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臺灣臺北地方法院民事簡易判決　　　103年度北簡字第14086號 原　　　告　歐秉荷 訴訟代理人　謝進益律師 複代理人　　陳貞吟律師 　　　　　　李依蓉律師 被　　　告　陳碧雲 訴訟代理人　馬在勤律師 複代理人　　陳佳雯律師 上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國104年3月23日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴及其假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事 實 及 理 由 原告主張：民國103年3月間被告向原告表示台北市○○區○○ ○路○○○巷○○○號1樓（即系爭房屋）正招租可供經營餐廳之用 ，原告因拓展餐廳即向被告承租，同年3月8日兩造簽訂房屋租 賃契約（下稱系爭租約），以訴外人王堂鉒即原告配偶為保證 人，約定系爭房屋供原告嗣後經營餐廳之用，租期自103年5月 1日起113年4月30日止，每月租金新臺幣（下同）18萬元，押 租金60萬元，原告交付委由王堂鉒簽發首年月租金支票12紙予 被告。103年4月3日原告委託王堂鉒與涂閔翔設計有限公司（ 以下簡稱涂閔翔公司）簽訂品牌平面廣告契約以推廣新餐廳之 位置支出13萬5,000元，同年4月15日原告委由王堂鉒簽發並交 付被告押租金支票1紙，同年4月16日原告委託王堂鉒與欣邑室 內裝修工程股份有限公司（以下簡稱欣邑公司）簽訂設計規劃 契約以進行餐廳裝潢事宜，其中包含裝潢材料費用及設計費用 共支出299萬5,000元。同年6月26日因系爭房屋內部有違法夾 層且有部分屬法定停車空間之瑕疵，原告寄存證信函予被告終 止系爭租約，嗣後交還系爭房屋予被告，同年9月9日被告於租 賃契約終止後仍將租金支票4紙提示付款，同年10月17日被告 電滙80萬3,226元（包含被告溢收之押租金60萬元及自103年8 月28日起至同年9月30日止之租金20萬3,226元）。被告於簽約 前僅告知原告系爭房屋已得大樓管理委員會同意作為餐廳使用 、夾層是合法的，並未告知系爭房屋內之夾層違法及系爭房屋 有法定停車空間。系爭房屋有違法夾層及部分屬法定停車空間 之瑕疵，不符系爭契約約定使用目的。原告與王堂鉒為夫妻， 一同經營餐廳事業，原告委託王堂鉒與欣邑公司約定之設計費 用及材料估價費，包含簽約定金39萬元、平面設計定案39萬元 、整理設計構想完成39萬元、施工圖完成13萬元、訂製鐵件工 程100萬元、大理石工程50萬元、拆除清運工程13萬5,000元、 水刀切割2萬5,000元、施工圍籬3萬5,000元，共299萬5,000元 ，屬被告違約所致原告之損害；原告委託王堂鉒與涂閔翔公司 簽訂品牌平面廣告契約書費用13萬5,000元，亦屬損害，被告 應負民法第227條準用法第226條第1項、民法第347條準用第 359、360條之損害賠償責任；依臺灣士林地方法院（下稱士林 地院）96年度簡上字第244號判決，原告得向被告請求賠償上 開設計費用、裝潢材料費用及廣告設計費用共313萬元。又系 爭房屋內部有違法夾層及法定停車空間之瑕疵致原告受有損害 ，欠缺約定之品質致契約目的無法達成，且該瑕疵為被告簽約 前即知悉卻故意不為告知，原告依民法第347條準用第359條、 第360條及第227條準用第226條第1項規定終止契約並請求損害 賠償，此為原告之法定解除權，原告於103年6月27日以存證信 函向被告終止系爭租約，被告同年月27日收受，系爭租約於同 年6月27日發生終止效力，被告無法律上原因收取相當於2個月 租金之違約金，應返還該不當得利予原告。