告或物業管理│方式經被告或物業管│ │點受損 │ │一般施工應採內骨│公司同意後才施工│理公司同意後才施工│ │ │ │料固定焊接方式，│。根據帷幕玻璃窗│云云，但為被告否認│ │ │ │不會直接焊接於外│框復原後之照片，│，原告又未舉證證明│ │ │ │露裝飾面版。被告│並無被告所指破壞│以實其說，且原告在│ │ │ │及物業管理公司均│之情形。 │帷幕牆玻璃直接焊點│ │ │ │未曾同意原告採直│ │之作法業以影響帷幕│ │ │ │接焊接之破壞行為│ │牆玻璃窗框表面之美│ │ │ │施作。帷幕牆玻璃│ │觀功能（參見本院卷│ │ │ │窗框外飾板之焊點│ │第55頁照片），是被│ │ │ │已嚴重影響美觀。│ │告請求原告負擔此部│ │ │ │ │ │分回復原狀所需之費│ │ │ │ │ │用9,000元，亦屬有 │ │ │ │ │ │據。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │子母鐘缺4 │40,000 │原告應盡子母鐘之│市面上相類似子母│1.承租人依約負有以│ │組 │ │保管、返還義務，│鐘之市價，其新品│合於契約之應有狀態│ │ │ │與該款子母鐘是否│亦不過為1台5,000│返還租賃房屋及房屋│ │ │ │不再生產係屬二事│元，被告估價單按│內子母鐘等設備之義│ │ │ │。 │1台10,000元計算 │務，原告於租期屆滿│ │ │ │子母鐘之費用應加│，顯屬高估。縱認│後既迄今並未將系爭│ │ │ │計子母鐘與中控室│原告應負賠償責任│房屋內之子母鐘含管│ │ │ │之管線配置，以維│，根據財政部賦稅│線返還被告，即應依│ │ │ │持子母鐘之應有功│署頒布之「固定資│約負擔此部分回復原│ │ │ │能。 │產耐用年數表」，│狀之費用。 │ │ │ │ │不論子母鐘係屬「│2.查原告主張子母鐘│ │ │ │ │3112有電腦控制之│每組回復原狀所需費│ │ │ │ │工具機：5年」或 │用為1萬元之事實， │ │ │ │ │「3193工具：5年 │業據其提出佳藝公司│ │ │ │ │」，因子母鐘係於│估價單為證（見本院│ │ │ │ │21年前所裝設，折│卷一第153至165頁）│ │ │ │ │舊後早已無殘值，│，原告雖主張：市面│ │ │ │ │顯非原告應回復原│上相類似子母鐘之市│ │ │ │ │狀範圍。 │價，其新品亦不過為│ │ │ │ │ │1台5,000云云，固提│ │ │ │ │ │出報價單1紙為證， │ │ │ │ │ │但該報價單所載僅係│ │ │ │ │ │「子鐘」之報價（見│ │ │ │ │ │本院卷二第143頁） │ │ │ │ │ │，並非關於「子母鐘│ │ │ │ │ │」1整組之報價，故 │ │ │ │ │ │原告主張1台5000元 │ │ │ │ │ │云云，洵非可取，堪│ │ │ │ │ │認子母鐘1整組之費 │ │ │ │ │ │用為1萬元。 │ │ │ │ │ │3.依固定資產耐用年│ │ │ │ │ │數表及固定資產折舊│ │ │ │ │ │率表，系爭子母鐘之│ │ │ │ │ │耐用年數為5年（見 │ │ │ │ │ │本院卷二第296至299│ │ │ │ │ │頁），參以修正前所│ │ │ │ │ │得稅法第54條第3項 │ │ │ │ │ │規定「採用定率遞減│ │ │ │ │ │法者，其最後一年度│ │ │ │ │ │之未折減餘額，以等│ │ │ │ │ │於成本十分之一為合│ │ │ │ │ │度。」，並參以現行│ │ │ │ │ │所得稅法第54條第3 │ │ │ │ │ │項規定「固定資產耐│ │ │ │ │ │用年數屆滿仍繼續使│ │ │ │ │ │用者，得就殘值繼續│ │ │ │ │ │提列折舊。」，再斟│ │ │ │ │ │酌本件除需購置子母│ │ │ │ │ │鐘外尚須加上管線配│ │ │ │ │ │線之費用方能回復系│ │ │ │ │ │爭子母鐘之功能及應│ │ │ │ │ │有狀態，故本院認經│ │ │ │ │ │折舊後，被告就每組│ │ │ │ │ │子母鐘得向原告請求│ │ │ │ │ │之費用以1,000元合 │ │ │ │ │ │理。此部分子母鐘缺│ │ │ │ │ │4組，故被告得請求 │ │ │ │ │ │原告之費用在4,000 │ │ │ │ │ │元之範圍內，應予准│ │ │ │ │ │許。 │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈢二樓公共區域部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │走道自設玻│140,500 │走道自設玻璃門上│原告確已完成修補│依原告提出之築向公│ │璃門上方鋁│ │方鋁板有穿孔仍未│。 │司工程驗收單所載，│ │板有穿孔未│ │復原完全。 │ │此部分已於102年1月│ │復原，矽力│ │ │ │20日修補完成（見本│ │康未清除 │ │ │ │院卷二第142頁）， │ │ │ │ │ │而被告提出之照片又│ │ │ │ │ │未能證明有穿孔未復│ │ │ │ │ │原完全之情形（見本│ │ │ │ │ │院卷二第83頁），故│ │ │ │ │ │被告不得請求原告負│ │ │ │ │ │擔此部分之回復原狀│ │ │ │ │ │費用。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │E 、F 室外│12,000 │線路仍未正常連線│原告已完成消防箱│原告主張其已完成消│ │公區走道消│ │，無法與大樓中控│功能之修復，已恢│防箱功能之修復，已│ │防箱功能未│ │進行連線。 │復緊急對講機通話│恢復緊急對講機通話│ │恢復，缺緊│ │ │功能。 │之事實，業據其提出│ │急對講機 │ │ │ │回復原狀前、後照片│ │ │ │ │ │，及築向公司工程驗│ │ │ │ │ │收單為證（見本院卷│ │ │ │ │ │二第56頁、第142頁 │ │ │ │ │ │），被告又未舉證證│ │ │ │ │ │明原告有未回復應有│ │ │ │ │ │狀態之情形，被告自│ │ │ │ │ │不得請求原告負擔此│ │ │ │ │ │部分之回復原狀。 │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈣二樓A室部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │玻璃門把手│9,000 │被告已提供相關廠│原把手係21年前所│被告雖主張廠商有同│ │型式與大樓│ │商資料並確認有同│安裝，倘若被告所│款之把手及庫存云云│ │原建置不合│ │款之把手庫存可供│稱廠商有足夠數量│，但為原告否認，被│ │ │ │施作，原告卻安裝│之同款把手庫存可│告復未舉證證明以實│ │ │ │不同款把手強迫被│供原告施作說法為│其說，且原告既已安│ │ │ │告接受。 │真，原告不可能不│裝與原建置把手相類│ │ │ │ │向該廠商採購同款│似款式之把手新品，│ │ │ │ │把手，事實上該廠│已具備一般把手之使│ │ │ │ │商當時告知原告無│用功能，被告復未舉│ │ │ │ │足敷原告需求數量│證證明原建置把手之│ │ │ │ │之庫存，原告當時│品質及價值有顯高於│ │ │ │ │為表達誠意已詢問│此把手新品之情形，│ │ │ │ │被告可否將全部把│被告自不得請求原告│ │ │ │ │手更換為相同樣式│負擔其所預估再更換│ │ │ │ │，卻遭被告拒絕，│門把之費用。 │ │ │ │ │原告不得已遂換上│ │ │ │ │ │與原建置把手相類│ │ │ │ │ │似款式之把手新品│ │ │ │ │ │，已善盡回復原狀│ │ │ │ │ │之義務。 │ │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │地鉸鏈故障│49,000 │該處地鉸鏈原為螺│該處地鉸鏈係於21│原告主張其已修復地│ │ │ │絲孔鎖固方式即可│年前裝設，因經年│鉸鏈之事實，業據原│ │ │ │，便於更換，被告│使用而鬆動，原告│告提出回復原狀前、│ │ │ │卻因不鏽鋼門檻無│已以焊接方式固定│後照片，及記載於 │ │ │ │法固定而將地鉸鏈│完成修補，嗣已依│102年1月23日改以螺│ │ │ │蓋板與門檻一同焊│被告之要求改以螺│絲固定方式修復地鉸│ │ │ │接固定，致日後地│絲固定之方式修復│鏈蓋板之築向公司工│ │ │ │鉸鏈蓋板無法直接│地鉸鏈蓋板。 │程驗收單為證（見本│ │ │ │打開，日後難以保│ │院卷二第57頁、第 │ │ │ │養，須破壞切割鉸│ │131頁、第142頁），│ │ │ │鍊蓋板及不鏽鋼門│ │堪信屬實，被告自不│ │ │ │檻始得維修。 │ │得請求原告負擔此部│ │ │ │ │ │分之回復原狀費用。│ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │銅蓋板未固│67,100 │現場狀況仍未改善│原告已清除水泥，│原告主張其已清除水│ │定，內有水│ │。 │銅蓋板也已依被告│泥及固定銅蓋板之事│ │泥未清除 │ │ │之要求固定底座，│實，已據其提出回復│ │ │ │ │並更換長度適合之│原狀前、後照片，及│ │ │ │ │固定螺絲，已完成│記載已於102年1月21│ │ │ │ │修補。 │日清除水泥及固定銅│ │ │ │ │ │蓋板之築向公司工程│ │ │ │ │ │驗收單為證（見本院│ │ │ │ │ │卷二第57頁、第142 │ │ │ │ │ │頁），堪認屬實，被│ │ │ │ │ │告復未舉證證明原告│ │ │ │ │ │有未回復應有狀態之│ │ │ │ │ │情形，被告自不得請│ │ │ │ │ │求原告負擔此部分之│ │ │ │ │ │回復原狀費用。 │ ├─────┤ ├────────┼────────┼─────────┤ │出線孔及銅│ │依施工慣例，本項│原告已依被告要求│1.原告主張其已固定│ │蓋板未處理│ │設施於原建置時，│固定銅蓋板底座並│銅蓋板之事實，業據│ │或固定，需│ │即以尼龍線穿附於│更換長度適合之固│其提出回原狀前、後│ │確認管路暢│ │導管內方便日後使│定螺絲。 │照片，記載已於102 │ │通、功能性│ │用者穿引導線之用│被告於21年前交付│年1月21日固定銅蓋 │ │正常（須有│ │。依照片所示，原│系爭房屋予原告時│板之築向公司工程驗│ │水線） │ │建置銅蓋板內即有│，地面本無水線裝│收單為證（見本卷二│ │ │ │尼龍水線，原告予│置。否認被告所提│第58頁、第142頁） │ │ │ │以否認，顯無理由│預留水線照片係系│，堪信屬實，難認有│ │ │ │。被告所要求者為│爭房屋原始照片。│被告所述此部分未回│ │ │ │現況未留尼龍水線│ │復原狀之情形。 │ │ │ │之部分。 │ │2.至被告主張：系爭│ │ │ │ │ │房屋原建置時銅蓋板│ │ │ │ │ │內有尼龍水線云云，│ │ │ │ │ │雖提出照片1紙為證 │ │ │ │ │ │（見本院卷二第85頁│ │ │ │ │ │），但原告否認該照│ │ │ │ │ │片為系爭房屋原始照│ │ │ │ │ │片，參以84年6月8日│ │ │ │ │ │宏泰世紀大樓建材器│ │ │ │ │ │具點交清單上僅記載│ │ │ │ │ │地板銅蓋板之數量，│ │ │ │ │ │但並無任何關於水線│ │ │ │ │ │之記載（見本院卷二│ │ │ │ │ │第144頁），被告復 │ │ │ │ │ │未能就其主張此有利│ │ │ │ │ │於己之事實另行舉證│ │ │ │ │ │證明以其說，無足憑│ │ │ │ │ │取，是被告自亦不得│ │ │ │ │ │請求原告負擔此部分│ │ │ │ │ │之回復原狀費用。 │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈤二樓B室部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │玻璃門刮傷│12,000 │玻璃門刮傷、轉角│刮痕、轉角破損非│系爭玻璃門在室內，│ │ │ │破損，為原告應修│刻意破壞所造成，│以善良管理人之注意│ │ │ │復之範圍。此處玻│是長年使用之自然│保管租賃物，一般正│ │ │ │璃為強化玻璃，其│耗損所致。 │常使用下應不致於產│ │ │ │破損無法以打磨方│ │生現場照片所示之刮│ │ │ │法修補。 │ │痕及破損（見本院卷│ │ │ │ │ │二第86頁、第81頁）│ │ │ │ │ │，堪認此處玻璃刮痕│ │ │ │ │ │及破損非屬租賃物正│ │ │ │ │ │常使用之折舊及自然│ │ │ │ │ │耗損，是被告請求原│ │ │ │ │ │告負擔此部分回復原│ │ │ │ │ │狀所需費用12,000元│ │ │ │ │ │，應屬有據。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │門口處白鐵│9,800 │原告於交無前清潔│該處本非原告承租│此部分處於二樓B 室│ │板未實施清│ │過程中造成白鐵板│範圍，刮痕亦非原│之室內端，屬原告承│ │潔及刮傷（│ │表面刮傷。此處刮│告所造成。 │租之範圍，原告應以│ │生鏽）。 │ │痕屬二樓B室之室 │ │善良管理人之注意保│ │ │ │內端，屬於承租範│ │管租賃物，原告就此│ │ │ │圍，原告有修繕回│ │處刮傷（見本院卷第│ │ │ │復責任。此刮傷嚴│ │86頁照片）自應負回│ │ │ │重影響美觀，修繕│ │復原狀之義務，是被│ │ │ │方法為白鐵包板。│ │告請求原告負擔此部│ │ │ │ │ │分之回復原狀費用 │ │ │ │ │ │9,800元(見本院卷二│ │ │ │ │ │第279頁)，即屬有據│ │ │ │ │ │。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │出線孔及銅│35,100 │依施工慣例，本項│原告已依被告要求│1.原告主張其已固定│ │蓋板未處理│ │設施於原建置時，│固定銅蓋板底座並│銅蓋板之事實，業據│ │或固定，需│ │即以尼龍線穿附於│更換長度適合之固│其提出回原狀前、後│ │確認管路暢│ │導管內方便日後使│定螺絲。 │照片，及記載已於 │ │通、功能性│ │用者穿引導線之用│被告於21年前交付│102年1月21日固定銅│ │正常（須有│ │。依照片所示，原│系爭房屋予原告時│蓋板之築向公司工程│ │水線）。 │ │建置銅蓋板內即有│，地面本無水線裝│驗收單為證（見本卷│ │ │ │尼龍水線，原告予│置。否認被告所提│二第59頁、第142頁 │ │ │ │以否認，顯無理由│預留水線照片係系│），自難認有被告所│ │ │ │。被告所要求者為│爭房屋原始照片。│述此部分未回復原狀│ │ │ │現況未留尼龍水線│ │之情形。 │ │ │ │之部分。 │ │2.至被告主張：系爭│ │ │ │ │ │房屋原建置時銅蓋板│ │ │ │ │ │內有尼龍水線云云，│ │ │ │ │ │雖提出照片1紙為證 │ │ │ │ │ │（見本院卷二第87頁│ │ │ │ │ │），但原告否認該照│ │ │ │ │ │片為系爭房屋原始照│ │ │ │ │ │片，參以84年6月8日│ │ │ │ │ │宏泰世紀大樓建材器│ │ │ │ │ │具點交清單上僅記載│ │ │ │ │ │地板銅蓋板之數量，│ │ │ │ │ │但並無任何關於水線│ │ │ │ │ │之記載（見本院卷二│ │ │ │ │ │第144頁），被告復 │ │ │ │ │ │未能就其主張此有利│ │ │ │ │ │於己之事實另行舉證│ │ │ │ │ │證明以其說，無足憑│ │ │ │ │ │取，是被告自亦不得│ │ │ │ │ │請求原告負擔此部分│ │ │ │ │ │之回復原狀費用。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │天花板骨架│55,250 │天花板骨架鑽孔處│原告已完成修復。│被告雖主張：天花板│ │鑽孔未處理│ │孔洞分佈多處仍未│ │骨架鑽孔處恐洞分佈│ │ │ │進行處理。 │ │多處仍未進行處理云│ │ │ │ │ │云，雖提出照片1紙 │ │ │ │ │ │為證，但被告提出之│ │ │ │ │ │照片未能看出有其所│ │ │ │ │ │主張孔洞分佈多處之│ │ │ │ │ │情形（見本院卷二第│ │ │ │ │ │87頁），且原告主張│ │ │ │ │ │其已修復此部分之事│ │ │ │ │ │實，業據其提出記載│ │ │ │ │ │已於102年1月22日天│ │ │ │ │ │花板骨架鑽孔換新處│ │ │ │ │ │理之築向公司工驗收│ │ │ │ │ │單為證（見本卷二第│ │ │ │ │ │第142頁），自難認 │ │ │ │ │ │有被告所述此部分未│ │ │ │ │ │回復原狀之情形，被│ │ │ │ │ │告自不得請求原告負│ │ │ │ │ │擔此部分之回復原狀│ │ │ │ │ │費用。 │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈥二樓C室部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │第5片帷幕 │38,000 │帷幕玻璃多處刮傷│長年使用之自然耗│系爭帷幕玻璃門，以│ │玻璃門刮傷│ │，為原告應修復之│損所致。 │善良管理人之注意保│ │多處 │ │範圍。