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臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　103年度北簡字第1480號 原　　　告　顏明相 訴訟代理人　顏杏如 被　　　告　張英芬 　　　　　　葉銘忠 上列當事人間103年度北簡字第1480號減少價金等事件，於中華 民國103年9月3日言詞辯論終結，本院判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 事實及理由 一、本件被告張英芬經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無 民事訴訟法第386條所列各款情事，爰依原告聲請由其一造 辯論而為判決。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時於第1項聲明： 被告張英芬應給付原告新臺幣（下同）20萬元，及自起訴狀 繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 被告葉銘忠在10萬元範圍內與被告張英芬連帶負責。嗣於民 國103年6月9日以民事變更訴之聲明狀變更第1項聲明為：被 告張英芬應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告葉銘忠在11萬 元範圍內與被告張英芬連帶負責。核屬擴張或減縮應受判決 事項之聲明，尚無不合，先予敘明。 三、原告起訴主張： ㈠原告於99年6月25日與被告張英芬簽訂房屋買賣契約（不動 產標示：土地座落台北市○○區○○段○○段000地號，權 利範圍10000分之486；建物座落台北市○○區○○路○○○號8 樓，建號1209，權利範圍全部；及其共同使用部分：建號12 27，面積313.96平方公尺，權利範園30000分之1458。下稱 系爭房屋），約定價金1,100萬元，於99年7月12日付清尾款 並交屋，並於99年6月30日支付被告葉銘忠及其所屬之萬華 不動產仲介經紀有限公司（下稱萬華不動產公司，於101年7 月更名為艋舺不動產仲介經紀有限公司）服務費22萬元。在 萬華不動產公司製作的不動產現況說明書中關於地下室等約 定使用或習慣使用方式欄位空白未記載。被告二人皆未曾告 知原告買賣標的包括地下室9.68平方公尺。被告故意不告知 此瑕疵，也無點交此部分建物給原告。原告經由萬華不動產 公司購買房屋，其有調查產權之責任與義務。臺灣之房屋買 賣，屬共有部分之公共設施都要計入買賣價金，亦即權狀上 的主建物、附屬建物、共有部分皆合併為總面積來計價，而 本件建物所有權狀和建物謄本都只顯示出共有部分為直興段 三小段1227建號，面積313.96平方公尺，權利範園30000分 之1458（下稱系爭共有建物），無法看出其具體內容為何項 設施，茲系爭共有建物面積為15.25平方公尺（計算式：313 .96145830000），銷售總面積為111.14平方公尺〔計算 式：88.23（主建物）＋7.66（陽台）＋15.25（系爭共有建 物部分）〕，總金額1,100萬元，每平方公尺98,974元（計 算式：11,000,000111.14），系爭共有建物具體內容標示 在建物測量成果圖，但被告為不動產經紀人員，卻沒有申請 建物測量成果圖，致原告不知道共有部分的內容分別為：屋 頂突出㈠㈡㈢各為24.27平方公尺；地下層199.38平方公尺 ；雨遮11.62平方公尺；騎樓9.07平方公尺。被告並未點交 地下層之9.68平方公尺（計算式：199.38145830000） 予原告，未點交部分之價金958,068元（計算式：9.6898, 974）應退還原告。 ㈡原告係於102年4月19日至稅捐稽徵處洽公才獲知此買賣之重 大瑕疵，並依民法第365條、消費者保護法及不動產經紀業 管理條例之規定於102年5月2日向被告提出減少併返還價金 之要求，被告葉銘忠於當天通過地政電傳資訊系統申請系爭 共有建物之建物測量成果圖予原告兄長，並承認99年6月居 間做成買賣時的這項疏失。 ㈢地下室從被告交屋給原告至今皆上鎖，實質控制在其他住戶 手中。原告近日在鄰居的協助下打開門鎖進入地下室，只見 地下室被以水泥牆壁隔成了3個房間，每個房間都上鎖，都 成了某些住戶的私人管理及控制之空間，根本無多餘的地方 可供原告使用。蓄水箱在頂樓，化糞池在地下室之地面下， 並無計入測量成果圖地下層之面積；台電受電室依據測量成 果圖並無計入地下層之面積。依據建築法規及土地登記規則 第79條規定，申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照 及建物測量成果圖，本件建物測量成果圖已載明地下層面積 為199.38平方公尺。臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書也載 明原告於地下室擁有9.7平方公尺的建物面積，被列為稅籍 面積。