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臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度北簡字第193號 原　　　告　冬羽股份有限公司 法定代理人　黃熹玲 訴訟代理人　李宏澤律師 被　　　告　維晶科技股份有限公司 法定代理人　李慧玲 被　　　告　歐登醫事放射所即邱淑雯 共　　　同 訴訟代理人　蔡文玲律師 上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國103年7月29日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 被告維晶科技股份有限公司應給付原告新臺幣貳拾柒萬柒仟陸佰 陸拾柒元，被告歐登醫事放射所即邱淑雯應給付原告新臺幣壹拾 玖萬捌仟叁佰叁拾叁元，及各如附表二所示之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行；但被告維晶科技股份有限公司、 歐登醫事放射所即邱淑雯如分別以新臺幣貳拾柒萬柒仟陸佰陸拾 柒元、壹拾玖萬捌仟叁佰叁拾叁元為原告預供擔保，各得免為假 執行。 事實及理由 一、原告主張：被告維晶科技股份有限公司（下稱維晶公司）、 歐登醫事放射所即邱淑雯（下稱歐登放射所）於民國98年8 月1日分別向原告承租位於臺北市○○區○○○路○段○○○號 12樓房屋42坪及其地下室機械式停車位、同址12樓房屋40坪 （下稱系爭房屋，即臺北市○○區○○段○○段0000號建號 ），雙方約定租賃期限均自98年8月1日起至105年12月31日 止，每月租金分別為新臺幣（下同）7萬元、5萬元，租金均 於每月1日前繳納。詎料被告均自102年1月1日起即未按期繳 交租金，迄至102年6月27日止，被告維晶公司共計積欠租金 413,000元（計算式：7萬元×5月＋7萬元×【27日/30日】 ＝413,000元）、被告歐登放射所共計積欠租金295,000元（ 計算式：5萬元×5月＋5萬元×【27日/30日】＝295,000元 ），經原告分別寄發存證信函函催，仍未獲置理，爰依民法 第439條之規定及兩造間租賃契約第4條之約定，提起本件訴 訟等語，並聲明：被告維晶公司應給付原告413,000元，被 告歐登放射所應給付原告295,000元，及各自附表一所示利 息起算日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 二、被告則以：被告承租系爭房屋係為作醫學影像攝影之用，需 設置特殊器材（如：X光機等），故裝潢亦須配合特殊裝置 （如：需有鉛房作為X光室等），裝潢所需不貲，是於兩造 間租賃契約均約定租賃期間長達7年，並於租約第13條特別 磋商約定「甲方（即原告）於訂定租賃期間內，不得擅自終 止契約，違反約定將負擔乙方（即被告）的裝修費與搬遷費 用損失，但乙方若違反契約使用規定及相關約定不在此限」 。詎料被告於101年9月間，接獲國泰人壽保險股份有限公司 通知系爭房屋已於90年2月16日遭本院查封，原告並非系爭 房屋所有權人，乃原告明知被告有上開特殊需求，而仍隱瞞 系爭房屋已遭法院查封之事實，且經被告多次聯繫原告均未 獲得任何回應。被告乃持續給付租金至101年12月底，嗣因 受本院民事執行處通知系爭房屋即將法拍，又得不到原告回 應，始停止支付102年起之租金，是被告拒付租金乃因原告 未盡保持合用義務。退步言，縱認被告有給付租金之義務， 惟於102年5月中旬，被告與訴外人即系爭房屋拍定人謝榮鴻 協商另訂租約，約定租賃期限自102年5月3日起至105年5月2 9日止，每月租金分別為維晶公司105,000元、歐登放射所 63,000元，相較於兩造間租賃契約，被告維晶公司、歐登放 射所每月即分別多支出35,000元、13,000元，乃自102年6月 1日起至105年12月31日止，維晶公司、歐登放射所分別損失 150萬5,000元、55萬9,000元，對此被告依民法148條、第 179條、第184條及兩造間租賃契約第13條之規定請求，並主 張抵銷等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供 擔保，請准宣告免為假執行。 三、本件原告主張被告維晶公司、歐登放射所於98年8月1日分別 向原告承租系爭房屋，雙方約定租賃期限均自98年8月1日起 至105年12月31日止，每月租金分別為7萬元、5萬元，租金 均於每月1日前繳納。被告均自102年1月1日起未繳交租金等 情，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書為證（見本院 卷第7頁至第12頁、第17頁至第22頁），且為被告所不爭執 ，自堪信為真實。 四、原告另主張被告維晶公司積欠租金413,000元、被告歐登放 射所積欠租金295,000元等節，則為被告所否認，並以前詞 置辯。是本院應審酌者厥為：㈠原告是否未盡保持合用義務 ，被告據此拒付租金，是否有據？㈡如原告請求有理由，被 告以其分別對原告之損害賠償債權及不當得利返還債權 1505,000元、559,000元為抵銷，有無理由？茲分述如下： ㈠原告是否未盡保持合用義務，被告據此拒付租金，是否有據 ？ 1、出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀 態，民法第423條定有明文。此項租賃物之交付與合於約 定使用、收益狀態之保持，乃出租人主要義務，故出租人 不僅有忍受承租人為使用、收益租賃物之消極義務，並有 使其能依約定使用、收益租賃物之積極義務。倘承租人之 使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞時，不問其係基於 可歸責於出租人之事由或第三人之行為而生，亦不問其為 事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有以適當方法除 去及防止之義務；由此規定足知出租人非但應於出租後以 合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並且應於嗣 後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。 