裁判書系統

宣　　示　　判　　決　　筆　　錄　103年度北簡字第10125號 原　　　告 即反訴被告 法定代理人　曾桂枝 訴訟代理人　謝昆峯律師 複代理人　　林泓毅律師 被　　　告 即反訴原告　陳文土 訴訟代理人　林麗玉 上列當事人間103年度北簡字第10125號債務人異議之訴事件，於 中華民國105年6月6日言詞辯論終結，105年6月30日下午5時在本 院台北簡易庭第2法庭公開宣示判決，出席職員如下︰ 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李宜娟 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張閔翔 　　　　　　　　　　　　　　　　　通　譯　林素先 朗讀案由兩造均未到 法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及理由要領， 記載於後： 主 文 本院一○三年度司執字第八九八九一號兩造間給付租金強制執行 事件之強制執行程序，於超過新臺幣貳萬伍仟捌佰零陸元部分應 予撤銷。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之四十四，餘由原告負擔。 反訴被告應給付反訴原告新臺幣貳拾壹萬捌仟伍佰肆拾參元，及 自民國一百零五年六月二日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。 反訴原告其餘之反訴駁回。 反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之五十二，餘由反訴原告負擔 。 本判決反訴原告勝訴部分得假執行；但反訴被告如以新臺幣貳拾 壹萬捌仟伍佰肆拾參元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由要領 壹、本訴部份 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，均不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。本件原告 原請求判決本院103年度司執字第89891號兩造間給付租金強 制執行事件之強制執行程序應予撤銷，嗣於訴訟進行中，原 告具狀變更聲明為⒈本院103年度司執字第89891號兩造間給 付租金強制執行事件之強制執行程序應予撤銷；⒉被告應給 付原告新臺幣（下同）100,000元及自民國102年12月31日起 至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核原告請求之基 礎事實同一，且其事後所為聲明之追加，不甚礙被告之防禦 及訴訟之終結，揆諸首揭規定，原告所為訴之變更合於法律 規定，應予准許，合先敘明。 二、原告主張：原告向被告租用門牌號碼台北市○○路○段○○○號 3樓之房屋（下稱系爭房屋）已達11年之久，雙方最近一次 續約為100年7月6日，雙方簽立租賃契約（下稱系爭租約） 並經公證，約定租賃期限自100年11月1日至103年10月31日 止，每月租金為55,555元，扣除每月預繳之房屋租賃所得稅 5,555元後，被告每月實收租金為50,000元。惟近年系爭房 屋之環境因鄰戶裝修過於吵雜，原告難以繼續於系爭房屋辦 公使用，故於102年8月5日兩造口頭合意提前終止系爭租約 ，約定原告於102年12月10日前搬遷，並免除原告102年8月 、11月暨搬遷期間之租金。嗣原告於102年8月14日尋妥新址 ，並與新址房東簽立另紙租賃契約，租期自102年11月1日開 始。原告依約於102年12月10日搬離系爭房屋，自無被告所 稱積欠5個月租金之情事。原告並已寄交鑰匙予被告，然被 告迄今尚未依約返還押租保證金10萬元，亦不承認雙方先前 約定合意終止之事實，明知雙方租約已合意終止，竟以系爭 租約之公證書向本院執行處聲請強制執行，經本院執行處以 103年度司執字第89891號強制執行事件（下稱系爭執行事件 ）受理。因兩造並無租金債務存在且被告係以逕受強制執行 以外之事項向原告聲請強制執行，則系爭強制執行程序並無 理由，原告遂提起本件債務人異議之訴。並聲明：⒈本院10 3年度司執字第89891號兩造間給付租金強制執行事件之強制 執行程序應予撤銷；⒉被告應給付原告100,000元及自102年 12月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 三、被告則以下情辭辯，並聲明：原告之訴駁回。 ㈠、原告於102年8月1日起即未按月支付租金，故被告於102年11 月15日以文山景美郵局台北29支局存證號碼000471號存證信 函催告原告支付租金。原告卻稱：其公司若早買房子，不要 租房子就好了，其向被告租了十年的房子，房租應打個折， 8月份及11月份的房租就不要付了…。被告不從，原告卻再 三要求，並拒付房租亦拒交還房屋予被告，至103年4月12日 始將系爭房屋鑰匙交與被告。是原告從102年8月1日起至103 年4月1日止共計9個月租金，原告僅於102年9月及10月支付2 個月租金，尚欠7個月租金未付(每月租金50,000元×7個月 計350,000元)。是被告持系爭租約之公證書向本院民事執行 處聲請對原告強制執行並無違誤。因103年1月及2月之租金 尚有爭議，故被告先將此部分租金減縮，故強制執行金額為 126,662元。 ㈡、102年8月5日原告公司許小姐致電至被告家中僅表示：這個 月的房租會拖晚點再繳交匯款，因其公司週轉的問題…。但 決無如原告所言，其公司許小姐有告知被告配偶，其公司11 月份就要遷移，要提前解約，所以免除搬遷前之租金…。被 告係11月10日尚未收到原告8月及11月租金之匯款，多次打 電話至原告公司，其公司接電話人員均稱不清楚，要被告找 承辦會計許小姐查問，然被告打許小姐手機均進入語音信箱 ，無人接聽，被告無奈始以文山景美台北29支局存證號碼47 1號存證信函通知原告給付租金。原告卻於102年11月21日以 台北正義郵局存證號碼325號函誣指被告，被告即於102年11 月30日以新店郵局存證信函第1463號否認原告台北正義郵局 第325號存證信函所指乙事。 ㈢、又兩造約定於102年12月23日同至系爭房屋簽約辦理公證手 續之忠孝聯合事務所找公證人吳惠玉辦理解除租約之相關手 續，但原告於當日卻爽約，拒絕辦理解除租約事宜。又於10 3年3月5日晚間被告依原告103年3月4日所寄台北敦南郵局第 93號存證信函指示與許庭茜小姐聯絡，約定第二天3月6日下 午二點至系爭房屋現場點交房屋及房屋鑰匙，然當日原告依 然拒絕出面點交房屋和鑰匙，被告無奈始以103年3月7日台 北南門郵局第724號存證信函通知原告將系爭房屋鑰匙交予 系爭房屋大樓管理室保管，而原告依然拒絕交付，直至103 年4月8日始以台北敦南郵局第263號存證信函通知被告系爭 房屋鑰匙存放於管理室，被告於4月17日會同當地里長與管 區警員同至系爭房屋查看，始取回系爭房屋，而原告依然認 為其並未與被告解除租約，並以103年6月13日台北敦南郵局 第584號存證信函及103年6月18日台北敦南郵局第599號存證 信函二次表明系爭房屋租約尚未解除，其有權繼續使用系爭 房屋，被告不得將系爭房屋出租予他人…等語。。 ㈣、另由台北法院郵局第000720號存證信函、台北古亭郵局第29 號存證信函、台北法院郵局第94號存證信函、台北南門郵局 第724號存證信函可證原告確於系爭房屋地址收受前揭信函 ，原告亦以系爭房屋地址於102年12月18日以台北敦南郵局 存證信函第113號、102年12月26日台北敦南郵局存證信函第 163號、103年1月8日台北敦南郵局第246號寄發信函予被告 ，況原告亦自承其所承租之原證六房子有白蟻漏水的問題無 法居住，故實情乃原告於103年4月間始搬遷離系爭房子，然 因其與新房東劉先生發生糾紛，遭劉先生向臺灣臺北地方法 院檢察署提起刑事訴訟，原告有意搬回原系爭房屋，始會寄 出臺北敦南郵局第584號存證信函及台北敦南郵局第599號存 證信函予被告。 ㈤、被告於102年12月16日以台北法院郵局720號存證信函催告原 告給付102年10月、11月、12月計三個月租金15萬元，原告 卻置之不理，被告始於103年2月17日再以台北法院郵局第94 號存證信函催告原告給付102年10月、11月、12月，103年1 月、2月之租金共計25萬元，且若其再不支付此5個月積欠之 租金，即予此存證信函為解除系爭租賃契約之通知。然原告 公司主張被告於102年12月16日以台北法院郵局所寄第720號 存證信函即有終止兩造租賃契約之意思表示，但原告卻於10 3年4月8日始交還系爭房屋鑰匙，退萬步而言，若原告主張 有理，亦應負102年12月17日起至103年4月12日止之不當得 利之損害金（等同租金）予被告。 ㈥、原告提出之得格爾包裝有限公司（下稱得格爾公司）發票係 102年12月8日所開立，然備註欄記有103年1月15日，故應係 於103年1月15日始搬運；又上開發票記載之得格爾公司地址 與報價單上地址不同；搬運日期亦與事實不符，況上開發票 上係記載運費是否即為搬家運費，亦有所存疑。且原告曾於 台北敦南郵局第36號存證信函隨附443號3樓於102年12月3日 營業中堆積油漆雜物於本公司實景，益加證明原告於102年 12月5日尚在營業，何以能如上開報價單所載最後搬家日期 為102年12月3日即搬清。