租賃物尚未回復或 修繕至合於約定使用、收益之狀態前，出租人無請求承租人給 付租金之權利，否則可依不當得利請求返還不當得利，系爭租 約103年6月27日終止前，系爭房屋內有違法夾層且部分屬法定 停車空間之瑕疵，致無法達成契約成立時之目的，依臺灣南投 地方法院（下稱南投地院）98年訴字第311號民事判決瑕疵未 排除時被告無請求原告給付租金之權利，被告收取103年5月1 日起至同年8月27日之租金70萬2,000元應返還予原告，原告請 求被告返還不當得利70萬2,000元及自103年6月27日存證信函 送達翌日起按法定利率年息5%計算之利息等語。並聲明：㈠被 告應給付原告383萬2,000元，及自103年6月28日起至清償日止 按年息5%計算之利息。㈡原告願供現金或銀行無記名可轉讓定 期存單供擔保請准宣告假執行。 被告則辯以：兩造於簽訂系爭租約前，原告已至系爭房屋處查 看多次，俟確認系爭房屋所座落之大樓之管理委員會同意系爭 房屋可出租作為餐廳使用後，原告方同意簽約，原告於簽約前 更要求被告提供使用執照之竣工圖以供其委任之室內設計師作 為裝潢之依據，被告遂於103年3月6日（即簽約前2日）向台北 市政府建築管理工程處申請竣工圖，並於103年3月12日取得竣 工圖後將之交付原告，而依竣工圖所示，系爭房屋並無夾層之 標示，故原告於取得竣工圖時必定知悉系爭房屋內之夾層並不 合法（該夾層之面積約20坪，於被告買受系爭房屋時該夾層早 已存在），然原告依舊依其原訂計畫動工拆除系爭房屋內之裝 潢，而非責問被告為何竣工圖內未標示有夾層，且亦未立即終 止系爭租約，顯見原告對系爭房屋內之夾層並不合法乙節早已 知悉且不以為意。原告對於系爭房屋可否作為餐廳使用曾費時 調查與確認，俟取得被證6同意書後方願簽約，簽約前更要求 被告須出具竣工圖以作為其重新裝潢之依據，顯見原告乃謹慎 行事之人，參諸系爭租約之租期長達10年，以原告謹慎行事之 個性，於簽約前必定已調閱系爭房屋之登記謄本確認所有權歸 屬及有無遭人查封或預告登記等情事，而系爭房屋之登記謄本 明文記載「本建物不得加設夾層」，故原告於簽約前不可能不 知系爭房屋內之夾層為違法夾層，原告於簽約前曾向被告表示 其承租系爭房屋後會拆除屋內之全部原有裝潢，並重新裝潢系 爭房屋，故原有夾層合法與否其無所謂等語，且原告於承租系 爭房屋後，確實將原有裝潢全部拆除，連原有夾層亦拆除至僅 剩地板部分。原告既然於知悉夾層之合法性後仍願承租系爭房 屋，即不得翻異前詞，指摘該夾層屬系爭房屋之瑕疵，且系爭 租約並未約定被告應提供合法夾層予原告作包廂使用，原告亦 從未告知被告承租系爭房屋係為達到如何之效用，縱使不計入 系爭房屋內之夾層，系爭房屋內之專有部分面積既已高達20坪 ，足供原告經營與丸壽司同性質之餐廳，難謂有滅失或減少契 約預定效用之瑕疵。退步言之，縱使原告取得竣工圖後方知悉 系爭房屋內之夾層並不合法，然原告依舊依原訂計畫動工拆除 系爭房屋內之裝潢，足見原告並不認為該夾層屬瑕疵（即不影 響系爭房屋之契約預定效用）。系爭房屋乃包括被告之專有部 分（面積約20坪)及被告之專用部分（即奬勵停車空間面積約 14坪），兩造於簽訂系爭租約前，被告為告知原告其所承租之 範圍及可設立招牌之位置，乃交付系爭房屋所坐落大樓之管委 會所出具之同意書暨該同意書所附具之附件一壹樓機車位專用 部分權屬平面圖之標示可知，原告所稱之法定（實為獎勵）停 車空間，大樓管委會已確認並同意該獎勵停車空間為被告之專 用部分，原告承租後不影響系爭房屋之效用，顯非系爭房屋之 瑕疵，自被告買受系爭房屋迄今，從無任何人向被告為反對被 告使用之主張。系爭房屋並無原告所指之瑕疵，故被告無須負 擔任何瑕疵賠償責任。