故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之 狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使 用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設 之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知， 因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約 定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使 用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益 狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決、86年 度台上字第3490號判決意旨可資參照）。又上開保持合用 義務乃出租人之主要義務，而與承租人租金之支付義務互 有對價關係，出租人如不盡此義務，承租人自得行使其同 時履行抗辯權（臺灣高等法院97年度重上字第567號判決 意旨參照）。 2、經查，本件被告主張其向原告承租系爭房屋，乃供醫學影 像攝影之用，是需設置特殊器材，而有長期使用系爭房屋 之特殊需求，是系爭租約租賃期間長達7年，且於系爭租 約第13條經特別磋商約定：「甲方（即原告）於訂定租賃 期間內，不得擅自終止契約，違反約定將負擔乙方（即被 告）的裝修費與搬遷費用損失，但乙方若違反契約使用規 定及相關約定不在此限」等語，業據其提出與所述相符之 房屋租賃契約書附卷可稽（見本院卷第11頁、第21頁）。 上開約定既為兩造個別磋商後所為特殊增補之約定，明定 倘原告擅自終止租約，違反約定則將負擔被告裝修費用及 搬遷費用損失，足徵兩造於簽訂系爭租約時所預設之共同 主觀認定即被告有長期使用系爭房屋之特殊需求。 3、第查，系爭房屋所有權人為訴外人即債務人任耀良，前經 債權人臺灣銀行股份有限公司於90年2月9日持本院90年度 裁全字第536號裁定，聲請本院以90年度執全字第417號假 扣押案件假扣押系爭房屋，經本院於90年2月16日執行查 封，並以90年2月12日北院文90民執全黃字第417號函文囑 託臺北市大安地政事務所為假扣押登記；嗣經國泰人壽保 險股份有限公司於101年5月3日持臺灣桃園地方法院90年 度促字第13318號支付命令及確定證明書、本院89年度促 字第47402號支付命令（暨更正裁定）及確定證明書為執 行名義，聲請本院以101年度司執助字第2725號強制執行 事件強制執行系爭房屋，經本院於102年4月15日為第三次 拍賣，由謝榮鴻得標買受，並繳足全部價金，而於102年4 月30日領得權利移轉證書，復於102年5月14日完成登記， 102年6月28日執行點交等節，業經本院調取上開執行卷宗 核閱明確。是依強制執行法第98條第1項及民法第759條之 規定，謝榮鴻係於領得本院所發給權利移轉證書日即102 年4月30日起，取得系爭房屋所有權。準此，被告承租系 爭房屋供醫學影像攝影之用，因設置特殊器材而有長期承 租之特殊需求，即因原告所出租之系爭房屋由謝榮鴻於 102年4月30日取得所有權，得就系爭房屋為使用、收益， 致被告無法達成其承租系爭房屋之目的。是原告既未維持 系爭房屋合於約定使用收益之狀態，則被告為同時履行抗 辯，自102年4月30日起拒付租金，即屬有據。至102年4月 30日前，國泰人壽保險股份有限公司固曾通知被告系爭房 屋已遭查封之情事，惟實際上並未有何妨礙被告使用、收 益系爭房屋之客觀情事存在，被告並仍繼續占有使用系爭 房屋，自難認其就系爭租賃標的之使用收益有何窒礙之處 ，即原告迄至斯時為止，尚未有何未盡保持合用義務之違 約情事，是原告請求被告分別給付自102年1月1日起至102 年4月29日止之租金，即被告維晶公司277,667元（計算式 ：7萬元×3＋7萬元×29/30＝277,667元，元以下四捨五 入，下同）、被告歐登放射所198,333元（計算式：5萬元 ×3+ 5萬元×29/30＝198,333元），乃屬有據。 ㈡如原告請求有理由，被告以其分別對原告之損害賠償債權15 05,000元、559,000元為抵銷，有無理由？ 1、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條 第1項本文定有明文。 2、經查，兩造簽訂系爭租約時，原告之法定代理人為任張素 卿即債務人任耀良之母，是原告就系爭房屋業經查封，自 難諉為不知。惟系爭房屋既經臺北市大安區地政事務所為 假扣押查封登記，且被告亦為公司法人、獨資商號，是依 兩造經濟地位、查封公示性，及查封僅生禁止債務人處分 系爭房屋之效力等一切情節綜合以觀，尚難認原告前揭行 為係故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人。準此， 被告對原告並未有何侵權行為損害賠償債權存在。又系爭 契約第13條所規範者乃原告擅自終止契約之情形，且約定 負擔之範圍並僅限於裝潢費及搬遷費用，是被告以其另行 簽訂租賃契約所損失之租金差額據此主張對原告有損害賠 償債權存在云云，亦無足採。另原告亦未因被告另行簽訂 租賃契約而受有何利益，是被告主張對原告有不當得利返 還債權存在，亦屬無據。準此，被告對原告既無損害賠償 債權及不當得利返還債權存在，其據此主張抵銷，即無理 由。 五、末按租金應於每月1日以前繳納，為兩造間租賃契約第4條所 明文約定，又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起， 負遲延責任。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為5％，民法第229條第1項、第203條分別 定有明文。是原告據此一併請求被告分別給付如附表二所示 之利息，洵屬有據。 六、綜上所述，原告迄至謝榮鴻於102年4月30日取得權利移轉證 書前，尚未有何未盡保持合用義務之違約情事，從而，其依 民法第439條之規定及兩造間租賃契約第4條約定，請求被告 維晶公司給付原告277,667元，被告歐登放射所給付原告 198,333元，及各如附表二所示之利息，為有理由，應予准 許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定， 應依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權 宣告被告如預供擔保，得免為假執行。 八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果，不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 103 年 8 月 12 日 臺北簡易庭 法 官 葉詩佳 以上為正本係照原本作成 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路 ○段○○○巷○號）提出上訴狀，並按他造當事人之人數附繕本。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 103 年 8 月 12 日 書記官 林錫欽