原告說詞矛盾，並不可採。再原告 提出結清水電瓦斯費單據，然被告收到原告於103年4月8日 寄放鑰匙於管理室之存證信函，管理員曾告知原告於102年 12月底才開始搬運，尚有人員留守於系爭房屋。故於103年4 月21日向被告收取原告一直未繳納之103年1至4月管理費， 被告亦繳交102年12月18日至103年2月19日之系爭房屋電費 165元、103年2月20日至103年4月17日電費89元、102年12月 17日至103年3月17日水費471元，且水電費單上記載之用戶 名仍均為原告；且原告103年4月1日至103年4月8日尚在使用 系爭房屋之網際網路，故堪認原告至103年4月8日以前仍占 用系爭房屋。 ㈦、提出：公證書及房屋租賃契約、文山景美台北29支局存證號 碼471號信函及收件回執、原告通知被告取回系爭房屋鑰匙 之通知函、91年11月1日起至97年10月31日之房屋租賃契約 書、97年11月1日起至100年10月31日之房屋租賃契約書、原 告於102年11月21日所寄台北正義郵局第325號存證信函、被 告於103年11月30日所寄新店郵局第1463號存證信函及回執 、原告於103年3月4日所寄台北敦南郵局第93號存證信函、 被告於103年3月7日所寄台北南門郵局第724號存證信函及回 執、原告於103年4月8日所寄台北敦南郵局第263號存證信函 、原告於103年6月13日所寄台北敦南郵局第584號存證信函 、原告於103年6月18日所寄台北敦南郵局第599號存證信函 、原告於102年12月18日寄發之台北敦南郵局第113號存證信 函、原告於103年1月8日寄發之台北敦南郵局第246號證信函 、臺北敦南郵局1489號存證信函、電子郵件、被告存摺內頁 102年11月至103年4月管理費憑證、水電費收據、網際網路 繳費通知單等件影本為證。 四、不爭執事項： ㈠、原告前於100年7月6日向被告租用門牌號碼台北市○○路○段 ○○○號3樓之房屋，簽立租賃契約並經公證，約定租賃期限自 100年11月1日至103年10月31日止，每月租金為55,555元， 扣除每月預繳之房屋租賃所得稅5,555元後，被告每月實收 租金為50,000元，原告並給付保證金100,000元予被告。 ㈡、原告未給付被告102年8月及11月之租金，被告於102年11月1 5日以文山景美郵局台北29支郵局第000471號催告原告繳納 未果，嗣於102年12月16日以台北法院郵局第000720號存證 信函通知原告系爭租約自102年12月16日終止，兩造均同意 系爭租約自該日終止。被告於103年2月17日再以台北法院郵 局第94號存證信函催告原告繳納積欠之25萬元租金，於103 年3月7日以台北南門郵局第724號存證信函通知原告將系爭 房屋鑰匙交予系爭房屋所在大廈之管理室。 ㈢、原告自102年12月5日起陸續以台北敦南郵局第000163號存證 信函、台北敦南郵局第93號存證信函、台北敦南郵局第138 號存證信函等催告被告與其承辦人員約定點交系爭房屋之日 期及返還保證金。原告並以台北敦南郵局第000263號存證信 函通知被告，於103年4月8日將系爭房屋鑰匙交與系爭房屋 所在大廈之管理室。被告迄未返還保證金10萬元。 ㈣、被告於103年7月25日持本院所屬民間公證人忠孝聯合事務所 100年度北院民公玉字第330號公證書，原以原告尚積欠五個 月租金25萬元為由，向本院聲請對原告強制執行，經本院執 行處於103年8月22日查封原告所有之動產，嗣於104年6月12 日以103年1、2月份之租金尚有爭議為由，減縮其執行金額 為126,662元。上開事實，有公證書及房屋租賃契約、文山 景美台北29支局存證號碼471號信函（見本院卷第27頁 ）、台北法院郵局720號存證信函（見本院卷第9頁）、台北 法院郵局第94號存證信函（見本院卷第56頁）、台北南門郵 局第724號存證信函（見本院卷第82頁）、台北敦南郵局第 000000號存證信函（見本院卷第11頁）、台北敦南郵局第93 號存證信函（見本院卷第81頁）、台北敦南郵局第138號存 證信函（見本院卷第108頁）、台北敦南郵局第000263號存 證信函（見本院卷第85頁）等件影本附卷為證，並經本院依 職權調閱103年度司執字第89891號執行事件卷宗查核無訛並 影印存卷，堪信為真。 五、原告主張其並未積欠租金，本院103年度司執字第89891號事 件之強制執行程序應予撤銷，及被告應返還保證金10萬元等 語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。 ㈠、按執行名義無確定判決同一之效力者，於執行名義成立前， 如有債權不成立或消滅或妨礙債權人請求之事由發生，債務 人亦得於強制執行程序終結前提起異議之訴，強制執行法第 14條第2項定有明文。復按承租人應依約定日期，支付租金 ，民法第439條前段定有明文。查系爭租約經兩造於102年12 月16日合意終止等情，為兩造所不爭執。原告雖主張被告有 同意免除102年8月、11月及12月份搬遷期間之租金云云，惟 此為被告所否認。查證人許庭茜即原告之員工固到庭證稱： 伊負責洽談原告與被告間之租約，於102年8月初時，伊與房 東太太（即被告之太太）連絡，議定於102年12月10日搬遷 ，終止租約，並免除2個月租金等語（見本院卷第137頁）， 然證人許庭茜為原告員工，其證言難免有偏頗之疑，且由證 人許庭茜之證詞可知係被告之配偶同意其免除租金，而非被 告，惟被告之配偶是否有權代理被告免除租金，已非無疑， 參以被告於102年11月15日以文山景美第471號存證信函催告 原告繳納102年8月及11月租金（見本院卷第27、28頁），復 於原告以臺北正義第325存證信函回覆告知被告其曾言明酌 減2個月租金後（見本院卷第74、75頁），於102年11月30日 以新店第1463號存證信函表明並無同意酌減2個月租金（見 本院卷第79頁），難認被告有如原告所言同意酌減2個月租 金，而原告復未能提出證據證明被告有授權或同意其配偶得 向原告免除上開租金，自難僅憑證人上開所述即遽認被告有 同意免除原告上開2月份之租金，原告此部分主張，尚非可 取。又原告有支付被告102年9月及10月之租金等節，有匯款 單據在卷可稽（見本院卷第200頁），故堪認原告並未依約 給付被告102年8月份及11月份租金各50,000元及102年12月1 日至16日之租金25,806元（50,000/31×16，元以下四捨五 入，下同），共計125,806元（50,000×2+25,806）。 ㈡、再按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘 額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631 號民事判決參照）。亦即押租金依其性質與內容乃承租人為 擔保其尚未發生之租金債務與債務不履行損害賠償債務之目 的，將一定數額之金錢或其他代替物之所有權，依約移轉於 出租人，出租人於租賃關係終了、承租人無不履行其債務、 且返還租賃物之停止條件成就時，即負有將押租金全額返還 承租人之義務。足見系爭租約押租金之目的在於擔保承租人 租金之給付及租賃債務之履行，於租賃關係終了、承租人遷 出並返還租賃物時，出租人負有將押租金全額返還承租人之 義務，而於租賃關係終了，承租人雖已返還租賃物，但就租 賃債務有部分未履行完畢者，承租人所交付之押租金，發生 當然抵充之效力，若抵償後之押租金尚有餘額則應返還承租 人，若押租金已不足以清償租賃債務，出租人仍得就不足之 部分另行向承租人為請求，如此解釋符合公平及誠信原則， 並合於系爭租約押租金係用以擔保承租人就系爭租約所生之 租賃債務之目的。準此，原告積欠之租金即由押租金當然抵 充，則以原告前已繳之保證金100,000元扣抵積欠之102年8 月、11月及12月1日至16日之租金後，原告尚積欠25,806元 （保證金100,000元-102年8月租金50,000元-102年11月租金 50,000元-102年12月1日至16日租金25,806）之租金未給付 。 ㈢、另按強制執行，依左列執行名義為之：(四)依公證法規定得 為強制執行之公證書。又當事人請求公證人就下列各款法律 行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執 行之：(三)租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應 於期限屆滿時交還者。強制執行法第4條第1項第4款、公證 法第13條第1項第3款定有明文。查兩造經公證系爭租賃契約 之公證書，於約定受強制執行者其本旨，係約定：「承租人 應如期給付房屋租金，如有違約情形應給付違約金及期限屆 滿應交還房屋，出租人應返還保證金，任何一方如有不履行 時，均應逕受強制執行。」，此有被告提出之公證書影本在 卷足稽（見本院卷第23頁、24頁）。而被告系爭強制執行程 序聲請執行之標的原為102年10月1日起5個月之租金，嗣被 告減縮103年1月及2月份租金之請求，此有系爭強制執行卷 宗影本在卷可考，是系爭強制執行事件執行之標的為102年 10月至102年12月之租金，堪予認定。