現在地下層成了某些住戶的私人管理及控制之空間， 無多餘的地方可供原告使用。依據不動產經紀業管理條例第 23條規定，被告應以不動產說明書向與委託人交易之相對人 解說，被告等隱瞞此重大瑕疵造成原告之財產受損害。 ㈣原告是第一次購買不動產，經由被告葉銘忠購買系爭房屋， 就是要透過其專業減低風險，且被告收取高達22萬元的服務 費用，豈可連共有部分內容為何都沒調查，當時被告葉銘忠 雖僅為萬華不動產公司之員工，但本件買賣，其個人佣金收 入達12萬元，原告只對其求償11萬元，顯已寬容。而交易當 時的萬華不動產公司負責人夫婦現在都任職於被告葉銘忠所 開設的公司，債務償還能力顯不如被告葉銘忠，故不對之求 償。本件被告張英芬應負給付不完全、瑕疵給付責任，故請 求其返還買賣價金20萬元。 ㈤並聲明：⒈被告張英芬應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。被告 葉銘忠在11萬元範圍內與被告張英芬連帶負責。⒉原告願供 擔保，請准宣告假執行。 四、被告葉銘忠方面： ㈠原告於99年6月25日與被告張英芬簽訂房屋買賣契約書，並 於99年7月12日付清尾款及交屋，付清交屋稅費暨各項費用 ，並委由萬華不動產公司代辦水電過戶相關事由，由專業代 書訴外人林文松辦理相關事宜，且訴外人即原告兄長顏明侯 （不動產經紀人證98彰縣字第00260號）也全程參與，並瞭 解所有狀況。原告於交屋後皆無任何不滿或不悅之情事，也 未告知被告葉銘忠地下室被占用之事，原屋主被告張英芬於 不動產說明書中亦未告知地下室被占用，故被告葉銘忠並不 知情，並無故意不告知之情事。102年12月17日被告葉銘忠 至臺灣臺北地方法院臺北簡易庭調解，被告張英芬因在國外 未出席，原告希望被告葉銘忠賠償5萬元，被告葉銘忠覺得 應該找占用人而非被告葉銘忠，故不願意賠償，結果調解不 成，無法達成共識。被告葉銘忠只是仲介營業員，且任職萬 華不動產公司期間一切行為皆符合公司要求，買賣也按照標 準程序，並完全交屋，原告有任何疑問應向前屋主或萬華不 動產公司尋求解決，而非找被告葉銘忠。 ㈡被告葉銘忠於103年5月22日向1樓屋主詢問，得知1樓屋主是 原地主，當初與建設公司合建分屋，建設公司告知其可以使 用地下室，所以逕行使用，從建好建築物到現在，期間曾因 有陌生人士進入地下室，為免發生危險才製作鐵門並上鎖， 也告知所有原住戶如要進入地下室可以告知他們或主委，也 可以自由進出，因為裡面尚有水塔、抽水馬達、台電受電室 等公用設施，蓄水池不只頂樓有，地下室也有蓄水池，沒有 占用地下室之情事，何來損害賠償。被告葉銘忠於103年6月 10日第一次進入地下室，得知地下室分兩側，146號地下室 有蓄水箱、化糞池及一些雜物，並無隔間，另外148號地下 室有台電受電室、化糞池及兩間儲藏室有上鎖，146號l樓屋 主說不曉得是誰在使用，只知148號1樓所有權人住在148號2 樓，可以詢問他或主委，4樓主委（住戶輪替）有地下室入 口之鑰匙，原告也在鄰居協助下進入地下室，可見住戶進入 地下室並無阻擾也沒有完全被占用之情事，且地下室尚有大 樓所有住戶使用的蓄水箱、化糞池、台電受電室等公共設施 ，何來原告主張皆未使用之情事，對於兩間有上鎖之房間， 原告應該找使用人查詢清楚。 ㈢並聲明：⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。⒉如受不利 之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 五、得心證之理由： ㈠原告主張其於99年6月25日與被告張英芬簽訂房屋買賣契約 ，買受系爭房屋，約定價金1,100萬元，於99年7月12日付清 尾款並交屋，及於99年6月30日支付被告葉銘忠所屬之萬華 不動產公司服務費22萬元等情，業據原告提出不動產買賣契 約書、不動產現況說明書、不動產買賣價金信託契約、臺北 市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、建物登記第二類謄本、建物 測量成果圖及服務費用證明等件為證，並為被告所不爭執， 堪信為真。 ㈡原告復主張被告就系爭房屋有不完全給付及瑕疵給付之情事 ，即未告知原告有關系爭共有建物包含地下室9.68平方公尺 ，亦未點交，且被告係故意不告知此瑕疵，故請求減少價金 等語，為被告葉銘忠所否認，並以前揭情詞抗辯。 ㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。又物之出賣人，對於買 受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無 滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契 約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有 其所保證之品質，固為民法第354條第1項、第2項所明定。 