此刮傷非自│ │管租賃物，一般正常│ │ │ │然折舊，是原告進│ │使用下應不致於產生│ │ │ │行霧面玻璃貼紙拆│ │現場照片所示之刮痕│ │ │ │除復原返還工程施│ │（見本院卷二第60頁│ │ │ │工不當所造成。此│ │），堪認此處玻璃刮│ │ │ │處玻璃為強化玻璃│ │痕非屬租賃物正常使│ │ │ │，其破損無法以打│ │用之自然耗損，是被│ │ │ │磨方法修補。 │ │告請求原告負擔此部│ │ │ │ │ │分回復原狀所需費用│ │ │ │ │ │38,000元，即屬有據│ │ │ │ │ │。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │出線孔及銅│67,100 │依施工慣例，本項│原告已依被告要求│1.原告主張其已固定│ │蓋板未處理│ │設施於原建置時，│固定銅蓋板底座並│銅蓋板之事實，業據│ │或固定，需│ │即以尼龍線穿附於│更換長度適合之固│其提出回原狀前、後│ │確認管路暢│ │導管內方便日後使│定螺絲。 │照片，及記載已於 │ │通、功能性│ │用者穿引導線之用│被告於21年前交付│102年1月21日固定銅│ │正常（須有│ │。依照片所示，原│系爭房屋予原告時│蓋板之築向公司工程│ │水線） │ │建置銅蓋板內即有│，地面本無水線裝│驗收單為證（見本卷│ │ │ │尼龍水線，原告予│置。否認被告所提│二第60頁、第142頁 │ │ │ │以否認，顯無理由│預留水線照片係系│），自難認有被告所│ │ │ │。被告所要求者為│爭房屋原始照片。│述此部分未回復原狀│ │ │ │現況未留尼龍水線│ │之情形。 │ │ │ │之部分。 │ │2.至被告主張：系爭│ │ │ │ │ │房屋原建置時銅蓋板│ │ │ │ │ │內有尼龍水線云云，│ │ │ │ │ │雖提出照片1紙為證 │ │ │ │ │ │（見本院卷二第88頁│ │ │ │ │ │），但原告否認該照│ │ │ │ │ │片為系爭房屋原始照│ │ │ │ │ │片，參以84年6月8日│ │ │ │ │ │宏泰世紀大樓建材器│ │ │ │ │ │具點交清單上僅記載│ │ │ │ │ │地板銅蓋板之數量，│ │ │ │ │ │但並無任何關於水線│ │ │ │ │ │之記載（見本院卷二│ │ │ │ │ │第144頁），被告復 │ │ │ │ │ │未能就其主張此有利│ │ │ │ │ │於己之事實另行舉證│ │ │ │ │ │證明以其說，無足憑│ │ │ │ │ │取，是被告自亦不得│ │ │ │ │ │請求原告負擔此部分│ │ │ │ │ │之回復原狀費用。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │缺子母鐘2 │20,000 │原告應盡子母鐘之│市面上相類似子母│1.承租人依約負有以│ │組 │ │保管、返還義務，│鐘之市價，其新品│合於契約之應有狀態│ │ │ │與該款子母鐘是否│亦不過為1台5,000│返還租賃房屋及房屋│ │ │ │不再生產係屬二事│元，被告估價單按│內子母鐘等設備之義│ │ │ │。 │1台10,000元計算 │務，原告於租期屆滿│ │ │ │子母鐘之費用應加│，顯屬高估。縱認│後既迄今並未將系爭│ │ │ │計子母鐘與中控室│原告應負賠償責任│房屋內之子母鐘含管│ │ │ │之管線配置，以維│，根據財政部賦稅│線返還被告，即應依│ │ │ │持子母鐘之應有功│署頒布之「固定資│約負擔此部分回復原│ │ │ │能。 │產耐用年數表」，│狀之費用。 │ │ │ │ │不論子母鐘係屬「│2.查原告主張子母鐘│ │ │ │ │3112有電腦控制之│每組回復原狀所需費│ │ │ │ │工具機：5年」或 │用為1萬元之事實， │ │ │ │ │「3193工具：5年 │業據其提出佳藝公司│ │ │ │ │」，因子母鐘係於│估價單為證（見本院│ │ │ │ │21年前所裝設，折│卷一第153至165頁）│ │ │ │ │舊後早已無殘值，│，原告雖主張：市面│ │ │ │ │顯非原告應回復原│上相類似子母鐘之市│ │ │ │ │狀範圍。 │價，其新品亦不過為│ │ │ │ │ │1台5,000云云，固提│ │ │ │ │ │出報價單1紙為證， │ │ │ │ │ │但該報價單所載僅係│ │ │ │ │ │「子鐘」之報價（見│ │ │ │ │ │本院卷二第143頁） │ │ │ │ │ │，並非關於「子母鐘│ │ │ │ │ │」1整組之報價，故 │ │ │ │ │ │原告主張1台5000元 │ │ │ │ │ │云云，洵非可取，堪│ │ │ │ │ │認子母鐘1整組之費 │ │ │ │ │ │用為1萬元。 │ │ │ │ │ │3.依固定資產耐用年│ │ │ │ │ │數表及固定資產折舊│ │ │ │ │ │率表，系爭子母鐘之│ │ │ │ │ │耐用年數為5年（見 │ │ │ │ │ │本院卷二第296至299│ │ │ │ │ │頁），參以修正前所│ │ │ │ │ │得稅法第54條第3項 │ │ │ │ │ │規定「採用定率遞減│ │ │ │ │ │法者，其最後一年度│ │ │ │ │ │之未折減餘額，以等│ │ │ │ │ │於成本十分之一為合│ │ │ │ │ │度。」，並參以現行│ │ │ │ │ │所得稅法第54條第3 │ │ │ │ │ │項規定「固定資產耐│ │ │ │ │ │用年數屆滿仍繼續使│ │ │ │ │ │用者，得就殘值繼續│ │ │ │ │ │提列折舊。」，再斟│ │ │ │ │ │酌本件除需購置子母│ │ │ │ │ │鐘外尚須加上管線配│ │ │ │ │ │線之費用方能回復系│ │ │ │ │ │爭子母鐘之功能及應│ │ │ │ │ │有狀態，故本院認經│ │ │ │ │ │折舊後，被告就每組│ │ │ │ │ │子母鐘得向原告請求│ │ │ │ │ │之費用以1,000元合 │ │ │ │ │ │理。此部分子母鐘缺│ │ │ │ │ │2組，故被告得請求 │ │ │ │ │ │原告之費用在2,000 │ │ │ │ │ │元之範圍內，應予准│ │ │ │ │ │許。 │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈦二樓D室部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │樓板電管未│1,500 │現場狀況仍未改善│原告已併同其他管│原告主張其已併同其│ │固定 │ │。 │線吊桿吊掛完成固│他管線吊桿吊掛完成│ │ │ │ │定。 │固定之事實，業據原│ │ │ │ │ │告提出回復原狀前、│ │ │ │ │ │後照片，及記載於 │ │ │ │ │ │102年1月23日已用吊│ │ │ │ │ │桿索固定樓板電管之│ │ │ │ │ │築向公司工程驗收單│ │ │ │ │ │為證（見本院卷二第│ │ │ │ │ │61頁、第142頁）， │ │ │ │ │ │堪信屬實，被告自不│ │ │ │ │ │得請求原告負擔此部│ │ │ │ │ │分之回復原狀費用。│ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │玻璃門把手│9,000 │被告已提供相關廠│原把手係21年前所│被告雖主張廠商有同│ │型式與大樓│ │商資料並確認有同│安裝，倘若被告所│款之把手及庫存云云│ │原建置不合│ │款之把手庫存可供│稱廠商有足夠數量│，但為原告否認，被│ │ │ │施作，原告卻安裝│之同款把手庫存可│告復未舉證證明以實│ │ │ │不同款把手強迫被│供原告施作說法為│其說，且原告既已安│ │ │ │告接受。 │真，原告不可能不│裝與原建置把手相類│ │ │ │ │向該廠商採購同款│似款式之把手新品，│ │ │ │ │把手，事實上該廠│已具備一般把手之使│ │ │ │ │商當時告知原告無│用功能，被告復未舉│ │ │ │ │足敷原告需求數量│證證明原建置把手之│ │ │ │ │之庫存，原告當時│品質及價值有顯高於│ │ │ │ │為表達誠意已詢問│此把手新品之情形，│ │ │ │ │被告可否將全部把│被告自不得請求原告│ │ │ │ │手更換為相同樣式│負擔其所預估再更換│ │ │ │ │，卻遭被告拒絕，│門把之費用。 │ │ │ │ │原告不得已遂換上│ │ │ │ │ │與原建置把手相類│ │ │ │ │ │似款式之把手新品│ │ │ │ │ │，已善盡回復原狀│ │ │ │ │ │之義務。 │ │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │門禁系統未│3,500 │該處地鉸鏈原為螺│該處地鉸鏈係於21│原告主張其已修復地│ │復原，下方│ │絲孔鎖固方式即可│年前裝設，因經年│鉸鏈之事實，業據原│ │不鏽鋼門檻│ │，便於更換，被告│使用而鬆動，原告│告提出回復原狀後照│ │與地鉸鍊處│ │卻因不鏽鋼門檻無│已以焊接方式固定│片，及記載於102年1│ │未收邊，地│ │法固定而將地鉸鏈│完成修補，嗣已依│月23日已改以螺絲固│ │鉸鍊蓋板點│ │蓋板與門檻一同焊│被告之要求改以螺│定方式修復地鉸鏈蓋│ │焊部份應改│ │接固定，致日後地│絲固定之方式修復│板之築向公司工程驗│ │為鎖螺絲 │ │鉸鏈蓋板無法直接│地鉸鏈蓋板。 │收單為證（見本院卷│ │ │ │打開，日後難以保│ │二第61頁、第134頁 │ │ │ │養，須破壞切割鉸│ │、第142頁），堪信 │ │ │ │鍊蓋板及不鏽鋼門│ │屬實，被告自不得請│ │ │ │檻始得維修。 │ │求原告負擔此部分之│ │ │ │ │ │回復原狀費用。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │缺子母鐘3 │30,000 │原告應盡子母鐘之│市面上相類似子母│1.承租人依約負有以│ │組 │ │保管、返還義務，│鐘之市價，其新品│合於契約之應有狀態│ │ │ │與該款子母鐘是否│亦不過為1台5,000│返還租賃房屋及房屋│ │ │ │不再生產係屬二事│元，被告估價單按│內子母鐘等設備之義│ │ │ │。 │1台10,000元計算 │務，原告於租期屆滿│ │ │ │子母鐘之費用應加│，顯屬高估。縱認│後既迄今並未將系爭│ │ │ │計子母鐘與中控室│原告應負賠償責任│房屋內之子母鐘含管│ │ │ │之管線配置，以維│，根據財政部賦稅│線返還被告，即應依│ │ │ │持子母鐘之應有功│署頒布之「固定資│約負擔此部分回復原│ │ │ │能。 │產耐用年數表」，│狀之費用。 │ │ │ │ │不論子母鐘係屬「│2.查原告主張子母鐘│ │ │ │ │3112有電腦控制之│每組回復原狀所需費│ │ │ │ │工具機：5年」或 │用為1萬元之事實， │ │ │ │ │「3193工具：5年 │業據其提出佳藝公司│ │ │ │ │」，因子母鐘係於│估價單為證（見本院│ │ │ │ │21年前所裝設，折│卷一第153至165頁）│ │ │ │ │舊後早已無殘值，│，原告雖主張：市面│ │ │ │ │顯非原告應回復原│上相類似子母鐘之市│ │ │ │ │狀範圍。 │價，其新品亦不過為│ │ │ │ │ │1台5,000云云，固提│ │ │ │ │ │出報價單1紙為證， │ │ │ │ │ │但該報價單所載僅係│ │ │ │ │ │「子鐘」之報價（見│ │ │ │ │ │本院卷二第143頁） │ │ │ │ │ │，並非關於「子母鐘│ │ │ │ │ │」1整組之報價，故 │ │ │ │ │ │原告主張1台5000元 │ │ │ │ │ │云云，洵非可取，堪│ │ │ │ │ │認子母鐘1整組之費 │ │ │ │ │ │用為1萬元。 │ │ │ │ │ │3.依固定資產耐用年│ │ │ │ │ │數表及固定資產折舊│ │ │ │ │ │率表，系爭子母鐘之│ │ │ │ │ │耐用年數為5年（見 │ │ │ │ │ │本院卷二第296至299│ │ │ │ │ │頁），參以修正前所│ │ │ │ │ │得稅法第54條第3項 │ │ │ │ │ │規定「採用定率遞減│ │ │ │ │ │法者，其最後一年度│ │ │ │ │ │之未折減餘額，以等│ │ │ │ │ │於成本十分之一為合│ │ │ │ │ │度。」，並參以現行│ │ │ │ │ │所得稅法第54條第3 │ │ │ │ │ │項規定「固定資產耐│ │ │ │ │ │用年數屆滿仍繼續使│ │ │ │ │ │用者，得就殘值繼續│ │ │ │ │ │提列折舊。」，再斟│ │ │ │ │ │酌本件除需購置子母│ │ │ │ │ │鐘外尚須加上管線配│ │ │ │ │ │線之費用方能回復系│ │ │ │ │ │爭子母鐘之功能及應│ │ │ │ │ │有狀態，故本院認經│ │ │ │ │ │折舊後，被告就每組│ │ │ │ │ │子母鐘得向原告請求│ │ │ │ │ │之費用以1,000元合 │ │ │ │ │ │理。此部分子母鐘缺│ │ │ │ │ │3組，故被告得請求 │ │ │ │ │ │原告之回復原狀費用│ │ │ │ │ │在3,000元之範圍內 │ │ │ │ │ │，應予准許。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │出線孔及銅│67,100 │依施工慣例，本項│原告已依被告要求│1.原告主張其已固定│ │蓋板未處理│ │設施於原建置時，│固定銅蓋板底座並│銅蓋板之事實，業據│ │或固定，需│ │即以尼龍線穿附於│更換長度適合之固│其提出回原狀前、後│ │確認管路暢│ │導管內方便日後使│定螺絲。 │照片，及記載已於 │ │通、功能性│ │用者穿引導線之用│被告於21年前交付│102年1月21日固定銅│ │正常（須有│ │。依照片所示，原│系爭房屋予原告時│蓋板之築向公司工程│ │水線） │ │建置銅蓋板內即有│，地面本無水線裝│驗收單為證（見本卷│ │ │ │尼龍水線，原告予│置。否認被告所提│二第62頁、第142頁 │ │ │ │以否認，顯無理由│預留水線照片係系│），自難認有被告所│ │ │ │。被告所要求者為│爭房屋原始照片。│述此部分未回復原狀│ │ │ │現況未留尼龍水線│ │之情形。 │ │ │ │之部分。 │ │2.至被告主張：系爭│ │ │ │ │ │房屋原建置時銅蓋板│ │ │ │ │ │內有尼龍水線云云，│ │ │ │ │ │雖提出照片1紙為證 │ │ │ │ │ │（見本院卷二第88頁│ │ │ │ │ │），但原告否認該照│ │ │ │ │ │片為系爭房屋原始照│ │ │ │ │ │片，參以84年6月8日│ │ │ │ │ │宏泰世紀大樓建材器│ │ │ │ │ │具點交清單上僅記載│ │ │ │ │ │地板銅蓋板之數量，│ │ │ │ │ │但並無任何關於水線│ │ │ │ │ │之記載（見本院卷二│ │ │ │ │ │第144頁），被告復 │ │ │ │ │ │未能就其主張此有利│ │ │ │ │ │於己之事實另行舉證│ │ │ │ │ │證明以其說，無足憑│ │ │ │ │ │取，是被告自亦不得│ │ │ │ │ │請求原告負擔此部分│ │ │ │ │ │之回復原狀費用。 │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈧二樓E室部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │陽極鎖與原│9,000 │被告已提供相關廠│原建置陽極鎖是21│所謂回復原狀係指回│ │建置不符，│ │商給予原告，同大│年前舊款式，經詢│復租賃物於交付承租│ │功能未恢復│ │樓現亦有滾珠式同│問被告所提供廠商│人占有時之正常使用│ │ │ │款陽極鎖，非21年│，該規格已停產，│功能，而非回復交付│ │ │ │前舊款式。既係回│原告現行裝置之陽│其交付占有時之原樣│ │ │ │復原狀，且廠商仍│極鎖為紅外線感應│，故本件原告以品質│ │ │ │有同一商品，價格│式，功能均相同，│、功能均不亞於原建│ │ │ │亦無昂貴情事，自│原告確已完成修補│置滾珠式陽極鎖之新│ │ │ │無以其他方式代替│。 │建置紅外線感應式陽│ │ │ │之理由。 │ │極鎖回復原狀，應認│ │ │ │ │ │已盡其回復原狀之義│ │ │ │ │ │務，是被告請求原告│ │ │ │ │ │負擔此部分回復原狀│ │ │ │ │ │之費用，應屬無據。│ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │門把手型式│28,500 │被告已提供相關廠│原把手係21年前所│被告雖主張廠商有同│ │與大樓原建│ │商資料並確認有同│安裝，倘若被告所│款之把手及庫存云云│ │置不合，下│ │款之把手庫存可供│稱廠商有足夠數量│，但為原告否認，被│ │方不鏽鋼門│ │施作，原告卻安裝│之同款把手庫存可│告復未舉證證明以實│ │檻與地鉸鍊│ │不同款把手強迫被│供原告施作說法為│其說，且原告既已安│ │處未收邊，│ │告接受。 │真，原告不可能不│裝與原建置把手相類│ │地鉸鍊蓋板│ │該處地鉸鏈原為螺│向該廠商採購同款│似款式之把手新品，│ │點焊。 │ │絲孔鎖固方式即可│把手，事實上該廠│已具備一般把手之使│ │ │ │，便於更換，被告│商當時告知原告無│用功能，被告復未舉│ │ │ │卻因不鏽鋼門檻無│足敷原告需求數量│證證明原建置把手之│ │ │ │法固定而將地鉸鏈│之庫存，原告當時│品質及價值有顯高於│ │ │ │蓋板與門檻一同焊│為表達誠意已詢問│此把手新品之情形，│ │ │ │接固定，致日後地│被告可否將全部把│被告自不得請求原告│ │ │ │鉸鏈蓋板無法直接│手更換為相同樣式│負擔其所預估再更換│ │ │ │打開，日後難以保│，卻遭被告拒絕，│門把之費用。 │ │ │ │養，須破壞切割鉸│原告不得已遂換上│原告主張其已修復地│ │ │ │鍊蓋板及不鏽鋼門│與原建置把手相類│鉸鏈之事實，業據原│ │ │ │檻始得維修。 │似款式之把手新品│告提出回復原狀後照│ │ │ │ │，已善盡回復原狀│片，及記載已於102 │ │ │ │ │之義務。 │年1月23日改以螺絲 │ │ │ │ │該處地鉸鏈係於21│固定方式修復地鉸鏈│ │ │ │ │年前裝設，因經年│蓋板之築向公司工程│ │ │ │ │使用而鬆動，原告│驗收單為證（見本院│ │ │ │ │已以焊接方式固定│卷二第63頁、第135 │ │ │ │ │完成修補，嗣已依│頁、第142頁），堪 │ │ │ │ │被告之要求改以螺│信屬實，被告自不得│ │ │ │ │絲固定之方式修復│請求原告負擔此部分│ │ │ │ │地鉸鏈蓋板。 │之回復原狀費用。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │出線孔及銅│67,100 │依施工慣例，本項│原告已依被告要求│1.原告主張其已固定│ │蓋板未處理│ │設施於原建置時，│固定銅蓋板底座並│銅蓋板之事實，業據│ │或固定，需│ │即以尼龍線穿附於│更換長度適合之固│其提出回原狀前、後│ │確認管路暢│ │導管內方便日後使│定螺絲。 │照片，及記載已於 │ │通、功能性│ │用者穿引導線之用│被告於21年前交付│102年1月21日固定銅│ │正常（須有│ │。依照片所示，原│系爭房屋予原告時│蓋板之築向公司工程│ │水線） │ │建置銅蓋板內即有│，地面本無水線裝│驗收單為證（見本卷│ │ │ │尼龍水線，原告予│置。否認被告所提│二第63頁、第142頁 │ │ │ │以否認，顯無理由│預留水線照片係系│），自難認有被告所│ │ │ │。被告所要求者為│爭房屋原始照片。│述此部分未回復原狀│ │ │ │現況未留尼龍水線│ │之情形。 │ │ │ │之部分。 │ │2.至被告主張：系爭│ │ │ │ │ │房屋原建置時銅蓋板│ │ │ │ │ │內有尼龍水線云云，│ │ │ │ │ │雖提出照片1紙為證 │ │ │ │ │ │（見本院卷二第88頁│ │ │ │ │ │），但原告否認該照│ │ │ │ │ │片為系爭房屋原始照│ │ │ │ │ │片，參以84年6月8日│ │ │ │ │ │宏泰世紀大樓建材器│ │ │ │ │ │具點交清單上僅記載│ │ │ │ │ │地板銅蓋板之數量，│ │ │ │ │ │但並無任何關於水線│ │ │ │ │ │之記載（見本院卷二│ │ │ │ │ │第144頁），被告復 │ │ │ │ │ │未能就其主張此有利│ │ │ │ │ │於己之事實另行舉證│ │ │ │ │ │證明以其說，無足憑│ │ │ │ │ │取，是被告自亦不得│ │ │ │ │ │請求原告負擔此部分│ │ │ │ │ │之回復原狀費用。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │缺子母鐘3 │30,000 │原告應盡子母鐘之│市面上相類似子母│1.承租人依約負有以│ │組 │ │保管、返還義務，│鐘之市價，其新品│合於契約之應有狀態│ │ │ │與該款子母鐘是否│亦不過為1台5,000│返還租賃房屋及房屋│ │ │ │不再生產係屬二事│元，被告估價單按│內子母鐘等設備之義│ │ │ │。 │1台10,000元計算 │務，原告於租期屆滿│ │ │ │子母鐘之費用應加│，顯屬高估。縱認│後既迄今並未將系爭│ │ │ │計子母鐘與中控室│原告應負賠償責任│房屋內之子母鐘含管│ │ │ │之管線配置，以維│，根據財政部賦稅│線返還被告，即應依│ │ │ │持子母鐘之應有功│署頒布之「固定資│約負擔此部分回復原│ │ │ │能。 │產耐用年數表」，│狀之費用。 │ │ │ │ │不論子母鐘係屬「│2.查原告主張子母鐘│ │ │ │ │3112有電腦控制之│每組回復原狀所需費│ │ │ │ │工具機：5年」或 │用為1萬元之事實， │ │ │ │ │「3193工具：5年 │業據其提出佳藝公司│ │ │ │ │」，因子母鐘係於│估價單為證（見本院│ │ │ │ │21年前所裝設，折│卷一第153至165頁）│ │ │ │ │舊後早已無殘值，│，原告雖主張：市面│ │ │ │ │顯非原告應回復原│上相類似子母鐘之市│ │ │ │ │狀範圍。 │價，其新品亦不過為│ │ │ │ │ │1台5,000云云，固提│ │ │ │ │ │出報價單1紙為證， │ │ │ │ │ │但該報價單所載僅係│ │ │ │ │ │「子鐘」之報價（見│ │ │ │ │ │本院卷二第143頁） │ │ │ │ │ │，並非關於「子母鐘│ │ │ │ │ │」1整組之報價，故 │ │ │ │ │ │原告主張1台5000元 │ │ │ │ │ │云云，洵非可取，堪│ │ │ │ │ │認子母鐘1整組之費 │ │ │ │ │ │用為1萬元。 │ │ │ │ │ │3.依固定資產耐用年│ │ │ │ │ │數表及固定資產折舊│ │ │ │ │ │率表，系爭子母鐘之│ │ │ │ │ │耐用年數為5年（見 │ │ │ │ │ │本院卷二第296至299│ │ │ │ │ │頁），參以修正前所│ │ │ │ │ │得稅法第54條第3項 │ │ │ │ │ │規定「採用定率遞減│ │ │ │ │ │法者，其最後一年度│ │ │ │ │ │之未折減餘額，以等│ │ │ │ │ │於成本十分之一為合│ │ │ │ │ │度。」，並參以現行│ │ │ │ │ │所得稅法第54條第3 │ │ │ │ │ │項規定「固定資產耐│ │ │ │ │ │用年數屆滿仍繼續使│ │ │ │ │ │用者，得就殘值繼續│ │ │ │ │ │提列折舊。」，再斟│ │ │ │ │ │酌本件除需購置子母│ │ │ │ │ │鐘外尚須加上管線配│ │ │ │ │ │線之費用方能回復系│ │ │ │ │ │爭子母鐘之功能及應│ │ │ │ │ │有狀態，故本院認經│ │ │ │ │ │折舊後，被告就每組│ │ │ │ │ │子母鐘得向原告請求│ │ │ │ │ │之費用以1,000元合 │ │ │ │ │ │理。此部分子母鐘缺│ │ │ │ │ │3組，故被告得請求 │ │ │ │ │ │原告之費用在3,000 │ │ │ │ │ │元之範圍內，應予准│ │ │ │ │ │許。 │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈨二樓F室部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │門檻蓋未固│3,500 │該處地鉸鏈原為螺│該處地鉸鏈係於21│原告主張其已修復地│ │定，下方不│ │絲孔鎖固方式即可│年前裝設，因經年│鉸鏈之事實，業據原│ │鏽鋼門檻與│ │，便於更換，被告│使用而鬆動，原告│告提出回復原狀後照│ │地鉸鍊處未│ │卻因不鏽鋼門檻無│已以焊接方式固定│片，及記載於102年1│ │收邊，地鉸│ │法固定而將地鉸鏈│完成修補，嗣已依│月23日改以螺絲固定│ │鍊蓋板點焊│ │蓋板與門檻一同焊│被告之要求改以螺│方式修復地鉸鏈蓋板│ │ │ │接固定，致日後地│絲固定之方式修復│之築向公司工程驗收│ │ │ │鉸鏈蓋板無法直接│地鉸鏈蓋板。 │單為證（見本院卷二│ │ │ │打開，日後難以保│ │第64頁、第136頁、 │ │ │ │養，須破壞切割鉸│ │第142頁），堪信屬 │ │ │ │鍊蓋板及不鏽鋼門│ │實，被告自不得請求│ │ │ │檻始得維修。 │ │原告負擔此部分之回│ │ │ │ │ │復原狀費用。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │缺子母鐘2 │20,000 │原告應盡子母鐘之│市面上相類似子母│1.承租人依約負有以│ │組 │ │保管、返還義務，│鐘之市價，其新品│合於契約之應有狀態│ │ │ │與該款子母鐘是否│亦不過為1台5,000│返還租賃房屋及房屋│ │ │ │不再生產係屬二事│元，被告估價單按│內子母鐘等設備之義│ │ │ │。 │1台10,000元計算 │務，原告於租期屆滿│ │ │ │子母鐘之費用應加│，顯屬高估。縱認│後既迄今並未將系爭│ │ │ │計子母鐘與中控室│原告應負賠償責任│房屋內之子母鐘含管│ │ │ │之管線配置，以維│，根據財政部賦稅│線返還被告，即應依│ │ │ │持子母鐘之應有功│署頒布之「固定資│約負擔此部分回復原│ │ │ │能。 │產耐用年數表」，│狀之費用。 │ │ │ │ │不論子母鐘係屬「│2.