原告請求被告賠償或返還之金額亦顯有 疑義，原告未提出其支付設計費用、裝潢材料費用、品牌平面 廣告契約費用之完整憑證。被告於103年6月27日收受原告租約 終止函，依系爭租約其他約定事項第4點約定，應以終止函送 達被告後2個月即103年8月27日作為契約終止日，且被告有權 向原告收取相當於2個月租金（即103年6月27日至103年8月27 日）之違約金，被告無須將系爭租約終止即103年8月27日前之 已收租金返還原告等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回 。㈡如受不利判決，願供供擔請准宣告免為假執行。 兩造不爭執事項： ㈠台北市○○區○○○路○○○巷○○號1樓系爭房屋為被告所有， 有建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第75至77頁）。 ㈡兩造於103年3月間簽訂系爭租約，約定原告向被告承租系爭 房屋作店面使用，租期自103年5月1日起至113年4月30日止 ，每月租金18萬元，押租金60萬，租賃期滿前，如任一方擬 提前終止契約時，應於2個月前以書面通知他方，擬終止之 一方應支付相當於2個月租金之違約金，有系爭租約附卷足 憑（見本院卷第9至19頁）。 ㈢兩造簽訂系爭租約後，被告將系爭房屋交付原告使用。原告 拆除系爭房屋全部原有裝潢，僅剩夾層之金屬地板（夾層之 其餘部分包含通往夾層之樓梯均遭原告拆除，拆除前照片見 本院卷第61至63頁、第70至71頁，拆除後照片見本院卷第72 至73頁）。原告裝修期間遭住戶掛出「住戶反對1樓開設餐 廳」之白布條（照片見本院卷第92頁）。 ㈣原告裝修系爭房屋並未申請室內裝修許可（筆錄見本院卷第 119頁反面）。台北市政府都市發展局於103年6月17日函被 告系爭房屋未經審查許可擅自進行裝修（函見本院卷第80頁 ）。 ㈤原告於103年6月26日以存證信函向被告表示：「惟於裝修期 間始知該房屋空間無法進行餐廳用途之整修裝潢，故持以此 函終止本件租賃契約，並請求辦理後續押金及費用償還事宜 」，被告於103年6月27日收受該存證信函（存證信函影本見 本院卷第36頁），原告將系爭房屋返還被告。 ㈥被告原將租金支票兌現至103年9月30日止，但於103年10月 17日匯予原告80萬3,226元（包含押租金60萬元及自103年8 月28日起至103年9月30日止之租金20萬3,226元）。 兩造爭執事項： ㈠原告主張系爭房屋有違法夾層及部分屬停車空間之瑕疵，原 告已支出之餐廳設計費、裝潢材料費、廣告設計費，屬被告 違約所致之損害，被告應賠償原告313萬元，有無理由？ ㈡原告主張系爭房屋有違法夾層及停車空間之瑕疵，在瑕疵排 除前被告無請求原告給付租金之權利，被告應返還不當得利 70萬2,000元，有無理由？ ㈢原告主張原告有法定解除權，系爭租約終止日期為103年6月 27日，被告違法收取違約金，應返還該不當得利予原告，有 無理由？ 得心證之理由： ㈠被告已告知原告系爭房屋被告專有部分內有違法夾層、被告 專用部分屬機停車空間，且原告不需要該夾層而將夾層拆除 僅剩金屬地板，原告仍得使用系爭房屋作為餐廳使用，原告 請求被告賠償餐廳設計費、裝潢材料費、廣告設計費共313 萬元，為無理由。 ⒈原告主張：被告於簽約前僅告知原告系爭房屋已得大樓管 理委員會同意作為餐廳使用、夾層是合法的，並未告知系 爭房屋內之夾層係違法夾層及系爭房屋有停車空間，系爭 房屋有違法夾層及部分屬法定停車空間之瑕疵，欠缺兩造 約定之品質，致無法達契約成立當時之目的，原告已支出 之餐廳設計費、裝潢材料費、廣告設計費共313萬元，依 民法第227條準用法第226條第1項、民法第347條準用第 359、360條規定，被告應予賠償云云。