惟買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物 ，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣 人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見 之瑕疵外，視為承認其所受領之物，亦為同法第356條第1、 2項所規定。查系爭房屋係於99年7月12日交付予原告，為兩 造所不爭執，業如前述，則原告依建物所有權狀和建物登記 謄本即得以知悉系爭買賣標的之共有部分係為直興段三小段 1227建號、面積313.96平方公尺、權利範園30000分之1458 ，經換算其面積為15.25平方公尺（計算式：313.961458 30000）。本件原告主張共有部分交付坪數不足，並非依 通常之檢查不能發見之瑕疵，則原告於99年7月12日交屋後 ，本應依通常程序檢查其所受領之物，確認是否有面積不足 之短缺情事，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應 即通知出賣人，原告於交屋後逾3年之102年11月間就上述瑕 疵聲請本院調解（參卷附本院102年度司北調字第1252號調 解不成立證明書及收據），調解不成立後，於103年1月2日 提起本件訴訟（參卷附本院收狀戳），並主張其係於102年4 月間向稅捐稽徵處洽辦事項始查悉系爭瑕疵，顯然原告對其 所主張有關共有部分之地下室之瑕疵並未履行檢查通知義務 ，應視為承認其所受領之物。另原告固主張被告係故意不告 知系爭瑕疵云云，惟此為被告所否認，自應由原告負舉證之 責，本件原告雖主張被告葉銘忠應申請建物測量成果圖及依 不動產現況說明書向原告解說，並提出前揭不動產買賣契約 書、不動產現況說明書、不動產買賣價金信託契約、臺北市 稅捐稽徵處房屋稅籍證明書、建物登記第二類謄本、建物測 量成果圖及服務費用證明等件為證，然被告葉銘忠縱有未踐 行申請建物測量成果圖等事宜，亦未能逕認本件有出賣人故 意不告知瑕疵之情事，而原告所舉其他證據亦不足以認定此 部分之事實，原告此部分主張自難憑採。 ㈣又按「民法第三百五十六條買受人之怠於檢查及通知義務之 履行者，依其文義，並非僅係排除其法律效果而已，即非僅 排除瑕疵擔保請求權而已，含有承認受領之物符合約定品質 之意思表示擬制。再者，如從體系解釋，民法債編各論中買 賣契約出賣人物之瑕疵擔保責任，雖其構成要件（如不以有 可歸責出賣人為必要）、權利行使要件及法律效果（如短期 除斥期間），與債務不履行之不完全給付之要件效力（如以 可歸責事由為要件以及十五年請求權時效期間）有別，但出 賣人給付之標的物有瑕疵，本質上即屬不完全給付一種，買 賣編中既已有特別規定，明定出賣人之檢查及通知義務，否 則視為承認其受領之物，即承認其受領物之品質，自含有排 除買受人另依不完全給付規定請求權利之意，即應認買賣編 中瑕疵擔保責任規定優先適用於債編通則關於債務不履行之 規定。況如不特定物買賣或種類之債，因標的物已交付買受 人，買受人不即檢查及通知瑕疵，將使出賣人舉證證明物之 無瑕疵或證明不可歸責於自己發生困難，並長期陷於承擔不 完全給付之債務不履行責任，同時使物之瑕疵擔保關於出賣 人得以免責規定形同具文。基上說明，本院仍認買受人不即 依民法第三百五十六條規定從速檢查標的物及通知物之瑕疵 而視為承認受領之物者，除喪失依買賣物之瑕疵擔保請求權 外之，亦不得再依不完全給付之債務不履行規定，行使其損 害賠償權利，兩請求權關係應認屬請求權相互影響關係。」 （臺灣高等法院92年度上易字第336號判決意旨參照）。依 上開說明，原告因未即時知物之瑕疵而視為承認受領系爭標 的物之品質，即不得依物之瑕疵擔保請求權，亦不得依不完 全給付之債務不履行規定，請求損害賠償。 ㈤綜上，原告主張依物之瑕疵擔保與不完全給付損害賠償權利 ，請求被告張英芬應給付原告20萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨請求被 告葉銘忠於11萬元範圍內與被告張英芬連帶負擔，為無理由 ，均應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失 所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核就判決結果不 生影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 103 年 9 月 17 日 臺灣臺北地方法院臺北簡易庭 法 官 郭麗萍 以上筆錄正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○ ○○路○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附 繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 9 月 17 日 書記官 陳紀元