惟因原告所積欠被告 之租金以押租金抵充後，尚欠被告102年12月份之租金25, 806元，已如前述，則被告執系爭公證書為執行名義，就前 揭租金25,806元，聲請本院以103年度司執字第89891號執行 事件，強制執行原告之財產，並無不合，逾此金額之部分尚 屬無據。從而，原告依強制執行法第14條第2項提起債務人 異議之訴，請求本院103年度司執字第89891號強制執行事件 所為之強制執行程序，於超過25,806元部分應予撤銷，為有 理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 ㈣、又原告請求返還押租金10萬元部分，業經抵充原告積欠之10 2年8月及11月租金而無剩餘，已如前述，是原告請求被告返 還10萬元保證金，亦無理由，應予駁回。 六、綜上，原告依強制執行法第14條第2項規定，提起債務人異 議之訴，請求本院103年度司執字第89891號強制執行事件所 為之強制執行程序，於超過25,806元部分應予撤銷，為有理 由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 貳、反訴部分： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者及不甚 礙被告之防禦及訴訟之終結者，均不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2款、第3款及第7款分別定有明文。本件反訴 原告原請求反訴被告應給付損害賠償金103年3月份之租金5 萬元、4月1日至4月12日之租金20,004元及按房租2倍計算之 違約金10萬元，並聲明反訴被告應給付反訴原告170,004元 ，及自繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（ 見本院卷第139頁）；嗣反訴原告於104年6月3日具狀擴張 102年12月17日起至103年2月之損害賠償金123,338元，並變 更聲明為反訴被告應給付反訴原告293,342元，及自繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第 163頁）；又於104年12月15日主張反訴被告應自102年10月 起至103年3月止，按月支付租賃所得稅5,555元（6個月共計 33,330元），故損害賠償金應以每月55,555元計算，並擴張 損害賠償金之聲明為反訴被告應給付反訴原告325,672元（ 見本院卷第212頁）；嗣於105年5月19日反訴原告當庭減縮 相當租金之不當得利（即反訴原告所稱損害賠償金）之日期 計算至103年4月8日止，及減縮違約金10萬元之請求，故變 更聲明為請求反訴被告給付219,004元（見本院卷第286頁） ；於105年5月30日反訴原告再擴張請求反訴被告應給付積欠 之租金28,332元，及自102年12月18日起至103年4月8日止， 按月依租金2倍計算之違約金共373,326元，並追加反訴被告 應給付自102年11月至103年4月8日止之大樓管理費18,800元 ，變更其請求之金額為420,458元（見本院卷第288頁），核 反訴原告事後所為聲明之變更，其請求之基礎事實同一，且 係減縮或擴張應受判決事項之聲明，不甚礙反訴被告之防禦 及訴訟之終結，揆諸首揭規定，反訴原告所為訴之變更合於 法律規定，應予准許，合先敘明。 二、反訴原告主張：除援引本訴部分主張及證據外，尚主張兩造 於102年12月16日終止系爭租約，惟反訴被告自102年8月1日 起至102年12月17日止，扣除已繳9月、10月之租金，尚積欠 2個月又17天之租金共128,332元（2個月×5萬+5萬/30×17 日）。經扣除保證金10萬元後，尚積欠28,332元之租金未付 。且反訴被告遲至103年4月8日始交還系爭房屋鑰匙，已違 反系爭租約而致反訴原告受有損害，故反訴被告應依系爭租 約第6條第2項約定給付反訴原告自102年12月18日起至103年 4月8日止，按月依2倍房租計算之違約金為373,362元【每日 違約金3,333元×14日）+（103年1至3月：3×10萬元）+（ 每日違約金3,333元×8日）】。又自102年11月1日起至102 年12月31日止每月管理費為4,500元、自103年1月1日起至10 3年4月8日每月管理費為3,000元，則反訴被告尚積欠管理費 18,800元（4,500×2+3,000×3+3,000/30×8）未付。為此 ，提起反訴請求並聲明：反訴被告應給付反訴原告420, 458 元（28,332+373,32 6+18, 800），及自最後一份擴張聲明 狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息 。 