被告則辯以：被告 於簽約前有告知原告系爭房屋內之夾層為違法夾層及有停 車空間，系爭房屋並無瑕疵，縱有瑕疵，原告在承租前已 知悉，倘若原告在承租前不知亦屬重大過失而不知，被告 無須負瑕疵擔保之責，又本件並無不完全給付情事，因系 爭房屋是依簽約時狀況交付原告使用，並無無法使用情形 等語。 ⒉民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一 方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」同法 第423條規定：「出租人應以合於所約定使用收益之租賃 物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約 定使用、收益之狀態。」系爭租約書第1條房屋標示及租 賃範圍約定：「房屋標示：所有權人陳碧雲台北市○○區 ○○○路○○○巷○○號1樓（以下租賃範圍、備註、車位、租 賃範圍欄均未勾選）」第9條使用房屋之限制第1項約定： 「本房屋係供店面之使用」（見本院卷第11至12頁）關於 租賃之範圍，原告所提出1樓平面圖所標示之承租範圍（ 見本院卷第59頁），與被告所所提出1樓平面圖所標示之 承租範圍（見本院卷第74頁）相同，即○○○路000巷00 號（被告專有部分）及機車停車空間㈡之長方形空間（照 片見本院卷第70頁）。被告所有之門牌號碼台北市○○○ 路○○○巷○○號房屋之面積為64.84平方公尺，「主要用途」 欄記載：「一般零售業」，○○○區○○段○○段4552建 號建物登記謄本在卷可稽（見本院卷第75頁），合19.61 坪（計算式：64.84×0.3025=19.61）。1樓平面圖所標示 之「機車停車空間㈡」屬共有部分，面積為47.64平方公 尺，有同小段4605建號建物登記謄本在卷可稽（見本院卷 第77頁），合14.41坪（計算式：47.64×0.3025=14.41） 。系爭房屋4552建號建物登記謄本「其他登記事項」欄記 載：「本建物不得加設夾層，違者無條件拆除，並負擔拆 除費用」（見本院卷第75頁）。 ⒊原告主張：被告於簽約前未告知系爭房屋有停車空間，被 告在簽約前只拿被證6的同意書給原告看，原告沒有看到 後面的附圖，被證3圖面上藍色旁邊也是法定及奬勵停車 位空間，因此被證6同意書無法推論原告確切清楚所承租 店面後半段是停車位空間云云，被告則辯以有告知原告等 語。經查，原告承認被證6的同意書在簽約前被告有拿給 原告看，有言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第104頁） ，該同意書之內容為：「本大樓雅宴管理委員會同意台北 市○○區○○○路○○○巷○○號1樓店面之住戶，可設立正側 面招牌，如(附件一)所標示之位置(A)、開立餐廳之各行 業，壹樓機車位按照分管協議書由壹樓48號所有權人或承 租人無償使用，店面前法定空地，如(附件一)箭頭所標示 斜線空地不能停車及不能作為臨時停車之用，特立此書以 茲證明。立同意書人雅宴管理委員會99年10月18日」（見 本院卷第78頁），其附件一為壹樓機車位專用部分權屬平 面圖（見本院卷第79頁）。原告所述被證3圖面藍色範圍 即被告專有部分之西側與系爭房屋並未相通，此可由被證 被證3圖面藍色範圍與其西側奬勵車位中間尚有輕隔間（ 見本院卷第74頁），且西側獎勵停車位並非原告承租範圍 ，觀諸被證6同意書之內容係屬系爭店面之使用事宜，包 含招牌設立位置、得無償使用之機車位置、不能停車及臨 時停車之法定空地位置，必須看附件一方能明瞭使用之位 置及範圍，原告於簽約前已看過被證6同意書，理應有看 到附件一，以瞭解承租系爭房屋得使用之狀況，則原告主 張未看到附圖云云，並不足採。