查原告主張子母鐘│ │ │ │ │3112有電腦控制之│每組回復原狀所需費│ │ │ │ │工具機：5年」或 │用為1萬元之事實， │ │ │ │ │「3193工具：5年 │業據其提出佳藝公司│ │ │ │ │」，因子母鐘係於│估價單為證（見本院│ │ │ │ │21年前所裝設，折│卷一第153至165頁）│ │ │ │ │舊後早已無殘值，│，原告雖主張：市面│ │ │ │ │顯非原告應回復原│上相類似子母鐘之市│ │ │ │ │狀範圍。 │價，其新品亦不過為│ │ │ │ │ │1台5,000云云，固提│ │ │ │ │ │出報價單1紙為證， │ │ │ │ │ │但該報價單所載僅係│ │ │ │ │ │「子鐘」之報價（見│ │ │ │ │ │本院卷二第143頁） │ │ │ │ │ │，並非關於「子母鐘│ │ │ │ │ │」1整組之報價，故 │ │ │ │ │ │原告主張1台5000元 │ │ │ │ │ │云云，洵非可取，堪│ │ │ │ │ │認子母鐘1整組之費 │ │ │ │ │ │用為1萬元。 │ │ │ │ │ │3.依固定資產耐用年│ │ │ │ │ │數表及固定資產折舊│ │ │ │ │ │率表，系爭子母鐘之│ │ │ │ │ │耐用年數為5年（見 │ │ │ │ │ │本院卷二第296至299│ │ │ │ │ │頁），參以修正前所│ │ │ │ │ │得稅法第54條第3項 │ │ │ │ │ │規定「採用定率遞減│ │ │ │ │ │法者，其最後一年度│ │ │ │ │ │之未折減餘額，以等│ │ │ │ │ │於成本十分之一為合│ │ │ │ │ │度。」，並參以現行│ │ │ │ │ │所得稅法第54條第3 │ │ │ │ │ │項規定「固定資產耐│ │ │ │ │ │用年數屆滿仍繼續使│ │ │ │ │ │用者，得就殘值繼續│ │ │ │ │ │提列折舊。」，再斟│ │ │ │ │ │酌本件除需購置子母│ │ │ │ │ │鐘外尚須加上管線配│ │ │ │ │ │線之費用方能回復系│ │ │ │ │ │爭子母鐘之功能及應│ │ │ │ │ │有狀態，故本院認經│ │ │ │ │ │折舊後，被告就每組│ │ │ │ │ │子母鐘得向原告請求│ │ │ │ │ │之費用以1,000元合 │ │ │ │ │ │理。此部分子母鐘缺│ │ │ │ │ │2組，故被告得請求 │ │ │ │ │ │原告之費用在2,000 │ │ │ │ │ │元之範圍內，應予准│ │ │ │ │ │許。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │出線孔及銅│67,100 │依施工慣例，本項│原告已依被告要求│1.原告主張其已固定│ │蓋板未處理│ │設施於原建置時，│固定銅蓋板底座並│銅蓋板之事實，業據│ │或固定，需│ │即以尼龍線穿附於│更換長度適合之固│其提出回原狀前、後│ │確認管路暢│ │導管內方便日後使│定螺絲。 │照片，及記載已於 │ │通、功能性│ │用者穿引導線之用│被告於21年前交付│102年1月21日固定銅│ │正常（須有│ │。依照片所示，原│系爭房屋予原告時│蓋板之築向公司工程│ │水線） │ │建置銅蓋板內即有│，地面本無水線裝│驗收單為證（見本卷│ │ │ │尼龍水線，原告予│置。否認被告所提│二第65頁、第142頁 │ │ │ │以否認，顯無理由│預留水線照片係系│），自難認有被告所│ │ │ │。被告所要求者為│爭房屋原始照片。│述此部分未回復原狀│ │ │ │現況未留尼龍水線│ │之情形。 │ │ │ │之部分。 │ │2.至被告主張：系爭│ │ │ │ │ │房屋原建置時銅蓋板│ │ │ │ │ │內有尼龍水線云云，│ │ │ │ │ │雖提出照片1紙為證 │ │ │ │ │ │（見本院卷二第88頁│ │ │ │ │ │），但原告否認該照│ │ │ │ │ │片為系爭房屋原始照│ │ │ │ │ │片，參以84年6月8日│ │ │ │ │ │宏泰世紀大樓建材器│ │ │ │ │ │具點交清單上僅記載│ │ │ │ │ │地板銅蓋板之數量，│ │ │ │ │ │但並無任何關於水線│ │ │ │ │ │之記載（見本院卷二│ │ │ │ │ │第144頁），被告復 │ │ │ │ │ │未能就其主張此有利│ │ │ │ │ │於己之事實另行舉證│ │ │ │ │ │證明以其說，無足憑│ │ │ │ │ │取，是被告自亦不得│ │ │ │ │ │請求原告負擔此部分│ │ │ │ │ │之回復原狀費用。 │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈩空調部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │1樓B室：送│281,729 │原告除已於102年 │送風機6台故障、6│被告並未舉證證明原│ │風機6台故 │ │1月22日修復送風 │台沒電、8台沒濾 │告有不以善良管理人│ │障、6台沒 │ │機6台故障、6台沒│網部分都已修復。│之注意保管使用租賃│ │電、8台沒 │ │電、8台沒濾網部 │線路、冰水保溫、│物之空調設備之情形│ │濾網、電動│ │分外，其餘部分原│清潔等，原告均已│，堪認此屬空調設備│ │總閥沒電、│ │告均未修復。 │完成修復。 │隨著長時間之經過或│ │其中第23台│ │被告已於102年2月│電動總閥係屬大樓│正常使用本即有之折│ │非建置1000│ │19日、同年5月14 │中央空調系統之一│舊及自然耗損，尚難│ │型設備、線│ │日完成冰水保溫缺│環，其作用係控管│認此屬原告應回復之│ │路、冰水保│ │失項目中已經失效│各樓層區域冷氣用│範圍。 │ │溫、清潔等│ │且開始出現滴水現│量，故由被告或物│況查，原告已於102 │ │。 │ │象的修繕工作。 │業公司統一負責維│年1月22日修復送風 │ │ │ │ │護。電動總閥沒電│機6台故障、6台沒電│ │ │ │ │、線路、排水盤、│、8台沒濾網部分之 │ │ │ │ │集風箱出口、冰水│事實，為被告所不爭│ │ │ │ │保溫等維護修繕本│執；另原告主張其已│ │ │ │ │應由被告負責，除│修復線路、冰水保溫│ │ │ │ │非被告可證明係原│、清潔等，並委託築│ │ │ │ │告人為因素造成之│向公司於102年1月23│ │ │ │ │毀損，否則不應由│日將空調冰水電動總│ │ │ │ │原告負修繕之責。│閥電源恢復之事實，│ │ │ │ │原告委託之築向公│業據其提出完工後照│ │ │ │ │司已於102年1月23│片，及築向公司工程│ │ │ │ │日將空調冰水電動│驗收單為證（見本卷│ │ │ │ │總閥電源恢復。 │二第66頁、第142頁 │ │ │ │ │ │），亦難認有被告所│ │ │ │ │ │述此部分未回復原狀│ │ │ │ │ │之情形，被告自不得│ │ │ │ │ │請求原告負擔此部分│ │ │ │ │ │之回復原狀費用。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │2樓A室：1 │101,574 │空調缺失原告未改│原告確已完成修補│被告並未舉證證明原│ │台送風機排│ │善。 │。 │告有不以善良管理人│ │水阻塞、電│ │ │空調系統之電動總│之注意保管使用租賃│ │動總閥沒電│ │ │閥沒電、線路、排│物之空調設備之情形│ │、線路、回│ │ │水盤、集風箱出口│，堪認此屬空調設備│ │風箱、清潔│ │ │、冰水保溫等維護│隨著長時間之經過或│ │等。 │ │ │修繕本應由被告負│正常使用本即有之折│ │ │ │ │責，除非被告可證│舊及自然耗損，尚難│ │ │ │ │明係原告人為因素│認此屬原告應回復之│ │ │ │ │造成之毀損，否則│範圍。 │ │ │ │ │不應由原告負修繕│況查，原告主張其已│ │ │ │ │之責。 │於102年1月23日將空│ │ │ │ │ │調冰水電動總閥電源│ │ │ │ │ │恢復之事實，業據其│ │ │ │ │ │提出築向公司工程驗│ │ │ │ │ │收單為證（見本卷二│ │ │ │ │ │第142頁），難認有 │ │ │ │ │ │被告所述此部分未回│ │ │ │ │ │復原狀之情形，被告│ │ │ │ │ │自不得請求原告負擔│ │ │ │ │ │此部分之回復原狀費│ │ │ │ │ │用。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │2樓B室：送│94,759 │原告除已於102年 │送風機1台故障部 │被告並未舉證證明原│ │風機1台故 │ │1月22日修復送風 │分及其餘項目原告│告有不以善良管理人│ │障、電動總│ │機1台故障部分外 │均已修復。 │之注意保管使用租賃│ │閥沒電、線│ │，其餘部分原告均│電動總閥係屬大樓│物之空調設備之情形│ │路、回風箱│ │未修復。 │中央空調系統之一│，堪認此屬空調設備│ │、清潔等 │ │ │環，其作用係控管│隨著長時間之經過或│ │ │ │ │各樓層區域冷氣用│正常使用本即有之折│ │ │ │ │量，故由被告或物│舊及自然耗損，尚難│ │ │ │ │業公司統一負責維│認此屬原告應回復之│ │ │ │ │護。電動總閥沒電│範圍。 │ │ │ │ │、線路、排水盤、│況查，原告已於102 │ │ │ │ │集風箱出口、冰水│年1月22日修復送風 │ │ │ │ │保溫等維護修繕本│機1台故障部分之事 │ │ │ │ │應由被告負責，除│實，為被告所不爭執│ │ │ │ │非被告可證明係原│；另原告主張其已於│ │ │ │ │告人為因素造成之│102年1月23日將空調│ │ │ │ │毀損，否則不應由│冰水電動總閥電源恢│ │ │ │ │原告負修繕之責。│復之事實，業據其提│ │ │ │ │原告委託之築向公│出築向公司工程驗收│ │ │ │ │司嗣已於102年1月│單為證（見本卷二第│ │ │ │ │23日將空調冰水電│142頁），難認有被 │ │ │ │ │動總閥電源恢復。│告所述此部分未回復│ │ │ │ │ │原狀之情形，被告自│ │ │ │ │ │不得請求原告負擔此│ │ │ │ │ │部分之回復原狀費用│ │ │ │ │ │。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │2樓C室：送│92,232 │原告除已於102年 │送風機1台沒電部 │被告並未舉證證明原│ │風機1台沒 │ │1月22日修復送風 │分及其餘項目原告│告有不以善良管理人│ │電、2台軟 │ │機1台沒電部分外 │均已修復。 │之注意保管使用租賃│ │管脫落、1 │ │，其餘部分原告均│電動總閥係屬大樓│物之空調設備之情形│ │台集風箱漏│ │未修復。 │中央空調系統之一│，堪認此屬空調設備│ │氣、電動總│ │ │環，其作用係控管│隨著長時間之經過或│ │閥沒電、線│ │ │各樓層區域冷氣用│正常使用本即有之折│ │路、回風箱│ │ │量，故由被告或物│舊及自然耗損，尚難│ │、清潔等 │ │ │業公司統一負責維│認此屬原告應回復之│ │ │ │ │護。電動總閥沒電│範圍。 │ │ │ │ │、線路、排水盤、│況查，原告已於102 │ │ │ │ │集風箱出口、冰水│年1月22日修復送風 │ │ │ │ │保溫等維護修繕本│機1台沒電部分之事 │ │ │ │ │應由被告負責，除│實，為被告所不爭執│ │ │ │ │非被告可證明係原│；另原告主張其已於│ │ │ │ │告人為因素造成之│102年1月23日將空調│ │ │ │ │毀損，否則不應由│冰水電動總閥電源恢│ │ │ │ │原告負修繕之責。│復之事實，業據其提│ │ │ │ │原告委託之築向公│出築向公司工程驗收│ │ │ │ │司嗣已於102年1月│單為證（見本卷二第│ │ │ │ │23日將空調冰水電│142頁），難認有被 │ │ │ │ │動總閥電源恢復。│告所述此部分未回復│ │ │ │ │ │原狀之情形，被告自│ │ │ │ │ │不得請求原告負擔此│ │ │ │ │ │部分之回復原狀費用│ │ │ │ │ │。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │2樓D室：送│130,162 │原告除已於102年1│送風機3台故障、1│被告並未舉證證明原│ │風機3台故 │ │月22日修復送風機│台沒電部分及其餘│告有不以善良管理人│ │障、1台沒 │ │3台故障、送風機1│項目原告均已修復│之注意保管使用租賃│ │電、1台集 │ │台沒電部分外，其│。電動總閥係屬大│物之空調設備之情形│ │風箱漏氣、│ │餘部分原告均未修│樓中央空調系統之│，堪認此屬空調設備│ │電動總閥沒│ │復。 │一環，其作用係控│隨著長時間之經過或│ │電、線路、│ │ │管各樓層區域冷氣│正常使用本即有之折│ │排水等 │ │ │用量，故由被告或│舊及自然耗損，尚難│ │ │ │ │物業公司統一負責│認此屬原告應回復之│ │ │ │ │維護。電動總閥沒│範圍。 │ │ │ │ │電、線路、排水盤│況查，原告已於102 │ │ │ │ │、集風箱出口、冰│年1月22日修復送風 │ │ │ │ │水保溫等維護修繕│機3台故障、1台沒電│ │ │ │ │本應由被告負責，│部分部分之事實，為│ │ │ │ │除非被告可證明係│被告所不爭執；另原│ │ │ │ │原告人為因素造成│告主張其已於102年 │ │ │ │ │之毀損，否則不應│1月23日將空調冰水 │ │ │ │ │由原告負修繕之責│電動總閥電源恢復之│ │ │ │ │。原告委託之築向│事實，業據其提出築│ │ │ │ │公司嗣已於102年1│向公司工程驗收單為│ │ │ │ │月23日將空調冰水│證（見本卷二第142 │ │ │ │ │電動總閥電源恢復│頁），難認有被告所│ │ │ │ │。 │述此部分未回復原狀│ │ │ │ │ │之情形，被告自不得│ │ │ │ │ │請求原告負擔此部分│ │ │ │ │ │之回復原狀費用。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │2樓E室：送│111,240 │原告除已於102年1│送風機8台沒電、 │被告並未舉證證明原│ │風機9台沒 │ │月22日修復送風機│回風箱部分及其餘│告有不以善良管理人│ │電、1台集 │ │8台沒電、回風箱 │項目原告均已修復│之注意保管使用租賃│ │風箱漏氣、│ │部分外，其餘部分│。電動總閥係屬大│物之空調設備之情形│ │電動總閥沒│ │原告均未修復。 │樓中央空調系統之│，堪認此屬空調設備│ │電、線路、│ │ │一環，其作用係控│隨著長時間之經過或│ │排水盤、回│ │ │管各樓層區域冷氣│正常使用本即有之折│ │風箱、清潔│ │ │用量，故由被告或│舊及自然耗損，尚難│ │等 │ │ │物業公司統一負責│認此屬原告應回復之│ │ │ │ │維護。電動總閥沒│範圍。 │ │ │ │ │電、線路、排水盤│況查，原告已於102 │ │ │ │ │、集風箱出口、冰│年1月22日修復部分 │ │ │ │ │水保溫等維護修繕│送風機8台沒電、回 │ │ │ │ │本應由被告負責，│風箱部分之事實，為│ │ │ │ │除非被告可證明係│被告所不爭執；另原│ │ │ │ │原告人為因素造成│告主張其已於102年 │ │ │ │ │之毀損，否則不應│1月23日將空調冰水 │ │ │ │ │由原告負修繕之責│電動總閥電源恢復之│ │ │ │ │。原告委託之築向│事實，業據其提出築│ │ │ │ │公司嗣已於102年1│向公司工程驗收單為│ │ │ │ │月23日將空調冰水│證（見本卷二第142 │ │ │ │ │電動總閥電源恢復│頁），難認有被告所│ │ │ │ │。 │述此部分未回復原狀│ │ │ │ │ │之情形，被告自不得│ │ │ │ │ │請求原告負擔此部分│ │ │ │ │ │之回復原狀費用。 │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │2樓F室：送│97,848 │原告除已於102年1│送風機1台故障及 │被告並未舉證證明原│ │風機1台故 │ │月22日修復送風機│其餘項目原告都已│告有不以善良管理人│ │障、電動總│ │1台故障部分外， │完成修復。 │之注意保管使用租賃│ │閥沒電、線│ │其餘部分原告均未│電動總閥係屬大樓│物之空調設備之情形│ │路、排水盤│ │修復。被告已於 │中央空調系統之一│，堪認此屬空調設備│ │、回風箱、│ │102年2月19日、同│環，其作用係控管│隨著長時間之經過或│ │集風箱出口│ │年5月14日完成冰 │各樓層區域冷氣用│正常使用本即有之折│ │、冰水保溫│ │水保溫缺失項目中│量，故由被告或物│舊及自然耗損，尚難│ │、清潔等 │ │已經失效且開始出│業公司統一負責維│認此屬原告應回復之│ │ │ │現滴水現象的修繕│護。電動總閥沒電│範圍。 │ │ │ │工作。 │、線路、排水盤、│況查，原告已於102 │ │ │ │ │集風箱出口、冰水│年1月22日修復送風 │ │ │ │ │保溫等維護修繕本│機1台故障部分之事 │ │ │ │ │應由被告負責，除│實，為被告所不爭執│ │ │ │ │非被告可證明係原│；另原告主張其已委│ │ │ │ │告人為因素造成之│託築向公司於102年1│ │ │ │ │毀損，否則不應由│月23日將空調冰水電│ │ │ │ │原告負修繕之責。