三、反訴被告則以：系爭租約已於102年12月16日合意終止，反 訴原告於該日以後即不得向反訴被告請求租金。反訴被告自 102年12月11日後並未占用房屋獲取利益，反係在終止租約 日之前後多次要求反訴原告前來點交、返還押租金，然反訴 原告均不出面配合點交事宜，反訴被告迫於無奈始於103年4 月8日將系爭房屋鑰匙分別交付管理室及反訴原告，此乃可 歸責於反訴原告之事由致無法點交，其自不得向反訴被告請 求租金或相當於租金之請求。況反訴原告並未舉證證明反 訴被告自102年12月10日後仍占用系爭租賃房屋之事實，依 舉證責任分配之法則，反訴原告應受敗訴判決。反訴被告已 遵期搬離並多次通知反訴原告進行點交，惟反訴原告均未出 面辦理已如前述，故反訴被告並無違約之情事，反訴原告之 請求並無理由。縱反訴被告有違約之情事，系爭租約所約定 之違約金亦有過高之情形，依法應予酌減。又反訴被告已免 除租金，故管理費亦不用繳納。並援引本訴部分主張及證據 。並聲明：反訴原告之訴駁回。 四、經查，系爭租約業於102年12月16日終止，已如本訴所述， 惟反訴原告主張反訴被告尚積欠租金、違約金及大樓管理費 未給付等情，為反訴被告否認並以前辭置辯，則反訴原告主 張是否有理由，茲分述如下： ㈠、租金部分：本件反訴被告尚積欠反訴原告102年8月份及11月 份租金各50,000元及102年12月1日至16日之租金25,806元， 共計125,806元，經扣抵保證金10萬元，反訴被告尚積欠25, 806元之租金，已如前本訴所述，是反訴原告請求反訴被告 應給付積欠之租金25,806元，為有理由，應予准許，逾此範 圍之請求，尚屬無據，應予駁回。 ㈡、違約金部分： ⒈按所謂返還租賃物，係指依債務本旨，向出租人移轉租賃物 之占有，而依民法第946條第1項規定，占有之移轉因占有物 之交付而生效力（最高法院73年度台上字第4363號、87年度 台上字第2504號判決參照）。又返還租賃物，須有交付、移 轉占有之行為，且有交付不動產義務之債務人，須於債權人 遲延後，始得拋棄其占有，民法第241條第1項亦定有明文（ 最高法院92年度台上字第2145判決參照）。又系爭租約第六 條第二項約定：「乙方（按指反訴被告）於終止租約或租賃 期滿不交還房屋，自終止租約或租約期滿之翌日起，乙方應 支付按房租貳倍計算之違約金」，有系爭租約在卷可稽（見 本院卷第25頁）。查系爭租約業於102年12月16日終止，反 訴被告於租約終止後，即負有即日將租賃物遷空交還反訴原 告之義務，惟反訴被告辯稱其已於102年12月10日搬離，並 分別於102年12月5日、102年12月26日以存證信函催告反訴 原告點交系爭房屋，然反訴原告遲未配合辦理云云，為反訴 原告所否認，依民事訴訟法第277條之規定，反訴被告自應 就此有利於己之事實負舉證之責。惟反訴被告所提之搬家公 司發票及報價單僅能證明反訴被告曾委由搬家公司搬運物品 ，尚不足以證明反訴被告於102年12月10日即將全數屋內物 自系爭房屋搬離遷空之事實；又反訴被告提出之水電、瓦斯 費繳納單據亦僅能證明反訴被告已繳納水電瓦斯等費用，亦 未能證明反訴被告已於102年12月10日搬遷之事實，自難認 反訴被告確已於該日搬離。況且，縱認反訴被告所述其已於 102年12月10日搬離系爭房屋一節屬實，惟反訴被告僅於前 揭存證信函催告反訴原告與其承辦人員約定點交系爭房屋之 日期及返還保證金，並未催告反訴原告應於何特定時日配合 辦理點交，自難認反訴原告有受領遲延，且經反訴原告於 103年3月7日以台北南門郵局724號存證信函催告反訴被告於 3日內將系房屋之鑰匙交予大廈管理室保管（見本院卷第83 頁），反訴被告係遲至103年4月8日始將鑰匙寄交予大廈管 理室，足見反訴被告係於103年4月8日始將系爭房屋移轉占 有予反訴原告，依上開說明，反訴被告顯未依約於租約終止 後即日履行其應將系爭房屋交付、移轉占有予反訴原告之義 務，仍將系爭房屋置於其實力支配之下至103年4月8日止始 移轉其占有，是反訴原告主張反訴被告未於租約終止後即日 遷出，係遲至103年4月8日止始將房屋交還等情，應堪信取 ，則反訴原告依上開兩造租賃契約第六條第2項之約定，請 求反訴被告應自102年12月18日後按月給付其違約金至其返 還系爭房屋之日即103年4月8日止，自屬有據。 ⒊惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法 第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得 依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後 始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債 務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨 參照）。