原告既於簽約前看過被證 6同意書及其附件一，同意書載明「壹樓機車位按照分管 協議書由壹樓48號所有權人或承租人無償使用」，並於附 件一標明機車位之位置，應認為被告於簽約前已告知承租 範圍包含共有約定專用之機車停車空間。 ⒋原告主張：1樓空間挑高6米8，被告於簽約告知原告夾層 是合法的，並未告知系爭房屋內夾層違法，原告認為可以 擴大營業所以才承租，原告當時打算花費1,800萬元裝潢 費，所以不可能冒風險去裝潢有違法風險的空間云云。被 告抗辯：簽約前伊有告知原告夾層不合法，且原告於簽約 前要求被告提供竣工圖以供室內設計師作為裝潢之依據， 伊於103年3月6日（即簽約前2日）向台北市政府建築管理 工程處申請竣工圖，伊於103年3月12日取得竣工圖後將之 交付原告等語。經查，衡以原告年約50歲，已從事餐飲業 15、16年左右，打算花費1,800萬元裝潢系爭房屋等情（ 筆錄見本院卷第179頁反面、第180頁），依經驗法則應會 就夾層之合法性加以詢問。系爭房屋4552建號建物登記謄 本「其他登記事項」欄記載：「本建物不得加設夾層，違 者無條件拆除，並負擔拆除費用」（見本院卷第75頁）。 被告所辯原告於簽約前要求被告提供竣工圖以供室內設計 師作為裝潢之依據，伊於103年3月6日（即簽約前2日）向 台北市政府建築管理工程處申請竣工圖，伊於103年3月12 日取得竣工圖後將之等情，業據其提出台北市建築管理工 程處建築圖說檔案查閱或複印申請憑單在卷（見本院卷第 97頁），依竣工圖所示系爭房屋並無夾層之標示可知系爭 房屋內之夾層並不合法。被告於簽約後將系爭房屋交付原 告使用，原告拆除系爭房屋全部原有裝潢，僅剩夾層之金 屬地板（夾層之其餘部分包含通往夾層之樓梯均遭原告拆 除，拆除前照片見本院卷第61至63頁、第70至71頁，拆除 後照片見本院卷第72至73頁），足見原告不需要該夾層而 將該夾層拆除。倘若如原告所述被告曾告知該夾層合法， 原告應不至於未自行或透過被告向主管機關申請即將合法 登記之建物拆除，益證被告所辯已告知原告該夾層不合法 等情，應屬可信。然由於原告在系爭房屋施作裝修工程但 未申請室內裝修許可，被告曾於103年6月5日通知原告張 貼室內裝修許可（手機畫面翻拍照片見本院卷第98頁）， 台北市政府都市發展局於103年6月17日函被告系爭房屋未 經審查許可擅自進行裝修（函見本院卷第80頁），原告即 於同年月26日即發存證信函向被告表示終止系爭租約（存 證信函見本院卷第36頁）。綜上，可知系爭租約載明原告 承租系爭房屋供原告經營餐廳使用，原告承租之範圍包括 被告專有部分（面積64.84平方公尺）及被告專用部分（ 即機車停車空間面積約47.64平方公尺），被告已依簽約 時之狀況，將系爭房屋交付原告使用，雖系爭房屋被告專 有部分內有違法夾層、被告專用部分屬機車停車空間，然 被告已告知原告，且原告不需要該夾層而將夾層拆除僅剩 金屬地板，原告事實上仍得使用系爭房屋作為餐廳使用。 原告主張系爭房屋欠缺兩造約定之品質致無法達契約成立 當時之目的，依民法第227條準用法第226條第1項、民法 第347條準用第359、360條規定，請求被告賠償餐廳設計 費、施工費等313萬元云云，為無理由，應予駁回。 ⒌原告援用士林地院96年度簡上字244號民事判決，主張承 租人於不知系爭房屋係違章建築之情況下率予租賃、裝潢 ，出租人係違反告知之附隨義務，應負不完全給付之賠償 責任云云。