│動總閥電源恢復之事│ │ │ │ │原告委託之築向公│實，業據其提出築向│ │ │ │ │司已於102年1月23│公司工程驗收單為證│ │ │ │ │日將空調冰水電動│（見本卷二第142頁 │ │ │ │ │總閥電源恢復。 │），難認有被告所述│ │ │ │ │ │此部分未回復原狀之│ │ │ │ │ │情形，被告自不得請│ │ │ │ │ │求原告負擔此部分之│ │ │ │ │ │回復原狀費用。 │ └─────┴────┴────────┴────────┴─────────┘ 附表二： ┌─────┬────┬────────┬────────┬─────────┐ │被告主張原│被告所主│被告之主張 │原告之抗辯 │本院之認定 │ │告未履行回│張之回復│ │ │ │ │復原狀義務│原狀費用│ │ │ │ │之部分 │ │ │ │ │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈠1樓B室部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │大廳原ATM │22,500 │原告之ATM設於大 │系爭金屬邊框非位│原告所承租系爭房屋│ │玻璃金邊框│ │廳走道緊鄰原告承│於原告承租範圍，│之玻璃外牆應仍屬原│ │變形 │ │租房屋之玻璃外牆│應由被告或其雇用│告之承租範圍，原告│ │ │ │，原告就此ATM之 │之物業管理公司負│即應以善良管理人之│ │ │ │設置另按月給付租│責維護。 │注意保管租賃物，原│ │ │ │金，故屬其承租範│該金屬邊框變形是│告就此處金屬邊框變│ │ │ │圍。 │長年使用之自然耗│形（見本院卷二第69│ │ │ │大廳原ATM玻璃窗 │損所致。 │頁照片），自應負回│ │ │ │邊框變形，為原告│ │復原狀之義務，是被│ │ │ │交屋前ATM進行拆 │ │告請求原告負擔此部│ │ │ │除時破壞，屬原告│ │分回復原狀所需費用│ │ │ │應回復之範圍。屬│ │22,500元，即屬有據│ │ │ │於外力破壞，並非│ │。 │ │ │ │正常使用耗損。玻│ │ │ │ │ │璃邊框之變形，實│ │ │ │ │ │已影響大樓該處美│ │ │ │ │ │觀。 │ │ │ ├─────┼────┼────────┼────────┼─────────┤ │室內玻璃下│21,600 │被告不曾要求原告│被告原僅要求原告│查原告確實未將其承│ │方大理石材│ │修復該處大理石。│修復該處破損之大│租後裝潢增設之室內│ │未拆除 │ │此項缺失原告未改│理石，原告修復完│玻璃下方大理石材予│ │ │ │善，故被告已先請│成後，被告又要求│以拆除之事實，有該│ │ │ │廠商直接拆除，點│拆除，自非合理。│處照片附卷可稽（見│ │ │ │交予新承租戶，修│ │本院卷二第69頁），│ │ │ │繕費用21,600元應│ │原告復未能就其主張│ │ │ │由原告負擔。 │ │：被告原僅要求原告│ │ │ │ │ │修復該處破損之大理│ │ │ │ │ │石，原告修復完成後│ │ │ │ │ │，被告才又要求修拆│ │ │ │ │ │除云云，舉證證明以│ │ │ │ │ │實其說，原告就其裝│ │ │ │ │ │潢增設之此處大理石│ │ │ │ │ │材自有拆除回復原 │ │ │ │ │ │狀之義務，是被告請│ │ │ │ │ │求原告負擔此部分回│ │ │ │ │ │復原狀之費用21,600│ │ │ │ │ │元，洵屬有據。 │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈡二樓公共區域部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │E、F室公區│12,500 │瑕疵為整排螺絲孔│原告已完成修補作│查原告確實未將其承│ │天花板有鎖│ │且位於公區走道影│業。 │租後裝潢增設E、F室│ │螺絲 │ │響美觀，原告仍未│ │公區天花板成排之鎖│ │ │ │改善現場狀況。 │ │螺絲清除回復原狀，│ │ │ │ │ │已影響美觀之事實，│ │ │ │ │ │有被告提出之該處照│ │ │ │ │ │片附卷可稽（見本院│ │ │ │ │ │卷二第101頁），原 │ │ │ │ │ │告就其裝潢增設之此│ │ │ │ │ │處天花板鎖螺絲，應│ │ │ │ │ │有拆除回復原狀之義│ │ │ │ │ │務，原告復未能舉證│ │ │ │ │ │證明其於被告拍攝上│ │ │ │ │ │述照片後已將該處鎖│ │ │ │ │ │螺絲清除回復原狀，│ │ │ │ │ │是被告請求原告負擔│ │ │ │ │ │此部分回復原狀之費│ │ │ │ │ │用12,500元，即屬有│ │ │ │ │ │據。 │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈢二樓B 室部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │第一扇玻璃│22,500 │原告嗣僅將邊框油│鍍鈦金邊框變形 │原告應以善良管理人│ │鍍鈦金邊框│ │漆清除。 │、變色係合於約定│之注意保管租賃物，│ │變形，第三│ │此處變形屬室內端│方法使用收益所造│而玻璃鍍鈦金邊框一│ │扇玻璃鍍鈦│ │，邊框變形為外力│成之自然耗損所致│般正常使用下通常不│ │金邊框變色│ │造成，應由原告負│。 │會發生變形及變色之│ │，邊框油漆│ │責。 │邊框油漆已清除。│情形，原告復未能就│ │未清，總共│ │變色應為原告不當│ │其主張變形及變色屬│ │5處 │ │清潔所致，非屬自│ │自然耗損云云舉證證│ │ │ │然損耗，應由原告│ │明以實其說，且原告│ │ │ │負責。 │ │交還系爭房屋時該處│ │ │ │ │ │玻璃鍍鈦金邊框確有│ │ │ │ │ │明顯變形及變色之情│ │ │ │ │ │形（見本院卷二第 │ │ │ │ │ │102頁照片），原告 │ │ │ │ │ │自有回復原狀之義務│ │ │ │ │ │，是被告請求原告負│ │ │ │ │ │擔此部分回復原狀所│ │ │ │ │ │需費用22,500元，亦│ │ │ │ │ │屬有據。 │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈣二樓C室部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │玻璃鍍鈦金│4,500 │變色變質為清潔所│矽利康已清除。 │原告應以善良管理人│ │邊框變質，│ │致，非屬自然損耗│鍍鈦金邊框變色變│之注意保管租賃物，│ │矽利康未清│ │，應由原告負責。│質純屬自然折舊所│而玻璃鍍鈦金邊框一│ │除 │ │ │致。 │般正常使用下通常不│ │ │ │ │ │會發生變色及變質之│ │ │ │ │ │情形，原告復未能就│ │ │ │ │ │其主張變色變質屬自│ ├─────┤ ├────────┼────────┤然耗損，螺絲孔屬自│ │玻璃鍍鈦金│ │鍍鈦邊框螺絲孔非│此為正常使用下所│然耗損云云舉證證明│ │邊框螺絲孔│ │屬正常使用，屬於│留痕跡，屬自然耗│以實其說，且原告交│ │ │ │破壞行為。 │損所致。 │還系爭房屋時該處玻│ │ │ │ │ │璃鍍鈦金邊框確有明│ │ │ │ │ │顯變色變質之情形（│ │ │ │ │ │見本院卷二第102至 │ │ │ │ │ │103頁照片），原告 │ │ │ │ │ │自有回復原狀之義務│ │ │ │ │ │，是被告請求原告負│ │ │ │ │ │擔此部分回復原狀所│ │ │ │ │ │需費用4,500元，應 │ │ │ │ │ │屬有據。 │ ├─────┴────┴────────┴────────┴─────────┤ │㈤二樓F室部分 │ ├─────┬────┬────────┬────────┬─────────┤ │玻璃鍍鈦金│3,000 │變色應為清潔所致│原告嗣已拆除掛勾│原告應以善良管理人│ │邊框變色且│ │，非屬自然損耗，│。 │之注意保管租賃物，│ │未實施清潔│ │應由原告負責。 │鍍鈦邊框歷經長達│而玻璃鍍鈦金邊框一│ │，有2個掛 │ │ │21年之正常使用而│般正常使用下通常不│ │勾未拆除 │ │ │產生變色變質情形│會發生變色之情況，│ │ │ │ │，純屬自然折舊所│原告復未能就其主張│ │ │ │ │致 │形變色屬自然耗損云│ │ │ │ │ │云舉證證明以實其說│ │ │ │ │ │，原告自有回復原狀│ │ │ │ │ │之義務，是被告請求│ │ │ │ │ │原告負擔此部分回復│ │ │ │ │ │原狀所需費用3,000 │ │ │ │ │ │元，亦屬有據。 │ └─────┴────┴────────┴────────┴─────────┘