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實 ，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履 行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部 履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金 係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之 積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最 高法院96年度台上字第107號判決意旨參照）。查反訴原告 於租約終止後固因未能即時取回系爭房屋而受有損害，然反 訴被告占有系爭房屋期間，反訴原告主要所受損害應係無法 使用系爭房屋致無法獲得相當於租金之利益，反訴原告請求 按月以租金2倍即100,000元計算之違約金尚屬過高，本院認 應酌減至按租金1倍即50,000元計算為適當。準此，反訴被 告應給付反訴原告自102年12月18日起至103年4月8日返還系 爭房屋止合計3個月又22日之違約金共185,914元（50,000× 3+50,000×14/31+50,000×8/30）。 ㈢、管理費部分：再反訴原告主張依系爭租約約定反訴被告應給 付102年11月至103年4月8日止之大樓管理費18,800元部分， 反訴原告主張其已代反訴被告繳納102年11月至103年4月之 大樓管理費，依系爭租約第7條第1項約定，反訴被告應給付 反訴原告上開管理費等語，並提出管理費憑證為據（見本院 卷第244頁至246頁）。按系爭租約第7條第1項約定：「房屋 之捐稅由甲方（即反訴原告）負擔，乙方（即反訴被告）水 電費、瓦斯費、大樓管理費及營業必須繳納之捐稅由乙方自 行負擔。」（見本院卷第26頁），是反訴被告依上開約定於 租賃期間即負有給付系爭房屋之大樓管理費之責，而反訴被 告未提出其已依約繳納上開大樓管理費之相關證據，則反訴 原告依上開約定請求反訴被告給付102年11月1日起至系爭租 約終止日即102年12月16日止之大樓管理費共6,823元（45, 000+4,500/31×16），即屬有據，反訴被告辯稱租金已免除 故大樓管理費亦不用繳納等語，尚不足採。至反訴原告依系 爭租約請求自102年12月17日起至103年4月大樓管理費之部 分，因系爭租約已於102年12月16日終止，自同年月17日起 兩造間已無租賃關係，前揭管理費負擔之約定已因契約終止 而失其效力，反訴原告自不得再依前揭約定請求反訴被告負 擔自同年月17日起至103年4月8日止之管理費，則反訴原告 仍據前揭約定請求反訴被告給付102年12月17日起至103年4 月8日止之大樓管理費，自屬無據。故反訴原告依系爭租約 請求反訴被告給付大樓管理費共6,823元，為有理由，應予 准許，逾此範圍之請求，則屬無據。 五、綜上所述，反訴原告請求反訴被告應給付反訴原告218,543 元（租金25,806元+違約金185,914元+大樓管理費6,823元） ，及自繕本最後送達之翌日即105年6月2日（見本院卷第290 頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予 准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 六、本件反訴原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟 適用簡易程序所為反訴被告敗訴判決，爰依同法第389條第1 項第3款之規定，依職權宣告假執行。並依同法第392條第2 項規定宣告反訴被告預供擔保後，得免為假執行。 叁、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響， 爰不一一論述，併予敘明。 肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 書記官 張閔翔 法 官 李宜娟 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 105 年 6 月 30 日 書記官 張閔翔