惟查，士林地院96年度簡上字244號判決之事 實，乃承租人與出租人原約定租期自96年1月起至99年1月 止，承租人裝修房屋完畢並開始營業後，房屋遭舉報為違 章建築，並經台北縣政府於96年4月張貼「違章建築認定 通知書」載明請房屋所有人於收受處分書送達次日起7日 內自行拆除該違章建築，承租人與出租人約定租約自96年 6月15日終止，該事件之租賃標的物房屋全部均屬違章建 築，且經主管機關通知限期拆除。然本件系爭房屋被告專 有部分及專用部分均經建物登記，被告已告知原告專有部 分內有違法夾層、專用部分屬機車停車空間，又系爭房屋 未經主管機關限期拆除之情形，與士林地院96年度簡上字 第244號判決之事實並不相同，無法因此認為被告應負賠 償責任。併予敘明。 ㈡系爭租約於103年8月27日終止，原告應給付至斯時止之租金 ，原告依不當得利返還請求權，請求被告返還所收租金70萬 2,000元，為無理由。 ⒈原告主張：系爭房屋有違法夾層及部分屬法定停車空間之 瑕疵，不符系爭契約約定使用目的，在瑕疵排除前被告無 請求原告給付租金之權利，被告所收取自103年5月1日至 103年8月27日之租金70萬2,000元，為不當得利，應返還 原告，並應給付自103年6月27日存證信函送達翌日起至清 償日止按年息5%計算之利息等語。被告則辯以：系爭房屋 並無瑕疵，依系爭租約「其他約定事項」第4項約定，系 爭租約於103年8月27日終止，被告依約收取租金並非不當 得利等語。 ⒉民法第421條第1項規定：「稱租賃者，謂當事人約定，一 方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」系爭 租約載明原告承租系爭房屋供原告經營餐廳使用，原告承 租之範圍包括被告專有部分（面積64.84平方公尺）及被 告專用部分（即機車停車空間面積約47.64平方公尺）， 被告已依簽約時之狀況，將系爭房屋交付原告使用，雖系 爭房屋被告專有部分內有違法夾層、被告專用部分屬機車 停車空間，然被告已告知原告，且原告事實上仍得使用系 爭房屋作為餐廳使用，則原告主張系爭房屋欠缺兩造約定 之品質，致無法達契約成立當時之目的云云，並不足採， 已如上㈠所述。民法第441條規定：「承租人因自己之事 由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免 其支付租金之義務。」依其反面解釋，承租人得免給付租 金義務者，應以非因自己事由，致不能為租賃物全部或一 部之使用、收益者而言，本件原告得就系爭房屋為正常使 用，核與民法第441條規定不能使用者不符，自不得依該 條主張免付租金義務。 ⒊系爭租約約定租期自103年5月1日起至113年4月30日止（ 見本院卷第9頁），「其他約定事項」第4項約定：「租賃 期滿前，如任一方擬提前終止契約時，應於2個月前以書 面通知他方，擬終止之一方應支付相當於2個月租金之違 約金」（見本院卷第19頁）。原告於103年6月26日以存證 信函向被告表示：「惟於裝修期間始知該房屋空間無法進 行餐廳用途之整修裝潢，故持以此函終止本件租賃契約， 並請求辦理後續押金及費用償還事宜」，被告於103年6月 27日收受該存證信函（存證信函影本見本院卷第36頁）， 原告將系爭房屋返還被告。被告原將租金支票兌現至103 年9月30日止，但於103年10月17日匯予原告80萬3,226元 （包含押租金60萬元及自103年8月28日起至103年9月30日 止之租金20萬3,226元）等情，為兩造所不爭（筆錄見本 院卷第142頁反面）。則依系爭租約「其他約定事項」第4 項既約定提前終止租約時應於2個月前以面通知他方，原 告於103年6月27日向被告為終止之意思表示，系爭租約於 2個月後即103年8月27日終止，依約原告應給付被告至系 爭租約終止時即103年8月27日之租金，則原告請求被告返 還自103年5月1日起至同年8月27日之租金70萬2,000元， 及自103年6月27日存證信函送達翌日即103年6月28日起至 清償日止按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。 ⒋原告另援用南投地院98年度訴字311號民事判決，主張在 租賃物尚未回復或修繕至合於約定使用、收益之狀態前， 出租人應無請求承租人給付租金之權利，若租賃物有部分 無法為原約定之使用、收益，自應依其程度免除部分租金 之給付義務。南投地院98年度訴字311號判決之事實，乃 承租人所承租之房地因莫拉克颱風來襲，主建物1樓之泡 湯池、走廊、公共空間、化妝室、廚房、餐廳、辦公室等 設施均因淹水而受損，且1樓部分業經填平，1樓已不能作 為租賃物使用，故承租人得按不能使用收益之程度免除支 付租金之義務。然本件原告事實上並無無法使用系爭房屋 之情形，與南投地院98年度訴字第311號之事實並不相同 ，無法因此免除原告給付租金之義務。附此敘明。 ㈢原告主張原告有法定解除權，被告違法收取違約金，請求返 還不當得利，為無理由。 ⒈原告主張：系爭房屋內部有違法夾層及法定停車空間之瑕 疵致原告受有損害，欠缺約定之品質致契約目的無法達成 ，且該瑕疵為被告簽約前即知悉卻故意不為告知，原告依 民法第347條準用第359條、360條及民法第227條準用226 條第1項規定終止契約並請求損害賠償，此為原告之法定 解除權，系爭租約並未排除法定解除權，系爭租約終止日 期為103年6月27日即被告收受原告表示終止契約之存證信 函之日，被告無法律上原因收取相當於2個月租金之違約 金，應返還該不當得利予原告云云（原告書狀見本院卷第 126頁正反面)。 ⒉系爭房屋即原告承租標的包○○○區○○段○○段4552建 號被告專有部分（面積64.84平方公尺合19.61坪)及同小 段4605建號被告專用部分（面積47.64平方公尺合14.41坪 ）（建物謄本見本院卷第75至77頁），已如前㈠所述，足 供原告作為經營餐廳之用，難認系爭房屋有瑕疵致原告受 有損害，原告主張其有法定解除權云云，並不足採。系爭 租約之「其他約定事項」第4項約定：「租賃期滿前，如 任一方擬提前終止契約時，應於2個月前以書面通知他方 ，擬終止之一方應支付相當於2個月租金之違約金」（見 本院卷第19頁），系爭租約於103年8月27日終止，原告應 給付至斯時止之租金，已如前㈡所述，原告主張被告違法 收取違約金，應返還不當得利云云，為無理由。 綜上所述，被告已告知原告系爭房屋被告專有部分內有違法夾 層、被告專用部分屬機停車空間，且原告不需要該夾層而將夾 層拆除僅剩金屬地板，原告仍得使用系爭房屋作為餐廳使用， 系爭租約於103年8月27日終止，原告應給付至斯時止之租金， 原告請求被告賠償餐廳設計費、裝潢材料費、廣告設計費313 萬元，並請求被告返還所收租金70萬2,000元，共計383萬2,00 0元，及自103年6月28日起至清償日止按年息5%計算之利息， 為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即 失所附麗，應併予駁回。 本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌 後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 104 年 5 月 11 日 臺北簡易庭 法 官 周美雲 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本） 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 104 年 5 月 11 日 書記官 曾東竣